Трансформация системы ипотечного жилищного кредитования в условиях финансовой нестабильности: на примере США и России тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.10, кандидат наук Кошман, Анна Сергеевна

• Кошман, Анна Сергеевна
• кандидат наук
• 2012

Оглавление диссертации кандидат наук Кошман, Анна Сергеевна

ВВЕДЕНИЕ..........................................................................3

ГЛАВА I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ........................................................................12

1.1 Экономическая сущность и специфика ипотечного жилищного кредитования................................................................................12

1.2 Модели организации ипотечного жилищного кредитования в развитых странах...........................................................................28

1.3 Особенности финансирования ипотечных жилищных кредитов в России и США..............................................................................35

ГЛАВА II. ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ И НАПРАВЛЕНИЯ ТРАНСФОРМАЦИИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В США............................................................51

2.1 Оценка показателей развития рынка недвижимости и ипотечного жилищного кредитования в условиях макроэкономической нестабильности.............................................................................51

2.2 Роль ипотечных агентств на рынке ипотечного жилищного кредитования США в условиях финансовой нестабильности....................66

2.3 Совершенствование механизмов андеррайтинга при ипотечном жилищном кредитовании в США.......................................................85

ГЛАВА III. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ............................................................................109

3.1 Совершенствование механизма ипотечного жилищного кредитования в РФ.......................................................................109

3.2 Разработка методики оценки качества ипотечного жилищного кредита и предложений по формированию резервов на возможные потери по ипотечным жилищным кредитам......................................................123

ЗАКЛЮЧЕНИЕ..................................................................131

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ....................135

ПРИЛОЖЕНИЯ

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Трансформация системы ипотечного жилищного кредитования в условиях финансовой нестабильности: на примере США и России»

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы диссертационного исследования заключается, во-первых, в том, что формирование эффективной и устойчивой системы ипотечного жилищного кредитования является одним из важнейших факторов решения жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами в РФ.

Во-вторых, огромное влияние на развитие ипотечного жилищного кредитования в РФ оказал ипотечный кризис в США, который привел к снижению объемов ипотечного жилищного кредитования, вынудив многие банки сократить кредитование из-за роста рисков невозврата и нехватки долгосрочного фондирования. В таких условиях необходимо учесть опыт становления и развития ипотечного жилищного кредитования, а также выявить причины, спровоцировавшие ипотечный кризис в США для дальнейшего совершенствования системы ипотечного жилищного кредитования в РФ.

В-третьих, программы ипотечного жилищного кредитования, предлагаемые российскими банками, были долгое время недоступны заемщикам. Высокие ставки доходившие до 20% годовых, затраты на страхование, обязательный первоначальный взнос не менее 20% от стоимости жилья, заставляли заемщиков отказываться от идеи оформления ипотечного жилищного кредита. Однако, в 2010-2011 гг. ситуация на рынке ипотечного жилищного кредитования в России кардинально изменилась. Снижение цен на жилье, улучшение финансового состояния россиян оправившихся от последствий финансового кризиса, отложенный спрос на жилье, а также относительное восстановление возможностей коммерческих банков выдавать долгосрочные ссуды заемщикам привели к существенному росту объемов предоставленных ипотечных жилищных кредитов. Но подобная позитивная динамика на рынке ипотечного жилищного кредитования в РФ объясняется снижением требований к заемщикам и обострением конкуренции между российскими банками. Особо стоит

з

выделить распространяющуюся практику выдачи ипотечных жилищных кредитов без подтверждения официального дохода, что во многом повторяет сценарий ипотечного кризиса в США.

Учитывая вышеизложенное в рамках трансформации системы ипотечного жилищного кредитования в условиях финансовой нестабильности в диссертационной работе раскрываются, концептуальные изменения основных составляющих системы ипотечного жилищного кредитования, таких как: механизмов, инструментов, институтов, а также форм и методов государственного регулирования, которые имеют место, как

»-»Л

в научной теории, так и кредитной практике. А для рынка ипотечного жилищного кредитования РФ в современных условиях актуальными задачами выступают: совершенствование механизмов и методик оценки качества ипотечных ссуд, повышение эффективности регулирования ипотечного жилищного кредитования, как со стороны Правительства РФ, так и со стороны Банка России, а также внедрение новых механизмов и современных программ ипотечного жилищного кредитования.

