Методика оценки функционального использования земель поселений на основе данных государственного земельного кадастра тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 25.00.26, кандидат технических наук Портнов, Алексей Михайлович

• Портнов, Алексей Михайлович
• кандидат технических наук
• 2005

Оглавление диссертации кандидат технических наук Портнов, Алексей Михайлович

Введение

1 Современное состояние и роль ГЗК при оценке 10 функционального использования земель поселений

1.1 Российские и зарубежные методики оценки развития городских 10 территорий

1.2 Система земельного кадастра городских территорий 17 * 1.3 Городская территория как сложная структура ГЗК

1.4 Использование данных ГЗК для анализа территориального развития земель поселений

1.5 Цели и задачи методики оценки территориального развития земель поселений

2 Разработка основных положений методики оценки 41 ^ функционального использования земель поселений

2.1 ГЗК как основа оценки территориального развития земель 41 поселений

2.2 Использование методов моделирования для оценки результатов 53 территориального развития

2.3 Основополагающие принципы разработки методики оценки 59 функционального использования земель поселений

3 Оценка территориальных аспектов функционального 64 распределения земель поселений

3.1 История и принципы развития территории г. Новосибирска

3.2 Экономические основы развития земельных отношений 76 г. Новосибирска

3.3 Оценка функционального распределения земель кадастровых 82 кварталов. Экспериментальные расчеты по материалам г. Новосибирска.

3.4 Формирование доходов от использования земель поселений. 86 Экспериментальные расчеты по материалам г. Новосибирска.

3.5 Исследования взаимного влияния видов функционального 88 использования на величину дохода (по материалам г. Новосибирска)

3.6 Функциональное развитие кадастровых кварталов как элементов 94 системы землепользования

4 Оценка альтернатив функционального развития земель 100 поселений

4.1 Множественная зависимость структурных элементов городской 100 территории

4.2 Расчет множественной зависимости видов функционального 104 использования структурных элементов городской территории. Экспериментальные расчеты по материалам г. Новосибирска.

4.3 Оценка полученных множественных зависимостей

4.4 Применяемые подходы при оптимизации территориального 115 развития земель поселений

4.5 Расчет оптимального функционального использования земель 118 поселений

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Методика оценки функционального использования земель поселений на основе данных государственного земельного кадастра»

Современный период социально-экономического развития РФ характеризуется все более возрастающей ролью систем управления и, прежде всего, управления территориальным развитием крупных поселений, определяющих сегодняшние и перспективные условия проживания большинства населения. Обеспечение устойчивости, сбалансированности и социальной ориентации функционирования территориальных образований невозможно без проведения тщательно выверенной земельной политики и эффективного использования земельных ресурсов, преодоления деструктивности отдельных звеньев городского хозяйства и стимулирования внутренних и межхозяйственных связей всего спектра земельно-имущественных комплексов. Особенно остро данная проблема стоит в настоящий период реформирования системы государственного и муниципального управления.

Современный подход к решению задач территориального развития городов осуществляется с позиций, не имеющих общей социально-экономической направленности, так как земельный рынок, с одной стороны, объективно стремится к превращению в товар городских земель и извлечению дохода, а, с другой стороны, он должен учитывать требования социальной направленности использования городских земель.

Поэтому ориентация исключительно на рыночный подход не всегда соответствует оптимальному процессу территориального развития земель поселений. Кроме того, в решение задач территориального развития вносится определенная доля субъективизма управленческих структур, что не создает целостного представления о потребностях функционального использования земель поселений. Это связано, в первую очередь, с инвестиционной непривлекательностью земель и объектов, используемых социальной сферой, не приносящей очевидной коммерческой выгоды.

При становлении земельного рынка в РФ принципы функционального использования и развития земель поселений требуют учета социально-экономических потребностей.

Совершенствование и развитие земель поселений как территориальных социально - экономических образований является сложной задачей, для решения которой необходима разработка новой методики, основанной на проводимых земельно-оценочных работах, сборе и обработке сведений государственного земельного кадастра (ГЗК). Вместе с тем необходимо рассматривать территорию города как единую систему и объективно оценивать влияние функционального использования земель поселений на развитие крупных городов. Такой подход обуславливает особые требования к методике, которая должна обеспечивать возможность моделирования сложных функциональных взаимосвязей и оценки перспективы использования земель поселений.

