Кадастровая оценка земель малых и средних населенных пунктов с учетом взаимной зависимости ценообразующих факторов тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 25.00.26, кандидат наук Балтыжакова, Татьяна Игоревна

• Балтыжакова, Татьяна Игоревна
• кандидат наук
• 2015

Оглавление диссертации кандидат наук Балтыжакова, Татьяна Игоревна

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1 АНАЛИЗ МЕТОДИКИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

1.1 ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ РАЗВИТИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

1.2 АНАЛИЗ СУЩЕСТВУЮЩЕЙ МЕТОДИКИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ

КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

1.3 ОСОБЕННОСТИ РЫНКА ЗЕМЛИ МАЛЫХ И СРЕДНИХ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

1.4 ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ 1

2 ВЫЯВЛЕНИЕ СТРУКТУРЫ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

2.1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАЛИЧИЯ СКРЫТЫХ ФАКТОРОВ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ МАЛЫХ И СРЕДНИХ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

2.3 ПРИМЕНЕНИЕ ПРИНЦИПА КОМПОЗИЦИИ ФУНКЦИЙ ПРИ ПОСТРОЕНИИ МОДЕЛИ РАСЧЕТА КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

2.4 ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ 2

3 РАСЧЕТ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ В МАЛЫХ И СРЕДНИХ ГОРОДАХ С УЧЕТОМ ВЗАИМНОЙ ЗАВИСИМОСТИ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ

3.1 ПОСТРОЕНИЕ РЕГРЕССИОННОЙ МОДЕЛИ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ И РАСЧЕТ ВЕЛИЧИНЫ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ В ГОРОДЕ ВЕЛИКИЕ ЛУКИ

3.2 ПОСТРОЕНИЕ РЕГРЕССИОННОЙ МОДЕЛИ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ И РАСЧЕТ ВЕЛИЧИНЫ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ В ГОРОДЕ НАРЬЯН-МАР

3.3 ПОСТРОЕНИЕ РЕГРЕССИОННОЙ МОДЕЛИ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ И РАСЧЕТ ВЕЛИЧИНЫ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ В ГОРОДЕ ТИХВИН

3.4 ПОСТРОЕНИЕ РЕГРЕССИОННОЙ МОДЕЛИ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ И РАСЧЕТ ВЕЛИЧИНЫ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ В ГОРОДЕ СОВЕТСК

3.5 ПОСТРОЕНИЕ РЕГРЕССИОННОЙ МОДЕЛИ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ И РАСЧЕТ ВЕЛИЧИНЫ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ В ГОРОДЕ ОКТЯБРЬСКИЙ

3.6 ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ 3

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ПРИЛОЖЕНИЕ А ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ

ПРИЛОЖЕНИЕ Б РЕЗУЛЬТАТЫ ВЫЯВЛЕНИЯ СКРЫТЫХ ФАКТОРОВ

КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

ПРИЛОЖЕНИЕ В КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ГОРОДА НАРЬЯН-МАР

ПРИЛОЖЕНИЕ Г КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ГОРОДА ТИХВИН

ПРИЛОЖЕНИЕ Д КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ГОРОДА СОВЕТСК

ПРИЛОЖЕНИЕ Е КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ГОРОДА ОКТЯБРЬСКИЙ

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Кадастровая оценка земель малых и средних населенных пунктов с учетом взаимной зависимости ценообразующих факторов»

ВВЕДЕНИЕ

Одним из главных вопросов управления земельными ресурсами является вопрос кадастровой оценки земель, поскольку это является базой расчета налога на недвижимость. Особенно остро этот вопрос стоит при определении кадастровой стоимости для земель населенных пунктов, как наиболее вовлеченных в оборот.

В настоящее время для определения величины кадастровой стоимости пользуются различными методиками массовой оценки земли. Существующее законодательство по кадастровой оценке земель населенных пунктов позволяет применять практически любые методы по усмотрению оценщика. Однако, на практике чаще всего используются метод регрессионного анализа, в котором, на этапе формирования перечня ценобразующих факторов используется экспертный подход. При принятом в настоящее время подходе влияние каждого фактора рассматривается отдельно без учета его возможной связи с другими. Эта связь факторов часто проявляется в их взаимной корреляции, которую при построении модели стоимости земли устраняют путем удаления зависимых факторов, что может привести к потере информации. Кроме того, следует обратить внимание и на то обстоятельство, что выбранные показатели не всегда верно отражают состояние территории и структуру данных. К отмеченным недостаткам следует добавить еще и то обстоятельство, что выбранные для непосредственного определения показатели не всегда верно отражают состояние оцениваемой территории и структуру данных. Указанные обстоятельства приводят к снижению точности определения кадастровой стоимости. В этой связи, усовершенствование методики кадастровой оценки земель населенных пунктов с учетом взаимной связи ценообразующих факторов и выявления причин этой связи является актуальной научной задачей, обусловленной востребованностью ее решения в современных социально-экономических условиях.

Объектом исследования является кадастровая стоимость земель малых и средних населенных пунктов вида разрешенного использования «Земли для жилой многоэтажной застройки»

Предмет исследования - факторы, оказывающие влияние на формирование кадастровой стоимости земель населенных пунктов

Цель работы: повышение точности результатов кадастровой оценки земель малых и средних населенных пунктов путем выявления причин взаимной корреляции ценообразующих факторов.

