Управление продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла в городе тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Королева, Ирина Борисовна

• Королева, Ирина Борисовна
• кандидат экономических наук
• 2011

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Королева, Ирина Борисовна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ПРОБЛЕМА ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТИ ПРОЦЕССА СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ В РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКЕ.

1.1. Продолжительность процесса жилищного строительства — важный показатель его эффективности.

1.2. Структура жилищного инвестиционно-строительного цикла и факторы, влияющие на его продолжительность.

1.3. Необходимость совершенствования механизма управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла.

ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ОЦЕНКИ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТИ ЖИЛИЩНОГО ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ЦИКЛА В ГОРОДЕ.

2.1. Проблемы жилищного строительства в Иркутской области и г. Иркутске.

2.2. Методические вопросы оценки структуры и длительности жилищного инвестиционно-строительного цикла в городе.

2.3. Оценка значимости факторов, влияющих на продолжительность жилищного инвестиционно-строительного цикла.

ГЛАВА 3. ФОРМИРОВАНИЕ МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬЮ ЖИЛИЩНОГО ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ЦИКЛА В ГОРОДЕ.

3.1. Оценка функционирования'действующего механизма управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного-цикла в городе.

3.2. Методический подход к формированию механизма управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла в городе.

3.3. Характеристика разработанного механизма управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла в городе.

3.4. Эффективность разработанного механизма управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Управление продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла в городе»

Актуальность темы исследования. Решение острой жилищной проблемы в России диктует необходимость значительного увеличения объемов жилищного строительства. Такая задача поставлена в рамках реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Согласно программе «Жилище» - приоритетного национального проекта — к 2010 г. объем ввода жилья в эксплуатацию в России должен был составить 80 млн. кв. м. и соответствовать мировым стандартам, по которым на каждого жителя вводится 1 кв. м. жилья в год. Но эти цели не достигнуты. В ^Иркутской области вводится ежегодно всего четверть кв. м. жилья на одного жителя. По данному показателю в 2009 г. она занимала'предпоследнее место в Сибирском федеральном округе (после нее только Республика Тыва). В:2009 г. в Иркутской области введено в эксплуатацию 602,2 тыс. кв. м. жилья (уровень пятидесятых годов XX в.), что в 2,7 раза меньше, чем в 1998 г., когда.ввод был наибольшим (1650,1 тыс. кв. м.).

В условиях растущего спроса на жилье одним из основных резервов снижения его дефицита является ввод объектов в эксплуатацию в сжатые сроки. Проблема, сокращения• продолжительности« строительства всегда была первоочередной в период плановой экономики, где основные усилия сосредотачивались, на снижении продолжительности этапа строительства. С переходом к рыночной экономике и появлением инвестиционной составляющей встает проблема сокращения длительности всего инвестиционно-строительного цикла (ИСЦ). Но пока проблема так не ставится, и ее решению достаточного внимания не уделяется. Согласно последнему отчету Всемирного банка, по общим затратам времени и средств, которые требуются на строительство того или иного объекта, Россия оказалась на 177-м месте среди обследованных 178 стран мира. Хуже, чем в России, ситуация в строительстве обстоит только в Эритрее.

Проведенное в диссертации исследование продолжительности жилищного ИСЦ в г. Иркутске за последние годы показало, что длительность ИСЦ превышает почти в полтора раза значения по этому показателю, достигнутые в других регионах России, и в пять раз - показатели США. Важнейший в составе ИСЦ этап строительства значительно отклоняется по продолжительности от норм, установленных СНиП 1.04.03-85*. Величина отклонений присуща 96% построенных объектов. Затягивание продолжительности жилищного ИСЦ имеет хронический характер и выливается в нерешенную проблему обманутых дольщиков, число которых в г. Иркутске составляет порядка 30% от их общего числа.

Затягивание продолжительности жилищного ИСЦ влечет за собой рост затрат на возведение жилых объектов и, как следствие, увеличение показателя доступности жилья. В Иркутской области данный показатель вырос с 5,6 лет в 2006 г. до 6,04 лет в 2010 г. Наблюдается рост объемов- незавершенного строительства и омертвление капитала. Проведенное в диссертации исследование показало, что затягивание продолжительности жилищного ИСЦ зависит не только от строительных организаций, но и от деятельности всех участников ИСЦ. Существующий механизм управления продолжительностью жилищного ИСЦ не способен справиться с комплексом1 указанных проблем.

В этой связи актуальным, является поиск эффективного механизма управления продолжительностью не только этапа строительства, но и всего жилищного ИСЦ. Обозначенные проблемы до сих пор комплексно не решены, о чем свидетельствует практически полное отсутствие теоретических и практических разработок в данной области.

Степень научной разработанности проблемы. Рассматриваемые в диссертации задачи являются одной из важных составляющих общих проблем развития отрасли строительства. При рассмотрении их содержания и направлений решения в диссертации использованы труды С.Д. Резника, Т.В. Свет-ник, Г.В. Хомкалова, И.В. Цвигун.

При проведении исследования по вопросам оценки продолжительности и мер, направленных на сокращение длительности этапа строительства, в диссертации использованы труды российских и зарубежных ученых: М.Д. Спектра, P.M. Меркина, В.Б. Кондратьева, А.Е. Лейбмана, H.A. Иванова, И.Г. Галкина, И.С. Степанова, П.П. Олейника, Д.Я. Манукянца, А.П. Стоуна.

При изучении проблемы сокращения продолжительности инвестиционно-строительного цикла использованы труды таких ученых, как В.В. Бузыре-ва, В.З. Черняка, Ю.Н. Казанского, М.И. Ковальского, M.JI. Разу, С.Н. Максимова, И.И. Мазура, В.Д. Шапиро, Н.Ю: Яськовой, П.П. Макагонова, JI.E. Бан-дорина, М.И. Каменецкого, В.М. Серова, H.A. Нестерова, Ю:Ф. Симонова, В.В. Иванова, O.K. Хана.

В имеющихся исследованиях по рассматриваемой проблематике основное внимание преимущественно сосредоточено на одной составляющей жилищного ИСЦ - продолжительности собственно строительного процесса, очень важного, но не исчерпывающего содержания всей проблемы и не позволяющего решать ее комплексно. Отсутствуют анализ факторов, влияющих на сокращение продолжительности всего цикла, в современных российских условиях, методические разработки по формированию механизма управления продолжительностью жилищного ИСЦ, оценке эффективности комплексных решений. В связи с этим актуальной является необходимость разработки данных проблем с учетом специфики российских условий.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является развитие теоретических положений и практических рекомендаций по совершенствованию механизма управления продолжительностью жилищного ИСЦ в городе.

Исходя из цели в работе поставлены следующие задачи:

1) уточнить определение понятия «жилищный инвестиционно-строительный цикл»;,

2) разработать методический подход к оценке продолжительности жилищного/» инвестиционно-строительного цикла и длительности этапа строительства;

3) оценить состояние исследуемой проблемы в крупном городе и возможности ее решения при существующем механизме управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла;

4) выделить факторы, влияющие на продолжительность жилищного инвестиционно-строительного цикла и этапа строительства, и определить их значимость;

5) оценить функционирование действующего механизма управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла;

6) разработать, методический подход к совершенствованию механизма управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла;

7) разработать механизм управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла в городе на основе предложенного методического подхода;

8) определить экономический эффект, образующийся в результате использования разработанного механизма управления.

Область исследования. Содержание диссертации соответствует пункту 1.3.64. «Теоретические и методологические основы обеспечения заданных сроков, стоимости, качества, экологичности и конкурентоспособности строительной продукции» паспорта специальности ВАК 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)».

