Договор купли-продажи земельных участков тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 12.00.03, кандидат юридических наук Матвеев, Данил Владимирович

• Матвеев, Данил Владимирович
• кандидат юридических наук
• 2005

Оглавление диссертации кандидат юридических наук Матвеев, Данил Владимирович

Введение.

Глава 1. Общая характеристика договора купли-продажи земельных участков

1. Земельный участок как объект договора купли-продажи.

2. Правовой институт договора купли-продажи земельных участков.

3. Ограничения оборота земельных участков и их влияние на возможность заключения договора купли-продажи и его содержание

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Договор купли-продажи земельных участков»

Актуальность темы исследования. Успешное и поступательное развитие общества в различных его компонентах требует ясной, продуманной правовой политики в отношении земли, определения возможностей по ее использованию, обеспечению сохранности, а также создания такой нормативно-правовой базы по вовлечению земельных участков в оборот, которая бы гармонично учитывала публичные и частные интересы.

Гражданско-правовой оборот земли в значительной степени аккумулирует в себе наиболее сложные проблемы как правового регулирования недвижимости, так и социально-экономических и даже политических отношений в обществе в целом.

По вполне понятным причинам в советский период внимание к обороту земли фактически отсутствовало, исчезли как предпосылки для активной практической деятельности, так и научно-теоретические исследования, связанные с данной проблематикой. В значительной степени были разрушены и утрачены основные идеи цивилистической доктрины, долго и тщательно вырабатывавшиеся отечественными учеными, исследовавшими оборот земли.

К сожалению, и в современный период далеко не все обстоит благополучно в этом плане; анализ тематики научно-квалификационных и других исследований позволяет утверждать, что внимание правоведов явно смещено на специфические проблемы оборота земли в рамках науки земельного права. В результате безусловно цивилистический вопрос о купле-продаже земли оказался политизирован и отчасти заслонен проблематикой, прямого отношения к праву не имеющей.

В результате после фактически двадцати лет реформ, которые создали условия для построения новой системы права, в рассматриваемой области правового регулирования отношений удалось, собственно, только выйти на первый этап - сформировать принципиально новую систему законодательного обеспечения отношений оборота земли и, в частности, купли-продажи' земельных участков. Но и это обстоятельство весьма обнадеживает, поскольку способно послужить основой реального развития рыночных отношений по поводу земли и, тем самым стимулировать и правовые исследования.

Процесс становления законодательства, регулирующего отношения по продаже земли, не завершен, перманентно принимаются новые нормативные правовые акты, вносятся изменения и дополнения в уже имеющий правовой массив. При этом сами нормы, подчиняясь сложившимся взглядам о системе права, часто формируются под знаком отраслевой принадлежности и изначально не гармонизированы, в частности, нормы гражданского и земельного законодательства порою противоречат друг другу, если не прямо, то в контексте правового механизма. При этом не представляется возможным утверждать, что законодательные новеллы последних лет осмыслены с должной полнотой в юридической науке.

Задачи законодателя и правоприменительных органов значительно усложняются и в связи со значительной спецификой самих объектов -земельных участков. Здесь приходится учитывать единство земли как таковой и ее влияние на всю сферу жизнедеятельности населения, с одной стороны, и уникальность каждого отдельного земельного участка, с другой. Многообразие функциональных характеристик земельного участка, нередко с противоположной направленностью (земля и товар, и социально-политический компонент государства, она объект с правовым режимом недвижимости, но и сама служит основанием для других объектов недвижимости и т.п.), приводит к необходимости учитывать структурированность земельного участка как объекта гражданских правоотношений, но это удается не всегда.

Существенно также, что интенсивная хозяйственная политика, меры по обеспечению населения полноценным жилищным фондом, необходимость размещения новых производств и объектов социальной инфраструктуры, а также сопряженные факторы в самом кратчайшем времени лишь увеличат потребность в земельных площадях самого различного назначения и тем самым лишь обострят проблемы оборота земли.

Все это позволяет утверждать об актуальности и практической значимости настоящего исследования.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются сами социальные отношения, возникающие при купле-продаже земельных участков. Предмет исследования — правовые нормы, регулирующие данные отношения, положения доктрины, литературные источники, судебная практика и конкретные договоры о купле-продаже земельных участков.

Цель и задачи исследования. Цель исследования - раскрыть особенности применения правового института купли-продажи в отношении земельных участков, охарактеризовать его специфику на базе современного законодательства с учетом не только гражданского, но и земельного законодательства, внести предложения по совершенствованию правового регулирования и толкованию соответствующих норм.