Задачи исследования:

- анализ существующих методов кадастровой оценки и выбора факторов;

- комплексный анализ взаимодействия ценообразующих факторов;

- выявление истинной (скрытой) структуры влияющих факторов;

- разработка оптимального метода устранения мультиколлинеарности факторов.

Идея работы: для повышения точности определения кадастровой стоимости земель малых и средних населенных пунктов необходимо выявлять скрытые факторы ценообразования, которые обусловливают взаимосвязь ценообразующих факторов.

Степень разработанности проблемы: вопросы кадастровой оценки земель нашли отражение в работах таких авторов как Варламов A.A., Сулин М.А., Ромм А.П., Севостьянов A.B., Коростелев С.П., Пылаева A.B., Ярмоленко А.С, Павлова В.А., Поликарпов A.M., Быкова E.H., Лепихина О.Ю. и другие. Основные вопросы методического обеспечения оценки недвижимости и кадастровой оценки рассмотрены в трудах таких зарубежных ученых как Р.Г. Карлсон, Дж. У. Мур, Р. Алми, С. Сейнс, Вессели Р. Необходимость объективного подхода при определении значимости ценообразующих факторов, а также включение в модель расчета кадастровой стоимости отдельных ценообразующих факторов рассмотрена в работах Лепихиной О.Ю., Трибуц O.A., Демидовой П.М

Методика исследования: корреляционный анализ, анализ главных компонент, регрессионный анализ.

Научная новизна: выявлена зависимость взаимодействия ценообразующих факторов кадастровой стоимости от наличия неявных (скрытых) факторов; установлено, что взаимосвязь факторов, влияющих на кадастровую стоимость земель для многоэтажного жилого строительства представляет собой иерархическую структуру со слабыми связями; предложен аналитический метод устранения мультиколлинеарности ценообразующих факторов при построении модели расчета кадастровой стоимости, обеспечивающий повышение объективности кадастровой оценки.

Практическая ценность: выявлены скрытые факторы кадастровой оценки земель городов Великие Луки, Тихвин, Нарьян-Мар, Советск, Октябрьский; определена и проанализирована истинная структура факторов кадастровой оценки; предложен метод объективного снижения количества учитываемых факторов для проведения кадастровой оценки; рассчитана кадастровая стоимость земель многоэтажной жилой застройки для городов Великие Луки, Тихвин, Нарьян-Мар, Советск, Октябрьский.

Защищаемые положения:

1. Взаимная корреляция ценообразующих факторов обусловлена наличием скрытых факторов кадастровой стоимости.

2. При оценке кадастровой стоимости земельных участков малых и средних населенных пунктов необходимо учитывать тот факт, что каждый фактор нижнего уровня структуры ценообразующих факторов может быть связан с несколькими факторами верхнего уровня, т.е. имеет место иерархическая структура со слабыми связями.

3. Кадастровая стоимость земель малых и средних населенных пунктов должна определяться на основе композиции функций кадастровой стоимости и скрытых факторов, которые являются функцией ценообразующих факторов.

Достоверность научных положений, выводов и рекомендаций

обусловлена использованием статистических данных о рыночной стоимости и результатов кадастровой оценки земель малых и средних населенных пунктов.

Личный вклад автора заключается в постановке цели и задачи исследования, анализе используемых методов для определения значимости факторов кадастровой оценки, обзоре научной литературы, сборе и анализе результатов кадастровой оценки земель малых и средних населенных пунктов, применении методов факторного анализа данных для определения значимых факторов кадастровой оценки, анализе и сравнении результатов, полученных в ходе работы, с результатами, получаемыми при принятом подходе к кадастровой оценке земель населенных пунктов.

Реализация выводов и рекомендаций работы. Основные положения работы могут быть применены для усовершенствования методики кадастровой оценки земель населенных пунктов для малых и средних населенных пунктов, применяемых органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, а также использованы в учебном процессе.

Апробация работы. Основные положения работы докладывались на XIII Международной молодежной научной конференции «Севергеоэкотех-2012» (УГГУ, Ухта, 2012), где были удостоены диплома III степени, Международной научно-методической конференции «Математика в вузе и в школе» (ПГУПС, Санкт-Петербург, 2012), Открытом конкурсе на лучшую квалификационную работу студентов вузов по специальности «Городской кадастр» (Пермская государственная сельскохозяйственная академия им. академика Д.Н. Прянишникова), где были удостоены диплома III степени, XLI Неделе науки Санкт-Петербургского государственного Политехнического университета (СПбГПУ, Санкт-Петербург, 2012), Всероссийской научно-практической конференции, посвященной 95-летию кафедры геодезии и кадастров Уральского государственного горного университета (УГГУ, Екатеринбург, 2012), Международном молодежном

научном аграрном форуме «Наука, инновации и международное сотрудничество молодых ученых» (Ульяновская Государственная сельскохозяйственная академия им. П.А. Столыпина, Ульяновск, 2014 г.) и Международной конференции молодых ученых (Фрайбергская горная академия, Германия, 2013 г.), на заседаниях кафедры Инженерной геодезии и научно-техническом совете Горного университета.

