Финансовые аспекты управления арендой коммерческой недвижимости тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.10, кандидат экономических наук Бесланов, Руслан Даудович

• Бесланов, Руслан Даудович
• кандидат экономических наук
• 2004

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Бесланов, Руслан Даудович

Введение

Глава I. Сущность арендных отношений, их роль и место на рынке 10 коммерческой недвижимости.

1.2 Развитие аренды коммерческой недвижимости в зарубежных 22 странах

1.4 Рынок аренды коммерческой недвижимости Москвы (недвижимости 50 для ведения бизнеса).

Глава II. Финансовые инструменты аренды коммерческой 71 недвижимости.

2.1 Лизинг как финансовый инструмент аренды коммерческой 71 недвижимости.

2.2 Финансовые особенности формирования арендной платы 85 коммерческой недвижимости.

Глава III. Оценка влияния внешних факторов на эффективность бизнеса 113 в сфере аренды коммерческой недвижимости.

3.1 Классификация объектов рынка аренды коммерческой 113 недвижимости с учетом экономических факторов.

3.2 Оценка влияния рисков на рынок аренды коммерческой 118 недвижимости.

3.3 Анализ влияния макропоказателей на аренду коммерческой недвижимости (на примере офисной недвижимости).

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Финансовые аспекты управления арендой коммерческой недвижимости»

Актуальность темы исследования. Процесс становления рыночных отношений в экономике России связан в значительной мере с развитием рынка коммерческой недвижимости и объектами аренды такой недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и т.д.).

По мере развития рынка коммерческой недвижимости происходит переход от абсолютного юридического запрета сделок с недвижимым имуществом к их разрешению, путем постоянного расширения видов разрешенных сделок. Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан - права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В процессе совершения огромного количества сделок с коммерческой недвижимостью возникает много споров, связанных с рынком недвижимости. Причина таких споров - непонимание субъектами гражданского оборота статуса недвижимого имущества, незнание современного нормативного регулирования в этой области.

Все это обуславливает необходимость изучения теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с рынком коммерческой недвижимости, изучение финансовых инструментов на рынке аренды коммерческой недвижимости, изучение взаимодействия составляющих компонентов рынка коммерческой недвижимости, оптимизации аренды коммерческой недвижимости.

Коммерческая недвижимость обладает особенностями товара, который продается, покупается, сдается в аренду, то есть обращается на рынке. Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением новых собственников средств производства, немыслим без развития рынка коммерческой недвижимости.

В условиях развивающейся рыночной экономики в стране, развития рынка коммерческой недвижимости как важной составляющей этого процесса требуется активное применение аренды, поскольку посредством ее происходит разграничение прав собственности и хозяйствования. Экономические, правовые и политические условия в России пока недостаточно благоприятны для приобретения нежилых помещений под офисы, торговые помещения, хотя этот процесс немного оживился в последнее время на рынке. К тому же, как показывает практика, приобретение недвижимости в собственность в существующих условиях под силу только крупным процветающим предпринимательским структурам. Поэтому на рынке коммерческой недвижимости преобладающей формой владения является аренда.

По мере развития предпринимательства возрастает спрос на' офисные помещения, складские, торговые помещения, и повышаются' требования арендаторов к их качеству. Рынок аренды коммерческой недвижимости имеет хорошие перспективы для развития, так как экономическая свобода вызывает к жизни все новые предприятия и структуры, которым необходимы площади для размещения и функционирования.

Аренда коммерческой недвижимости получила широкое распространение во многих странах мира: США, Канада, странах Европейского Союза (ЕС) и других странах.

Москва представляет собой самый большой рынок аренды коммерческой недвижимости в России, который развивается наиболее динамично по сравнению с другими крупными городами и на котором хорошо просматриваются типичные особенности развития этого сегмента рынка на современном этапе. Для офисного и торгового сегмента рынка коммерческой недвижимости Москвы характерно, что наряду с отечественными субъектами рынка сформировался и постоянно расширяется круг иностранных участников.

Арендные отношения в России, в частности в Московском регионе, получили широкое распространение в 90-е годы. Активизация арендных отношений в сфере коммерческой недвижимости задействовала треть помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, начала приносить бюджету города Москвы большие денежные поступления, что позволило дальше развивать динамично этот рынок.

