Разработка и исследование комплексных моделей и алгоритмов кадастровой оценки городских земель г. Москвы тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 05.24.04, кандидат технических наук Филатов, Аркадий Валентинович

• Филатов, Аркадий Валентинович
• кандидат технических наук
• 1998

Оглавление диссертации кандидат технических наук Филатов, Аркадий Валентинович

Введение.

Глава 1. Теоретические предпосылки и методические основы кадастровой оценки городских земель Москвы.

1.1. Основные экономические модели оценки городских земель (зарубежный и отечественный опыт).

1.2. Особенности применения основных принципов, подходов и методов оценки недвижимости в странах с рыночной экономикой при оценке земель в г. Москве.

1.2.1.Основные принципы оценки недвижимости.

1.2.2.Основные подходы и методы оценки недвижимости.

1.3. Специфика текущего состояния исходного информационного обеспечения и его использование при создании системы кадастровой оценки земель Москвы.

1.4. Концептуальные основы кадастровой оценки городских земель.

1.4.1 Анализ рыночно-земелъных отношений в г. Москве.

1.4.2 Цели и задачи кадастровой оценки городских земель г. Москвы.

Глава 2. Модели и алгоритмы кадастровой оценки городских земель.

2.1. Основные принципы, подходы и методы кадастровой оценки городских земель г. Москвы.

2.2. Общая модель системы кадастровой оценки городских земель.

2.3. Модели и алгоритмы подсистем и функциональных блоков системы кадастровой оценки городских земель.

2.3.1.Информационное обеспечения кадастровой оценки городских земель Москвы.

2.3.2.Поквартальная оценка стоимости городской земельной недвижимости для всей территории города.

2.3.2.1. Оценка затратной составляющей кадастровой стоимости городских земель.

2.3.2.2. Оценка рыночной стоимости городских земель.

2.3.2.3. Оценка рентной составляющей городских земель.

2.3.2.4. Подсистема территориально-экономического зонирования и расчета экономических нормативов землепользования.

2.4.Анализ точности оценки и территориальной аппроксимации.

Глава 3. Практическая апробация разработанных моделей и алгоритмов кадастровой оценки городских земель на примере ЦАО г. Москвы.

3.1. Анализ экономико-правовой ситуации и общая характеристика территории и ЦАО г. Москвы.

3.2. Модификация основных методов и алгоритмов для проведения кадастровой оценки и территориально-экономического зонирования территории ЦАО.

3.3. Оценка затратной составляющей (системы улучшений) городских земель ЦАО.

3.4. Оценка рыночной стоимости городских земель ЦАО.

3.5. Территориальная аппроксимация полученных результатов оценок.

3.6. Распределение рентной составляющей и формирование подходов к проведению территориально-экономического зонирования территории ЦАО.

Глава 4. Сопоставление результатов моделирования с данными земельного рынка, корреляционный анализ полученных результатов.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Разработка и исследование комплексных моделей и алгоритмов кадастровой оценки городских земель г. Москвы»

Процесс развития крупных городов в современных условиях характеризуется непрерывным повышением интенсивности использования их территорий, повышением социальных стандартов жизни населения и соответствующей трансформацией структуры экономики города на основе приоритетного развития финансово-деловой сферы, предпринимательства, технологии, культуры и образования, регенерацией историко-культурного и архитектурного наследия. Реализация этого процесса не может происходить беспрепятственно. Обеспечение полноценного функционирования города и его развитие превращается в одну из самых дорогостоящих потребностей общества, которой оно почти не знало раньше, требует от него огромных средств. Создание бездефицитного бюджета города, т.е. приведение его потребностей в соответствие с экономическими возможностями, проведение земельной и коммунальной реформы может осуществляться различными путями, выбор которых невозможен без экономической оценки городских территорий. При этом особую важность и актуальность приобретают вопросы оценки затрат на простое и расширенное воспроизводство системы улучшений городских земель, перепрофилирование промзон и социально-экономические результаты освоения городских земель.