Объектом исследования является продолжительность жилищного инвестиционно-строительного цикла.

Предмет исследования - совокупность теоретических, методических и практических вопросов оценки и совершенствования механизма управления продолжительностью ^жилищного инвестиционно-строительного цикла.

Теоретической базой диссертационного исследования послужили фундаментальные и прикладные исследования отечественных и зарубежных ученых в области теории экономики строительства, управления недвижимостью, теории девелопмента недвижимости, теории управления инвестиционно-строительными проектами.

Методологической основой исследования являются общенаучные методы анализа и синтеза явлений, методы абстрактно-логического и эмпирического исследования, статистики и экспертных оценок, сравнительного и структурного анализа и метода группировок.

Информационную базу исследования составили действующие законодательные и нормативные акты Российской Федерации, Правительства Иркутской области и администрации г. Иркутска, официальные статистические материалы, отражающие состояние и динамику развития отрасли строительства, материалы периодической печати^ и научно-практических конференций, статистическая отчетность строительных предприятий, информационные ресурсы глобальной сети Интернет, экспертные данные, а также первичная информация о продолжительности строительства^ жилых объектов, собранная автором.

Наиболее существенные результаты диссертационного исследования, полученные автором.

1. Уточнено определение понятия «жилищный инвестиционно-строительный цикл» с учетом требований Градостроительного кодекса РФ и других законодательных актов, введенных в действие в, процессе рыночных преобразований в РФ, отличающееся от известных в научной литературе в части состава его этапов, что необходимо для измерения продолжительности жилищного ИСЦ. Определено, что жилищный инвестиционно-строительный цикл - это период времени, в течение которого совершаются все этапы, связанные со строительством объекта, начиная от определения источников инвестирования строительства объекта и до его ввода в эксплуатацию.

2. Обоснована необходимость разработки методического подхода к оценке величины отклонения фактической длительности этапа строительства от ее нормативного значения, отсутствие которого затрудняет достоверное исчисление величины отклонения фактической продолжительности от нормативного значения для неоднородной (по строительным параметрам) совокупности объектов строительства.

3. Проведена оценка состояния исследуемой проблемы и показано, что превышение фактической продолжительности над нормативными и регламентируемыми значениями касается основных этапов инвестиционно-строительного цикла, что приводит к выводу о признании действующего механизма управления продолжительностью жилищного ИСЦ неэффективным и не позволяющим решить проблему сокращения продолжительности жилищного ИСЦ.

4. Методом экспертных оценок определена1 относительная значимость факторов, влияющих на продолжительность жилищного инвестиционно-строительного цикла. Их анализ выявил решающую роль внешних факторов по отношению к деятельности строительных организаций, в числе которых: существующая схема финансирования жилищного строительства, кадровая ситуация в городе, уровень административных барьеров, что позволяет осуществить выбор основных направлений совершенствования механизма управления и конкретизировать их содержание.

5. Оценены причины неэффективности существующего механизма управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла на основе анализа действующей документации и степени ее соблюдения на практике, а также изучения положительного опыта стран Запада, что позволило определить круг задач по его совершенствованию.

6. На основе предложенного методического подхода разработан механизм управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла в городе, позволяющий эффективно решать задачи сокращения общей продолжительности ИСЦ и длительности каждого его этапа.

7. Показана высокая эффективность сокращения продолжительности жилищного ИСЦ, достигаемая в результате использования разработанного механизма управления.

Достоверность и обоснованность научных положений, выводов и рекомендаций. Достоверность результатов исследования подтверждается репрезентативной выборкой: обследованием сорока четырех жилых объектов, экспертным опросом 34 высококвалифицированных руководителей строительных организаций г. Иркутска, сравнением полученных выводов с общероссийскими тенденциями.

Обоснованность научных положений и рекомендаций обеспечивается использованием отечественного и зарубежного опыта управления продолжительностью жилищного ИСЦ, теоретической' и методологической базой исследования, корректностью применения методов статистики и экспертных оценок, опытом практического применения полученных* результатов В1 совершенствовании деятельности администрации г. Иркутска, в работе предприятия строительства, а также в научно-исследовательской работе и учебном процессе университета.

Элементы научной новизны заключаются в следующем:

- разработан методический подход к оценке величины отклонений фактической продолжительности этапа строительства от их нормативных значений, отличающийся-от известных тем, что отклонение фактической продолжительности от нормативного значения по совокупности объектов вычисляется как средневзвешенная величина по нормативной длительности этапа строительства (традиционно взвешивание осуществляется по площади введенных объектов), что обеспечивает более достоверную базу сравнения в условиях неоднородной совокупности объектов;

- разработан методический подход к совершенствованию механизма управления* продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла в городе, отличающийся от существующих поэтапным строением его структуры, применением принципа стимулирования предпринимательской активности и рационализацией взаимодействия его участников;

- дополнена теория управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла в городе разработкой классификации строительных организаций на основе признака «уровень предпринимательского потенциала», мотивирующей строительные организации к сокращению сроков строительства.

Теоретическая и практическая значимость. Теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в развитии теоретических подходов к оценке продолжительности этапа строительства и построению механизма управления жилищного инвестиционно-строительного цикла в городе. Практическая значимость исследования состоит в возможности осуществления работ по сокращению продолжительности жилищного инвестиционно-строительного цикла и в том, что содержащиеся в исследовании результаты могут быть достоверной информационной основой для принятия решений по управлению продолжительностью инвестиционно-строительного цикла как участниками жилищного строительства, так и органами власти на региональном и местном уровнях.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования обсуждались и получили положительную?оценку на, научно-практических конференциях: ежегодных Международных конференциях профессорско-преподавательского состава ФГБОУ ВПО Иркутского государственного университета совместно с Институтом социально-экономической географии и пространственного управления Университета им. Адама Мицкевича (Польша) «Социальные и экономические аспекты развития бизнеса» (Иркутск, 2010-2011), ежегодных Международных конференциях профессорско-преподавательского состава и аспирантов ФГБОУ ВПО Байкальского государственного университета экономики и права «Механизм деятельности хозяйствующих организаций в рыночных условиях» (Иркутск, 2007-2011), Международной научно-практической конференции «Азиатский Восток как единое туристское пространство», Иркутск, 25-26 апреля, 2007 г.,

Международной научной конференции «Актуальные вопросы экономики и управления», г. Москва, 15 апреля 2011 г.

Основные положения диссертации, относящиеся к учету длительности ИСЦ и разработанному механизму управления продолжительностью жилищного ИСЦ, приняты к практическому использованию Комитетом по градостроительной политике администрации г. Иркутска (справка о внедрении). Результаты диссертационного исследования внедрены, в практику деятельности строительного предприятия ООО «РЕСУРС-Б» в части управления длительностью этапа строительства и методики расчета экономического эффекта от его сокращения (справка о внедрении).

Результаты диссертационного исследования внедрены в инициативную тему кафедры экономики предприятия и предпринимательской деятельности Байкальского государственного университета экономики и права «Адаптация систем управления предприятий к условиям^ внешней среды», этап 2 «Стратегии и механизмы адаптации предприятий региона к условиям внешней среды», выполняемую в 2000-2012 гг. в соответствии с Целевой комплексной программой научных исследований БГУЭП (справка о внедрении).

Основные положения, и выводы- диссертационного исследования использованы при разработке методического обеспечения курсов повышения квалификации муниципальных служащих г. Иркутска и Иркутской области, осуществляемых в 2010-2011 гг. Межотраслевым Центром повышения квалификации и профессиональной переподготовки государственных, муниципальных служащих и работников народного хозяйства РФ при Байкальском государственном университете экономики и права (справка о внедрении).