Публикации. Основные положения работы были опубликованы в 8 статьях, из них 2 в изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки России.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка из 82 наименований и шести приложений. Текст изложен на 116 страницах, содержит 6 рисунков и 23 таблицы.

Автор выражает глубокую благодарность научному руководителю Киселеву Владимиру Алексеевичу, Беляеву Виктору Вениаминовичу, а также коллективу кафедры инженерной геодезии Горного университета.

1 АНАЛИЗ МЕТОДИКИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ 1.1 ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ РАЗВИТИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

Одним из первых шагов в земельной реформе было признание различных видов собственности на землю. С появлением собственников земли возникла потребность в механизме управления собственностью, частью которого является рынок недвижимости. Для существования рынка недвижимости требуется иметь информацию о ценности земли, что приводит к необходимости массовой оценки земель. По результатам такой оценки устанавливается кадастровая стоимость, на основании которой рассчитывается земельный налог, являющийся платой за использование земли собственником [35, 38].

В мире существует два основных подхода при определении налоговой базы: первый основан на заранее определенной (нормативной) стоимости, устанавливаемой государством; второй - на основе рыночной стоимости [19, 33, 45, 64, 67, 80-81]. У каждого из этих подходов есть свои достоинства и недостатки. Так например, рынок недвижимости не всегда устойчив, что влечет за собой необходимость тщательного анализа ситуации и данных. При этом нормативная стоимость является некой абстрактной величиной, определение которой значительно проще. Определение кадастровой стоимости строится на основе методов массовой оценки недвижимости, которые можно определить как «систематическую оценку группы объектов недвижимости на заданную дату с использованием стандартных процедур, с применением общих данных на основе статистической их обработки» [16].

Несмотря на то, что в Российской федерации кадастровая стоимость является нормативной величиной, устанавливаемой государством, она рассчитывается на основе данных рынка недвижимости.

Согласно Закону о государственном кадастре недвижимости (ГКН) [37] государственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ) представляет собой комплекс нормативно-правовых решений, административных мероприятий и

регламентированных процедур по сбору'и обработке исходной информации, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на дату оценки [37, 64]. Кадастровая стоимость земельного участка представляется в денежном выражении, определяется по единой методике в установленном порядке и отражающая представления о ценности земельного участка при существующем его использовании. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

В частности, правительством РФ от 25.08.1999 было принято постановление № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» [36], в котором, кроме определения уполномоченного органа и сроков проведения оценки, установлены источники финансирования оценочных работ, а также необходимость подготовки соответствующими министерствами и ведомствами предложений о порядке проведения государственной кадастровой оценки земель.

В период с 2001 по 2003 гг. после принятия Правительством РФ Правил проведения кадастровой государственной кадастровой оценки земель [48] в 2000 году и введения в действие Земельного кодекса в 2001 [20] были согласованны и утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель [33] для шести категорий. Для категории земель запаса оценочные работы не производились.

Для земель населенных пунктов Методика государственной кадастровой оценки земель (ГКОЗ) была утверждена приказом Росземкадастра от 17.10.2002 г. № П/337. Согласно этой методике расчет кадастровой стоимости земель производился по 14 видам разрешенного использования с помощью методов массовой оценки земли.

В рамках планируемого перехода к налогу на недвижимость были проведены эксперименты по налогообложению недвижимости в Великом Новгороде и Твери с 1995 по 2005 годы. В результате была определена необходимость значительной подготовительно й работы как в регионах, так и

на федеральном уровне. При этом, являясь местным налогом, налог на недвижимость местного самоуправления за организацию налогообложения и показал эффективность проделанной работы. Поступления от налога на недвижимость за период с 2000 по 2005 гг. увеличились почти в двадцать раз [35, 38]. Кроме этого эксперимент послужил серьезным основанием для объединения функций государственного кадастрового учета и оценки объектов недвижимости в рамках полномочий Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.

В период с 2007 по 2009 годы были произведены разработка и тестирование системы кадастровой оценки объектов недвижимости. По результатам реализации этого были выработаны следующие рекомендации для обеспечения работ по кадастровой оценке объектов недвижимости [12]:

- Формирование единого информационного пространства для обеспечения межсистемного взаимодействия;

- Совершенствование учета объектов недвижимости;

- Проведение мониторинга и анализа рынка недвижимости;

- Развитие нормативной правовой базы;

- Анализ возможных социально-экономических последствий.

1.2 АНАЛИЗ СУЩЕСТВУЮЩЕЙ МЕТОДИКИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

В настоящее время государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов производится согласно Методическим указаниям, принятым Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 г. № 39 [33]. Эта методика выделяет 16 видов разрешенного использования земли. Фактически, массовая оценка земли с помощью построения статистических моделей должна производиться только для 10 видов разрешенного использования. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов и земельные участки, занятые

водными объектами, находящимися в обороте, оцениваются в индивидуальном порядке, а кадастровая стоимость остальных земель задается номинально.

