Недвижимость как имущественная основа предпринимательской деятельности тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 12.00.03, кандидат юридических наук Довлатова, Елена Владимировна

• Довлатова, Елена Владимировна
• кандидат юридических наук
• 2006

Оглавление диссертации кандидат юридических наук Довлатова, Елена Владимировна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ИМУЩЕСТВО, НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО: ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОНЯТИЙ

§1. Понятие имущества. Основные экономические и юридические критерии определения имущества.

§2. Недвижимое имущество: понятие, признаки, соотнесение с иными категориями вещей.

§ 3. Земля как особый объект недвижимости, используемый в предпринимательской деятельности.

§4. Особенности регулирования «единого объекта недвижимости» и объектов недвижимости, связанных «единой судьбой».

ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СОЗДАНИЯ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ОСНОВЫ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.

§1. Способы обособления имущества юридического лица в целях осуществления предпринимательской деятельности.

§2. Особенности приобретения юридическим лицом права собственности на недвижимое имущество для осуществления предпринимательской деятельности.

§3. Использование права хозяйственного ведения и оперативного управления как способ обособления недвижимого имущества в целях осуществления предпринимательской деятельности.

§4. Приобретение и осуществление обязательственных прав на недвижимое имущество как инструмент формирования юридическим лицом основы предпринимательской деятельности.

ГЛАВА 3. УЧЕТ И РЕГИСТРАЦИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА КАК НЕОБХОДИМОЕ УСЛОВИЕ ВКЛЮЧЕНИЯ ЕГО В ХОЗЯЙСТВЕННЫЙ ОБОРОТ

§1. Бухгалтерский учет и бухгалтерская инвентаризация объектов недвижимого имущества в предпринимательской деятельности.

§2. Техническая инвентаризация объектов недвижимости и ее роль в осуществлении предпринимательской деятельности с использованием недвижимого имущества.

§3. Формирование технологических комплексов и регистрация прав на сложные объекты при включении их в хозяйственный оборот.

§4. Регистрация прав на объекты недвижимого имущества как публично-правовой механизм регулирования предпринимательства и оборота недвижимости.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Недвижимость как имущественная основа предпринимательской деятельности»

Актуальность темы исследования. Чем выше уровень развития бизнеса, тем более актуальным становится формирование имущественной основы предпринимательства, поскольку она является не только мерой обеспечения ответственности по обязательствам хозяйствующего субъекта, но и средством капитализации активов. Проведение экономической реформы во всех областях деятельности неразрывно связано с развитием и в некоторых сферах укрупнением бизнеса и, как следствие, с проблемами оборота недвижимого имущества. В процессе становления бизнеса, приведения его к рыночным параметрам, для субъекта предпринимательской деятельности первым по значимости встает вопрос, связанный с определением правового статуса используемого недвижимого имущества.

Недвижимое имущество отличается ото всех вещей, поименованных в ст. 128 ГК РФ тем, что обладает, как правило, значительной стоимостью по сравнению с другими видами имущества, требует серьезных затрат на его содержание.

Что касается возможности сохранения недвижимого имущества, закрепления прав владения, пользования и распоряжения, также существует множество проблем, т.к. недвижимое имущество нельзя удерживать, например, в депозитарии банка, как другую ценную вещь - предмет роскоши, ценную бумагу, деньги и др. Отсюда, единственным способом закрепления права на недвижимое имущество за легальным пользователем или обладателем является четкая правовая регламентация при совершения сделок с недвижимым имуществом и юридическое закрепление права на вновь создаваемое недвижимое имущество.

В силу перечисленных выше причин - значительная стоимость недвижимого имущества и невозможность удержания его легальным обладателем, кроме как путем закрепления права на имущество, остро встает вопрос участия государства в правовом регулировании оборота недвижимости. Именно в процессе осуществления предпринимательской деятельности имущество оказывается включенным в хозяйственный оборот, и как следствие, подверженным злоупотреблением правом.

Необходимость существования особого правового режима в отношении недвижимости прослеживается и в историческом контексте и при анализе оборота недвижимости в других правовых системах.

Анализ существующего правового регулирования различного рода сделок в целях формировании имущества предприятий на территории Российской Федерации, проблем, возникающих в процессе их осуществления, а также разработка рекомендаций, позволяющих устранить некоторые существующие недостатки в этой сфере, представляются особенно актуальными.