Публикации по теме исследования. Основные положения и результаты диссертационного исследования нашли отражение в 14 статьях общим объемом 4,55 п.л., в том числе в трех статьях общим объемом 0,85 пл., опубликованных в рецензируемых научных журналах, определенных ВАК Ми-нобрнауки РФ.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложения. Основной текст диссертации изложен на 162 страницах и включает 51 таблицу и 7 рисунков. Библиографический список включает 175 наименований. В дополнение к основному тексту представлено приложение.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Королева, Ирина Борисовна

ВЫХОД

Изменение продолжительности жилищного инвестиционно-строительного цикла

Рис. 1.2. Укрупненная схема действующего механизма управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла практики развитых стран. В России присутствуют расхождения в последовательности этапов ИСЦ. Расхождения относятся к двум важным этапам, обеспечивающим получение стратегических ресурсов для реализации инвестиционно-строительного проекта: оформления земельных отношений и инвестирования. Если в инвестиционно-строительном цикле зарубежных стран вопрос о приобретении прав на земельный участок встает после разработки бизнес-плана и определения источников инвестирования проекта, то в г. Иркутске жилищный ИСЦ начинается с земельного вопроса. Это расхождение имеет существенное значение. В отличие от стран Запада, основным собственником земельных участков под жилищное строительство являются региональные и городские органы власти, обладающие правом предоставления (распределения) земель для жилищного строительства. На практике администрация предоставляет земельные участки в аренду на период строительства объекта (3 года). Как,правило, это происходит на аукционах. При этом между администрацией и строительной организацией заключается инвестиционный договор, по которому за право аренды земелыюго участка последняя обязуется предоставить администрации часть построенных квартир, а. в последнее время < внести плату в размере их стоимости. Так, в.работе [115] отмечается, что в г. Москве до 2005 г. администрации передавалось до 50% построенных квартир, после 2005 г. оплата осуществлялась в денежном эквиваленте. Подобное отношение имеет место и в г. Иркутске [98].

Отсутствие принятых в г. Иркутске правил землепользования и застройки, которые являются одним из основных градостроительных документов в развитых странах, обязывает заказчика-застройщика получать в администрации градостроительный план земельного участка, где указываются границы самого участка и различных его зон с видами их разрешенного использования.

Российской спецификой является также то, что для целей жилищного строительства предоставляются земельные участки, не оснащенные инженерно-техническими сетями. Их прокладку, а также сооружение магистральных сетей и коммуникаций, предназначенных для обслуживания как объекта заказчика, так и иных зданий и сооружений, обязывают осуществлять самих заказчиков-застройщиков. В этой связи в состав градостроительного плана включена информация о технических условиях прокладки инженерно-технических сетей и сроках подключения объекта жилищного строительства к действующим сетям инженерно-технического обеспечения.

Новым для российских условий является то, что на этапах проведения инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования, а также строительства объекта подрядные договоры имеют право заключать предприятия, имеющие допуски от СРО на ведение данных работ. СРО могут I осуществлять контроль качества проведения ¡данных работ.

В отличие от стран Запада, разработанная проектная документация и результаты инженерных изысканий обязаны пройти государственную экспертизу. После чего документы считаются утвержденными и принимаются заказчиком-застройщиком для реализации при строительстве объекта.

Дальнейшие работы по возведению объекта жилищного строительства могут проводиться только при наличии разрешения на строительство, которое предоставляется городской администрацией.

Финансирование жилищного строительствам России, в т.ч. г. Иркутске, преимущественно осуществляется долевым способом. Практика долевого финансирования приводит к логическому нарушению последовательности работ в структуре жилищного ИСЦ в г. Иркутске: если в странах Запада после разработки бизнес-плана проекта наступает этап поиска инвестора, на средства которого и реализуется проект, то в г. Иркутске 90% жилья возводится на условиях долевого финансирования за счет средств будущих собственников. Согласно Федеральному закону от 17.06.2010 № 119 «застройщиком могут привлекаться средства дольщиков только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома» [95]. Таким образом, только после получения разрешения на строительство застройщик имеет право привлекать средства дольщиков для возведения объекта.

В отличие от стран Запада, основанием для получения разрешения от администрации на ввод объекта в эксплуатацию служит приемка законченного объекта государственным органом - службой Государственного жилищного контроля и строительного надзора. Эта служба должна дать положительное заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов, иных нормативно-правовых актов и проектной документации.

Таким, образом, рассмотренные в этом разделе вопросы очерчивают проблемы, которые ждут своего решения. К ним относятся: поиск мер по нейтрализации действия факторов, отрицательно влияющих на продолжительность ИСЦ; решение задач по устранению недостатков нормативно-правовой документации, регламентирующей продолжительность этапов ИСЦ; поиск путей совершенствования механизма управления продолжительностью жилищного ИСЦ. При решении перечисленных проблем необходимо учесть выводы, вытекающие из рассматриваемого раздела данной главы.

Рассмотренные аспекты проблемы совершенствования механизма управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла дают основание для следующих выводов:

1) механизм управления в экономике остается недостаточно изученной категорией. Это понятие еще в меньшей мере разработано применительно к задаче управления инвестиционно-строительным циклом в жилищном строительстве. В этой связи нами предложены определение понятия «механизм управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла» и схема процесса его формирования и функционирования (рис. 1.2);

2) анализ нормативно-правовой базы показал, что она практически регламентирует продолжительность всех этапов ИСЦ. Вместе с тем выявлены ее существенные недостатки, заключающиеся в отсутствии в документах ответственности и правовых последствий за нарушение сроков, а также материального стимулирования сотрудников, направленного на соблюдение нормативных сроков прохождения этапов инвестиционно-строительного цикла;

3) Построена схема взаимодействия участников инвестиционно-строительного цикла, на основе которой функционирует действующий механизм управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла, позволившая выявить отличительные особенности базовых положений механизма управления длительностью жилищного ИСЦ в России и странах Запада;

4) Выявленные проблемы, по нейтрализации- отрицательно влияющих факторов, устранению недостатков нормативно-правовой базы и поиска путей совершенствования механизма управления продолжительностью жилищного ИСЦ взаимосвязаны между собой и образуют комплексную задачу, ожидающую своего решения как в теории, так и на практике.

По материалам первой главы можно сделать следующие выводы. 1. Показано, что; несмотря на то, что сокращение длительности производственного цикла является общеизвестной и приоритетной формой экономии времени, организация работ по сокращению - продолжительности цикла жилищного строительства находится сегодня в России на низком; уровне. В< настоящее время нет единой научно обоснованной методики определения длительности инвестиционно-строительного цикла и его этапов, нормативы продолжительности этапа строительства по СНиП 1.04.03-85* устарели и не отражают возможности современной технологии жилищного строительства, ответственность за соблюдение поэтапных сроков находится на низком уровне, учет и анализ фактической продолжительности ИСЦ на практике плохо организован или полностью отсутствует, системы экономического и материального стимулирования недостаточно разработаны или отсутствуют вообще, - все это наносит экономике жилищного строительства значительный ущерб и выдвигает проблему сокращения цикла жилищного строительства в число актуальных.

2. Отсутствие единого подхода к определению понятия: «жилищный инвестиционно-строительный цикл» затрудняет решение задач по расчету и сокращению длительности этапов инвестиционно-строительного цикла. В этой связи уточнено определение понятия «жилищный инвестиционно-строительный цикл» в части состава его этапов и определено, что инвестиционно-строительный цикл — это период времени, в течение которого совершаются все этапы, связанные со строительством объекта, начиная от определения источников инвестирования строительства объекта и до ввода его в эксплуатацию. Жилищный инвестиционно-строительный цикл включает следующие этапы: определение источников инвестирования; оформление земельных отношений, планировка территории, получение технических условий, инженерные изыскания и архитектурно-строительное проектирование, государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, строительство жилых объектов и строительный контроль, государственный строительный надзор, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Уточнение этапов ИСЦ позволяет оценить состояние проблемы путем определения фактической продолжительности этапов ИСЦ и сравнения ее с нормативами.

