Учетно-аналитическое обеспечение реализации инвестиционно-строительных проектов тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.12, кандидат экономических наук Маренкова, Алина Юрьевна

• Маренкова, Алина Юрьевна
• кандидат экономических наук
• 2010

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Маренкова, Алина Юрьевна

ВВЕДЕНИЕ.

1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ АНАЛИЗА ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ.

1.1. Сущность и жизненный цикл инвестиционно-строительных проектов как объектов бухгалтерского учета и экономического анализа.

1.2. Система комплексного экономического анализа инвестиционно-строительных проектов.

1.3. Статистический анализ состояния и выявление тенденций развития строительной отрасли.

2. ИНФОРМАЦИОННОЕ И УЧЕТНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ АНАЛИЗА ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ.

2.1. Систематизация нормативно-правового обеспечения реализации инвестиционно-строительных проектов.

2.2. Учет договоров на строительство в соответствии с российскими и Международными стандартами финансовой отчетности.

2.3. Учет создания и использования объектов инвестиционной недвижимости

3. РАЗРАБОТКА МЕТОДИЧЕСКИХ ПОЛОЖЕНИЙ ЭКОНОМИЧЕСКОГО АНАЛИЗА ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ.

3.1. Анализ денежных потоков как инструмент оценки финансовой устойчивости инвестиционно-строительных компаний.

3.2. Особенности применения системы показателей оценки эффективности инвестиционно-строительных проектов.

3.3. Анализ справедливой стоимости инвестиций в недвижимость.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Учетно-аналитическое обеспечение реализации инвестиционно-строительных проектов»

Актуальность темы исследования. Основной стратегической задачей экономического развития России в среднесрочной перспективе является повышение уровня жизни населения, конкурентоспособности и независимости отечественной экономики за счет увеличения темпов экономического роста. Ключевую роль в обеспечении устойчивого экономического роста играет сбалансированная и активная инвестиционная политика, проводимая хозяйствующими субъектами и поддерживаемая всеми методами государственного регулирования. В современном постиндустриальном обществе инвестиции в основной капитал постепенно утрачивают значение главного фактора экономического развития, уступая более инновационно емким вложениям в человеческий капитал и результаты интеллектуальной деятельности. Объекты недвижимости как часть основных средств традиционно рассматриваются в качестве пассивной составляющей основных фондов. Тем не менее, нельзя недооценивать роль инвестиций в строительство при решении инфраструктурных задач, от строительства дорог до создания инновационных и промышленных бизнес-парков.

Строительная отрасль в последние десятилетия демонстрирует высокие темпы роста и освоения новых технологий, обеспечивает доходы и занятость значительной части населения и вносит существенный вклад в формирование валового национального продукта. С середины 1990-х гг. прошлого века в данной отрасли занимают доминирующее положение экономические субъекты, отличающиеся особым характером деятельности - инвестиционно-строительные компании. Указанные субъекты решают задачи поиска инвестиционных возможностей, эффективного привлечения капитала, организации инвестиционного процесса и управления эксплуатацией объектов коммерческой недвижимости. Специфика деятельности инвестиционно-строительных компаний, реализующих полный цикл инвестиционного процесса в рамках своей основной деятельности, требует особых подходов к проведению комплексного экономического анализа, поскольку их текущая деятельность является не производственной, но фактически финансовой и инвестиционной. Инвестиции в недвижимость как составная часть деятельности инвестиционно-строительных компаний представляют собой особый вид малорискованных капиталовложений, к которому обращаются не только консервативные инвесторы, но и финансовые институты — коммерческие банки, страховые организации, инвестиционные фонды. Оценка финансового положения и результатов деятельности всех указанных субъектов опирается в соответствующей части на результаты анализа эффективности и рисков инвестиций в недвижимость.

Аккумулирование на долгосрочной основе значительных финансовых ресурсов, экономическая и социальная значимость инвестиционно-строительных компаний и их групп определяют значение публичного раскрытия информации для заинтересованных пользователей финансовой (бухгалтерской) отчетности. К числу таких пользователей относятся не только акционеры (собственники), кредиторы и контрагенты инвестиционно-строительных компаний, но и крупные финансово-кредитные организации, государственные органы, а также физические и юридические лица - участники долевого финансирования строительства. Однако вопросы бухгалтерского учета реализации инвестиционно-строительных проектов на сегодняшний день являются одними из наименее разработанных в отечественной учетной теории и практике, в связи с чем ряд крупнейших инвестиционно-строительных компаний при раскрытии информации вынужден обращаться к опыту Международных стандартов финансовой отчетности. Преодоление разрыва между подходами Международных и отечественных стандартов в данной отрасли является одним из важных направлений развития российского бухгалтерского учета. В условиях отсутствия в российской практике надежной информационной базы составления финансовой (бухгалтерской) отчетности, раскрывающей справедливую стоимость инвестиционной недвижимости, экономический анализ должен обеспечить надлежащие методы оценки реальной стоимости и доходности данных активов коммерческих организаций.

