Структурные альтернативы спецификации прав собственности на землю тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.01, кандидат экономических наук Поминова, Ирина Сергеевна

• Поминова, Ирина Сергеевна
• кандидат экономических наук
• 2013

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Поминова, Ирина Сергеевна

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. Регистрация как институт спецификации прав собственности

§ 1.1. Трактовка прав собственности в НИЭТ

§§ 1.1.1. Значение и содержание прав собственности в НИЭТ

§§ 1.1.2. Отличительные особенности институциональной трактовки прав собственности

§ 1.2. Выделение структурных альтернатив спецификации

§§ 1.2.1. Подходы к спецификации прав собственности

§§ 1.2.2. Роль фактического владения в формировании неформальных прав

собственности

§§ 1.2.3. Юридический взгляд на спецификацию

§§ 1.2.4. Пространство выбора способа спецификации

§ 1.3. Формирование спроса на регистрацию прав собственности

§§ 1.3.1. Определение и функции института регистрации прав

собственности

§§ 1.3.2. Выбор между неформальной спецификацией и регистрацией

§§ 1.3.3. Детерминанты индивидуального спроса на регистрацию

ГЛАВА 2. Сравнительный анализ систем регистрации

§ 2.1. Классификация европейских систем регистрации

§§ 2.1.1. Возникновение систем регистрации в Европе

§§ 2.1.2. Эволюция европейского института регистрации

§§2.1.3. Уточнение классификации систем регистрации в НИЭТ

§ 2.2. Три контекста анализа систем регистрации

§§ 2.2.1. Технический контекст анализа

§§ 2.2.2. Технико-юридический контекст анализа

§§ 2.2.3. Институциональный контекст анализа

§ 2.3. Количественная оценка европейских систем регистрации

§§ 2.3.1. Оценка в рамках трех контекстов анализа

§§ 2.3.2. Оценка Всемирного банка

ГЛАВА 3. Институциональный выбор системы регистрации прав собственности в России

§ 3.1. Становление института государственной регистрации прав

собственности в РФ

§§3.1.1. Краткий обзор хода земельной реформы в современной России

§§ 3.1.2. Этапы формирования системы регистрации

§§3.1.3. Характеристика внедрения системы регистрации в России как институционального изменения

§ 3.2. Детерминанты спроса на регистрацию в России

§§3.2.1. Структура российских земель по формам собственности

§§ 3.2.2. Описание данных и формулирование гипотез

§§ 3.2.3. Эконометрическое оценивание и интерпретация результатов

§ 3.3. Оценка российской системы регистрации

§§3.3.1. Технический контекст анализа

§§ 3.3.2. Техническо-юридический контекст анализа

§§ 3.3.2. Институциональный контекст анализа

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1. Классификация западных систем права

Приложение 2. Сопоставление перечней прав собственности в НИЭТ с

классической триадой континентального права

Приложение 3. Момент перехода права собственности в системах с

конструктивным и декларативным эффектом

Приложение 4. Характеристика подходов к оценке издержек регистрации

Приложение 5. «Защита прав собственности» Фонда «Наследие»

Приложение 6. Лучшие системы регистрации прав собственности на

недвижимость по версии Всемирного банка, 2012 г

Приложение 7. Доля приватизированных земель в общей площади субъекта

Российской Федерации

Приложение 8. Распределение усредненного количества КПЗУ на гектар сельскохозяйственных земель в государственной собственности в разрезе

субъектов Федерации

Приложение 9. Определение, источники, описательная статистика и

корреляционная матрица переменных

Приложение 10. Результаты эконометрического оценивания моделей

Приложение 11. Продолжительность и стоимость передачи прав

собственности на недвижимость по городам России, 2009 г. и 2012 г

Приложение 12. Динамика уровня защиты прав собственности и продолжительности и стоимости регистрации, 2005-2012 гг

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Структурные альтернативы спецификации прав собственности на землю»

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Четко специфицированные и защищенные права собственности закладывают основу экономического развития и социальной стабильности. Создание режима исключительности использования объекта имеет место и в отношении частной, и в отношении коллективной, и в отношении государственной собственности, поэтому вопросы спецификации сохраняют значение в рамках любой хозяйственной системы, хотя их роль максимальна в рыночной экономике. Но спецификация и защита прав собственности связаны со значительными издержками. Чем выше эти издержки и чем менее ликвидны ресурсы, тем более ощутимый и длительный эффект оказывает структура прав собственности на производство, распределение и обмен. Земля, в силу таких ее характеристик как недвижимость и долговечность, представляет собой наименее ликвидный ресурс, что, в сочетании с трактовкой земли как национального богатства, обуславливает важность исследования спецификации земельной собственности.

Механизмы возникновения и, особенно, способы закрепления прав собственности до 1990-х гг. вызывали довольно ограниченный интерес среди представителей экономического мейнстрима1, но с активизацией реформ по данному направлению ситуация стала меняться. Тем не менее, теоретические исследования в области спецификации сохраняют узкую направленность и подчеркивают отдельные ее аспекты.

В практическом плане в 1990-2000-х гг. реформы по формализации прав собственности затронули более 100 стран мира и потребовали миллиардных инвестиций.2 Коснулись они и России: акцент в ходе российской земельной реформы стал смещаться от перераспределительных процессов (приватизации начала 1990-х гг.) к формализации (формированию национальной системы регистрации прав собственности начала 2000-х гг.). Продолжающиеся изменения в организации системы регистрации свидетельствуют о том, что

1 Lueck D., Miceli T.J. Property Law. In: A.M. Polinsky, S. Steven (eds.), Handbook of Law and Economics. -Elsevier, 2007. P. 186-187.

2 Land Administration in the Developing World.

поиск оптимальной для российских условий альтернативы продолжается. В частности, в декабре 2012 г. Правительство РФ официально утвердило «дорожную карту» по оптимизации процедур регистрации недвижимости.3

Таким образом, исследование проблем спецификации прав собственности как фактора, воздействующего на эффективность использования земельных ресурсов, является актуальным, имеющим как теоретическое, так и прикладное значение, в том числе в российских условиях.

Степень разработанности проблемы. Возможность анализа спецификации прав собственности в рамках экономического мейнстрима появилась благодаря развитию новой институциональной экономической теории (НИЭТ). Институциональная трактовка прав собственности начала складываться в 1960-70-е гг. в работах Р. Коуза, Г. Калабрези, Д. Меламеда, Р. Познера, которые опирались на англо-американскую правовую традицию (У. Хохфельд, У. Блэкстон, А. Оноре, Л. Беккер). Возникновение и эволюция прав собственности стали предметом анализа Г. Демсеца, Д. Норта, Дж. Умбека, Т. Андерсона и П. Хилла, Дж. Филда, Дж. Льюека. Можно отметить, что взгляд на проблему возникновения прав собственности в НИЭТ формировался под влиянием философии Нового времени (прежде всего, Дж. Локка и Т. Гоббса). Основы теоретико-игрового моделирования возникновения прав собственности заложены в работах Р. Сагдена, Дж.М. Смита и Дж. Хиршляйфера. Вопросы спецификации в свете возникновения прав собственности были поставлены в работах С. Пейовича и Э. Фуруботна 1970-80-х гг., а различие в существующих взглядах на спецификацию в НИЭТ можно проиллюстрировать на примере трактовок Й. Барцеля и Д. Бромли. Значение формализации прав собственности (как перехода от неформальной спецификации к формальной) было выведено на первый план благодаря исследованиям Э. деСото в 1990-2000-х гг. Условия выбора между формальными и неформальными правами собственности

3 Здесь и далее подразумевается «единый объект недвижимости» в соответствии с принципом superficies solo cedit о неделимости земельного участка и расположенных на нем строительных сооружений, который реализован в большинстве развитых стран мира.

