Управление развитием арендного жилого фонда: на примере города Москвы тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Чайкин, Алексей Александрович

• Чайкин, Алексей Александрович
• кандидат экономических наук
• 2006

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Чайкин, Алексей Александрович

Введение

1. Арендный жилой фонд как одна из эффективных форм управления в жилищно-коммунальном хозяйстве

1.1. Исторические корни арендных жилищных отношений в 8 России

1.2. Зарубежный опыт формирования городского жилищного фонда и управления им

1.2.1. Виды городского жилья

1.2.2. Структура городского жилья

1.3. Существующая структура жилищного фонда в современной России и в Московском регионе

1.4. Первый муниципальный доходный жилой дом в современной Москве

1.5. Сущность девелопмента доходных жилых домов

2. Методические основы управления развитием арендного жилого 39 фонда

2.1. Концепция развития арендного жилого фонда

2.2. Правовое и экономическое обоснование развития доходных жилых домов в России

2.3. Экономическая целесообразность развития доходной жилой недвижимости

2.3.1. Анализ спроса и предложения на рынке аренды жилой недвижимости

2.3.2. Выбор земельного участка и варианты его предоставления инвестору-застройщику

2.3.3. Анализ финансовой целесообразности строительства доходных жилых домов

2.4. Проектирование доходных жилых домов

2.5. Определение источника финансирования 70 2.5.1. Паевые инвестиционные фонды как один из эффективных механизмов финансирования развития доходной жилой недвижимости

2.6. Строительство доходных жилых домов

2.7. Маркетинг развития доходных домов

2.8. Эксплуатация и управление доходными домами

3. Преобразование существующего жилого фонда на основе принципов развития доходных жилых домов

3.1. Оценка вариантов решения жилищного вопроса

3.2. Участники и основные этапы проекта развития арендного жилого фонда

3.3.Модель инвестиционного обеспечения развития доходной жилой недвижимости

3.4. Методика оценки экономической целесообразности развития доходной жилой недвижимости

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Управление развитием арендного жилого фонда: на примере города Москвы»

В современных условиях реформирования экономики России постепенно развиваются все отрасли народного хозяйства (металлургия, нефтяная и газовая промышленность, энергетика и т.д.). С разной скоростью, но неуклонно наше народное хозяйство движется в направлении перехода от командно-административной системы к рыночной. Однако, одна из крупнейших и, пожалуй, самая социально значимая отрасль - жилищно-коммунальное хозяйство - до сих пор находится в кризисном состоянии и, соответственно, требует серьезного реформирования.

Правительственная программа по реформированию жилищно-коммунального хозяйства, начавшаяся в 1992 году, к настоящему времени не принесла реальных результатов, что свидетельствует об отсутствии в органах государственной власти понимания сущности процессов, происходящих в ЖКХ, и, следовательно, реальных направлений выхода из кризиса. Разрешение кризиса ЖКХ возможно лишь в том случае, если будут выявлены и решены внутренние проблемы отрасли, которые не дают ЖКХ нормально функционировать и развиваться.

Основной недостаток моделей реформирования ЖКХ состоит в попытке решить проблемы в рамках существующей системы, качественно не изменяя ее. А вопрос о создании эффективного собственника государством даже не формулируется. Проблема изменения структуры собственности по-настоящему не анализируется, а ведь хорошо известно, что в экономике от форм собственности зависит очень многое.

Основным способом решения жилищного вопроса в России, в соответствии с новым жилищным кодексом РФ, является приобретение жилья в собственность (за наличные, по ипотеке, с помощью дотации и т.д.), и примерно 20% - арендное жилье для малоимущих. В результате 80% жилья в России будет в собственности жильцов, что не соответствует мировой практике. Собственное жилье в мире доступно только людям со средними и высокими доходами, даже в развитых странах доля собственного жилья составляет в среднем 50%, остальные 50% - это арендное жилье: 40% -аренда у частных домовладельцев (доходный дом), 10% - социальная аренда (муниципальный арендный дом).