3. Изучение данных, относящихся к факторам, влияющим на продолжительность ИСЦ, позволило выявить специфические для российских условий факторы, среди которых основное влияние на продолжительность ИСЦ оказывают административные барьеры. Устранение этих барьеров представляет для России актуальную задачу.

4. В связи с отсутствием в литературе работ по управлению продолжительностью жилищным ИСЦ предложено определение понятия «механизм управления продолжительностью жилищным инвестиционно-строительным циклом». Под этим понятием следует понимать совокупность способов и средств, с помощью которых структуры управления воздействуют на деятельность субъектов жилищного инвестиционно-строительного цикла с целью сокращения его продолжительности. Предложенная формулировка вносит ясность, необходимую для построения структуры механизма.

5. Непременным условием функционирования механизма управления продолжительностью ИСЦ является регламентация длительности его этапов в нормативной градостроительной документации. И хотя это условие создано, механизм управления не выполняет своих функций в полной мере из-за отсутствия в документах ответственности и правовых последствий за нарушение нормативных сроков.

6. Выявлены принципиальные различия в базовых положениях механизма управления длительностью жилищного ИСЦ, используемые в России и странах Запада. Они касаются: формы собственности на участки под жилищное строительство (преобладает государственная - в России, частная - в странах

Запада), качества предоставляемых для строительства участков (в России — без инженерно-технических сетей, в странах Запада — с сетями) и источников инвестирования (в России — долевое финансирование, в странах Запада - банковское и другие формы кредитования). Перенос положительного опыта стран Запада с учетом российской действительности послужит источником совершенствования действующего механизма управления длительностью ИСЦ.

7. Наблюдаемое в России, в т.ч. в г. Иркутске, значительное превышение фактической длительности ИСЦ над ее нормативной величиной выдвигает комплексную задачу по изучению всей совокупности недостатков действующего механизма как необходимого условия для его коренного совершенствования.

ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ОЦЕНКИ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТИ ЖИЛИЩНОГО ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ЦИКЛА В ГОРОДЕ

2.1. Проблемы жилищного строительства в Иркутской области и г. Иркутске

Жилищный строительный комплекс представляет собой совокупность предприятий промышленности строительных материалов, строительных, монтажных и специальных подрядных, изыскательских и проектных организаций, научно-исследовательских учреждений, действующих в сфере жилищного строительства и производства строительных материалов, учреждений инфраструктуры жилищного подрядного рынка, а также органов управления ими.

Это важный сектор экономики Иркутской области и г. Иркутска, один из крупных налогоплательщиков, от него в значительной степени зависит дальнейшее развитие экономики, состояние экономического потенциала и социальной сферы областного центра и области в целом. Вклад строительного комплекса в городской объем производства продукции (работ, услуг) в 2008 г. составил 4,3%, здесь трудится,5,9% всех занятых в экономике города [136].

Динамика жилищного строительства иллюстрируется данными табл. 2.1

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Выполненное исследование посвящено проблеме управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла в городе. Завышенная продолжительность жилищного инвестиционно-строительного цикла в России выдвигает данную проблему на уровень задачи государственного значения. Основные результаты, проведенного исследования сводятся к следующему.

1. Показано, что, несмотря на то, что сокращение длительности производственного цикла является общеизвестной- и приоритетной формой экономии времени, организация работ по сокращению продолжительности цикла жилищного строительства находится сегодня в Россииша низком уровне.

2. Уточнено определение понятия «жилищный инвестиционно-строительный цикл» с учетом требований Градостроительного кодекса РФ и других законодательных актов, введенных в действие в процессе рыночных преобразований в РФ, отличающееся от известных в научной литературе в части состава его этапов, что необходимо для определения четких границ продолжительности жилищного ИСЦ. Определено, что жилищный инвестиционно-строительный цикл - это период времени, в течение которого совершаются все этапы, связанные со строительством объекта, начиная от определения источников инвестирования строительства объекта и до ввода его в эксплуатацию.

3. Проведенный анализ жилищного строительства в Иркутской области и г. Иркутске показал, что жилищная проблема является острой и неразрешимой при сохранении существующей ситуации в отрасли, что относит эту проблему к числу актуальных.

4. Обоснован и разработан методический подход к оценке величины отклонения фактической продолжительности этапа строительства от ее нормативного значения, отличающийся от известных тем, что отклонение фактической продолжительности от нормативного значения по совокупности объектов вычисляется как средневзвешенная величина по нормативной длительности этапа строительства, что позволяет в условиях неоднородной совокупности объектов иметь более достоверную базу сравнения.

5. Проведена оценка структуры и продолжительности жилищного ИСЦ в г. Иркутске, которая показала, что продолжительность ИСЦ превышает почти в полтора раза значения по этому показателю, достигнутые в других регионах России и в пять раз - показатели, достигнутые за рубежом. Жилищный инвестиционно-строительный цикл в г. Иркутске имеет нерациональную структуру. Важнейший в составе ИСЦ этап — этап строительства значительно отклоняется по продолжительности от норм, установленных СНиП*. Величина отклонений присуща 96% построенным объектам и превышает нормативную величину более чем в 1,5 раза. По большинству этапов, выполнение которых возложено на органы власти, имеет место превышение фактической продолжительности этапа над нормативной величиной. Превышение фактической продолжительности над нормативными и регламентируемыми значениями касается основных этапов инвестиционно-строительного цикла, что приводит к выводу о признании действующего механизма управления продолжительностью жилищного ИСЦ не эффективным и не способным решить проблему сокращения-продолжительности жилищного ИСЦ.

6. Анализ факторов, влияющих на продолжительность строительного цикла, выявил специфические для российских условий факторы. В рамках экспертного опроса определена относительная значимость каждого из них для г. Иркутска и сделан вывод о том, что наиболее существенное влияние на продолжительность жилищного ИСЦ и этапа строительства оказывают внешние факторы, такие как: существующая схема финансирования жилищного строительства, кадровая ситуация в городе, уровень административных барьеров.

7. Установлено, что первопричиной неэффективного функционирования механизма управления продолжительностью жилищного ИСЦ является ситуация, в которой экономические интересы основных участников ИСЦ органов власти, строительных предприятий и организаций по эксплуатации инженерных сетей, не совпадают с интересами инвесторов и покупателей жилья: покупатели заинтересованы в сокращении периода строительства, у остальных участников этот интерес недостаточен. Слабая заинтересованность участников также обусловлена недостаточным законодательным понуждением к соблюдению установленных сроков.

8. Для совершенствования действующего механизма управления продолжительностью жилищного ИСЦ разработан методический подход, позволяющий создать комплексный механизм управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла, отличающийся поэтапным строением его структуры, применением принципа« стимулирования предпринимательской активности, и рационализацией взаимодействия его участников.

9. На основе предложенного методического подхода разработан механизм управления, свободный от недостатков действующего механизма (см. рис.3.2). Качественное функционирование разработанного механизма управления достигается за счет следующих особенностей:

- комплексным механизмом- управления продолжительностью жилищного ИСЦ, включающим автономные (индивидуальные) механизмы управления каждого отдельного этапа, обладающие типовой, но конкретной структурой, что обеспечивает управление продолжительностью на- всех этапах и на каждом в отдельности;

- в качестве движущей силы функционирования механизма управления использована заинтересованность участников ИСЦ в сокращении его продолжительности, включая органы власти, строительные предприятия и организации по эксплуатации инженерных сетей;

- в разработанном механизме четко закреплены и регламентированы взаимосвязи в разрезе каждого этапа с учетом его назначения и места в составе ИСЦ;

- комплексный механизм управления предусматривает совмещение во времени этапов проектирования и строительства жилых объектов в городе.