Для достижения цели в работе определены следующие задачи:

- анализ развития правового регулирования отношений по купле-продаже земли и выявление особенностей содержания современного правового института купли-продажи земельных участков;

- определение характеристики земельного участка как объекта гражданских правоотношений и объекта купли-продажи;

- выявление гражданско-правового значения ограничений оборота земельных участков, организационных и правовых предпосылок договора купли-продажи земельных участков;

- установление специфики порядка заключения договоров купли-продажи различных видов и категорий земли;

- анализ особенностей купли-продажи земельных участков в случаях, когда на них расположены иные самостоятельные объекты;

- иные задачи, предопределенные поставленной целью.

Степень разработанности проблемы. Вопросам гражданско-правового регулирования отношений, возникающих при купле-продаже земли, посвящено не так уж много исследований. В основном соответствующие работы проводились в России до 1917 г. (К. Змирлов, А. Любавский, К.И. Маслов, А. Пестржецкий, И. Энгельман и др.). В дальнейшем эти проблемы принимались к изучению лишь в последние 10-15 лет, что вполне объяснимо формированием в это же время и самого позитивного законодательства. В числе таких исследований надо назвать диссертации H.A. Аверьяновой, Д.С. Бугрова, И.Ю. Ельцовой, Н.П. Кабытова, О.В. Орешкиной, Д.И. Попова и др. авторов. Однако данные исследования или ориентированы на изучение проблемы в рамках науки земельного права, либо затрагивают отдельные частные вопросы купли-продажи земельных участков, либо акцент смещен на вопросы правового режима недвижимости (Е.С. Болтанова). Непосредственно вопросам купли-продажи земельных участков в последнее время посвящены лишь отдельные журнальные публикации (Г.А. Волкова, К.И. Скловского, О. Плешановой и др.). Фактически в настоящее время не проведено полноценных цивилистических научно-квалификационных исследований института договора купли-продажи земельных участков, а отдельные статьи по близкой проблематике не могут компенсировать их отсутствие.

Поэтому есть основания считать, что тема настоящего диссертационного исследования не раскрыта с должной полнотой в науке гражданского права.

Методическая основа исследования. При выполнении работы использовались общенаучные методы исследования, включая диалектический прием выделения ключевых моментов развития (для оценки тенденций формирования законодательства о купле-продаже земли), общелогические методы, в том числе анализ, абстрагирование, метод индукции (в частности, для оценки специфики порядка заключения договоров купли-продажи) и др. В числе частноправовых методов применялись формально-правовой и структурно-нормативный методы (например, для установления содержания норм и соотношения их друг с другом), метод правового целеполагания и прогнозирования (при установлении соответствия нормы ее назначению и возможности реализации) и др.

Теоретическая и информационная база исследования.

Теоретическую и эмпирическую основу исследования составили Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, иные нормативные акты гражданского и земельного законодательства, практические материалы и материалы научных конференций, статистические данные, научно-теоретические исследования отечественных цивилистов: М.М. Агаркова, МИ. Брагинского, В.В. Витрянского, В.П. Камышанского, В.А. Лапача, Д.И. Мейера, К П. Победоносцева, Е.А. Суханова, К.И. Скловского, В.И. Романова, В.А. Тархова, И.М. Тютрюмова, Г.Ф. Шершеневича, В.М.

• Хвостова, JI.B. Щенниковой, И. Энгельмана и иных авторов, а также правоведов, специализирующихся в сфере земельного законодательства — Ф.Х. Адиханова, С.А. Боголюбова, Г.Е. Быстрова, И.А. Иконицкой, Б.Д. Клюкина, H.A. Сыродоева, В.В. Петрова и др.

Научная новизна. Научная новизна диссертации предопределена прежде всего тем, что впервые за последние десятилетия в российском правоведении проведено научно-монографическое цивилистическое исследование купли-продажи земельных участков.

В числе положений, выносимых на защиту, основными являются следующие:

1. В традиционном цивилистическом понимании земельный участок должен быть определен как оборотоспособная, делимая, непотребляемая, <# индивидуально-определенная, незаменимая, недвижимая вещь. Поскольку далеко не всегда эта характеристика достаточна для отражения особенностей правового режима земельного участка, в диссертации указаны и аргументированы его дополнительные правовые черты, включая уникальность, неразрывность связи с землей как планетарным явлением, специальные идентифицирующие признаки (местонахождение, границы, кадастровый номер), размер территории, целевое назначение, возможность распространения на принадлежности земельного участка и отдельные объекты общего правового режима. Воздушное пространство над участком и его недра не являются частью или принадлежностью участка, на них лишь распространяется ограниченный режим пользования собственника (иного титульного владельца).

2. Структурно правовой институт купли-продажи земельных участков не сформирован. Нормы параграфа 7 главы 30 ГК РФ обеспечивают учет лишь отдельных особенностей земельного участка как объекта недвижимости. Поэтому нормы об обороте земли в тексте ГК РФ требуется свести воедино, что - в целях минимизации законодательных перемен -можно было бы сделать путем развития ряда положений главы 17 ГК РФ (раскрывая полномочия собственника по распоряжению земельным участком).