В связи с переходом к рыночным отношениям произошли существенные изменения в экономическом механизме хозяйствования, и возникла необходимость в разработке методологических . и методических вопросов применения арендных отношений на рынке коммерческой недвижимости. В настоящее время комплекс проблем, связанных с арендой коммерческой недвижимости, не является в достаточной степени разработанным применительно к особенностям нынешнего состояния рынка аренды коммерческой недвижимости. Для разработки современных научных концепций и практических предложений требуются новые исследования, которые отвечали бы современному уровню развития данного рынка.

С этих позиций исследование экономических, финансовых проблем отношений аренды коммерческой недвижимости становится актуальным, необходимым для совершенствования этого сегмента рынка и исследование факторов для решения вышеуказанных задач предопределяет актуальность диссертации, ее теоретическую и практическую значимость.

Степень разработанности проблемы. Настоящее исследование опирается на работы известных отечественных и зарубежных экономистов, посвященных вопросам теории и практики аренды недвижимости. Существенный вклад в разработку научных проблем аренды коммерческой недвижимости внесли отечественные ученые. Среди них можно выделить труды таких ученых, как Стерник Г.М., Белых Л.П., Новиков Б.Д., Рахман И.А., Авекова В.В., Баранова Т.В., Райзберг Б.А., Витрянский В. В., Крутик А.Б.

Большой вклад в теорию и практику аренды коммерческой недвижимости внесли зарубежные ученые, такие как Харрисон Генри, Фридман Дж., Ордуэй Ник, Дж.К.Эккерт и другие.

Теоретический и методологический потенциал, созданный исследователями, служит предпосылкой для дальнейших исследований в этой области. Однако для разработки современных научных концепций и практических предложений требуются новые исследования, которые отвечали бы современному уровню развития экономических отношений на рынке аренды коммерческой недвижимости. Практическая реализация потенциальных возможностей аренды коммерческой недвижимости, повышение экономической эффективности такой аренды требуют совершенствования управления арендными процессами, возникающими в ходе аренды, отношениями между арендаторами и арендодателями. Для этого необходимо широко использовать в управлении арендой научные методы и подходы, анализировать накопленный опыт.

Относительная неразработанность указанных вопросов обусловила необходимость их дальнейшего исследования, что определило-цель и задачи представленной диссертации.

Цель и задачи исследования состоят в разработке научно-обоснованных рекомендаций и практических предложений по совершенствованию отношений на рынке аренды коммерческой недвижимости.

Для достижения цели исследования намечено решение следующих задач:

1. Исследовать теоретические и методические основы арендных отношений, их роль и место в области коммерческой недвижимости.

2. Проанализировать методологии финансовых механизмов аренды коммерческой недвижимости.

3. Исследовать и обобщить опыт арендных отношений в секторе коммерческой недвижимости в Московском регионе и в секторе коммерческой* недвижимости зарубежных стран.

4. Проанализировать развитие аренды коммерческой недвижимости:

- определить взаимосвязь между размером арендных ставок на коммерческую недвижимость и макроэкономическими показателями;

- выявить и изучить риски, присущие рынку аренды коммерческой недвижимости;

- исследовать различные варианты расчетов аренды за использование коммерческой недвижимости;

- разработать предложения по применению эффективных форм арендных отношений в секторе аренды коммерческой недвижимости.

Область исследования. Область исследования соответствует паспорту специальности ВАК 08.00.10 «Финансы, денежное обращение и кредит» - 7.6. «Методологические основы определения стоимости различных объектов собственности в условиях неопределенности».

Объектом исследования являются участники арендных взаимоотношений различной организационно - правовой формы, имеющие в собственности объекты коммерческой недвижимости.

Предметом исследования, является финансовый механизм арендных отношений на рынке коммерческой недвижимости.

Теоретическую и методологическую основу исследования составляют научные труды современных отечественных и зарубежных ученых экономистов по вопросам совершенствования рынка аренды коммерческой недвижимости. Исследование базируется на Законах РФ, нормативных документах местных органов власти, их программы, стратегии и концепции, регулирующие вопросы сектора аренды коммерческой недвижимости.

В ходе исследования применялись монографический, абстрактно-логический, экономико-статистический, экспериментальный метод, методы системного, сравнительного анализа, методы графической интерпретации рассматриваемых явлений и процессов. Анализ статистических данных проведён с применением методов группировки сравнения и обобщения.

Фактологическую и статистическую основу диссертации составили:

• официальные материалы федеральных органов исполнительной власти, российское законодательство в области аренды недвижимости;

• материалы Госкомстата Российской Федерации, различных изданий освещающих статистику на данном сегменте рынка, данные, опубликованные в электронных средствах информации, а также иностранные источники;

• материалы коммерческих организаций, администраций районов, комитетов по недвижимости;

• информационные материалы российских агентств недвижимости;

• материалы аналитических журналов по рынку коммерческой недвижимости, литературные источники.