10.Дополнена теория управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла в городе разработкой классификации строительных организаций на основе признака «уровень предпринимательского потенциала», мотивирующей строительные организации к сокращению сроков строительства.

11.Подтверждена высокая эффективность практической реализации предложенного механизма управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Королева, Ирина Борисовна, 2011 год

1. Абрамов С.И. Инвестирование / С.И. Абрамов. М. : Центр Экономики и маркетинга, 2000. - 440 с.

2. Азрилиян А. Большой экономический словарь / А. Азрилиян. М. : Правовая культура, 1994. - С. 654.

3. Алексеев С. Жилье по госзаказу / С. Алексеев // Ведомости. 2008. - 8 июля. — С. 5.

4. Анненкова Т., Тимохова С. Без градостроительных документов невозможно развитие территории / Т. Анненкова,- С. Тимохова // Строим вместе. 2011. -№ 9. - С. 15-19.

5. Арбузова Е. В суд идет / Е. Арбузова // Конкурент-ВСП. 2010. - 8 июля. — С. 3.

6. Арбузова Е. Власти построят застройщиков / Е. Арбузова // Конкурент-ВСП. -.2010. 18 ноября. - С. 3.

7. Арбузова Е. Возврату подлежит / Е. Арбузова // Конкурент-ВСП. 2010. -18 февраля. - С. 4.

8. Арбузова Е. Закон последней надежды / Е. Арбузова // Конкурент-ВСП. -2011.-3 февраля. С. 4.

9. Аты-баты, гни «квадраты» // Коммерсантъ. 2008. - 6 августа. - С. 6.

10. Баронин С. А. Методология формирования и развития территориальных рынков доступного жилья: автореф. дис. . .д-ра экон. наук: 08.00.05 / С. А. Баронин. М., 2005. - 22 с.

11. Барьеры на этапе разработки и согласования предпроектной и проектно-сметной документации на строительство // Результаты исследования Московского центра развития предпринимательства. Москва, 2008. -400 с.

12. Бачурина С.С., Король Е.А., Яровенко С.М. Особенности моделировагния городской программы жилищного строительства / С.С. Бачурина,

13. Е.А. Король, С.М. Яровенко // Промышленное и гражданское строительство. 2005. - № 4. - С. 25-30.

14. Белуза А., Григорьева Е. Бонусом по кризису /А. Белуза, Е. Григорьева // Известия. 2008. - 25 ноября. - С. 8.

15. Ведение бизнеса (Doing Business, 2008) Электронный ресурс.: доклад Всемирного Банка, 2008. Режим доступа: http://gtmarket.ru (20 янв. 2008). .

16. Венецкий И.Г., Венецкая В.А. Основные математико-статистические понятия и формулы в экономическом анализе: справочник / И.Г. Венецкий, В.А. Венецкая. М.: Статистика, 1979. - 447 с.

17. Вершигора Е. Менеджмент / Е. Вершигора. М., 2001.

18. Викторов М.Ю. Саморегулирование как фактор устойчивого развития строительной сферы (теория, методология, практика): автореф. дис. . .д-ра. экон. наук: 08.00.05 / М.Ю. Викторов. М., 2010. - 30 с.

19. Галкин И.Г. Нормирование задела и сокращение незавершенного строительства / И.Г. Галкин. -М.: Стройиздат, 1961. 136 с.

20. Гладкова В. Город со смещенным бизнес-центром / В. Гладкова // Капиталист. 2011. - № 2. - С.15-17. .

21. Головин Е. Где* нам стоит дом построить? / Е. Головин // Богатей. 2 010. -№ 5. - С.13-14.

22. Гончарук А.Г. Механизм управления эффективностью предприятий региона / А.Г. Гончарук // Регион: экономика и социология. 2009. - № 3. - С. 232-247.

23. Градостроительный кодекс Российской Федерации Электронный ресурс.: Федеральный закон с изм. и доп. от 27.12.2009 № 343-ФЭ. Режим доступа: http://consultant.ru (12 янв. 2010).

24. Грибов В.Д., Грузинов В.П. Экономка предприятия / В.Д. Грибов, В.П. Грузинов. 3-е изд., перераб. и доп. - М. : Финансы и статистика, 2004. -336 с.

25. Дафт Р. Менеджмент / Р. Дафт. СПб., 2006.

26. Девелопмент недвижимости / И. И. Мазур и др.. — М. : ЕЛИМА : Изд-во «Омега-Л», 2010. 928 с.

27. Дикман Л.Г., Дикман Д.Л. Организация строительства в США / Л.Г. Дикман, Д.Л. Дикман. М. : Издательство ассоциация строительных вузов, 2004 г. - 376 с.

28. Дорогостоящий парадокс // Строительная газета. 2003. - 11 февраля. -С. 5.

29. Дорожкин В.Р. Управление стоимостью инвестиционно-строительного проекта / В.Р. Дорожкин // Экономика строительства. 2003. - № 3. -С. 30-33.

30. Есть коттеджи, но нет стратегии // Эксперт-Сибирь. 2011. - № 20-21. С. 29.

31. Ефименко И.Б., Плотников А.Н. Экономика отрасли (строительство) / И.Б. Ефименко, А.Н. Плотников. М.: Вузовский учебник, 2009. - 359 с.

32. Земельный кодекс Российской Федерации Электронный ресурс.: Федеральный закон с изм. и доп. от 24.07.2009 № 136-Ф3. Режим доступа: http://consultant.ru (15 апр. 2011).

33. Иванов В.В., Хан O.K. Управление недвижимостью / В.В. Иванов, O.K. Хан. М.: ИНФРА-М, 2007. - 446 с.

34. Иванов H.A. Планирование капитальных вложений / H.A. Иванов. М. : Стройиздат, 1961. - 280 с.

35. Иркутск в цифрах в 2008 г.: стат. сб.: / Росстат. Иркутск, 2009.

36. Иркутская область в цифрах, 2008: стат. сб.: / Росстат. — Иркутск, 2009.

37. Источники финансирования жилищного строительства // Экономика и учет в строительстве. 2007. - № 7. - С. 15-17.

38. Казанский Ю.Н. Опыт организации и управления строительными фирмами в США / Ю.Н. Казанский. М.: Стройиздат, 1985. - 269 с.

39. Калькулятор выборки Электронный ресурс. — Режим доступа: http: //www.surin.marketolog.biz/calculator.htm (15 марта 2011).

40. Каменецкийj М.И., Яськова Н.Ю. Кризис отечественной модели управления строительством и рынком жилья / М.И. Каменецкий, Н.Ю. Яськова // Экономка,строительства. 2009. - № 3. - С. 2-13 .

41. Карманова И. Организация и управление инвестиционным процессом: зарубежный» опыт / И. Карманова // Строительство и реконструкция1 объектов.- 1999. № 11. - С. 10-13.

42. Катаева Ю.В., Перский Ю.К. Развитие сегмента жилищного строительства как фактор экономического роста региона: мультипликативный эффект / Ю.В. Катаева, Ю.К. Перский // Известия УрГЭУ. 2009. - № 3. - С. 101-108.

43. Ковальский М.И. Управление строительством: Опыт США, Японии, Великобритании, ФРГ, Канады / М.И. Ковальский. М. : Стройиздат, 1994.-416 с.