Степень разработанности проблемы. Проблемам экономического анализа текущей и инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов, анализа и оценки эффективности долгосрочных инвестиций посвящены труды М.И. Баканова, С.Б. Барнгольц, И.А. Белобжецкого, П.Л. Виленского, И.М. Волкова, А.В. Воронцовского, Л.Т. Гиляровской, Д.А. Ендовицкого, О.В. Ефимовой, Л.В. Канторовича, В.В. Ковалева, В.Г. Когденко, Э.И. Крылова, И.В. Липсица, А.Л. Лурье, Д.С. Львова, Н.П. Любушина, М.В. Мельник, В.В. Новожилова, Г.В. Савицкой, Р.С. Сайфулина, Т.С. Хачатурова, А.Г. Шахназарова, А.Д. Шеремета и других отечественных ученых. Среди зарубежных исследований в данной сфере необходимо отметить основополагающие работы В. Беренса, Ю. Бригхэма, Г. Бирмана, Э. Гранта, Д. Дина, Г. Марковича, Э. Мэнсфилда, Р. Пайка, С. Росса, П.М. Хавранека, Р.Н. Холта, Д. Ван Хорна, А.С. Шапиро, У.Ф. Шарпа. Значительный вклад в развитие теоретических и методических положений бухгалтерского учета, изучение международной учетной практики внесли П.С. Безруких, Н.А. Бреславцева, М.А. Бахрушина, Н.Д. Врублевский, В.Г. Гетьман, В.Б. Ивашкевич, Н.П. Кондраков, М.И. Кутер, Е.А. Мизиковский, В.Д. Новодворский, В.Ф. Палий, В.В. Патров, Я.В. Соколов, В.И. Ткач, А.Н. Хорин, JI.3. Шнейдман и другие. Различные аспекты методологии современного бухгалтерского учета отражены в работах Й. Бетге, М.Ф. Ван Бреда, М.Р. Мэтьюса, Б. Нидлза, Дж. Риса, Ж. Ришара, Э.С. Хендриксена, Дж.А. Хиггинса, Ч.Т. Хорнгрена, Р. Энтони и др.

В то же время ряд вопросов экономического анализа реализации инвестиционно-строительных проектов, их отражения в бухгалтерском учете и отчетности заслуживает дальнейшего и более полного исследования. Отставание отечественной учетной практики отмечается, прежде всего, в области признания инвестиционной недвижимости и применения концепции справедливой стоимости. Соответственно не разработаны методические положения анализа стоимости данных активов и эффективности их использования. Недостаточно разработаны практические вопросы идентификации и анализа денежных потоков на этапах проектного цикла, признания объектов капитальных вложений у застройщиков и инвесторов и т.д.

Актуальность указанных проблем, их научно-практическая значимость в сочетании с недостаточной разработанностью аналитических методов и положений отечественной учетной практики определили выбор темы диссертационного исследования, его цель и задачи.

Диссертационная работа выполнена в соответствии с одним из направлений научных исследований Воронежского государственного университета (ВГУ) "Система учетно-финансового и контрольно-аналитического обеспечения управления бизнес-процессами, инвестиционной деятельностью и корпоративными отношениями хозяйствующих субъектов", утвержденного Научно-техническим советом ВГУ на период 2007-2011 гг.

Цель и задачи диссертационного исследования. Целью диссертации является развитие теоретических и организационно-методических положений бухгалтерского учета и экономического анализа инвестиционно-строительных проектов на различных этапах их осуществления.

Исходя из цели исследования, в работе поставлены следующие задачи, определяющие структуру диссертации:

- уточнить сущность инвестиционно-строительных проектов и деятельности инвестиционно-строительных компаний как объектов бухгалтерского учета и экономического анализа;

- структурировать систему проектного анализа, определив его задачи и методы на этапах реализации инвестиционно-строительных проектов, комплексный характер и системные взаимосвязи;

- дать характеристику тенденций развития отечественной строительной отрасли на основе статистических показателей, необходимую для выявления актуальных проблем и наиболее востребованных направлений экономического анализа;

- систематизировать нормативно-правовое и учетно-методологическое обеспечение реализации инвестиционно-строительных проектов, выявить его влияние на условия осуществления и экономические показатели указанных проектов;

- провести сравнительный анализ положений отечественных и международных стандартов бухгалтерского учета и отчетности, оценить состояние и перспективы развития нормативного обеспечения российского бухгалтерского учета в рассматриваемой области;

- обосновать выбор методов учета инвестиционно-строительной деятельности, обеспечивающих подготовку и раскрытие достоверной информации на различных этапах реализации проектов;

- выявить особенности формирования и анализа денежных потоков инвестиционно-строительных проектов;

- определить показатели оценки эффективности инвестиций, дающие наиболее прозрачное и релевантное представление прогнозируемых и фактических результатов реализации инвестиционно-строительных проектов для субъектов инвестиционного процесса;

- разработать подходы к оценке и анализу справедливой стоимости объектов инвестиционной недвижимости в российских условиях.

Область исследования. Исследование соответствует п. 1.7 "Адаптация различных систем бухгалтерского учета, их соответствие международным стандартам" и п. 1.12 "Инвестиционный, финансовый и управленческий анализ" специальности 08.00.12 — Бухгалтерский учет, статистика - паспорта специальностей ВАК РФ.

Предметом диссертационного исследования является совокупность теоретических и организационно-методических положений бухгалтерского учета и экономического анализа реализации инвестиционно-строительных проектов.

Объектом диссертационного исследования является финансово-хозяйственная и инвестиционная деятельность инвестиционно-строительных компаний Липецкой и Московской областей.

Теоретическая и методологическая основа исследования. В процессе написания диссертации были использованы научные труды отечественных и зарубежных ученых, учебно-методические и информационно-справочные издания, монографии по бухгалтерскому учету, экономическому анализу, финансовому менеджменту, публикации в специализированных периодических изданиях, материалы научных семинаров и конференций, посвященные исследованию актуальных вопросов учетно-аналитического обеспечения реализации инвестиционных проектов, исследована нормативная база бухгалтерского учета и осуществления инвестиционно-строительной деятельности в Российской Федерации.