Состояние научной разработанности проблемы. В настоящее время проблема определения недвижимого имущества и его оборота занимает серьезное место в научных исследованиях. Созданный при Президенте Российской Федерации совет по кодификации законодательства разработал Концепцию1 о недвижимом имуществе, в которой обозначен ряд серьезных теоретических положений, связанных с правовым регулированием оборота недвижимости и регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также предложены пути решения наиболее сложных задач, возникающих в процессе осуществления предпринимательской деятельности. Однако следует отметить, что количество работ в данной области, по сравнению с другими направлениями юридической науки, незначительно. Долгое время российские и советские ученые не акцентировали внимание на последних достижениях зарубежных исследователей по причине отсутствия в СССР права частной собственности на недвижимость и ее оборота. В большой степени это касалось имущества предприятий, которые до недавнего времени все без исключения были государственными. С развитием частной собственности на недвижимое имущество и частного предпринимательства возникла необходимость в

1 См Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, Исслед Центр частного права // Под общ ред В В Витрянского, 0,М Козырь, А А Маковской М , Статут 2004 теоретических разработках. Принятые в начале 90-х годов законы о приватизации и предпринимательской деятельности, а также экономические концепции развития отдельных отраслей хозяйственной деятельности, стимулировали бурное развитие частного предпринимательства, что привело к необходимости правого регулирования отношений по поводу недвижимого имущества, для предприятий различных организационно-правовых форм.

При наличии значительного количества работ в области исследования сделок с недвижимым имуществом с точки зрения осуществления гражданских прав, в юридической литературе практически не встречается исследований на тему использования имущества в целях предпринимательской деятельности и совершенствования публично-правовых институтов, регулирующих оборот недвижимости в целях развития бизнеса.

Отсутствуют работы по изучению правового регулирования учета недвижимого имущества в интересах предпринимательства, его бухгалтерской и технической инвентаризации, оценки стоимости недвижимости, отражении сведений о недвижимом имуществе в документах организации, расходовании средств на содержание. Так, например, ни один нормативно-правовой акт, за исключением Налогового кодекса Российской Федерации не дает сколько-нибудь точного определения капитальному и текущему ремонту недвижимого имущества, что, несомненно, важно для владельца недвижимости -предпринимателя, планирующего расходы на содержание имущества и уплату налогов.

Теоретическую основу диссертационного исследования составляют труды ученых, сферы научных интересов которых так или иначе касались недвижимого имущества или общих начал имущественного оборота. В их числе труды М.В. Абрамовой, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, А.Г. Быкова, В.В. Витрянского, Е.П. Губина, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанова, Д.И. Дедова, В.А. Дозорцева, B.C. Ема, И.В. Ершовой, Ю.Г. Жарикова, A.A. Завьялова, О.С. Иоффе, С.А. Карелиной, Е.А. Киндеевой, О.М. Козырь, O.A. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, М.И. Кулагина, В.А. Лапача, П.Г. Лахно, A.A. Маковской, А.Л. Маковского, И.Б. Новицкого, С.А. Паращука, М.Г. Пискуновой, К.П.

Победоносцева, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, С.А. Сосны, С.А. Степанова, Е.А. Суханова, Е.А. Флейшица, P.O. Халфиной, В.М. Хвостова, Б.Б. Черепахина, В.В. Чубарова, И.С. Шиткиной, A.M. Эрделевского, В.Ф. Яковлева и других ученых.

Поскольку в диссертационном исследовании понятие недвижимости рассматривалось и в историческом развитии, автор в ходе работы изучил труды таких крупных российских ученых как И.Н. Берштейн, И.Л. Брауде, В.П. Грибанов, A.C. Звоницкий, Д.И. Мейер, E.H. Носов, И.С. Перетерский, К.П. Победоносцев, В.И. Серебровский, В.И. Синайский, Н.С. Суворов, Г.Ф. Шершеневич, В.Н. Шретер и другие.

За рубежом изучение недвижимого имущества и включение его в оборот в целях предпринимательской деятельности имеет долгую историю. Становление российского законодательства о недвижимости обусловило необходимость в изучении теории и практики управления объектами недвижимости и его правового регулирования в тех странах, где законодательство о недвижимости сформировалось на основе практики его использования в предпринимательской деятельности, а описание объекта недвижимости имеет четкую структуру. При использовании достижений зарубежных ученых Е. Беккера, А. Бринца, В Захариа, Р Зома, Р. Иеринга, Р.Саватье, Ф.Савиньи, Дж.Смита и других были сформулированы выводы о тенденциях развитии законодательства о недвижимости в других правовых системах.

Методологической основой диссертации является комплекс научных методов познания, в том числе: конкретно-исторический, системно-правовой, структурно-функциональный, сравнительно-правовой, логический, диалектический и другие методы исследования.

