Формирование устойчивых конкурентных преимуществ в строительстве путем повышения энергоэффективности тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат наук Киселева Елена Ивановна

• Киселева Елена Ивановна
• кандидат наук
• 2022

Оглавление диссертации кандидат наук Киселева Елена Ивановна

Введение

Глава 1. Концептуальные положения обеспечения энергоэффективности в строительстве в аспекте создания устойчивых конкурентных преимуществ

1.1. Обоснование необходимости реализации политики энергосбережения и энергоэффективности в строительстве

1.2. Семантический анализ понятия энергоэффективности в строительстве

1.3. Энергоэффективность как устойчивое конкурентное преимущество предприятий инвестиционно-строительного комплекса

Выводы по главе

Глава 2. Методические основы формирования устойчивых конкурентных преимуществ в строительстве за счет повышения энергоэффективности

2.1. Обоснование энергоаудита и комиссинга объектов капитального строительства как ключевых устойчивых конкурентных преимуществ обеспечения энергоэффективности

2.2. Идентификация цифровых устойчивых конкурентных преимуществ энергоэффективности

2.3. Методика оценки стоимости и эффективности проектных решений

по обеспечению энергоэффективности объектов строительства

Выводы по главе

Глава 3. Совершенствование механизма реализации устойчивых

конкурентных преимуществ энергоэффективности в строительстве

3.1. Практические рекомендации по оценке устойчивых конкурентных преимуществ повышения энергоэффективности объектов

строительства

3.2. Обоснование энергоэффективности как ключевого устойчивого

конкурентного преимущества строительной продукции

3.3 Процедура ранжирования и отбора устойчивых конкурентных

преимуществ повышения энергоэффективности

Выводы по главе

Заключение

Список литературы

Приложение А - Динамика количественных характеристик, факторов

и результатов политики энергоэффективности

Приложение Б - Формализация количественных характеристик

факторов и результатов политики энергоэффективности

Приложение В - Основные группы параметров оценки

энергоэффективности согласно российскому рейтингу новостроек

Приложение Г - Систематизация и анализ данных об энергетической эффективности построенных в Воронежской области жилых

комплексов

Приложение Д - Результаты расчётов экономического эффекта за счет

сокращения оплаты за жилищно-коммунальные услуги

Приложение Е - Расчет эффективности для покупателя объекта жилой

недвижимости с учетом сопутствующих эффектов

Приложение Ж - Внедрение ресурсосберегающих средств и

технологий на объекте строительства «станция Лужская»

Приложение И - Расчет эффективности проекта строительства ЖК

"Урожайный"

Приложение К - Справка о внедрении АО «РЖДстрой»

Приложение Л - Справка о внедрении АО «Банк ДОМ.РФ»

Приложение М - Справка о внедрении ФГБОУ ВО «ВГТУ»

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Формирование устойчивых конкурентных преимуществ в строительстве путем повышения энергоэффективности»

Введение

Актуальность темы исследования. Реализация потенциала энергосбережения и повышения энергетической эффективности является императивом повышения конкурентоспособности, устойчивости, энергетической и экологической безопасности экономики страны, повышения уровня и качества жизни населения. Энергосбережение и повышение энергоэффективности может быть реализовано только на основе модернизации, внедрения инновационных технологий и перехода к рациональному ответственному использованию энергоресурсов. Результаты решения данной проблемы определяют рейтинг нашего общества в ряду экономически развитых стран. Энергоемкость экономики России приводит к снижению её энергетической безопасности и сдерживанию устойчивого экономического роста. Усиление глобальной конкуренции и проблемы исчерпания источников экспортно-сырьевого типа развития диктует необходимость повышения эффективности использования всех видов энергетических ресурсов. Снижение энергоемкости валового внутреннего продукта может быть достигнуто в основном за счёт внедрения новых технологий при новом строительстве и модернизации как промышленных объектов, так и всех других. Технический потенциал энергосбережения и повышения энергоэффективности российской экономики составляет более 40% от уровня потребления энергии. Эффективное использование этого потенциала является одним из ключевых источников будущего экономического роста. Инновационный путь развития экономики России невозможен без формирования энергоэффективного общества. Однако решение проблемы повышения энергоэффективности носит долгосрочный характер из-за необходимости модернизации и замены значительной части инфраструктуры и развития её на новой инновационной технологической базе. Следовательно, обеспечение энергоэффективности и энергосбережения

в России основано на реализации соответствующих инвестиционно-строительных проектов, а строительство является ключевой отраслью, формирующей энергоэффективное общество в Российской Федерации.

В настоящее время наблюдается дуализм государственной политики в области энергосбережения и энергоэффективности. Направленность государства на реализацию целей устойчивого развития, в том числе на ресурсосбережение и повышение энергоэффективности всех видов экономической деятельности, с одной стороны, сочетается с политикой «регуляторной гильотины» в строительстве, в том числе касающейся требований по обеспечению энергоэффективности зданий и сооружений с другой стороны. Соответственно, возникает необходимость разработки теоретического обоснования и научно-методического инструментария оценки влияния энергоэффективности на конкурентоспособность предприятий и проектов, а также обоснования получаемых эффектов для каждого из стейкхолдеров строительства. В существующих

институциональных условиях именно наличие расчётно-экспертного инструментария для обоснования эффектов, в том числе нефинансовых, от реализации политики энергосбережения в строительстве будет способствовать выполнению требований энергоэффективности за счет создания источников долгосрочных, устойчивых конкурентных преимуществ (УКП).

Решению проблем энергосбережения и энергоэффективности в строительстве посвящены труды А.А. Бенужа, М.М. Бродач, К.П. Грабового, А.Н. Кирилловой, Ю.Д. Кононова, К.Ю. Кулакова, Ю.В. Ларионовой, Т.С. Мещеряковой, И.П. Нужиной, В.Н. Семенова, Ю.А. Табунщикова, Т.А. Шиндиной.

Вопросы управления строительными предприятиями и проектами освещены такими учеными, как Н.Г. Верстина, В.В. Гасилов, П.Г. Грабовый, А.Н. Ларионов, Ю.П. Панибратов, Е.Б. Смирнов, Н.Ю. Яськова и другие.

Значимый вклад в решение задач обеспечения конкурентоспособности строительных предприятий внесли В.В. Асаул, Х.М. Гумба, И.Г. Лукманова, О.К. Мещерякова, Е.В. Нежникова, А.М. Петрухин, Н.Е. Симионова, С.В. Чупров и другие.

Проблематика повышения конкурентоспобности строительных организаций в контексте реагирования на вызовы цифровой экономики рассматривалась в работах И.И. Акуловой, В.А. Кощеева, И.А. Кузовлевой, О.В. Максимчук, М.А. Мещеряковой, А.И. Романова, Н.В. Сироткиной, Д.Н. Силки, С.С. Уваровой, Е.В. Шкарупета и ряда других авторов.

Не смотря на достаточную степень изученности проблематики обеспечения энергоэффективности в строительстве, изменение институциональных условий и необходимость выстраивания взаимосвязи «энергоэффективность-конкурентоспособность» приводит к необходимости дополнительного исследования целого ряда аспектов.

Актуальность темы исследования в теоретическом аспекте обусловлена необходимостью развития положений о взаимосвязи энергоэффективности в строительстве с инновационными концепциями конкурентоспособности. В практикоориентированном аспекте тема диссертационной работы актуальна для развития методического инструментария управления энергоэффективностью в строительстве на инновационной основе с целью обеспечения устойчивых конкурентных преимуществ.

Актуальность темы предопределила постановку цели исследования.

Целью диссертационной работы является развитие теоретических основ и создание методической базы управления энергоэффективностью в строительстве на основе эффективного использования устойчивых конкурентных преимуществ.

В рамках достижения цели автором поставлен ряд взаимосвязанных

задач:

- обосновать концептуальные положения обеспечения энергоэффективности в строительстве в аспекте создания устойчивых конкурентных преимуществ;

- разработать методику оценки стоимости и эффективности проектных решений по обеспечению энергоэффективности объектов строительства с учетом цифровых УКП;

- разработать процедуру ранжирования и отбора УКП энергоэффективности для ключевых стейкхолдеров инвестиционно-строительного проекта;

- предложить практические рекомендации по оценке УКП повышения энергоэффективности объектов строительства.

Объектом исследования являются инвестиционно-строительные проекты на протяжении жизненного цикла объекта строительства.

Предметом исследования являются методы обеспечения энергоэффективности объектов строительства на основе создания устойчивых конкурентных преимуществ.

Теоретическую и методологическую базу исследования составили положения системного и ценностно-ориентированного подходов, современной теории конкурентоспособности, инноватики, экономико-математического моделирования, теории множественного выбора, анализ результатов и тенденций развития строительной отрасли и проектов, труды ведущих отечественных и зарубежных ученых, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, разработки научно-исследовательских институтов и консалтинговых компаний, посвященные исследованию проблем обеспечения энергоэффективности строительства на основе УКП.

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что разработанные и предложенные к использованию методики, схемы и алгоритмы позволяют научно обоснованно планировать и реализовывать мероприятия по энергосбережению и энергоэффективности для формирования устойчивой системной конкурентоспособности

строительных предприятий и проектов.

Достоверность полученных в исследовании результатов основана на репрезентативности данных; использовании методологии современных научных подходов и методов исследований, позволяющих получить достоверные результаты; оценке и сопоставимости теоретических выводов и практических рекомендаций, разработанных автором в процессе исследований и подтвержденных при практической апробации результатов.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в обосновании и разработке теоретико-методических основ управления обеспечением энергоэффективности объектов строительства, учитывающих формируемые конкурентные преимущества для стейкхолдеров, современные тенденции устойчивого развития строительства и экономики в целом.

В ходе проведения исследований лично автором получены следующие научные результаты, обладающие научной новизной:

1. Разработаны концептуальные положения управления энергоэффективностью в строительстве, базирующиеся на систематизации представлений об устойчивом развитии, уточняющие дуальную природу энергоэффективности как устойчивого конкурентного преимущества (УКП) отраслевых предприятий и как результата реализации политики в области формирования УКП; раскрывающие принципы управления энергоэффективностью, концептуальную схему взаимосвязи энергоэффективности и конкурентоспособности, модель взаимодействия ресурсов энергоэффективности.

2. Разработана методика оценки стоимости и эффективности проектных решений по обеспечению энергоэффективности объектов строительства с учетом цифровых УКП, заключающаяся в формализации прямого экономического, косвенного и сопутствующих (экологического, социального) эффектов, отличающаяся применением метода реальных опционов в оценке эффективности, позволяющая разработать практические рекомендации по оценке УКП энергоэффективности.

