Вариантная оценка рыночной стоимости зданий тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Генкин, Евгений Викторович

• Генкин, Евгений Викторович
• кандидат экономических наук
• 2000

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Генкин, Евгений Викторович

Введение

Глава 1. Состояние вопроса. Оценка стоимости недвижимости в России

1.1 Организация и регулирование оценочной деятельности

1.2 Процесс оценки стоимости зданий

1.2.1 Общие положения системы оценки рыночной стоимости зданий

1.2.2 Принципы и подходы к оценке рыночной стоимости зданий

1.3 Согласование вариантов стоимости здания, полученных при применении трех подходов к оценке

Выводы по главе

Глава 2. Основные аспекты повышения обоснованности оценки стоимости здания

2.1 Современные подходы к классификации объектов недвижимости при оценке их стоимости

2.2 Использование подходов к оценке рыночной стоимости зданий в различных ситуациях

2.3 Методика согласования вариантов стоимости здания, полученных по трем классическим подходам

2.3.1 Общий подход к созданию методики

2.3.2 Разработка критериев согласования результатов, полученных по трем подходам

2.3.3 Математический аппарат и алгоритм решения задачи вариантов стоимости зданий

2.3.4 Реализация методики на ЭВМ Выводы по главе

Глава 3. Практическая реализация предложений по повышению обоснованности оценки стоимости зданий

3.1 Пути определения эффективности работ по повышению обоснованности оценки стоимости зданий

3.2 Выбор предприятия для осуществления предложенных разработок

3.3 Практический пример «Расчет стоимости здания склада» 100 Выводы по главе 3 116 Заключение 117 Список литературы 120 Приложение 1 125 Приложение

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Вариантная оценка рыночной стоимости зданий»

Создание комплексной системы рыночных отношений, рыночной экономики, является основополагающим направлением стратегического развития России. Одним из неотъемлемых элементов системных преобразований в этой области видится формирование развитого, "цивилизованного" рынка недвижимости.

Рынок недвижимости можно определить как «совокупность институтов и процедур, которые имеют целью свести вместе покупателей и продавцов различных прав на недвижимость». [39, с. 84]

Роль и место рынка недвижимости в структуре экономики трудно переоценить. Изменения на рынке недвижимости зачастую затрагивают многих граждан, а не только профессионалов в соответствующих областях. Состояние рынка недвижимости влияет на протекание многих экономических процессов. Так, без развитого рынка недвижимости невозможно повышение инвестиционной активности, без инвестиций нет оживления хозяйственной деятельности, и, как следствие, нет роста производства, а значит и улучшения жизни. При наблюдаемом сегодня снижении доходности операций с ценными бумагами и другими финансовыми активами, российские банки вынуждены обращаться к инвестированию реального производства, проектов реконструкции и нового строительства объектов различного назначения. Такие проекты невозможны сегодня без оценки стоимости связанных с ними объектов недвижимости.

Оценка объектов недвижимости, в том числе зданий, является относительно новым направлением научно-практической деятельности в нашей стране. Во времена плановой экономики ни рынка недвижимости, ни оценки рыночной стоимости недвижимости практически не существовало. Определялась только балансовая стоимость и ее производные, чего явно недостаточно сегодня для принятия квалифицированных решений в области управления объектами недвижимости^ Можно сказать, что в России сегодня отношения в области недвижимости имеют рыночную направленность. Однако рынок недвижимости слабо развит. Можно говорить только о сформировавшихся рынках отдельных элементов недвижимого имущества (квартир, офисов, помещений производственного назначения). К числу негативных моментов развивающегося в России рынка недвижимости можно отнести: отсутствие полноценных гарантий права собственности и иных прав на недвижимость, искусственно поддерживаемое неравенство конкурентных условий для субъектов рыночных отношений, существенные различия в уровне развития отдельных секторов рынка недвижимости. Система налогообложения недвижимости является нерыночной по сути, в ней обоснован существенный отрыв цен на земельные участки от рыночной стоимости земли вследствие ограниченного законодателем использования приобретаемых участков, а также искаженные значения взимаемого налога на недвижимость, который исчисляется на основе недостоверных данных о стоимости налогооблагаемого имущества. Наконец, информационное обеспечение рынка недвижимости развито слабо по сравнению со странами со сложившейся рыночной экономикой.