рассмотрены в трудах JI. Алстона, Э. Харриса, Б. Мюллера, Г. Лейбекэпа, Р. Шнайдера, Э. Остром. Моделирование спроса на формальные права собственности, а также выявление сравнительной эффективности альтернативных систем регистрации представлено у Т. Мичели, С. Сирманса, Дж. Кайи, Д. Турнбулла, М. Бейкера, Б. Аруньяды, Н. Гарупы. Основы земельного права и обзор формирования западных систем регистрации изложены у Р. Симпсона.

Практическим аспектам внедрения, реализации и оценке реформ по регистрации прав собственности уделяют большое внимание международные и национальные организации: Всемирный банк (например, исследования X. де Леглезии, Г. Федера, Т. Ончана, И. Лаванденца, Д. Саньяка, Д. Адлингтона), Европейская экономическая комиссия ООН (ЕЭК ООН), Продовольственная и сельскохозяйственная организации ООН, Австралийское агентство по международному развитию (AusAID), Международная федерация геодезистов (FIG). Эксперты Всемирного банка также разработали подход к сравнительной оценке систем регистрации (С. Дьянков), который подверг критике Б. Аруньяда. Специалисты FIG, в свою очередь, сформулировали концепцию управления земельными ресурсами, в которой регистрация является одним из ключевых элементов (П. Дейл, Дж. МакЛоглин, Г. Ларссон, Д. Штедлер, С. Энемарк, Я. Уильямсон, Я. Зевенберген).

В российской традиции институциональный анализ прав собственности в преломлении к вопросам спецификации и защиты связан с именами В.Л. Тамбовцева, А.Е. Шаститко, Е.А. Мишиной, Р.И. Капелюшникова, К.И. Сонина, С.М. Гуриева, Л.И. Полищука, А.Б. Рунова. В исследованиях регистрации прав собственности на землю в России продолжает доминировать юридический подход (см. работы Л.А. Кассо, В.П. Грибанова, К.И. Скловского, Д.И. Мейера, М.И. Брагинского, В.А. Алексеева, В.В. Михольской, А.Л. Ильченко). Вместе с тем, в последние годы появляются отдельные работы институциональной направленности, например, Н.И. Шагайды, O.A. Лыковой.

Объект исследования. В качестве объекта исследования выступают права собственности на землю в трактовке НИЭТ.

Предмет исследования. Предметом исследования являются структурные альтернативы спецификации прав собственности на землю.

Цель и задачи исследования. Цель работы заключается в разработке подхода к выделению и сравнению структурных альтернатив спецификации и его применению к анализу спроса и предложения формальных прав собственности на землю в рамках единой «системы координат» для оценки прогресса в создании национальных систем регистрации. Для достижения поставленной цели сформулированы следующие задачи:

1) выделить структурные альтернативы спецификации прав собственности на землю и предложить критерии для формирования пространства выбора способа спецификации;

2) дать характеристику института формальной спецификации прав собственности на землю и обобщить условия выбора в ее пользу (условия формирование спроса на формальную спецификацию);

3) уточнить классификацию систем регистрации, разработать подход к их оценке и провести количественную оценку сравнительных выгод и издержек;

4) проверить наличие спроса на формальную спецификацию прав собственности на землю в России и исследовать его детерминанты;

5) применить подход к оценке систем регистрации к анализу российской системы и предложить рекомендации по ее совершенствованию. Теоретическая и методологическая основа исследования.

Исследование реализовано в рамках НИЭТ с применением таких методов как анализ дискретных институциональных альтернатив, сопоставление выгод и издержек, эконометрическое моделирование.

Относительно методов научного познания можно указать, что данная работа опирается на метод дедукции. Он определяет структуру работы: от общего контекста рассмотрения прав собственности в рамках НИЭТ до

формирования частных рекомендаций по совершенствованию системы регистрации недвижимости в России. Широко использован сравнительный анализ - для сравнения альтернативных способов спецификации прав собственности на землю. В отдельных частях работы находят применение такие методы как исторический анализ (исследование эволюции европейского института регистрации и формирования российской системы) и аналогия (выявление детерминант спроса на регистрацию).

Нормативная и эмпирическая база исследования. Нормативная база исследования представлена российским законодательством, прежде всего, Конституцией РФ; Гражданским кодексом (ГК РФ); Земельным кодексом (ЗКРФ); федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Федеральной целевой программой на 2006-2011 гг., направленной на внедрение кадастра недвижимости; Концепцией создания единой федеральной системы государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости; административными регламентами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра).

Для классификации и сравнения систем регистрации, а также для оценки спроса на регистрацию прав собственности в России в работе использованы эмпирические данные:

- Проекта «Кадастровая матрица: международное сравнение кадастровых систем» (Cadastral Template), «Обзоров систем управления землями в Европе и Северной Америке» ЕЭК ООН; Проекта Всемирного Банка «Ведение бизнеса» (Döing Business - DB), статистического приложения к исследованию Центра Европейского права и политики Университета г. Бремен (Zentrum fur Europaische Rechtspolitik der Universität Bremen -ZERP), частной международной базы данных о недвижимости «Всемирный гид по недвижимости» (Global Property Guide - GPG), сборника «Руководящие принципы партнерства государственного и частного секторов в области управления земельными ресурсами»

ЕЭК ООН, Индекса экономической свободы «Фонда наследие» (Heritage Foundation);

- Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии;

- Российской службы государственной статистики (Росстата); Всероссийской переписи населения 2002 г. (Переписи);

- Докладов о качестве оказания государственной услуги по регистрации прав собственности в России: Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ (РАНХиГС); Института социальных исследований (ИСИ).

Основные положения исследования, их новизна. По итогам исследования был получен ряд результатов, обладающих признаками научной новизны, основные из которых представлены ниже:

1) Определено пространство выбора базовых структурных альтернатив спецификации абсолютных прав собственности на материальные объекты: фактическое владение и регистрация. Оно задано двумя критериями: ценностью объекта (следуя логике экономической теории) и типом объекта (следуя юридической логике). Показано, что выбор между формальной спецификацией (регистрацией) и неформальной спецификацией (фактическим владением) возможен только в отношении недвижимого имущества, так как в отношении движимого имущества данные альтернативы совпадают.

2) Регистрация прав собственности на недвижимость охарактеризована как формальный институт по спецификации прав собственности, направленный на защиту индивидуальных прав экономических агентов. Обобщены теоретические модели формирования спроса на регистрацию: он представлен как спрос на государственную защиту и детерминирован ценностью объекта, субъективными характеристиками субъектов и объективными условиями регистрации.

3) Уточнена классификация систем регистрации в НИЭТ на актовые (регистрация сделок) и титульные (регистрация прав) с учетом содержательных принципов, лежащих в их основе. Предложен подход к сравнительной оценке систем регистрации, предполагающий выделение трех контекстов анализа: технического, технико-юридического и институционального. Проведена количественная оценка актовых и титульных систем регистрации в рамках трех контекстов, которая позволила поставить вопрос о предпочтительности титульной системы (в терминах частных издержек).