3. Предложена процедура типологизации, ранжирования и отбора УКП обеспечения энергоэффективности для ключевых стейкхолдеров инвестиционно-строительного проекта, отличающаяся учетом специфики заказчика и объекта строительства, включающая рассмотрение цифровых УКП энергоэффективности, направленных на достижение стратегического лидерства предприятий и организаций инвестиционно-строительной сферы.

4. Разработаны практические рекомендации по оценке УКП повышения энергоэффективности объектов строительства для ключевых стейкхолдеров инвестиционно-строительного проекта, основывающиеся на результатах анализа соотношения капитальных и текущих затрат, применение которых позволит количественно определить затраты и эффекты от реализации УКП.

На защиту выносятся:

1. Концептуальные положения управления энергоэффективностью в строительстве

2. Методика оценки стоимости и эффективности проектных решений по обеспечению энергоэффективности объектов строительства с учетом цифровых УКП

3. Процедура ранжирования и отбора УКП энергоэффективности для ключевых стейкхолдеров инвестиционно-строительного проекта;

4. Практические рекомендации по оценке УКП повышения энергоэффективности объектов строительства.

Личный вклад автора состоит в развитии научно-методических положений по оценке и формированию энергоэффективности инвестиционно-строительных проектов и объектов строительства на основе внедрения устойчивых конкурентных преимуществ с учетом множественности стейкхолдеров и оценки их эффектов с позиции теории системной конкурентоспособности.

Апробация и внедрение результатов диссертационной работы.

Основные выводы и результаты исследования прошли апробацию на ряде международных и российских научно-практических конференций: научно-практических конференциях профессорско-преподавательского состава ФГБОУ ВО «Воронежский государственный технический университет» (2018-2021), «Проблемы инновационного развития российской экономики» (Воронеж, 2019), «13th International Scientific and Practical Conference on State and Prospects for the Development of Agribusiness, Interagromash 2020» (Ростов-на-Дону, 2020), «Актуальные вопросы архитектуры и строительства» (Новосибирск, 2020), «22nd International Scientific Conference on Energy Management of Municipal Facilities and Sustainable Energy Technologies, EMMFT 2020» (Воронеж, 2020).

Ключевые научно-практические разработки автора внедрены в практическую деятельность АО «РЖДстрой», Регионального центра проектного финансирования АО «Банк Дом.РФ», в учебный процесс БНОЦ «Проектирование, строительство и эксплуатация линейных объектов» ФГБОУ ВО «ВГТУ» в рамках разработки образовательных программ дополнительного профессионального образования «Руководитель строительной организации», «Финансовый контроллинг и проектное управление в строительстве».

Соответствие диссертационного исследования паспорту научной специальности. Полученные в диссертации научные положения соответствуют п. 1. Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (1.3. Строительство: 1.3.55. Анализ и оценка эффективности инвестиций в повышение технологического уровня, механизации и автоматизации строительного производства; обеспечение конкурентоспособности строительной продукции и предприятий строительного комплекса; 1.3.65. Развитие методологии управления качеством и конкурентоспособностью строительной продукции; 1.3.74. Организационно-экономические аспекты формирования систем управления ресурсо- и энергосбережением в жилищно-коммунальном хозяйстве)

паспорта научной специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством.

Публикации. Результаты исследования отражены в 12 публикациях общим объёмом 15,01 п.л., лично автору принадлежит 2,84 п.л., включая 1 рецензируемую монографию, 5 статей в ведущих рецензируемых журналах и изданиях, рекомендованных ВАК Российской Федерации, 2 статьи в изданиях, индексируемых в международных базах данных Scopus и Web of Sience.

Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений. Общий объем диссертации составляет 196 страниц, включая 9 таблиц, 61 рисунок. Список литературы включает 107 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.

Глава 1. Концептуальные положения обеспечения энергоэффективности в строительстве в аспекте создания устойчивых конкурентных

преимуществ

1.1. Обоснование необходимости реализации политики энергосбережения и энергоэффективности в строительстве

В 2016 году повестка дня в области устойчивого развития на период до 2030 года, принятая на саммите Организации Объединённых Наций в Париже, постулировала 17 официальных целей устойчивого развития, достижение которых является общим мировым трендом [56]. Соответственно, во всём мире формируются методологические основы сопровождения реализации экономических аспектов достижения целей устойчивого развития. Страны мира, как и регионы, активно формируют соответствующие национальные стратегии устойчивого развития и системы их методологического обеспечения, финансирования и экономического обоснования в соответствии с национальной спецификой и особенностями экономики каждой из стран.

Повестка мировой общественности, а также Российской Федерации в целях устойчивого развития включает в качестве одной из ключевых целей принятие мер по борьбе с изменением климата и его последствиями, важнейшим аспектом в достижении которой является обеспечение энергоэффективности и энергосбережения. Энергосбережение и повышение эффективности использования ресурсов также постулируется на уровне Правительства Российской Федерации в качестве одной из важнейших приоритетных целей, связанных с положительным воздействием на окружающую среду [63].

С другой стороны, одним из девяти основных направлений устойчивого развития Российской Федерации является строительство [63]. Строительство, являясь одной из важнейших отраслей, которая в силу специфики своей продукции служит гарантом и основой устойчивого развития, создавая поддержку экономического роста при одновременном снижении нагрузки на окружающую природную среду, а также создавая основные фонды для использования их будущими поколениями, непосредственно связано с ключевыми аспектами энергосбережения и энергоэффективности.

Императивным условием перехода экономики Российской Федерации к модели устойчивого развития является повышение энергетической эффективности народного хозяйства. Данный тезис подтверждается соответствующими решениями Президента Российской Федерации, принятыми в 2016 году.

Осознание необходимости реализации политики энергоэффективности и энергосбережения на государственном уровне обусловлено наличием таких объективных причин, как высокий уровень энергоёмкости продукции, в 2-3 раза превышающий соответствующие показатели в экономически развитых зарубежных странах; необходимость обеспечения экологически устойчивого развития в связи с глобальным потеплением климата и высоким уровнем загрязнения окружающей среды; высокий уровень энергетических потерь в процессе производства и потребления благ и услуг; ресурсная ориентация экспорта; высокая степень монополизации энергетической отрасли, а также динамика цен на топливо и энергию, повышающая в целом затраты на производство.

Несмотря на нисходящий тренд уровня энергоемкости продукции в Российской Федерации в последние несколько лет, в абсолютном выражении данная величина всё ещё высока (рисунок 1.1).

140 120 100 80 60 40 20 0

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 ^■кг условного топлива на 10 тыс.рублей -Степенная (на 10 тыс.рублей)

Рисунок 1.1 - Анализ и прогноз динамики энергоемкости продукции в РФ

(рассчитано на основе [5])

200

150

100

50

Необходимость повышения экологизации экономики приводит к повышению тесноты взаимосвязи между экономией энергии зданием, эффективностью использования энергии в энергосистеме города и экологичностью технологий, обеспечивающих как снижение выбросов CO2 в атмосферу, так и вовлечение в энергосистему города вторичных и альтернативных источников энергии. В условиях повышенной урбанизации энергоэффективность через экологичность способствует также повышению комфорта как самих зданий, так и городской среды. Соответственно, задача повышения эффективности имеет непосредственное отношение к государственной программе повышения комфортности городской среды.

Исходя из вышеизложенного, эффективное и устойчивое экономическое развитие возможно лишь при оптимизации энергопотребления и энергоэффективности как в сфере производства, так и в сфере потребления.

Ключевые нормативные основы энергосбережения и энергоэффективности включают ГОСТ Р 51387-99 «Энергосбережение. Нормативно-методическое обеспечение» и Федеральный закон от 23.11.2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической

эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Следует отметить, что принятие законодательных основ энергосбережения и энергоэффективности создают институциональную базу для реализации мероприятий энергосбережения в строительстве. В качестве основных требований, включённых в Федеральное законодательство, являются требования к снижению объёма и учёту используемых энергоресурсов, требования по проведению энергетического обследования и обеспечения энергетической эффективности продукции, приобретаемой за счёт бюджетных средств, а также требования к реализации программ по энергосбережению с участием бюджетных организаций. Федеральное законодательство также включает ряд экономических стимулов к энергосбережению, в том числе возможность заключения энергосервисных контрактов [84].

Основу нормативной базы энергосбережения в Российской Федерации составляет принятый международный стандарт ISO 50001 - «Системы энергоменеджмента» [44]. Стандарт устанавливает требования к созданию системы энергоменеджмента в организациях, требования к бизнес-процессам для совершенствования энергетической эффективности, задачи разработки энергетической политики и создания соответствующего плана действий. Внедрение системы энергоменеджмента в организации позволит повысить энергоэффективность на микроуровне, в том числе в строительстве. Следование данному стандарту на мезо уровне создаст возможность как для отраслевых органов управления строительством, так и для региональных властей для внедрения и реализации соответствующей энергетической политики. Стандартом охватываются все существующие виды энергии, поэтому использование его положений будет способствовать повышению энергетической эффективности, обеспечению надежного энергоснабжения, а также увеличению конкурентоспособности организаций, применяющих положения Стандарта.

На основе международных стандартов разработана система ГОСТов, включающих требования к энергосбережению и энергетической эффективности [13 и др.]. ГОСТы задают единство терминологического толкования и методических подходов к представлению показателей энергосбережения и энергоэффективности в соответствии с действующим законодательством.

К нормативным документам стратегического планирования, касающимся проблематики энергоэффективности и энергосбережения, следует отнести Энергетическую стратегию Российской Федерации на период до 2035 года, Стратегию развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года, Сводную стратегию развития обрабатывающей промышленности Российской Федерации до 2024 года и на период до 2035 года [66, 73, 90].

В качестве основных положений стратегических документов выделяются фокусировка на повышении энергетической эффективности, экологичности и ресурсосбережении, а также соответствующее направление по повышению конкурентоспособности за счёт снижения доли экспортно-сырьевой ориентации экономики, перехода к устойчивому инновационному развитию, реализации ресурсосберегающего осуществления видов экономической деятельности, в том числе строительства.

Разработанная в Российской Федерации таксономия проектов устойчивого развития [58] в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации [58] относительно строительства включает:

- строительство зданий с низким потреблением энергии;

- применение в строительстве материалов, произведённых с использованием низкоуглеводных технологии;

- производство солнечных нагревателей;

- энергоэффективную модернизацию системы энергообеспечения зданий;

- разработку и производство строительных материалов, конструкций и технологий, позволяющих повысить энергоэффективность зданий и сооружений;

- применение при строительстве установок, генерирующих и использующих ВИЭ (возобновляемые источники энергии);

- повышение эффективности систем теплоснабжения и кондиционирования;

- разработку и внедрение технологии интернета вещей и других цифровых технологий для мониторинга воздействия на окружающую среду при строительстве и эксплуатации зданий и сооружений, а также для мониторинга и оценки мероприятий по повышению энерго и ресурсоэффективности.