Учитывая различие между отраслью права и отраслью законодательства, к гражданско-правовому институту купли-продажи земельных участков следует отнести и ряд норм земельного законодательства (отдельные положения ст.ст. 15,16, 28, 35, 36, 37 49, 55 и др. ЗК РФ).

3. Обосновывается вывод о приоритете норм земельного законодательства в случае применения его к гражданско-правовым отношениям. Однако приоритетное использование норм специального законодательства и субсидиарное применение общих норм вовсе не означает, что нормы земельного законодательства всегда должны восприниматься как специальные. Исходя из характера самих регулируемых отношений, в ряде ситуаций специальными нормами следует признать нормы именно гражданского права. Таким случаем, в частности, является изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В диссертации отрицается возможность установить порядок применения норм гражданского и земельного законодательства и их иерархию исходя из якобы присущего земельному законодательству «разрешительного типа регулирования», противопоставляемого «общедозволительному типу регулирования» гражданского законодательства.

4. Анализ законодательства позволяет утверждать о том, что ограничения оборота земельных участков носят характер исключений и не являются общим правилом, а используемые критерии для установления ограничений разнородны. Критикуется необоснованно сложившееся мнение о том, что гражданско-правые способы оборота земельных участков допустимы только в той мере, в которой они прямо предусмотрены земельным законодательством. Из соотношения п. 3 ст. 129 ГК РФ и пп.1 и 2 ст. 27 ЗК РФ следует, что запрет на использование гражданско-правовых сделок установлен только применительно к участкам, указанным в п. 4 ст. 27 ЗК РФ.

В диссертации применительно к договору купли-продажи дается авторская систематизация ограничений оборота земельных участков.

5. Ограничения купли-продажи земельных участков следует отличать от предпосылок заключения данного договора. Если ограничения устанавливают запреты и сдерживают, не допускают куплю-продажу земли, то смысл предпосылок в совершении предварительных активных и правомерных действий, приводящих к положительному юридическому эффекту (возможности заключения договора). В диссертации предлагается авторская классификация предпосылок, разделяемых на организационные и правовые. Если первые направлены лишь на создание условий для последующего заключения договора (формирование участка с учетом технических правил и делимости участка, присвоение кадастрового номера и т.п.), то вторые обычно представляют собою юридически значимые факты, образующие вместе с самим договором купли-продажи сложный юридический состав. В их числе акт предоставления земель публичным образованием, совершение гражданско-правовых сделок, получение разрешений и согласований, реализация преимущественных прав определенных лиц на приобретение земельного участка и др.

6. В случаях, когда нарушаются требования п. 2 ст. 4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (относительно максимальных размеров земельных участков) следует различать две ситуации. Во-первых, случай, когда лицо покупает участок, в совокупности с имеющимися превышающий допустимый предел. И, во-вторых, когда к этому приводят события (например, вступление в наследство) или действия, не связанные с волей приобретателя. Если в первом случае сделка подлежит признанию ничтожной (ст. 168 ГК РФ), то во втором случае должна производиться принудительная продажа земельных участков, предусмотренная п. 1 ст. 5 указанного закона. Это последствие не может рассматриваться как санкция за гражданско-правовое нарушение, не является мерой гражданско-правовой ответственности.

7. Единый порядок продажи земель отсутствует, при этом гипертрофированное внимание законодателя к порядку предоставления земель публичных образований не привело к явно требуемой унификации (в разумных пределах) этого порядка. При этом законодатель смешивает различные обстоятельства, не выделяет из их числа юридически значимые. Так, при предоставлении земельных участков для строительства из публичных земель в порядке ст. 30 ЗК РФ формирование границ земельного участка, определение разрешенного землепользования и др. действия, предшествующие продаже, не составляют самостоятельных юридических фактов; они являются либо частью единого понятия «предоставление земельного участка», либо отдельной организационной предпосылкой (но не юридическим фактом). Из содержания п. 7 указанной статьи может быть сделан ошибочный вывод о том, что в случае проведения торгов акт публичного образования о предоставлении участка отсутствует, тогда как по итогам торгов лишь персонифицируется субъект, приобретающий землю.

Предлагается объединить (и тем самым систематизировать) разрозненные в настоящее время нормы о предоставлении земельных участков для строительства. Это объединение целесообразно провести на базе ст. 30 ЗК РФ, в состав которой войдут нормы сегодняшних статей 30, 30. 1., 30. 2., 32., и где должны быть изложены общие правила о предоставления участков для строительства, и ст. 38 ЗК РФ, куда войдут ст. 38, 38.1., 38.2, и где следует поместить общие нормы о порядке проведения торгов для приобретения земельных участков.