4) Впервые реализовано эконометрическое исследование формирования спроса на формальную спецификацию прав собственности в России, которое свидетельствует о том, что он формируется в соответствии с «теоретическими» детерминантами: ценностью земель, плотностью населения (уровнем конкуренции), уровнем доходов населения и уровнем образования, расстоянием до центра регистрации и до столицы.

5) Раскрыта эволюция формирования института регистрации в современной России в общем контексте земельной реформы. Выявлены акцент на узком контексте регистрации (как публичной услуге) при реформировании российской системы и недооценка влияния уровня защищенности прав собственности. Сформулированы рекомендации по улучшению системы регистрации недвижимости в России. Теоретическая и практическая значимость. Теоретическая значимость

работы заключается в разработке подхода, который может способствовать интеграции и обобщению отдельных направлений исследований в области спецификации прав собственности на землю.

Основные результаты были использованы в рамках преподавания спецкурса для магистров Экономического факультета МГУ «Влияние прав собственности на развитие регионов» в 2009-2011 гг.

Практическая значимость работы состоит в расширении возможностей сравнения и оценки национальных систем регистрации на этапах разработки,

внедрения и реализации реформ по формализации, а также при проведении международных сопоставлений для предложения «лучших» практик. Так, отдельные наработки использовались при подготовке материалов НИР «Исследование и анализ внедрения административных регламентов исполнения государственных функций и предоставления государственных услуг» в 20082009 гг. Вклад отмечен в публикации по итогам НИР «Всероссийский мониторинг внедрения административных регламентов».4

Соответствие диссертации паспорту специальности. Диссертационное исследование выполнено в соответствии с паспортом специальности ВАК РФ 08.00.01 «Экономическая теория» по следующим пунктам:

1.1. Политическая экономия: структура и закономерности развития экономических отношений; формирование экономической политики (стратегии) государства.

1.4. Институциональная и эволюционная экономическая теория: теория прав собственности; теория транзакционных издержек; социально-экономические альтернативы.

Апробация работы. Основные положения диссертационного исследования прошли апробацию в рамках конференции «Инновационное развитие экономики России: роль университетов» (Москва, 2010 г.).

Теоретические и практические результаты представлены в 4 печатных работах, в том числе в двух изданиях, входящих в список ВАК. Общий объем публикаций составляет 3,0 п.л. (из них авторских - 2,3 п.л.).

В изданиях, рекомендованных ВАК:

1) Регистрация как институт спецификации прав собственности на

недвижимость // Экономическая наука современной России. 2009. № 3. С. 65-76- 1,0 п.л.

4 Всероссийский мониторинг внедрения административных регламентов / Отв. ред. А. В. Клименко. — М.: ГУ-ВШЭ, 2009.

2) Тутов Л.А., Гаврина Е.Г., Поминова И.С. Вторая международная конференция «Инновационное развитие экономики России: ресурсное обеспечение» // Вестник МГУ. 2009. № 5. С. 95-107 - 1,0/0,3 п.л (в соавт.)

В прочих изданиях:

3) Уровень образования как детерминанта спроса на регистрацию прав на недвижимость // Инновационное развитие экономики России: роль университетов. Сборник статей по материалам Третьей Международной научной конференции. Том 1. - М.: Офис 2000, 2010. С. 266-271 - 0,3 п.л.

4) Институциональный подход к анализу регистрации прав собственности на землю / Новые институционалисты / Под ред. Е. Кудряшовой - М.: МАКС Пресс, 2011. С. 183-196 -0,7 п.л.

Заключение диссертации по теме «Экономическая теория», Поминова, Ирина Сергеевна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Реализованное исследование структурных альтернатив спецификации прав собственности на землю позволило обозначить пространство выбора способа спецификации, определить условия выбора в пользу формальной спецификации и провести сравнительный анализ систем регистрации (которая была охарактеризована как институт формальной спецификации).

Исследование было проведено в традиции НИЭТ, что потребовало обращения к институциональной трактовке прав собственности. Сформировавшись под влиянием как юридического, так и экономического подхода, она имеет ряд особенностей: максимально широкий охват (включающий как материальные, так и нематериальные объекты); допущение расщепления права собственности; учет неформальных прав собственности наравне с формальными; акцент на возможности создавать богатство. Также НИЭТ различает абсолютные права собственности, действие которых распространяется на всех лиц, и относительные, действие которых ограничено сторонами контракта.

Представляя спецификацию как способ, которым индивид или индивиды сигнализируют обществу о возникновении, приобретении или переходе права собственности, НИЭТ предлагает две точки зрения на роль фактического владения в процессе спецификации абсолютных прав собственности. Первая, о воплощенная в подходе И. Барцеля, состоит в том, что фактическое владение является достаточным условием спецификации. Вторая, представленная у Д. Бромли, предполагает, что для спецификации требуются материальные свидетельства. Для уточнения институционального подхода к спецификации неформальная и формальная спецификация были рассмотрены отдельно. В отношении неформальной спецификации с опорой на философские теории Нового времени о возникновении прав собственности в «естественном состоянии» общества (Дж. Локка, Т. Гоббса, Д. Юма) и на теоретико-игровое моделирование «биологических» механизмов разрешения территориальных споров (Дж.М. Смита, Р. Сагдена) было продемонстрировано, что фактическое владение может служить достаточно четким сигналом неформальных прав собственности. В отношении формальной спецификации с опорой на юридический подход, определена связь между спецификацией через фактическое владение и движимым имуществом и между спецификацией путем внесения данных в реестры и недвижимым имуществом. Таким образом, в качестве базовых структурных альтернатив спецификации абсолютных прав собственности на материальные объекты в работе приняты: внесение данных в реестры и фактическое владение.

Пространство выбора способа спецификации было построено на базе двух критериев - ценности объекта (как это следует из логики экономической теории) и типа объекта (как это следует из логики юридического подхода). Оно иллюстрирует следующие важные моменты: режим исключительности будет иметь место только в отношении ценных (конкурентных) объектов, права на которые можно зафиксировать; выбор между альтернативами возможен только в случае недвижимого имущества, так как в случае движимого они совпадают; значительная часть объектов движимого имущества в процессе производства следует судьбе недвижимого, а после, становясь товаром, переходит в режим движимого; спецификация абсолютных прав собственности является предпосылкой для спецификации относительных прав собственности, которая происходит посредством контрактов.

В работе внимание было сосредоточено на формальных альтернативах спецификации прав собственности на землю - регистрации. Регистрация была определена как институт формальной спецификации прав собственности, направленный на защиту индивидуальных прав экономических агентов. Последнее подчеркивает ее отличие от близкого, но не тождественного ей понятия земельного кадастра, который исторически был направлен на поддержку налогообложения. Процесс регистрации в общем случае состоит из трех этапов: установление содержания права собственности и обременений; определение границ земельного участка (связь современных реестров прав собственности с кадастрами) и документирование.

К основным функциям института регистрации была отнесена защита, так как посредством спецификации определяются механизмы защиты и гарант прав собственности (для формальной спецификации - государство), и формирование легального земельного рынка, так как спецификация способствуют снижению неопределенности внешней среды и расширению поля для обменов. Земельные участки «входят» в правовое поле посредством первичной регистрации (внесения данных в реестр), и сохраняют свой легальный статус в процессе обмена посредством перерегистрации (обновления данных в реестре).