Также в качестве одного из основных направлений, позволяющих отнести проект к проектам устойчивого развития, является внедрение интеллектуальных систем контроля и управления энергоснабжением зданий и сооружений, строительство и интеграция систем производства энергии на основе ВИЭ, а также цифровизация систем управления объектами в отношении теплоснабжения и энергоснабжения.

Соответственно, можно определить ряд причин, предпосылок и направлений реализации политики энергосбережения и энергоэффективности в строительстве (рисунок 1.2).

Вызовы (причины реализации политики эффективности)

Ключевые аспекты экономического развития

Направления экономического развития

Предпосылки реализации политики

иг

Цели политики

Экологические вызовы

Устойчивое развитие

Экономические вызовы

Конкурентоспособность

Низкоуглеродная экономика

Снижение затрат на производство

Снижение углекислого газа, минимизация экологических последствий

Качество и комфорт городской среды

Энерго- и ресурсоэффективность зданий, сооружений всех _отраслей_

Экологичность городов, минимизация антропогенного воздействия

Эффективная энергосистема города

Снижение энергетических потерь Энергосбережение

Снижение затрат на производство Энергоэффективность и ресурсоэффективность

производства

Преодоление ресурсно-экспортного характера экономической деятельности

Реализация потенциала энергосбережения

Энергетическая безопасность

Снижение монополизации энергетической отрасли

Минимальная динамика цен на энергоносители

Снижение энергоемкости производства

Цифровизация

Цифровая трансформация отраслей

Цифровое управление Энергомоделирование,

объектами цифровизация

энергоснабжения

Рисунок 1.2 - Причины и предпосылки реализации политики энергосбережения и энергоэффективности в строительстве

Анализируя опыт развитых зарубежных стран в реализации политики энергоэффективности и энергосбережения [100, 101, 105], следует выделить в качестве важнейшего фактора устойчивого развития осознанное и мотивированное поведение в отношении экономии ресурсов. Также следует акцентировать внимание на государственной политике развитых стран в области энергосбережения. В качестве методов государственного регулирования энергосбережения можно выделить финансовые, налоговые и законодательные механизмы снижения энергоемкости ВВП. В качестве основных косвенных методов, применяемых в рамках государственной политики повышения энергоэффективности, можно выявить финансирование НИОКР для разработки и внедрения энергетически эффективных инновационных технологий, налоговые льготы при разработке и использовании энергосберегающих технологий, поддержку образовательных программ, а также консультативных и информационных ресурсов по энергосбережению, субсидии и льготные займы при разработке и внедрении энергетически эффективных технологий. В качестве прямых методов государственного регулирования следует выделить установление государственных нормативов потребления энергии, в том числе для зданий, относительно строительной отрасли.

Список литературы диссертационного исследования кандидат наук Киселева Елена Ивановна, 2022 год

Источники Эиерш- „

энергии для } моделирование

объекта Я9 + 2 К9 +2К9 ВЕМ,СРБ ^

шеу

Оценка

_ экономической

I целесооб|»азност

ЫРУ+КОУ

Я? = 100 -

7 г>9

~тГ

^те С

Утверждения перечня мероприятий по

повышению эффективности

щ

* 100%

- годовые затраты на энергоресурсы, в том числе

о - отопление и теплоснабжение Ь- вентиляция

к - кондиционирование и холодоснабжение

о8 - освещение

§У8 - горячее водоснабжение

- эффективность использования энергоресурсов,%

Рисунок 2.15 - Общая схема расчета прямого эффекта УКП

энергоэффективности

Формула для расчёта прямого эффекта УКП энергоэффективности предлагается следующая:

/79 _ 7/?^ _ 7/?^

^г ~ теу Ь

теу

(2.2)

гя

теу

(2.3)

Следует отметить, что именно решения, применяемые на этапе проектирования объекта, определяют в последствии степень энергопотребления этого объекта и, соответственно, издержки на эксплуатацию построенных объектов. Как было учтено нами в исследовании (рисунок 2.4), технические и функциональные показатели объекта определяют вид и результат реализации УКП. Соответственно, энергомоделирование объектов является основным источником УКП для инвестиционно-строительных проектов.

Согласимся с мнением ряда исследователей [1, 3, 4, 7, 8, 35, 36, 37 и др.] об обеспечении значительной экономии на издержках по эксплуатации здания или сооружения при повышении его энергоэффективности. Энергомоделирование позволяет заложить на начальных этапах проектирования такие базовые технологические решения, которые могут минимизировать расходы на последующую модернизацию, капитальный ремонт и ремонт (рисунок 2.16).

Рисунок 2.16 - Модельный график стоимости жизненного цикла объекта с

учетом УКП

Исходя из данных, приведённых на рисунке, следует отметить, что объектом оценки является в целом сумма стоимости проектирования, строительства, эксплуатации и ликвидации объекта. Данный подход носит название подхода стоимости жизненного цикла объекта (ЬСС). Стоимость здания включает совокупные издержки на владение объектом строительства, включая расходы на проектирование, выполнение строительно-монтажных работ, эксплуатацию в течение срока службы объекта, включая ремонт и капитальный ремонт, также утилизацию объекта строительства, включая реновацию при её целесообразности [3, 4, 7, 8, 47]. Подобный метод расчёта применяется при различном соотношении капитальных и эксплуатационных затрат, в том числе для обоснования внедрения энергоэффективных материалов и технологий [47]. Следует отметить, что повышение капитальных или инвестиционных затрат на этапе инвестиционно-строительного проектирования при формировании УКП энергоэффективности нивелируется за счёт снижения текущих затрат на эксплуатацию объекта строительства, включая сокращение затрат на ремонт и капитальный ремонт. Сокращение совокупных затрат представляет собой основной, прямой экономический эффект от УКП энергоэффективности.

Сокращение затрат, в свою очередь, приведет к сокращению цен на энергоносители, что вызовет рост конкурентоспособности предприятий и снижение затрат на энергоресурсы. Однако поставщики энергии, несмотря на снижение цен и объемов спроса, также заинтересованы в реализации качественной продукции и услуг, обеспечивая рост прибыли за счет снижения эксплуатационных затрат. Государственный сектор также получит экономический эффект от УКП за счет снижения нагрузки на бюджеты и сокращения энергетической нагрузки на бюджеты.

Кроме оценки стоимости жизненного цикла здания ЬСС в современных условиях важное значение приобретает метод оценки жизненного цикла продукции (ЬСЛ), который учитывает влияние продукции (в том числе строительной) на окружающую среду, и тем самым актуален для проблемного поля исследования. Метод представляет собой системный подход к оценке экологического (в том числе, энергетического) влияния производства строительной продукции в течении всего ее жизненного цикла на окружающую среду [44]. На практике при выборе альтернативных вариантов (проектов) применяют комбинацию методов ЬСС и ЬСЛ-анализа: если проводить строгую дифференциацию, то методом ЬСС определяют экономическую эффективность проекта (прогнозируя расходы на производство и эксплуатацию строительной продукции на этапе проектирования), а учет влияния ЬСЛ определяет экологическую (за счет динамики энергопотребления и, соответственно, выделения С02) эффективность (что увеличивает значимость энергомоделирования на стадии проектирования жизненного цикла объекта). Соответственно, кроме прямого эффекта от сокращения энергозатрат идентифицируется сопутствующий экологический эффект УКП энергоэффективности, проявляющийся в снижении негативного антропогенного воздействия на окружающую среду в результате реализации УКП.

Одновременно рост энергоэффективности и снижение энергопотерь приводит к реализации других целей устойчивого развития,

декларированных ООН [56]. Снижение энергопотерь и реализация мероприятий по повышению энергоэффективности приводит к снижению заболеваемости ОРВИ из-за создания комфортных условий в здании [93], что соответствует ЦУР «Здоровье и благополучие». Эффект от данной ЦУР необходимо позиционировать как социальный, по критерию получателей (общество, население). Аналогичный социальный эффект, считаем, можно получить и путем достижения ЦУР «Борьба с нищетой» за счет повышения доступности энергии (соответственно, тепла, бытовых условий) для бедных слоев населения. Энергосбережение, принося прямой эффект в виде снижения затрат и роста конкурентоспособности для предприятий, также имеет косвенный социальный эффект для работников предприятий в плане более комфортных условий работы и высокой оплаты труда. Социальный эффект от УКП энергоэффективности можно проследить и по динамике создания рабочих мест - как за счет прямого их создания при инвестировании в программы энегосбережения, так и косвенно за счет льгот для бюджетов [93].

Наличие экологического и социального, а также прямого экономического эффектов, в свою очередь, приводят к росту стоимости активов с реализованными УКП, что соответствует концепции УКП [20]. Рост стоимости активов инвестора (собственника) наряду с принятием им мер, направленных на достижение ЦУР, приводят к росту ESG-рейтингов, что, через репутационный эффект, способствует росту стоимости бизнеса [28], что является индикатором уровня системной конкурентоспособности предприятия [20].

Логика формирования эффектов УКП энергоэффективности приведена на рисунке 2.17.

Прямой экономический эффект от использования энергоресурсов

1

Инвестор у Подрядчик Собственник (арендатор)

Прямой экономический эффект от устойчивых конкурентных преимуществ

I

Предприятия

О

Косвенный экономический эффект от использования энергоресурсов

Экологический Социальный Репутационный

Инвестор У У ^ У

Предприятия Население Работники Предприятия

▼ т

Государство

Работники Население

Рисунок 2.17 - Логика формирования эффектов УКП энергоэффективности

На основе приведенной логики формирования эффектов, а также проведенного логического анализа получателей этих эффектов (стейкхолдеров УКП), можно сделать вывод, что для каждого из стейкхолдеров наблюдаются отдельные эффекты, причем их значимость также различна. Соответственно, можно постулировать кастомизацию эффектов УКП энергоэффективности для стейкхолдеров объекта капитального строительства (таблица 2.3).