8. Предоставление земель публичных образований не может рассматриваться как административный акт, поскольку в его основе лежит решение одного субъекта гражданского оборота в правоотношениях с другими субъектами.

Вносится вариантное предложение о модификации акта предоставления земель публичных образований. В таком случае — первый вариант - акт предоставления земли объединяется с соответствующим договором; заинтересованное лицо в ответ на заявление о продаже участка получает лишь проект договора. Вопросы внутреннего механизма формирования волеизъявления публичного образования о предоставлении участка здесь оказываются за пределами отношений с заявителем, но, конечно же, информация о них должна предоставляться неограниченному кругу лиц. Второй вариант, наоборот, должен опираться на акт предоставления публичных земель как самодостаточное правовое явление (заменяющее договор), но в гражданско-правовом смысле ему должно придаваться значение акцепта на оферту заявителя (ст. 435-442 ГК РФ).

9. В диссертации выделяется три различных основания, когда земельный участок должен быть продан заявителю, обратившемуся к органу, представляющему публичное образование. Во-первых, это случаи, когда законодатель предусмотрел преимущественное право такого лица на приобретение земли в собственность. Во-вторых, это ситуации, где возможность заинтересованного лица стать покупателем определена как его исключительное право. И, в-третьих, это случаи, когда публичное образование вынесло решение о продаже конкретного участка и проводит торги, победа на которых позволит заявителю заключить договор купли-продажи. Различие между первыми двумя ситуациями (они подробно описываются в работе) состоит в том, что при наличии преимущественного права заинтересованное лицо лишь первый потенциальный покупатель и удовлетворение его нужд следует связывать с заявлением собственника о продаже. А при наличии исключительного права (например, в соответствии с п. 4 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») у собственника изначально существует обязанность продать данный участок только и исключительно правообладателю.

10. В связи с установлением ст.ст. 38.1 и 38.2. особых правил для продажи земельных участков при строительстве (или права на заключение договоров), ранее принятые субъектами РФ нормативные акты об этом требуют изменений. Так, если вопросы порядка расчетов могут устанавливаться субъектами РФ, поскольку федеральный закон не содержит специальных правил, то традиционно практиковавшиеся дополнительные платежи, не предусмотренные договором, должны быть исключены. Нельзя такие торги проводить и в виде конкурсов, поскольку федеральное законодательство установило лишь аукционную форму торгов.

11. Существенными условиями договора купли-продажи земельных участков являются условие, позволяющее идентифицировать сам земельный участок, и цена его продажи. Категория земель и другие условия не являются существенными в значении ст. 432 ГК РФ.

12. При заключении договора купли-продажи земли надо различать обычную куплю-продажу и выкуп земельного участка из публичных земель («приватизационную» куплю-продажу); если в первом случае применяется рыночная цена, то во втором следует применять специальные правила (кратный размер ставки земельного налога).

При выкупе земельного участка:

- повышающие коэффициенты (помимо установленных коэффициентов к земельному налогу), средства индексации земельного налога, а также налог на добавленную стоимость при выкупе земельного участка применяться не должны;

- публичное образование не вправе отказать в его приватизации в связи с отсутствием кадастрового плана, незавершенностью процедуры разграничения государственной собственности на землю, а также в связи с дефектами ранее проведенного межевания или землеустройства, установивших неправильные границы участка;

- право на выкуп включает право на приобретение участка не меньшей площадью, чем площадь, требуемая для эксплуатации недвижимости на участке (п. 3 ст. 33 ЗК РФ), и не более размера «в границах сложившегося землепользования»;

- моментом определения суммы выкупа земельного участка следует признать день подачи заявки на выкуп, если дальнейшая задержка не связана с действиями или бездействием заинтересованного лица.

13. При изъятии земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд институт купли-продажи подлежит обязательному применению, поскольку реализация решения уполномоченного государственного органа требует заключения договора купли-продажи. Если собственник участка возражает против изъятия и выкупа, подлежат применению правила ст. 445 ГК РФ. Поэтому действия государственного органа, предусмотренные ст. 282 ГК РФ, следует толковать как подачу иска о понуждении к заключению договора в обязательном порядке.

В работе содержатся и иные авторские положения, направленные на уточнение смысла законодательства и его оптимизацию.

Практическая значимость. Практическая значимость исследования заключается в разработке и обосновании доктринальной концепции современного правового института купли-продажи земельных участков, выработке предложений по толкованию соответствующих норм и внесению ряда законодательных предложений. Выводы и материалы, содержащиеся в работе, могут быть использованы:

- как теоретическая база при проведении исследований гражданского и земельного законодательства;

- как системное методическое толкование правил об обороте земельных участков в рамках правоприменительной и практической хозяйственной деятельности; в учебном процессе при преподавании соответствующих дисциплин.