За последнее время был предпринят ряд шагов, направленных в том числе, и на развитие рынка недвижимости, к которым можно отнести принятие Налогового Кодекса Российской Федерации, а также Закона "Об оценочной деятельности в РФ".

Можно отметить, что проблема грамотной, обоснованной оценки стоимости недвижимости стоит сегодня особенно остро. Это связано с возрастающим вовлечением в рыночный оборот приватизированных предприятий, зданий, сооружений, жилой недвижимости. Постоянно возрастает востребованность в оценке рыночной стоимости при продаже приватизированных предприятий, зданий, сооружений, при переоценке основных фондов, определении альтернативной стоимости и т.д. Оценка недвижимости рассматривается в развитых странах в качестве одного из механизмов эффективного управления собственностью.

Не случайно сегодня оценка недвижимости рассматривается как "важный , / и необходимый для экономики процесс, без которого невозможно ее эффективное и пропорциональное развитие" [25, стр.4]. С ростом класса собственников, перед которыми неизбежно встает вопрос эффективного управления имуществом, будет расти потребность в оценке и в нашей стране.

Учитывая малый опыт современной российской оценки, вполне естествен- ^ но выглядит стремление наших специалистов применить зарубежные подходы, и методы оценки недвижимости. Однако условия российского рынка в данный момент существенно отличаются от зарубежных, что вызывает необходимость адаптации существующих западных методик к условиям российской системы хозяйствования.

Разработки по повышению обоснованности оценки стоимости зданий направлены на совершенствование механизма управления объектами недвижимости. Это особенно актуально в условиях развития рынка недвижимости. Применение усовершенствованной системы оценки стоимости зданий на начальной стадии инвестиционного проекта позволит определить наиболее выгодный вариант капиталовложений в недвижимость для инвестора.

Цель и задачи исследования. Целью работы является разработка методов повышения обоснованности оценки рыночной стоимости зданий.

Данная цель определила основные задачи, подлежащие решению в рамках диссертационной работы: исследовать текущее состояние организации и регулирования оценочной деятельности в РФ и за рубежом; осуществить анализ существующих подходов к определению рыночной стоимости зданий; провести классификацию зданий с точки зрения их рыночной стоимости; исследовать применимость существующих подходов к оценке рыночной стоимости зданий в различных ситуациях; произвести анализ критериев выбора вариантов оценки рыночной стоимости зданий; исследовать и обосновать методы и средства повышения обоснованности согласования вариантов оценки рыночной стоимости зданий.

Предмет исследования. Предметом исследования являются методы оценки рыночной стоимости зданий.

Объект исследования. Объектом исследования являются процессы оценки стоимости зданий, реализуемые специализированными фирмами и независимыми оценщиками в России.

Теоретическими и методическими основами исследования являются нормативные акты и регламентирующие документы по вопросам оценки рыночной стоимости зданий, работы отечественных и зарубежных ученых, практикующих оценщиков, специалистов в области управления объектами недвижимости, законодательные акты по соответствующей проблематике. В качестве инструмента исследования использованы подходы и методы системного анализа, экспертных оценок, сопоставлений, элементы матричной алгебры, вариационного исчисления и др.

Научная новизна исследования заключается в следующем: развита система классификации зданий с учетом факторов, влияющих на рыночную стоимость; предложена система критериев согласования вариантов оценки рыночной стоимости зданий; разработан оригинальный алгоритм расчета рыночной стоимости зданий на основе вариантов, полученных по трем классическим подходам; подготовлены методические рекомендации для определения рыночной стоимости зданий на основе разработанных алгоритмов программ для персональных ЭВМ.

На защиту выносится: комплекс предложений по повышению обоснованности оценки рыночной стоимости зданий, включающий классификацию зданий с учетом факторов, влияющих на их рыночную стоимость, методика согласования вариантов на основе разработанных критериев, алгоритмы оценки стоимости зданий на основе вариантов, полученных по классическим подходам.

Границы исследования.

В рамках данной работы не ставилась задача пересмотра основополагающих принципов оценки стоимости зданий, а также методов трех классических подходов к оценке рыночной стоимости (доходного, затратного, сравнительного). Существующие принципы и подходы к оценке рыночной стоимости рассмотрены только в той степени, в какой они необходимы для повышения обоснованности оценки стоимости зданий посредством предлагаемых разработок.

Практическая значимость и реализация результатов исследования.