Научная новизна исследования состоит в комплексной разработке и обосновании путей совершенствования аренды коммерческой недвижимости для обеспечения надежности и стабильности функционирования данного рынка в современных условиях. Конкретные результаты, полученные лично соискателем, заключаются в следующем:

- проведена систематизация рынка аренды коммерческой недвижимости, классификация его объектов, что позволило выявить отличительные особенности, недостатки, необходимые компоненты управления такой недвижимостью для превращения ее в актив, а не в пассив бизнес-структур - п. 7.6. «Методологические основы определения стоимости различных объектов собственности в условиях неопределенности» Паспорта специальностей ВАК;

- предложены финансовые инструменты для анализа рынка аренды коммерческой недвижимости с целью достижения экономической эффективности от аренды коммерческой недвижимости. Использование финансовых инструментов позволит определять реальную арендную плату за пользование недвижимостью в условиях меняющегося рынка коммерческой недвижимости — п.7.6. «Методологические основы определения стоимости различных объектов собственности в условиях неопределенности» Паспорта специальностей ВАК;

- предложены оценки влияния внешних факторов на эффективность бизнеса в сфере аренды коммерческой недвижимости, что позволило формировать методы предупреждения и предотвращения финансовых потерь - п.7.6. «Методологические основы определения стоимости различных объектов собственности в условиях неопределенности» Паспорта специальностей ВАК.

Практическая значимость исследования заключается в том, что основные положения, выводы и рекомендации исследования, отражающие позицию автора, доведены до конкретных методических положений и практических предложений. Использование материалов диссертационной работы поможет в выявлении и решении наиболее важных сторон организации и совершенствования инфраструктуры рынка аренды коммерческой недвижимости для обеспечения надежности и стабильности функционирования данного рынка в новых экономических условиях современной России.

Апробация и внедрение основных результатов исследования. Основные положения и выводы диссертации докладывались на научной конференции в МУПК и на Международных Плехановских чтениях в РЭА им. Г.В. Плеханова.

Практическая сторона исследования реализуется в деятельности компании «Сталкер» г. Москва (справка о внедрении от 25.03.2004г.) и на предприятии «Информэлектро» г. Москва (справка о внедрении от 11.05.2004г.).

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 3 научной работы общим объемом 4,60 п.л. (авторских - 4,60 п.л.).

Структура диссертационного исследования обусловлена целью и задачами, поставленными и решенными в процессе исследования, и включает введение, три главы, заключение, содержит 19 таблиц, 14 рисунков, 120 наименований библиографического списка литературы и 5 приложений. Объем диссертационной работы составляет 162 страницы машинописного текста.

Заключение диссертации по теме «Финансы, денежное обращение и кредит», Бесланов, Руслан Даудович

Заключение

Структура диссертационной работы предполагает выводы и предложения автора по каждой главе. Тем не менее, остановимся в заключении на основных выводах, вытекающих из представленной работы.

1. Рынок аренды коммерческой недвижимости играет связующую роль в структуре рыночных отношений и характеризует степень развитости рыночных механизмов в национальной экономике. Рынок аренды коммерческой недвижимости является своеобразным генератором экономического роста национальной экономики.

2. Рынок аренды коммерческой недвижимости подробно структурирован по типам и видам объектов предоставляемых в аренду. Эти элементы и отдельные сегменты рынка характеризуются своими специфическими особенностями, влиянием и экономико-правовым взаимодействием с другими сегментамиг данного рынка и другими рынками.

В работе особое внимание уделено наиболее значимому сегменту рынка аренды коммерческой недвижимости - офисной недвижимости. Сделаны важные выводы о характере процессов, протекающих на этом сегменте рынка в настоящее время. Установлено, что рынок аренды коммерческой недвижимости постоянно формируется, совершенствуется, на нем активно работают рыночные механизмы, законы спроса и предложения и законы ценообразования арендных платежей.

3. Выявлены основные факторы, влияющие на арендные ставки на рынке аренды коммерческой недвижимости.

4. Проведенный анализ в работе позволил рассматривать лизинг и арендную плату как финансовые инструменты аренды коммерческой недвижимости. Как финансовый инструмент арендная плата должна обеспечивать взаимовыгодные условия аренды для ее участников посредством специально разработанных методик.