Кадастровая оценка городских земель предназначена для создания экономически обоснованной системы земельных платежей. Земельные платежи являются, (как показывает отечественный и зарубежный опыт), одним из основных источников формирования доходной части бюджета города, на основе которой возможно решить проблему стабильного развития его инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, а также ряд других проблем. Помимо решения перспективных задач кадастровая оценка является экономическим рычагом для рационального использования земель, отводимых под строительство, и позволяет создать условия для наиболее эффективной застройки с точки зрения характера объектов строительства, плотности застройки, экономии средств на строительство инженерных коммуникаций, дорог, транспорта, а также улучшений условий проживания. Актуальность перечисленных задач кадастровой оценки городских земель подтверждается включением соответствующих разделов в Техническое задание на создание системы Государственного земельного кадастра, утвержденного Мэром Москвы и Председателем Госкомзема [39].

Несмотря на значительное число разработок в данной области, применение общепринятых в странах с развитой экономикой принципов, подходов и методов оценки недвижимости требует тщательного анализа и адаптации применительно к специфике кадастровой оценки городских земель г. Москвы в условиях переходной экономики.

В связи с этим, в данной работе предлагается постановка задачи по созданию комплексных моделей и алгоритмов кадастровой оценки городских земель и пути совершенствования соответствующих подходов и методов, удовлетворяющие следующим требованиям:

- проведение поэтапной экономической (кадастровой) оценки городских земель г. Москвы в реальных условиях перехода к рыночной экономики;

-обеспечение минимальной погрешности оценки всех основных видов стоимости земель, с учетом неполноты и недостаточной точности исходных данных;

-определение и анализ характера взаимосвязей между различными показателями и факторами, влияющими на формирование стоимостных характеристик земельных участков в г. Москве.

Методологической основой настоящей работы являются общие принципы и положения экономического и математического моделирования, а также основные положения математической статистики и системного анализа.

Заключение диссертации по теме «Кадастр и мониторинг земель», Филатов, Аркадий Валентинович

Общие выводы и предложения

1. На основе анализа и обобщения моделей экономической оценки городских земель в развитых странах и особенностей применения общепринятых подходов и методов оценки недвижимости к конкретным условиям Москвы разработана модель поквартальной кадастровой оценки основных видов стоимости городских земель.

2.Модифицированы основные подходы и методы кадастровой оценки различных видов стоимости городских земель и индивидуальных земельных участков Москвы в условиях переходной экономики, при непосредственном участии автора разработана и реализована практическая методика оценки стоимости земельных участков на основе типичных условий инвестиционных контрактов.

3.Разработанные модели и алгоритмы кадастровой оценки городских земель адаптированы к реальным условиям недостаточной точности, полноты, достоверности и актуальности имеющихся информационных массивов исходных данных для оценки и послужили основой для создания макета программно-аппаратного комплекса кадастровой оценки городских земель Москвы.

4.Для повышения достоверности исходного информационного обеспечения разработаны формализованные процедуры натурного (полевого) обследования основных характеристик кадастровых кварталов, на основе которых были собраны и обобщены финансово-экономические и иные количественные и качественные характеристики земельной недвижимости территории ЦАО и сформированы соответствующие БД.

5.Проведенный анализ точности оценки по разработанным методам и территориальной аппроксимации показал, что они обеспечивают относительную погрешность оценки и аппроксимации порядка 20%, что позволяет провести дифференциацию основных характеристик земель по оценочным зонам территории ЦАО почти в два раза более детальную, чем в настоящее время.

6.Расчеты прямых и косвенных затрат на создание и воспроизводство системы улучшений городских земель ЦАО и результаты оценки затратной составляющей по градостроительным показателям находятся в соответствии и составляют в среднем по ЦАО 3.47 млн. долл. США за 1 га или 250 долл. США на 1 кв.м. общей площади зданий. Оценка рентной составляющей стоимости земель показала, что она превышает 30% от затратной составляющей, что свидетельствует о высокой рыночной привлекательности и инвестиционном

ГТГ\ПГР1ЛТ TT/TQ ГГР Т" Р>Г\1Л Т ЛГГ\1Л Т/ГТ/Г Т Т А О IXVlVlLLVlUJiV iv^^/ilivyilll I у 1V7.