Согласно новому Жилищному кодексу РФ, единственным видом многоквартирного дома в России будет являться кондоминиум, т.е. коллективная собственность всех владельцев жилых и нежилых помещений в доме. Но эта форма собственности не является достаточно эффективной в силу не способности разнородных собственников и нанимателей объединяться для совместного владения и управления. Поэтому в мировой практике кондоминиумы не получили большого распространения - их лишь порядка 20% среди всего городского жилья.

На сегодняшний день в России (и особенно в Москве) сложилась далекая от оптимальной структура типов городского жилья, резко деформированная в сторону наименее эффективных форм - муниципальных домов и муниципальных домов с приватизированными квартирами. Кроме того, эти формы собственности постоянно воспроизводятся, усугубляя многочисленные проблемы российского ЖКХ.

Главным направлением реформирования ЖКХ должно стать изменение структуры собственности - сокращение доли неэффективных форм городского жилья и увеличение доли эффективных. Особое внимание следует уделять развитию частных доходных жилых домов. Коммерческая аренда - очень эффективный рыночный вид жилья, способствующий развитию ЖКХ, и очень перспективный для России, т.к. из-за низких доходов приобрести собственное жилье, даже по ипотеке, могут немногие.

В настоящее время арендные операции на рынке жилья в г. Москве стали весьма актуальными и востребованными. Люди постепенно приближаются к пониманию того, что аренда - тоже не плохой способ решения жилищных проблем и самый быстрый из ряда альтернативных вариантов улучшения жилищных условий.

В этой связи достаточно актуальным представляется исследование, обосновывающее целесообразность развития муниципальных и частных доходных жилых домов для всех категорий граждан.

Следует отметить, что отдельные аспекты исследуемой проблемы рассматривались в экономической литературе и диссертационных исследованиях. Так, теоретические вопросы развития недвижимости, инвестиционного обеспечения проектов, оценки эффективности их реализации изучены в работах П.Г. Грабового, Б.С. Бушуева, В.В. Кущенко, A.B. Талонова, А.Цогоева, С.М. Максимова, В.А. Смирнова, A.C. Котикова, И.А. Рахмана, Ричарда Б. Пейзера и Анне Фрей и других. Вопросы возрождения традиции доходных жилых домов в России рассматриваются в работах JI.H. Краснянского, Р.Г. Квачадзе. В то же время практически отсутствуют исследования, комплексно связывающие воедино проблемы разработки проектов развития доходной жилой недвижимости, организации их реализации и инвестиционного обеспечения, равно как отсутствует инновационный подход к организации и реализации проектов развития доходной жилой недвижимости. Значимость указанной проблемы и недостаточная ее разработанность в трудах отечественных ученых определяют актуальность настоящего диссертационного исследования.

Целью диссертационного исследования является разработка научно-обоснованной концепции формирования эффективного механизма развития арендного жилищного фонда города и разработка на этой основе методических рекомендаций по организации строительства и эксплуатации жилых домов, в которых квартиры и нежилые помещения предназначены для сдачи в аренду.

Для достижения поставленной цели решены следующие задачи: - рассмотрены исторические аспекты развития арендных жилищных отношений в России;

- проведен анализ зарубежного опыта формирования и управления жилищным фондом современных крупных городов;

- обобщена практика управления первым муниципальным доходным жилым домом в современной Москве;

- исследована структура жилищного фонда города Москвы и выявлено отсутствие такой составляющей как арендный жилой фонд;

- разработаны методические положения по повышению экономической привлекательности арендной жилой недвижимости города Москва:

- разработана концепция развития (девелопмента) многоквартирных жилых домов, в которых квартиры полностью сдаются в аренду (доходных домов) и модель инвестиционного обеспечения соответствующих проектов.

Предметом исследования являются экономические и организационные отношения, складывающиеся в процессе деятельности по развитию доходных многоквартирных жилых домов в городе Москва.

Объектом исследования является рынок жилой недвижимости города Москвы, рассматриваемый с позиций отношений между арендодателями (собственниками квартир) и потребителями столичной жилой недвижимости, а также деятельность ГУП «Мосжилкомплекс» по управлению первым элитным доходным домом города Москвы.

