Кадастровая оценка земель индивидуальной жилой застройки с учетом дифференциации городской территории по престижности тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 25.00.26, кандидат наук Шабаева, Юлия Игоревна

• Шабаева, Юлия Игоревна
• кандидат наук
• 2015

Оглавление диссертации кандидат наук Шабаева, Юлия Игоревна

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1 Теоретические и научно-методологические основы кадастровой оценки земель населенных пунктов

1.1 Понятие и значение кадастровой оценки земель населенных пунктов на современном этапе

1.2 Нормативно-правовое и методическое обеспечение государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов

1.3 Аналитический обзор методик массовой оценки городских земель

1.4 Анализ зарубежного опыта оценки земель

1.5 Обоснование состава факторов кадастровой стоимости земельных участков индивидуальной жилой застройки и их классификация

1.6 Выводы по главе 1

ГЛАВА 2 Определение состава факторов кадастровой стоимости земельных участков индивидуальной жилой застройки модернизированным методом анализа иерархий

2.1 Обоснование выбора метода определения состава факторов кадастровой стоимости

2.2 Теоретическое исследование метода анализа иерархий

2.3 Технология обработки оценок экспертов в рамках модернизированного метода анализа иерархий

2.4 Применение разработанного метода для определения состава факторов стоимости земель индивидуальной жилой застройки Санкт-Петербурга

2.5 Выводы по главе 2

ГЛАВА 3 Концептуальные положения оценки престижности городских территорий

3.1 Понятие престижности территории и причины ее формирования в границах земель населенных пунктов

3.2 Выявление зон престижности территории и определение критериев ее оценки

3.3 Комплексная методика оценки престижности городских территорий

3.4 Установление влияния престижности территории на рыночную цену земельных участков для индивидуальной жилой застройки в Санкт-Петербурге

3.5 Выводы по главе 3

ГЛАВА 4 Ранжирование территории по престижности как основа определения факторов кадастровой стоимости земель индивидуальной эилой застройки

4.1 Сравнительный анализ результатов действующей кадастровой оценки земель и рыночной ситуации Санкт-Петербурга

4.2 Моделирование кадастровой стоимости земель индивидуальной жилой застройки на основе ранжирования территории города по престижности

4.3 Апробация полученных результатов для оценки кадастровой стоимости земельных участков под ИЖС Санкт-Петербурга

4.4 Выводы по главе 4

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ И УСЛОВНЫХ ОБОЗНАЧЕНИЙ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ПРИЛОЖЕНИЕ А Экспертная анкета для выявления состава факторов кадастровой стоимости земель ИЖС

ПРИЛОЖЕНИЕ Б Результаты применения модернизированного МАИ для определения состава факторов кадастровой стоимости земельных участков под ИЖС в Санкт-Петербурге

ПРИЛОЖЕНИЕ В Экспертная анкета для выявления основных критериев оценки престижности территорий

ПРИЛОЖЕНИЕ Г Результаты применения модернизированного МАИ для определения критериев оценки престижности земель ИЖС в Санкт-Петербурге

ПРИЛОЖЕНИЕ Д Значения факторов кадастровой стоимости и критериев оценки престижности земельных участков под ИЖС в Санкт-Петербурге

ПРИЛОЖЕНИЕ Е Результаты расчета кадастровой стоимости земель под ИЖС Санкт-Петербурга по предлагаемому методу

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Кадастровая оценка земель индивидуальной жилой застройки с учетом дифференциации городской территории по престижности»

ВВЕДЕНИЕ

Сбалансированное планирование доходов региональных бюджетов, а также эффективное и рациональное управление земельными ресурсами урбанизированных территорий требуют методически корректного определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, поскольку она является базой для расчета земельных платежей.

В условиях социально-экономического развития, возрастающей интенсивности процесса субурбанизации и, как следствие, социального расслоения населения, в пределах городского пространства в зависимости от социально-экономических, пространственных и экологических условий территории формируются зоны престижности. Как показывает анализ, характерными их особенностями являются обособленность ценообразующих процессов и разный порядок цен на объекты недвижимости. Так, разброс цен на земельные участки под индивидуальную жилую застройку (ИЖС) в Санкт-Петербурге колеблется в пределах от 1 до 26 тыс.руб./м . Однако методическая база по государственной кадастровой оценке (ГКО) земель не учитывает существующую дифференциацию цен, что приводит к установлению экономически несправедливого уровня земельных платежей. В частности, к занижению кадастровой стоимости земель престижных районов и значительной переоценке земельных участков непрестижных территорий по отношению к их рыночной стоимости. Кроме того, признание Технических рекомендаций по ГКО земель населенных пунктов недействующими привело к отмене примерного перечня факторов стоимости земельных участков, что способствовало субъективности определения их состава оценочными организациями.

Вопросами, связанными с совершенствованием методики кадастровой оценки земель, занимаются такие ученые, как Грибовский C.B., Севостьянов A.B., Прорвич В.А., Варламов A.A., Власов А.Д. Сулин М.А., Ярмоленко A.C., Быкова E.H., Лелюхина A.M., Шишов Д.А., Лепихина О.Ю. и др. Основные теоретические и методические аспекты оценки недвижимости заложены в трудах Дж.К. Эккерта, В. Петти, А. Смита, Т. Коупленда, Дж. Муррина, Дж. Фридмана. Упоминания о необходимости учета престижа и репутации районов города для

обеспечения полноты и адекватности учета факторов содержатся в работах Ванданимаевой О.М., Наназашвили И.Х., Ромма А.П. Тем не менее, несмотря на имеющийся научный задел в рассматриваемой области, на данный момент не разработаны концептуальные и методические подходы к определению престижности территории для целей кадастровой оценки городских земель.

Очевидно, что модификация действующей методики кадастровой оценки земель под ИЖС с учетом дифференциации городского пространства по престижности является в современных условиях актуальной научной задачей, решение которой позволит повысить объективность результатов определения кадастровой стоимости, а также устранить проблему социальной несправедливости в налогообложении. Выделение зон престижности позволит анализировать пространственную структуру города и проводить мероприятия по повышению инвестиционного климата его территорий.

Предметом исследования являются закономерности, определяющие изменение кадастровой стоимости земель населенных пунктов в зависимости от престижности территории.

Объектом исследования является кадастровая стоимость земельных участков индивидуальной жилой застройки.

Цель работы заключается в повышении объективности результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов для индивидуальной жилой застройки посредством учета дифференциации городского пространства по престижности.

Задачи исследований:

1. Провести анализ действующей нормативно-правовой, методической и практической баз по массовой оценке земель населенных пунктов в РФ и за рубежом, на основе которого составить типовой перечень факторов кадастровой стоимости земельных участков под ИЖС.

2. Определить состав факторов, оказывающих существенное влияние на рыночную цену/стоимость земель под ИЖС, и обосновать необходимость учета

престижности территории при проведении работ по ГКО земель населенных пунктов.

3. Сформулировать определение понятия «престижность территории» применительно к ИЖС и разработать методические основы ранжирования территории земель населенных пунктов по престижности.

4. Определить и сравнить состав значимых факторов кадастровой стоимости земель под ИЖС разных зон престижности в Санкт-Петербурге и выполнить расчет их кадастровой стоимости на основе полученных зависимостей.

Идея работы заключается в моделировании кадастровой стоимости в каждой из зон престижности, сформированных на основе кластерного анализа значений интегрального показателя, учитывающего степень влияния на него значимых критериев и их функциональную взаимосвязь.

Научная новизна:

1. Модернизирован метод анализа иерархий (МАИ) в части технологии обработки результатов экспертного опроса, позволяющий вывить ошибочные элементы матриц ответов респондентов, что повысит эффективность использования метода при определении состава ценообразующих факторов земельных участков.

2. Установлены причины формирования зон престижности в пределах населенных пунктов, заключающиеся в возрастающей интенсификации процессов субурбанизации и социально-пространственной сегрегации территорий, с одной стороны, а также в закономерном развитии земельного рынка, с другой стороны.

3. Выявлена взаимосвязь между престижностью территории и составом факторов кадастровой стоимости земельных участков ИЖС на примере Санкт-Петербурга, позволяющая обосновать целесообразность определения кадастровой стоимости указанных земель на основе ранжирования территории города по престижности.