Практическая значимость исследования заключается в том, что предложенные методические рекомендации позволяют улучшить существующую систему оценки рыночной стоимости зданий. Результаты их применения могут быть использованы каждым из субъектов рынка оценочных услуг. Оценщик получает возможность принять более взвешенное и обоснованное решение о стоимости оцениваемого объекта, управленческий персонал оценочных фирм получает возможность более полного контроля проводимых работ внутри фирмы, соответствующие государственные органы получают возможность контролировать результаты проведенных оценок.

Потребители оценочных услуг обеспечиваются объективными и обоснованными данными по стоимости представленных к оценке зданий.

Результаты исследований были доложены и обсуждены на международных научно-практических конференциях в ГУУ в 1998-1999 году и прошли практическую апробацию в оценочной фирме ООО «Региональный центр оценки», г.Жуковский, при оценке зданий различного назначения.

Публикации. По теме исследования опубликованы 5 статей, общим объемом 0,6 печатных листов.

Структура и объем работы. Основной текст диссертации (введение, главы, заключение, список литературы, приложения) изложен на 136 страницах, содержит 8 рисунков и 29 таблиц. Список литературы включает 64 наименования.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Генкин, Евгений Викторович

Выводы по главе 3.

На основе анализа подходов к определению эффективности разработок по повышению обоснованности оценки рыночной стоимости зданий, сделан вывод о невозможности в настоящее время количественной оценки экономического эффекта от внедрения предлагаемых разработок. Однако, выявлена возможность качественной оценки комплексного эффекта, который складывается из улучшений, получаемых всеми субъектами оценочной деятельности: государством, оценочной фирмой (оценщиком) и потребителем оценочных услуг (заказчиком). На основе разработанных критериев обоснованности оценки рыночной стоимости зданий проведен сравнительный анализ существующих методов решения проблемы повышения обоснованности оценки стоимости здания с методами, предлагаемыми в данной работе.

Разработаны рекомендации по выбору оценочной фирмы потребителем оценочных услуг. Выявлен комплекс факторов, проанализировав которые, потребитель оценки сможет принять о сотрудничестве с конкретной оценочной фирмой.

Практический расчет стоимости здания с учетом разработок, предложенных в данной диссертации, показывает возможность учета дополнительных факторов, влияющих на рыночную стоимость объекта, получения более обоснованного значения величины стоимости здания.

Заключение

В диссертации выполнен комплекс работ в области изучения проблемы повышения обоснованности оценки рыночной стоимости зданий, что позволило сделать ряд выводов и выработать некоторые предложения по улучшению существующий системы оценки.

1. Как показал проведенный анализ текущего состояния системы ^ оценочной деятельности в РФ и за рубежом, роль оценки рыночной стоимости зданий возрастает по мере перехода российской экономики к цивилизованному рынку. Возрастающий оборот недвижимости, реструктуризация предприятий, разработка и реализация бизнес-планов и инвестиционных проектов, оптимизация использования основных фондов предприятий, налогообложение имущества - всё это вызывает неуклонное повышение роли оценки недвижимости.

2. Выполненный анализ существующих подходов к определению рыночной стоимости зданий выявил, что особенности нашей экономики обусловливают необходимость адаптации существующих подходов к оценке с целью снижения влияния специфических особенностей становления рынка в РФ.

3. Существующие классификации зданий не в полной мере удовлетворяют современным условиям, не рассматривая здания с точки зрения их стоимости. На основе анализа существующих классификаций в работе уточнена классификация, позволяющая осуществлять группировку зданий с учетом факторов, влияющих на их стоимость, что обеспечит возможность применения дифференцированных методов расчета стоимости зданий.

4. При существующем подходе к определению стоимости зданий, обоснованность итоговой величины существенно снижается на этапе согласования результатов из-за того, что неформализованные и слабо формализованные подходы, применение которых характерно для зарубежных оценщиков и получило распространение в России, не отвечают российским условиям.

5. Для снижения влияния субъективизма, облегчения принятия решение о выборе итоговой величины стоимости здания экспертом-оценщиком, повышения обоснованности всего расчета стоимости здания разработана методика согласования результатов, полученных с использованием трех классических подходов к оценке стоимости (доходного, затратного, сравнительного), учитывающая комплекс факторов, влияющих на величину рыночной стоимости здания.

6. На основе проведенных исследований создан алгоритм вариантной оценки рыночной стоимости зданий с учетом предложенных разработок.

