Методология и информационно-технологические основы кадастровой оценки городских земель: На примере г. Москвы тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 05.24.04, доктор технических наук Прорвич, Владимир Антонович

• Прорвич, Владимир Антонович
• доктор технических наук
• 1999

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Методология и информационно-технологические основы кадастровой оценки городских земель: На примере г. Москвы»

В период развития плановой экономики в России, когда собственником всей земли стало государство, оценка городских земель приобрела иной характер и направленность. Экономическая оценка городских земель из-за единообразия отношений собственности потеряла всякий смысл, и под термином «оценка» стали понимать расчеты относительной ценности различных территорий с точки зрения размещения определенных предприятий и иных объектов, планового развития города. При этом был накоплен значительный опыт расчетов соответствия городской инфраструктуры и основных характеристик застройки, большое внимание стало уделяться наиболее эффективному использованию городских земель и подземного пространства.

Вместе с тем, отсутствие объективных экономических критериев при оценке городских земель в сочетании с рядом причин иного характера привели к ряду хорошо известных недостатков и диспропорций в развитии большинства городов.

В условиях становления рыночной экономики с начала 1990-х годов система экономической оценки городской недвижимости, включая землю, стала создаваться фактически заново. При этом делались как попытки упрощенного переноса в Российские экономические условия методов оценки рыночной стоимости недвижимости, сложившихся в странах со стабильной рыночной экономикой и приматом отношений частной собственности, так и попытки некоторой модификации методов планового развития города, а также их соединения. Однако, по мере развития рыночных земельных отношений, по крайней мере в г.Москве, началось возрождение традиций русской оценочной статистики по созданию методических основ оценки городских земель на основе обобщения не только мирового, но прежде всего отечественного реального опыта во всем многообразии его положительных и отрицательных факторов и их взаимосвязи.

Главные трудности создания современной системы массовой оценки городских земель и индивидуальной оценки земельных участков связаны со сложностями анализа конкретной экономической ситуации, специфики источников финансирования, движения денежных потоков, системы отношений собственности, в том числе вновь создаваемой, взаимодействия макроэкономических интересов города в целом и микроэкономики отдельных предприятий-землепользователей различных форм собственности, затянувшемся созданием ряда основных институтов рынка недвижимости. К этому добавляется неадекватность классических моделей и методов оценки сложившейся реальной ситуации, недостаточная полнота, точность и актуальность исходной информации для оценки и ряд других объективных и субъективных факторов.

При этом часто возникают сложности в точном определении объекта оценки, не говоря уже о подробном анализе его характеристик и особенностей. Во многом это объясняется и еще недостаточно детальной интерпретацией различных аспектов понятия «недвижимость», определенного ГК РФ, отсутствием полноценного Земельного Кодекса, рядом пробелов и противоречий в действующей нормативной базе по землеустройству, градостроительству, бюджетному процессу и т.д.

Основным путем решения описанных проблем представляется последовательное развитие единых представлений о городской земле как сложном комплексе недвижимости, детальный анализ правовых и финансово-экономических отношений города в целом и отдельных землепользователей на макро- и микроуровнях, формирование на этой основе адекватных моделей массовой и индивидуальной оценки, накопление, систематизация и актуализация массивов исходной информации для оценки, применение для ее обработки современного математического аппарата и информационных технологий.

Цели и задачи исследований.

1. Разработка методологических основ и практических методов массовой экономической (кадастровой) оценки городских земель крупных городов России в условиях современного состояния переходной экономики, реальных отношений собственности, институциональной неполноценности рынка.

2. Разработка моделей и алгоритмов распределенных вычислений для оценки, позволяющих при сохранении достаточной точности и адекватности результатов существенно сократить затраты времени, а также трудовых, материальных и финансовых ресурсов.

3. Разработка и практическая реализация современной геоинформационной системы массовой экономической (кадастровой) оценки городской земельной недвижимости и индивидуальной оценки земельных участков для широкого спектра операций и сделок с землей.

4. Применение полученных результатов для создания атласов и иных документов, обеспечивающих повышение эффективности управления развитием земельных отношений и городом в целом.