Методы исследований.

Общей теоретической и методологической основой работы явился комплексный подход, включающий анализ и синтез нормативно-правовой и

научно-технической литературы в области кадастровой оценки земель населенных пунктов. Для разработки и обоснования положений диссертационной работы применялись современные экономико-математические и статистические методы: системный анализ, сравнительный анализ, корреляционно-регрессионный анализ, математическое моделирование с помощью специального программного обеспечения; экспертно-аналитические методы оценивания, натурные наблюдения. Решение поставленных задач осуществлялось посредством использования современных технических средств и программных продуктов (Maplnfo, SPSS Statistics, РГИС Санкт-Петербурга).

Практическая значимость работы:

1. Определен типовой перечень факторов стоимости земельных участков под ИЖС, который может быть использован для массовой и индивидуальной оценок земель.

2. Установлен состав факторов кадастровой стоимости земельных участков под ИЖС в Санкт-Петербурге с использованием модернизированного метода анализа иерархий.

3. Сформулировано определение понятия «престижности территории» применительно к ИЖС и раскрыта его суть для земель населенных пунктов.

4. Разработана комплексная методика оценки престижности городских территорий, в основу которой положено экспертно-аналитическое исследование и инструменты кластерного анализа для ранжирования земель.

5. Проведено зонирование территории Санкт-Петербурга по уровню престижности и выявлены значимые его критерии на основе разработанной комплексной методики оценки престижности городских территорий.

6. Определены группы значимых факторов стоимости и статистически значимые модели оценки земельных участков под ИЖС в Санкт-Петербурге для различных зон престижности.

7. Выполнен расчет кадастровой стоимости земельных участков под ИЖС Санкт-Петербурга на основе полученных моделей оценки.

Достоверность научных положений, выводов и рекомендаций обусловлена использованием подлинных статистических данных по состоянию рынка земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки в Санкт-Петербурге, а также информации о значениях факторов кадастровой стоимости земель, полученной из официальных источников. Объективность результатов кадастровой оценки земель под ИЖС в Санкт-Петербурге, выполненной по предлагаемой методике, подтверждается их согласованностью с информацией о рыночной стоимости указанных земельных участков.

Защищаемые положения:

1. Для определения состава факторов кадастровой стоимости земельных участков для индивидуальной жилой застройки следует применять метод анализа иерархий, модифицированный в части технологии обработки результатов экспертного опроса и позволяющий вывить ошибочные элементы матриц ответов респондентов посредством проверки их кардинальной и транзитивной согласованности.

2. Ранжирование территорий населенных пунктов по престижности следует осуществлять с использованием кластерного анализа, выполненного по значениям интегрального показателя, учитывающего степень влияния на него значимых критериев формирования зон престижности и их функциональную взаимосвязь.

3. В условиях социального расслоения населения и неоднородности пространственной организации городской территории, моделирование кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки, должно проводиться отдельно для каждой группы земельных участков, сформированной на основе ранжирования городской территории по престижности.

Личный вклад автора заключается в постановке цели и задач исследования; анализе методик массовой оценки городских земель на предмет учета престижности территории; разработке модернизированного метода анализа иерархий, содержащего механизм анализа матриц оценок экспертов; обзоре научно-технической литературы

с целыо формулирования определения понятия «престижность территории» и изучения закономерностей формирования зон престижности; сборе и систематизации данных о рыночной цене земельных участков ИЖС, значений факторов кадастровой стоимости и критериев оценки престижности, в том числе посредством проведения натурных наблюдений; использовании статистических методов для доказательства научных положений; сравнении и анализе результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, полученных по установленным зависимостям, с существующими данными о кадастровой стоимости земель под ИЖС.

Реализация выводов и рекомендаций работы. Результаты диссертационного исследования могут быть использованы субъектами оценочной деятельности, осуществляющими работы по государственной кадастровой оценке земель под ИЖС; финансистами, анализирующими последствия применения результатов государственной кадастровой оценки; специалистами налоговой службы, применяющими результаты оценки в налогообложении. Более того, выделенные зоны престижности территории возможно применять для индивидуальной оценки земельных участков и оценки их инвестиционной привлекательности. Изложенные в работе теоретические и методические положения используются в учебном процесс кафедры ИГ при изучении студентами специальных дисциплин направления подготовки 120700 «Землеустройство и кадастры».

Апробация работы. Основные результаты диссертационной работы докладывались, обсуждались и получили одобрение на ежегодной научной конференции профессорско-преподавательского состава (СПбГАУ, Санкт-Петербург, 2012 г.), Всероссийской конференции-конкурсе среди студентов выпускного курса (Горный университет, Санкт-Петербург, 2012 г.), где были оценены дипломом II степени, Международной научно-практической конференции «Аграрная наука - основа успешного развития АПК и сохранения экосистем» (Волгоград, 2012 г.), XVI Международном симпозиуме «Проблемы геологии и освоения недр» (ТПУ, Томск, 2012, 2013 гг.), Международной научно-практической конференции «Рациональное природопользование: традиции и

инновации» (МГУ, Москва, 2012 г.), Научно-практической конференции в Краковской горно-металлургической академии (Польша, Краков, 2012 г.), II Всероссийской (XVII) молодежной научной конференции «Молодежь и наука на Севере» (Сыктывкар, 2013 г.), Международной конференции молодых ученых (Фрайбергская горная академия, Германия, 2014 г.), Международном научном форуме «Актуальные проблемы обеспечения современного землеустройства» (ГУЗ, Москва, 2014), на заседаниях кафедры Инженерной геодезии и научно-техническом совете Горного университета.

Работа удостоена награды в конкурсе грантов 2014 года для аспирантов вузов, расположенных на территории Санкт-Петербурга, в соответствии с распоряжением Комитета по науке и высшей школе от 05.12.2014 №161.

Публикации. Основные научные результаты диссертации изложены в 12 печатных работах, в том числе 5 статьях в изданиях, рецензируемых ВАК Минобрнауки России.

Объе;у1 и структура работы. Диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения, библиографического списка из 151 наименования, шести приложений. Основной текст изложен на 159 страницах, содержит 36 рисунков, 25 таблиц.

Автор выражает глубокую признательность научному руководителю Быковой Елене Николаевне за неоценимую помощь, оказанную в процессе написания диссертационной работы, Корнилову Юрию Николаевичу за ценные научные консультации, а также всему коллективу кафедры инженерной геодезии Горного университета за практические советы, полученные в процессе обсуждения работы.

ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И НАУЧНО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

1.1 ПОНЯТИЕ И ЗНАЧЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ

Земля служит основой для экономической и социальной деятельности человека, являясь в то же время основным средством производства и источником благосостояния людей. Экономические аспекты использования земель закреплены в земельном и налоговом законодательстве РФ, где введено понятие платности использования земель, в том числе относящихся к категории земель населенных пунктов.

Развитие современного земельного рынка возможно при условии создания правовых, экономических и социальных механизмов рыночного оборота земли, а также методических основ для проведения кадастровой и рыночной оценки земельных участков. Согласно исследованиям, проведенным ведущими экономистами и градостроителями, отсутствие экономической оценки стоимости земель приводит к неэффективному ее использованию и нежелательной модели городского развития [29, 94]. В связи с этим оценка земельных ресурсов как неотъемлемая часть оценки недвижимости имеет большое значение в оценочной деятельности.

Государственная кадастровая оценка (ГКО) земель населенных пунктов относится к категории массовой оценки недвижимости, и проводится с целью определения их кадастровой стоимости. Под кадастровой стоимостью, в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», понимается рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности такой оценки - методами индивидуальной оценки в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Причем итоговая величина кадастровой стоимости определяется на основе комплексного использования трех подходов к оценке: доходного, затратного и сравнительного.

На сегодняшний день кадастровая стоимость земель используется для: создания налогооблагаемой базы [39, 62]; установления арендной платы или продажи земельного участка из земель государственной или муниципальной собственности [39]; приватизации государственного и муниципального имущества; установления арендной платы за земельные участки для жилищного строительства [39]; оценки эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и планирования крупномасштабных мероприятий общегородского характера и др.