В 2011 году Приказом Минэкономразвития РФ от 11.01.2011 N 3 Методика была скорректирована. В настоящее время оценка земель населенных пунктов производится по 17 видам разрешенного использования:

1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки

2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок

4. Земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества

5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.

7. Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения

8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения

9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов

11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов

12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте

13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов

14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами

15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования

16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные

17. Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Земельные участки, относящиеся к видам разрешенного использования с 1 по 10, а также к 17 виду, оцениваются с помощью построения статистической модели стоимости на основе рыночной информации.

Как и в предыдущей редакции Методики земли под портами, вокзалами и водными объектами, находящимися в обороте оцениваются с помощью методов индивидуальной оценки недвижимости.

Стоимость земельных участков остальных видов разрешенного использования назначается номинально.

Кроме Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов до 2012 года также действовали Технические рекомендации к методическим указаниям [65], в которых содержались более подробные описания рекомендованных методов.

Различные аспекты методики кадастровой оценки являются темой множества исследований и публикаций. В качестве работ, излагающих основные методические вопросы определения кадастровой стоимости, следует назвать работы Варламова A.A. [13-15], Сулина М.А., Ромма А.П. [60-61], Севостьянова A.B. [62-63], Пылаевой A.B. [50-56], Коростелева С.П. [25-28], Ярмоленко A.C. [71], Павловой В.А. [46], Безрукова В.Б. [11-12], Грибовского C.B. [18], Р. Вессели [16], Р.Г. Карлсона [78], Дж.У. Мура [75], Р. Алми [72], С. Сейнса [45].

Одним из главных направлений совершенствования методики кадастровой оценки земель населенных пунктов является применение более точных численных методов [19, 6-10], а также необходимость учета определенных факторов при расчете кадастровой стоимости [62, 64-65].

Несмотря на то, что действующее законодательство предоставляет большую свободу оценщикам в выборе конкретных методов оценки, наиболее используемыми являются экспертный метод и метод регрессионного анализа [40-43].

В принятой практике кадастровой оценки земель населенных пунктов перечень факторов формируется на заседании специальной комиссии,

которая назначает, как правило, до 5 факторов, значимых с точки зрения экспертов [40-43]. Председателем этой комиссии является министр финансов соответствующего региона, в составе комиссии находятся руководители государственных ведомств по управлению земельными ресурсами и недвижимостью - руководители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Агентства по архитектуре, градостроительству, Агентства по имуществу, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом, руководитель регионального филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» соответствующего субъекта РФ [36-39].

На этапе построения и выбора регрессионной модели большой проблемой является неоднозначность аппроксимации данных. Часто можно построить несколько статистически значимых уравнений разной формы с близкими характеристиками. Кроме этого для различных моделей различным будет и набор значимых факторов. Этот факт объясняется тем, что таким способом можно выявить только факторы, значимые внутри рассматриваемой модели. Подтверждением упомянутых выводов являются результаты построения регрессионной модели кадастровой стоимости для города Тихвин. Кадастровая оценка была проведена по семи факторам:

1. Доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

2. Обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории, транспортная доступность к местам приложения труда;

3. Уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах микрорайона, квартала, или иной планировочной единицы местного значения;

4. Историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

5. Состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;

6. Инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям.

По полученным результатам было построено несколько видов регрессионных уравнений, из которых статистически значимыми являются две:

- линейная модель

У = 1814,31 + 104,44 ■ X, + 898,75 • Х3 - 75,14 • Х4 - 443,04 • Хб, Я2=0,7880;

-экспоненциальная модель

V = 510,19• е21'70*. +891,70-х, -9,65-Х1 -х, > ^0,7853.

Согласно полученным результатам обе модели достаточно полно описывают исходные данные. Однако в первую модель входят три фактора из исходных семи, во вторую - четыре, что показывает наличие выявленного противоречия.

Кроме этого для построения статически значимой модели необходимо применение независимых, взаимно некоррелированных факторов. А это, в рамках традиционного подхода, не всегда удается достигнуть.

Таким образом, при использовании регрессионной модели, имеют место неразрешенные, в рамках данной модели, противоречия. Снятие указанных проблем требует пересмотра существующих подходов в обработке исходных данных, выборе измеряемых переменных и назначении весовых коэффициентов влияющих факторов.

1.3 ОСОБЕННОСТИ РЫНКА ЗЕМЛИ МАЛЫХ И СРЕДНИХ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

Согласно существующей классификации населенных пунктов по численности населения [17] малыми называются населенные пункты с численностью населения от 10 до 50 тысяч человек, а средними — населенные пункты с численностью от 50 до 100 тысяч человек.

Особая роль в структуре расселения страны таких городов обусловлена тем, что значительная их часть была сформирована как административные, социально-культурные и производственные центры окружающей местности, поэтому их социально-экономическое развитие тесно связано, во-первых, с центрами субъектов РФ, и во-вторых, с сельскими населенными пунктами. В настоящее время многие малые города находятся в неблагоприятном экономическом положении, что связано с общим неблагоприятным состоянием промышленности и сельского хозяйства. В связи с этим значительно сократилась роль малых городов как центров окружающей сельской местности. Некрупные промышленные города часто связаны с так называемой местной промышленностью, то есть той промышленностью, которая зависит от местной сырьевой базы, что привело к формированию отдельной группы монофункциональных городов (моногородов). Часть градообразующих объектов прекратила свое существование, что резко вызвало падение доходов населения, рост безработицы в малых городах и, как следствие, отток населения в областные центры и столичные города [32].