Эффективная система государственной регистрации характеризуется полной, актуальной и достоверной информацией, что зависит от ее востребованности в среде экономических агентов. Спрос на регистрацию был представлен к работе как спрос на государственную защиту прав собственности. Обобщение результатов теоретических моделей в НИЭТ (Л. Алстона, Э. Харриса, Б. Мюллера, Т. Мичели, С. Сирманса, Дж. Кайи) позволило выделить три группы детерминант спроса на регистрацию: факторы, определяющие уровень конкуренции за ресурс; объективные издержки регистрации (расстояние до центра регистрации, время рассмотрения документов); субъективные издержки регистрации, заданные индивидуальными характеристиками экономических агентов (уровень образования, уровень доходов).

Для сравнительного анализа систем регистрации был предложен авторский подход, предполагающий выделение трех контекстов, что расширяет возможности проведения сравнения относительно существующих подходов, прежде всего, подхода Всемирного банка.

На стороне предложения НИЭТ различает две альтернативные системы регистрации в зависимости от ее объекта: регистрация сделок соответствует актовой системе, а регистрация прав собственности — титульной системе. В содержательном плане это формальное разделение соотнесено с действием принципа добросовестности приобретателя, который присутствует в титульной системе и отсутствует в актовой. Он подразумевает, что в случае возникновения земельного спора, система отдаст приоритет текущему (зарегистрированному) собственнику. Вместе с тем, в эмпирических исследованиях однозначное определение класса национальной системы по формальному признаку в ряде случаев затруднительно, что потребовало уточнения. С учетом уточнения для последующей оценки было выделено четыре класса систем регистрации: «классическая» регистрация титулов, «постсоциалистическая» регистрация титулов, регистрация актов, переходная система регистрации «от акта к титулу». Объектом сравнительного анализа в работе стали европейские системы регистрации как наиболее развитые и стабильные. При этом была проведена параллель между европейскими системами права и регистрации (титульная система характерна для стран с германским и скандинавским правом, а актовая - для стран с романским континентальным правом и англо-американским правом) и подчеркнута тенденция к выбору титульных систем.

К оценке систем регистрации был предложен подход, включающий три контекста анализа: технический, технико-юридический и институциональный. В узком техническом контексте регистрация понимается как публичная услуга, находящаяся в ведении государственных служащих. Считая фиксированные издержки европейских систем регистрации сопоставимыми и принимая в расчет их стремление к самоокупаемости, сравнение опиралось на переменные издержки, то есть частные издержки экономических агентов.

В техническом контексте издержки были сведены к уплате государственной пошлины и времени прохождения процедур, а рекомендации по улучшению системы - к административной реформе. Количественная оценка показала, что при стоимости регистрации, не превышающей 1% от стоимости регистрируемого имущества, время, затрачиваемое на регистрацию, выше в актовых системах.

В технико-юридическом контексте акцент был сделан на характеристиках системы регистрации, определяющих уровень гарантий системы и механизмы защиты. Титульная регистрация, предоставляя гарантии чистоты титула, в большей степени способствует снижению уровня неопределенности внешней среды и, соответственно, риска утери права собственности. В теории допускается индивидуальный выбор между альтернативными системами; при этом титульная система оказывается предпочтительнее для более ценных земель, а актовая - для менее ценных. На практике выбор системы регистрации закрепляется на государственном уровне.

Обращение к европейскому опыту выявило предпочтение титульных систем: в большинстве стран действует принцип добросовестности приобретателя. Также для Европы характерен достаточно высокий уровень защиты прав собственности: в «титульных» странах (за исключением постсоциалистических) он несколько выше, чем в «актовых».

Широкий институциональный контекст анализа направлен на более полный учет издержек систем регистрации, включая все ее этапы (а не только документирование, как в техническом контексте) и допуская привлечение специалистов частного сектора: риелторов, нотариусов и юристов, а в ряде случаев, геодезистов и страховых компаний.

В Европе в области регистрации получило распространение государственно-частное партнерство (ГЧП), причем уровень регулирования профессиональной деятельности может быть поставлен в зависимость от класса системы регистрации: в актовой системе он выше, что можно трактовать как попытку «компенсировать» более низкие гарантии чистоты титула.

Количественная оценка вновь выявила более высокий уровень издержек для актовой системы, особенно с учетом налогов.

НИЭТ исходит из того, что уровень гарантий в титульной системе выше, чем актовой, но издержки в актовой системе ниже, чем в титульной, что и позволяет рассматривать их как альтернативы. Количественная оценка европейских систем регистрации выявила, что в терминах частных издержек и выгод титульные системы регистрации предпочтительнее, чем актовые, что приводит к вопросу о том, является ли актовая система альтернативой титульной или этапом эволюции на пути к ней?

В работе было отведено место рассмотрению подхода к оценке систем регистрации Всемирного банка как наиболее востребованного и авторитетного. На основе рейтингов международной организации вырабатываются рекомендации для реформирования систем регистрации в мире, и они используются для отслеживания прогресса в ходе этих реформ. Учитывая современное значение оценок регистрации Всемирного банка, важно не только использовать их преимущества, такие как широта охвата, регулярность, сопоставимость, но и принимать в расчет ограничения. К ограничениям подхода Всемирного банка были отнесены: акцент на стороне издержек при нивелировании различий на стороне выгод; учет только обязательных процедур регистрации, приводящий к занижению оценок; универсальный характер рекомендаций, сводящий их к узкому контексту. При этом данные Всемирного банка также говорят о том, что частные издержки регистрации в европейских странах с титульными системами ниже, чем в странах с актовыми системами.

В рамках предложенного в работе подхода было рассмотрено становление института регистрации прав собственности на недвижимость в

России. Для определения детерминант спроса на регистрацию было проведено эконометрическое исследование, впервые с использованием российских данных.

Параметры российской системы были оценены в рамках трех контекстов анализа и сопоставлены с показателями других стран. В результате были

161 предложены рекомендации по совершенствованию российской системы регистрации.

На этапе становления легального земельного рынка, который имеет место в России, на первый план выходит первичная регистрация. Теоретической основой проведенного для России эконометрического исследования стали рассмотренные в работе модели формирования спроса на регистрацию прав собственности на землю. Исследование опиралось на панельные данные и включало использование ряда моделей. Эконометрическая проверка не опровергла выдвинутые гипотезы и показала, что плотность населения положительно влияет на спрос (как в целом по региону, так и только в сельской местности); положительно также влияние количества муниципальных образований; увеличение среднедушевого дохода и доли лиц с высшим образованием ведут к спросу на регистрацию, а расстояние до Москвы его уменьшает. Хотя последнее, учитывая размеры страны, следует трактовать как показатель неравномерного развития регионов, а не как альтернативное измерение трансакционных издержек регистрации. Выявленные зависимости свидетельствуют о том, что на спрос на первичную регистрацию в Россию воздействуют факторы, характерные для формирующегося спроса

Определив наличие спроса на формальную спецификацию и его детерминанты, анализ был обращен к стороне предложения - российской системе регистрации. Формирование системы регистрации в России происходило в рамках, заданных ходом земельной реформы, и заняло несколько этапов. Первый этап - этап возникновения растянулся на 19901998 гг. и привел к принятию федерального закона о государственной регистрации недвижимости. На втором этапе 1998-2004 гг. продолжилось принятие системообразующих законов и возникли ключевые реестры. Третий этап 2004-2009 гг. был тесно связан с реализацией в России административной реформы и повышением качества оказания государственной услуги по регистрации. Современный этап 2009-2014 гг. направлен на дальнейшую

162 оптимизацию оказания услуг по регистрации и реорганизацию системы управления (объединение структур в рамках Росреестра).