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков предоставляются заинтересованным лицам бесплатно в виде кадастровой справки о кадастровой стоимости земельного участка [68] либо в электронном виде посредством запроса на Интернет-портале государственных услуг Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Соответственно, значение оценки земель населенных пунктов на современном этапе очень велико и выражается в возможности использования результатов оценки для осуществления эффективного и рационального управления земельными ресурсами города, проведения сбалансированного планирования доходов бюджетов разных уровней (в пределах платежей от земельного налога и арендной платы), а также стимулирования развития инвестиционных процессов и развития экономики в целом.

В настоящее время в Санкт-Петербурге одним из самых быстроразвивающихся секторов рынка является рынок земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, что подтверждается возрастающим объемом, разнообразной структурой предложения, а также активизацией потребительского спроса. Доля земель под ИЖС в общем количестве земельных участков, учтенных в государственном кадастре недвижимости (ГКН), составляет 24%. При этом, согласно утвержденному Генеральному плану Санкт-Петербурга, она должна на порядок увеличиться к 2025 году, для чего зарезервированы территории в Горской-Александровской, Пулковской-Александровской,

Пушкинской и Павловской восточной зонах, локальные площадки в таких городах, как Петродворец, Ломоносов и Колпино.

На сегодняшний день крайне остро стоит проблема объективности определения кадастровой стоимости земельных участков вышеуказанного вида разрешенного использования (ВРИ), о чем говорит существенное количество судебных исков о пересмотре кадастровой стоимости, более чем на 30% отличающейся от рыночной стоимости/цены рассматриваемых объектов недвижимости.

Поэтому изучение и совершенствование методики ГКО земель под ИЖС является актуальной научной задачей, поскольку позволит повысить не только объективность ее результатов, но и эффективность управления земельными ресурсами за счет объективного перераспределения налогооблагаемой базы.

1.2 НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ И МЕТОДИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

Формирование действующей системы кадастровой оценки земель в России представляет собой планомерный результат ее исторического развития. Начиная с конца 90-х гг., земельная реформа создала предпосылки для развития рынка недвижимости, совершенствования системы налогообложения и оценки земли, что, в свою очередь, сопровождалось разработкой и совершенствованием законодательства. В развитии и становлении кадастровых работ по оценке земельных ресурсов для целей налогообложения можно выделить три этапа:

Этап становления рынка недвижимости (1991 - к. 1996 гг.)

Принятие закона «О плате за землю» определило, что использование земли является платным [69]. На этохМ этапе в крупных городах России начали создаваться карты социально-экономического зонирования с учетом градостроительной ценности территории. В Санкт-Петербурге было выделено 284 социально-экономических зон, которые были объединены в 19 зон градостроительной ценности [71]. Каждая зона объединяла территории базисных

кварталов со схожей инфраструктурой и близкими по значению главными показателями оценки земли.

Переходный этап (к. 1996 — 1999 гг.)

Данный этап можно охарактеризовать также как этап корректировок, поскольку у населенных пунктов возникла необходимость введения корректировок в утвержденные схемы социально-экономического зонирования территорий, а в некоторых случаях и обновления существующих схем ценового зонирования. Однако, такой механистический подход, например в Санкт-Петербурге, постепенно приводил к расхождению величин индексированной ставки земельного налога с реальной (фактической по месту) на территориях зон с развивающейся инфраструктурой.

Завершающий этап (1999 — 2002 гг.)

Начало этому этапу положило Постановление Правительства РФ «О государственной кадастровой оценки земель», которое установило требование к обязательному проведению кадастровой оценки земель в период с 1999-2001 гг. [66]. Результатом проведенных работ стало определение кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов, как базы для налогообложения.

Указанные выше этапы создали правовую основу для развития системы кадастровой оценки. В настоящее время система нормативно-правовой документации, регулирующей вопросы проведения ГКО земель населенных пунктов, сформирована и регулируется с правовой точки зрения согласно [39, 62, 66, 69, 72-77, 79-82].Технический же аспект оценки заложен в разработанных методиках ГКО земель населенных пунктов [74, 78, 83, 122].

Первая Методика государственной кадастровой оценки земель поселений (ГКОЗП) была разработана Росземкадастром в 2000 году. Она основывалась на совмещении результатов экспертного градостроительного анализа с распределением рыночных показателей отдельных сегментов городского рынка недвижимости для создания налогооблагаемой базы. Данная методика в последствии стала основой для утвержденной в 2002 году Методики ГКОЗП (Методика 2002 года) [83].

В соответствии с Методикой 2002 года, работы по ГКОЗП осуществлялись по двум технологическим линиям (ТЛ) в зависимости от численности населения [83]. По первой ТЛ производился расчет кадастровой стоимости земельных участков в населенных пунктах с численностью населения 10 тыс. чел. и более на основе факторного анализа и кластеризации объектов ГКОЗП на территории субъекта РФ и формирования аналитических зависимостей между ценами сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости и ценообразующими факторами. По второй ТЛ определялась кадастровая стоимость земельных участков в малых городах и поселках, сельских поселениях с числом жителей менее 10 тыс. чел. на основе выделения тестовых объектов и установления для них удельного показателя кадастровой стоимости земель [83]. Расчет кадастровой стоимости осуществлялся на основе удельного показателя кадастровой стоимости земель (УПКСЗ) населенных пунктов в целом и кадастровых кварталов в их составе по 14 видам функционального использования.

Практическим руководством по реализации методики ГКОЗП являлись специальные Технические указания по ГКОЗП, которые содержали разъяснения по используемому в методике математическому аппарату, этапам и видам работ. В частности, к группам оцениваемых ценообразующих факторов земель под ИЖС относились: доступность различных центров тяготения (объектов); уровень развития транспортной инфраструктуры; уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры; уровень развития социально-бытового обслуживания населения; состояние окружающей среды; историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, ландшафтная и рекреационная ценность территории; инженерно-геологические условия и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям [83].

Основными достоинствами Методики 2002 года являлись: возможность ее использования в условиях недостатка или отсутствия рыночной информации в связи с применением экспертно-аналитического подхода; наличие примерного перечня факторов стоимости; формирование обоснованного состава ценообразующих факторов на основе использования метода анализа иерархий;

использование метода главных компонент, позволяющего снизить размерность исследуемого пространства, и, следовательно, облегчить обработку и анализ информации.

Однако, несмотря на выявленные достоинства, Методика 2002 года имеет ряд существенных недостатков, которые заключаются в следующем:

- объектом кадастровой оценки является кадастровый квартал, а не земельный участок;

- необоснован состав предлагаемых видов разрешенного использования;

- трудоемкость расчетов по экспертно-аналитическому методу вследствие большого количества исходных показателей;

- необоснованны коэффициенты перехода от УПКСЗ вида функционального использования земельного участка, для которого существует информация по сделкам, к УПКСЗ вида, для которого такая информация отсутствует.

В настоящее время государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов (ГКОЗНП) регламентируется Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития от 15.02.2007 г. № 39 (Методика 2007 года).

Методика 2007 года предписывает установление математической зависимости изменения стоимости земельных участков от степени влияния на нее каждого ценообразующего фактора на основе информации об объектах недвижимости. Таким образом, кадастровая стоимость рассчитывается в соответствии с имеющимися фактическими значениями ценообразующих факторов [74].

В отличие от Методики 2002 года, Методикой 2007 года определены 17 видов разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов, для которых может быть определена и установлена кадастровая стоимость. Методические указания содержат пять подходов к определению кадастровой стоимости земельных участков в зависимости от вида разрешенного использования [74]. Для земель ИЖС (ВРИ №2) определение

Список литературы диссертационного исследования кандидат наук Шабаева, Юлия Игоревна, 2015 год

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Акимова, И.С. Разработка моделей и алгоритмов многослойной кадастровой оценки недвижимости с учетом особенностей основных характеристик системы улучшений городских земель: автореф. дис. ... канд. техн. наук: 25.00.26/ Акимова Ирина Станиславовна. - М., 2005. - 24 с.