Кроме моногородов также в особом положении находятся малые города, находящиеся в непосредственной близости от мегаполисов. Такие малые города развиваются наиболее активно, что приводит к их росту и постепенному присоединению к мегаполису с образованием агломераций.

Главной особенностью рынка недвижимости малых городов является его неразвитость и малая динамика, то есть малое количество совершаемых сделок. Это, прежде всего, связано с общей неблагоприятной экономической ситуацией. Также следует отметить тот факт, что в связи с отсутствием строго отрегулированного процесса учета цен сделок с недвижимостью, усложняется сбор необходимой и достоверной рыночной информации для расчета кадастровой стоимости.

Кроме этого большим препятствием с точки зрения оценщика при сборе статистической информации является непрозрачность рынка недвижимости в России. Другими словами, недоступность публичной информации о

стоимости совершаемых сделок с землей ввиду неготовности сторон (продавцов и покупателей) открыто заявлять о сумме сделки.

Таким образом, в качестве основных проблем рынка недвижимости малых и средних городов следует выделить: малое количество сделок, плохо отрегулированный процесс регистрации сделок с недвижимостью и склонность участников рынка к сокрытию достоверной информации о сделках [24].

Наличие обозначенных проблем приводит, прежде всего, к трудностям при сборе необходимого количества достоверной статистической информации для построения модели расчета кадастровой стоимости.

Список литературы диссертационного исследования кандидат наук Балтыжакова, Татьяна Игоревна, 2015 год

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Айвазян С.А. Прикладная статистика. Основы эконометрики: учебник. В 2 томах Т.1: Теория вероятностей и прикладная статистика./ С.А. Айвазян, B.C. Мхитарян. - Москва: Юнити, 2001. - 656 с.

2. Айвазян С.А. Прикладная статистика. Классификация и снижение размерности / С.А. Айвазян, В.М. Бухштабер, И.С. Енюков, Л. Д. Мешалкин. Под ред. С.А. Айвазяна.- Москва: Финансы и статистика, 1989.- 607 с.

3. База данных показателей муниципальных образований [Электронный ресурс] - Электрон, дан. - Федеральная служба государственной статистики-Режим доступа: www.gks.ru/dbscripts/munst/

4. Балдин Евгений. Введение в R [Электронный ресурс] - Электрон, дан. - Режим доступа: www.inp.nsk.suM)aldin/DataAnalysis/R/R-01-intro.pdf

5. Балтыжакова Т.И. Выявление скрытых факторов кадастровой оценки земель населенных пунктов методом главных компонент [Электронный ресурс] / Т.И. Балтыжакова //Инженерный вестник Дона- 2015 - № 1 -Режим доступа: http://www.ivdon.ru/ru/magazine/archive/nlу2015/2761

6. Балтыжакова Т.И. Использование факторного анализа для определения значимых факторов кадастровой оценки (на примере города Всеволожск) / Т.И. Балтыжакова // Сборник статей по итогам научно-технических конференций в 2-х ч.Ч. II. - М.: МИИГАиК, 2014. - с. 21-23

7. Балтыжакова Т.И. Применение методов «интеллектуального анализа данных» для кадастровой оценки объектов города Всеволожска в объектно-ориентированной статистической среде R / Т.И. Балтыжакова // XIII Международная молодежная научная конференция «Севергеоэкотех-2012»: материалы конференции (21-23 марта 2012 г., Ухта, УГТУ) в 6 ч., Ч. I -Ухта, УГТУ-2012.-С. 178-181.

8. Балтыжакова Т.И. Применение объектно-ориентированной статистической среды «R» в кадастровой оценке на примере города Всеволожска / Т.И. Балтыжакова //Совершенствование земельно-имущественных отношений. Материалы Всероссийской научно-

практической конференции, посвященной 95-летию кафедры геодезии и кадастров УГГУ, г. Екатеринбург, 25-26 октября 2012 г. - Екатеринбург: Изд-во УГГУ, 2012.-с. 56-62.

9. Балтыжакова Т.И. Использование метода главных компонент для анализа результатов кадастровой оценки / Т.И. Балтыжакова, В.В. Беляев // Математика в вузе и в школе. Труды международной научно-методической конференции. СПб, ПГУПС, 2012 - с. 124-126.

10. Балтыжакова Т.И. Кластеризация объектов недвижимости для кадастровой оценки / Т.И. Балтыжакова, В.В. Беляев // XLI Неделя науки СПбГПУ: материалы научно-практической конференции с международным участием. 4.1. - СПб.: Изд-во Политехи, ун-та, 2012, стр. 141-143

11. Безруков В.Б. Налогообложение и кадастровая оценка недвижимости: монография / В.Б. Безруков, М.Н. Дмитриев, A.B. Пылаева. -Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. - Н. Новгород: ННГАСУ, 2011. - 155 с

12. Безруков В. Б. О реализации проекта «Разработка и тестирование системы кадастровой (массовой) оценки объектов недвижимости / В. Б. Безруков, А. В. Пылаева // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2010. - № 3. - С. 24-29.