44. Кондратьев В.Б. Экономика строительства в США (темпы, пропорции, эффективность) / В.Б. Кондратьев. М.: Наука, 1988. - 380 с.

45. Концепция эффективности управления и распоряжения землями в Иркутской области Электронный ресурс.: Проект Правительства Иркутской области, 2009. Режим доступа: http://consultant.ru (20 марта 2011).

46. Короткое Э. Концепция менеджмента / Э. Короткое. — М. : «ТК Велби», 1997.

47. Кущенко В.В. Девелопмент новое русское слово / В.В. Кущенко // Имущественные отношения в РФ. - 2004. - № 10. - С. 23-27.

48. Кущенко В.В. Девелопмент новое русское слово / В.В. Кущенко // Имущественные отношения в РФ. - 2004. - № 11. - С. 12-15.

49. Кущенко В.В. Девелопмент: Современная концепция развития недвижимости / В.В. Кущенко. М. : Норма, 2004. - 368 с.

50. Лафта Дж. К. Менеджмент / Дж. К. Лафта. М. : «ТКВелби», 2004.

51. Лейбман А.Е. Эффективность сокращения средней продолжительности строительства в условиях ограниченных ресурсов / А.Е. Лейбман. М., 1975. - С. 47-53.

52. Лисичкин В.А., Ковальский М.И. Организация управления строительством в капстранах / В.А. Лисичкин, М.И. Ковальский. М. : Стройиздат, 1987.-296 с.

53. Макагонов П.П. Система проектирования и строительства жилых домов и комплексной застройки земельных участков, принятая в Канаде Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.prometa.ru (20 авг. 2008).

54. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости) / С.Н. Максимов. СПб. : Питер, 2003. - 256 с.

55. Маннапов Р.Г., Ахтариева Л.Г. Современные закономерности, принципы, задачи и механизм регионального управления / Р.Г. Маннапов, Л.Г. Ахтариева // Вестник Челябинского государственного университета. -2009. № 3. (141). - С. 47-56.

56. Международные стандарты управления // Высотные здания. 2007. - 9 июня. - С. 15.

57. Меркин P.M. Экономические проблемы сокращения продолжительности строительства / P.M. Меркин. М. : «Экономика», 1978. - 280 с.

58. Методика расчета платы за технологическое присоединение к электрическим и тепловым сетям в Российской Федерации Электронный ресурс.: Приказ Федеральной службы по тарифам от 15.02.2005 № 22-э/5. Режим доступа: http://consultant.ru (18 авг. 2011).

59. Минов И. Ассоциация строителей России предлагает девелоперам снизить себестоимость строительства Электронный ресурс.: — Режим доступа: http://www.irn.ru/articles/8485.html (3 фев. 2008).

60. Мишин В.М. Исследование систем управления: учеб. для» вузов / В.М. Мишин. М.: ЮНИГИ-ДАНА, 2003'.

61. Муниципальные образования Иркутской области,в 2009 г.: эк.-стат. сб.: / Росстат. Иркутск, 2010.

62. Носков О. Спасение бетонного «Титаника» / О. Носков // Эксперт-Сибирь. 2008. - № 35. - С. 40-44.

63. Носова М. Техническое регулирование и саморегулирование / М. Носова // Строим вместе. 2010. - № 11. - С. 30-31.

64. О газоснабжении в Российской Федерации' Электронный ресурс.: Федеральный закон от 31.03.1999 № 69-ФЗ. Режим доступа: http://consultant.ru (18 авг. 2011).

65. О градостроительной деятельности в Иркутской области Электронный ресурс.: Закон Иркутской области с изм. от 30.06.2009 № 59-03. Режим доступа: http://consultant.rn (12 фев. 201*1).

66. О жилищных проблемах в муниципальных образованиях Иркутской области: стат. сб.: / Росстат. Иркутск, 2008.

67. О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий Электронный ресурс.: Постановление Правительства РФ от 05.03.2007 № 145. -Режим доступа: http://consultant.ru (10 марта 2011).

68. О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд Электронный ресурс.: Федеральный закон с изм. и доп. от 17.07.2009 № 94-ФЗ. Режим доступа: http://consultant.ru (20 апр. 2011).

69. О службе государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области Электронный ресурс.: Постановление администрации Иркутской области с изм. и доп. от 27.02.2009 № 259-ПА. -Режим доступа: http://consultant.ru (20 апр. 2011).

70. О ценообразовании в отношении электрической и тепловой энергии в Российской Федерации Электронный ресурс.: Постановление Правительства РФ от 26.02.2004 № 109. Режим доступа: http://consultant.ru (18 авг. 2011).

71. Об агентстве государственной экспертизы в строительстве Иркутской области Электронный ресурс.: Постановление администрации Иркутской области от 31.10.2007 № 264-ПА. — Режим доступа: http://consultant.ru (15 мая 2011).

72. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений Электронный ресурс.: Федерального- Закона от 25.02.1999 № 39-Ф3. Режим доступа: http://consultant.ru (3 мая 2011).

73. Об общих принципах организации местного самоуправления? в Российской Федерации Электронный ресурс.: Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЭ. Режим доступа: http://consultant.ru (2 июня 2010).

74. Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса Электронный ресурс.: Федеральный закон № 210-ФЗ. Режим доступа: http://consultant.ru (10 авг. 2011).

75. Об отдельных вопросах использования и* охраны земель, в Иркутской области Электронный ресурс.: Закон Иркутской области с изм. от 08.05.2009 № 99-03. Режим доступа: http://consultant.ru (1 мая 2011).

76. Об отдельных мерах по защите прав и законных интересов граждан -участников долевого строительства на территории Иркутской области Электронный ресурс.: Проект Закона Иркутской области, 2011. Режим доступа: http://consultant.ru (15 мая 2011).

77. Об утверждении Положения о Земельной комиссии при* Губернаторе Иркутской области Электронный ресурс.: Указ губернатора Иркутской области от 25.09.2009 № 145/85-УГ. Режим доступа: http://consultant.ru (20 мая 2011).

78. Иркутской области от 18.12. 2009 № 364/143-пп. Режим доступа: http://consultant.rn (22 фев. 2011).

79. Об утверждении Порядка прохождения документов при предоставлении земельных участков на территории г. Иркутска Электронный ресурс.: Решение думы города Иркутска от 21.05. 2009 № 004-20-611060/9. Режим доступа: http://consultant.ru (3 апр. 2011).

80. Об утверждении Правил заключения и исполнения публичных договоров о подключении к сетям коммунальной инфраструктуры Электронный ресурс.: Постановление Правительства РФ от 09.06.2007 № 360. -Режим доступа: http://consultant.ru (18 авг. 2011).

81. Об утверждении правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг Электронный ресурс.: Постановление Правительства РФ от 27.12.2004 № 861. Режим доступа: http://consultant.ru (18 авг. 2011).

82. Об электроэнергетике Электронный ресурс.: Федеральный закон от 26.03.2003 № 35-Ф3. Режим доступа: http://consultant.ru (10 авг. 2011).

83. Обоснование конкурсных предложений Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.stroi.ru (21 апр.2014).

84. Объем ввода жилья в Иркутске в 2011 году сохранится на уровне 2010 года Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.ipoteka.irk.m/print/news/ 405/ (22 авг. 2011).

85. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка: 80 000 слов и фразеологических выражений / С.И Ожигов., Н.Ю. Шведова. -М.: Азбуковник, 1999. 944 с.

86. Основы менеджмента. М., 1999.

87. Основы менеджмента: учеб пособие / О.А Зайцева и др.. М., 1998.

88. Оценка коммерческих предложений участников подрядных торгов Электронный ресурс.: Департамент городского строительства города Москвы. Режим доступа: http://www.dgs.mos.ru (15 апр. 2011).