Таблица 2.3 - Кастомизация эффектов УКП энергоэффективности для стейкхолдеров объекта капитального

строительства

Эффект УКП энергоэффективнос ти Стейкхолдер эффекта Источник эффекта Суть эффекта Формализация эффекта Сопутствующие эффекты Стадия ЖЦО

Экономический эффект от использования энергоресурсов (снижение энергоемкости) Инвестор (девелопер) Снижение затрат на энергоресурсы Ограниченный рост капитальных затрат на ИСП, Снижение затрат на ликвидацию п с=1 + АБ с -стадии жизненного цикла объекта, включая ремонт; АБ - изменение цены объекта 1 Налоговые льготы , получение государственной 6 поддержки Проектировани е, строительство, ввод в эксплуатацию Ликвидация

Собственник (арендатор) Снижение затрат на энергоресурсы Снижение затрат на эксплуатацию, ремонт, капремонт с — ^ ' % К теу <7=1 т О - количество лет жизненного цикла объекта с ввода действие Энергоавтономно сть (малая зависимость от цен на энергоносители)2 Эксплуатация

ФОИВ Снижение расхода энергоресурсов и расходов бюджета Снижение затрат на дотации по повышению энергоэффективнос ти и по оплате за энергоносители Е3 — * Кв + Айэ Кд - коэффициент льгот на оплату; АБэ - снижение бюджетных расходов на дотации по мероприятиям энергоэффективности Снижение энергоемкости ВВП3, рост благоустройства жилого фонда 4 Эксплуатация, ликвидация

Продолжение таблицы 2.3

Эффект УКП энергоэффективнос ти Стейкхолдер эффекта Источник эффекта Суть эффекта Формализация эффекта Сопутствующие эффекты Стадия ЖЦО

Экономический эффект от использования энергоресурсов (снижение энергоемкости) Поставщики энергоресурсо в Снижение эксплуатационн ых затрат Снижение затрат на ТО и ремонт, на энергию для собственных нужд, на энергопотери Я4 = гутО*Аие + АРе сн - затраты на ТО и ремонт условной единицы оборудования; Д Ре - динамика потерь энергии; Д7Й сн - изменение затрат на собственные 5 нужды. Снижение налоговых отчислений, получение льгот и дотаций Строительство, эксплуатация

Подрядные строительные организации Снижение затрат на энергоресурсы Снижение затрат на энергоресурсы при реализации СМР Е 5 = Дп сд _ Дфакт - цена договора подряда; Я факт - общая стоимость фактически выполненных работ. К > Кп сд К - качество СМР Налоговые льготы, получение государственной 6 поддержки Строительство

Экономический эффект УКП Инвестор (девелопер), подрядные строительные организации Рост системной конкурентоспосо бности Рост стоимости бизнеса за счет увеличения стоимости активов с УКП п икр=1 - стоимость предприятия с учетом мероприятий; Рост системной конкурентоспосо бности, рост 8 доли рынка ЖЦО

Продолжение таблицы 2.3

Эффект УКП энергоэффективнос ти Стейкхолдер эффекта Источник эффекта Суть эффекта Формализация эффекта Сопутствующие эффекты Стадия ЖЦО

Экономический эффект УКП БР - стоимость предприятия; Еикр - эффект УКП.

Собственник Рост стоимости актива Увеличение стоимости объекта недвижимости с УКП Е6 — Бь + АБ Е - стоимость объекта; Бь - стоимость объекта аналога; АБ - стоимость за вычетом УКП. Рост конкурентоспосо бности объекта недвижимости 9 как товара Эксплуатация

Экологический эффект Инвестор (девелопер) Снижение антропогенного воздействия Снижение углеродного следа СО2 т Е7 — ^ ОI) * Р I] 7=1 0- объем загрязнений типа j; Р1' ] - штраф за загрязнения. Соблюдение ЦУР, соблюдение КСО10 Все стадии ЖЦО

ФОИВ Снижение антропогенного воздействия Снижение углеродного следа СО2 т Е7 — ^ ОI) * Р I' 7=1 0- объем загрязнений типа j; Р1) - штраф за загрязнения. Экологичность городов, соблюдение ЦУР Все стадии ЖЦО

Поставщики энергоресурсо в Снижение антропогенного воздействия Снижение углеродного следа СО2 т Е7 — ^ ОI) * Р I' 7=1 0- объем загрязнений типа j; Р11 - штраф за загрязнения. Экологичность городов, соблюдение ЦУР Все стадии ЖЦО

Окончание таблицы 2.3

Эффект УКП энергоэффективнос ти Стейкхолдер эффекта Источник эффекта Суть эффекта Формализация эффекта Сопутствующие эффекты Стадия ЖЦО

Социальный эффект Собственник (арендатор) Комфортные условия жизни и работы Снижение заболеваемости, рост комфорта ь 1=1 Д5 О Сг - изменение социального эффекта; - стоимость единицы измерения эффекта. Рост оплаты труда и числа рабочих мест Эксплуатация

ФОИВ Энергетическая безопасность городов Рост цифровизации, применение IoT увеличивает безопасность объектов, контроль энергопотребления Я9 Д У + ^ ИСу * у = 1 Д - снижение количества аварий; - стоимость ликвидации аварий; - мероприятия по цифровизации; 5Й у - эффект от мероприятия по цифровизации. Рост уровня цифровизации, «умный» город Проектировани е, эксплуатация

Репутационный эффект Инвестор (девелопер), подрядная строительная организация Рост деловой репутации Прирост стоимости бизнеса за счет роста деловой репутации С^и/ср = + Б Д С^и ср - стоимость бизнеса с УКП; CF - стоимость бизнеса; DR - деловая репутация.11 Рост рейтинга ESG и тп Все стадии ЖЦО

Пояснения к таблице:

1 - для оценки затрат по фазам жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта целесообразно использовать методику определения ТСО [4] с корректировкой на суммы затрат на энергомоделирование, комиссинг и энергоаудит проектов, учитывая изменение затрат на ремонты, капитальный ремонт и ликвидацию объекта. Изменение цены (рост цен) объекта при этом обусловливается сокращением эксплуатационных затрат.

Л

- при формализации эффекта следует учесть снижение риска роста тарифов на энергоносители, либо снижение затрат на энергоресурсы с учетом прогноза роста тарифов, например по следующей формуле:

- прогнозный уровень тарифа на энергоносители типа еп

-5

- снижение энергоемкости ВВП можно определить путем факторного анализа (например, по данным [72]), по следующему регрессионному уравнению с учетом методики [61]:

в п = f ^т/е а» Рк> Рв) (2.5)

^ - фактор структурных сдвигов; Рт - технологический фактор; ^е а - фактор экономической активности; Рк - климатический фактор; ^ - фактор благоустройства.

4 - рост благоустройства связан с ростом доли отапливаемого жилого фонда, обеспеченности ГВС, бытовыми приборами и т.п., что может быть учтено в расчетах путем коррекции на множитель:

dof * * С101)р (2.6)

сС- доля отапливаемого жилого фонда; сСдуз - доля жилого фонда, обеспеченного ГВС;

- доля жилого фонда, обеспеченного бытовыми приборами.

5 - вычисления проводятся по методике, аналогичной [59];

6 - финансирование мероприятий по энергоэффективности часто финансируется за счет дотаций или средств государственных программ, что также может быть принято в качестве эффекта:

Еикр — Е + К В гп + К В д — К В (2.7)

Еикр - эффект увеличения энергоэффективности; Е - эффект от мероприятий; К Вг п - средства государственных программ; К Вд - дотации;

КВ - инвестиции в мероприятия.

п

- при создании энергоэффективных объектов применяются льготы в виде освобождения от налога на имущество, инвестиционного налогового кредита, а также снижения налога на прибыль за счёт применения повышающего коэффициента к основной норме амортизации [НК РФ].

8- реализация УКП способствует временному эффекту монополизации доли рынка, что может быть рассчитано по формуле:

НI — Б11 +Б $ + • • • (2.8)

Н1 - индекс Херфиндаля - Хиршмана;

- доля использования аналогичного УКП в регионе (в виде строительство)

9 - базовым уровнем системной конкурентоспособности является конкурентоспособность продукции, причем конкурентоспособность и, соответственно, цена энергоэффективного объекта возрастает в момент роста расходов на энергопотребление в обычных объектах недвижимости.

10- сопутствующим эффектом от УКП энергоэффективности является снижение «углеродного следа» здания, что положительно влияет на КСО инвестора при следовании ЦУР.

11- оценка деловой репутации предприятия может производиться по методике ГОСТ Р 66.0.01-2017 [15], либо путем расчета Гудвилл согласно стандартам МСФО [43] согласно следующим формулам:

К — С1х1 + сС 2 х2 + С 3 х3 + сС4х4 + сС 5х5 + сС 6х6 (2.9)

где ёь ё2, ё3, ё4, ё5, ё6- весовые факторные коэффициенты;

х1 - оценка финансовых ресурсов;

х2 - оценка материально-технических ресурсов;

х3- оценка трудовых ресурсов;

х4- оценка опыта работы;

х5- оценка репутации;

х6- оценка управления процессами.

Б к — МРУ-У*^ (2.10)

^ЛГМА

- чистый операционный доход предприятия; - объем СМР (продукции);

- среднеотраслевая рентабельность; К-ыма - коэффициент капитализации НМА.

Касаемо оценки деловой репутации необходимо отметить, что деловая репутация и гудвилл являются синонимами лишь в определённом смысле. Гудвилл появляется, как правило, при покупке или продаже дочерней компании. Оценить Гудвилл в условиях российской экономики возможно тремя основными способами. Во-первых, как разность стоимости компании как бизнеса и рыночной стоимости всех её активов. Во-вторых, методом оценки избыточной прибыли, заключающимся в определении нормативной прибыли на единицу активов и сопоставлении её с показателем прибыльности активов. Однако в России не установлены необходимые для расчёта данным методом коэффициенты, что затрудняет практическое применение метода. Оценка гудвилла по объёму реализации приведена нами в примечаниях к таблице. В любом случае необходимо отметить, что оценка деловой репутации согласно ГОСТ даёт более обширный набор показателей, чем при оценке гудвилл. Однако для целей нашего исследования необходимо оценить именно прирост стоимости компании за счёт её следования целям устойчивого развития и политике энергоэффективности , следовательно, приведенную в ГОСТ методику можно сократить и модифицировать для расчёта лишь данного аспекта прироста деловой репутации компании.

Различные стейкхолдеры имеют различного рода эффекты при реализации мероприятий энергоэффективности. На основе анализа нормативно-методической литературы, а также эмпирического анализа по данной проблематике, приведём диаграммы кастомизации эффектов для стейкхолдеров инвестиционно-строительного проекта на всём протяжении жизненного цикла объекта (рисунок 2.18-2.19).

Поставщик энергоресурсов ФОИВ Подрядчик Собственник Инвестор

■ Экономический эффект от использования энергоресурсов

■ Экономический эффект УКП

■ Экологический эффект

■ Социальный эффект

■ Репутационный эффект

Рисунок 2.18 - Кастомизация эффектов УКП для стейкхолдеров инвестиционно-строительного проекта

Аналогичный анализ необходимо провести по видам строительства.