13. Варламов А. А. Оценка объектов недвижимости : учебник для высших учебных заведений по направлению 120300 Землеустройство и кадастры и специальностям 310900 Землеустройство, 311000 Земельный кадастр, 311100 Городской кадастр /A.A. Варламов, С.И. Комаров; под общ. ред. A.A. Варламова. - Москва: ФОРУМ ИНФРА- 2013 - 287 с

14. Варламов A.A. Земельный кадастр: в 6 т. Т. 4: Оценка земель / A.A. Варламов. - М.: КолосС, 2006. - 463 с.

15. Варламов A.A. Земельный кадастр: в 6 т. Т.5: Оценка земли и иной недвижимости: Учебник для вузов / A.A. Варламов, A.B. Севостьянов. - М.: Колосс, 2006. - 265 с.

16. Вессели Р. Государственная кадастровая (массовая) оценка для целей налогообложения - российский и зарубежный опыт / Р. Вессели, А. Ланкин // Экономические стратегии. - 2008. - № 2.

17. Город Великие Луки. Официальный сайт. [Электронный ресурс] -Режим доступа: vluki.reg60.ru

18. Градостроительный кодекс Российской федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004). В ред. 31.12.2014 [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/gskrf/

19. Грибовский C.B. Теоретические основы оценки недвижимости / C.B. Грибовский, E.H. Иванова, Д.С. Львов, O.E. Медведева [Электронный ресурс] - Режим доступа: www.learnof.me/www.ocenka.net /institute/editions/files/Ьбс 11 .pdf

20. Демидова П.М. . Определение кадастровой стоимости земель садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области методами геостатистики / П.М. Демидова // Инженерный вестник Дона. -2013. -№1. -Режим доступа: ivdon.ru/rnagazine/archive/nly2013/1538

21. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-Ф3. В ред. от 08.03.2015 [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/earth/

22. Интернет-портал Недвижимость в Октябрьском [Электронный ресурс] - Режим доступа: oktyabrskiy.domex.ru

23. Киселев В.А. Выявление устойчивых наборов значимых факторов кадастровой стоимости земли малых и средних городов Северо-Запада методом главных/ В.А. Киселев, В.В. Беляев, Т.И. Балтыжакова // Имущественные отношения в Российской Федерации - Москва, 2013 - № 2 (137)-С. 65-74.

24. Киселев В.А. Анализ рынка недвижимости городов СевероЗападного региона России/ В.А. Киселев, О.Ю. Лепихина // Имущественные отношения в Российской Федерации - Москва, 2009 - №12- С.46-52.

25. Коростелев С. П. К вопросу методологии кадастровой оценки недвижимости / С. П. Коростелев // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель - Москва, 2009- № 11 (59) -с. 29-41.

26. Коростелев С.П. Кадастровая оценка недвижимости с позиции профессионального оценщика / С. П. Коростелев [Электронный ресурс] -Режим доступа: www.soosibir.ru/news.htm?action=zoom&id=l62&page=8.

27. Коростелев С. П. Кадастровая оценка недвижимости : учеб. пособие / С. П. Коростелев - Москва : Маросейка, 2010. - 356 с.

28. Коростелев С.П. Проблемные вопросы налогообложения и оценки недвижимости / С. П. Коростелев // Имущественные отношения в РФ -Москва, 2010 - №6 - С.6-13.

29. Лепихина О.Ю. Выявление зависимых оценочных показателей кадастровой стоимости земель (на примере города Костомукши)/ О.Ю. Лепихина// Записки Горного института.-2010.-т. 186.-С.107-111.

30. Лепихина О.Ю. Выявление наиболее значимых факторов кадастровой стоимости земель многоэтажной жилой застройки малых и средних городов Северо-Западного округа) / О.Ю. Лепихина // Записки Горного института.- 2011.- Т.189.-С.232-235.

31. Лепихина О.Ю. Определение весов ценообразующих факторов кадастровой стоимости земель многоэтажной жилой застройки методом анализа сетевых структур (на примере города Мончегорска) [Электронный ресурс] /О.Ю. Лепихина // Журнал Вестник Самарского государственного экономического университета. - 2011. - №78, - С. 54-60. — Режим доступа: http://vestnik.sseu.ru/index.php?cnt= 1 &idv= 145

32. Марков Е.М. О малых городах [Электронный ресурс] / Е.М. Марков - Режим доступа: http://smgrf.ru/

33. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15.02.2007 № 39 [Электронный ресурс] - Режим доступа:

http:// www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_l 11557

34. Мониторинг рынка недвижимости [Электронный ресурс] - Режим доступа:

portal.rosreestr.ru/wps/portal/!ut/p/c5/04_SB8K8xLLM9MSSzPy8xBz9CP0os3hP d68AD293QwP3QB8DA09nl2DDAEdzA4MAI_lwkA48Kgwg8gY4gKOBvp9Hf m6qfkF2dpqjo6IiAGGp0WM!/dl3/d3/L2dJQSEvUUt3QS9ZQnZ3LzZfNEMwSU o5UzM0VjIwRjBJUDI4SlNVSDJHMjM!/