В работе использованы материалы и источники различных областей знаний, в том числе философии, физики, экономики, обществознания.

Объектом исследования является система правоотношений, возникающих по поводу формирования объектов недвижимости, владения, пользования и распоряжения ими в целях осуществления предпринимательской деятельности.

Целью исследования является обобщение российского и зарубежного теоретического и практического опыта правового регулирования использования недвижимого имущества в предпринимательской деятельности и определения путей совершенствования законодательства в области оборота недвижимости и повышения эффективности использования недвижимости как объекта предпринимательских правовых отношений.

Предметом исследования является состояние и правовые механизмы совершенствования регулирования оборота недвижимого имущества в целях предпринимательской деятельности, а также оценка возможности системного подхода к построению нормативно-правовой базы, регулирующей оборот недвижимости при формировании имущественной основы деятельности предприятия.

В соответствии с указанной целью были поставлены следующие задачи: определение объема понятий «недвижимое имущество», «объект недвижимости» и некоторых других на основе изучения работ отечественных и зарубежных авторов; изучение существующего нормативного регулирования оборота недвижимости с целью определения его целостности и внутренней непротиворечивости, связанного с первоначальным приобретением прав на создаваемое имущество и по передаче прав на уже созданное имущество в процессе осуществления предпринимательской деятельности; изучение результатов практической деятельности государственных и муниципальных органов власти по передаче недвижимого имущества из государственной и муниципальной собственности в частную с целью развития предпринимательства как основы стабильной деятельности региона; установление оптимального соотношения между публично-правовым и частно-правовым регулированием сделок с недвижимостью; определение возможности изучения и применения международного опыта решения проблем в сфере регулирования оборота недвижимого имущества в Российской Федерации.

Научная новизна выводов и положений заключается в том, что в работе сделана попытка комплексного исследования особенностей и проблем правового регулирования оборота недвижимого имущества с целью создания имущественной основы для различных субъектов предпринимательской деятельности. Проанализированы, с точки зрения предпринимательской деятельности, ряд способов приобретения имущества в собственность предприятий, на ином вещном праве, а также на основе осуществления обязательственных прав. Показана необходимость правового регулирования таких аспектов управления .недвижим имуществом как бухгалтерский и технический учет.

На защиту выносятся следующие новые или содержащие элемент новизны положения:

1. Предложена классификация недвижимого имущества, используемая в целях предпринимательской деятельности, с точки зрения инвестиционной и коммерческой привлекательности объектов. Классификацию объектов недвижимости для их понимания как объектов предпринимательского права предложено основывать на следующих критериях: происхождение (вновь создаваемый объект, реконструируемый и т.п.), назначение (коммерческое или для осуществления социальных функций), масштаб (комплексная застройка, отдельное строение, сооружение, водопроводные сети и т.п.), готовность к использованию (стадия строительства или реконструкции), оборотоспособность (коммерческая привлекательность, возможность быстрой реализации).

2. Аргументирована позиция, согласно которой нельзя рассматривать имущество безотносительно к субъекту и его правам на него, т.к. имущество вне субъекта не может быть включено в оборот и перестает быть интересным с точки зрения предпринимательства.

3. Показана необходимость формирования технологических и иных комплексов на этапе технической инвентаризации в целях регистрации сложного объекта и включения его в оборот как единого объекта недвижимого имущества, исходя их предполагаемых целей использования объекта. Данные бухгалтерского учета в отношении отражения сформированного сложного объекта должны быть скорректированы в соответствии с необходимостью учитывать вновь сформированный объект как одну единицу учета.

4. Обоснована необходимость внесения изменений в действующее законодательство, а именно в Налоговый Кодекс РФ, позволяющих учитывать затраты на содержание недвижимого имущества с момента заключения сделки, направленной на передачу недвижимого имущества, до момента завершения регистрации права нового правообладателя в целях реализации предпринимательской деятельности. Показано почему следует позволить предпринимателям включать в состав затрат издержки на содержание недвижимости в «переходный» период при условии последующей регистрации прав на объекты недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

5. Обоснована необходимость изменения порядка закрепления прав на недвижимое имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, поскольку, существующая система препятствует развитию предпринимательской деятельности с участием государственных и муниципальных предприятий. Показано, что наличие исключительного порядка в отношении закрепления прав на имущество, передаваемое в хозяйственное ведение и оперативное управление, отрицательно влияет на развитие хозяйственного оборота, не гарантирует кредиторам предприятий, использующих имущество на таком праве, возврат средств, обеспеченных недвижимым имуществом.