2. Антипин, П. Особенности социального зонирования городского пространства Перми Российское городское пространство: попытка осмысления / Отв. ред. В.В. Вагин; Сер. «Научные доклады». Вып. 116. - М.: МОНФ, 2000. - С. 78-91.

3. Афанасьев C.B. Метод треугольника в АВС-анализе / C.B. Афанасьев // Маркетинг в России и за рубежом. - 2007. - №2. - С. 3-19

4. Ахметов O.A. Метод анализа иерархий как составная часть методологии проведения оценки недвижимости [Электронный ресурс] / O.A. Ахметов, М.Б. Мжельский // Актуальные вопросы оценочной деятельности. — 2001. — Режим доступа: http://msurvey.ru/valuer_metod_3_08.html

5. Барков, М.В. Оценка земли: экологический аспект [Электронный ресурс] / Городская ландшафтная индустрия. - Режим доступа: http://wvvw.landindustry.ru/content/view/637/136/

6. Барсукова, С. Тенденции социального зонирования российских городов / С. Барсукова // Российское городское пространство: попытка осмысления. - М.: МОНФ, 2000. - С. 39-57.

7. Базара, М. Нелинейное программирование: Теория и алгоритмы: Пер. с англ. / М. Базара, К. Шетти. - М.: Мир, 1982 - 583 с.

8. Безруков, В.Б. Налогообложение и кадастровая оценка недвижимости: монография / В.Б. Безруков, М.Н. Дмитриев, A.B. Пылаева. - Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. - Н. Новгород: ННГАСУ, 2011. - 155 с.

9. Беленький, В.Х. Российский высший класс: проблема идентификации /В.Х. Беленький // Социологические исследования. - 2007. - № 5. - С. 13-21.

10. Блюмин, С.Л. Модели и методы принятия решений в условиях неопределенности / С.Л. Блюмин, И.А. Шуйкова. - Липецк: ЛЭГИ, 2001. - 138 с.

11. Большой толковый социологический словарь: словарь. Т.2. П-Я / Пер. Н.Н.Марчук; Сост. Дэвид Джери, Джулия Джери. - М.: Вече, ЛСТ, 2001. - 528 с.

12. Булычева, Н.В. Оценка рыночной стоимости земли методом массовой оценки (проблемы, модельное и информационное обеспечение) [Электронный ресурс] / Н.В. Булычева, О.М. Пахомова, В.П. Федоров // Проблемы недвижимости: электронный журнал. - 1999. - №4. - Режим доступа: http://perspectiva-spb.ru/archives/26.

13. Бурдье, П. Социология политики: Пер. с фр./Сост., общ. ред. и предисл. Н. А. Шматко./ - M.: Socio-Logos, 1993. - 336 с.

14. Быкова Е.Н. Опыт оценки земель в Германии / Быкова Е.Н. // Записки Горного института. - Т.204. - 2012. - С. 167-170.

15. Быкова, Е.Н. Методические основы учета обременений в использовании земель при расчете кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения: «Опыт прошлого - взгляд в будущее» / Е.Н.Быкова, В.В. Бутина // Материалы 2-й Международной научно-практической конференции молодых ученых и студентов, ТулГУ, Тула, 2012. - С. 524 - 529.

16. Бююль, A. SPSS: искусство обработки информации. Анализ статистических данных и восстановление скрытых закономерностей СНМ /

A. Бююль, П. Цефель. - М., ДиаСофт, 2005 г. - 608 с.

17. Ванданимаева, О.М. Оценка стоимости земельных участков [Электронный ресурс] / О.М. Ванданимаева - М.: Московская финансово-промышленная академия, 2005. - Режим доступа: http://www.refmag.ni/done/l/k/990202.htm.

18. Варламов, А.А. Земельный кадастр: в 6 т. Т. 4: Оценка земель / А.А. Варламов. - М.: КолосС, 2006. - 463 с.

19. Варламов, А.А. Земельный кадастр: в 6 т. Т.5: Оценка земли и иной недвижимости: Учебник для вузов / А.А. Варламов, А.В. Севостьянов. - М.: Колосс, 2006. - 265 с.

20. Веблен Т. Теория праздного класса: пер. с англ. / Т. Веблен; общ. ред.

B.В. Мотылева. - М.:Прогресс, 1984. - 367 с.

21.Вессели, Р. Государственная кадастровая (массовая) оценка для целей налогообложения - российский и зарубежный опыт / Р. Вессели, А. Ланкин // Экономические стратегии. - 2008. - № 2. - С. 124-131.

22. Власов, А.Д. Принципы совершенствования государственной кадастровой оценки земель поселений с населением свыше 10 ООО человек / А.Д. Власов // Проблемы финансов и учета. - 2005. - №3(9) - С. 79-80.

23. Власов, А.Д. Методика государственной кадастровой оценки земель поселений 2007 года. Комментарии постороннего [Электронный ресурс] / А.Д. Власов // Сайт Индикаторы рынка земли - Режим доступа http://community.land-in.ru/forums/thread/558.aspx.

24. Геоинформационная система Санкт-Петербурга: Региональная информационная система [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://rgis.spb.ru/

25. Герасимова, Е. Символические границы и «потребление» городского пространства (Ленинград, 1930-е годы) / Е. Герасимова, С. Чуйкина // Российское городское пространство: попытка осмысления. М.: МОНФ, 2000. - С. 127-153.

26. Грибовский, C.B. Оценка стоимости недвижимости / Грибовский C.B., Иванова E.H., Львов Д.С., Медведева O.E. - М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. - 704 с.

27. Грибовский, C.B., Теория и практика массовой оценки недвижимости на примере города Санкт-Петербурга, теоретические аспекты / C.B. Грибовский, Д.Н. Табала, B.C. Мурашов, О.Н. Громкова // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2005. - №7 - С. 72-95.

28. Грибовский, C.B. Учет разнотипных ценообразующих факторов в многомерных регрессионных моделях оценки недвижимости / C.B. Грибовский, И.Н. Анисимова, Н.П.Баринов // Вопросы оценки. 2004. — №2 — С. 2-16.

29. Грязнова, А.Г. Оценка недвижимости. Учебник. - 2-е изд., перераб. и доп. / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова - М.: Финансы и статистика, 2007. — 560 с.

30. Гудков, П.А. Методы сравнительного анализа. Учеб. пособие. / П.А. Гудков - Пенза: Изд-во Пенз. гос. ун-та, 2008 — 81 с.

31. Данные автоматизированной системы контроля радиационной обстановки: - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.airviro.rU/ascro/month/index.html#0030501.

32. Доклад об экологической ситуации в Санкт-Петербурге / Под редакцией Д.А. Голубева, Н.Д. Сорокина. - СПб, ООО «Сезам-принт», 2011. - 108 с.

33. Долматова, О.Г. Эконометрика: Учебное пособие / Долматова О.Г. -Томский политехнический университет, 2011. - 112 с.

34. Дубина, H.H. Математические основы эмпирических социально-экономических исследований: Учебное пособие / И.Н. Дубина - Барнаул: Изд-во Алт. ун-та, 2006. - 263 с.

35. Европейские стандарты оценки 2012. Седьмое издание / Пер. с англ. под ред. И.Л. Артеменкова, переводчик А.И. Артеменков, научн. ред. Г.И. Микерин. -М.: Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», 2014. - 331 с.

36. Елисеева, И.И. Статистика / И.И. Елисеева и др. - М.: Проспект, 2010. —

448 с.

37. Жайе, М.К. От социальной сегрегации к пространственной самоизоляции: крупные города Европы перед риском десолидаризации общества / М.К. Жайе // Крупные города и вызовы глобализации / Под ред. В.А. Колосова и Д. Эккерта. - Смоленск, 2003. - С. 175-179.

38. Жуков, Б.М. Исследование систем управления./ Б.М. Жуков, Е.Н.Ткачева. - М.: Дашков и К, 2011.- 208 с.

39. Земельный кодекс Российской Федерации: Закон Российской Федерации от 25.10.2001 г. №136-Ф3 // Собрание законодательства РФ, 2001, №44, ст. 4147.

40. Зерный Ю.В. Управление качествохМ в приборостроении / Ю.В. Зерный, А.Г. Полываный, A.A. Якушин. - М.: Новый центр, 2011. - 479 с.