Апробация результатов исследования. Основные направления диссертационного исследования докладывались на 4-ой международной научно-практической конференции «Проблемы развития предприятий: теория и практика» (г. Самара. 2004 г.), на межвузовской научно-практической конференции «Проблема правосубъектности: современные интерпретации» (г. Самара, 2005 г.), публиковались в научных сборниках, положения диссертации использовались при подготовке и проведении семинарских занятий в учебном процессе Института права Самарской государственной экономической академии.

По теме диссертационного исследования опубликовано 6 работ общим объемом 2, 5 п.л.

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, двух глав, разделенных на 8 параграфов, заключения и списка использованных нормативных актов и литературы.

Заключение диссертации по теме «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», Матвеев, Данил Владимирович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенный анализ гражданского и земельного законодательства позволил определить как общие, так и специальные свойств земельного участка в качестве объекта гражданских отношений и объекта купли-продажи, в частности. В диссертации дается общая гражданско-правовая характеристика земельного участка и устанавливаются специфические особенности земли как объекта гражданских правоотношений. В том числе отмечается, что ряд объектов имеет режим принадлежностей участка, воздушное пространство и объем недр под земельной площадью участка не являются его частью или принадлежностью, так как представляют собою самостоятельные объекты лишь с режимом пользования ими в определенных пределах.

Одна из основных задач в правовом регулировании отношений по поводу земли - установить правильное соотношение между нормами гражданского и земельного законодательства. В диссертации отстаивается возможность использовать здесь известный подход «общее законодательство (норма) — специальное законодательство (норма)» применительно не только к отношениям одной (единой) отрасли, но и во взаимоотношении между нормами различных отраслей. При этом было бы не правильно полагать, что данный прием даст эффект путем простого вычленения земельно-правовых норм и признания их нормами специальными. В действительности центральным вопросом является установление характера отношений: если это отношения, входящие в предмет регулирования самого земельного права, то признавать специальными следует нормы именно гражданского права и применять их приоритетно. Субсидиарно применять нормы гражданского права следует лишь в том случае, если установлено, что регулируемые отношения являются гражданско-правовыми.

В диссертации применительно к договору купли-продажи проанализированы ограничения оборота земельных участков. В результате представлена система ограничений, дано толкование понятий «оборот», «оборотоспособность», выяснено действительное значение ограничений, установленных ст. 27 ЗК РФ.

Отдельный параграф посвящен правовому институту купли-продажи земельных участков. По мнению соискателя, практическая возможность использовать для регулирования оборота земельных участков параграф 7 гл. 30 ГК РФ незначительна, так как законодатель в действительности не предусмотрел в нем правил, посвященных купле-продаже земли (имеющиеся правила касаются продажи земли только в связи с одновременной продажей зданий (сооружений). В этой связи внесено предложение о размещении в пределах гл. 17 ГК РФ (в целях минимизации законодательных изменений) правил об обороте земельных участков.

Для отношений по отчуждению земельных участков характерно наличие определенных предпосылок, которые в своей совокупности обеспечивают и действительность самого договора купли-продажи. В диссертации приводится авторская систематизация таких предпосылок (правомерных и целесообразных действий), разделяемых на организационные и правовые. В последнем случае совершаемые действия суть юридические факты, требуемые для последующего заключения договора купли-продажи.

Особое внимание уделяется такой предпосылке, как предоставление уполномоченным органом участков из государственных и муниципальных земель. Характеризуя данный акт как особый юридический факт, не являющийся административным, вносятся предложения по такому его объединению с последующим договором, когда бы разнородность природы этих двух юридических фактов была сведена к минимуму. Такое решение, как представляется, обосновано как в теоретическом плане (акт предоставления публичных земель есть решение собственника об отчуждении имущества в гражданских правоотношениях), так и практично, поскольку позволит устранить многочисленные несогласованности между указанными двумя актами и обеспечит более полную защиту прав и законных интересов участников оборота.

Подробно анализируется порядок заключения договора купли-продажи, который в настоящее время не имеет единой правовой схемы и существенно отличается исходя из субъектного состава, целей приобретения земли, так называемого разрешенного использования (категории земель) и пр.