6. Предложен механизм перезаключения договоров аренды земли и оформления иных прав на земельные участки при покупке недвижимости в случаях, когда собственники земли и расположенной на ней недвижимости не совпадают в одном лице, в целях реализации идеи «единого объекта» или «единой судьбы» объекта недвижимости, стабилизации имущественного оборота и развития предпринимательской деятельности

7. Вскрыта необходимость законодательного регулирования методики определения субъекта права собственности при возведении нового объекта недвижимости. Существующий порядок определяет необходимость оказаться первым заявителем в органах по регистрации прав на недвижимое имущество, что негативно сказывается на предпринимательской деятельности и влечет за собой злоупотребление правом.

8. Обоснована необходимость внесения изменений в ст. 28 Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которые позволят предпринимателю избежать многократного обращения в судебные инстанции, сначала за установлением факта владения имуществом, а затем, за признанием права на основании уже состоявшегося решения о признании факта. Определен необходимый перечень документов, который позволил бы с высокой степенью достоверности подтвердить не только факт владения имуществом, но и право владельца на это имущество.

9. Обоснована необходимость внесения изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации на предмет возможности учета арендованного имущества на балансе арендатора, как это регулируется сегодня в отношении имущества, переданного в доверительное управление, поскольку существующее положение не отвечает интересам предпринимательской деятельности и затрудняет имущественный оборот, т.к. учет и использование имущества осуществляется разными субъектами.

Теоретическая и практическая значимость диссертации определяется ее направленностью на решение проблем, связанных с нормативным закреплением на федеральном уровне статуса объекта недвижимости и определения значимости недвижимого имущества в процессе формирования имущественной основы бизнеса. Показаны научные подходы, лежащие в основе противоречий трактовки понятия недвижимого имущества. Обобщены способы формирования имущества предприятия с использованием различных правовых институтов.

Практическая значимость работы определяется ее актуальностью для представительных и исполнительных органов власти, осуществляющих законотворческую и другую нормативно-правовую деятельность в сфере оборота недвижимого имущества и формированию имущества вновь создаваемых и реорганизуемых предприятий различных отраслей экономики. Интерес к работе может быть проявлен хозяйствующими субъектами, в той мере, которая касается многообразия создания имущественной основы бизнеса и способов управления недвижимостью с использованием известных правовых механизмов.

Основные теоретические положения и выводы могут быть использованы в учебном процессе при изучении соответствующих разделов гражданского, административного, предпринимательского права, в системе повышения квалификации преподавательских и управленческих кадров, при подготовке кадров, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество, а также в научно-исследовательских разработках по проблемам осуществления операций с недвижимым имуществом и управления недвижимым имуществом в предпринимательских целях.

Результаты работы могут быть использованы для дальнейшего развития оборота недвижимого имущества, поскольку развитие бизнеса в большой степени определяет изменение законодательства о недвижимом имуществе.

Список литературы диссертационного исследования кандидат юридических наук Довлатова, Елена Владимировна, 2006 год

1. Basic planning law practice. London., 1988.

2. Brinz A. Lehrbuch der Pandekten 2. Erlangen, 1873.

3. Dernburg H. Pandekten. Erster. Band. Berlin, 1884.

4. Wade H.W.R. Administrative law. Sixth Edit. Clarendon Press. Oxford, 1988.

5. Абрамов B.B. Правовой режим гидротехнических сооружений (частноправовой и публично-правовой аспекты).// Автореферат дисс. .к.ю.н., Екатеринбург, 2005.

6. Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества. Нотариус, М., 2003. №3

7. Амунц Д.М. Вихрян А.П. Значение Федерального закона «О концессионных соглашениях» для развития государственно-частного партнерства.// Экономика. Управление собственностью, 2006г, №1.

8. Андрианов H.A. Разграничение компетенции в сфере регулирования градостроительной деятельности: Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования//Правовые вопросы строительства., М., 2006, №1.

9. Афанасьева Т., Трутнев Э., Якубович Е. Градостроительное законодательство России на пути реформ, М., 1996.

10. Бадин А.Н. , Тресцова Е.В. Переход прав на недвижимое имущество при преобразовании юридических лиц.// Иваново-вознесенский юридический вестник. 2002., №11/12,

11. Балабанова Е.А. Как «самовольную постройку» сделать «постройкой»// Правовое регулирование рынка недвижимости. М., 1999. -№1.

12. Берштейн И.Н. Очерки концессионного права СССР// Л., 1930г.14