Целью диссертационного исследования является выявление особенностей и направлений трансформации ипотечного жилищного кредитования в США, а также разработка рекомендаций и предложений по совершенствованию ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

Для достижения данной цели в диссертационной работе были поставлены следующие задачи:

> раскрыть и дополнить определение таких экономических категорий как: «ипотечный жилищный кредит», «система ипотечного жилищного кредитования», «механизм ипотечного жилищного кредитования» и «модель ипотечного жилищного кредитования»;

> исследовать опыт становления и развития механизмов ипотечного жилищного кредитования в США, на основе проведенного анализа выявить этапы и направления трансформации механизмов ипотечного кредитования;

> раскрыть роль государственных ипотечных агентств на рынке ипотечного жилищного кредитования США в условиях финансовой нестабильности;

> проанализировать различные системы ипотечного жилищного кредитования, действующие в развитых странах, а также выявить недостатки механизмов ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации и предложить пути их совершенствования;

> разработать методику оценки уровня кредитного риска по ипотечной ссуде, включающую широкий набор показателей оценки платежеспособности заемщиков и качества обеспечения по ипотечному кредиту.

Объектом исследования является система ипотечного жилищного кредитования.

Предметом исследования является совокупность экономических отношений, возникающих в процессе трансформации механизмов ипотечного жилищного кредитования.

Теоретическую основу диссертационного исследования составляют фундаментальные положения, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных ученых, занимающихся теоретическими и практическими вопросами исследования различных систем ипотечного жилищного кредитования, социально-экономической роли ипотечного кредитования в условиях рыночной экономики и современных направлений развития механизмов ипотечного жилищного кредитования в условиях финансовой нестабильности.

Проблемы ипотечного жилищного кредитования и особенности

трансформации различных механизмов ипотечного жилищного кредитования

с различной степенью обстоятельности исследованы отечественной и

зарубежной экономической наукой. Среди отечественных ученых внесших

существенный вклад в разработку теоретических аспектов ипотечного

жилищного кредитования, проблем развития различных механизмов

5

ипотечного жилищного кредитования и роли государства на ипотечном рынке, отметим работы Т.А. Акуловой, А.Б. Копейкина, H.H. Рогожиной, Ю.Е. Туктарова, И.В. Сарнакова, Н.Б. Косаревой, И.А. Разумовой, Д.С. Сиваева, В.В. Смирнова, A.A. Туманова, О.И. Лаврушина, И.Д. Мамоновой, В.В. Иванова, Л.П. Кроливецкой, Е.В. Тихомировой, Н.И. Валенцевой, М.П. Логинова, Ю.С. Крупнова, Е.Ф. Жукова, Л.М. Максимовой, И.В. Мусиной, A.B. Печниковой, Г.А. Цылиной, В.М. Старостина, А.Ю. Леванова, В.И. Елагина и др. ученых.

Также тщательно прорабатывались труды зарубежных исследователей, таких как М. Ли, Дж. Макранк, Дж. Гиттелсон, М. Вирз, Г. Кеннер, Т. Кейв, Р. Саймон, Л. Юн, Р. Эвери, Н. Бутт, К. Брэйвурт, Дж. Кифф, Д. Майлс, Дж. Крэйнер, Б. Хампел, С. Рик, Дж. Уайт, М. Яффе.

Однако, до настоящего времени остается открытым вопрос о направлениях совершенствования механизмов и методик оценки качества ипотечного жилищного кредитования, а также повышения эффективности мер государственного регулированию ипотечного жилищного кредитования. Поэтому несмотря на наличие исследований по проблематике диссертационного исследования содержащиеся в них выводы требуют уточнений и улучшений, особенно в условиях финансовой нестабильности.

Таким образом, недостаточная степень научной разработанности исследуемой проблематики определили необходимость дальнейших разработок по данному вопросу, а, следовательно, предопределили актуальность, цель и задачи диссертационного исследования.

Методологическая основа диссертационного исследования. При разработке и решении поставленных задач применялись общенаучные методы познания: системный подход, анализ и синтез, группировка, статистический, сравнительный, качественный и количественный анализ теоретического и практического материала. Выводы обосновывались статистическими данными по анализируемым показателям.

б

В процессе исследования применялся широкий спектр экономико-статистических методов: научные методы системного и функционального анализа, наблюдения, экспертных оценок, обобщения и статистических группировок.