7.Анализ полученных оценок всей территории ЦАО по различным методам показал, что существующие в настоящее время базовые ставки выкупа прав долгосрочной аренды земельных участков не вполне адекватно ответствуют развитию рыночно-земельных отношений на территории ЦАО поскольку находятся на уровне затратной составляющей стоимости земель территории ЦАО.

8.Сопоставление корреляций полученных результатов с данными реальных продаж прав на земельные участки на территории ЦАО показало, что использованные при моделировании параметры и показатели имеют сильные взаимосвязи и взаимозависимости с данными реальных продаж и в целом адекватно отражают тенденции ценообразования, сложившиеся на земельном рынке в Москве.

9.Проведенный регрессионный анализ совокупности полученных результатов показал необходимость использования для относительной оценки по методу сопоставимых продаж отношения цены аналогичного земельного участка к площади проектируемого на нем здания, а в расчетах стартовой цены земельного участка плотности застройки данного и соседних кварталов.

10.Анализ корреляционных зависимостей между ценой продажи прав на земельные участки и рыночной стоимостью 1 кв.м. зданий показал, что

114 применение укрупненных характеристик рыночной стоимости 1 кв.м. зданий для кадастровой оценки территории нескольких кварталов, расположенных в непосредственной близости друг от друга позволяет проводить кадастровую оценку с относительной погрешностью около 10%.

11.Полученные результаты позволяют сделать общий вывод: при проведении кадастровой оценки территорий других округов г. Москвы можно производить расчеты затратной составляющей стоимости городских земель, базируясь на общих характеристиках городской инфраструктуры, приходящейся на соответствующие кадастровые кварталы без детализации по конкретным

Р\,1Р ГП^ТЭТЛЛЛ мияг ч и-ям ИТП ПЛТОЛПЯРТ ПЛЛЛ/ГТЧ. 1П\7 Г[Г»Р>\.|и-ПР1Т, ТЛ эятпяти ш

IV-> IV. 11,1 11.11. • 1 у 1 ч Ч. I I \ Ч. И . 1 А V/ 1 IV! 111V Д/1 1 VIII! 111 I Ч 1 ^ ^ 1,\'Ч»Ч1\\'Х» I 1» ГА V ' V 111 11 14- 111 I | / 1.1 1 111 1 114 проведение кадастровой оценки всей территории города в целом.

Список литературы диссертационного исследования кандидат технических наук Филатов, Аркадий Валентинович, 1998 год

1. Агапова Т.А., Срегина С.Ф. Макроэкономика. М.: ДИС, 1997.

2. Афанасьев B.C. Давид Рикардо.-М.: Экономика, 1988.

3. Боголюбова С. А. Земля и право. М.: ИНФА-НОРМА, 1997.

4. Бурмакина Н.И., Прорвич В.А., Филатов A.B. Основные подходы и предварительные результаты кадастровой оценки городских земель.// Вопросы оценки. 1998. №2. с.47-62.

5. Бурмакина Н.И., Прорвич В.А., Беккер В.Я., Филатов A.B. Особенности ценообразования городских земель и их кадастровой оценки. // в сб. Материалов V-ой международной конф. "Оценка земли и природных ресурсов . М., 1997.

6. Горбань. A.A. Обучение нейронных сетей. М.: СП ПараГраф, 1990.

7. Гордиенко Е.К., Лукьяница A.A. Искусственные нейронные сети. Основные определения и модели. Известия АН, сер. техническая кибернетика, 1994, № 5, с. 79-92.

8. Григорьева В.В. Оценка объектов недвижимости. М.: ИНФА-М, 1997.

9. Доклад о состоянии и использовании земель г. Москвы. М.: Центр реализации проекта ЛАРИС, 1998.

10. Жилищная экономика/ Под ред. Г. Поляковского. М.: Дело ЛТД, 1996.

11. Замков 0.0 , Толстопятенко A.B., Черемных Ю.Н. Математические методы в экономике. М.: Изд-во "ДИС", 1998.

12. Земельное законодательство. М.: ЗАО "Бизнес-школа Интел-синтез", 1997.