В работе применялись такие общенаучные методы познания, как анализ и синтез, системный и комплексный подходы, конкретизация и абстрагирование, сравнение, формализация и моделирование, дедукция и индукция, использовались конкретно-научные методы и приемы экономического анализа, историко-логический подход к исследованию.

Методика исследования включала изучение, обобщение, оценку накопленных знаний и опыта зарубежной и отечественной теории и практики, выполнение расчетно-аналитических процедур в отношении показателей инвестиционно-строительных проектов и компаний, апробацию полученных результатов на объектах исследования.

Информационной базой исследования, помимо трудов отечественных и зарубежных ученых, послужили законодательные и нормативные акты Российской Федерации в области регулирования инвестиционной деятельности, налогообложения, бухгалтерского учета и отчетности, Международные стандарты финансовой отчетности и их Интерпретации, материалы научных конференций, статистические данные, представленные в периодических изданиях, на.официальных информационных ресурсах федеральных ведомств, аналитических агентств и инвестиционно-строительных компаний, бухгалтерская отчетность и планово-экономическая информация организаций строительной отрасли.

Научная новизна работы состоит в решении важных теоретико-методологических и организационно-методических проблем учетноаналитического обеспечения реализации инвестиционно-строительных проектов, имеющих существенное значение для развития бухгалтерского учета и экономического анализа. В процессе исследования получены следующие научные результаты, выносимые на защиту:

- структурирована система комплексного экономического анализа инвестиционно-строительных проектов, отличающаяся охватом всех этапов проектного цикла и учитывающая цели и потребности различных субъектов инвестиционного процесса;

- установлено соответствие объектов и методов бухгалтерского учета инвестиционно-строительной деятельности международной и российской учетной практики, что дало возможность адаптировать положения Международных стандартов финансовой отчетности по учету объектов инвестиций и сформулировать рекомендации по выбору методов учета для инвесторов и заказчиков-застройщиков;

- обоснованы подходы к оценке финансовой устойчивости инвестиционно-строительных компаний на основе анализа денежных потоков и сроков погашения обязательств, учитывающие допущение продолжающейся (непрерывной) деятельности и не зависящие от принятых организацией методов оценки активов и обязательств;

- предложена система показателей оценки экономического эффекта участия в проекте инвесторов и обеспечения интересов финансирующих данный проект кредиторов, отличающаяся прозрачностью и релевантностью представления ожидаемых и фактических результатов реализации проектов для субъектов инвестиционного процесса;

- разработаны методические подходы к анализу и оценке справедливой стоимости объектов инвестиционной недвижимости, ориентированные на российскую практику и позволяющие реализовать требования Международных стандартов финансовой отчетности в отсутствие или при ограниченности информации активных рынков.

Теоретическое значение диссертационного исследования заключается в развитии концептуальных положений бухгалтерского учета и экономического анализа инвестиционно-строительных проектов в условиях отечественной практики.

Практическая значимость диссертации состоит в совершенствовании подходов к выбору методов бухгалтерского учета и раскрытию информации о реализации инвестиционно-строительных проектов в деятельности субъектов инвестиционной деятельности, а также в развитии аналитического обеспечения процесса принятия управленческих решений данными субъектами, включая инвесторов, застройщиков и финансирующие инвестиционный процесс кредитные организации. В частности, практическое значение имеют рекомендации по уточнению расчета денежных потоков подрядчиков, предложенная система показателей оценки экономического эффекта участия в проекте инвесторов и обеспечения интересов кредиторов. Разработанные подходы к расчету и анализу справедливой стоимости позволяют субъектам инвестиционного процесса формировать отчетные показатели в соответствии с требованиями Международных стандартов финансовой отчетности, а также анализировать эффективность текущей эксплуатации инвестиционной недвижимости.

Отдельные разработки могут быть использованы в процессе подготовки бакалавров по направлению 080100 "Экономика" и студентов по специальности 080109 "Бухгалтерский учет, анализ и аудит".

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования докладывались и обсуждались на международных и всероссийских научно-практических конференциях, опубликованы в периодических изданиях ("Экономический анализ: теория и практика"). Содержащиеся в диссертации практические рекомендации по выбору методов учета и анализу инвестиционно-строительных проектов нашли применение в работе предприятий ООО "Липецкстрой" и ОАО "Особая экономическая зона промышленно-производственного типа "Липецк" (ОАО "ОЭЗ ППТ "Липецк").

Основные результаты диссертационного исследования опубликованы в 7 печатных работах общим объемом 5,0 п.л., в том числе 1 публикация в издании, реферируемом ВАК РФ.

Заключение диссертации по теме «Бухгалтерский учет, статистика», Маренкова, Алина Юрьевна

Выводы о целевых критериях и о критерии полноты построения системы показателей оценки финансового состояния были получены выше косвенным путем, как констатация сложившихся особенностей общепринятого набора таких показателей. Однако данные выводы могут получены и прямым путем. Причина совпадения целей и критериев формирования финансовой (бухгалтерской) отчетности и критериев полноты системы комплексной оценки финансового состояния заключается в том, что показатели, рассчитанные на основе данных бухгалтерской отчетности, не могут нести никакой новой информации помимо той, что уже содержится в отчетности. Расчет финансовых показателей и получение обобщающих оценок является лишь удобной для пользователей формой преобразования и представления информации, помогающей принимать адекватные экономические решения. Далее, если при формировании системы показателей и построении обобщающих оценок будет потеряна значительная часть исходной информации, например, утрачена одна из частных целей составления исходной отчетности, такая система показателей уже не может считаться полной и всеобъемлющей. В результате наиболее полная комплексная система показателей оценки финансового состояния должна отвечать тем же критериям, что и исходная бухгалтерская отчетность, при отражении всех частных аспектов составления последней. Полезность системы показателей оценки финансового состояния проявляется в том, что вместо структуры активов и обязательств она дает пользователю оценку финансовой устойчивости, вместо абсолютных результатов деятельности (доходов и расходов) — относительные показатели результативности и т.д.