Информационной базой исследования явились научные издания, монографии, статьи, аналитические, статистические и иные публикации по вопросам развития механизмов ипотечного жилищного кредитования, финансовых рынков, банковских систем, общего экономического развития развитых стран и мирового сообщества в целом, финансовая отчетность российских и зарубежных кредитных организаций, официальные данные Банка России и ФРС США, министерств и ведомств, международных организаций, рейтинговых и аналитических агентств. При подготовке и написании диссертации автор опиралась на аналитические и сценарно-прогнозные материалы государственных органов, научно-исследовательских институтов, опубликованные в соответствующих изданиях, а также размещенные на официальных сайтах в сети Интернет.

Информационную базу по правовым аспектам темы исследования составили Федеральные законы Российской Федерации и США, подзаконные нормативно-правовые акты Банка России и Федеральной резервной системы США, Федеральной службы по финансовым рынкам РФ, Комиссии по ценным бумагам и биржам США, Министерства финансов РФ, Департамента казначейства США, Указы Президента и Постановления Правительства РФ.

Научная новизна диссертации заключается в разработке научно-

обоснованных предложений и рекомендаций по совершенствованию

механизмов оценки качества и порядка формирования резервов на

возможные потери по ипотечным жилищным кредитам в рамках авторской

методики, основанной на ключевых качественных характеристиках

ипотечной жилищной ссуды, способных генерировать негативные

экстерналии и подвергать кредитную организацию высокому кредитному

риску.

Автором получены следующие результаты, обладающие научной новизной:

^ по специальности 08.00.10 - «Финансы, денежное обращение и кредит»:

• выявлена и обоснована терминологическая взаимосвязь понятий «ипотечный жилищный кредит», «система ипотечного жилищного кредитования», «механизм ипотечного жилищного кредитования» и «модель ипотечного жилищного кредитования». Уточнены основные элементы и субъекты системы ипотечного жилищного кредитования, а также выделены функции каждого из элементов;

• опираясь на опыт ипотечного кризиса в США и проведенный анализ динамики и направлений развития рынка ипотечного жилищного кредитования в РФ, обоснована необходимость осуществления ряда мер, нацеленных на повышение качества портфеля ипотечных жилищных кредитов российских банков, в условиях роста объемов кредитования, высоких процентных ставок и низкого уровня платежеспособности заемщиков: 1) ужесточить требования к показателям П/Д (суммарный ежемесячный платеж по обслуживанию ипотечного кредита/суммарный ежемесячный доход заемщика) и К/3 (сумма запрашиваемого ипотечного кредита/ договорная стоимость приобретаемого имущества); 2) при анализе платежеспособности заемщика опираться на официальные подтвержденные доходы или осуществлять дополнительные мероприятия для подтверждения финансового состояния заемщика; 3) для повышения качества андеррайтинга необходимо использовать в обязательном порядке информацию о кредитной истории заемщика из бюро кредитных историй; 4) в обязательном порядке использовать набор различных страховых продуктов при выдаче ипотечных жилищных кредитов с низкими показателями К/3 и П/Д для снижения кредитных рисков.

• разработан и предложен макет паспорта ипотечного жилищного

ь

кредита, предоставляемый кредитором заемщику, включающий полную и необходимую информацию о ключевых показателях ипотечной сделки и обеспечивающий должную защиту интересов заемщика, в условиях искажения российскими коммерческими банками условий предоставления и обслуживания ипотечных жилищных ссуд.

• разработана методика оценки качества ипотечного жилищного кредита на основе ключевых качественных характеристик ипотечной жилищной ссуды, которые способны генерировать негативные экстерналии и подвергать кредитную организацию высокому кредитному риску. Усовершенствован механизм формирования резервов на возможные потери по ипотечным жилищным кредитам с учетом сложившейся практики выдачи ипотечных ссуд.

г по специальности 08.00.14 - «Мировая экономика»:

• на основе комплексного анализа динамики ключевых макроэкономических индикаторов экономики США, показателей жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования были выявлены направления и факторы трансформации ипотечного рынка США: 1) снижение объемов строительства нового жилья и ипотечного жилищного кредитования, в условиях большого предложения залогового жилья выставленного кредиторами на продажу; 2) снижение цен на жилье, в условиях роста безработицы и падения доходов населения; 3) повышение процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам, в условиях роста просроченной задолженности и инфляционного давления; 4) увеличение объемов рефинансирования ипотечных жилищных кредитов государственными ипотечными агентствами для стабилизации ипотечного рынка;