К ключевым факторам, оказавшим влияние на российскую систему регистрации, отнесены: сохранение деления земель на категории, долевое распределение земель, параллельная приватизация земель и объектов недвижимости, неравномерность в ходе реформ в региональном разрезе и неопределенность со сроками. Эти факторы обозначили ряд трудностей на пути первичной регистрации, которые разрешены не до конца.

Российский институт регистрации приближается к завершающейся фазе своего становления, вслед за которой следует ожидать фазу массового использования. Это означает, что чем дальше, тем сложнее будет вносить в нее содержательные изменения. В этой связи была произведена оценка текущих параметров российской системы и их сравнение с параметрами европейских систем аналогичного класса.

В техническом контексте оказание услуг по регистрации в России регламентировано, а их качество подлежит мониторингу: услуги Росреестра востребованы и потребители в целом удовлетворены их качеством. В технико-юридическом контексте в России декларирован принцип добросовестного приобретателя, что характеризует ее как титульную, при этом защита прав собственности в стране находится на низком уровне и не соответствует требованиям рыночной экономики. В институциональном контексте оценка затруднена: роль профессиональных посредников (кадастровых инженеров, риелторов, нотариусов) подлежит уточнению.

В России в соответствие с общей тенденцией стран с «переходными» системами регистрации наблюдается снижение сроков регистрации, но они еще не достигли стабилизированного уровня стран с «классическим титулом». Более длительные сроки здесь «компенсированы» более низкой стоимостью регистрации: в России она одна из одна из наименьших в мире. Но в отличие от европейских стран с «переходными» системами снижение издержек регистрации здесь происходит на фоне падения защиты прав собственности, что не позволяет говорить об улучшении системы регистрации.

Представляется, что задача создания в России эффективного института формальной спецификации носит комплексный характер, и для ее решения необходимо учитывать как сторону издержек, так и сторону выгод регистрации. Тем не менее, обозначенное направление реформ, разработанное с учетом рейтинга Всемирного банка, предполагает акцент на издержках узкого контекста - повышении качества оказания государственной услуги по регистрации. В такой ситуации ключевой рекомендацией для совершенствования российской системы является обеспечение адекватного уровня защиты прав собственности и последовательном применении на практике декларированных принципов регистрации. Классифицируя российскую систему регистрации как титульную, следует также поддержать инициативу создания компенсационного фонда по возмещению убытков (как «комплементарного» для данной системы института) и рекомендовать провести тщательный анализ последствий усиления роли нотариата. Наконец, важным направлением является завершение первичной регистрации, что предполагает стимулирование процесса заполнения реестров: здесь можно рассмотреть вариант перехода к систематической регистрации на отдельных территориях, приоритетность которых может быть определена с использованием информации о детерминантах спроса.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Поминова, Ирина Сергеевна, 2013 год

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Бевзенко P.C. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. №5.

2. Варламов А., Гальченко С. Развитие земельных отношений в России // Аграрная реформа. Экономика и право. 2002. № 3.

3. Ведение бизнеса в России - 2009: Сравнение норм государственного регулирования в 10 городах России и 181 стране. - Вашингтон: Международный банк реконструкции и развития / Всемирный банк, 2009.

4. Всероссийская перепись населения 2002 г., http://www.perepis2002.ru/

5. Всероссийский мониторинг внедрения административных регламентов / Отв. ред. А. В. Клименко. - М.: ГУ-ВШЭ, 2009.

6. Выступление В. Вотолевского на Международной конференции «Проблемы и перспектива развития рынка недвижимости в России», 27-28 марта 2001.

7. Гоббс Т. Левиафан, или Материя, форма и власть государства церковного и гражданского // Гоббс Т. Сочинения: В 2 т. - Т. 2. - М.: Мысль, 1991.

8. Гоббс Т. Основы философии. О гражданине // Гоббс Т. Сочинения: В 2 т. -Т. 1.-М.: Мысль, 1989.

9. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Историческая справка. Современное состояние / Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, 2013 г. https://rosreestr.ru/wps/portal/cc ib about-history-hist property

10. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в РФ в 2006 г. - Москва: Роснедвижимость / ФГУП «ФКЦ «Земля»,

2007.

11. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в РФ в 2007 г. - Москва: Роснедвижимость / ФГУП «ФКЦ «Земля»,

2008.

12. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в РФ в 2008 г. - Москва: Роснедвижимость / ФГУП «ФКЦ «Земля», 2009.

13. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в РФ в 2009 г. - Москва: Росреестр / ФГУП «ФКЦ «Земля», 2010.

14. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в РФ в 2010 г. - Москва: Росреестр, 2011.

15

16

17,

18

19

20

21

22,

23,

24

25,

26

27,

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Федеральный закон Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Российская газета. - 24 марта 2008.

Гражданское право. В 2 т. Том I: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. -М.: Волтерс Клувер, 1998.

Давид Р., Жоффре-Спинози К. Основные правовые системы современности. - М., 1997.

Де Сото Э. Загадка капитала. Почему капитализм торжествует на Западе и терпит поражение во всем остальном мире / Эрнандо де Сото; пер. с англ. -М.: Олимп-Бизнес, 2004.

Доклад о результатах мониторинга качества предоставления государственных услуг оказываемых органами исполнительной власти в 2010 г. / Минэкономразвития России, 2011.

http://www.economv.gov.ru/minec/about/structure/depgosregulirineconomv/doc 20110324 018

ЕЭК ООН. Обзор управления земельными ресурсами в РФ. - Женева: Издание ООН, 2003.

ЕЭК ООН. Руководящие принципы партнерства государственного и частного секторов в области управления земельными ресурсами. - Женева: Издание ООН, 2005.

ЕЭК ООН. Управление земельными ресурсами в Европе. Тенденции развития и основные принципы. - Нью-Йорк-Женева: Издание ООН, 2005. Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. № 4218 «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости Совета народных депутатов Российской Федерации и Верховного совета Российской Федерации. 1993. № 32.

Закон РСФСР от 14 июля 1990 г. № 101-1 «О республиканских министерствах и государственных комитетах РСФСР» // Ведомости Совета народных депутатов и Верховного совета РСФСР. 1990. № 7. Закон РСФСР от 23 ноября 1990 г. № 374-1 «О земельной реформе» // Ведомости Совета народных депутатов Российской Федерации и Верховного совета Российской Федерации. 1990. № 26. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3 // Российская газета. - 30 октября 2001.

Исследование общей удовлетворенности граждан качеством деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления в части предоставления государственных и муниципальных услуг и осуществления контрольно-надзорных функций. - М.: Российская

академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ, 2011.

28. Казьмин Д. АСИ: как России подняться со 120-го на 20-е место в рейтинге Doing Business // Ведомости. -2012. - 9 июня.

29. Капелюшников Р.И. Экономическая теория прав собственности (методология, основные понятия, круг проблем). - М.: ИМЭМО, 1990.

30. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. - 25 декабря 1993.

31. Кузьмин А.И. Выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности из земель сельскохозяйственного назначения // Нотариус. 2011. №4.

32. Локк Дж. Два трактата о правлении. Второй трактат. - М.: Канон +, Реабилитация, 2009.