Теоретической и методологической основой исследования послужили: комплексный и системный подход к решаемым задачам; методология управления проектом; работы отечественных и зарубежных авторов в области проблем инвестиционного проектирования, инновационной деятельности и управления недвижимостью; современные теории и методики по оценке эффективности управления недвижимостью; законодательные и нормативные акты Российской Федерации, регламентирующие деятельность на российском рынке недвижимости; методические разработки и публикации, касающиеся исследуемой проблемы.

Научная новизна диссертационной работы заключается в том, что автором проведено комплексное исследование теоретических, методических и практических вопросов, связанных с инвестиционным обеспечением инновационного проекта развития частной доходной жилой недвижимости, в частности:

- определены особенности и структурные элементы механизма формирования и функционирования рынка аренды жилой недвижимости, выявлены тенденции и перспективы развития данного рынка в Москве; доказана целесообразность формирования и развития такого сегмента рынка жилой недвижимости как рынок частных доходных домов со сдачей квартир на условиях коммерческого найма (аренды).

- разработана методика оценки экономической целесообразности развития доходной жилой недвижимости;

- составлена модель инвестиционного обеспечения развития доходной жилой недвижимости при участии паевых инвестиционных фондов; разработаны организационные положения по управлению реализацией проекта развития (девелопмента) доходной жилой недвижимости.

Практическая значимость результатов диссертационного исследования заключается в том, что использование выводов, предложений и рекомендаций автора будут способствовать развитию отрасли жилищно-коммунального хозяйства, а также позволят создать легальный рынок аренды жилой недвижимости.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Чайкин, Алексей Александрович

Основные выводы и предложения, полученные в результате исследования:

1. На сегодняшний день в России (и особенно в Москве) сложилась далекая от оптимальной структура типов городского жилья, резко деформированная в сторону наименее эффективных форм - муниципальных домов и муниципальных домов с приватизированными квартирами.

2. Главным направлением реформирования ЖКХ должно стать изменение структуры собственности - сокращение доли неэффективных форм городского жилья и увеличение доли эффективных. Особое внимание следует уделять развитию частных доходных жилых домов, т.к. коммерческая аренда - это очень эффективный рыночный вид жилья, способствующий развитию ЖКХ, и очень перспективный для России, т.к. из-за низких доходов приобрести собственное жилье, даже по ипотеке, могут немногие.

3. В настоящее время арендные операции на рынке жилья являются весьма актуальными и востребованными, т.к. это не плохой способ решения жилищных проблем и самый быстрый из ряда альтернативных вариантов улучшения жилищных условий.

4. Развитие доходных жилых домов в Москве должно охватывать разные типы зданий: от элитного жилья с небольшим количеством квартир до многоэтажных многоквартирных жилых домов. Доходные жилые дома столицы должны быть представлены тремя основными категориями: элитным жильем; монолитными домами «бизнес-класса» и домами «эконом-класса» по типовым проектам. Каждый доходный дом различного класса должен быть рассчитан на удовлетворение потребностей во временном проживании москвичей и деловых партнеров города с разным уровнем дохода. Класс доходного дома определяется уровнем комфорта и предоставляемых услуг.

5. Разработанная схема финансирования строительства доходных жилых домов при помощи паевых инвестиционных фондов недвижимости позволяет развивать арендный сегмент рынка жилой недвижимости, используя частный капитал.

6. Для арендаторов жилых помещений в доходных жилых домах ключевым фактором является величина ставки аренды 1 кв.м. площади в месяц. Чем меньше данная ставка, тем привлекательней жилое помещение для арендатора. В рамках проведенного исследования выявлена зависимость ставки аренды 1 кв.м жилого помещения (квартиры) в доходных жилых домах от четырех основных факторов: коэффициента заполнения; рентабельности вложенных кредитором или собственником финансовых средств; срока окупаемости доходного дома и «городской доли».