41. Ильинский, C.B. Энциклопедический словарь PR и рекламы. Часть 2 / C.B. Ильинский. -М.: ACT: Восток - Запад, 2002. - 480 с.

42. Кабакова, С.И. Экономические проблемы использования земель в строительстве / С.И. Кабакова. - М., Стройиздат, 1981. - 156 с.

43. Каклюгин, В. Г. Налогообложение / В. Г. Каклюгин. - М.: Феникс, 2007. - 192 с.

44. Калабухов, Г.А. Применение метода анализа иерархий при оценке городских земель / Г.А. Калабухов, Ю.Н. Галкина // Земельный вестник России. — 2005.-№3-4.-С. 34-42.

45. Коробов, В.Б. Сравнительный анализ методов определения весовых коэффициентов «влияющих факторов» / В.Б. Коробов // Социология. - 2005. — №20.-С. 12-20.

46. Коробов, В.Б. Организация проведения экспертных опросов при разработке классификационных моделей / В.Б. Коробов // Социологические исследования. - 2003. - № 1. - С. 102-108.

47. Кремер, Н.Ш. Эконометрика: Учебник для вузов / Н.Ш. Кремер, Б.А. Путко. Под ред. проф. Н.Ш. Кремера. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. - 311 с.

48. Лепихина, О.Ю. Определение весов ценообразующих факторов кадастровой стоимости земель многоэтажной жилой застройки методом анализа сетевых структур (на примере города Мончегорска) [Электронный ресурс] / О.Ю. Лепихина // Журнал Вестник Самарского государственного экономического университета. - 2011. - №78, - С. 54-60. — Режим доступа: http://vestnik.sseu.ru/index.php?cnt= 1 &idv= 145.

49. Лелюхина, A.M. Определение стоимости земельных участков под промышленными предприятиями / A.M. Лелюхина, Ю.М. Федорова // Известия ВУЗов. «Геодезия и аэрофотосъёмка». - 2012. - № 4. - С. 111-116.

50. Лелюхина, A.M. Методика комплексного целевого зонирования при кадастровой оценке городских территорий / A.M. Лелюхина, Л.И. Коротеева // Земельный вестник России. - 2001. - № 1 (5). - С. 9-11.

51. Лелюхина, A.M. Разработка исходно-разрешителыюй документации для предоставления земельного участка для жилищного строительства [Электронный ресурс] / A.M. Лелюхина, Е.Ю. Снежинская, А.И. Сосипатрова // Интернет-журнал «Науковедение». - 2012. - №3-2012(12) - Режим доступа: http://naukovedenie.ru/sbornikl2/12-3.pdf.

52. Лелюхина, A.M. Об учете факторов стоимости для целей массовой оценки городских территорий / A.M. Лелюхина // Известия высших учебных заведений: Геодезия и аэрофотосъёмка. - 2008. - №6. - С. 89-91

53. Лисицын, Г.Ф. Основы квалиметрии / Г.Ф. Лисицын - МИРЭА, 2007 —

164 с.

54. Лукичева, Л.И. Управленческие решения / Л.И. Лукичева, Д.Н. Егорычев - М.: Омега - Л, 2009 - 383 с.

55. Мандель И.Д. Кластерный анализ / И.Д. Мандель. - М.: Финансы и статистика, 1988. - 176 с.

56. Марголин, Е. Методика обработки данных экспертного опроса. // Полиграфия. - 2006. - №5. - С. 14-16.

57. Махрова, А.Г. Российский город в условиях капитализма: социальная трансформация внутригородского пространства /А.Г. Махрова, О.Ю. Голубчиков / Вестник Московского университета Серия 5 «География». - 2012. - №2. - С. 2631.

58. Международные стандарты оценки 2011 / Перевод с английского под ред. Г.И. Микерина, И.Л. Артеменкова. - М: Саморегулируемая общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», 2013. — 188 с.

59. Мишустин, М.В. Информационно-технологические основы администрирования имущественных налогов: монография / М.В. Мишустин. — М.: ЮНИТИ, 2007. - 359 с.

60. Мрацынковский, Д.А. Руководство по риск-менеджменту / Д.А. Мрацынковский, A.B. Владимирцев, O.A. Марцынковский; Ассоциация по сертификации «Русский Регистр» - СПб.: Береста, 2007. - 331 с.

61. Мыльник, В.В. Исследование систем управления: Учебное пособие для вузов. / В.В. Мыльник, Б.П. Титаренко, В.А. Волочиенко - 2-е изд., перераб. и доп. - М: Академический Проект; Екатеринбург: Деловая книга, 2003. — 352 с.

62. Налоговый Кодекс Российской Федерации (часть вторая): закон Российской Федерации от 5.08.2000 г. №117-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 2000, N 32, ст. 334028.

63. Наназашвили, И.Х. Оценка недвижимости: Учебное пособие / И.Х. Наназашвили, В.А. Литовченко - М.:Архитектура-С, 2005. - 200 с.

64. Ногин, В.Д. Принятие решений при многих критериях: Учебно-методическое пособие / В.Д. Ногин. - СПб. Издательство "ЮТАС", 2007. - 104 с.

65. О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации: Закон Российской Федерации от 25.10.2001 № 137-ФЭ // Собрание законодательства РФ, 2001, №44, ст. 4148.

66.0 государственной кадастровой оценки земель: Постановление Правительства РФ от 25.08.1999 №945 // Российская газета, №171, 1999.

67.0 некоторых вопросах кадастровой оценки земель: Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 31.05.2007 г. № 31 [Электронный ресурс]. - Режим доступа:

http://pravo.levonevsky.org/bazaby09/sborl2/textl2862/index.htm

68. О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков: Постановление Правительства РФ и от 7.02.2008 №52 // Российская газета, №4586, 2008.

69. О плате заземлю: Закон Российской Федерации от 11.10.1991 №1738-1 // Собрание законодательства РФ, 1994, №16, ст. 1860.

70.0 признании утратившими силу отдельных приказов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости: Приказ Росреестра от 03.07.2012 N П/276 [Электронный ресурс]. — Режим доступа:

http://base.consultant.ш/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n= 132663.

71. О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге в 1995 году: Закон Санкт-Петербурга от 14.07.1995 №77-10 // Вестник Законодательного собрания Санкт-Петербурга, №10, 1995.

72. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Закон Российской Федерации от ФЗ от 29.07.1998 №135-Ф3 // Российская газета, 1998, №148-149.

73. Об утверждении Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель»:

Приказ Минэкономразвития России от 28.06.2007 №215 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти", №38, 2007.

74. Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов: Приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 №39 // Российская газета, 2007, №100.

75. Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка: Приказ Минэкономразвития России от 12.08.2006 №222 // Российская газета, 2006, №4178.

76. Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель: Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 // Российская газета, 2000, №16.

77. Об утверждении стандартов оценки: Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 №519 // Российская газета, 2007, №4517.

78. Об утверждении Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов: Приказ Роснедвижимости от 29.06.2007 N П/0152 - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://wvvw.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_80291.

79. Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»: Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256 // Российская газета, 2007, N 194.

80. Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»: Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255 // Российская газета, 2007, N 194.

81. Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»: Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254 // Российская газета, 2007, N 194.

82. Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)»: Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 // Российская газета, 2007, N 194.

83. Об утверждении методики государственной кадастровой оценки земель поселений: Приказ Федеральной службы земельного кадастра России от 17 октября 2002 г. №П/337 - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: to77.rosreestr.ru>kadastr/cadastral_estimation.

84. Ожегов, С.И. Толковый словарь русского языка / С.И. Ожегов, H.IO. Шведова - М.: ИТИ Технологии, 2006. - 944 с.

85. Организация оценки и налогообложения недвижимости (под ред. Дж. К. Эккерта): пер. с англ. М.: "Стар Интер", 1997. - С. 16-32.

86. Орлов, Л.И. Организационно-экономическое моделирование: учебник в 3 ч. / А.И.Орлов. - М.: Изд-во МГТУ им. Н.Э. Баумана. - 2009. Ч. 2 : Экспертные оценки, 2011.-486 с.