В диссертации положительно оценивается внесение последних изменений в земельное законодательство (в том числе появление ст.ст. 30.1., 30.2., 38.1., 38.2. ЗК РФ), поскольку новеллы уточнили порядок предоставления публичных земель для строительства, дифференцировали его исходя из целей получения, обеспечили единообразие проведения торгов в случае предоставления земли для строительства без предварительного согласования места размещения объекта. Однако ранее имевшиеся нормы ЗК РФ не отменены и не уточнены, что требует «расчистки» земельного законодательства и на этой основе в работе предлагается объединить на основе ст. 30 ЗК РФ правила, ныне изложенные в ст. 30, 30.1., 30.2., 32, а на основе ст. 38 ЗК РФ правила ст. 38, 38.1., 38.2. ЗК РФ, посвященные проведению торгов.

Отдельный параграф посвящен вопросам купли-продажи земельных участков с расположенными на них объектами. Отмечается, что основные проблемы возникают в случаях, когда объекты на участке являются самостоятельными (rex soli), что обычно вызвано их квалификацией как недвижимости (здания, сооружения, дороги, скважины и пр.) такие объекты могут составлять с участком единый комплекс, но могут и не составлять.

В целом вопрос о покупке участка с недвижимостью рассматривается применительно к двум ситуациям: «покупка участка с недвижимостью» и «покупка недвижимости на участке». При покупке участка с недвижимостью особых проблем сейчас не должно возникать: участок можно продать только в случае, если он находится в собственности, а покупать или не покупать недвижимость - дело сторон. Единственный вопрос, заслуживающий здесь обсуждения, это возможность продажи не всего участка, а только части под зданием (сооружением). Если у продавца участка остается участок меньше минимального размера (ст. 33 ЗК РФ), то такая продажа просто исключена. Точно также нельзя продать участок, площадь которого меньше минимального размера.

Если же продается недвижимость на участке, то обсуждаемых ситуаций больше. Во-первых, если здание продается, то, естественно, оно принадлежит продавцу на праве собственности, но правовой режим участка, на котором расположено здание, может быть различным. Во-вторых, запреты, установленные п. 4 ст. 35 ЗК РФ, снимают одни проблемы, но порождают новые. В диссертации предлагаются пути их решения.

Отдельно анализируются вопросы объема прав при выкупе земельных участков в порядке приватизации. Сделан вывод о том, что сам по себе выкуп подчиняется особому правовому режиму, хотя и подпадает под действие норм института купли-продажи земельных участков. Право на выкуп фактически означает обязанность . публичного образования заключить договор купли-продажи и не может быть сдержана техническими ограничениями (отсутствием кадастровой карты, наслоением границ участка на границы недвижимости и пр.). При этом в пределах площади, устанавливаемой в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ, заинтересованное лицо имеет исключительное право на выкуп. Что же касается остальной площади, то в диссертации предложено два варианта решения проблемы. Если не имеется ограничений и вся фактически занимаемая земельная площадь требуется для заявителя по используемой производственной технологии, то следовало бы его исключительное право распространить на весь занимаемый участок. Другой вариант — предоставить в отношении выкупа этой сверхнормативной) части фактически занимаемого участка преимущественное право выкупа.

В числе выводов по диссертации следует выделить и положение о том, что при изъятии земельных участок для государственных и муниципальных нужд договор купли-продажи является обязательным компонентом отношений выкупа. В принципе, в таких случаях правильно было бы вообще отказаться от понятия «изъятие», поскольку всякое изъятие по правилам раздела второго ГК РФ непременно производится как выкуп, а нормы главы седьмой ЗК РФ не могут противоречить гражданскому законодательству. Возможность изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд без выкупа и не в соответствии с гражданским законодательством допустима только в связи с ненадлежащим использованием земельного участка или реквизицией, но это уже иные основания. Именно поэтому в диссертации утверждается, что факт принуждения собственника земельного участка к выкупу по решению суда не превращает изъятие и выкуп в сферу исключительно административного усмотрения. Для данного основания прекращения права собственности в равной степени требуется как решение об изъятии, так и договор, хотя заключаемый по принуждению изъятия (ст. 445 ГК РФ). Это же обстоятельство неумолимо требует сделать следующий логический вывод — при обращении в суд государственный орган требует обязать заключить договор купли-продажи на определенных условиях. Именно в этом смысле и надо толковать соответствующий текст ст. 282 ГК РФ.

Список использованных нормативных актов и литературы1

1. Нормативно-правовые акты

1.1. Конституция РФ: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. № 237.

1.2. Гражданский кодекс РФ. Часть 1: принят Гос. Думой 21 окт. 1994 г. // СЗ РФ.- 1994.- №32.-Ст. 3301.

1.3. Гражданский кодекс РФ. Часть 2: принят Гос. Думой 22 декабря 1995 г. // СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

1.4. Земельный кодекс РФ: принят Гос. Думой 25 октября 2001 г. // СЗ РФ. -2001.-№44.-Ст. 4147.

1.5. Градостроительный кодекс РФ: принят Гос. Думой 29 дек. 2004 г. // СПС «Гарант».