7. Доходные жилые дома должны в будущем войти в основу арендного жилищного сектора города. В этом секторе платежеспособность владельцев квартир должна будет способствовать формированию экономически обоснованной платы за квалифицированное профессиональное управление доходным домом и предоставленные коммунальные услуги. На этом фоне уровень управления и технического обслуживания муниципального жилого фонда будет существенно отставать.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:

1. Чайкин A.A. (тезисы доклада) Мультилистинг как эффективная форма организации бизнеса на рынке недвижимости. // Тезисы докладов 12-го Всероссийского студенческого семинара «Проблемы управления». - М.: ГУУ, 2004.-0,06 п.л.

2. Чайкин A.A. (статья) Доходная жилая недвижимость -возрождение забытого бизнеса.// Сборник «Экономика. Управление. Культура». - М.: ГУУ, 2005. -0,18 п.л.

3. Чайкин A.A. (тезисы доклада) Девелопмент доходной жилой недвижимости в г. Москве. // Материалы 21-й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов «Реформы России и проблемы управления - 2006», М.: ГУУ, 2006. - 0,2 п.л.

4. Чайкин A.A. (статья) Арендный жилищный фонд как одна из эффективных форм управления в условиях жилищно-коммунальной реформы.// Вестник Университета (ГУУ) №4(20) - М.; ГУУ, 2006., 0,97 п.л.

5. Талонов A.B., Разу М.Л., Чайкин A.A. и др. (учебник) Управление коммерческой недвижимостью / под ред. М.Л. Разу, М.: ИТД «Кнорус», 2006, объем 14 п.л., лично автором 1,8 п.л.

122

Заключение

В работе обоснована актуальность исследования и практическая значимость для решения задачи по развития арендного жилого фонда современных российских городов.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Чайкин, Алексей Александрович, 2006 год

1. Алексеев А.А. Механизм реализации жилищной политики крупного города (на примере г. Москвы). - М.: Машиностроение, 2002 г. - 320 с.

2. Алексеева М.М. Планирование деятельности фирмы: Учебно-методическое пособие. М.: Финансы и статистика, 2001. - 248 с.

3. Альфред М. Кинг. Тотальное управление деньгами. СПб 1999.

4. Анышин В.М. Инвестиционный анализ. М.: Издательство «Дело», 2000.

5. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2004. - 512 с.

6. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости СПб.: Питер, 2002. - 208 с.

7. Баканов М.И., Шеремет А.Д. Теория экономического анализа. М.: Финансы и статистика, 1997.

8. Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций. М.: Интерэксперт, ИНФРА-М, 1995.

9. Бирюков П П. Совершенствование управления жилищным фондом города в условиях реформы ЖКХ. М.: Изд-во ВИМИ, 1997.

10. Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение / серия «Закон и общество», Ростов н / Д: Феникс, 2002. 320 с.

11. Бочаров В.В. Инвестиционный менеджмент. СПб; Питер, 2002. - 160 с.

12. Виханский О.С. Стратегическое управление: Учебник для вузов. 2-е издание.- М.: Гардарика, 1999. - 293 с.

13. Вихрянский В.В., Козырь О.М. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. -М.: Статут, 2004.

14. Волков С.С. Доходный дом ждет новоселов. // Московская перспектива. 2003. №41

15. Глазунов С.Н. Модели и методы управления структурой собственности жилого фонда. Канд. диссертация, М., ИЛУ РАН, 2005.

16. Глазунов С.Н., Самошин В. Жилищный вопрос в России. Проблемы и перспективы. Москва, 2006 г.

17. Говоренкова Т.М., Савин Д.А. Жилищно-арендная кооперация. Опыт новой экономической политики и возможность применения его в современной России // Жилищный альманах. Вып.4. 1999.

18. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. 3-е изд. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2003. - 836 с.

19. Гровер Р., Соловьев М. Управление недвижимостью, учебник М.: 2001. -367 с.

20. Девелопмент новое русское слово / Кущенко В.В. // Законодательство и экономика, №8, 2004. - с. 29-35.

21. Егоров Е.В., Потапова М.В. Экономика жилищного хозяйства в России. М.: Теис, 2002.

22. Журнал «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование» , №4 2002 год, стр. 115

23. З^млин П.Н., Васильев A.B., Кноль А.И. Оценка экономической эффективности инвестиционных проектов (современные подходы). -СПб.: Наука, 1995.- 168 с.