87. Орлов, C.B. Вариант концептуального подхода к созданию системы кадастровой оценки земли города Москвы / C.B. Орлов, И.Л. Цуканов, Ю.А. Цыпкин, Д.А. Цветков // Городская собственность.- М.- 2000.- №Ю(38). - С. 6-11.

88. Отчет КЗРиЗ об оценке кадастровой стоимости земельных участков на территории Санкт-Петербурга (по состоянию на 15.03.2012 г.) № 32-1-0781/00. -[Электронный ресурс] - Режим доступа:

http://www.to78.rosreestr.ru/kadastr/cadastral_estimation/rez_kad_ozem.

89. Отчет КЗРиЗ об оценке кадастровой стоимости земельных участков на территории Санкт-Петербурга (по состоянию на 12.08.2013 г.) № 32-1-0283/2012. -[Электронный ресурс] - Режим доступа:

http://www.to78.rosreestr.ru/kadastr/cadastral_estimation/rez_kad_ozem.

90. Официальный портал Администрации Санкт-Петербурга: [Электронный ресурс]. - Режим доступа:

http://old.gov.spb.ru/gov/admin/otrasl/ecology/maps/scheme_radon.

91. Павлов, А.Н. Методы обработки экспертной информации: учебно-метод. пособие / А.Н. Павлов, Б.В. Соколов. СПб.: ГУАП, 2005. - 42 с.

92. Паршин, A.A. Кадастровая оценка земель на основе метода анализа иерархий: автореф. дис. ... канд. экон. наук: 08.00.05/ Паршин Андрей Александрович. - Пермь, 2000. - 21 с.

93. Петров, А.Ю. Интегральная методика оценки коммерческого потенциала инвестиционного продукта / А.Ю. Петров. - М.: Московский печатник, 2010.-23 с.

94. Петров, В.И. Оценка стоимости земельных участков : учебное пособие / В.И.Петров; под ред. М.А. Федотовой. - 4-е изд., перераб. - М.: КНОРУС, 2012. -264 с.

95. Подиновская, О.В. Метод анализа иерархий как метод поддержки принятия многокритериальных решений / О.В. Подиновская // Информационные технологии моделирования и управления. - 2010. - № 1(60). - С. 71-80

96. Постников, В.М. Анализ подходов к формированию состава экспертной группы, ориентированной на подготовку и принятие решений. / В.М. Постников. - М.: Наука и образование, 2012. - С. 333-346.

97. Портал недвижимости Санкт-Петербурга, Москвы, их областей, Краснодарского края [Электронный ресурс]. - Режим доступа:

http://www.restate.ru/.

98. Портнов, Б.А. Городская среда: феномен престижности / Б.А. Портнов // Социологические исследования. - 1991. - № 1. - С. 69-74.

99. Прорвич, В. А. Основы экономической оценки городских земель / В. А. Прорвич. - М.: Дело, 1998. - 336 с.

100. Пылаева, A.B. Основы кадастровой оценки недвижимости : учебн. пос. для вузов / A.B. Пылаева; Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. — Н. Новгород: ННГАСУ, 2014. - 140 с.

101. Разработка типовой методики экономической оценки городских земель для расчета дифференцированных ставок земельного налога и арендных платежей в городах РФ / В.Н. Мягков, В.П. Федоров, О.М. Пахомова и др. — СПб.: Леонтьевский центр, 1993. - 143 с.

102. Ромм, А.П. Кадастровая оценка городских земель: методические основы и инструментальные средства / А.П. Ромм // Вопросы оценки - 1997. — № З.-С. 16-20.

103. Ромм, А.П. Основные принципы оценки городских земель / А.П. Ромм // Аудит. Ведомости. - 1998. - №12. - С. 11-14.

104. Рудская, E.H. Финансы и кредит: практикум: учебное пособие для студентов образовательных учреждений среднего профессионального образования / E.H. Рудская. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2008. - 318 с.

105. Саати, Т. Принятие решений. Метод анализа иерархий / Т. Саати. -М.: Радио и связь, 1993. - 278 с.

106. Самойлова, H.A. "Богатство" и "бедность": контрасты полярных пространств города: (на примере Самары и Нижнекамска) / H.A. Самойлова, О.Н. Стрижакова // Журнал социологии и социальной антропологии. - 2005. — № 4. — С. 58-68.

107. Сапожникова, (Шабаева) Ю.И. Анализ практики учета экологических факторов в России и за рубежом / E.H. Быкова, Ю.И. Сапожникова (Шабаева) // Записки Горного института. - СПб., 2012. - т. 196 - С. 52-55.

108. Сапожникова, (Шабаева) Ю.И. Инвестиционная привлекательность земельного участка / E.H. Быкова, Ю.И. Сапожникова (Шабаева) // Материалы докладов II Всероссийской (XVII) молодежной научной конференции «Молодеж и наука на Севере». - Сыктывкар. - 2013. - т.И. - С. 74-75.

109. Сапожникова, (Шабаева) Ю.И. Обоснование необходимости учета экологического состояния территории при оценке земель / E.H. Быкова, Ю.И. Сапожникова (Шабаева) // Рациональное природопользование: традиции и инновации. Материалы Международной научно-практической конференции, Москва, МГУ, 23-24 ноября 2012 г. / Под общ. ред. проф. М.В. Слипенчука. - М.: Издательство Московского университета. - 2013. - С.266-268.

110. Сапожникова, (Шабаева) Ю.И. Определение кадастровой стоимости земельных участков индивидуальной жилой застройки методом квалиметрической модели / Ю.И. Сапожникова (Шабаева), О.Ю. Лепихина //

Научно-практический журнал «Отраслевые аспекты технических наук». — 2012. — №12(24).-С. 43-47.

111. Сапожникова, (Шабаева) Ю.И. Оценка влияния факторов стоимости на рыночную стоимость земельных участков для индивидуального жилищного строительства / Ю.И. Сапожникова (Шабаева) // Проблемы геологии и освоения недр: Труды XVI международного симпозиума имени академика М.А.Усова студентов и молодых ученых, посвященный 110-летию со дня основания горногеологического образования в Сибири. Том I; Томский политехнический университет.- Томск: Изд-во Томского политехнического университета. — 2012. -С. 688-690.

112. Сапожникова, (Шабаева) Ю.И. Оценка влияния экологических факторов на рыночную стоимость земельных участков для ИЖС методом экспертного анализа / Е.Н. Быкова, Ю.И. Сапожникова (Шабаева) // Аграрная наука - основа успешного развития АПК и сохранения экосистем. Материалы Международной научно-практической конференции. - Волгоград. - 2012. - т.2 — С. 313-319.

113. Сапожникова, (Шабаева) Ю.И. Оценка инвестиционной привлекательности земельных участков ИЖС на основе учета экологического состояния районов Санкт-Петербурга / Е.Н. Быкова, Ю.И. Сапожникова (Шабаева) // Проблемы геологии и освоения недр: Труды XVII международного симпозиума имени академика М.А.Усова студентов и молодых ученых, посвященного 150-летию со дня рождения академика В.А. Обручева и 130-летию академика М.А.Усова, основателей Сибирской горно-геологической школы. Том I; Томский политехнический университет. - Томск: Изд-во Томского политехнического университета. - 2013. - С. 678-679.

114. Сапожникова, (Шабаева) Ю.И. Совершенствование методики определения кадастровой стоимости земельных участков ИЖС с учетом экологического состояния территории на примере Санкт-Петербурга / Ю.И. Сапожникова (Шабаева) // Записки Горного института - СПб., 2013. - т.206 -С. 63-66.

115. Сапожникова, (Шабаева) Ю.И. Технология обработки парных сравнений при проведении экспертной оценки / Ю.Н. Корнилов, Ю.И. Сапожникова (Шабаева) // Записки Горного института. Современные проблемы освоения территорий. - СПб., 2013 - т.204 - С. 171- 174

116. Свиридова, А. В. Совершенствование кадастровой оценки городских земель на основе учета экологических факторов: автореф. дис. ... канд. геогр. наук: 25.00.26 / Свиридова Алла Викторовна - Белгород, 2008. - 24 с.