Таблица 1-3. Нормативная цена земли в городах Московской области, установленная на 1998 г. Постановлением Правительства Московской области от 23.02.98 г. № 20/6

Нормативная цена земель

Название Жилищного фонда Промышленности, города и др. транспорта и пр. руб./кв.м Тыс. Долл./га руб./кв.м Тыс. долл./га

1 г. Балашиха 60 98 400 653,6

2 г. Красногорск 80 130,7 380 620,9

3 г. Видное 60 98 380 620,9

4 г. Люберцы 60 98 400 653,6

5 г. Мытищи 80 130,7 400 653,6

6 г. Одинцово 80 130,7 400 653,6

7 г. Пушкино 60 98 320 522,9

8 г. Химки 60 98 400 653,6

9 г. Королёв 60 98 400 653,6

10 г. Подольск 40 65,4 350 571,9

И г. Реутов 60 98 400 653,6

12 г. Троицк 40 65,4 280 457,5

13 г. Щербинка 50 81,7 400 653,6 стков, занятых под коттеджи, минимальна. Поэтому приведенные средние цифры характеризуют скорее градостроительные традиции, ориентацию потребителей на "эффективность" использования земель и общий потенциал земельных ресурсов города, нежели степень развитости и конъюнктуру земельного рынка в сравнении с Москвой, как считают многие наши эксперты -"рыночники".

Из приведенных данных, по структуре использования городских земель, основным градостроительным нормам и традициям, в большей степени подходят для сравнения с Москвой данные по г. Берлину.

Кроме того, если говорить о методах оценки земли в таких условиях, применение затратной методики оценки стоимости земли в Москве чрезвычайно сложно и трудоемко. Это связано не только с необходимостью получения, систематизации и обработки больших объемов кадастровой и иной информации, но и с чрезвычайно сложной процедурой приведения затрат, сделанных в разное время и обесцененных инфляцией, к единому уровню цен на настоящее время.

Необходимо подчеркнуть, что любые процедуры пересчета затрат на городскую инфраструктуру в Москве в их текущую стоимость не дают точной оценки. Поэтому приходится развивать системы приближенной оценки с использованием современных экономико-математических методов. Некоторые из разработанных подходов изложены ниже.

1.5.4. Сочетание ценовой политики с иными аспектами рыночной земельной политики.

Очевидно, что описанная ситуация требует разработки и проведения соответствующей рыночной земельной политики, включающей не только, и даже не столько ценовую политику, как политику привлечения и эффективного управления инвестициями, создания основных рыночных институтов, включая фондовую составляющую рынка, а также соответствующую нормативную базу. Только вся совокупность рыночных институтов, подкрепленная квартир, и граждане, занимающие квартиры с существенным превышением средних показателей, получали бы большую часть их рыночной стоимости. А при приобретении нового жилья по ипотечной схеме они также могли бы производить оплату своими "длинными" деньгами.

В результате государству не надо было бы проводить никакой "эмиссии", баланс долгов и выплат "длинными" целевыми деньгами полностью бы соблюдался. Кроме того, были бы обеспечены существенные поступления от досрочного выкупа долга для совершения рыночных операций с жильем, масштаба миллиардов долларов, которые и могли бы быть использованы для создания системы классической "дешевой" ипотеки, доступной для большинства граждан.

Но самое главное, были бы созданы обеспеченные недвижимостью активы специализированных банков номинальной стоимостью в несколько сот млрд. долларов. И принципиально рублевые, поскольку речь идет о внутренней национальной системе долгов, обеспеченной государством. И хотя соответствующий финансовый рынок был бы достаточно ограниченным, текущая стоимость таких активов для межбанковских операций могла бы составить десятки млрд. долларов. Специализированные "связанные" внутренние кредиты под залог этих хорошо обеспеченных и достаточно ликвидных активов, привлекаемые на жилищное строительство, также могли бы стать серьезным источником для общедоступной ипотеки.

В результате удалось бы не только существенно увеличить внутреннее потребление за счёт остро необходимого жилья, но и форсировать развитие всего строительного комплекса, связанного почти на 100% с отечественной промышленностью. Возможное некоторое увеличение денежной массы за счет увеличения фонда зарплаты строителей и их смежников было бы скомпенсировано включением среднеобеспеченных категорий работающих в жилищную ипотеку. Очевидно, что были бы обеспечены существенный рост реального сектора, ВВП страны, возможности воспроизводства городской инфраструктувиде дешевых краткосрочных кредитов и до погашения облигаций может заработать 17 млн. долларов при уровне рентабельности своей деятельности в 20%. Более рентабельные предприятия могут получить еще больший эффект по сравнению с существующей системой оплаты.

Фактически, на эту же величину (17%), близкую к своей рентабельности, инвестор снижает стоимость приобретенного участка. Следует отметить, что поскольку сразу после приобретения земельных облигаций инвестор получает обусловленные права на выбранный земельный участок и начинает его осваивать, на период до погашения облигаций для него цена "замораживается". Это делает выгоду еще большей.