24. Идрисов А.Б., Картышев C.B., Постников A.B. Стратегическое планирование и анализ эффективности инвестиций. Изд. 2-е. М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1997. - 272 с.

25. Измайлова О. Найм жилья в Москве // Московская правда. 13 окт., 2000 г. Приложение «Квартирный ряд».

26. Квачадзе Р.Г. Доходный дом правовое обоснование эксперимента в Москве // Недвижимость, экономика, управление. 2002.

27. Квачадзе Р.Г. Доходный дом экономическое обоснование эксперимента в Москве // Недвижимость, экономика, управление. 2003. № 5.

28. Квачадзе Р.Г. Домовладение как объект профессионального управления недвижимостью в условиях реформирования жилищно-коммунальногохозяйства // Недвижимость, экономика, управление. 2004. № 7-8.

29. Ковалев В.В., Финансовый анализ: управление капиталом. Выбор инвестиции. Анализ отчетности. М.: Финансы и статистика, 1999.

30. Косарева Н., Страйк Р. Приватизация жилья в Российской Федерации. М.: 1992.

31. Коттс Д. Управление инфраструктурой организации / Пер. с англ. М.: ОАО «Типография «Новости», 2001. - 597 с.

32. Краснянский JI.H., Квачадзе Р.Г. Доходный дом в Москве. История и современность. М: Триада, Лтд, 2004.- 172 с.

33. Кущенко В.В. Девелопмент: Современная концепция развития недвижимости: Монография. М.: Норма. - 368 с.

34. Левин Л. Девелопмент новое слово на рынке недвижимости // Недвижимость за рубежом и в России. - 2003, №2.

35. Лимаренко В.И. Финансово-экономические механизмы реформирования1. АГ

36. ЖКХ // Жилищно-коммунальное хозяйство. 2002. №10, часть 1.h ----

37. Липсиц И.В. Инвестиционные проекты: методы подготовки и анализа.1. М.:Бек, 1996.

38. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. М.: Экономика, 2004. - 520 с.

39. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб.: Питер, 2003.-256с.

40. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости СПб: Питер, 2000. - 272с.

41. Мелкумов Я.С. Организация и финансирование инвестиций: Учебное пособие. М.: ИНФРА-М, 2000. - 248 с.

42. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования. М.: Теринвест, 1994.

43. Началов A.B. Паевые инвестиционные фонды (ПИФ). М.:Издательско-консультационная компания «Статус-Кво 97», 2004. 40 с.

44. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: Экзамен, 2000.

45. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2003.

46. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. / Под редакцией Н.М.Вавуло. М.:. 4-й филиал Воениздата, 1998.

47. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России. М.: «Экономика», 2000.

48. Сайт компании ALM Development, Анализ рынка коммерческой недвижимости с 2000 2003гг.

49. Смирнов В.В., Пучкина Е.А. Менеджер по управлению недвижимостью. -М.: Издательский дом «Аудитор», 2000.

50. Справочник директора предприятия/ Под ред. М.Г. Лапусты, 5-е изд. М.; ИНФРА-М, 2001, - 750 с.

51. Талонов A.B. Рыночные отношения в жилищно-коммунальном хозяйстве. СПб., 1997.- 196 с.

52. Теплоухов А. В поисках настоящих девелоперов // Строительный еженедельник. 2003, март № 7 (52)

53. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. М.: Дело, 1997. - 230 с.

54. Цогоев А. Как инвестировать в недвижимость. М.: Альпина Бизнес Букс, 2005.- 170 с.

55. Чернышев Л.Н. Жилищно-коммунальная реформа в России. Финансово-экономические особенности. Нормативные документы. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1997. - 272 с.

56. Чернышев Л.Н. Управление жилищно-коммунальным хозяйством России. М.: Изд. МГСУ, 2003.

57. Шинк Д.К., Сигел Д.Г. Методы управления стоимостью и анализ затрат. -М.: Филинъ, 1996.-334 с.58,59,60,61,62