117. Севостьянов, A.B. Государственная кадастровая оценка земель поселений: метод, указания для вузов / В.А. Севостьянов, A.B. Севостьянов, A.A. Старков; Гос. ун-т по землеустройству. - М., 2006.- 21 с.

118. Симионова, Н.Е. Методы оценки имущества: бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства / Н.Е. Симионова. — 2-е издание, перераб. и доп. - Ростов н/Д:Феникс, 2010. - 362 с.

119. Социологический справочник / под общ. ред. В.И. Воловича. - К. : Изд-во полит, лит-ры, 1990. - 382 с.

120. СТО РОО 25-02-98. Учет в процессе оценки экологических факторов. Основные положения. [Электронный ресурс] / Официальный сайт Департамента оценки. - Режим доступа: http://dpo-group. ru/legislation/roo2502.asp.

121. Строкова, ЕЛ. Социально-пространственная сегрегация города: проблемы определения и исследования / E.JI. Строкова // Городской альманах. 2008. - Вып.З. - С. 237-345.

122. Тимонов, В.А. Разработка и исследование методики кадастровой многофакторной оценки городских земель: автореф. дис. ... канд. техн. наук: 25.00.26/ Тимонов Виктор Александрович. - Новосибирск, 2003. - 26 с.

123. Титов, Д.А. VIP-персоны. Управление стилем жизни современной российской элиты / Титов Д.А.//. - Эксмо, 2008. - 204 с.

124. Трибуц, O.A. Кадастровая оценка земель жилой застройки населенных пунктов с учетом влияния разломов: автореф. дис. ... канд. техн. наук: 25.00.26/ Трибуц Ольга Александровна. - СПб., 2012. - 20 с.

125. Трущенко, О. Престиж центра: городская социальная сегрегация в Москве / О. Трущенко. M. : Socio-Logos, 1995. - 109 с.

126. Тутыгин, А. Г. Преимущества и недостатки метода анализа иерархий /

A.Г. Тутыгин, В.Б. Коробов // Известия РГПУ им. А. И. Герцена. Естественные и точные науки. - 2010. - № 122. - С. 108-115.

127. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу: - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://wwvv.to78.rosreestr.ru.

128. Федоров, В.П. Методика массовой оценки территории города /

B.П. Федоров // Вопросы оценки. - 1997. - №2. - С. 13-15.

129. Филатов, А.В. Разработка и исследование комплексных моделей и алгоритмов кадастровой оценки городских земель г. Москвы: автореф. дис. ... канд. техн. наук: 05.24.04 / Филатов Аркадий Валентинович - М., 1998. - 22 с.

130. Хавин, В.В. Бобылев, В.В. Ноздрин Оценка земли: Учебное пособие. - Нижний Новгород, 2003. - 282 с.

131. Чернецкая, Ю.В. Совершенствование методики расчета кадастровой стоимости земельного участка с учетом обременений и ограничений на землю для целей налогообложения / Ю.В. Чернецкая // Записки Горного института Т. 196. -СПб., 2012.-С. 105-108.

132. Шабаева, Ю.И. Групповая экспертная оценка значимости факторов на основе использования метода парного сравнения [Электронный ресурс] / Ю.И. Шабаева // Инженерный вестник Дона. - 2014. - № 4 - Режим доступа:

ivdon.ru/ru/magazine/archive/n4y2014/2691.

133. Шабаева, Ю.И. Престижность территории и концептуальные положения формирования ее критериев / Е.Н. Быкова, Ю.И. Шабаева // Известия Санкт-Петербургского государственного аграрного университета — СПб., 2014. -№37-С. 181-186.

134. Шишкова, Г.А.. Менеджмент (Управленческие решения): учебно-методический модуль / Министерство образования РФ. Российский

государственный гуманитарный университет. Факультет управления; М.: Издательство Ипполитова, 2002. - 352 с.

135. Шишов, Д.А. Кадастр земель, как важнейшая экономико-правовая категория в системе учета объектов недвижимости: Материалы международного агропромышленного конгресса: Инновации - основа развития агропромышленного комплекса / Д.А. Шишов. - СПб., 2010. - 168 с.

136. Шишов, Д.А. Некоторые аспекты кадастровой деятельности в системе правоприменительной практики: Научное обеспечение развития АПК в условиях реформирования: сб. науч. тр. СПбГУ / Д.А. Шишов, В.Х. Асылмарданова, А.С. Норкина, Н.В. Чуркина и др. //. - СПб.: СПбГУ , - 2012. - С. 632-635.

137. Шишов, Д.А. Современное содержание земельного кадастра: Учебное пособие / Д.А. Шишов, М.А. Сулин, В.А. Павлова - СПб.: Проспект Науки, 2010. - 272 с.

138. Шишов, Д.А. Экономико-правовые аспекты регистрации прав на недвижимое имущество / Д.А. Шишов // Известия Санкт-Петербургского государственного аграрного университета. - 2013. - №27. - 372 с.

139. Belton, V., Stewart T.J. Multiple criteria decision analysis. An integrated approach. - Boston: Cluwer, 2003. - 374 p.

140. Ishizaka, A., Labib A. Analytic hierarchy process and Expert Choice: benefits and limitation // ORinsight. - 2009. - Vol. 24. - P. 201-220.

141. Emmison, M. Researching the Visual: Images, Objects, Contexts and Interactions in Social and Cultural Inquiry / M. Emmison, P. Smith - London: Sage Publications; New Delhi: Thousand Oaks, 2000. - 242 p.

142. Grannis, R. Segregation Indices and their Functional Inputs // Sociological Methodology. 2002. Vol 32. № 32. P. 69-84.

143. Herbert, D. Geographical Perspectives and Urban Problems in Herbert D. and Smith D. Social Problems and the City: Geographical Perspectives. Oxford University Press, 1979. - 242 p.

144. Hutchison, R. Gentrification and urban change: Research in urban sociology. Wisconsin, Green Bay: JAIpress Ltd. 1992. - 122 p.

145. Lyons, M. Spatial segregation in seven cities: a longitudinal study of home ownership, 1971-91 // Housing studies. - 2002. - Volume 18. - P. 302-326.

146. Omenya, O. Theoretical conceptualizations of urban segregation and their relevance to housing in post-apartheid South Africa [online resource] // ESRC Centre for Neighborhood Research (CNR); Conference Gated communities: building social division or safer communities, September 2003:

http://www.bristol.ac.uk/sps/cnrpapersword/gated/omenya.doc.

147. Saaty, T.L., Thomas L. (1980). The Analytic Hierarchy Process. NewYork: Mc Graw - Hill, Int. J. Services Sciences. 2008. - № 1. - P. 83-98.

148. Shabaeva, J.I. Streamlined method of paired comparisons for ranking factors in cadastral assessment of land plots / J.I. Shabaeva // Scientific Reports on Resource Issues. - 2014. - № 1. - P. 292-295

149. Smith, D.M. Urban Inequalities under Socialism: Case Studies from Eastern Europe and the Soviet Union. Cambridge University Press, 1989. - 342 p.

150. Schenell, I., Yoav B. The Sociospatial Isolation of Agents in Everyday Life Spaces as an Aspect of Segregation // Annals of the Association of American Geographers. - 2001. - Vol. 91, №. 4. - P. 622-636.

151. Univariate classification schemes in Geospatial Analysis - A Comprehensive Guide. Goodchild, Longley, №3. - 55 p.

ПРИЛОЖЕНИЕ А ЭКСПЕРТНАЯ АНКЕТА ДЛЯ ВЫЯВЛЕНИЯ СОСТАВА ФАКТОРОВ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ ИЖС

Эксперт (ФИО): ___

Возраст:__Дата заполнения анкеты: _

Место работы:_

Должность и специализация:

Опыт участия в сделках с недвижимостью: _

Вам предлагается принять участие в подготовке экспертных материалов о влиянии различных факторов на цену/стоимость земельных участков. В рамках данной работы в качестве независимого эксперта Вам требуется выполнить ряд оценочных действий.

Цель проведения экспертного анализа: выявление факторов, оказывающих наибольшее влияние, по мнению экспертов, на рыночную цену/стоимость земельных участков для индивидуальной жилой застройки (ИЖС).