Разработка методики оценки территориального развития земель поселений на основе анализа результатов земельно-оценочных работ и данных ГЗК выступает как актуальная научная задача, которая имеет важное социально - экономическое и практическое значение. Методика позволяет рассмотреть процесс формирования городской пространственной структуры как системы, используя методы моделирования на основе земельно-оценочных работ и результатов анализа данных ГЗК, и решать задачу социально-экономического благоустройства, устойчивости и сбалансированности развития земель поселений в рыночных условиях.

В настоящее время проблеме роли и оценки функционального использования и развития земель поселений уделяется не столь большое внимание, как кадастровой и экономической оценке земель и объектов недвижимости, хотя зарубежный опыт развития земельно-имущественных отношений подчеркивает необходимость проведения таких работ.

Уже с начала пятидесятых годов зарубежные специалисты формируют модели определения функциональных потенциалов городских территорий. Так, Stouffer, в 1940 году предложил методику оценки для эффективного расположения в них жилых зон. Hansen в 1959 предложил первую модель потенциалов развития городской территории.

В РФ проблематика анализа функционирования территорий и разработке методик оценки эффективности их развития рассматривались в основном с позиций технических особенностей решения землеустроительных задач. В данной области достигнуты большие успехи, благодаря работам Андришина М.В., Волкова С.В., Ларченко Е.Г. и др., которые, применяя методы оптимизации, разработанные Канторовичем JT.B., решали задачи землеустройства и планирования территорий на основе оценки их результатов, применяя метод линейного программирования.

Однако до сих пор остается нерешенной задача оценки функционального использования земель поселений. Для решения данной задачи необходимо использовать результаты кадастровой оценки земель поселений и принципы ведения Государственного земельного кадастра, где значимыми являются научные работы Варламова А.А., Волкова С.Н., Гладкого В.И., Комова Н.В., Кузнецова Н.А., Лойко П.Ф. и др., обеспечивающие возможность создания эффективной методики оценки функционального использования земель поселений. Также до сих пор остается нерешенной задача оценки объективного влияния объектов различного целевого использования на общее развитие и эффективность функционирования городской территории как системы.

Цель диссертационного исследования заключается в разработке методики оценки территориального развития земель поселений, повышающей эффективность функционального использования и развития земель поселений.

Такая цель обусловила необходимость решения следующих задач: исследовать существующие методы обеспечения территориального развития, определить их ограничения для оценки функционального использования земель поселений; определить функциональное назначение территориальных элементов городских земель их взаимосвязь, являющуюся основой для прогнозирования устойчивого и сбалансированного развития земель поселений; учесть системные свойства функционирования городских земель и их влияние на процессы социально-экономического развития территорий; оценить альтернативы функционального использования территориальных элементов городской структуры.

Объектом диссертационного исследования являются земли поселений как социально - экономическая система, функционирующая в рыночных условиях с определенной системой оценки и управления, дифференцированной по функциональному использованию.

Методологической основой работы являются принципы и методы системного анализа, экспертных оценок, статистической обработки материалов ГЗК, а также принципы и технология Методики государственной кадастровой оценки земель поселений (МГКОЗП).

Информационной основой диссертационной работы являются материалы Департамента земельных и имущественных отношений г. Новосибирска, техническая и экономическая информация ГЗК, данные дежурной кадастровой карты г. Новосибирска, материалы научных конференций, статистические и иные данные, отечественные и зарубежные публикации и документы, а также полученные автором результаты анализа функционального развития территории г. Новосибирска и результаты научных исследований, осуществленных по хоздоговорным и госбюджетным темам Сибирской государственной геодезической академии.