Только лизинг как финансовый инструмент должен использоваться при долгосрочной аренде дорогостоящей коммерческой недвижимости, ведь особенностью лизинга недвижимости является то, что длительный срок амортизации объекта недвижимости можно значительно сократить за счет разрешения использовать в лизинговых сделках коэффициент ускорения амортизации, что позволит экономить на уплате налога на имущество и увеличить оборачиваемость и обновление основных фондов; простую аренду с использованием арендной платы необходимо использовать для аренды недорогостоящих объектов на короткий срок.

Простая аренда коммерческой недвижимости с использованием такого финансового инструмента как арендная плата и схема лизинга коммерческой недвижимости, являясь универсальными финансовыми инструментами, требуют дальнейшей детальной разработки, с отражением механизма действия в законодательных актах.

5. В работе были определены риски, присущие рынку аренды коммерческой недвижимости, и пути их преодоления. Представленная классификация наиболее полно охватывает множество рисков и, соответственно, позволяет наиболее грамотно подойти к проблеме выявления рискообразующих факторов и исследования рисков на рынке аренды коммерческой недвижимости для их преодоления.

6. Проведенные исследования позволили развернуто систематизировать рынок аренды коммерческой недвижимости.

С одной стороны, рынок аренды коммерческой недвижимости базируется на общих принципах, с другой стороны, он обусловлен рядом отличительных особенностей. Эти особенности объединяются в следующие характеристики, описанные выше в работе: местоположение коммерческой недвижимости, физические, функциональные, правовые и экономические характеристики.

В составе управления коммерческой недвижимостью автор выделил три ведущих компонента, такие как ресурс, актив и объект управления коммерческой недвижимостью. Эти компоненты выделяют коммерческую недвижимость среди других направлений хозяйственной деятельности на рынке, что требует специфического подхода для грамотного управления такой недвижимостью, для превращения ее в актив, а не в пассив организации. Это функциональный компонент, финансовый и физический компоненты. Ведь совершенствование управления арендными операциями на рынке аренды объектов коммерческой недвижимости целесообразно осуществлять путём использования ряда ее отличительных особенностей.

Рынок аренды коммерческой недвижимости имеет такие положительные свойства как гибкость, возможность регулирования и изменения договорных отношений, учет рыночной конъюнктуры, расширение поля аренды за счет субаренды.

Подводя итоги, отметим, что рынок аренды коммерческой недвижимости -это сфера вложения капитала и система экономических отношений, возникающих при арендных операциях с такой недвижимостью. Арендные взаимоотношения арендодателей и арендаторов на современном этапе возможно улучшить за счёт совершенствования управления арендных ставок на рынке коммерческой недвижимости путем использования:

• прогрессивных финансовых инструментов;

• расчетных методик арендных платежей;

• принципов финансирования инвестиционных проектов;

• классификации объектов коммерческой недвижимости с учетом экономических факторов;

• эконометрической модели, которая может быть применена для формирования арендных цен с учетом макроэкономической ситуации в стране;

• методических рекомендаций по совершенствованию арендных взаимоотношений арендодателей и арендаторов.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Бесланов, Руслан Даудович, 2004 год

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. М.: «Юридическая литература».- 1994.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ//Собрание законодательства РФ.- 1994.- №32.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ//Собрание законодательства РФ.- 1996 №5.

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 08.04.1998 // Собрание законодательства РФ.- 1998. №19 - ст.2069.

5. Земельный кодекс Российской Федерации от 28.09.2001 // Собрание законодательства РФ. 29.10.2001. - № 44. - ст. 4147.

6. Федеральный закон от 16.08.99 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» //Российская газета. -1999.- №18.

7. Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)» от 29.10.98 № 10-ФЗ с изменениями от 29.01.2002.

8. Закон Российской Федерации от 21.07.97г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ.- 1997.- №30.- ст.3594

9. Авеков В.В., Баранов Т.В., Райзберг Б.А. Аренда объектов государственной имуниципальной собственности. М.: «Славянская школа», 2001- 164 с.

10. Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее обороноспособность //

11. Северокавказский юридический вестник.-1998.-№ 1.-С. 14-17.

12. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость.- М.: «Проспект», 2001.

13. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. СПб.: «ПИТЕР», 2002.

14. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: «Финансы истатистика», 2001. 528с.

15. Баринов Ю. К вопросу о регистрации договоров аренды // ЮРИСТ.-1999.-№19.

16. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. — М.: «Финансы истатистика», 1999.-300 с.

17. Беляева С.Г. Управление портфелем недвижимости. — М.: «ЮНИТИ», 1998.

18. Бородулин В. Лизинг в современной экономике. Экономическое процветаниенапрокат // Коммерсант-DAILY,-1998.-№ 79.