• доказана необходимость финансовой поддержки государственными

ипотечными агентствами ипотечного рынка США, в условиях снижения

ключевых индикаторов ипотечного кредитования, таких как LTV (отношение

ссуды к рыночной стоимости залога) и DTI (отношение ссуды к доходу

9

заемщика), а также предложены и систематизированы основные движущие факторы на рынке ипотечного жилищного кредитования США;

Теоретическая значимость работы заключаются в развитии категориального аппарата за счет исследования и уточнения таких экономических категорий, как «ипотечный жилищный кредит», «система ипотечного жилищного кредитования», «механизм ипотечного жилищного кредитования» и «модель ипотечного жилищного кредитования», а также разработке методики оценки качества ипотечной жилищной ссуды в условиях финансовой нестабильности и роста просроченной задолженности.

Практическая значимость исследования заключается в возможности использования полученных выводов и рекомендаций, при реализации программ ипотечного жилищного кредитования коммерческими банками и ипотечными агентствами, а также разработке внутрибанковских положений и инструкций для оценки уровня риска по ипотечным жилищным кредитам.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы исследования докладывались на I Международной научно-практической конференции «Инновационная политика хозяйствующего субъекта: цели, проблемы, пути совершенствования», ФГБОУ ВПО «Российский университет дружбы народов», г. Москва (2011 г.) и ежегодной научно-теоретической конференции «Интеграция России в мировую экономику», ОУП ВПО «Академия труда и социальных отношений», г. Москва (2011 г.).

Работа выполнена в соответствии с п. 9.3. «Развитие инфраструктуры

кредитных отношений современных кредитных инструментов, форм и

методов кредитования» Паспорта номенклатуры специальностей научных

работников ВАК РФ 08.00.10 - «Финансы, денежное обращение и кредит» и

п. 8. «Эволюция мирохозяйственного механизма. Регулирование

экономических процессов на национальном и международном уровнях.

Международная координация экономической политики. Сохранение и

трансформация экономического суверенитета» Паспорта номенклатуры

ю

специальностей научных работников ВАК РФ 08.00.14 - «Мировая экономика».

Публикации. Основные положения и выводы диссертационного исследования нашли отражение в 6 работах общим объемом 3,6 п.л., в т.ч. 3 статьи в ведущих научных журналах, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации.

Структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников, трех приложений, включает 18 таблиц и 7 рисунков.

ГЛАВА I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ

ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Экономическая сущность и специфика ипотечного жилищного кредитования

Ипотечный кредит представляет собой денежные средства, которые предоставляются заемщику под залог приобретаемого жилья или под залог уже имеющейся в его собственности недвижимости.

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.1

В учебнике В.А. Горемыкина «Ипотечное кредитование» отмечается, что «ипотечное кредитование - процесс выдачи (получения) долгосрочной ссуды под залог недвижимого имущества, включающий: непосредственно кредитные отношения; операции по привлечению финансовых средств с рынка капиталов; в том числе рефинансирование кредитов с обеспечением в виде прав требований; сделки на рынке недвижимости»2. В данном определении автор подразумевает, что выдача ипотечной ссуды достаточно сложный и многоэтапный процесс и не заканчивается на самом процессе кредитования заемщика.

В монографии И.В. Павловой «Ипотечное жилищное кредитование» можно увидеть следующую трактовку: «Ипотечный жилищный кредит -передача кредитором ссуженной стоимости заемщику на началах возвратности и в интересах реализации потребности заемщика в жилье с предоставлением жилья в залог»3. Из определения видно, что автор дает общее толкование. В данном определении учитывается лишь один из

1 http://www.ipotek.ru/slovar.php

2 Ипотечное кредитование, Горемыкин В.А.// Учебник.-2007г.-С.24

4 «Ипотечное жилищное кредитование», И.В.Павловой// 2006г.-С.36

классических принципов кредита - возвратность, но остальные два принципа - срочность и платность не учитываются. Следует отметить, что данное определение является весьма не точным и сильно ограничивает сам процесс ипотечного жилищного кредитования, фокусируя все внимание на залоговых обязательствах заемщика в виде «жилья».

Похожее определение высказывает коллектив авторов в учебном пособии «Основы ипотечного кредитования» под редакцией Н.Б. Косаревой. По их мнению «в общем виде ипотека - это способ обеспечения обязательства заемщика перед кредитором в форме залога недвижимого имущества, когда кредитор получает удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества».

Ипотечное кредитование - предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог

4

недвижимого имущества.