Hi

Научная новизна исследования заключается в разработке методики территориального развития земель поселений на основе данных ГЗК. При этом впервые:

- исследованы существующие методики оценки территориального развития земель поселений, выявлены их ограничения и определены основные данные ГЗК, используемые для методического обеспечения социально-экономического развития земель поселений в рыночных условиях; f - проведена оценка территориального развития земель поселений на основе моделирования функционального использования земель и данных ГЗК;

- установлены критерии эффективности территориального развития земель поселений, в частности площади земель кадастровых кварталов определенного функционального использования и получаемый доход;

- предложено методическое обеспечение земельно-оценочных работ функционального использования и развития земель поселений на основе

4' установленных критериев.

Результаты диссертационного исследования взаимосвязаны и образуют методическую основу оценки функционального использования и развития территориальных элементов городской структуры.

В диссертации развивается методическое и научное обеспечение оценки функционального развития земель поселений на основе системы государственного земельного кадастра.

Теоретические выводы и рекомендации адресованы органам местного самоуправления, градостроительным и иным организациям, имеющим отношение к проблемам развития городов.

Результаты практической реализации исследований, включенные в диссертацию, используются в учебном процессе Сибирской государственной геодезической академии и Сибирского института оценки и управления собственностью.

Исследования выполнялись в рамках хоздоговорных и госбюджетных научно-исследовательских работ, проводимых Сибирской государственной геодезической академии, и в частности:

- хоздоговорной НИР (2001 г.) «О государственной кадастровой оценке земель поселений Кемеровской области», № 455 Р.

- госбюджетной НИР 1.7.99 (1999 - 2002 гг.) «Исследование и разработка моделей и методов регулирования земельно-имущественных отношений на основе геодезической информации», № Гос. регистрации 0199.0004272

- госбюджетной НИР 1.3.04 (2003 - 2005 гг.) «Исследование и разработка научно-методических основ управления недвижимостью и интеллектуальной собственностью в системе ведомственного кадастра», № Гос. регистрации 012004.06778;

В диссертации представлены результаты практической реализации исследований, используемые в работе служб г. Новосибирска, подтвержденные справками о внедрении в производство: справка о внедрении результатов научно-исследовательской работы Портнова Л.М. в производственный процесс Управления по земельным ресурсам и недвижимости Администрации НСО - 11.05.2005 г.; справка о внедрении результатов научно-исследовательской работы Портнова A.M. в производственный процесс Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по г. Новосибирску - 15.01.2005 г.

Заключение диссертации по теме «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель», Портнов, Алексей Михайлович

Выводы по четвертому разделу диссертации.

Разработанная методика оценки функционального использования земель поселений позволяет:

- учесть экономические и социальные приоритеты территориального развития земель поселений;

- на основе оценки множества альтернатив (в том числе и перспективных) выбрать оптимальный вид функционального использования земель кадастровых кварталов.

Потребности управления городской территорией обусловливают необходимость изменения параметров функционального использования системы, и требует построения интегрированной системы управления земельными ресурсами и соответствующими ресурсными потенциалами, где оценка функционального развития играет значительную роль.

Заключение

В результате проведенных в диссертации исследований по разработке методического обеспечения земельно-оценочных работ функционального использования и развития земель поселений на основе анализа данных ГЗК, автором получены следующие результаты: исследованы существующие методики территориального развития земель поселений, выявлены их ограничения, и определены основные данные ГЗК, необходимые для создания методического обеспечения работ по оценке функционального использования земель поселений; проведена оценка территориального развития земель поселений на основе моделирования функционального использования земель и данных ГЗК; установлен критерий эффективного территориального развития земель поселений, обеспечивающий максимальный уровень земельных платежей; разработана методика оценки функционального использования земель поселений на основе анализа технических и экономических данных ГЗК, позволяющая повысить эффективность использования земельных ресурсов; реализована оценка функционального использования, позволяющая оптимизировать процесс территориального планирования и управления социально-экономическим развитием земель поселений.

Список литературы диссертационного исследования кандидат технических наук Портнов, Алексей Михайлович, 2005 год

1., S. Jr. and E.J. Kaiser. 1979. Urban Land Use Planning. Urbana: University of 1.linois Press.

2. Morita, H. S. Hoshino, M. Kagatsume, and K. Mizuno. 1997. An Application of the Land Use Change Model for the Japan Case Study Area. Interim Report IR-97-065, November. Luxenburg, Austria: International Institute for Applied Systems Analysis.