19. Брагинский М.И. Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общиеположения М.: «Статут», 1999.

20. Брагинский М.И. Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: договоры о передаче имущества: М.: «Статут», 2000. — 120 с.

21. Васильев Н.М., Катырин С.Н., Лепе Л.Н. Лизинг как механизм развития инвестиций и предпринимательства: М.: Центр международного частного предпринимательства CIPE, 2001.- 240 с.

22. Витрянский В. В. Договор аренды и его виды. М.: «Статут», 1999.

23. Витрянский В. Расторжение (изменение) договора аренды // Хозяйство и право,- 1999.-№ 11.

24. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг.-М.: «Статут», 2000.-130 с.

25. Володарский М. Закон рождает споры // Юрист.-1999.-№ 7.

26. Газман В.Д. Лизинговый бизнес в развитых странах // Аудиторские ведомости.-1999.-№ 12

27. Газман В.Д. Рынок лизинговых услуг М.: Фонд «Правовая культура», 2001. 376 с.

28. Горемыкин В.А. Лизинг: Практическое учебно-справочное пособие.-М.:1. Инфра-М», 1999.

29. Горемыкина Е. Московский рынок нежилых помещений // Хозяйство и право.-1999.-№ 9.

30. Говард А., Джордж Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития.-М.: «Диамант-Меркурий», 1994.

31. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости: Учебник для ВУЗов. СПб.: «Питер», 2001.

32. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты. М.: «ИНФРА-М», 1997.

33. Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практическое пособие. М.: Издательство «БЕК», 2001.- 272с.

34. Гришаев С. Сделки с недвижимым имуществом // Закон.-2002.- № 1.

35. Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью. Ч. 3. Вопросы оценки.- М.: «Паритет», 1997.

36. Груздев В.В. Гражданско-правовое регулирование недействительных и несостоявшихся сделок // Право и экономика.- 2000.- №11.

37. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Для вузов. М.: «Финансы и статистика», 2003.-250 с.

38. Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и. право.-1999.- № 5.

39. Дудко А.Н. Государственное регулирование договора аренды недвижимости // Юридический мир.- 2001.- № 1.

40. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // ВВАС РФ.-2000.- № 8.

41. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование М.: 1997.- 256 с.

42. Ильина JI.B. Аренда нежилых помещений // Юридический мир.- 2002.- № 2.

43. Калачаева С.А. Сделки с недвижимостью. М.: Издательство «ПРИОР»,- 2000. -160 с.

44. Калачаева С.А. Аренда офисных, складских, торговых помещений. М.: Издательство «Книга сервис», 2003- 142 с.

45. Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М.:-2000.

46. Кобзарь Э.И. Предприятие и государство. Регистрация, налоги. Аренда нежилых помещений. Как построить объект недвижимости в Москве. И стоит ли это делать? М.: «Новый век», 2001.

47. Козлов С. Договор аренды недвижимости. Неоднозначность правовых норм // ЮРИСТ. -1999.- №7.

48. Козлова Е. Краткосрочная аренда. Проблемы правового регулирования и государственной регистрации // Право и экономика. 2001.- №11.

49. Козлова Е.Б. Проблемы правового регулирования аренды помещений // Юридический мир. 2001.- № 6.

50. Козлова Е.Б. Проблемы правового регулирования краткосрочной аренды // Юридический мир. 2001. - № 8.

51. Козырь О. М. Аренда (комментарии ко второй части ГК РФ). М.: «Международный центр финансово-экономического развития», 1996.- 344 с.

52. Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999.- № 4.

53. Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. 2000. - № 11.

54. Комаров В.Ф. Аренда. Лизинг. Фирменный сервис. М.: 1991.

55. Киселев М.В., Могунов Д.А. Аренда: правовое регулирование, налогообложение и учет. М.: «АиН», 2000. - 162 с.

56. Кошкин В.И., Шупыро В.М. Управление государственной собственностью (учебник).-М.: «Инфра-М», 1997.

57. Коханенко В.В. Рынок недвижимости: состояние и проблемы развития. М.: ТОО «Альта», 1997.

58. Краснянский JI. Развитите рынка недвижимости в Москве // Строительная газета.- 1999. -№39.

59. Крутик А.Б., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости СПб.: «Лань», 2001.-480 с.

60. Крутик А.Б. Экономика недвижимости для ВУЗов. 2000

61. Куницына Н. Исследование сущности хозяйственных рисков. // Финансовый бизнес.- 2002. № 4.

62. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. Учебное пособие. М.: 1995.

63. Лапач В.А. Правовой режим нежилых помещений в сборнике Ученые записки. Сборник научных трудов РГУ. Выпуск 1 (3). Ростов-на-Дону.: 2002.

64. Лепецкий Д. Об экономической эффективности лизинга // Рынок ценных бумаг. 1999. - № 18

65. Лещенко М.И. Основы лизинга. Учебное пособие. М.: «Финансы и статистика», 2002.

66. Логинов М.П. К вопросу об оценке недвижимости // ЭКО. — 2002. № 9.

67. Максимов С.Н. Основы бизнеса на рынке недвижимости. Сб. статей. СПб.: «Деан+АДИА-М», 1997.

68. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России.- М.: «Экзамен», 2000г. -511 с.

69. Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости. Практическое пособие. М.: Издание г-на Тихомирова М. Ю.,2003.

70. Орлова Е.В. Арендные операции: право, учет и налогообложение.- М.: «Налоговый вестник», 2000. 270 с.

71. Паламарчук А.С. Аренда и арендные отношения. Основные средства. Амортизация. Выпуск 1 2004.

72. Пашкус Ю.В. Экономика и финансы недвижимости. СПб.: СПб «унит -пред», 1999.

73. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2000 294 с.

74. Ресин В.И. Экономика недвижимости. М.: «Моск. гос. индустр. унит пред», 1999.-381 с.

75. Рошек. Ю Ставки падают // Прямые инвестиции.- 2003.- № 9.

76. Самохвалова Ю.Н. «Лизинг в России: правовые основы, бухгалтерский учет, налогообложение».- М.: «Современная экономика и право», 2001 257с.

77. Серегин В.П., Халевинская Е.Д. «Организация, учет и налогообложение лизинговых операций».- М.: «Юрист», 2001- 200 с.

78. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право в двух томах. Том 1: Учебник -М.: 1998.- 598 с.

79. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право» в двух томах. Том 2: Учебник-М.: 1998.-604 с.

80. Силин А.Н. Собственность, рынок и качество экономического роста. / РАН. Урал, отд-ние. Ин-т экономики. Екатеринбург. 2000. - 162 с.

81. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. М.: 1999.

82. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). — М.: Издательство «Ось-89», 998. 304 с.

83. Смирнов В.В., Лукина З.П. Менеджер по операциям с недвижимостью. М.: Издательский дом «Аудитор», 1999. - 132 с.

84. Соловьев М.М. Оценочная деятельность М.: «ГУ ВШЭ», 2002.- 222 с.

85. Стерник Г.М. Рынок недвижимости России в 1998 году. Анализ»и прогноз. -Российская гильдия риэлтеров. М.: 1999.

86. Суханов Е.А. Гражданское право в двух томах. Том 1: Учебник М.: 1998.

87. Суханов Е.А. Гражданское право в двух томах. Том 2: Учебник- М.: 1998. -358с.89.* Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцикл. Оценки. СПб.: Изд-во «СПб ГТУ», 1997.

88. Тамашевич В.Н. Многомерный статистический анализ в экономике. М.: «Юнити-Дана», 1999.

89. Тарасевич В.М. Экономико-математические методы и модели в ценообразовании: Л.: Изд-во «ЛФЭИ», 1991.

90. Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости. Учебное пособие для вузов. М.: «Юнити-Дана», 2002. - 189 с.

91. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. М.: «Тандем», 2000.

92. Фридман Дж., Ордуэй Н. Оценка и анализ приносящей доход недвижимой собственности. — М.: «Экзамен», 2002.

93. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. — М.: «РИО Мособлуприполиграфиздата», 1994.

94. Хачатрян С.Р. Прикладные методы математического моделирования экономических систем. М.: «Экзамен», 2002.

95. Хохлов Н.В. Управление риском. М.: «Юнити Дана», 1999. - 239 с.

96. Хольнова Е.Г. «Воспроизводство основных фондов в4 промышленности посредством лизинга». Санкт-Петербург: «Автореферат», 2000. — 20 с.

97. Циренщиков B.C., Антюшина Н.М. «Лизинг в Западной Европе: выводы для России».- М.: «Доклад-Институт Европы», 2000. 73 с.

98. Черкасов В.В. Проблемы риска в управленческой деятельности. М: «Рефл-бук», 1999.-288 с.

99. Чекмарева Е. Н. «Лизинговый бизнес», М.: «Экономика», 1997.- 302 с.