33. Малиновский Д. Государственная политика в сфере кадастрового учета и регистрации недвижимости / Земельный вестник Московской области. 2011. № 6 // http://www.zemvest.ru/iurnal/arhiv-iurnala/6-2011/12/

34. Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. -М.: Юристь, 1999.

35. Межрегиональное общественное движение «Крестьянский фронт», http://krfr.ru/

36. Муллануров A.A. Вещно-правовые способы защиты права собственности на недвижимое имущество // Вестник Хабаровской государственной академии экономики и права. 2004. № 1.

37. Некоторые вопросы аграрной политики / Институт экономической политики имени Е.Т. Гайдара Научные труды № 20Р // http://ecsocman.hse.ru/data/006/672/1219/4-centre.pdf

38. Никонов П.Н., Журавский H.H. Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество / Аналитический обзор. - СПб.: Изд-во А. Сазонова, 2006.

39. НО «Российская ассоциация частных землемеров», http://www.rachz.ru/

40. Норт Д. Институты и экономический рост: историческое введение // THESIS, 1993. Вып. 2. С. 69-91.

41. Норт Д.С. Институты, институциональные изменения и функционирование экономики. - М.: Фонд экономической книги «Начала», 1997.

42. НП «Саморегулируемая организация деятельности кадастровых инженеров», http://www.roscadastre.ru/

43. Обращение Р. Коуза на конференции Школы права Чикаго «Рынки, фирмы и права собственности», 23 ноября 2009. http://www.law.uchicago.edu/video/coasell2309

44. Организация «Отдел по Жилищным Судебным Спорам», http ://www.sudmos .ru/

45. Оценка текущих количественных и качественных показателей деятельности Росреестра, включая социальную оценку / Проект развития системы государственной регистрации прав на недвижимость. -

М.: Институт социальных исследований, 2011.

46. План мероприятий («дорожная карта») «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 1 декабря 2012 г. // http://asi.ru/upload/iblock/lbf/DK RegSobstvennosti.pdf

47. Поминова И.С. Институциональный подход к анализу регистрации прав собственности на землю/ Новые институционалисты / Под ред.

Е. Кудряшовой - М.: МАКС Пресс, 2011. С. 183-196.

48. Поминова И.С. Регистрация как институт спецификации прав собственности на недвижимость // Экономическая наука современной России. 2009. № 3. С. 65-76

49. Поминова И.С. Уровень образования как детерминанта спроса на регистрацию прав на недвижимость // Инновационное развитие экономики России: роль университетов. Сборник статей по материалам Третьей Международной научной конференции. Том 1. - М.: Офис 2000, 2010.

С. 266-271.

50. Постановление Правительства Российской Федерации от 1 февраля 1995 г. № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных прав» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. № 7.

51. Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2001 г. № 22 «Об утверждении Положения о Федеральной службе земельного кадастра России» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. №3.

52. Постановление Правительства Российской Федерации от 12 августа 1994 г. № 938 «О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 17.

53. Постановление Правительства Российской Федерации от 13 сентября 2005 г. № 560 «Об утверждении подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости (2006 - 2011 годы)» федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 - 2007 годы)» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 39.

54. Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июня 2004 г. № 286 «Об утверждении Положения о Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству» // Российская газета. - 22 июня 2004.

55. Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля

1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 8.

56. Постановление Правительства Российской Федерации от 19 августа 2004 г. № 418 «Об утверждении Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости» // Российская газета. - 31 августа 2004.

57. Постановление Правительства Российской Федерации от 26 июня 1999 г. № 694 «О Федеральной целевой программе «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2002 гг.» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1999. № 27.

58. Постановление Правительства Российской Федерации от 29 июля 2004 г. № 386 «Об утверждении Положения о Федеральном агентстве геодезии и картографии» // Российская газета. - 3 августа 2004.

59. Постановление Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 431 «О внесении изменений в Положение о Федеральном агентстве геодезии и картографии» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2008. № 23.

60. Постановление Правительства Российской Федерации от 9 сентября

1999 г. № 1024 «О концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1999. № 39.

61. Постановление Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса» // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1992. № 12.

62. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 13 июля 2006 г. № 186 «Об утверждении административного регламента предоставления Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной услуги «Предоставление заинтересованным лицам сведений государственного земельного кадастра» // Российская газета. -20 сентября 2006.

63. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) № 376 «Об утверждении административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по предоставлению государственной услуги «Ведение государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства» от 14 ноября 2006 г.

64. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) № 215 «Об утверждении Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель» от 28 июня 2007 г.

65. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) № 534 «Об утверждении Концепции создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, плана подготовки проектов нормативных актов, обеспечивающих создание и развитие единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости и плана реализации мероприятий по созданию единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости» от 18 декабря 2009 г. http://www.economv.gov.ru/minec/activitv/sections/landrelations/registration/so гсЫ5У5/ск)с20091218534

66. Принципы и процедуры оценки целесообразности мер государственного регулирования. Под ред. П.В. Крючковой. - М.: БЭА-ТЕИС, 2005.

67. Проект Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части отмены отдельных категорий земель и признании утратившим силу Федерального закона

68

69

70

71

72

73

74

75

76

77

78

79,

80

81

«О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» // Российская газета. - 13 октября 2011.

Регионы России. Социально-экономические показатели. 2006 г.

Статистический сборник. - М.: Росстат, 2007.

Регионы России. Социально-экономические показатели. 2007 г.

Статистический сборник. - М.: Росстат, 2008.

Регионы России. Социально-экономические показатели. 2008 г.

Статистический сборник. - М.: Росстат, 2009.

Регионы России. Социально-экономические показатели. 2009 г.

Статистический сборник. - М.: Росстат, 2010.

Регионы России. Социально-экономические показатели. 2010 г.

Статистический сборник. - М.: Росстат, 2011.

Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого,

И.С. Перетерского. - М.: Юристь 1997.

Серова И., Храмова Н., Карлова Т. Тихонова Аграрная реформа в странах с переходной экономикой. - М.: ИЭПП, 2000.

Судас Л.Г., Румянцев И.А. Регистрация прав на недвижимость как социальная проблема // Социологические исследования. 2005. № 12. Тамбовцев В.Л. Основы институционального проектирования: Учебное пособие. - М.: Инфра-М, 2007.

Тамбовцев В.Л., Шаститко А.Е. Упорядочение отношений собственности: структура проблемы, индикаторы, направления действий / Отчет РЕЦЭП. М., 2005 // http://recep.ru/files/documents/guaranteeing ргорейугщ!^ ru.pdf Тезисы выступления Заместителя Министра экономического развития РФ И.Е. Манылова на заседании Правительства РФ. 11 июня 2009. Узун В. Регионы адаптируют аграрный закон. Порой до неузнаваемости // Российская газета. -2003. - 10 июня.

Указ Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993 г. № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, 1993. № 50.

Указ Президента Российской Федерации от 14 июня 1992 г. № 631 «Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности» // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. № 25.

82

83,

84,

85

86

87,

88,

89,

90,

91.

92,

93,

Указ Президента Российской Федерации от 14 февраля 1996 г. № 198

«О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки

под объектами недвижимости в сельской местности» // Собрание

законодательства Российской Федерации. 1996. № 8.

Указ Президента Российской Федерации от 17 мая 2000 г. № 867

«О структуре федеральных органов исполнительной власти» // Собрание

законодательства Российской Федерации. 2000. № 39.