Инженерные сооружения Сельхозяйственные здания и сооружения Промышленные здания и сооружения Общественные здания и сооружения

Объекты жилой недвижимости

■ Экономический эффект ■ Экологический эффект

■ Социальный эффект ■ Репутационный эффект

Рисунок 2.19 - Кастомизация эффектов УКП по типам объектов

строительства

Относительно экологических и социальных эффектов, а также сложившейся диады «экологичность-энергоэффективность» [1], следует

отметить, что стандарты экостроительства в обязательном порядке предусматривают наличие мероприятий по энергоэффективности [1, 44, 97, 99, 102], однако стандарты и методические нормативные документы по энергоэффективности [13, 14, 59, 60, 62] не предусматривают обязательной оценки экологичности проводимых мероприятий. Соответственно, ряд проводимых мероприятий в рамках повышения энергоэффективности может иметь отрицательные экологические последствия (например, отсутствие вентиляции при утеплении окон в домах и т.п.). Исходя из целей нашего исследования, считаем необходимым фокусироваться в большей степени на реализации экономических и репутационных эффектов, формируемых УКП. В свою очередь, экологические и социальные эффекты, как было показано выше, являются сопутствующими при формировании прямого экономического эффекта от использования энергоресурсов.

Выводы по главе 2

Современные требования устойчивого развития территорий определяют необходимость повышения энергоэффективности зданий и сооружений на этапе эксплуатации. В свою очередь, решения, принимаемые для обеспечения приемлемого уровня энергоэффективности, закладываются на первоначальных стадиях жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта. Среди подходов к разрешению проблемы данного временного лага нами детерминированы комиссинг, энергоаудит и энергосервисные контракты в качестве ключевых инструментов обеспечения энергоэффективности.

Первоначальным инструментом формирования энергоэффективности как устойчивого конкурентного преимущества может стать энергоаудит, целью которого является сокращение энергозатрат за счет выявления

нерациональных способов использования энергоресурсов и выработки мероприятий по энергосбережению для сокращения затрат на энергоснабжение.

На основании анализа структуры, оснований и результатов энергоаудита выявлено энергосбережение в качестве целевого сегмента и целевой фокусировки энергоаудита. Разработан алгоритм реализации УКП повышения энергоэффективности объекта на основе энергоаудита, следование которому позволит научно обоснованно реализовывать мероприятия, предложенные в результате энергоаудита.

Обосновано, что реализация тех или иных устойчивых конкурентных преимуществ зависит от стейкхолдера объекта и его целевых ориентиров; определяется затратами, включающими как затраты на проведение энергоаудита, так и затраты на реализацию рекомендованных мероприятий. Соответствующие эффекты реализуются путём получения экологического, социального, а также экономического эффекта.

На основе сопоставительного и эмпирического анализа доказана целесообразность внедрения, аналогично критериям сертификации зелёного строительства, инструмента комиссинга, аналогичной энергоаудиту организационной инновации, предполагающей передачу мер по повышению энергоэффективности на аутсорсинг. Определены его функции на каждой стадии ЖЦО, цели и мотивы. Предложен порядок совершенствования процессов реализации УКП обеспечения энергоэффективности на основе комиссинга, что способствует повышению энергоэффективности на всех стадиях жизненного цикла объекта путем изначальной оценки влияния будущих факторов и выбора оптимального оборудования, а также путем непрерывного контроля подсистем и оптимизации систем управления и обслуживания объекта для дальнейшего повышения энергоэффективности и сокращения эксплуатационных затрат.

Обосновано, что одним из важнейших ресурсов энергоэффективности, позволяющих создать устойчивое конкурентное преимущество, является

применение цифровых технологий проектирования, строительства и эксплуатации объектов с целью повышения их энергоэффективности. На основе изучения современных тенденций и стартапов нами систематизированы прорывные технологии, определены их роли и направления использования в УКП энергоэффективности. Для оценки и моделирования энергетических процессов проектируемого объекта целесообразно применение технологии моделирования энергопотребления и вычислительной гидродинамики (ВЕМ и CFD).

На основании проведенного анализа цифровых технологий и перспектив их применения в качестве УКП энергоэффективности предложена принципиальная схема формирования результатов энергоэффективности на основе цифровизации на протяжении жизненного цикла объекта.

Вне зависимости от применяемых элементов механизма повышения энергоэффективности, необходим расчёт, сравнение и приоритезация реализуемых УКП по критерию эффективности.

Определены основные составляющие эффекта от повышения энергоэффективности как УКП, приведена общая схема расчета эффекта от сокращения затрат энергоресурсов (прямого эффекта УКП энергоэффективности), формализован расчет эффекта.

Отмечена целесообразность применения подхода стоимости жизненного цикла объекта (ЬСС). Повышение капитальных или инвестиционных затрат на этапе инвестиционно-строительного проектирования при формировании УКП энергоэффективности нивелируется за счёт снижения текущих затрат на эксплуатацию объекта строительства, включая сокращение затрат на ремонт и капитальный ремонт. Сокращение совокупных затрат представляет собой основной, прямой экономический эффект от УКП энергоэффективности. Обосновано, что энергомоделирование позволяет заложить на начальных этапах проектирования такие базовые технологические решения, которые могут

минимизировать расходы на последующую модернизацию, капитальный ремонт и ремонт объекта строительства.

Кроме прямого эффекта от сокращения энергозатрат идентифицируется сопутствующий экологический эффект УКП энергоэффективности, проявляющийся в снижении негативного антропогенного воздействия на окружающую среду в результате реализации УКП, а также социальный и репутационный эффекты. Наличие экологического и социального, а также прямого экономического эффектов, в свою очередь, приводят к росту стоимости активов с реализованными УКП, что наряду с принятием мер, направленных на достижение ЦУР, приводит к росту ESG-рейтингов, что, через репутационный эффект, способствует росту стоимости бизнеса и является индикатором уровня системной конкурентоспособности предприятия. Аналогичная логика формирования эффектов реализована и формализована для всех стейкхолдеров инвестиционно-строительного проекта.

Для каждого из стейкхолдеров наблюдаются отдельные эффекты, причем их значимость также различна. Соответственно, постулирована кастомизация эффектов УКП энергоэффективности для стейкхолдеров объекта капитального строительства.

На основании результатов анализа констатировано, что эффекты УКП энергоэффективности формируются на различных стадиях жизненного цикла объекта, в зависимости от применяемых на каждой из этих стадий технологий, в том числе инновационных и (или) цифровых, во взаимосвязи с реализуемыми для повышения энергоэффективности мероприятиями или используемыми инструментами, являются кастомизированными относительно стейкхолдеров объекта и инвестиционно-строительного проекта, а также зависят от типа реализованного проекта и строящегося объекта, его специфики. Произведена соответствующая формализация эффектов в рамках разработки методики оценки затрат и эффектов УКП.

Обоснование энергоэффективности в качестве устойчивого конкурентного преимущества пользователей объектов недвижимости, а также инвесторов и девелоперов, позволит сформировать квалифицированного потребителя, в том числе специализированные эксплуатационные компании, заинтересованные в снижении эксплуатационных затрат на протяжении всего жизненного цикла объекта.

Глава 3. Совершенствование механизма реализации устойчивых конкурентных преимуществ энергоэффективности в строительстве

3.1. Практические рекомендации по оценке устойчивых конкурентных преимуществ повышения энергоэффективности объектов строительства

В современных институциональных условиях, характеризующихся, с одной стороны, необходимостью соблюдения целей устойчивого развития и соответствующего обеспечения энергоэффективности [56, 82], а с другой стороны, вследствие реализации политики регуляторной гильотины в строительстве, отказом от ряда обязательных требований энергоэффективности зданий и сооружений [59]; при соответствующей нехватке и недостаточности формальных институциональных норм в сфере энергосбережения и энергоэффективности, а также при практическом отсутствии неформальных институциональных норм и культуры энергосбережения, для практической реализации мероприятий по повышению энергоэффективности объектов строительства и населённых пунктов необходимо обоснование эффекта, результата и ценности повышения энергоэффективности для каждого из стейкхолдеров инвестиционно-строительного проекта.

Оценка УКП повышения энергоэффективности объектов строительства должна осуществляться на основании адаптированных принципов энергоэффективности, принципов инновационности, кастомизации и множественности эффектов, постулированных нами в первой главе исследования, в проекции приоритетных задач и механизмов реализации политики энергосбережения и энергоэффективности, с целью роста уровня системной конкурентоспособности каждого из стейкхолдеров.

Исходя из проведенного анализа стейкхолдеров инвестиционно -строительного проекта и кастомизации эффектов повышения энергоэффективности объектов строительства, можно выделить по критерию «весомость-влияние» двух основных стейкхолдеров УКП энергоэффективности применимо к жилым и общественным зданиям: инвестора (девелопера) и покупателя (собственника, арендатора) (рисунок 3.1).

ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНОСТЬ ОБЪЕКТА

Рисунок 3.1 - Основные стейкхолдеры УКП энергоэффективности, их риски

и эффекты

В современных российских условиях на строительном рынке фактически отсутствуют субъекты, заинтересованные в оценке энергоэффективности строящихся зданий и сооружений, так как рынок на сегодня является согласно терминологии теории конкуренции рынком продавца. Конечные пользователи объектов недвижимости не имеют возможности оценки степени энергоэффективности и влияния на учитываемые в проекте инженерные решения, определяющие степень энергосбережения объекта. Исходя из результатов кастомизации эффектов, считаем необходимым не только присваивать класс энергоэффективности для строящихся объектов недвижимости, но и перечислять ежегодный расход энергии для каждого конечного объекта (квартиры, офиса, нежилого

помещения и так далее). Соответственно, обоснование энергоэффективности в качестве устойчивого конкурентного преимущества пользователей объектов недвижимости, а также инвесторов и девелоперов, позволит сформировать квалифицированного потребителя, в том числе специализированные эксплуатационные компании, заинтересованные в снижении эксплуатационных затрат на протяжении всего жизненного цикла объекта.

На основании результатов анализа, проведенного в предыдущем параграфе исследования, можно констатировать, что эффекты УКП энергоэффективности формируются на различных стадиях жизненного цикла объекта, в зависимости от применяемых на каждой из этих стадий технологий, в том числе инновационных и (или) цифровых, во взаимосвязи с реализуемыми для повышения энергоэффективности мероприятиями или используемыми инструментами, являются кастомизированными

относительно стейкхолдеров объекта и инвестиционно-строительного проекта, а также зависят от типа реализованного проекта и строящегося объекта, его специфики. Соответственно, вышеперечисленные факторы можно включить в перечень предикторов, влияющих на величину эффекта от реализуемых УКП энергоэффективности. В свою очередь, величина эффекта УКП энергоэффективности может выступать в качестве функции. Тогда модель эффекта УКП можно формализовать в виде матрицы.

^икр

е

11

е

171

е

т 1

е

тп.

(3.1)

где п - количество стадий жизненного цикла объекта; т - количество стейкхолдеров;

1у - вид эффекта для 1-го стейкхолдера на стадии} жизненного цикла объекта.