89. Писарева А. У города дефицит жилья, а у застройщиков — цемента, арматуры и прочих строительных материалов / А. Писарева // Областная газета. 2007. - 5 апреля. — С. 3.

90. Полинов A.A. Формирование экономического-механизма регулирования незавершенного строительства на муниципальном уровне : автореф. дис. канд. экон. наук: 08.00.05 / A.A. Полинов М., 2004. - 24 с.

91. Попов В.В. Рынок жилья в Иркутской области / В.В. Попов //Известия ИГЭА. 2009. - №5 (67). - С. 54-60.

92. Послание Президента РФ Д.А. Медведева Федеральному Собранию РФ Электронный* ресурс. Режим доступа: http://72.rsoc.ru (30 нояб. 2010).

93. Постникова Т. Запутались в сетях / Т. Постникова // Конкурет-ВСП. -2011. -26 мая.-С. 3.

94. Постникова Т. Земля заблокирована арендой / Т. Постникова // Кон-курент-ВСП. 2011. - 27 января. - С. 6.

95. Правила пользования газом и предоставления услуг по газоснабжению в Российской Федерации Электронный ресурс.: Постановление Правительства РФ от 17.05.2002 № 317. Режим доступа: http://consultant.ru (18 авг. 2011).

96. Продолжительность строительства и оценка влияния продолжительности на эффективность капитальных затрат Электронный ресурс. -Режим доступа: http://www.docload.ru/Basesdoc (15 окт. 2010).

97. Проект градостроительного зонирования г. Хабаровска (Хабаровский край) Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.e-gorod.ru/pract/practics main (10 нояб. 2010).

98. Ревзин Г. Окна черные / Г. Ревзин // Коммерсант Власть. 2011. — № З.-С. 56-61.

99. Резник С.Д. Управление в строительстве: учебник / С.Д. Резник. М. : АСВ, 2002.

100. Рогов Б. Роль государства на рынке жилищного строительства будет расти / Б. Рогов // Коммерсантъ. 2007. - 8 июня. - С. 2.

101. Романов С. Как завести шестеренки земельной системы в Иркутской области? / С. Романов // Богатей. 2010. - № 1. - С. 31-34:

102. Самогородская М.И. Разработка механизма управления» региональной инвестиционной стратегией / М.И. Самогородская // Менеджмент в России и за рубежом. 2003. - № 4. - С. 40-49.

103. Самогородская М.И. Управление инвестициями / М.И. Самогородская. Воронеж : ВГТУ, 2002. - 164 с.

104. Светник Т.В. Теория организации / Т.В. Светник. — Иркутск : Изд-во БГУЭП, 2004. 173 с.

105. Светник Т.В., Вепрова Р. Н. Стратегии и механизмы организационного развития / Т.В. Светник, Р. Н. Вепрова. Иркутск : Изд-во БГУЭП, 2004.-231 с.

106. Серов В.М., Нестерова H.A., Серов A.B. Организация и управления в строительстве / В.М. Серов, H.A. Нестерова, A.B. Серов. М.: ИЦ «Академия», 2005. - 421 с.

107. Сиваев С.Б., Трутнев Э.К., Прокофьев В.Ю. Государственная поддержка жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры: учеб пособие / С.Б Сиваев, Э.К. Трутнев, В.Ю. Прокофьев. -М.: Издательство «Дело» АНХ, 2009. 264 с.

108. Сидибе П., Черняк И. Дорожная карта Путина / П. Сидибе, И. Черняк // Российская газета. 2011. - 21 апреля. - С. 4.

109. Сидорчев Р.В. Анализ современного состояния строительного комплекса России / Р.В. Сидорчев // Экономический анализ: теория и практика. 2005. - № 16. - С. 18-23.

110. Симкин Д.Г. Некоторые особенности развития организационно-экономического механизма управления регионом / Д.Г. Симкин // Вестник ОГУ. 2009. - № 8 (102). - С. 88-92.

111. Сиразетдинов Р.М. Жилищная политика: новые направления / Р.М. Сиразетдинов // Российское предпринимательство. — 2010. № 9 (2). -С. 70-74.

112. Скулимовский M. М. Сокращение сроков реализации инвестиционно-строительных проектов: новые подходы / M. М. Скулимовский // Экономика строительства. 2002. — № 5. — С. 15-18.

113. Смольникова JI.B. Методические подходы к реализации жилищной политики в регионе: автореф. дис. . канд. экон. наук: 08.00.05 / JI.B. Смольникова. Иркутск, 2007. - 24 с.

114. Спектор М.Д. Ориентация строительства на1 конечные цели: (организационно технологический аспект) / М.Д. Спектор. - М. : Стройиздат, 1989.-350 с.

115. Стоун П.А. Экономика и организация строительства: Проектирование, производственный процесс и организация. Общий обзор : Пер. с англ. / П.А. Стоун. М.: Экономика, 1979. - 216 с.

116. Строительные организации Иркутской области, 2009. Каталог справочник: / Росстат. - Иркутск, 2010.

117. Строительный комплекс в капиталистической экономике: Функционирование экономического механизма и новые явления в развитии / Я.А. Рекитар и др..- М. : Наука, 1991.-273 с.

118. Строительный комплекс г. Иркутска в 2000-2008 гг.: стат. сб.: / Рос-стат. Иркутск, 2009.

119. Строительство и ввод в действие объектов на территории Иркутской области в 2009 г.: ст. бюлл.: / Росстат. Иркутск, 2010.

120. Ступин И. «Застройщики идут к государству не за деньгами» / И. Ступин // Эксперт. 2007. - № 47. - С. 13-16 .

121. Ступин И. Как приручить стройкомплекс / И. Ступин // Эксперт. — 2006.-№11.-С. 38-44.

122. Терентьев И. Строительные согласования попадут под сокращение / И. Терентьев // Коммерсантъ. 2006. - 8 июня. - С. 4.

123. Тимохова С. Итоги подведены, перспективы намечены / С. Тимохова // Строим вместе. 2010. - № 2. - С. 10-12.

124. Третьяков Е.В. Адаптация механизма управления социально-экономическим развитием муниципального образования к рыночным условиям: автореф. дис. канд. экон. наук. / Е.В. Третьяков. М., 2004. -24 с.

125. Трутнев Э.К., Сафарова М.Д. Градорегулирование в условиях рыночной экономики: учеб пособие / Э.К. Трутнев, М.Д.Сафарова. М. : Издательство «Дело» АНХ, 2009. - 368 с.

126. Управление коммерческой недвижимостью / M.JI. Разу и др..- М. : КНОРУС, 2007. 248 с.

127. Управление недвижимостью: учебник / С.Н. Максимова и др..- М. : Издательство «Дело» АНХ, 2008. 432 с.

128. Хомкалов Г.В., Ковалевская Н.Ю. Проблемы реализации интересов в инвестиционном комплексе: монография / Г.В. Хомкалов, Н.Ю. Ковалевская. Иркутск : Изд-во ИГЭА, 1997. - 115 с.

129. Хомкалова И.Г. Совершенствование механизма управления затратами строительного предприятия: автореф. дис. .канд. экон. наук: 08.00.05 / И.Г. Хомкалова. Иркутск, 2011. - 24 с.

130. Хуснуллин М.Ш., Гареев И.Ф., Кульков A.A., Сарваров Р.И. Практика применения договоров долевого участия в финансировании жилищного строительства / М.Ш. Хуснуллин, И:Ф. Гареев, A.A. Кульков, Р.И. Сарваров // Социальная сфера. — 2009: №35. - С. 35-40.