Приведенный выше анализ закономерностей формирования системы показателей оценки финансового состояния был бы излишним применительно к теме данной работы, если бы не указывал на отдельные проблемы, свойственные традиционно применяемой в предыинвестиционном анализе оценке финансового состояния компании-инвестора. В первую очередь, выявленный выше принцип "условной ликвидации", неявно заложенный в основу расчета коэффициентов ликвидности и финансовой устойчивости, противоречит концепции непрерывности деятельности, общепринятой при составлении современной бухгалтерской отчетности. Применительно к оценке финансового состояния компании-инвестора это означает, что пользователи отчетности, заинтересованные в оценке сохранения платежеспособности инвестора на протяжении срока реализации проекта, получают вместо нее оценку обеспеченности требований кредиторов на выбранную для анализа дату (ряд дат) в условиях прекращения деятельности. В этом отношении традиционная оценка финансовых рисков не соответствует целям активных участников инвестиционного процесса. Далее, используемая система финансовых показателей недостаточно использует информацию о движении денежных средств, раскрываемую в бухгалтерской отчетности в соответствии с принципами Международных стандартов финансовой отчетности [96]. По нашему мнению, указанные недостатки могут быть ликвидированы путем введения в систему показателей оценки финансового состояния компании-инвестора ряда характеристик, основанных на данных отчета о движении денежных средств.

Действительно, при допущении непрерывности деятельности погашение обязательств хозяйствующего субъекта происходит не только за счет имеющихся денежных средств и их эквивалентов или за счет реализации активов, но за счет денежных поступлений по текущей (основной) и финансовой деятельности. Условие достаточности активов для погашения обязательств при этом превращается в условие положительного баланса денежных потоков:

CFmen + CFune + CFcpim = NCF > 0, (3.1) где CFmeK — чистый денежный поток по основной (текущей) деятельности, руб.; CFune - чистый денежный поток по инвестиционной деятельности, руб.; CFcfrun — чистый денежный поток по финансовой деятельности, руб.; NCF - чистый денежный поток (чистое увеличение или уменьшение денежных средств) отчетного периода, руб.

Направления анализа данного соотношения определяются спецификой реализуемых инвестиционных проектов. Так, для большинства долгосрочных инвестиций в реальном секторе экономики на инвестиционной фазе денежные оттоки на осуществление капитальных вложений можно считать известными с высокой степенью определенности, в то время как основной фактор риска представляет достаточность поступлений от текущей деятельности. В то же время специфика проектов инвестиционно-строительных компаний определяет низкую степень колебания денежных потоков по текущей деятельности в инвестиционной фазе (притоки от текущей деятельности в данный момент вообще отсутствуют, когда компания создается под отдельный крупномасштабный проект). Основными факторами риска инвестиций в недвижимость на инвестиционной фазе остаются отклонения от сметы капитальных затрат и, даже в большей степени, проблемы с поступлением средств внешнего финансирования. В эксплуатационной фазе проектам инвестиционно-строительных компаний, так же как и большинству проектов в реальном секторе экономики, свойственная неопределенность в отношении будущих денежных поступлений, однако данная неопределенность значительно ниже и определяется другим факторами, такими как уровень цен на рынке недвижимости и средний уровень арендной платы на территории размещения объекта. Таким образом, первичный анализ сохранения платежеспособности инвестиционно-строительной компании, реализующей один крупномасштабный проект, может быть проведен в рамках бизнес-плана методом анализа чувствительности к колебаниям сметной стоимости строительства и последующих доходов от эксплуатации объекта, а также методом сценариев в отношении перспектив получения внешнего финансирования. Для компании, реализующей несколько проектов или вкладывающей в проект значительную долю собственных средств, поступающих от эксплуатации (продажи) завершенных строительством объектов инвестирования, анализ финансовой устойчивости выходит за рамки бизнес-плана отдельного проекта.

Достоинство традиционной системы показателей оценки ликвидности и финансовой устойчивости заключается в наличии ориентиров, позволяющих выделять те или иные степени риска нарушения платежеспособности. Однако система показателей финансовой устойчивости, основанная на данных о движении денежных средств, также может предоставлять аналитикам аналогичные ориентиры. Проведем построение такой системы для обобщенного инвестиционного проекта в реальном секторе экономики, выделив затем особенности, присущие инвестиционно-строительным компаниям.