Указ Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 г. № 1847

«О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и

картографии» // Российская газета. - 30 декабря 2008.

Указ Президента Российской Федерации от 26 ноября 1997 г. № 1263

«О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под

застройку земельных участков, расположенных на территориях городских

и сельских поселений, или права их аренды»// Собрание законодательства

Российской Федерации. 1997. № 48.

Указ Президента Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. № 1.

Указ Президента Российской Федерации от 29 декабря 1991 г. № 341 «Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий» // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. № 3.

Указ Президента Российской Федерации от 30 апреля 1998 г. № 483 «О структуре федеральных органов исполнительной власти» // Российская газета. - 7 мая 1998.

Указ Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» // Российская газета. - 12 марта 1996.

Указ Президента Российской Федерации от 9 марта 2004 г. № 314

«О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» //

Российская газета. — 11 марта 2004.

Федеральная нотариальная палата, http://www.notariat.ru/

Федеральный закон от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении

государственной собственности на землю» // Российская газета. -

20 июля 2001.

Федеральный закон от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» // Российская газета. - 23 июня 2001.

94. Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» // Российская газета. - 2 января 2000.

95. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Российская газета. - 27 июля 2002.

96. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 1Э7-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. - 30 октября 2001.

97. Федеральный закон Российской Федерации от 12 декабря 2011 г. № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона

«О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. - 16 декабря 2011.

98. Федеральный закон Российской Федерации от 17 июля 2009 г. № 174-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. - 22 июля 2009.

99. Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. - 30 июля 1997.

100. Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2007 г. № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» // Российская газета. - 31 июля 2007.

101. Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // Российская газета. -

1 августа 2007.

102. Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2010 г. № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» // Российская газета. - 31 декабря 2010.

103. Фуруботн Э., Рихтер Р. Институты и экономическая теория: достижения новой институциональной экономической теории / Пер. под ред.

B.C. Катькало, Н.П. Дроздовой. - СПб: Издат. дом СПбГУ, 2005.

104. Шагайда Н.И. Оборот сельскохозяйственных земель в России: трансформация институтов и практика / Институт экономической политики имени Е.Т. Гайдара Научные труды № 142 // www.iep.ru/files/text/working papersZ142.pdf

105. Шагайда Н.И. Предпосылки, стимулы, ограничения функционирования рынка земель в сельском хозяйстве России. - М.: ВИАПИ, 2005.

106. Шаститко А.Е. Кластеры как дискретная институциональная альтернатива управления трансакциями // Научные исследования экономического факультета. Электронный журнал. 2009. № 1. С. 26-43.

107. Шаститко А.Е. Новая институциональная экономическая теория, 3-е изд. -М: ТЕИС, 2002.

108. Шаститко А.Е. Публичные услуги и организационные рамки их предоставления / БЭА, Информационно-аналитический бюллетень № 54, 2004 // http://www.beafnd.org/common/img/uploaded/54.pdf

109. Юм Д. Трактат о человеческой природе. - Мн.: Попурри, 1998.

110. Alchian A.A. Pricing and Society. Occasional Papers № 17. - Westminster: Institute of Economic Affairs, 1967.

111. Allen D.W. What are transaction costs? // Research in Law and Economics. 1991. Vol. 14. P. 1-18.

112. Alston L., Harris E., Mueller B. De Facto and de Jure Property Rights: Land Settlement and Land Conflict on the Australian, Brazilian and U.S. Frontiers. NBER Working Paper № 15264. 2009. www.nber.org/papers/wl 5264

113. Alston L., Harris E., Mueller B. De Facto and de Jure Property Rights: Land Settlement and Land Conflict on the Brazilian Frontier in the 19th century / ANPEC Paper № 060. 2011.

114. Alston, L. J., Libecap G. D., Mueller B. A model of rural conflict: violence and land reform policy in Brazil // Environment and Development Economics, 1999. Vol. 4, №2. P. 135-160.

115. Alston, L. J., Libecap G. D., Schneider R. The Determinants and Impact of Property Rights: Land Titles on the Brazilian Frontier // Journal of Law, Economics & Organization, 1996. Vol. 12, № 1. P. 25-61.

116. Anderson J.S. Lawyers and the Making of English Land Law, 1832-1940. -Oxford: Clarendon Press, 1992.

117. Andre C., Platteau J.-P. Land Relations Under Unbearable Stress: Rwanda Caught in the Malthusian Trap // Journal of Economic Behavior & Organization, 1998. Vol. 34, № l.P. 1-47.

118. Arrunada B. Pitfalls to Avoid when Measuring Institutions: Is Doing Business Damaging Business? // Journal of Comparative Economics, 2007. Vol. 35, № 4. P. 729-747.

119. Arrunada В., Garoupa N.M. The Choice of Titling System in Land // Journal of Law and Economics, 2005. Vol. 48, № 2. P. 709-727.

120. AusAID Undertaking Land Administration Projects: Sustainability, Affordability, Operational Efficiency and Good Practice Guidelines, Quality Assurance Series № 26,2001.

http://www.ausaid.gov.au/Publications/Documents/qas26.pdf

121. Axelrod R. The Emergence of Cooperation among Egoists // The American Political Science Review, 1981. Vol. 75, № 2. P. 306-318.

122. Baird D., Jackson T. Information, Uncertainty, and the Transfer of Property // The Journal of Legal Studies, 1984. Vol. 13, № 2. P. 299-320.

123. Barzel Y. Economic Analysis of Property Rights. - Cambridge: Cambridge University Press, 1997.

124. BEA Industry Economic Accounts, http://www.bea.gov/industry/

125. Becker L.S. Property rights: philosophical foundations. - London: Routledge and Kegan Paul, 1977.

126. Benjaminsen T.A., Holden S., Lund C., Sjaastad E. Formalisation of Land Rights: Some Empirical Evidence from Mali, Niger and South Africa // Land Use Policy, 2008. Vol. 26, № 1. P. 28-35.

127. Besley T.J., Ghatak M. The De Soto Effect / LSE STICERD Research Paper № EOPPOO8,2009.

128. Blackstone W. Commentaries on the Laws of England: In Four Books. -Chicago: Callaghan and Company, 1884.

129. Bromley D.W. Formalising property relations in the developing world: The wrong prescription for the wrong malady // Land Use Policy, 2008. Vol. 26. P. 20-27.

130. Bromley D.W. Property Rights: Locke, Kant, Peirce and the Logic of Volitional Pragmatism. In: H.M. Jacobs (Ed.), Private Property in the 21st Century. - Elgar, 2004.

131. Cadastral Template, http://www.cadastraltemplate.org/

132. Coase R.H. The Nature of the Firm // Economica, New Series. 1937. Vol. 4, № 16. P. 386-405.

133. Cole D.H., Grossman P.Z. The Meaning of Property Rights: Law versus Economics? // Land Economics, 2002. Vol. 78, № 3. P. 317-330.

134. Dale P.F., McLaughlin J.D. Land Administration. - Oxford: Oxford University Press, 2000.

135. De Laiglesia J.R. Investment and Credit Effects of Land Titling and Registration: Evidence from Nicaragua / LSE Unpublished manuscript, 2005.

136. Demsetz H. The cost of transacting // Quarterly Journal of Economics. 1968. Vol. 82, № l.P. 33-53.

137. Demsetz H. Toward a Theory of Property Rights // American Economic Review. 1967. Vol. 57, № 2. P. 347-359.

138. Djankov S., La Porta R., Lopez-de-Silanes F., Shleifer A. The Regulation of Entry // Quarterly Journal of Economics, 2002. Vol. 117, № 1. P. 1-37.