7. Проведенный анализ возможных причин расхождений величин стоимости при использовании классических подходов к оценке в условиях нестабильной экономики позволил предложить систему критериев согласования вариантов оценки рыночной стоимости зданий.

8. Предложено использование математического аппарата на основе элементов матричной алгебры и вариационного исчисления, позволяющего вычислять весовые коэффициенты для каждой из рассчитанных классическими подходами стоимостей.

9. Создан и предложен к использованию программный продукт, позволяющий существенно облегчить применение методики согласования результатов, полученных по трем подходам к оценке стоимости зданий.

10. Итоги практических расчетов стоимости зданий с использованием предложенных разработок позволили сделать вывод об их преимуществах в плане повышения обоснованности оценки рыночной стоимости зданий, связанных, главным образом, с возможностью учета новых факторов на этапе согласования вариантов стоимости.

Проведенные исследования позволили выявить ряд перспективных научных направлений в области повышения обоснованности оценки рыночной стоимости зданий, которые рекомендуются к выполнению в дальнейших исследованиях: разработка подходов к созданию баз данных по зданиям, стоимость которых рассчитана по однотипным методикам; разработка методов и средств, позволяющих применять статистические модели для расчета стоимости зданий с использованием вышеописанных баз данных; создание единой методологии оценки эффективности деятельности по оценке рыночной стоимости зданий.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Генкин, Евгений Викторович, 2000 год

1. Абрамов С.И. Организация инвестиционно-строительной деятельности. -М.: Центр экономики и маркетинга, 1999.

2. Баранников А.Ф. Проблемы повышения качества и ценности информации // Материалы международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления-99»: Вып.З. С.192-194,- М.: ГУУ, 1999.

3. Баранников А.Ф. Системный подход и этимологические проблемы управления // Материалы международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления-99»: Вып.З. С. 194-199. М.: ГУУ, 1999.

4. Березин И.С., Жидков Н.П. Методы вычислений. Изд.З-е. М.: Наука, 1966.

5. Гантмахер Ф.Р. Теория матриц. Изд.З-е., М.,1967.

6. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости.Учебник. М.: Инф.-изд. дом "Филинъ", 1999.

7. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов: Учебно-практическое пособие. М.: Инфра-М, 1997.

8. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий. Имущественный подход. -М.: Дело, 1998.

9. Додж М. Эффективная работа с Microsoft Excel 97. СПб.: Питер, 1997.

10. Ю.Ермолкин И.В. Методика определения стоимости объекта недвижимостипопарными сравнениями // Вопросы оценки. 1996, апрель-сентябрь. С.44-50.11 .Закон города Москвы от II февраля 1998 г. N 3 "Об оценочной деятельности в городе Москве".

11. Закон РФ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98.

12. Иванов A.M., Маркин И.В., Перевозчиков А.Г. О согласовании трех обязательных подходов к оценке недвижимости // Вопросы оценки. 1998. №1. С.61-64.

13. Инновационный менеджмент: Учебник для вузов / Под ред. С.Д. Ильенковой. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997.

14. Калачева С.А. Операции с недвижимостью. М.: Изд-во ПРИОР, 1999.

15. Киселев С.В. Недвижимость как объект оценки // Вопросы оценки. 1996, апрель-сентябрь. С.50-53.

16. Ковалев А.П. Оценка стоимости активной части основных фондов: Учебно-методическое пособие. М.: Финстатинформ, 1997.

17. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. М.: Финансы и статистика, 1999.

18. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке зданий и сооружений: Учебное пособие. М.: изд-во АСВ, 1998.

19. Липсиц И.В., Коссов В.В. Инвестиционный проект: методы подготовки и анализа. Учебно-справочное пособие. -М.: Издательство БЕК, 1996.

20. Математика. Большой энциклопедический словарь/Гл.ред. Ю.В. Прохоров. 3-е изд. - М.: Большая Российская энциклопедия, 1998.

21. Менеджмент (Современный российский менеджмент): Учебник/Под ред. Ф.М. Русинова и М.Л. Разу. М.: ФБК-ПРЕСС, 1999.

22. Модильяни Ф., Миллер М. Сколько стоит фирма? Теорема ММ: Пер. с англ. М.: Дело, 1999.

23. Недвижимость в Москве. Сборник нормативных документов. М.: Агентство «Бизнес-Информ», 1997.