При построении шкалы финансовой устойчивости затруднительно оперировать несколькими показателями одновременно, поэтому удобным будет допущение существенного риска, связанного только с одним компонентом чистого денежного потока, таким как денежный поток по текущей (основной) деятельности. Такой вариант характерен для большинства организаций реального сектора экономики, вынужденных привлекать для финансирования инвестиций значительную долю собственных средств (от 30 до 50% и более) как условие получения целевого заемного финансирования. Прочие компоненты чистого* денежного потока - притоки и оттоки по инвестиционной и финансовой деятельности - условно примем определенными (не связанными с существенным риском). Тогда при прочих равных условиях главным пороговым значением шкалы финансовой устойчивости инвестора будет достаточность денежных притоков от текущей деятельности для покрытия инвестиционных затрат в каждый момент времени. Поскольку при планировании инвестиций обычно предполагается, что организация будет иметь некий запас прочности, то есть существенное превышение денежных поступлений над инвестиционными затратами, вероятность падения денежных поступлений ниже порогового значения (при симметричной функции распределения) будет существенно ниже 50%. При том же предположении симметричности функции распределения ожидаемое значение поступлений от текущей деятельности (превышающее потребность в собственных средствах для финансирования инвестиций) будет (приблизительно) границей 50%-ой вероятности (рис. 3.1).

Описанный упрощенный пример дает две ступени шкалы финансовой устойчивости, но его недостаток заключается в неразрывной связи с показателями анализируемого проекта (набора проектов). Риск нарушения финансовой устойчивости в данном случае определяется вероятностью падения притоков от текущей деятельности ниже первого порогового значения (инвестиционных затрат), между двумя опорными точками лежит область повышенного, но не критичного риска. Однако рассчитать данные вероятности можно только методами экономико-математического моделирования, причем в качестве входных параметров модели фигурируют показатели текущей деятельности (которые в инвестиционной фазе обычно не связаны с реализуемыми проектами), что значительно усложняет расчеты.

Рис. 3.1. Пороговые значения денежных потоков для финансирования инвестиций

СБтек — чистый денежный поток по текущей (основной) деятельности; Р — вероятность, с которой будет получена данная сумма денежных средств; CFmin — минимально необходимая для финансирования инвестиций сумма денежных поступлений; CFcp — ожидаемая (планируемая) сумма денежных поступлений.

Универсальная и практически пригодная для оценки финансовой устойчивости компании-инвестора в предынвестиционном анализе шкала должна иметь возможность функционировать в отрыве от значений инвестиционных затрат конкретных проектов, при необходимости модифицируясь для оценки влияния планируемых инвестиций. Для построения такой системы показателей можно воспользоваться разложением денежных оттоков по текущей деятельности на составляющие:

- выплаты по расчетам с поставщиками и подрядчиками;

- выплаты персоналу (расчеты по оплате труда);

- платежи в бюджет по налогам и сборам;

- оплата процентов по займам и кредитам;

- прочие выплаты.

В* соответствии с установленной законодательством очередностью платежей [4, ст. 855] организация при недостаточности денежных средств должна в порядке календарной очередности осуществлять платежи по налогам и сборам наряду с выплатами по трудовым договорам (контрактам). Оплата счетов поставщиков, как и выплата процентов по заемным средствам, осуществляется после удовлетворения требований указанной выше очереди. Если ориентироваться на установленную очередность платежей, шкала также предоставляет две опорные точки. Однако более широкие возможности для анализа открываются при использовании подхода ступенчатого покрытия и понятия добавленной стоимости.

При нормальной продолжающейся деятельности организация для возобновления операционного цикла должна, в первую очередь, восстановить запасы оборотных средств, то есть оплачивать счета поставщиков и покупателей. Выплаты персоналу, платежи по налогам и сборам, а также погашение задолженности по процентам и дивидендам осуществляются за счет произведенной добавленной стоимости. Недостаточная эффективность деятельности организации приводит к невозможности финансирования указанных расходов за счет собственных средств (генерируется недостаточный уровень добавленной стоимости), и отрицательный денежный поток по текущей деятельности компенсируется притоком от финансовой деятельности (увеличение заимствования) или от инвестиционной деятельности (ликвидация внеоборотных активов). На практике ряд коммерческих организаций для поддержания непрерывности текущей деятельности теми или иными способами нарушает установленную очередность платежей, то есть погашает в первую очередь обязательства перед поставщиками и подрядчиками (обычно все же после удовлетворения требований по уплате налогов и сборов). Тем не менее, в дальнейших рассуждениях мы будем считать, что организации придерживаются установленных законом требований.

Для оценки степени финансовой устойчивости предлагается сравнивать денежные поступления по текущей деятельности (средства, полученные от покупателей и заказчиков) с суммируемыми нарастающим итогом выплатами. Положительное значение чистого денежного потока от текущей деятельности соответствует удовлетворительной финансовой устойчивости, тогда как по мере недостаточности денежных средств для покрытия очередной ступени выплат фиксируется тот или иной уровень кризисного финансового состояния (табл. 3.2).