На каждой стадии жизненного цикла объекта, как было предложено в предыдущих параграфах исследования, реализуются определенные УКП, включающие технологии (цифровые технологии энергомоделирования и «интернета вещей») и инструментарий (энергоаудит, комиссинг и энергосервисные контракты), причем процесс планирования УКП и формирования целостного взаимосвязанного механизма обеспечения энергоэффективности по стадиям жизненного цикла проекта включает приянтие решений и соответствующую селекцию УКП на стадии проектирования (на основании данных энергомоделирования), реализацию принятых решений на стадии строительства (путем внедрения мероприятий по повышению энергоэффективности) и получение эффекта, как правило, на стадии эксплуатации объекта.

Следует учесть, что получение эффектов от мероприятий по повышению энергоэффективности возможно и на стадии строительства объекта при условии, что данные мероприятия направлены не на повышения энергоэффективности строящегося объекта, а на повышение энергоэффективности процесса реализации СМР [14]. В этом случае субъектом, реализующим мероприятия энергоменеджмента, является подрядная строительная организация, а инициатором мероприятий может выступать заказчик или технический заказчик строительства путем внесения соответствующих требований в проектную документацию или договор подряда. Подрядная строительная организация также может выступить инициатором энергосберегающих мероприятий в процессе реализации СМР, при этом, сохраняя на необходимом уровне качество проводимых работ, при возникновении экономического эффекта получая экономию подрядчика [18].

Соответственно, можно заключить, что УКП энергоэффективности представляют совокупность УКП процесса реализации СМР и УКП объекта строительства, формирующиеся на протяжении ЖЦО (рисунок 3.2).

УКП процесса СМР

УКП объекта строительства

УКП энергоэффективности

Рисунок 3.2 - Формирование УКП энергоэффективности в строительстве

В целях обоснования эффектов тех применяемых технологий, инструментов и проектных решений, которые целесообразны для внедрения на определённой стадии жизненного цикла объекта, необходим расчёт затрат на реализацию мероприятий по повышению энергоэффективности зданий и сооружений, что в условиях цифровизации возможно осуществить с применением В1М-моделирования для точного расчета объемов необходимых видов ресурсов для реализации проектного решения и ФГИС ЦС как источника информации о стоимости каждого вида ресурсов [6, 22]. Расчёт затрат на реализацию мероприятий по повышению энергоэффективности зданий и сооружений необходим не только для обоснования стоимости объекта капитального строительства, но и в целях обоснования эффективности тех применяемых технологий, инструментов и проектных решений, которые целесообразны для внедрения на определённой стадии жизненного цикла объекта.

Общая схема динамики стоимости проектных решений и формирования эффекта представлена на рисунке 3.3.

ж ^ к и и й И § Г) я Я « « и о ч о и <и н Жизненный цикл проекта Экспуатация Утилизация

Проектирование Строительство Ввод в эксплуатацию

BIM BEM CFD ФГИС ТТС М

Инструменты комиссинг энергоа аудит

Стоимость Гг ¥ ¥ д

Эффекты принятие решений реализация решений Эффект NPV+ROV

Рисунок 3.3 - Общая схема динамики стоимости проектных решений по обеспечению энергоэффективности объектов капитального строительства и

формирования эффекта

Следует отметить, что энергоэффективные решения зачастую оказываются намного дороже по величине сметной стоимости этих решений, что приводит к удорожанию инвестиционно-строительного проекта на стадии проектирования и на стадии строительства, однако при рассмотрении стоимости жизненного цикла объекта недвижимости данное превышение окупается на стадии эксплуатации и приносит выраженный социально-экономический эффект. Удорожание проекта может привести к завышению сметной стоимости, что может негативно сказаться на стадии экспертизы проекта, а также на этапе конкурсных торгов. Поэтому принятие решения о внедрении энергоэффективных технологий при проектировании зданий и сооружений должно, во-первых, происходить на стадии предпроектной проработки и проектирования; во-вторых, учитывать изменение стоимости жизненного цикла объекта (LCC); в-третьих, приводить не только к экономии

энергии и ресурсосбережению, но и к обеспечению энергоэффективности функционирования объекта капитального строительства.

Реализация проектных решений, наступающая на стадии строительства, является отсроченной от момента принятия решения на стадии проектирования или предпроектных проработок, также как и эффект, проявляющийся на стадии эксплуатации объекта капитального строительства, является отсроченным от момента несения затрат на стадии строительства. Возможность изменения решения как до процесса строительства, так и на этапе эксплуатации вследствие возможности реализации энергоаудита, приводит к заключению о реализации ситуационного подхода к принятию управленческих решений, что, в свою очередь, формирует рост общего эффекта проекта. Следовательно, оценка эффективности реализованных мероприятий и планируемых проектных решений, проводим методом анализа денежных потоков, при использовании ситуационного подхода может трансформироваться с применением метода «дерева решений» в оценку эффективности методом «реальных опционов».

Применительно к нашей задаче, в отличие от методики расчета опционов в портфельном управлении, реальным опционом будем считать право, но не обязанность, выполнить определенное управленческое решение, то есть реализовать определенную энергоэффективную технологию или энергоэффективное проектное решение в отношении инвестиционно -строительного проекта по фиксированной цене в течение определенного промежутка времени. В этом случае согласно С. Майерса [101] оценка эффекта от реализации мероприятий по энергосбережению будет представлять собой сумму чистого дисконтированного дохода от реализации мероприятия и стоимость реального опциона по выполнению соответствующего управленческого решения.

Применение метода реальных опционов позволяет, во-первых, произвести реальную оценку эффективности проектов с высокой степенью неопределённости и риска, когда при оценке методом дисконтирования

эффективность проектов оказывается отрицательный. Во-вторых, метод реальных опционов позволяет применять ситуационный подход при принятии управленческих решений во время реализации проекта в течение его жизненного цикла, что полностью соответствует принятым нами концептуальным подходам к выбору мероприятий повышения энергоэффективности. Соответственно, при планировании и реализации УКП энергоэффективности, применение метода реальных опционов позволяет реализовать инструмент управленческого контроллинга (рисунок 3.4).

^ с УКП

Ожидаемый эффект УКП | (стоимость опциона)

Решение принимается в отсутствие полной информации, но учет гибкости решений от УКП компенсирует воздействие неопределённости

еопред

и

НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ (концепция проекта)

т

Учет неопределенности

ПОЛНАЯ ОПРЕДЕЛЕННОСТЬ (результат проекта)

Рисунок 3.4 - Применение метода реальных опционов к анализу УКП энергоэффективности (адаптировано автором относительно [86])

Исходя из данных рисунка, можно заключить, что реализовать УКП будет выгодно, если фактическая цена актива больше цены исполнения опциона:

max {VT -1,0} ;

VT > I - условие исполнения опциона (3.2)

Основными видами опционов являются: опцион расширения, позволяющий увеличить масштабы или мощности проекта при благоприятном воздействии внешних факторов; опцион сжатия, позволяющий снизить масштабность проекта при негативном влиянии внешних факторов с целью минимизации возможных убытков; опцион отказа, позволяющий реализовать полный отказ от проекта и минимизацию возможного ущерба. Базовые источники финансовой литературы [105] выделяют пять основных типов реальных опционов, включая, кроме вышеперечисленных, опцион на отсрочку и опцион перехода. Последний тип реального опциона является интересным с позиций нашего исследования, так как включает опцион с возможностью перехода на другой энергоноситель или источник энергоснабжения.

Вне зависимости от типа реального опциона следует отметить, что в результате применения метода получается нейтральная к риску оценка эффективности путем анализа построенного распределения вероятности, которое, через учёт различных вариантов склонности к риску стейкхолдеров, позволяет оставить рыночные цены в равновесном состоянии [45].

Расчётные методики оценки стоимости реальных опционов подразделяют на две основных модели: биномиальная модель (модель У.Шарпа), применяемая при рассмотрении сценарного анализа, а также модель Блэка-Шоулза, более приемлемая при оценке эффективности проекта методами имитационного моделирования.

Расчет по биноминальной модели основан на допущении двух основных сценариев изменения дохода проекта [20,41]. Учитывая нейтральную к риску оценку, ожидаемый доход принимается равным безрисковой процентной ставке, а условную вероятность находят:

р=(1+г-ё)/(М)

(3.3)

Предельным случаем биноминальной модели является модель Блэка-Шоулза, основанной на нормальном распределении вероятностей. Стоимость опциона вычисляют по формуле [86]:

С = У* N (а!) - I * е~г *т * N (а 2 ) (3.4)

где С - стоимость опциона; V - текущая стоимость актива;

N (а± ) и N (а2 ) - кумулятивные вероятности в соответствии с нормальным распределением

1гь-+(Гг+0.562)*Т

а 2 = &г- (3.6)

где - безрисковая процентная ставка; 8 - стандартное отклонение вероятности; - дисперсия;

I - установленная в момент покупки опциона цена приобретения актива в будущем (расходы на будущие инвестиции и т.д.);

г Т

е-1 - база логарифма (константа); Т - срок действия опциона, годы.

Соответственно, стоимость опциона представляет собой приведенную стоимость платежа по опциону [86]:

С= тах { Ут - I, 0 }

(3.7)

Проводя аналогию с финансовыми опционами, следует пояснить, что в качестве базового актива реального опциона применительно к нашей тематике будет являться мероприятие по обеспечению энергоэффективности; текущей ценой базового актива примем приведенную стоимость всех эффектов от реализации данного мероприятия, вычисляемую согласно действующим методическим рекомендациям [12,13,14,15,46,47]; ценой исполнения реального опциона принимаются затраты в объёме сметной стоимости на реализацию проектного решения выше обозначенного мероприятия, а сроком действия реального опциона послужит тот временной лаг, в течение которого возможно отложить или изменить соответствующее проектное решение. При этом отметим, что различные проектные решения будут иметь различный временной лаг в зависимости от применяемых технологий и инструментов обеспечения энергоэффективности.

Еще одним замечанием является констатация факта возможности оценки методом опциона эффективности планируемых УКП как для инвестора, так и для покупателя, и остальных стейкхолдеров проекта.

Система рекомендаций по оценке УКП может быть сведена в таблицу

3.1

Таблица 3.1 - Система рекомендаций по оценке УКП

Стейкхолдер ИСП Тип УКП Специфика оценки Метод оценки Рекомендации по оценке

Инвестор (девелопер) Энергомоделирование BEM Необходимость учета дополнительных затрат (на BIM), принятие решения об УКП на предпроектной стадии (опцион на покупку) NPV, NPV+ROV, оценка LCC+LCA Следует учесть все виды возникающих эффектов в течении жизненного цикла проекта, в том числе, снижение затрат на энергоаудит на этапе эксплуатации (как опцион на изменение технологии). Необходим учет роста продажной цены объекта. Возможен учет опциона на ожидание через расчет волатильности цен на недвижимость в зависимости от класса.

Инвестор (девелопер) Энергомоделирование CFD УКП затратно по времени, но не имеет нормативов в качестве целевых ориентиров. Максимальное значение имеет экологический и социальный эффект. Принятие решения об УКП на предпроектной стадии. NPV+ROV, оценка LCC+LCA Возможен опцион на отказ от УКП ( в случае наличия методразработок по данному типу объектов строительства). Также опцион на изменение технологии при значимой соответствующей волатильности. Следует учесть волатильность цен на недвижимость в зависимости от эффектов.

Инвестор (девелопер) Комиссинг Возможна передача части функций по BEM и, особенно, CFD-моделированию специализированной организации, осуществляющей комиссинг. NPV, NPV+ROV, оценка LCC+LCA Необходимо учесть затраты на комиссинг в сопоставлении с получаемыми эффектами. Возможно учесть опцион на расширение или на изменение функционала проекта (при учете сертификации и соответствующей волатильности цен)

Инвестор (девелопер) Энергоаудит Принятие решения об УКП на стадии эксплуатации. Целесообразно учитывать УКП для капремонта, реконструкции, реновации. NPV, оценка LCC+LCA Опциона на выход из проекта на стадии эксплуатации.

Продолжение таблицы 3.1

Стейкхолдер ИСП Тип УКП Специфика оценки Метод оценки Рекомендации по оценке

Инвестор (девелопер) Мероприятия по результатам энергоаудита (комиссинга) Зависит от стадии ЖЦО и состояния объекта NPV, оценка LCC+LCA Оценка матричным методом. Возможен расчет опционов по наиболее затратным мероприятиям, рекомендованным аудитором.

Собственник Энергосервисный контракт Зависит от типа объекта. Узкоспециализированный контракт. NPV, оценка LCC+LCA Возможен опцион на расширение (расширение сферы ЭСКО) и опцион на выход (досрочное расторжение контракта)

Покупатель Приобретение энергоэффективного объекта недвижимости для пользования Необходима информация о категории энергоэффективности объекта и снижении удельного расхода энергии. оценка LCC+LCA Возможен опцион на выход из проекта (перепродажа), на расширение проекта (покупка аналогичной недвижимости). Необходим учет всех типов эффекта.

Покупатель Приобретение энергоэффективного объекта недвижимости для аренды Необходима информация о категории энергоэффективности объекта и снижении удельного расхода энергии, о реализованных УКП NPV, NPV+ROV, оценка LCC+LCA Необходим учет всех типов эффекта.

Подрядчик Строительство (капремонт, реконструкция) энергоэффективного объекта Необходимо учитывать в договоре подряда наличие комиссинга, в ПСД мер энергоэффективности Договорная цена, экономия подрядчика, прибыль Необходим учет репутационного эффекта Возможен опцион на расширение

Считаем, что при оценке эффективности проектных решений, направленных на повышение энергоэффективности зданий и сооружений, следует использовать метод реального опциона, позволяющий учесть стратегический характер применения мероприятий, существующие временные лаги между принятием решения, его реализацией и получением эффекта, а также волатильность, способствующую увеличению эффективности проекта и стоимости реализации объекта капитального строительства вследствие наличия определенного времени для оценки условий и принятия решений по реализации мероприятий ресурсосбережения.

3.2. Обоснование энергоэффективности как ключевого устойчивого конкурентного преимущества строительной продукции

Планирование и реализация устойчивых конкурентных преимуществ стейкхолдерами строительства объектов осуществляется в интенсивно изменяющихся институциональных условиях. Реализация принципов «регуляторной гильотины» в строительстве предусматривает не только изменение целого ряда нормативных и нормативно-технических документов, в числе которых как сами требования к энергетической эффективности объектов, так и критерии оценки энергоэффективности новостроек, параметры присоединения к инженерным сетям, требования к оборудованию, стабилизирующему параметры электроэнергии, система требований к ключевым элементам «умного дома», к которым относятся прежде всего счётчики и освещение, меры по снижению сроков и стоимости строительства объектов жилого назначения, подходы к определению эффективности использования ресурсов в различных типах зданий, система льгот и

поддержки строительства энергоэффективных объектов недвижимости и так далее.

Применительно к теме исследования наиболее существенными являются изменения институциональных условий в сфере оценки энергоэффективности. Требования энергетической эффективности были изменены в 2020 году с утверждением Постановления Правительства Российской Федерации № 2035 от 7 декабря 2020 года [60], согласно которому изменены критерии определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов. Также в данный момент ведётся совершенствование правил формирования российского рейтинга новостроек, согласно которым выделена группа параметров «Энергоэффективность», в которой максимальный вес имеет основной параметр - класс энергосбережения, оцениваемый согласно Постановлению Правительства [60], а также ряд дополнительных параметров, имеющих минимальный вес, в том числе наличие датчиков движения, автоматическая регулировка температуры тепла, отопление лестничных площадок, рекуперации энергии солнечные батареи (Приложение В) [27].

Включение параметров энергоэффективности в отдельную группу оценки потребительских качеств новостроек [27, 53] уже само по себе свидетельствует об энергоэффективности зданий в качестве их конкурентного преимущества как строительной продукции, а соответственно, устойчивых конкурентных преимуществах реализуемых проектов строительства инвесторов, застройщиков и подрядчиков.

Соответствующее подтверждение энергоэффективности в качестве устойчивого конкурентного преимущества и требования потребителей строительной продукции в проекции пользователей (приобретателей) жилой недвижимости, определяется согласно результатов онлайн-исследования ВЦИОМ, проведенного среди жителей городов-миллионников [29]. Согласно выводам данного исследования основными проблемами жителей многоквартирных домов является низкая или высокая температура воздуха в

квартире, а также холодный пол, стены, подъезд. Подавляющее большинство жителей многоквартирных домов согласны увеличить инвестиционные затраты на покупку недвижимости при решении вышеобозначенных проблем, повышении комфорта проживания, а также при условии снижения коммунальных платежей и окупаемости инвестиционных затрат [29].

Также по итогам исследования общественного мнения получены следующие основные выводы: большинство покупателей жилья считают, что жилой дом нуждается в дополнительной теплоизоляции; важным критерием приобретения жилья является повышенная звукоизоляция; приветствуются долгосрочные решения в сфере утепления жилого дома (рисунок 3.5) [29].

Готовы ли Вы заплатить дороже на 1-2% за один м2 жилья, зная о том, что в будущем будут снижены коммунальные платежи и снижение коммунальных платежей окупит Ваши дополнительные затраты в течение примерно 5 лет

Затрудняюсь ответить Нет Скорее нет Скорее да

Да

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45

Как Вы считаете, какой срок службы/эксплуатации должен быть у многоквартирного дома?

До 20 лет В 25 лет 50 лет 75 лет 100 лет и более

0 5 10 15 20 25 30 35

Рисунок 3.5 - Результаты опроса покупателей жилья (составлено по данным [29])

Одновременно следует заключение, что абсолютное большинство покупателей не знают класс энергоэффективности приобретаемого или приобретённого жилья. Также большинство покупателей свидетельствуют о необходимости получения большего объёма информации о проектных решениях и материалах, применяющихся при строительстве здания (рисунок 3.6) [29].

Нужна ли Вам общая информация о решениях и материалах, которые применялись при строительстве и/или ремонте здания (тип утеплителя, тип кровли, толщина стен и т.д.)?

Затрудняюсь ответить Нет Скорее нет Скорее да

Да

0 5 10 15 20 25 30 35 40

Рисунок 3.6 - Результаты опроса покупателей жилья (составлено по данным [29])

Соответственно, можно сделать вывод, во-первых, о необходимости повышения информационной открытости предложения жилой недвижимости; во-вторых, о значимости энергоэффективности и экологичности жилья в качестве конкурентного преимущества его как строительной продукции, что, в-третьих, приведёт к готовности платить большую цену за строительную продукцию большей энергоэффективности и информационной открытости.

На основании систематизации и анализа данных об энергетической эффективности построенных в Воронежской области жилых комплексов (Приложение Г) нами проведены расчёты стоимости жизненного цикла для покупателей жилой недвижимости. Произведены вариантные расчеты, учитывающие как динамику стоимости энергоэффективных объектов в

качестве капитальных затрат на приобретение объекта жилой недвижимости, так и динамику оплаты за ЖКУ в проекции видов услуг, зависящих от уровня энергоэффективности и энергопотребления. Отметим, что в качестве допущения при расчётах принято отсутствие затрат на утилизацию объекта (вследствие оплаты их не со стороны пользователей жилой недвижимости, а со стороны ФОИВ или инвесторов), а также в расчётах не учитывались затраты на капитальный ремонт объекта. Соответственно, можно констатировать, что в расчете определялась не стоимость жизненного цикла (LCC) объекта недвижимости, а совокупная стоимость владения объектом [3,4,47]. Также в качестве допущения при расчётах принят тезис о том, что пользователи являются покупателями и, соответственно, собственниками данного объекта недвижимости. В случае, если собственник осуществляет сдачу в аренду площадей некоммерческого назначения, в качестве экономического эффекта от сокращения эксплуатационных затрат также будет выступать, согласно положениям НК РФ, сумма налога на имущество соответствующего класса энергоэффективности [54]. При проведении расчётов в первом варианте учитывался только получаемый экономический эффект за счет сокращения оплаты за ЖКУ. Результаты расчётов приведены в Приложении Д, а основные показатели сведены в таблицу 3.2.

Таблица 3.2 - Результаты расчетов стоимости жилья в зависимости от класса энергоэффективности

Класс энергоэффективности А Класс энергоэффективности B Класс энергоэффективности C Класс энергоэффективности D Класс энергоэффективности E

КВ (цена квартиры) 4717500 3885000 3429900 3330000 2775000

КВ на 1 м2 85000 70000 61800 60000 50000

квартплата 45131 54704 73850,4 82056 102570

квартплата с ИПЦ на 1м2 813 985,66 1330,64 1478 1848,11

итого ТСО 11607488 12236500 14704425 15857250 18434063

ТСО за 1м2 209144 220477 264945 285716 332145

Графическая интерпретация результатов проведенных расчетов представлена на рисунках 3.7 и 3.8.

5000000 4500000 4000000 3500000 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000 500000

120000

100000

80000

60000

40000

20000

Класс А Класс В Класс С Класс Б Класс Е КВ (цена квартиры) Плата за ЖКУ

Рисунок 3.7 - Зависимость цены жилья и размера платы за ЖКУ в проекции

класса энергоэффективности

5000000 4500000 4000000 3500000 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 0

20000000 18000000 16000000 14000000 12000000 10000000 8000000 6000000 4000000 2000000

Класс А Класс В Класс С Класс Б Класс Е КВ (цена квартиры) Итого ТСО

Рисунок 3.8 - Зависимость цены жилья и ее совокупной стоимости в проекции класса энергоэффективности

Как видно из представленных рисунков, наблюдается явная обратная корреляция между стоимостью квартиры и оплатой за ЖКУ при увеличении класса энергоэффективности здания. Так как расчет был проведен для

0

0

0

«модельной» квартиры, приведем соответствующие соотношения для 1

2

м площади объекта жилищного строительства (рисунок 3.9).

100000 - 2000

80000

60000 40000 20000

11111

1500 1000 500

0 0 Класс А Класс B Класс С Класс D Класс E

КВ (стоимость квартиры) на 1 м2 Плата за ЖКУ на 1м2

Рисунок 3.9 - Зависимость цены жилья и размера платы за ЖКУ в проекции

о

класса энергоэффективности на 1м2

Расчёты свидетельствуют, что большинство энергоэффективных новостроек класса В и А на сегодняшний день представлены в категории недвижимости эконом- и комфорт- класса, что также объяснимо полученными нами соотношениями, так как именно покупатели выше обозначенного жилья в большей степени обращают внимание на объёмы и динамику коммунальных платежей. Возможность сокращения текущих затрат составляет важное конкурентное преимущество энергоэффективных зданий в данном сегменте недвижимости. В высокобюджетном сегменте жилой недвижимости критерии энергоэффективности, во-первых, не настолько важны с точки зрения текущих затрат для покупателя, а во-вторых, чаще используются натуральные материалы, энергоэффективные показатели которых уступают композитным материалам, использующимся в массовом строительстве. Что касается застройщиков массового сегмента жилой недвижимости, особенно в случае реализации крупномасштабных проектов, затраты на повышение уровня энергоэффективности могут быть сокращены путём оптовых закупок энергосберегающего оборудования и материалов.

Соответственно, нами разработан модельный график соотношения капитальных вложений и эксплуатационных (текущих) затрат для жилья различных классов энергоэффективности, который позволяет учесть все сделанные выше выводы, а также выбрать наиболее оптимальное соотношение используемых энергоэффективных материалов и стоимости жилья (рисунок 3.10).

Рисунок 3.10 - Модельный график соотношения капитальных вложений и эксплуатационных (текущих) затрат для жилья различных классов

энергоэффективности

Следует учесть, что при построении модельного графика было сделано допущение о постоянном характере операционных затрат на эксплуатацию здания, тогда как в реальности операционные затраты могут увеличиваться за счёт возрастания стоимости технической эксплуатации, более частого технического обслуживания энергоэффективного оборудования, более квалифицированного персонала в службе эксплуатации и так далее.

При выборе и реализации тех или иных устойчивых конкурентных преимуществ застройщиком или инвестором для повышения класса энергоэффективности жилой недвижимости, а также для повышения энергоэффективности других объектов недвижимости, необходимо учитывать не только прямой экономический эффект, как было показано нами

во второй главе исследования, но и сопутствующие эффекты (рисунок 3.113.12). Расчет эффективности для покупателя объекта жилой недвижимости с учетом сопутствующих эффектов приведен в Приложении Е, результаты сведены в таблицу 3.3

Таблица 3.3 - Результаты расчета эффективности приобретения энергоэффективного объекта жилой недвижимости

Класс энергоэффективности А Класс энергоэффективности В Класс энергоэффективности С Класс энергоэффективности Е

Эффект экономический -24334,7 -9507,2 -1652,2 9630,4

прямой

Сопутствующий эффект (социальный) 300,0 230,0 150,0 -220,0

Суммарный эффект -24034,7 -9277,2 -1502,2 9410,4

Суммарный эффект на м2 за ЖЦО 122372,4 100352,2 43671,7 -80015,8

Эффективность УКП за ЖЦО 6791669 5569545 2423778 -4440877

350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0

-50000 -100000

1

1

_ _

1 ■

■

Кла х Е Класс С Класс В Класс А

■

I эффект на 1 м2 ■ плата за ЖКУ на 1 м2

Рисунок 3.11 - Соотношение суммарного эффекта и платы за ЖКУ на 1 м2 в течении жизненного цикла объекта в зависимости от класса энергоэффективности объекта

15000 10000 5000 0

-5000 -10000 -15000 -20000 -25000 -30000

2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

Класс Е эффект на 1м2 Класс А эффект на 1м2 Класс В плата за ЖКУ на 1 м2

Класс С эффект на 1м2 Класс Е плата за ЖКУ на 1 м2 Класс А плата за ЖКУ на 1 м2

Класс В эффект на 1м2 Класс С плата за ЖКУ на 1 м2

Рисунок 3.12 - Соотношение суммарного эффекта и платы за ЖКУ на 1 м2 по годам жизненного цикла объекта в

зависимости от класса энергоэффективности объекта

Следует еще раз сделать акцент не только на практическом отсутствии информированности населения и инвесторов о преимуществах и стоимостных эффектах приобретения энергоэффективного объекта недвижимости, но и на отсутствии данной информации и мотивации у застройщиков (заказчиков). Необходимость повышения информированности потенциальных инвесторов и покупателей объектов недвижимости подтверждает целесообразность разработки алгоритма отбора УКП повышения энергоэффективности для покупателя. Алгоритм основан на принципах, постулированных нами в первой главе исследования, эффектах, систематизированных во второй главе и рассчитанных на примере «модельной» квартиры в данном параграфе. Алгоритм отбора УКП повышения энергоэффективности для покупателя объектов недвижимости представлен на рисунке 3.13.

Рисунок 3.13 - Блок-схема алгоритма отбора УКП повышения энергоэффективности строительной продукции для покупателя объектов

недвижимости

Проведенная апробация предложенного методического инструментария свидетельствует, что следование предложенной процедуре позволяет оптимально выбрать объект недвижимости для приобретения по соотношению капитальных и текущих (эксплуатационных) затрат. Однако выявляется необходимость сопоставления и анализа оценки УКП энергоэффективности всех стейкхолдеров (как минимум, заказчика и потребителя), что обеспечит не только рост энергоэффективности и получение всех выявленных эффектов, но и рост системной конкурентоспособности участников инвестиционно-строительного проекта, а также реализацию УКП потребителями и пользователями объектов недвижимости.

3.3 Процедура ранжирования и отбора устойчивых конкурентных преимуществ повышения энергоэффективности

В случае, если инвестирование в объект недвижимости начинается до его строительства, то есть, при реализации инвестиционно-строительного проекта, процедура ранжирования и отбора УКП повышения энергоэффективности должна учесть выявленные потребительские предпочтения, соотношение затрат, специфику объекта, и, прежде всего, специфику заказчика (инвестора) и стоимость реализации обоснованных нами в исследовании УКП.

В качестве обоснования специфики заказчика считаем целесообразным принять типологию В.И.Малахова [39,40], так как для целей энергоэффективности имеет огромное значение как оператор эксплуатационной стадии объекта строительства, так и уровень компетентности заказчика данного объекта (исходя из постулированного принципа кастомизации и целей данного стейкхолдера) (рисунок 3.14).

Рисунок 3.14 - Классификация типов заказчиков по В.И.Малахову [40]

Проводя аналогичные рассуждения относительно специфики заказчика и необходимости/целесообразности применения таких УКП, как энергоаудит, комиссинг и энергомоделирование (рисунок 3.15), нами разработаны практические рекомендации по применению данных УКП различными типами заказчиков строительства.

СТАДИИ ЖЦО

Проектирование

ИСПОЛНИТЕЛЬ

ЗАКАЗЧИК

ВЕМ

его

комиссинг

Заказчик сам производит энергомоделирование, может отдать на _аутсорсинг спец разделы_

Имеет в своей структуре экспертов

Строительство энергоаудит комиссинг При необходимости по нормам энергоаудит осуществляет исполнитель

Ввод в эксплуатацию энергоаудит комиссинг При необходимости по нормам энергоаудит осуществляет исполнитель

Эксплуатация энергоаудит комиссинг Энергосервисный контракт реализуется

ЭСКО расширенный специальными организациями

Ликвидация комиссинг Заказчик производит сам, аутсорсинг спец разделы

Рисунок 3.15 - Тип заказчика как фактор УКП энергоэффективности: активный

профессиональный заказчик

Что касается реализации УКП по типу заказчика, следует отметить следующее. Активный профессиональный заказчик основной объём работ по обеспечению энергоэффективности реализует с помощью собственной службы: энергомоделирование, скорее всего, реализуется собственными аффилированными структурами, имеющими специализацию на подобных объектах, организация работ по энергосбережению и управлению проектом ведётся собственными силами. Пусконаладочные работы также чаще выполняются собственными силами. Именно поэтому нами выделены соответствующие функции обеспечения энергоэффективности и соответствующие УКП для данного типа заказчика. Комиссинг будет также скорее всего реализован собственными силами, либо собственными аффилированными структурами.

Для активного непрофессионального заказчика, в силу специфики обеспечения энергоэффективности объектов, для выполнения работ по комиссингу, энергомоделированию, энергоаудиту могут привлекаться специализированные технические консультанты, а также специализированные проектировщики. Такой заказчик, как будущий оператор будет стремиться к обеспечению энергоэффективности, так как является оператором проекта и согласовывает проект с собственными требованиями. Расширенный комиссинг может проводиться также и собственной квалифицированной эксплуатационной службой, либо независимым экспертом.

Для пассивного профессионального заказчика в сфере энергосбережения и энергоэффективности оптимальным будет ведение комиссинга специализированными структурами, которые исполнят функции глобального генподрядчика по энергосбережению. С другой стороны, являясь профессионалом в своей области, такой заказчик, отвечающий за профессиональные компетенции, может обратиться к экспертам для проведения энергоаудита. В случае пассивного непрофессионального заказчика для всех этапов инвестиционно-строительного проекта в части обеспечения энергоэффективности объекта также необходимы эксперты и специалисты.

Соответственно, также актуальна реализация УКП сторонними экспертами (рисунок 3.16).

Рисунок 3.16 - Матрица применения УКП различными типами заказчиков

Соответственно, можно сделать вывод о необходимости учета специфики заказчика как стейкхолдера при выборе УКП энергоэффективности. Оценку и прогноз результатов реализации УКП при этом целесообразно производить

согласно практическим рекомендациям, данным нами в предыдущем параграфе исследования.

Важнейшим фактором, влияющим на выбор УКП на первом этапе оценки, является класс энергоэффективности зданий или сооружений. Как было показано нами выше, при расчетах совокупной стоимости владения объектом, данный показатель определяет отношение капитальных и текущих затрат, а также влияет на стоимость ремонта, капитального ремонта и ликвидации объекта. Производя аналогичные исследования относительно необходимости и целесообразности применения каждого из выделенных нами УКП энергоэффективности для инвестиционно-строительных проектов строительства зданий и сооружений различных классов энергоэффективности, нами выявлены закономерности и даны рекомендации, сведённые в матрицу на рисунке 3.17.

Л

Л

Л