13. Кабакова С И. Земли городов важнейшая часть национального богатства России. // в сб. Материалов 1-й Всерос. конф. "Оценка национального богатства страны". Т.1.М., 1997.

14. Киевский Л.В. Оценка инженерной инфраструктуры при разработке земельного кадастра Москвы. "Жилищное строительство", 1997, № 11, с. 2-5.

15. Коростылев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. М.: "Русская деловая литература", 1998.

16. Макконелл К. Экономика: Пер. с англ. М., 1992.

17. Мальтус Т. Опыт о законе народонаселения. "ПсхрОком"., 1993.

18. Маршалл А. Принципы экономической науки: Пер. с англ. М.: Изд. Группа "Прогресс", 1993.

19. Оценка земельной собственности / Под. ред. К. Эккерта.; Пер. с англ. Красногорск, 1993.

20. Прорвич В.А., Мецгер Ф.Е. и др. Программно-аппаратный комплекс для проведения экономической оценки и зонирования городских земель в диалоговом режиме// Материалы ежегодной Веер. кон. "Оценка национального богатства страны". М„ 1998. С.96-103.

21. Прорвич В.А., Филатов A.B. и др. Методика и практика кадастровой и индивидуальной оценки городских земель в Москве. Вып.З. М.: "Блок", 1997.

22. Прорвич В.А., Филатов A.B. и др. Методика, алгоритмы и практика кадастровой и индивидуальной оценки городских земель в Москве. Вып.З. М.: "Блок", 1998.

23. Прорвич В.А. Оценка земли в Москве. М.: экономика ,1996.

24. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. Изд-во "Дело", М., 1998.

25. Прорвич В.А. Практика оценки земельных участков Москомземом в 19941997 гг. // в сб. Материалов 1-й Всерос. конф. "Оценка национального богатства страны". Т.1.М., 1997.

26. Прорвич В.А. и др. Алгоритмы экономической оценки городских земель и территориально-экономического зонирования // в сб. материалов ежегодной Всерос. конф. "Оценка национального богатства страны". М., 199С.С.91-96

27. Ромм А.П. Информационное обеспечение и технология комплексной оценки и функционального зонирования городских территорий// Вопросы оценки. 1998. №2. С.34-47.

28. Савиных В.П., Прорвич В.А., Филатов A.B. и др. Научно-технический отчет МИИГАиК по теме "Создание полуавтоматизированных методик кадастровой оценки городских земель в диалоговом режиме", МИИГАиК, М., 1997.

29. Сборник нормативных актов по вопросам землепользования в г. Москве. М.,1996.117

30. Сегединов A.A. Градостроительное значение инженерных коммуникаций в экономическом обосновании жилой застройки. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук, М.: 1965.

31. Сегединов A.A., Томсон A.A. Оценка городских территорий. "Экономика строительства", 1968, №4, стр. 43-45.

32. Сегединов A.A., Матыгина E.H. и др. Научно-технический отчет по теме "Экономическая оценка г Реугова и плата за использование участков земли" выполненный по договору №16-91/426г., М., 1991.

33. Смит А. Исследование о природе и причинах богатства народов.-М.: Наука,1993.

34. Смит А. И современная политическая экономия. Под. ред. H.A. Цаголова,-М.: изд-во МГУ, 1979.

35. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. СПб.: Изд-во С116ГТУ, 1997.

36. ТЗ "Система Государственного земельного кадастра г. Москвы" от 07.12.96г. № гос. per. 03970000501.

37. Уоссермен Ф.А. Нейрокомпьютерная техника. М.:, Мир, 1992.

38. Фридман Дж., Ордуей Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. М.: Дело ЛТД, 1995.

39. Харрисон Г. Оценка недвижимости: Пер. с англ. М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.

40. Харт Г. Россия потрясает мир: Вторая русская революция и ее воздействие на Запад. М.: Новости, 1992.

41. Хрестоматия по экономической теории / Сост. Е.Ф. Борисов. М.: Юристъ,1997.

42. Черняк В.3. Оценка бизнеса.-М.: "Финансы и статистика", 1996.