Шкала табл. 3.2 предполагает, что организация обладает достаточной финансовой устойчивостью только в том случае, если она способна за счет собственных средств сокращать сумму обязательств по займам и кредитам или как минимум не допускать ее роста. При этом руководство может принимать решения об увеличении заемного капитала исходя из соображений экономической эффективности. Как только хозяйствующий субъект пересекает границу, за которой он не в состоянии контролировать размер обязательств (то есть ему приходится привлекать новые кредиты и займы для погашения предшествующих), финансовая устойчивость нарушается. Тем не менее, у организации остаются резервы для улучшения финансового состояния за счет повышения доходов по основной деятельности, пока она в состоянии за счет собственных доходов финансировать проценты по вновь возникающим обязательствам. Если же компания выйдет и за эту границу, ее финансовое состояние можно считать кризисным. Глубина кризиса оценивается по возможности осуществления обязательных платежей (расчеты с персоналом и выплаты по налогам и сборам). Пока денежные поступления все еще покрывают обязательные платежи, компания продолжает деятельность за счет кредита поставщиков. Наличие просроченной задолженности по обязательным платежам (равно как и по расчетам с поставщиками при условии нелояльности последних) влечет за собой признание несостоятельности (банкротства) в судебном порядке.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Инвестиционно-строительные проекты предполагают инвестиции в создание (строительство) и последующую эксплуатацию объектов недвижимого имущества с целью получения доходов от владения и использования. В реализации данных проектов участвуют различные субъекты инвестиционной деятельности — инвесторы или участники долевого строительства, заказчики-застройщики, подрядчики и др. В современной строительной отрасли функции указанных субъектов полностью или частично могут объединять инвестиционно-строительные компании. Деятельность инвестиционно-строительных компаний вносит значительный вклад в формирование валового национального продукта Российской Федерации (п. 1.3), способствует формированию инфраструктуры всех видов экономической деятельности, создает большое количество рабочих мест. Использование современных методов подготовки и управления реализацией инвестиционно-строительных проектов невозможно без надлежащей информационной базы, предоставляемой системой бухгалтерского учета, и проведения комплексного экономического анализа на всех этапах проектного цикла. Субъекты инвестиционной деятельности заинтересованы в непрерывной оценке эффективности инвестиций в недвижимость, финансовой устойчивости инвестиционных проектов, оперативном контроле денежных выплат и поступлений. Внешние пользователи, такие как инвесторы и кредиторы, дополнительно нуждаются в достоверной и надежной информации о стоимости и эффективности использования объектов недвижимого имущества, предоставляемой им бухгалтерской отчетностью. Недостаточная разработанность ряда теоретических и организационно-методических положений по указанным направлениям в сочетании с их практической значимостью определили постановку целей и задач настоящего исследования.

Особенности деятельности инвестиционно-строительных компаний позволяют выделять их в отдельную группу коммерческих организаций как по организационным формам осуществления хозяйственной деятельности, так и специфическому совмещению функций в рамках инвестиционного процесса. Для целей настоящего исследования под инвестиционно-строительными компаниями понимаются организации реального сектора экономики, ведущие предпринимательскую деятельность в виде создания объектов капитальных вложений различного назначения и выступающие в ходе данного строительства в качестве заказчиков (заказчиков-застройщиков) и соинвесторов проектов. В ходе основной деятельности инвестиционно-строительных компаний осуществляются параллельные и последовательные проектные циклы строительства, реализации или эксплуатации объектов недвижимого имущества. Независимо от реализации проекта одной организацией, группой взаимосвязанных компаний или независимыми хозяйствующими субъектами в рамках договорных отношений построение системы комплексного экономического анализа реализации инвестиционно-строительных проектов должно учитывать структуру проектного цикла, включающую следующие этапы (п. 1.1):

- постановку целей и поиск вариантов инвестирования;

- предварительную качественную и экспертную оценку идеи проекта;

- количественную оценку и обоснование проекта, подготовку проектно-технической документации;

- инвестиционную и эксплуатационную фазы, которые могут частично совмещаться с предшествующим этапом.

На каждом этапе проектного цикла применяются соответствующие целям и задачам субъектов методы экономического анализа, от качественных оценок стратегической значимости до количественных дисконтных оценок эффективности инвестиций и анализа чувствительности к изменениям факторов внешней бизнес-среды. Текущая оценка на инвестиционной и эксплуатационной фазах использует методы сметного контроля и факторного анализа отклонений.

Отечественный бухгалтерский учет как информационная база анализа инвестиционно-строительных проектов в процессе своего реформирования приближается к системе Международных стандартов финансовой отчетности (МСФО). В частности, введенное в действие с 2009 г. Положение по бухгалтерскому учету ПБУ 2/2008 "Учет договоров строительного подряда" полностью соответствует в отношении критериев признания и требований к раскрытию информации Международному стандарту МСФО (IAS) 11 "Договоры на строительство". Практическая реализация требований указанных стандартов требует от аналитика учета особенностей формирования проектных денежных потоков (п. 2.2). В частности, при расчете денежного притока по методам п. 19Ь и п. 20 МСФО (IAS) 7 "Отчеты о движении денежных средств" из суммы выручки от продаж наряду с изменением дебиторской задолженности заказчиков должно исключаться изменение начисленной, но не предъявленной к оплате выручки. При расчете денежных оттоков строительства большое значение имеет учет расходов будущих периодов и резервов предвиденных расходов, относимых к конкретным этапам и объектам капитальных вложений.

До настоящего времени в отечественной системе регулирования бухгалтерского учета отсутствует аналог Международного стандарта МСФО (IAS) 40 "Инвестиционная недвижимость", что негативно влияет на информационную ценность данных бухгалтерского учета и отчетности инвестиционно-строительных компаний и других субъектов инвестиционной деятельности. Существующая учетная практика, основанная на нормах Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций 1993 г., отличается многообразием вариантов признания инвестиционной недвижимости заказчиками и застройщиками. Анализ критериев признания активов и доходов, установленных Принципами Международных стандартов финансовой отчетности, позволил обосновать выбор методов учета, обеспечивающий наибольшее возможное соответствие подходам МСФО и экономической сущности отношений инвесторов и застройщиков-заказчиков (п. 2.1). Рекомендуемый подход сводится к применению модели учета агентских услуг, при котором объект капитальных вложений, предназначенный для передачи инвесторам, у застройщика признается на счетах расчетов в качестве дебиторской задолженности. При передаче объекта инвесторам в учете застройщика счета расчетов закрываются за счет списания кредиторской задолженности перед инвесторами по полученным в счет компенсации расходов на строительство суммам. Общепринятый метод учета, при котором указанные суммы признаются средствами целевого финансирования, а объект строительства - вложениями во внеоборотные активы, противоречит Принципам МСФО и приводит к признанию в отчетности актива по стоимости, непропорциональной притоку будущих экономических выгод, классификация которого не отвечает экономическому содержанию операций.