35. Налог на недвижимость: результаты эксперимента в Великом Новгороде и Твери: стенограмма «круглого стола» Комитета Совета Федерации по бюджету, 26 янв. 2006 г. // Государственный научно-исследовательский институт системного анализа Счетной палаты Российской Федерации

36.0 государственной кадастровой оценке земель. Постановление Правительства РФ от 25.08.1999 N 945 Электронный ресурс] - Режим доступа: http:// www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_24139

37. О государственном кадастре недвижимости. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 28.02.2015) [Электронный ресурс] - - Режим доступа: http:// www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173604

38. О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери. Федеральный закон от 20.07.1997 N 110-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1997.

39. Обзор недвижимости. База недвижимости Пскова и области [Электронный ресурс] — Режим доступа: on60.ru

40. Отчет № 190/12 об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Ненецкого автономного округа по состоянию на 01.01.2012 [Электронный ресурс] - Режим доступа: rosreestr.ru/site/activity/kadastrovaya-otsenka/fond-dannykh-gosudarstvennoy-kadastrovoy-otsenki/

41. Отчёт № 27-КО об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории

Калининградской области по состоянию на 01.01.2012г. [Электронный ресурс] - Режим доступа: rosreestr.ru/site/activity/kadastrovaya-otsenka/fond-dannykh-gosudarstvennoy-kadastrovoy-otsenki/

42. Отчет № 32К-12 об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Псковской области [Электронный ресурс] - Режим доступа: rosreestr.ru/site/activity/kadastrovaya-otsenka/fond-dannykh-gosudarstvennoy-kadastrovoy-otsenki/

43. Отчет №04-НП14 об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов городских округов города Стерлитамак, Салават, Нефтекамск, Октябрьский и муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан по состоянию на 01.06.2014г. [Электронный ресурс] — Режим доступа: rosreestr.ru/site/activity/kadastrovaya-otsenka/fond-dannykh-gosudarstvennoy-kadastrovoy-otsenki/

44. Официальный сайт МО «Городской округ «Нарьян-Мар» [Электронный ресурс] -Режим доступа: http://www.adm-nmar.ru/

45. Оценка недвижимого имущества: от стоимости к ценности / С.Сейнс и др.; пер. с англ. Г.И. Микерина, А.И. Артеменкова; под ред. Г.И.Микерина, И.Л. Артеменкова. — Москва: Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», 2009 - 504 с.

46. Павлова В.А. Концепция кадастровой оценки земель как основа налогообложения недвижимости / В.А. Павлова // Имущественные отношения в Российской Федерации -Москва, 2012 - № 7 - с. 77-83

47. Померанцев А.Л. Метод главных компонент [Электронный ресурс] -Режим доступа: www.chemometrics.ru/materials/textbooks/pca.htm

48. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316. В ред. от 17.09.2007 [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_102206

49. Публичная кадастровая карта [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://maps.rosreestr.ru/Portal/

50. Пылаева A.B. История становления и перспективы развития кадастровой оценки недвижимости в России [Электронный ресурс] /A.B. Пылаева// Институт развития территорий - 2011 - Режим доступа: http://irt.su/wp-content/uploads/2012/01/The-history-of-formation-and-development-prospects.pdf

51. Пылаева A.B. Определение понятия «кадастровая стоимость» на современном этапе развития государственной кадастровой оценки недвижимости /A.B. Пылаева // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель - Москва, 2010 - № 1 - с.

52. Пылаева A.B. Основы кадастровой оценки недвижимости : учебн. пос. для вузов / A.B. Пылаева; Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. -Нижний Новгород: ННГАСУ, 2014.- 140 с.

53. Пылаева A.B. Развитие кадастровой оценки недвижимости : монография / А. В. Пылаева // Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. - Н. Новгород : ННГАСУ, 2012. -130 с.

54. Пылаева A.B. Эволюция понятия «кадастровая оценка» в Российской Федерации/А.В. Пылаева // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. — 2009. — № 10. — с.31 -33

55. Пылаева А. В. Анализ нормативно-правового обеспечения учета объектов недвижимости в целях налогообложения / А. В. Пылаева // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2008. - № 6. - С. 41-45

56. Пылаева А. В. Опыт проведения в Российской Федерации массовой кадастровой оценки земель в целях налогообложения / А. В. Пылаева // Государственное регулирование экономики. Региональный аспект материалы 6 междунар. конф. - Н. Новгород, 2007. - Т. 1. - С. 317-320

57. Пылаева A.B. Предпосылки введения налога на недвижимость в России / А. В. Пылаева // Финансово-экономические процессы в условиях современного кризиса : материалы международной научно-практической конференции - Н. Новгород, 2009. - С. 89-91.

58. Пылаева A.B. Методика анализа социально-экономических последствий применения результатов кадастровой оценки недвижимости в целях налогообложения / A.B. Пылаева // Приволжский научный журнал. — 2010. — №1. — с.195-200

59. Региональный портал Ненецкого автономного округа [Электронный ресурс] - Режим доступа: info83.ru

60. Ромм А П. Кадастровая оценка городских земель: методические основы и инструментальные средства. // Вопросы оценки. 1997.- .№ 3. - с. 1620.