100. Чекмарева Е.Н. Правовое обеспечение лизинга // Хоз-во и право. 1998.- № 6.

101. Щербакова А.Н. Экономика недвижимости. Учебное пособие. 2003.

102. Эккерт Дж. К. Организация оценки и налогообложения* недвижимости. М.:1997.

103. Юнацкевич П.И. Маркетинг недвижимости. Учебное пособие. М.: 2002.

104. Rway Ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости.107. «Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге»// Лизинг -ревю.- 1998.-№ 1/2.-С 13.

105. Журнал «Правовое регулирование рынка недвижимости».- 2001. №1,

106. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сборник № 5. М.: «Виоланта», 1999. 400 с.

107. Risk Management guidelines for derivatives Basle, July, 1994.

108. Hudson- Wilson S., Wurzebach Ch. Managing Real Estate Portfolios, 1996

109. Geoff Kates. Risk management systems 2000. Risk Professional, #2/1 February 2000. London Informa Group, 2000. pp. 19-31.

110. Roland Kenett. Towards a grand unified theory of risk. Operational Risk, London, Infroma Business Publishing, 2000. pp. 61-69.

111. Дж. M. Кейнс. Общая теория занятости, процента и денег, www.ek-lit.agava.ru.

112. Michael W. Barad; Тага McDowell, Capturing Industry Risk in a Buildup Model, Business Valuation Alert, August 2002.

113. Риски на рынке недвижимости, http://www.k2kapital.com/

114. Журнал Коммерсантъ Деньги.- 2001.- № 45.

115. Недвижимость года. Ежегодник Ассоциации инвесторов Москвы. 1998. -№1. С. 74-75.

116. Хорошие офисы и магазины доступны всем // Приложение «Коммерсант -Дом», газета «Коммерсант» .- 1998.- № 221.

117. Инвестиционный анализ проекта строительства бизнес центра. М.: «РЭА-Риск-Менеджмент», 2001.

118. Договор аренды № 1 нежилого помещения

119. Москва «01» октября 2004 г.

120. Арендная плата и порядок расчетов.

121. Арендная плата за Недвижимость составляет 1500 руб. 00 коп. (одна тысяча пятьсот рублей 00 копеек), в том числе НДС-18% 228 руб. 81 коп. (двести двадцать восемь рублей 81 копейка), в месяц.

122. В течение 5 (пяти) календарных дней после окончания расчетного месяца, Арендодатель предоставляет Арендатору Акт об оказании услуг аренды, выставляет счет и счет-фактуру на оплату фактически оказанных услуг в расчетном месяце.

123. Арендатор обязуется уплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за расчетным.

124. Размер платы за коммунальные услуги, эксплуатационные расходы по содержанию помещения определяется отдельными договорами с соответствующими службами.

125. Срок действия и условия расторжении договора.

126. Договор вступает в силу с момента подписания его сторонами. Срок действия договора 11 месяцев.

127. Договор продлевается на следующие 11 месяцев по истечении своего срока действия.

128. Досрочное расторжение договора возможно только с согласия обеих сторон в установленном законом порядке.

129. Изменение условий договора или его расторжение допускается по соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

130. Вносимые изменения и дополнения рассматриваются в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

131. Порядок передачи недвижимости.

132. Передача Недвижимости производится по Акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора.

133. По окончанию Настоящего договора или его досрочном расторжении, Арендатор сдает помещение Арендодателю в исправном состоянии по Акту приема-передачи.

134. Неотделимые улучшения арендуемого помещения производятся Арендатором по согласованию с Арендодателем. Стоимость таких улучшений по окончании срока аренды Арендатору не возмещается.

135. Права и обязанности сторон51 Арендодатель обязан:

136. Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут в соответствии с действующим законодательством РФ.

137. В случае возникновения споров по настоящему Договору Арендодатель и Арендатор примут все меры к их разрешению путем переговоров.7. Форс-мажор

138. Реорганизация или счена собственника арендуемого нежилого помещения не является основанием для изменений условий или расторжения настоящего договора.

139. Возникшие при исполнении настоящего договора споры между сторонами разрешаются по взаимной договоренности или в установленном законом порядке.

140. Арендуемое нежилое помещение на момент подписания договора не обременено правами третьих лиц.

141. Настоящий договор составлен на 4 листах и подписан в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для Арендодателя и Арендатора.

142. Адреса и банковские реквизиты сторон.1. Арендодатель:1. ООО «Строй сервис»1. Арендатор:1. ООО «Телеком»1. АКТ№ 1

143. Приема — передачи в аренду нежилого помещения, Расположенного по адресу г. Москва, Дмитровское ш, д. 12

144. Арендатор дополнительно ежемесячно перечисляет на счет Балансодержателя сумму начисленных амортизационных отчислений.