24. Опекунов В.А. Оценка недвижимости в инвестиционной деятельности. Проблемная лекция / ГУУ.М., 1999.

25. Оценка недвижимости и бизнеса: Материалы первой Международной конференции. М.: Изд. РОО, 1994.

26. Оценка объектов недвижимости / Под ред. В.В.Григорьева. М.: ИНФРА-МД997.

27. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие/Под ред. В.Рутгайзера. М.: Дело, 1998.

28. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости. М.: РОО, 1995.

29. Постановление Правительства РФ №932 «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации» от 20 августа 1999г.

30. Промышленные здания. Справочник оценщика. -М.: Ко-Инвест, 1996.

31. Распоряжение Мэра Москвы от 21 апреля 1999 г. N 388-РМ "О лицензировании оценочной деятельности в городе Москве".

32. Рузавин Г.И. Методология научного исследования: Учеб. Пособие для вузов. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 1999.

33. Саати Т. Принятие решений. Анализ иерархических структур. Пер. с англ. М.: Радио и связь, 1991.

34. Саати Т. Принятие решений. Метод анализа иерархий. Пер. с англ. М.: Радио и связь, 1993.

35. Саати Т., Керне К. Аналитическое планирование. Организация систем. Пер с англ. М.: Радио и связь, 1991.

36. Саймон Г.А. Теория принятия решений в экономической теории и науке о поведении // Теория фирмы / Под ред. В.М. Гальперина. СПб.: Экономическая школа, 1995. С60.

37. Смирнов В.В., Лукина З.П. Менеджер по операциям с недвижимостью. -М.: Издательский дом "Аудитор", 1999.

38. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1997.

39. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие / Под ред.проф.В.Е.Есипова,- СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998.

40. Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов/ Пер. с англ. Под ред. проф С.Г.Беляева. М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998.

41. Ушаков Е.П., Охрименко С.Е., Охрименко Е.В. Оценка стоимости важнейших видов природных ресурсов: Методические рекомендации. М. РОО, 1999.

42. Фатхутдинов Р.А. Разработка управленческого решения: Учебник для вузов. 2-е изд., доп. - М.: ЗАО "Бизнес-школа "Интел-Синтез", 1998.

43. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. М.: Дело, 1997.

44. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. -М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.

45. Хроуба Я. Ранжирование альтернатив с помощью метода относительных значимостей. Пер. с чешского. -М.,1986 г.

46. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М.: Русская Деловая Литература, 1996.

47. Черняк В.З. Управление инвестиционным проектом в строительстве. М.: Русская Деловая Литература, 1998.

48. Шаккум М.Л. Экономика России: от кризиса к стабильности и устойчивому росту. Монография. М.: Глобус, 1999.

49. Штудляр Й., Кржовак Й. Методы определения весов показателей. -М.,1986.

50. Экономика недвижимости: Учебное пособие. М.: Дело, 1999.

51. Экономика строительства / Под ред. И.С.Степанова. М.: Юрайт, 1998.

52. Экономика строительства. Конспект лекций.Ч. 1,2,3 / Под ред.И.С.Степанова. М.: МГСУ, 1996.

53. Энтони Р., Рис Дж. Учет: ситуации и примеры: Пер.с англ./

54. Гл.ред.серии проф. Я.В.Соколов. М.: Финансы и статистика, 1993.

55. Юкаева B.C. Управленческие решения: Учеб. Пособие. М.: Издательский дом «Дашков и К0», 1999.

56. Яковец Ю.Инновационное инвестирование: новые подходы //Экономист. -1995. №1.

57. Яковлев А.И., Музычук Р.В. Учет степени риска при анализе инвестиционных и инновационных процессов / в сборнике Актуальные проблемыуправления 96. Тезисы докладов Международной научно-практической конференции: В 4-х вып. Вып.1/ ГАУ. М.,1996.

58. Jaffe A.J., Sirmans C.F. Real Estate Decision Making. Prentice-Hall, Englewood Cliffs, New York, 1985.

59. Levy H., Sarnat M. Capital Investment and Financial Decisions, 3-rd ed. Prentice Hall, 1986.

60. Reece R. Introduction to business valuation. California, 1990.

61. The Appraisal of Real Estate. Tenth Edition. Appraisal Institute, Chicago, Illinois, US, 1992.4 64. Tompos A.W.Analyzing Investment Properties. Prentice Hall, 1998.