61. Ромм А.П. Основные принципы оценки городских земель/ А.П. Ромм //Аудиторские ведомости.-М., 1998.-№ 12.-С.32-37.

62. Севостьянов A.B. Кадастровая оценка объектов недвижимости в целях налогообложения / A.B. Севостьянов, В.А. Севостьянов, Е.В. Короткова // «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель» - Москва, 2012-№6(90)-с. 55-59.

63. Севостьянов A.B. Массовая оценка городских земель в составе работ по городскому кадастру Текст: учебно-методическое обеспечение курса профессионального обучения оценщиков земли и недвижимости (выпуск №9)/ A.B. Севостьянов.- Москва: ГУЗ, 2001.

64. Стандарт по налоговой политике массовой оценке стоимости недвижимого имущества = Standard on mass appraisal of real property/ Междунар. о-во налоговых оценщиков (MOHO). [Электронный ресурс] -Режим доступа: www.iaao.org.

65. Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ, Федеральное агентство кадастра недвижимости от 29.06.2007 № П/0152. В ред. Приказа Роснедвижимости от 14.08.2008 - [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_80291

66. Трибуц О.А. Вывод формулы для расчёта коэффициента влияния разлома на кадастровую стоимость земель населённых пунктов / В.А Киселёв, О.А. Трибуц // Маркшейдерский вестник - 2012 -№ 3 - С. 35-39.

67. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1). Утверждено приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. N 256// Министерство экономического развития и торговли, 2007.

68. Чернецкая Ю. В. Учет обременении при кадастровой оценке земель городских населенных пунктов / Ю.В. Чернецкая, В.А. Киселев // Научное мнение: научный журнал / Санкт-Петербургский университетский консорциум. - СПб., 2014. -№ 2. -С. 171-176

69. Чернецкая Ю.В. Совершенствование методики расчета кадастровой стоимости земельного участка с учетом обременении и ограничений на землю для целей налогообложения / Ю.В. Чернецкая // Записки Горного института Т. 196. - СПб.: Национальный Минерально-сырьевой университет «Горный», - 2012. - 386с. - С. 105-109.

70. Чубукова И.А. Data Mining - [Электронный ресурс]- Режим доступа: potal.tpu.ru/departments/kafedra/vt/Disciplines_VT/Data_storehouses/Fil esTab/lectio ns%20data%20mining.pdf

71. Ярмоленко А.С. Оценка стоимости земли в системе недвижимости. Учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности 650500 - Землеустройство и земельный кадастр и специальности: 311000 -Земельный кадастр/ А.С. Ярмоленко, О. В. Конова //Федеральное агентство по образованию, Новгородский гос. ун-т им. Ярослава Мудрого, 2006, с. 142

72. Almy R. A Survey of Property Tax Systems in Europe/ R. Almy ; Lincoln institute of Land Policy. - Cambridge : Lincoln institute of Land Policy, 2003.

73. Baltyzhakova T.I. Selection of method defining significant factors of cadastral valuation / T.I. Baltyzhakova // Scientific reports on resource issues -2013-№ 1,partII-P. 142-145.

74. Brian S. Everitt. A Handbook of Statistical Analyses Using R/ Brian S. Everitt, Torsten Hothorn //The Comprehensive R Archive Network. [Электронный ресурс] - Режим доступа:

cran.r-project.org/web/packages/HSAUR/vignettes/Ch_principal_components_ana lysis.pdf

75. Cerny С.А. A study of a measure of sampling adequacy for factor-analytic correlation matrices / Cerny C.A., Kaiser H.F. // Multivariate Behavioral Research - 1977-№ 12(1)-p. 43-47.

76. Dziuban C. D. When is a correlation matrix appropriate for factor analysis? / Dziuban C. D., Shirkey E. C. // Psychological Bulletin -1974 - № 81- p. 358-361.

77. J. Wayne Moore. A History Of Appraisal Theory and Practice Looking Back from IAAO's 75th Year [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.jwaynemoore.Org/uploads/3/0/8/7/3087103/moore_jptaa_v6n3_sep09. pdf

78. Jeff Leek. The Elements of Data Analytic Style- Leanpub, 2015 - p. 763

79. Reference Index. R: A Language and Environment for Statistical Computing. [Электронный ресурс] - Режим доступа: cran.r-project.org/doc/manuals/fullrefman.pdf

80. Richard Henry Carlson. A Brief History of Property Tax [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.iaao.org/uploads/A_Brief_History_of_Property_Tax.pdf

81. Robert Mahoney. Land Markets - Why are They Required and How Will They Develop?/ Robert Mahoney, Peter Dale, Robin McLaren [Электронный ресурс] - Режим доступа:

https://www.fig.net/pub/monthly_articles/july_2007/july_2007_mahoney_dale_mc laren.pdf

82. W. N. Venables. An Introduction to R. Notes on R: A Programming Environment for Data Analysis and Graphics / W. N. Venables, D. M. Smith and