Анкетирование заключается в сравнения каждого из г факторов, предложенных эксперту (/=/, 2, ..., п), с другим из этого же множества, т.е. в их в попарном сравнении. При оценке необходимо использовать шкалу относительной важности (шкала относительного приоритета одного фактора в паре относительно другого, оцениваемая в баллах).

Шкала относительной важности

Суждение Балл Пояснение

Равная важность 1 Равный вклад в цель

Промежуточное суждение 2

Умеренное превосходство 3 Опыт и суждение дают легкое превосходство одного над другим

Промежуточное суждение 4

Существенное превосходство 5 Они дают ощутимое превосходство одного над другим

Промежуточное суждение 6

Значительное превосходство 7 Имеется сильное превосходство

Промежуточное суждение 8

Очень сильное превосходство 9 Имеется подавляющее превосходство одного над другим

В соответствии со шкалой, результатом сравнения пары является натуральное число от 1 до 9 или правильная дробь от 1/1 до 1/9, которые следует заносить в таблицу (пример заполнения приведен ниже).

Факторы 1 2 3 4 5

1 1 5

2 1 1/2

3 1

4 1/5 1

5 2 1

К примеру, эксперт считает, что первый фактор имеет существенное (ощутимое) превосходство над четвертым, то в ячейке, расположенной на пересечении строки 1 и столбца 4 ставится цифра 5 (см. шкалу относительной важности), а на пересечении строки 4 и столбца 1 - дробь 1/5. Когда возникают сомнение при оценке (например, непонятно, факторы 2 и 5 равнозначны или фактор 5 имеет умеренное превосходство над фактором 2), то в ячейке расположенной на пересечении строки 2 ставится дробь 1/2, а на пересечении строки 5 и столбца 2 окажется цифра 2. Конечным результатом всей оценки является квадратная матрица (таблица), где все диагональные элементы равны 1.

Всего предлагается заполнить 9 таблиц. В каждой анкете предусмотрены дополнительные строки для того, чтобы эксперт смог их заполнить, в случае, если он выявит неучтенные автором факторы. В первой таблице оцениваются групповые показатели, в число которых входят:

1. Характеристики местоположения и окружения земельного участка (доступность локального центра, удаленность от центра города, близость к зонам рекреации, водным объектам, объектам, вызывающим психологический дискомфорт, доступность остановок общественного транспорта, транспортной магистрали ведущих городских направлений).

2. Индивидуальные характеристики самого земельного участка и прилегающей к нему территории (вид права, площадь, форма участка, вид и состояние подъездных путей, наличие систем безопасности, благоустройство окружающей территории, престижность района).

3. Социальная инфраструктура территории, на которой расположен земельный участок (доступность школы, детского сада, поликлиники, аптеки, магазина с минимально необходимым набором продуктов и т.д.)

4. Коммунальная инфраструктура территории, на которой расположен земельный участок (наличие тепло-, газо-, водо- и электроснабжения, канализации).

5. Состояние окружающей среды земельного участка (уровень озелененности, уровень загрязнения потребляемой воды, атмосферного воздуха, почв, шумового, электромагнитного и радиационного загрязнения, вибрации, близость источников, представляющих собой действующую и потенциальную экологическую опасность).

6. Инженерно-гсологичсскне условия территории, на которой расположен земельный участок (рельеф, тип грунта, уровень грунтовых вод, наличие экзогенно-геологических и тектонических процессов, тин почв, аэрационный режим, подготовленность поверхности участка для целей строительства).

7. Градостроительная характеристика земельного участка и территории, на которой расположен земельный участок (этажность застройки, плотность застройки, наличие ограничений (обременении) прав, историческая и архитектурная ценность района окружения).

8. Социально-экономические показатели территории, на которой расположен

земельный участок (средний возраст населения района, уровень образования населения, уровень криминогенности, уровень занятости в районе, средний уровень дохода населения).

Обобщенные факторы стоимости

Характеристики местоположения и окружения

Индивидуальные характеристики земельного _участка_

Социальная инфраструктура

Коммунальная инфраструктура

Состояние окружающей среды

Инженерно-геологические условия Градостроительная характеристика Социально-экономические

_показатели_

Эстетическая и ландшафтная ценность территории

X я

« X

И а»

• о а

I® I * I г

и Я

2 я

1

я .

* V

|з

я о.

ее Я Я X

5 « я л

«

я х -а

Ч

Л

х х

о

и

№

се

3 А

к ^ 5 я

5 о.

2 X

о

И

>х

к 4)

х 3 -

I I й

е 8 8.

о £ и и а

о

и

Л я

2 И „

X у К

О. V х

« Т СО

х я о

% ё 5

X ч

к

о 1» и

ц ||

ЁГ о.

О X

3 * 3 «

О. Я

и 3

о

X л ч я X

я

о

и

-а

н

в. 5

н X

Б & §

я Ч

X

X

Остальные таблицы являются детализацией факторов, представленных в таблице 1.

Таблица 2

Факторы, характеризующие местоположения и окружение земельного участка

Доступность локального центра

Т

Удаленность от центра города

Близость к зонам рекреации и особоохранямым природным _территориям_

Близость к водным объектам

Доступность остановок общественного _транспорта_

Доступность ближайшего ж/д вокзала, _ж/д станции_

Доступность ближайшей станции _метрополитена_

Доступность ближайшей транспортной

магистрали ведущих городских _направлений_

10

Й я

о О

Ях

/11

о

О 2 Ч 4

л

И

X £ X

(Й н £ °

м п.

л и

С <и

С О.

® я

X Я

ч 5

И®

а УО л о

и £ о 3

II

л

8 3 £ "§

Р *

о о Ч

Р §

и 2

2 Я

X V

Е о

£> са

С

-а

I- о

о е-

5 4»

с г .

8 & ее

л н

и о х

х

£

и О

х

. ч

Я я

и &

я Н

Я «

о- ®

* я 5

л я

ч

Я э О с*>

X И

X о §

у

О со я

Г Ч

ю о

° * I* 5 |

£ с|

й « 5

5 Ч ®

м л

X 2 и

ч л я

Ц я я

X

Доступность ближайшего автовокзала, автостанции Близость к объектам, вызывающим

психологический дискомфорт

1 В систему локальных центров входят станции метрополитена, станции железной дороги, некоторые наиболее важные городские объекты - места концентрации деловой активности.

Факторы, отражающие индивидуальные характеристики земельного участка и прилегающей территории

Вид права

Площадь

Форма участка

Вид подъездных путей1 Состояние подъездных путей^ Наличие систем безопасности

Уровень благоустройства окружающей территории

Престижность территории

1

1 Вид подъездных путей: асфальтовая дорога, грунтовая дорога, щебеночная или гравийная дорога, нет

подъезда.

2

Состояние подъездных путей: отличное, удовлетворительное, плохое, в процессе строительства.

Таблица 4

Факторы, характеризующие социальную инфраструктуру

Доступность ближайшего магазина с минимально необходимым набором продуктов

Доступность ближайшей общеобразовательной школы

Доступность ближайшего детского сада

Доступность ближайшей поликлиники

Доступность ближайшей аптеки

Доступность ближайших объектов индустрии отдыха и развлечений городского значения Доступность ближайших отделений сферы бытового обслуживания

Таблица 6

Факторы, характеризующие состояние окружающей среды _ Близость эколог.опасносных источников загрязн. Уровень радиационного загрязнения Уровень акустического загрязнения Уровень загрязнения почв Уровень загрязнения атмосферного воздуха Уровень вибрации Уровень электромагнитного поля Уровень загрязнения потребляемой воды Уровень озелененности

1 2 3 4 5 6 1 7 8 9

Близость к источникам, представляющим собой действующую и потенциальную экологическую опасность * 1 1 ;

Уровень радиационного загрязнения 2 X 1

Уровень акустического загрязнения 3 X X

Уровень загрязнения почв 4 X X

Уровень загрязнения атмосферного воздуха 5 X X В а

Уровень вибрации 6 X X кя

Уровень электромагнитного поля 7 X X шя в ■Я

Уровень загрязнения потребляемой воды 8 X X X X X X X 1

Уровень озелененности 9 X X X X X X X X 1 _