139. Doing Business - 2005: Removing Obstacles to Growth. - Washington DC: The International Bank for Reconstruction and Development / The Worldbank, 2005.

140. Doing Business in Russia 2012 - Washington DC: The International Bank for Reconstruction and Development / The Worldbank, 2012.

141. Doing Business - 2012: Registering property. Worldbank Doing Business, 2012. http://www.doingbusiness.org/reports/global-reports/~/media/FPDKM/Doing%20Business/Documents/Annual-Reports/English/DB 12-Chapters/Registering-Property.pdf

142. Dukeminier J., Krier J.E. Property. - New York: Aspen Law & Business, 1998.

143. Economic impact of regulation in the field of liberal professions in different Member States, Regulation of Professional Services / Institut fur Höhere Studien, Wien, 2003.

144. Eggertsson T. Economic behavior and Institutions. - Cambridge: Cambridge University Press, 1990.

145. Eggertsson T. Imperfect Institutions: Possibilities and Limits of Reform. -Michigan: University of Michigan Press, 2005.

146. Eggertsson T. The Role of Transaction Costs and Property Rights in Economic Analysis // European Economic Review. 1990. № 34. P. 450-457.

147. Ellickson R.C. Order Without Law: How Neighbors Settle Disputes. -Cambridge, Mass: Harvard University Press, 1991.

148. Epstein R.A. International News Service v. Associated Press: Custom and Law as Sources of Property Rights in News // Virginia Law Review, 1992. Vol. 78, № l.p. 85-128.

149. European University Institute. Real Property Law and Procedure in the European Union. European Private Law Forum General Report, 2005. http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/Res earchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProiect/GeneralReport.pdf

150. Eurostat National accounts, http://epp.eurostat.ec.europa.eu/

151. Feder G., Onchan T. Land Ownership Security and Farm Investment in Thailand // American Journal of Agricultural Economics, 1987. Vol. 6. P. 311-320.

152. Field E., Torero M. Do Property Titles Increase Credit Access Among the Urban Poor? Evidence from a Nationwide Titling Program / Harvard University Unpublished manuscript, 2006.

153. Fisher I. The nature of capital and income. - New York: Macmillan, 1906.

154. Fraser Institute Economic Freedom of the World, http://www.freetheworld.com/

155. Global Property Guide, http://www.globalpropertyguide.com/

156. Graff M. Myths and Truths: The Law and Finance Theory Revisited / Swiss Institute for Business Cycle Research Working Paper № 122, 2006.

157. Hart H. The Concept of Law. - Oxford: Oxford University Press, 1961.

158. Heritage Foundation Index of Economic Freedom, http://www.heritage.org/

159. Hirshleifer J. Evolutionary Models in Economics and Law: Cooperation Versus Conflict // Research in Law and Economics, 1982. Vol. 4. P. 1-60.

160. Kreps D.M. et al. Rational Cooperation in the Finitely Repeated Prisoners' Dilemma // Journal of Economic Theory, 1982. Vol. 27, № 2. P. 245-252.

161. Krier J.E. Evolutionary Theory and the Origin of Property Rights // Cornell Law Review, 2009. Vol. 95, № 1. P. 139-160.

162. La Porta R., Lopez-de-Silanes F., Shleifer A. What Works in Securities Law? NBER Working Papers № 9882. 2003. http://www.nber.org/papers/w9882.pdf

163. Land Administration in the Developing World, http://www.landadmin.co.uk/

164. Larsson G. Land Registration and Cadastral Systems: Tools for Land Information and Management. - Stockholm: Pearson Education, 2000.

165. Lavandenz I., Sanjak J., Barnes G., Adlington G. Comparative Study of Land Administration Systems / Worldbank Unpublished report, 2002.

166. Lueck D., Miceli T.J. Property Law. In: A.M. Polinsky, S. Steven (eds.), Handbook of Law and Economics. - Elsevier, 2007.

167. Maynard Smith J. Evolution and the Theory of Games. - Cambridge: Cambridge University Press, 1982.

168. Maynard Smith J. Games, Sex and Evolution. - New York: Harvester-Wheatsheaf, 1988.

169. McAdams R.H., Rasmusen E.B. Norms in Law and Economics In: A.M. Polinsky, S. Steven (eds.), Handbook of Law and Economics. - Elsevier, 2007.

170. Miceli T.J., Sirmans C.F. The Economics of Land Transfer and Title Insurance// Journal of Real Estate Finance and Economics, 1995. Vol. 10, № 1. P. 81-88.

171. Miceli T.J., Sirmans C.F., Kieyah, J. The demand for Land Title Registration: Evidence from Kenya // American Law and Economics Review, 2001. Vol. 3, № 2. P. 275-287.

172. Migot-Adholla S. et al. Indigenous Land Rights Systems in Sub-Saharan Africa: A Constraint on Productivity? // The Worldbank Economic Review, 1991. Vol. 5, № l.P. 155-175.

173. North D. Institutions, Institutional Change and Economic Performance. -Cambridge: Cambridge University Press, 1990.

174. Nutter G.W. Markets without Property: A Grand Illusion. In: N.A. Beadles, L.A. Dewry, Jr. (eds.), Money, the Market and the State. - Athens: University of Georgia Press, 1968.

175. Ostrom E., Schlager E. The formation of property rights. In: S. Hanna, C. Folke and K. Maler (Eds.), Rights to Nature: Cultural, Economic and Political Principles of Institutions for the Environment. - Washington DC: Island Press, 1996.

176. Rose C.M. Evolution of Property Rights. In: P. Newman (ed.), The New Palgrave Dictionary of Economics and the Law. - London: MacMillan, 1998.

177. Sugden R. The Economics of Rights, Co-operation and Welfare. - Oxford: Blackwell Publishers, 1986.

178. UN ECE Working Party on Land Administration Inventory of Land Administration Systems in Europe and North America. Fourth Edition. -London: HM Land Registry, 2005.

179. UN ECE Working Party on Land Administration Inventory of Land Administration Systems in Europe and North America. Third Edition. -London: HM Land Registry, 2001.

180. Wenar, L. Rights. In: E.N. Zalta (ed.), The Stanford Encyclopedia of Philosophy, http://plato.stanford.edu/archives/fall2011/entries/rights/

181. Williamson I.P. Cadastres and Land Information Systems in Common Law Jurisdictions // Survey Review, 1985. Vol. 28, № 218. P. 186-195.

182. Williamson, I.P., Enemark, S., Wallace, J. Sustainability and Land Administration Systems, Proceedings of the Expert Group Meeting on Incorporating Sustainable Development Objectives into ICT Enabled Land Administration Systems, Melbourne. 2005.

http://www.csdila.unimelb.edu.au/publication/books/EGM/EGMbook.pdf

183. Worldbank Doing Business, http://www.doingbusiness.org/

184. Yee K. Ownership and Trade from Evolutionary Games // International Review of Law and Economics, 2003 .Vol. 23, № 2. P. 183-197.

185. ZERP et al. Conveyancing Services Market. Final Report Summary, 2007. http://ec.europa.eu/competition/sectors/professional services/studies/csm study _complete.pdf

186. Zevenbergen J. Systems of Land Registration: Aspects and Effects. Thesis (doctoral). - Delft: Technische Universiteit Delft, 2002.