Естественно, инвестор может получить кредит под залог своих облигаций и на более выгодных условиях. Тогда дополнительную прибыль от увеличившегося остатка средств получит и город в целом.

Конечно же, описанные расчеты сознательно упрощены и носят чисто иллюстративный характер для выявления существенных особенностей рассматриваемого вида земельных облигаций. Но и более детальный анализ основных выводов не меняет. И городу, и инвесторам такая система обоюдно выгодна, она может сделать земельный рынок более стабильным и предсказуемым.

Еще одним из новых финансовых инструментов, позволяющим перевести городские земельные активы из натуральной формы в фондовые активы и реальный капитал, может стать земельный вексель - долгосрочное (вплоть до 49 лет) долговое обязательство арендатора земельного участка перед городом (уполномоченным банком) по возврату бюджетных средств, капитализированных в системе улучшений городских земель, доля которых, пропорциональная площади земельного участка, используется арендатором в коммерческих целях и для совершения разнообразных рыночных операций с землей.

Правовой основой для введения земельных векселей по выкупу у города прав на коммерческое использование занимаемого земельного участка и соземельного участка, имеющей высокую и неуклонно растущую рыночную стоимость, или регулярными арендными платежами. Фактически земельный вексель означает обязательство арендатора вернуть городу бюджетные средства, затраченные на создание и воспроизводство системы улучшений городских земель, используемых арендаторами в коммерческих целях.

Подписание и авалирование муниципальных земельных векселей позволяет перевести городскую земельную собственность, созданную за счет бюджетных средств, в его финансовые активы.

Обращение муниципальных земельных векселей позволяет городу получать и дополнительную прибыль от банковских и рыночных операций с ценными бумагами, постепенно перевести городские земельные фондовые активы в реальный капитал.

Вместе с тем, введение их в обращение требует оперативного дополнения существующей нормативно-правовой базы и отладки системы имущественной ответственности арендаторов участков в случае неисполнения им обязательств по векселю.

2.6.2. Краткое описание системы земельных облигаций с натуральной формой обеспечения и погашения.

Муниципальные земельные облигации с натуральной формой погашения могут быть выпущены под обеспечение правами аренды свободных земельных участков, включенных в реестры конкурсных объектов.

Введение в обращение муниципальных земельных облигаций может существенно улучшить ситуацию на земельных конкурсах, причем одновременно как для продавца (Правительства Москвы), так и для покупателей (инвесторов).

Погашение муниципальных земельных облигаций должно производиться путем оплаты ими стоимости прав аренды земельных участков, приобретенных на земельных конкурсах.

В отличие от существующего порядка проведения земельных конкурсов, приобретение земельных облигаций позволит инвестору получить кредит под их залог, то есть практически сохранить объем своих оборотных средств вплоть ипределяется стоимость земель в квартале путем соотнесения стоимости земли к стоимости замещения строительства объектов недвижимости, с учетом структуры объектов недвижимости представленных в данном квартале.

Стоимость земель квартала рассчитывается соотнесением стоимости земли к стоимости замещения строительства объектов недвижимости квартала. Стоимость земель составляет:

231X7 * 0.54) + (4071 * 0.47) = 14 397 тыс. долл. США.

3.5.5. Определение стоимости земель кварталов методом соотнесением стоимости земель к рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных в квартале

Рыночная стоимость объектов недвижимости рассчитывается на основе данных по рыночной стоимости одного квадратного метра аналогичных зданий, строений, сооружений и общей площади зданий, строений и сооружений различного функционального назначения в квартале. Рыночная стоимость зданий, строений и сооружений квартала представлена в таблицах:

Таблица 3-17. Рыночная стоимость помещений по объектам жилого назначения.

N по табл. Функцио- Полезная Рыночная Рыночная

1 нальное Площадь стоимость 1 кв. стоимость зда

-101

7. Формирование комплексных программ социальной и коммерческой сферы в структуре города с учетом развития объектов сопутствующей инфраструктуры на территории Москвы и области.

8. Сохранение на первом этапе сложившихся тенденций строительства некапитальных сооружений для временного формирования центров обслуживания населения и дальнейшего строительства крупных объектов социальной инфраструктуры.

Программы социальной сферы включают, в основном, отрасли «Образование», «Здравоохранение», «Социальное обеспечение», «Культура», «Физкультура и спорт». При этом основные задачи их градостроительного развития до 2020 г. включают: достижение нормативных показателей обеспеченности учреждениями социально-гарантированного уровня обслуживания к 2010 году и показателей развития объектов городского уровня к 2020 году при увеличении общей площади объектов обслуживания в 1,6 раза (с 24,0 до 38,0 млн. кв. м, в том числе социально-гарантированного уровня с 18,0 до 28,0 млн. кв. м и городского уровня в 1,5 раза с 6,0 до 10,0 млн. кв. м), формирование в структуре города двух подсистем обслуживания; социально-гарантированного уровня вблизи жилья — для предоставления населению социально-гарантированных услуг массового повседневного и периодического спроса и в системе общегородских центров — для предоставления городских услуг эпизодического спроса.

Первая подсистема включает строительство объектов культуры, спорта, досуга, торговли, образования, здравоохранения, территориальных центров социальной защиты, предоставляющих услуги массового повседневного спроса вблизи жилья.

Вторая подсистема предусматривает развитие крупных городских объектов — спортивных комплексов и центров, досуго-оздоровительных комплексов, театрально-зрелищных и выставочных комплексов, торгово-выставочных комплексов, клиник с уникальными видами лечения, пансионатов и реабилитационных центров для пенсионеров и инвалидов и др. объектов городского и ок

-290литической системы в целом; напр., в экономическую инфраструктуру входят транспорт и связь, образование и профессиональное обучение, жилье и коммунальное хозяйство, от состояния которых зависит жизнедеятельность города.

Инфраструктура инженерная - система инженерных сооружений и коммуникаций (как наземных, так и подземных), обеспечивающая поступление в город и распределение воды, энергии (электрической, тепловой) и других ресурсов и утилизацию продуктов жизнедеятельности города.

Инвестор - вкладчик; лицо организация или государство, осуществляющее вложение денежных средств для извлечения доходов или прибыли.

Кадастр - систематизированный свод сведений, имеющих правовой статус, составляемый периодически или путем непрерывных обследований соответствующих объектов (напр., кадастр земельный, водный и Т. д.)

Кадастровый квартал - городской квартал, зарегистрированный в Земельном комитете и Городском Бюро Технической Инвентаризации. При регистрации каждому кварталу присваивается регистрационный номер, составляется описание границ и характеристика объектов (зданий, строений и сооружений), находящихся на территории квартала - в базисном пространстве квартала).

-294- право, предоставляемое собственником недвижимости другой стороне, выкупить или арендовать собственность в течение определённого периода времени по установленной цене и на установленных условиях.

- стоимость улучшений, в предположении их демонтажа и продажи по частям.

- документ, предоставляемый оценщиком для обоснования и подтверждения сделанного им заключения о стоимости объекта. Отчёт может быть подготовлен в краткой (экспертное заключение на 1-2 стр.) и развёрнутой форме. Типичный отчёт включает: качественные и количественные характеристики оцениваемого объекта с необходимыми ссылками, подтверждающими их правовой статус; определение и обоснование вида оцениваемой стоимости; дату оценки; допущения и ограничивающие условия; описание методов использованных при проведении оценки; согласование результатов, полученных разными методами; анализ точности и достоверности полученных результатов; необходимые приложения, включая графические материалы. Отчёт подписывается оценщиком и при необходимости утверждается в установленном порядке.

- совокупность упорядоченных (регламентированных) действий оценщика, включающая сбор и анализ исходных данных, применимости всей совокупности подходов и методов оценки для конкрет

Территориально-экономическое зонирование

Управление

Финансовый отчёт

-298ределяющие характер и интенсивность использования земли в каждом выделенном районе. Правила зонирования ограничивают варианты использования недвижимости (земельных участков), не допуская тем самым строительства определенных зданий и сооружений.

- определённая последовательность действий по формированию границ фрагментов территории города, имеющих сходные характеристики по функциональному назначению, градостроительному использованию и стоимостным характеристикам на основе экономической (кадастровой) оценки городских земель. Экономико-правовой инструмент для создания системы обоснованных нормативов всех видов земельных платежей, способствующей более справедливому и равномерному распределению общегородских расходов на воспроизводство системы улучшений городских земель, повышению эффективности использования земельной недвижимости в интересах всех жителей города.

- элемент, функция организованных систем различной природы (биологических, социальных, технических), обеспечивающая сохранение им определенной структуры, поддержание режима деятельности, реализацию их программ и целей.

- отчёт, содержащий обоснование данные об активах и пассивах, или доходах и расходах.

-299

Ценовой рельеф - распределение рыночных цен на недвижимость по территории города.

Эталонный квартал - наиболее типичный в своей окрестности кадастровый квартал. При решении использовать кадастровый квартал в качестве эталонного принимается во внимание совокупность основных зарегистрированных характеристик (параметров) квартала. Численные значения характеристик эталонных кварталов принимаются как исходные данные при территориальной аппроксимации результатов оценки.