Сравнительный анализ отечественных и международных стандартов применительно к деятельности инвесторов показал, что соблюдение требований Положения по бухгалтерскому учету ПБУ 6/01 "Учет основных средств" позволяет достичь практически полного соответствия допустимой альтернативной модели учета по себестоимости МСФО (IAS) 40. Для полного соответствия требованиям МСФО- (IAS) 40 компании-инвесторы должны дополнительно раскрывать в пояснениях к отчетности справедливую стоимость объектов недвижимости, признаваемых доходными вложениями в материальные ценности (п. 2.3). Реализация основной модели учета по справедливой стоимости МСФО (IAS) 40 затруднена отсутствием в российской системе нормативного регулирования бухгалтерского учета аналогов ряда принципиальных положений МСФО, в первую очередь касающихся оценки по справедливой стоимости.

Анализ денежных потоков инвестиционно-строительных компаний позволил сформулировать критерии финансовой устойчивости проекта и осуществляющей его организации, учитывающие допущение продолжающейся (непрерывной) деятельности. Оценка финансовой устойчивости при этом должна опираться на показатели денежных потоков, в отличие от традиционно используемых показателей, таких как коэффициенты ликвидности и финансовой устойчивости, неявно предполагающих прекращение деятельности (т.н. условную ликвидацию предприятия) на отчетную дату. Построенная модель оценки финансовой устойчивости использует данные формы № 4 бухгалтерской отчетности "Отчет о движении денежных средств" и предполагает 5 уровней устойчивости (п. 3.1):

1) высокая, когда денежные притоки по основной деятельности достаточны для сокращения величины обязательств по займам и кредитам;

2) достаточная, когда указанные денежные притоки достаточны лишь для погашения задолженности по процентам;

3) недостаточная, когда при несоблюдении указанных выше условий денежные притоки достаточны для оплаты счетов поставщиков и прочих расчетов по текущей деятельности;

4) кризисная, когда денежные притоки по текущей деятельности покрывают только обязательные выплаты по расчетам с персоналом, бюджетом и внебюджетными фондами;

5) критическая, когда организация нарушает требования законодательства в отношении указанных выше обязательных выплат.

Анализ финансовой устойчивости на основе денежных потоков дополняется расчетом фактических сроков погашения обязательств по данным бухгалтерского баланса и отчета о движении денежных средств, что позволяет проводить перспективную оценку платежеспособности субъекта.

В рамках совершенствования методики оценки эффективности инвестиционно-строительных проектов была предложена система показателей, учитывающая специфику проектного цикла и информационные потребности субъектов анализа (п. 3.2). Раскрытие информации о динамике расчетной стоимости объекта инвестирования параллельно с накопленными суммами инвестиционных затрат (с учетом начисления процентов) предоставляет инвесторам необходимую основу для принятия решений о целесообразности выхода из проекта, а кредиторам, включая кредитные организации - данные о реальной стоимости обеспечения обязательств. При этом расчетная стоимость объектов может определяться как на основании прогнозируемых денежных притоков от их предполагаемого использования, так и путем корректировки оценок рыночной стоимости, сделанных на дату завершения строительства.

Практическое применение описанных выше подходов к раскрытию информации в бухгалтерской отчетности инвесторов и оценке эффективности инвестиций невозможно без оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости. На основе анализа положений МСФО (IAS) 40 были разработаны и апробированы рекомендации по расчету справедливой стоимости в российских условиях, в том числе на малоактивных рынках (п. 3.3), позволяющие выполнить все требования МСФО. Полученные оценки справедливой стоимости могут использоваться для проведения факторного анализа предлагаемого показателя доходности инвестиций в недвижимость с выделением влияния факторов рыночной стоимости и доходности использования.

Мы надеемся, что практическое применение описанных выше предложений будет способствовать совершенствованию анализа реализации инвестиционно-строительных проектов, повышению обоснованности и качества экономических решений, принимаемых субъектами инвестиционной деятельности, а также росту инвестиционной привлекательности строительной отрасли за счет повышения прозрачности и достоверности раскрытия информации.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Маренкова, Алина Юрьевна, 2010 год

1. Законодательные нормативные акты

2. Налоговый кодекс Российской Федерации: часть первая: федер. закон от3107.1998 г. № 146-ФЗ // СПС "Консультант Плюс".

3. Налоговый кодекс Российской Федерации: часть вторая: федер. закон, от 05.08.2000 г. № 117-ФЗ // СПС "Консультант Плюс".

4. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая: федер. закон от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // СПС "Консультант Плюс".

5. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть вторая: федер. закон от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ // СПС "Консультант Плюс".

6. Градостроительный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ // СПС "Консультант Плюс".

7. Земельный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 25.10.2001 г. № 136-Ф3 // СПС "Консультант Плюс".

8. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений: федер. закон от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ // СПС "Консультант Плюс".

9. Об иностранных инвестициях в Российской Федерации: федер. закон от0907.1999 г. № 160-ФЗ // СПС "Консультант Плюс".

10. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федер. закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ // СПС "Консультант Плюс".

11. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07Л 997 г. № 122-ФЗ // СПС "Консультант Плюс".

12. Об архитектурной деятельности в Российской Федерации: федер. закон от 17.11.1995 г: № 169-ФЗ // СПС "Консультант Плюс".

13. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федер. закон от 29.07.1998 г. № 135-Ф3 // СПС "Консультант Плюс".

14. О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика: пост. Правительства РФ от 21.04.2006 г. №233 // СПС "Консультант Плюс".

15. Об утверждении Правил проведения арбитражным управляющим финансового анализа: пост. Правительства РФ от 25.06.2003 г. № 367 // СПС "Консультант Плюс".

16. Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО № 2): приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 255 // СПС "Консультант Плюс".

17. Об утверждении положений по бухгалтерскому учету: приказ Минфина РФ от 06.10.2008 г. № 106н // СПС "Консультант Плюс".

18. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет договоров строительного подряда" ПБУ 2/2008: приказ Минфина РФ от 24.10.2008 г. № 116н // СПС "Консультант Плюс".

19. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Бухгалтерская отчетность организации" ПБУ 4/99: приказ Минфина РФ от 06.07.1999 г. № 43н // СПС "Консультант Плюс".

20. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01: приказ Минфина РФ от 30.03.2001 г. № 26н // СПС "Консультант Плюс".

21. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Условные факты хозяйственной деятельности" ПБУ 8/01: приказ Минфина РФ от 28.11.2001 № 96н // СПС "Консультант Плюс".

22. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99: приказ Минфина РФ от 06.05.1999 г. № 32н // СПС "Консультант Плюс".

23. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99: приказ Минфина РФ от 06.05.1999 г. № ЗЗн // СПС "Консультант Плюс".

24. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет расходов по займам и кредитам" ПБУ 15/2008: приказ Минфина РФ от 06.10.2008 г. № 107н // СПС "Консультант Плюс".

25. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету Информация об участии в совместной деятельности ПБУ 20/03: приказ Минфина РФ от 24.11.2003 г. № 105н // СПС "Консультант Плюс".

26. Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств: приказ Минфина РФ от 13.10.2003 г. №91н // СПС "Консультант Плюс".

27. Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету материально-производственных запасов: приказ Минфина РФ от 28.12.2001 г. № 119н // СПС "Консультант Плюс".

28. Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций: письмом Минфина РФ от 30.12.1993 г. № 160 // СПС "Консультант Плюс".

29. О формах бухгалтерской отчетности организаций: приказ Минфина РФ от 22.07.2003 г. № 67н // СПС "Консультант Плюс".

30. Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению: приказ Минфина РФ от 31.10.2000 г. № 94н // СПС "Консультант Плюс".

31. Об утверждении Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации: приказ Минфина РФ от 29.07.1998 г. № 34н // СПС "Консультант Плюс".

32. Об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга: приказ Минфина РФ от 17.02.1997 г. № 15 // СПС "Консультант Плюс".

33. Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации: Постановление Госстроя РФ от 05.03.2004 г. № 15/1 // СПС "Консультант Плюс".

34. Об утверждении Методических указаний по определению величины накладных расходов в строительстве: Постановление Госстроя РФ от 12.01.2004 г. № 6 // СПС "Консультант Плюс".

35. Об утверждении Методических указаний по определению величины сметной прибыли в строительстве: Постановление Госстроя РФ от 28.02.2001 г. № 15 // СПС "Консультант Плюс".

36. Об утверждении Положения о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре: Постановление Госстроя СССР от 02.02.1988 г. № 16 // СПС "Консультант Плюс".

37. Общероссийский классификатор видов экономической деятельности ОК 029-2001 (КДЕС Ред. 1): утв. Постановлением Госстандарта РФ от 06.11.2001 г. № 454-ст // СПС "Консультант Плюс".

38. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов: утв. приказами Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госстроем РФ 21.06.1999 г. № ВК 477 // СПС "Консультант Плюс".

39. Об утверждении Инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика: приказ ФСФР РФ от 30.11.2006 г. № 06-137/пз-н // СПС "Консультант Плюс".

40. Об одобрении Концепции развития бухгалтерского учета и отчетности в Российской Федерации на среднесрочную перспективу: приказ Минфина РФ от 01.07.2004 г. № 180 // СПС "Консультант Плюс".

41. О составлении и представлении финансовой отчетности кредитными организациями: указание ЦБ РФ от 25.12.2003 г. № 1363-У // СПС "Консультант Плюс".

42. Методические рекомендации "О порядке составления и представления кредитными организациями финансовой отчетности": письмо ЦБ РФ от 16.02.2009 г. № 24-Т // СПС "Консультант Плюс".

43. Типовые методические рекомендации по планированию и учету себестоимости строительных работ: приказ Минстроя РФ 04.12.1995 г. № БЕ-11-260/7 // СПС "Консультант Плюс".

44. Монографии, учебно-методические издания

45. Абрамов С.И. Организация инвестиционно-строительной деятельности / С.И. Абрамов. М.: Центр экономики и маркетинга, 1999. - 236 с.

46. Баканов М.И. Теория экономического анализа: учебник для студ. вузов / М.И. Баканов, М.В. Мельник, А.Д. Шеремет; под ред. М.И. Баканова. -Изд. 5-е, доп. и перераб. М.: Финансы и статистика, 2005. - 534 с.

47. Балансоведение: учебное пособие для студентов / под ред. Н.А. Бреслав-цевой. Ростов н/Д: Феникс, 2004. - 475 с.