145. За нарушение сроков исполнения денежных обязательств по настоящему договору, Арендатор выплачивает Балансодержателю пени в размере 3 % от невыплаченной суммы за каждый день просрочки.

146. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения одной из сторон иных обязательств по настоящему договору, виновная сторона возмещает другой стороне убытки.

147. Уплата пени на нарушение условий договора, а также возмещение причиненных убытков не освобождает стороны от выполнения обязательств по настоящему договору.

148. Условия продления и расторжения договора.

149. Настоящий договор считается пролонгированным в случае пролонгации договора аренды №1 от 1 октября 2004г.

150. В случае досрочного расторжения договора производятся взаиморасчеты по фактическим затратам, произведенным на момент прекращения договорных обязательств.5. Прочие условия.

151. Во все остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством.

152. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой стороны.

153. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного выполнения Сторонами взятых на себя обязательств.

154. Адреса и банковские реквизиты сторон.

155. Расчет №2 от 05.08.2004г. к договору аренды №2 от05.08.2004г. Размер годовой арендной платы за нежилое помещение

156. Арендатор: Общество с ограниченной ответственностью «Телеком»

157. Базовый размер стоимости строительства 1 кв.м. (Сб): 19 300 Площадь строения (помещения) (S): 182,4 кв.м.

158. Размер арендной платы за нежилое помещение (поквартальная оплата)1. Арендная плата НДС ИТОГО1 кв.м. в год 2080,48 416,10 2496,58

159. За месяц 31623,32 6324,66 37947,98

160. За квартал 94869,97 18973,99 113843,96

161. За год 379479,88 75895,98 455375,86

162. Размер арендной платы за нежилое помещение определяется по следующей формуле:

163. S6 X Киз X Км X Кт X Кз X Кд X (Кб 1 + Кб 2 + Кб 3 + Кб 4) х Кинф1. Ап- 10

164. Арендную плату за нежилое помещение следует перечислять по следующим реквизитам: ИНН 7710152113.

165. Электроэ нергия квт/час 62876 0,86 54073,16 9638,5 5,61

166. Вода и канализация мЗ 957 19,9 19044,3 9638,5 1,98

167. Вывоз отходов Контейне Р 753 63,44 47770,32 9638,5 4,96

168. Услуги отделения связи По фактическим тарифам и объемам ко рреспонденции

169. Дератизация м2 1,2 1,20

170. Телефонная связь аб. № 10 1481 14810 1028,3 14,40

171. Повременная оплата руб. 42156 9638,5 4,37итого 32,521. НДС-20% 6,50

172. Всего стоимость 39,202. Эксплуатационные расходы

173. Тепло 76847,0 9638,5 7,971. Газ мЗ 85 000 0,5 40800,0

174. Зарплата чел/мес. 12 456,0 5472,0

175. Начисления на зарплату % 35 6 1948,0

176. Обслуживание газового хозяйства руб. 1523,0

177. Обслуживание персонала чел 6 120,0 720,0

178. Текущий ремонт котельной руб. 26384,0

179. Уборка мест общ. пользования чел/мес. 12 581,0 6972,0 4772,3 1,46

180. Начисления на зарплату % 35,6 2482,0 4772,3 0,52

181. Налоги на зарплату % 4,0 278,9 4772,3 0,06

182. Уборка территории чел/мес. 24 581,0 13944,0 9638,5 1,45

183. Начисления на зарплату % 35,6 4964,1 9638,5 0,52

184. Обслуживание инженерных коммуникации чел/мес. 25 497,5 12437,5 9638,5 1,29

185. Начисления на зарплату % 35,6 4427.8 9638,5 0,46

186. Текущий ремонт зданий и сооружений руб. 2642,0 9639,5 0,27

187. Амортизационные отчисления % 0,7 40583,0 284,1 4772,3 0,0627 * Налог на имущество Итого прямые затраты % 2 25894,0 517,9 4772,3 0,11 14,17

188. Накладные расходы % 10 1,42

189. Итого себестоимость 15,585. Прибыль % 5 0,781. ИТОГО: 16,366. НДС % 20 3,271. Всего стоимость: 19,63

190. Общая стоимость 1 кв м. 58,66

191. ИТОГО стоимость эксплуатационных расходов: 60323,961. Балансодержатель:1. Подписи сторон:1. Арендатор: