Корпоративное управление на рынке недвижимости тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Скирдо, Дмитрий Владимирович

• Скирдо, Дмитрий Владимирович
• кандидат экономических наук
• 2004

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Скирдо, Дмитрий Владимирович

Введение.

Глава. 1 Недвижимое имущество как специфический объект управления корпоративной собственностью

1.1. Корпоративная собственность и ее формирование в современных условиях

1.2. Рынок недвижимости и характеристики его функционирования

1.3. Зарубежный опыт корпоративного управления недвижимым имуществом

Глава 2. Экономические механизмы и количественные методы управления корпоративной недвижимостью

2.1 Современные методы управлениякорпоративной собственностью

2.2. управление развитием недвижимости в условиях использования бизнес-процессного подхода и принципов девелопмента

2.3 Стоимостной подход в управлении корпоративной недвижимостью

Глава 3. Механизмы построения и фйнкционирования системы управления корполративной недвижимостью

3.1. Экономические механизмы и количественные методы управления корпоративной недвижимостью

3.2. Методы отбора объектов недвижимостидля инвестирования 135 3.3 Управление взаимодействием рынка недвижимости и финансового рынка

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Корпоративное управление на рынке недвижимости»

Актуальность темы диссертационного исследования.

Последовательность реализации Правительством РФ политикиириватизации привела к появлению частных владельцев прав собственности сначала на • объекты жилищного, а затем общественного и промышленного назначения.

Законодательно обеспеченная передаваемость прав собственности на объекты недвижимости стала основной для появления нового и уникального для России конца XX века товара - недвижимости.

Одним из существенных результатов реформирования экономики является утверждение в народном хозяйстве института корпоративной собственности.

Корпоративная собственность и рынок недвижимости являются важнейшими институциональными составляющими экономического роста. Отсутствие определенности, размытость прав собственности в новой российской экономике тормозят инвестиционную активность, а отсутствие

• четких правовых границ между государственной и частной собственностью породило множество проблем (в том числе, отсутствие банкротств как механизма контроля за корпорациями, незащищенность прав инвесторов, неэффективность рынка корпоративных ценных бумаг и др.)

В современной российской экономической литературе содержится немало предложений, направленных на повышение эффективности корпоративного сектора. Однако мало кто рассматривает проблемы корпоративного управления недвижимостью, что и определило выбор темы и ее актуальность.

Степень разработки темы. Проблемам недвижимого имущества как t объекту оценки, рынку недвижимости и ее особенностям в корпоративном управлении посвящены труды зарубежных и отечественных ученых. Существенный вклад в разработку оценки недвижимости внесли С.В. Валдайцев, С.В. Грибовский, А.П. Градов, П.Г. Грабовый,

В.А. Горемыкин, А.Г. Грязнова, В.М. Зарубин, В.М. Рутгайзер, Е.И. Тарасевич, М.А. Федотова, Г. Харрисон и др.

Теме управления корпоративной недвижимостью- посвящены работы И.Ю. Беляевой, В.И. Бусова, М.Б. Гуревича, В.В. Григорьева, В.И. Кошкина, Д.С. Львова, М.М. Соловьева, Д. Стиглица, В. Хиля, P.M. Энтова.

В трудах указанных ученых рассмотрены особенности корпоративного управления, экономические и организационно - правовые проблемы формирования, функционирования и развития систем управления недвижимым имуществом. Особенности, организация и методы корпоративного управления недвижимостью до сих пор остаются неисследованными или малоисследованными.

Целью диссертационной работы является разработка научно обоснованных предложений по совершенствованию систем управления корпоративной недвижимостью с учетом особенностей корпоративного управления собственностью.

Основными задачами исследования являются следующие : определение экономического содержания недвижимого имущества как объекта корпоративного управления; выявление особенностей корпоративной деятельности на рынке недвижимости в современных условиях; обоснование направлений использования зарубежного опыта корпоративного управления недвижимым имуществом в российской экономике; разработка практических рекомендаций по управлению корпоративной недвижимостью с использованием бизнес-процессного подхода и принципов девелопмента; определение механизма построения и функционирования системы управления недвижимостью;

- разработка методических предложений по отбору объектов недвижимости для инвестирования.

Объектом исследования является- системаг управления недвижимостью в современных корпорациях.

Предмет исследования — организационно-экономические отношения, складывающиеся в процессах корпоративного управления недвижимостью.

Теоретической и методической основой диссертации послужили труды ведущих российских и зарубежных авторов по вопросам оценки и управления недвижимостью, инвестиционного анализа и девелопмента, финансового менеджмента, экономической статистики. В процессе исследования использованы действующие законодательные и нормативные акты, а также решения федеральных и региональных органов исполнительной власти. В работе использованы так же официальные документы государственной, региональной и отраслевой статистики, первичный материал по теме диссертации, собранный и обработанный автором за период 1999-2003 гг.

При решении поставленных задач автором использованы статистические методы, методы системного и сравнительного анализа, экономической оценки рыночной стоимости акционерных предприятий, экспертные методы.

Научная новизна работы состоит в разработке научно обоснованных рекомендаций по формированию и функционированию системы управления корпоративной недвижимостью. Базой такой системы являются современные методы управления активами корпораций и схем организации и инвестирования развития недвижимости.

Научная новизна диссертации отражена в следующих результатах, характеризующих личный вклад автора:

1. Определено экономическое содержание недвижимого имущества как объекта корпоративного управления.

2. Выявлены особенности корпоративного управления собственностью, в том числе недвижимостью как активом корпорации, структура рынка- корпоративной- недвижимости- и егсг отличия от высокоорганизованных рынков.

3. Обоснованы основные мероприятия по использованию современного зарубежного опыта управления корпоративной недвижимостью как вида корпоративных активов, и прежде всего в части финансирования развития недвижимости через рынок недвижимости и финансовый рынок.

4. Разработаны методические рекомендаций по использованию бизнес-процессного подхода и девелопмента в управлении развитием корпоративной недвижимости.

5. Обоснованы принципы и методы отбора объектов недвижимости для целей и обоснования инвестиций в недвижимость.

6. Определены сходство, различие и взаимодействие рынка недвижимости и рынка корпоративных ценных бумаг, использование этого взаимодействия для финансирования развития корпоративной недвижимости.

Практическая значимость работы состоит в обобщении отечественного и зарубежного опыта управления корпоративной недвижимостью, определении современных тенденций ее развития, выявлении основных факторов, затрудняющих этот процесс, а также в уточнении некоторых понятий и классификаций, что позволяет углубить существующие современные представления об экономико-правовом институте корпоративного управления недвижимостью в России.

Выводы и предложения могут быть использованы в деятельности корпоративных хозяйственных структур, имеющих в структуре активов большую долю недвижимости, процессах совершенствования систем управления корпоративной недвижимостью, подготовке учебных программ и учебно-методических материалов дисциплин соответствующего направления в образовательных учреждениях.

Апробация работы. Основные выводы и предложения работы докладывались на XVII Международных Плехановских чтениях (апрель, 2004 г., г. Москва), а также на аспирантских семинарах и заседаниях кафедры экономики и менеджмента МИПК РЭА им. Г.В. Плеханова.

Результаты диссертационного исследования апробированы автором на заседании круглого стола, который проводился в Государственном университете управления (2003г.) и был посвящен проблемам корпоративного управления недвижимостью.

Публикации. По теме диссертации автором опубликованы три научные работы общим объемом 0,8 п.л.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Скирдо, Дмитрий Владимирович

Эти выводы подтверждаются реальными тенденциями отделения собственности от управления, расчленение комплекса прав собственности на составляющие, комбинируемые во все более разнообразных конфигурациях между участниками хозяйственного процесса.

Взаимосвязь взаимозависимость отдельных фирм на современном рынке способствует превращению титульного собственника - в отличие например, от арендатора - в символическую фигуру оборота имущественных прав. Важно чтобы система действующих хозяйственных институтов допускала возможности гибкого перераспределения имущественных прав (преимущественно через рынок ценных бумаг) между различными субъектами, среди которых, разумеется, должнсг присутствовать и государство, как агент «гражданского оборота собственности» действующей на равных правах со всеми другими

1.2. Рынок недвижимости и характеристики его функционирования

Моментом начала формировали рынка недвижимости в России можно считать 1991 год — год начала реальных реформ, направленных на переход от командно- административной системы хозяйствования к рыночной модели экономики. Основной проблемой перехода к рыночным отношениям является преобразование отношений собственности, которые являются базовыми отношениями экономики. Собственность на недвижимое имущество, в том числе на землю, занимает центральное место в отношениях собственности. Только формирование в России полномасштабного действующего рынка недвижимости позволит реализовать новые отношения собственности. Без этого невозможен окончательный переход к рыночной модели экономики и ее нормальному функционированию.

В силу ряда причин рынок недвижимости выступает как несовершенный рынок, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.

С другой стороны, рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это: труднодоступность достоверной информации; ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие); многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько важную, так и трудную задачу.

Вначале необходимо рассмотреть сущность и дать определение рынка недвижимости, выявить специфику, отличающую его от других рынков, определить его место в экономическом обороте и раскрыть экономический механизм его функционирования.

Понятие «рынок недвижимости» в наиболее общем значении этого слова представляет собой целенаправленное исследование рынка для выявления тенденций его развития, функционирования в целом или по отдельным сегментам. Такое исследование может проводиться в разных целях, которые можно свести в две основные группы:

1. Исследование рынка недвижимости как особой сферы рыночной экономики в национальных или региональных масштабах в целом или по отдельным сегментам.

Относящиеся к этой группе исследования могут быть нацелены на решение таких задач как: определение динамики и прогнозирование цен, спроса и предложения на рынке; оценка доходности и рисков инвестирования в недвижимость в сравнении с иными вариантами инвестиций; оценка сравнительной эффективности инвестиций в различные типы недвижимости.

Результаты таких исследований, прежде всего, полезны профессиональным участникам рынка (риэлторам, девелоперам) для формирования стратегии их поведения на рынке. По результатам таких исследований могут быть приняты решения по переориентации с одного сегмента рынка на другой (например, с рынка многоэтажного строительства на рынок малоэтажной застройки).

2. Исследование рынка недвижимости- и его- внешней- среды для принятия обоснованного решения, относящегося к конкретному объекту или проекту. Целями таких исследований могут быть:

- принятие решений об инвестировании в объект недвижимости;

- формирование политики цен или арендной платы;

- принятие решений о продаже объекта недвижимости.

Ясно, что эти направления исследования, анализа рынка внутренне связаны между собой, поскольку второе направление невозможно реализовать без исследования общих тенденций развития и функционирования рынка недвижимости.

В отечественной и зарубежной экономической литературе отсутствует единое общепринятое определение рынка недвижимости, отражающее все аспекты этого сложного элемента экономической системы. Различные авторы трактуют его по-своему, акцентируя внимание на том аспекте понятия, который они считают наиболее значимым. Это связано с тем, что в такой экономической категории более высокого уровня как «рынок», авторами выделяется, как правило, только какая-либо одна сторона, причем именно та, которая наиболее применима в рамках проводимого данным автором исследования.

Наиболее распространена точка зрения специалистов, которая характеризует рынок недвижимости как одну из разновидностей финансового рынка и выделяет несколько общих идентификационных признаков, подтверждающих наличие их структурной зависимости. Некоторые подходы акцентируют внимание на объектах недвижимости как товарах особого рода или увязывают рынок недвижимости с рынком услуг.

Довольно часто в литературе под рынком недвижимости понимается рынок оборота прав на недвижимость. Так, например, Дж. Фридман и

Н. Ордуэй в своей книге «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» формулируют понятие «рынок недвижимости» как «определенный набор механизмов, посредством которых передаются права собственности и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

Безусловно, это определение фиксирует весьма важную составную часть проблемы- рыночные механизмы обеспечивают переход прав на недвижимость, распределение и перераспределение недвижимости между различными вариантами ее использования. Однако акцент смещен только на эту сторону, и выделен конкретный объект рыночных отношений— «землепользование», Кроме того, при таком определении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости, эксплуатацией существующих объектов.

Отражение данной особенности можно найти в другом определении рынка недвижимости представленном в работе «Операции с недвижимостью в России»: «Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения проявляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду и т.д.».

В. Мягков и Е. Платонова в «Толковом словаре терминов из экономики недвижимости» дают следующее определение рынка недвижимости: «абстракция фактического потока сделок с недвижимостью, с интересами и правами в недвижимости, а также потока информации, касающейся таких сделок». Данное определение совершенно не показывает специфики рынка именно «недвижимости». Можно безболезненно заменить «недвижимость» на «прокат черных металлов» или любой другой товар. Экономическая сущность определения при этом не изменится. Более того, сделки с недвижимостью» и «сделки с интересами и правами в недвижимости», - фактически одно и то же, поскольку предметом любой сделки t недвижимостью являются права и интересы, связанные с ней.

Можно привести еще ряд подобных примеров определения рынка недвижимости, но наиболее развернуто оно представлено, на наш взгляд, в работе В.А. Горемыкина. Так в его работе, «рынок недвижимости - это средство перераспределения земельных участков, зданий сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения».

Однако в данном определении автором рассматривается перераспределение недвижимости без учета прав на нее, что не в полной мере соответствует действительности.

В последнее время в оборот все более активно включаются производные права: закладные, варранты, траты. Для получения денежных средств собственник продает право обращения взыскания на свое имущество в случае невыполнения им взятых на себя обязательств. Эти права могут переуступаться третьим лицам. Под имуществом при этом понимаются не только физически определенные объекты, но и права на будущие доходы, товары в обороте, права, требования и т.д. Собственность, которую невозможно превратить в деньги без отчуждения прав владения, воспринимается экономическими агентами как неполноценное.

Обобщая сказанное, под рынком недвижимости следует понимать средство перераспределения имеющихся прав на недвижимость за деньги или другие активы. Он является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

Анализ характеристик рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Основные отличия рынка недвижимости от высокоорганизованных рынков очень удачно рассмотрены в работе [5].

Эти отличия обобщены в таблице 2.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В процессах становления и развития рыночных отношений в российской экономике приходится решать задачи, обусловленные с одной стороны формированием и обеспечением эффективного функционирования новых для российской экономики и апробированных в мировой практике форм и механизмов управления хозяйственными структурами, с другой, стороны, тенденциями и направлениями развития этих форм в мировой и российской практике к таким задачам относятся поиск эффективных форм и методов управления корпоративными хозяйственными структурами, в том числе управление корпоративной собственностью во всех ее видах. В данном диссертационном исследовании рассмотрены актуальные проблемы управления недвижимостью, составляющей основную долю корпоративной собственности, обладающей ее основными чертами и имеющей специфику, обусловленную свойствами недвижимого как блага товара и актива.

Проведенные в работе исследования особенностей корпоративного управления недвижимостью, его форм и методов с позиции стоимостного подхода с целью научного обоснования путей и методов повышения эффективности управления исследованием недвижимости как актива корпорации позволили сделать следующие выводы.

1 .Недвижимость как объект управления необходимо рассматривать во взаимосвязи ее экономических и правовых характеристик. В корпоративном управлении преобладают экономические характеристики недвижимости. Т.К. в корпоративных хозяйственных структурах она выступает прежде всего в качестве актива. Это определяется спецификой корпоративной собственности и интересами различных групп собственников в деятельности корпоративных хозяйственных структур

2. Основное отличие корпоративной собственности от частной -отсутствие защитного свойства частной собственности- независимых экономических агентов. Акционерно-корпоративная форма собственности-институциональный способ отделения управления от собственности, благодаря которому^ административные^ и предпринимательские функции управления стали самостоятельным и активным фактором развития собственности и ее стоимости. Не столько развитие недвижимости как объекта управления сколько рост ее стоимости выступает целью корпоративного управления. Следовательно в управлении корпоративной недвижимостью важную роль играет не только ее использование в процессах производственно-хозяйственной деятельности корпорации, сколько ее позицирование на рынке недвижимости, оборачиваемость на финансовом рынке в виде актива корпорации. В корпоративном управлении оценивается собственность на актив, стоимость недвижимости как актива а не стоимость недвижимости как физического объекта.

3.Управление корпоративной недвижимостью представляет собой целенаправленный процесс учета, анализа, планирования, организации, регулирования, стимулирования и контроля недвижимости корпорации, нацеленный на обеспечение устойчивого, долгосрочного повышения ее в рыночной стоимости и рост доходности корпоративных ценных бумаг. Управление корпоративной недвижимостью является неотъемлемым элементом корпоративного управления в целом, которое, в свою очередь, целесообразно рассматривать, как процесс формирования и поддержания конструктивного баланса взаимоотношений между различными группами собственников и менеджеров, обеспечивающих повышение экономической эффективности управления корпоративной недвижимостью. Механизм взаимодействия менеджеров и акционеров представляет собой систему формальных и неформальных процедур и форм согласования интересов указанных социальных групп по вопросам управления корпоративной недвижимостью.

4. На основании комплексного анализа национальных моделей управления корпоративной недвижимостью в США, Германии и Японии в диссертации сделан вывод о том, что они по своей сути хотя и имеют в настоящее время значительные отличия, но не являются взаимоисключающими. В последнее время наблюдается процесс их сближения по формам и методам управления. Формирование систем корпоративного управления в странах с переходной экономикой осуществляется путем комбинации элементов различных применяемых в мировой практике моделей. Общим для этих стран и экономики России являются такие черты, как высокая доля инсайдерской собственности, слабая защита прав миноритарных и внешних акционеров, низкая степень информационной открытости механизма управления корпоративной недвижимостью.

5. В диссертации разработан механизм построения и функционирования системы управления недвижимостью, куда вошли: методы отбора объектов недвижимости для целей инвестиций; экономический и количественные методы управления корпоративной недвижимостью. Суть разработки состоит в том, что фактическое соотношение темпов роста указанных показателей корпорации за определенный период сравнивается с эталонным, на основании чего может быть сделан вывод об уровне экономической эффективности управления корпоративной собственностью, а также выявлены резервы его повышения.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Скирдо, Дмитрий Владимирович, 2004 год

1. Абалкин Л.И. Курс переходной экономики. — М., 1997.

2. Абалкин Л.И. Россия-2015: оптимистический сценарий. — М., 1999.

3. Абалкин Л.И. Трудный поворот к рынку. — М., 1990.

4. Австрийская школа в политической экономии. К.Менгер. Е. Бем -Баверк. Ф. Визер. М.: Экономика, 1992.

5. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. М., 2001.

6. Алешина И. Корпоративный имидж. Маркетинг-1998-!»№;1.

7. Алпатов А.А. Управление реструктуризацией предприятий — М.: Высшая школа приватизации и предпринимательства, 2000.

8. Аганбегян А.Г. (ред.) Территориально-производственные комплексы: планирование и управление. — Новосибирск, 1984.

9. Ансофф И .Новая корпоративная стратегия .- Спб :Питер ,1999 .

10. Актов Н.А. Социальное развитие регионов. — М., 1985.

11. Алексеев Ю.П., Шпилев Б.Е. Резервы устойчивого развития экономики региона. — М., 1999.

12. Афанасьев М., Кузнецов П., Фоминых А. Корпоративное управление глазами директора (по материалам обследования 1994-1996гг.) \\ Вопросы экономики, 1997,№5.

13. Афонцев С. Экономико-политические проблемы преобразований // МЭиМО, 2000, №12.

14. Багов В.П. Методика оценки эффективности стратегии корпоративной системы по обобщенным характеристикам // Финансы,2000,№11.

15. Бандурин А.В. Деятельность корпорации М.: Буквица, 1999.

16. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. — М.: Финансы и статистика, 1996.

17. Бачурин А. Радикальная экономическая реформа и ее проблемы // Экономист, 2000, №3.

18. Бандуин А.В., Дроздов С.А., Кушаков С.Н. Проблемы управления корпоративной собственностью М.: Буквица, 2000.

19. Батлер У.Э. Основные черты российского акционерного общества и американской корпорации // Государство и право, 1998,№7.

20. Батчиков С., Петров Ю. Корпоративный сектор в переходной экономики // Российский экономический журнал, 1997,№8.21