1.6. Водный кодекс РФ: принят Гос. Думой 16 ноября 1995 г. // СЗ РФ. -1995. - № 47. - Ст. 4471.

1.7. О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации: федеральный закон: принят Гос. Думой 26 января 1996 г. // СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 3302.

1.8. О ведении в действие Земельного кодекса Российской Федерации: федеральный закон: принят Гос. Думой 25.10.2001 г. // СЗ РФ. - 2001. -№44.-Ст. 4148.

1.9. О введении в действие Градостроительного кодекса РФ: федеральный закон: принят Гос. Думой 29 дек. 2004 г.

1.10. О государственном земельном кадастре: федеральный закон: принят Гос. Думой 2 янв. 2000 г. // СЗ РФ. - 2000. - № 2. - Ст. 149.

1.11. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон: принят Гос. Думой 21 июля 1997 г.: в редакции от 30 дек. 2004 г. // СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

1 В случаях, когда не указан источник, использовалась база данных справочной правовой системы «Гарант», версия «Гарант-Максимум» на 10.01.2005 г.

1.12. О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения: федеральный закон: принят Гос. Думой 16 июля 1998 г. // СЗ РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3399.

1.13. О землеустройстве: федеральный закон: принят Гос. Думой 18 июля 2001 // СЗ РФ. - 2001. - №26. - Ст. 2582.

1.14. О крестьянском (фермерском) хозяйстве: федеральный закон: принят Гос. Думой 11 июня 2003 г. // Российская газета. 2003. 17 июня.

1.15. О недрах: федеральный закон: прният Гос. Думой 21 февраля 1992 г.: по состоянию на 29 мая 2002 г. // СЗ РФ. - 1995. - № 10. - Ст. 823

1.16. О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую: федеральный закон: принят Гос. Думой 21.12.2004 г. // СПС «Гарант».

1.17. О плате за землю: закон: принят Гос. Думой 11 окт. 1991 г. // ВВС РФ. -1991.-№44.-Ст. 1424.

1.18. О приватизации государственного и муниципального имущества: федеральный закон: принят Гос. Думой 21 дек. 2001 г.: по состоянию на 27 февр. 2003 г. // СЗ РФ. - 2002. - № 4. - Ст. 25.

1.19. О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан: федеральный закон: принят Гос. Думой 15 апр. 1998 г. // СЗ РФ. - 1998. - № 16.- Ст. 1801.

1.20. О сельскохозяйственной кооперации: федеральный закон: принят Гос. Думой 8 декабря 1995 г.// СЗ РФ. - 1995. - № 50. - Ст. 4870.

1.21. О товариществах собственников жилья: федеральный закон: принят Гос. Думой 15 июня 1996 г.: в ред. от 21.03.2002 // СЗ РФ. - 1996. -№25. - Ст. 2963.

1.22. Об особо охраняемых природных территориях: федеральный закон: принят Гос. Думой 14 марта 1995 г. // СЗ РФ. - 1995. - №12. - Ст. 1024.

1.23. Об охране окружающей среды: федеральный закон: принят Гос. Думой 10 января 2002 г. // СЗ РФ. - 2002. - № 2. - Ст. 133.

1.24. ФЗ от 29 июля 1998 г. № 1Э5-ФЗ «Об оценочной деятельности: федеральный закон:: принят Гос. Думой 29 июля 1998 г.: в ред. от 27 февр. 2003 Г.//СЗ РФ. - 1998.-№ 31. - Ст. 3813.

1.25. Комплексная программа развития инфраструктуры товарных рынков в Российской Федерации: постановление: принято Правительством РФ 15 июня 1998 г. // СПС «Гарант».

1.26. О внесении дополнений в некоторые постановления Правительства Российской Федерации, регулирующие оборот оружия: постановление: принято Правительством РФ 05 июня 2000 г. // СПС «Гарант».

1.27. О порядке выдачи разрешений (распорядительных лицензий) на оборот животных, принадлежащих к видам, занесенным в Красную Книгу Российской Федерации: постановление: принято Правительством РФ 19 февр. 1996 г. // СПС «Гарант».

1.28. О порядке определения нормативной цены земли: постановление: принято Правительством РФ 15 марта 1997 г. // СЗ РФ. - 1997. - № 13. -Ст. 1539.

1.29. О порядке перевода лесных земель в нелесные для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом, и (или) изъятия земель лесного фонда: постановление: принято Правительством РФ 19 сент. 1997 г. // СЗ РФ. - 1997. - №39. -Ст. 4538.

1.30. О порядке формирования целевого земельного фонда для предоставления земель казачьим обществам, включенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, и режиме его использования: постановление: принято Правительством РФ 08 июня 1996 г. // СЗ РФ. - 1996. - №25. - Ст. 3023.