3. Chapin, F.S., and S.F. Weiss. 1968. "A Probabilistic Model for Residential Growth." Transportation Research 2: 375-390.

4. Hoshino, S. 1996. Statistical Analysis of Land Use Change and Driving Forces in the Kansai District, Japan. WP-96-120, HAS A

5. Hansen, W.G. 1959. "How Accessibility Shapes Land Use." Journal of the American Institute of Planners 22(2): 73-76.

6. Meyer, W.B. and Turner, B.L. II 1996. "Land-Use/Land-Cover Change: Challenges for Geographers." Geojournal 39(3): 237-240.

7. Шалмииа, Г.Г. Территориальные основы государственного управления Текст./ Под. Общ. Ред. Г.Г Шалмина.- Новосибирск 2003 НГОНБ

8. Методика Государственной кадастровой оценки земель городских и сельских поселений. Москва,2002.

9. Есипова, В.Е Теория и методы оценки недвижимости Текст./ Учебное пособие// Под ред. В.Е. Есипова. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998. -159с.

10. Карпик, А.П. Методологические и технологические основы геоиформационного обеспечения территорий: Монография. Новосибирск СГГА, 2004.- 260 с.

11. Варламов, А. А., Государственное регулирование земельных отношений Текст. / А.А Варламов, Н.В. Комов// М.:2000.

12. Балабанов, И.Т. Операции с недвижимостью в России: Текст. / — М.: Финансы и статистика, 1996. 192 с.

13. Москвин, В.Н., Определение рыночной стоимости земельных участков и объектов недвижимости Текст. / Москвин В.Н., Портнов, А.М, Кузьминых В.Н// Практикум по курсу Имущественный менеджмент -Новосибирск: СГГА. 2004. -51 с.

14. Осипов, А.Г. Управление территорий. Актуальные проблемы. Монография/ Под ред. И. В. Лесных. Новосибирск: СГГА, 2000 - 453 с.

15. Москвин, В.Н., Имущественный менеджмент. Государственное и рыночное управление недвижимостью Текст. / Учебное пособие под ред. В.Н. Москвина. Новосибирск: СГГА, 2000 - 356 с.

16. Закон РФ «О государственном земельном кадастре» от 10.01.2000г.

17. Карпик, А.П. Концепция геоиформационного пространства Текст. Материалы международной научно-технической конференции, посвященной 225-летию МИИГАиК Ч. Геодезия/МИИГАиК. М. 2004 С 434 - 438.

18. Москвин, В.Н. Методы оценки земель поселений Текст. / В.Н. Москвин, A.M. Портнов // Сб. материалов LIII междунар. науч.-техн. конф., посвящ. 70-летию СГГА. Новосибирск, 2003. - С. 360 - 363.

19. Калман, Р. Очерки по математической теории систем Текст./ Калман, Р.,Фалб П., Арбиб мм М.:Мир 1971 .

20. Делягин, М.Н., Информационная революция, глобализация и кризис мировой экономики Текст.//Проблемы теории и практики управления.- 2001. -№1. С. 51-52

21. Амбиндер А.В О геоинформационном обеспечении управленческих структур Новосибирской области. Соврем. Проблемы геодезии и оптики. -Новосибирск: СГГА, 1998. -360 с.

22. Соловьев, B.C. Теория стратегического управления социальными организованными системами (монография). Новосибирск. 2000,- 500 с.

23. Государственный контроль за использованием и охраной земель. Нормат. Материалы. Вып. 4/ Гос. Земельный комитет РФ// Под ред. C.JI. Громова. Новосибирск: СГГА. - 1999. - 324с.

24. Белокрыс, A.M. Оценка рыночной стоимости недвижимостью: Учебное пособие текст. / М.: Дело, 1998. - 384с.

25. Горемыкин, В.А. Российский земельный рынок Текст./ Практ. уч.-справ. Пособие. М.: ИНФРА-М, 1996. - 173с.

26. Портнов, A.M. Анализ зонирования территорий по экономическим показателям Текст. / A.M. Портнов // Соврем, проблемы Геодезии и оптики: L науч.-тех. конф. преподав. СГГА: Тез. докл., Новосибирск 24 28 апреля 2000 г. - Новосибирск: СГГА, 2000 - С. 74.

27. Панкрушин, В.К. Математическое моделирование и идентификация геодинамических систем. Новосибирск: СГГА, 2002.- 424 с.

28. Канторович JI.B. Экономический расчет наилучшего использования ресурсов. М.: Наука 1985.

29. Wilson, A.G. 1970. Entropy in Urban and Regional Modeling. London:1. Pion.

30. Takayama, T. and W.C. Labys. 1986. "Spatial Equilibrium Analysis." In Handbook of Regional and Urban Economics. Vol. 1, ed. P. Nijkamp,171-199. Amsterdam: North-Holland.

31. Методологические положения разработки крупных территориальных программ.- Новосибирск.: Наука, 1986.

32. Achen, С.Н. 1982. Interpreting and Using Regression. Beverly Hills:1. Sage.

33. Sayer, A. 1979a. "Understanding Urban Models Versus Understanding Cities." Environment and Planning All: 853-862

34. Добрецов Л.Н. Проблемы управления и моделирования в сложных системах.- Самара, 2002. 600 с.

35. Nijkamp, P. and P. Rietveld. 1986. "Multiple Objective Decision Analysis in Regional Economics." In Handbook of Regional and Urban Economics. Vol. 1, ed. P. Nijkamp, 493-542. Amsterdam: North-Holland.

36. Voogd, H. 1983. Multiple-Criteria Evaluation for Urban and Regional Planning. London: Pion.

37. Issaev, В., P. Nijkamp, P. Rietveld, and F. Snickars, eds. 1982. Multiregional Economic Modeling. Amsterdam: North-Holland

38. LeSage, J. 1999. "Spatial Econometrics." In The Web Book of Regional Science, ed. S.

39. Москвин, B.H. Отчет по научно-исследовательской работе «Исследование и разработка моделей и методов регулирование земельных иимущественных отношений на основе использования геодезической информации» Текст./ Москвин A.M. СГГА Новосибирск 2003.

40. Кузин, JI.T. Расчет и проектирование дискретных систем управления. М.: Машгиз, 1962

41. Чарнецкий, В.И. Анализ точности нелинейных систем управления.-М.: Машиностроение, 1968

42. Дэвис, МХВ Линейное оценивание и стохастическое управление -М.: Наука, 1984

43. Гноенский, Л.Н. Математические основы теории управляемых систем.- М.: Наука, 1969

44. Большаков, В.Д. Городская полигонометрия /Большаков В.Д., Маркузе Ю.И./ Изд. Недра, 1979. 303 с.

45. Боровиков, А.Т. Прогнозирование в системе статистика в среде Windows, М.: Финансы и статистика, 2000

46. Аврунев, Е.И. Технология и организация кадастровых работ. Учебное пособие под ред. Е.И. Аврунева Новосибирск: СГГА, 2000 - 38 с.49 Земельный кодекс РФ;50 Налоговый Кодекс РФ

47. Закон РФ «О федеральном бюджете на 1994 год»;

48. Закон РФ «О федеральном бюджете на 1995 год»;

49. Постановление правительства РФ от 03.04.96 №378 «Об индексации ставок земельного налога в 1996 году»;

50. Закон РФ «О федеральном бюджете на 1997 год»;

51. Закон РФ «О федеральном бюджете на 1999 год»;

52. Закона РФ «О федеральном бюджете на 2000 год»;

53. Федеральный закон от 14.12.2001 № 163-Ф3;

54. Федеральный Закон от 24.07.02 № 110-ФЗ

55. Федеральный Закон от 07.07.2003 № 117-ФЗ

56. Положение «О порядке установления и взимания арендной платы за землю в г. Новосибирске» утвержденного решением городского Совета от 18.04.96 №156;

57. Положение «Об изменении базовых ставок платежей за землю и уточнении границ экономических зон г.Новосибирска», Решения Новосибирского городского совета народных депутатов от 04.02.99 №2054;

58. Положение «Об изменении базовых ставок земельного налога в соответствии с кадастровым зонированием территории г. Новосибирска»;

59. Постановления мэра г. Новосибирска «Об установлении размеров коэффициентов зависимости арендной платы за землю от земельного налога, категории землепользователя, вида использования земли» от 29.12.2003 №2636;

60. Решение городского Совета от 18.04.96 №156 «Об изменении базовых ставок платежей за землю и уточнении границ экономических зон г. Новосибирска»,

61. Решения Новосибирского городского совета народных депутатов от 04.02.99 №205 «Об изменении базовых ставок земельного налога в соответствии с кадастровым зонированием территории г. Новосибирска»,

62. Постановления мэра г. Новосибирска «Об установлении размеров коэффициентов зависимости арендной платы за землю от земельного налога, категории землепользователя, вида использования земли» от 29.12.2003 №2636

63. Приказ департамента земельных и имущественных отношений г. Новосибирска от 13.05.2003 № 254-од;68 п. 3 ст.2 ФЗ от 09.08.1994 № 22-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон «О плате за землю».

64. Fotheringham, A.S. and P.A. Rogerson. 1994. "Spatial Analysis and GIS." Geographical Systems 1(3): 175-177.

65. Лойков, П.Ф. и др., Кадастр земель населенных пунктов Текст./ Учебное пособие для вузов, 1997. 166с.

66. Очков, А.В. Введение в Mat lab для студентов и преподавателей Текст./руководство пользователя М.: 2003. 350 с.

67. Волков, С. Н. Землеустройство. Экономико-математические методы и модели. Т. 4. М.: Колос, 2001. - 696 с.

68. Bockstael, N. 1996. "Modeling Economics and Ecology: The Importance of a Spatial Perspective." American Journal of Agricultural Economics 78(5): 11681180.

69. Линник, Ю.В. Метод наименьших квадратов и основы математико-статистической теории обработки наблюдений. М.:Физматгиз,1962.

70. Бирюков, Б.В.Кибернетика и методология науки. М.: 1969.

71. Гладкий, В.И. Кадастровые работы в городах. Новосибирск: Наука, 1998.-281с.

72. Горемыкин, В.А. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование Текст./ Горемыкин, В.А., Бугулов Э.Р. // М.: Инф.-изд. дом «Филинъ», 1998. - 144с.

73. Жарников, В.Б Роль геодезии в землеустройстве на современном этапе Текст./ Научно-технический симпозиум Современные проблемы геодезии, землеустройства и кадастра в России, Новосибирск 2005

74. Ляпунов, АА. О некоторых общих вопросах кибернетики Текст./ Проблемы кибернетики, вып. 1, 1959

75. Сай, С.И. Методы и модели управления земельно-имущественным комплексом крупного города. М.: РАГС, 2001. - 236с.

76. Цветков, В.Я., Геоинформационные системы и технологии.- М.: Финансы и статистика , 1998.-288 с.

77. Москвин, В.Н. Оценка оптимальных парных соотношений видов функционального использования земель Текст. / В.Н. Москвин, A.M. Портнов // Сб. науч. материалов II Междунар. оценочного форума, Белокуриха, 2005 г.Барнаул: Изд-во АлтГТУ, С. 71 77.

78. Уткин, Э.А. Государственное и региональное управление.- М.: ИКФ «ЭКМОС», 2002.

79. Leontief, W. 1970. "Environmental Repercussions and the Economic Structure: An Input-Output Approach." Review of Economics and Statistics LII (3): 262-271.

80. Rothenberg-Pack, J. 1978. Urban Models: Diffusion and Policy Application. Monograph Series No.7, Philadelphia: Regional Science Research Institute.

81. Закон РФ «О федеральном бюджете на 1994 год».

82. Закон РФ «О федеральном бюджете на 1995 год».

83. Закон РФ «О федеральном бюджете на 1995 год».

84. Федеральный Законом «О плате за землю» от 11.10.91 N 173 8-1.

85. Постановление правительства РФ от 03.04.96 №378 « Об индексации ставок земельного налога в 1996 году».

86. Федеральный закон от 14.12.2001 № 163-Ф3.

87. Федеральный Закон от 24.07.02 № 110-ФЗ.

88. Федеральный Закон от 07.07.2003 № 117-ФЗ.