131. Цвигун И.В., Астафьев С.А. Развитие методологии управления качеством, процессов в жилищной сфере (монография) / И.В. Цвигун, С.А. Астафьев. Изд-во БГУЭ11, Иркутск, 2011. - 275 с.

132. Цуциев М.А. Показатели жилищного строительства / М.А. Цуциев // Бюджет. 2010. - № 5. - С. 30-31.

133. Цуциев М.А. Строителям обещаны послабления / М.А. Цуциев // Бюджет. 2010. - № 5. - С. 32-34. .

134. Чаленко А.Ю. О неопределенности термина «механизм» в экономических исследованиях Электронный ресурс. — Режим доступа: http://www.kapitalrus.m/articles/article/o neopredelënnosti termina' mehani zm y ekonomicheskih issledovaniyah/ (15 июня 2011).

135. Чернобылец A. Пять причин-недоступности / А. Чернобылец//Эксперт Сибирь. - 2007. - № 5. - С. 10-13.

136. Черняк В.З. Управление инвестпроектом в строительстве / В.З. Черняк. -М.: Русская Деловая Литература, 1998. 800 с.

137. Черняк В.З. Экономика и управление на предприятии (строительство) / В.З. Черняк. М: : КНОРУС, 2007. - 736 с.

138. Шаповалов А., Аминов X. Кризис не спешит к потребителям / А. Шаповалов, X. Аминов // Коммерсантъ. 2007. - 20 апреля. - С. 5.

139. I Целевой Д.Г. Формирование механизма управления рисками строительного предприятия: автореф. дис. .канд. экон. наук: 08.00.05 / Д.Г. Шелевой. Хабаровск, 2010. - 24 с.

140. Шелехова JI. Места себе не находят / Л. Шелехова // Конкурент-ВСП. 2010. - 11 февраля. - С. 4.

141. Шелехова Л. Скоростное подключение / Л. Шелехова // Конкурент-ВСП. 2010. - 4 ноября. - С. 5.

142. Шепелев И.Г., Арасланова Д.Ф. Субъекты рынка жилищного строительства / И.Г. Шепелев, Д.Ф. Арасланова // Экономика и учет в строительстве. 2007. - № 12. - С. 15-20.I

143. Щукин А. Новый российский город. Версия номер один / А. Щукин // Эксперт. 2008. - № 34. - С. 25-28.

144. Экономика строительства / В.В. Бузырев и др.. М : Издательский центр «Академия», 2006. - 336 с.

145. Экономика строительства / В.В. Бузырев и др.. СПб. : Питер, 2009. -416 с.

146. Экономика строительства / Ю.Ф. Симонов и др..— Ростов н/Д : Феникс, 2009. 378 с.

147. Экономика строительства: учебник / ред. И.С. Степанова- М. : ЮрайтИздат, 2007. 620 с.

148. Экономическая энциклопедия Электронный ресурс. Режим доступа: http://ru.wikipedia.org (18 апр. 2011).

149. Эффективная Россия: производительность в секторе жилищного строительства // Исследование McKinsey Global Institute. 2009. -Апрель.

150. Яськова Н.Ю. Формирование организационно-экономического механизма инвестиционно-строительной деятельности переходного периода: автореф. дис . д-ра экон. наук: 08.00.05 / Н.Ю. Яськова. М., 1999. -30 с.

151. Яськова Н.Ю., Сергеев И.М. Экономическая безопасность инвестиционно-строительной деятельности (методологические аспекты) / Н.Ю. Яськова, И.М. Сергеев // Экономика строительства. 2003. - № 6. - С. 5-10.

152. Яськова Н.Ю., Сергеев И.М., Полинов A.A. Незавершенное строительство и виртуальный экономический рост / Н.Ю. Яськова, И.М. Сергеев, A.A. Полинов // Экономика строительства. 2004. - № 8. - С. 4-8.

153. Яськова Н.Ю., Сергеев И.М., Полинов A.A. Незавершенное строительство и виртуальный экономический рост / Н.Ю. Яськова, И.М. Сергеев, A.A. Полинов // Экономика строительства. 2004. - № 9. - С. 3-7.

154. Advances in macroeconomic theory / International Economic Association; Ed. By J. Dreze. Basingstoke: Palgrave, 2001 g., 372 p. (I.E.A. conference volume; N. 133).

155. Eloisa T Glindro, Tientip Subhanij, Jessica Szeto and Haibin Zhu. Determinants of house price in nine Asia Pacific economies // BIS Working Papers, 2008. -№ 263.

156. Peiser, Richard В., with Anne B. Frey: Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the Business, Second Edition. Washington, D. C.: ULI-the Urban Land Institute, 2003.

157. Анкета для экспертного опроса руководителей строительных организаций

158. Категория анкетируемого (заказчик, генподрядчик, субподрядчик, эксперт в области строительства, иное) нужное выделить

159. Должность (собственник, руководитель, начальник отдела, служащий, иное) — нужное выделить

160. Вообще не важен Не важен Трудно сказать Важен Очень важен

161. Уровень управления и организации инвестиционно-строительного цикла-(формы организации участников строительства, обеспеченность строительства проектно-сметной документацией и пр.) , 1 2 3 г 4 5

162. Качество проектных работ 1 2' 3 4 5

163. Интенсивность конкуренции в отрасли жилищного строительства 1 Т 3 4 5

164. Уровень финансовой обеспеченности инвестиционно-строительного проекта (трудности банковского и других форм финансирования, и пр.) 1 2 3 4 5

165. Обеспеченность строительства.кад— рамипо численности и квалификации' (руководителями проектов, проектировщиками, менеджерами, рабочими и пр.) 1 2 3 4 5

166. Продолжительность процедуры, подготовки к торгам:по выбору подрядчика> 1 2 3 4 5

167. Административные барьеры (длительность и забюрократизированность предпроектно-проектного цикла, несоблюдение государственными органами сроков согласований и пр.) 1 X 3 4 5

168. Уровень открытости строительного бизнеса, наличие четких статистически данных 1 2 3 4 5

169. Обеспеченность местными строительными материалами* 1 2 3 4 5

170. Качество строительных работ 1 2 3 4 5

171. Экономическое стимулирование сокращения продолжительности инвестиционно-строительного цикла 1 2 3 4 51. Факторы Степень важности

172. Вообще не важен Не важен Трудно сказать Важен \ Очень важен

173. Уровень строительных норм (отсутствие законодательно установленных технических нормативов, противоречие СНи-Пов современным проектным и строительным технологиями пр.) 1 2 3 4

174. Продолжительность процедуры подготовки к земельным торгам 1 2 3 4 5

175. Ваш вариант причин: 1 2 3 4 5

176. Вообще не важен Не важен Трудно сказать Важен Очень важен

177. Уровень управления и организации строительного производства (простои, распределение и концентрация людских, материальных и машинных ресурсов и пр.) 1 2 3 4 5

178. Качество проектных работ 1 2 3 4 5

179. Интенсивность конкуренции в отрасли жилищного строительства 1 2 3 4 5

180. Уровень финансовой обеспеченности строительного производства 1 2 3 4 5

181. Обеспеченность строительства кадрами по численности и квалификации 1 2 3 4 5

182. Уровень открытости строительного бизнеса, наличие четких статистически данных 1 2 3 4 5

183. Обеспеченность местными строительными материалами 1 2 3 4 5

184. Качество строительных работ 1 2 3 4 5

185. Экономическое стимулирование сокращения продолжительности этапа строительства 1 2 3 4 5

186. Технический и технологический уровень строительства (степень сборности зданий, применение новых материалов, механизация строительно-монтажных работ и пр.) 1 2 3 4 5

187. Ваш вариант причин: 1 2 3 4 5