1.31. О рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы: постановление: принято Правительством РФ 23 февр. 1994 г. // САПП РФ. - 1994. - № 10. - Ст. 779.

1.32. Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц: постановление: принято Правительством РФ 7 мая 2003 г. // СЗ РФ. - 2003. - № 19. - Ст. 1843.

1.33. Основные положения о рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы: приказ: утвержден Минприроды 22 декабря 1995 г.

1.34. Инструкция по межеванию земель: инструкция: утверждена Роскомземом РФ 8.04.1996 г. // СПС «Гарант».

1.35. Об утверждении документов государственного земельного кадастра: приказ: принят Роскомземкадастром 15 июня 2001 г. // Российская газета. 2001. 11 июля.

1.36. Инструкция по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды: приказ: принят Минприроды РФ от 25 мая 1994 г. // Российские вести. 1994. 6 июля.

1.37. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков: распоряжение: утверждено Минимуществом РФ 6 марта 2002 г. // Экспресс-закон. - 2002. - № 21.

1.38. О включении в состав сведений, подлежащих регистрации прав на недвижимое имущество, градостроительных ограничений и сервитутов: письмо: утверждено Госстроем России 20 марта 2000 г.

1.39. О порядке проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов: постановление: принято Правительством Москвы 27 апр. 2004 г.: в ред. от 03 авг. 2004 г.

1.40. О порядке проведения оценок стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности на территории города Москвы, и утверждении методики расчета платы за право на заключение договора аренды земельного участка: постановление: принято Правительством Москвы 27 июля 2004 г.

1.41. Об изъятии земельных участок для строительства автомагистрали «Центральная: распоряжение: принято Губернатором Самарской области 17 сент. 2003 г.

Список литературы диссертационного исследования кандидат юридических наук Матвеев, Данил Владимирович, 2005 год

1. Материалы судебной практики

2. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 11 от 24 марта 2005 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»

3. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.12.2002 г. № 1467/02.

4. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 марта 2004 г. № 15671 / 03.

5. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.02. 2000 г. № 4328/99.

6. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.05.1997 г. №2004/96.

7. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 2003 г. « 12168/02.

8. Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 20 июля 2004 г. № 3934/ 04.

9. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 1998. - № 1

10. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2000 г. № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000. - № 3

11. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. -2002. № з

12. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» // Вестник высшего Арбитражного Суда РФ. 2001. - № 5.

13. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за 111 квартал 2003 года. Вопрос 47 // СПС «Гарант».

14. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 9 октября 2003 г. № А14-2554/03/71/32.

15. Постановление Федерального суда Центрального округа от 23 августа 2004 г. № А62-4145/2003.

16. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14 октября 2003 г. № А55-18901/02-с1.

17. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10 июня 2003 г. № А12-15220/02-С13.

18. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29 октября 2004 г. № А82-7463/ 2003-14.

19. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18 октября 2004 г. № а29-8699/2003-1э 14.

20. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30 мая 2003 г. № А43-9220/02-23-420

21. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21 июля 2004 г. № Ф09-2251/04ГК.

22. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от1 июля 2004 г. № Ф09-1993/ 04ГК.

23. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от4 декабря 2003 г. № Ф09-3530/03ГК.

24. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от5 мая 2004 г. № Ф09-1204/04ГК.

25. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от2 марта 2004 г. № Ф09-453/ 04ГК.

26. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 сентября 2004 г. № ФО-3221/ 04ГК.

27. Постановление Федерального арбитражного суда ВосточноСибирского округа от 27.09.2001 г. №АЗЗ-965/01-СЗ(а)/Ф02-2301 (2302)/2001-С2.

28. Постановление президиума Федерального арбитражного суда СевероКавказского округа от 12 сентября 2004 г. № 35 // Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. 2004. -№6.

29. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 января 2004 г. № Ф08-5428/ 2003.

30. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 сентября 2004 г. № Ф08-4390/04.

31. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 июня 2003 г. № 38653/02.

32. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 июля 2004 г. № А56-30796/03.

33. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 января 2004 г. № А56-40781/ 02.

34. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 6.02.2002 г. №А56-16134/01.

35. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 ноября 2002 г. № А56—18184/02.

36. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 1 августа 2002 г. № А56-33941/01.

37. Постановление Федерального суда Северо-Западного округа от 27 января 2003 г. № А56-20158/02.

38. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 6 мая 2004 г. № Ф04/ 2355-249/А75-2004.

39. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 9 июля 2001 г. № Ф04/2022-63А45-2001.

40. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 4 февраля 2003 г. № Ф03-А51/03-1/60.

41. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 мая 2004 г. № КА-А41/4054-04.

42. Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 6.10.1999 г. №А56-12381/99.