Схоже по неопределенности толкование ипотечного жилищного кредитования дается М.И. Каменецким, Л.В. Донцовой и С.М. Печатниковой: «Жилищное ипотечное кредитование - долгосрочный, обеспеченный жилищной недвижимостью финансово-кредитный (долговой) инструмент, позволяющий получить желаемый уровень текущих жилищных услуг и выгод, предоставляемых жилищным фондом, под будущие доходы».

Наиболее полное представление о системе ипотечного кредитования нашло отражение в работе В.И. Лимаренко «Ипотека: стратегия развития». В упрощенном виде система ипотечного кредитования определяется им как составная финансового рынка, где заемщиками выступают домашние хозяйства, а все остальные субъекты рынка обеспечивают формирование активов и пассивов в приемлемой форме и соответствующие гарантии возврата под залог недвижимости.

4 Основы ипотечного кредитования / под ред. Н.Б. Косаревой. — 2006.

М.: Фонд «Институт экономики города»,

По мнению Н.Б. Косаревой, А.Б. Копейкина, H.H. Рогожиной, A.A. Туманова экономическая сущность ипотечного кредитования определяется также функциями, которые выполняет данный вид кредитования. К основным функциям ипотечного кредитования можно отнести:

> функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

> функция обеспечения возврата заемных средств;

> функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

> функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.5

Представляется целесообразным выявить специфические особенности ипотечного кредита:

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит). Это означает, что, в случае неисполнения заемщиком обязательств, осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным, от каких -либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

5 Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации/ Н.Б. Косарева, А.Б. Копейкин, H.H. Рогожина, A.A. Туманов. - М.: Издательство «Дело» PAHX, 2010. С. 24

Важно отметить, что в соответствии со ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 №102 - ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.6

2. Длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.

Ипотечный кредит можно получить для конкретной цели:

> на приобретение готового жилья;

> на приобретение земельного участка, на котором расположен жилой дом или планируется его строительство;

> для оплаты договора на строительство жилья (или участия в строительстве жилого дома или квартиры). В этом случае залогом по кредиту

6 Ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

будет приобретаемая недвижимость или права по договору на строительство жилья.

Ипотечные кредиты также могут быть нецелевыми и предоставляются:

> под залог принадлежащей заемщику недвижимости и могут быть использованы на любые нужды.

> для погашения ранее полученного ипотечного кредита (иногда банки называют это рефинансированием кредита).

Сумма ипотечного кредита зависит от:

> размера дохода заемщика;

> срока кредитования;

> стоимости приобретаемой недвижимости;

> суммы имеющихся накоплений (первоначального взноса).

Вполне очевидно, что сумма ипотечного кредита, в первую очередь,

зависит от платежеспособности заемщика. Так, платеж по кредиту не может превышать определенной доли доходов заемщика, как правило, это 40-50% (соотношение платеж/доход). При этом из доходов предварительно вычитаются налоги и расходы по уже имеющимся финансовым обязательствам (платежи по ранее полученным кредитам, займам, ссудам, алименты и т. п.).

Размер ипотечного кредита всегда привязан к стоимости приобретаемой недвижимости - это так называемое соотношение кредит/залог. Размер кредита не может превышать разницы между стоимостью жилья (суммой, в которую оценили недвижимость, которую вы планируете приобрести) и суммой, которую вы обязаны внести в качестве первоначального взноса за жилье из собственных средств.

Сумма кредита увеличивается или уменьшается в зависимости от того, на какой срок берется ипотечный кредит. Чем больше срок погашения кредита, тем большую сумму сможет получить заемщик, благодаря тому, что снижается размер платежа по кредиту.

Важно отметить, что любая ипотечная программа имеет ограничения по сроку кредита, связанные с возрастом заемщика. Как правило, максимальный срок кредитования равен периоду времени от момента получения кредита до момента достижения заемщиком пенсионного возраста.7

Для того чтобы увеличить сумму кредита, можно привлечь дополнительных заемщиков (созаемщиков).

Если кредит предоставляется сразу нескольким заемщикам, то для расчета соотношения платеж/доход учитывается совокупный доход всех заемщиков. Чем больше совокупный доход, тем больше максимальная сумма доступного им кредита. Следует отметить, что все заемщики по кредиту несут равную ответственность за погашение кредита.

Подтверждением обязательства заемщика полностью погасить ипотечный кредит служит закладная - специальный документ, который оформляется при получении ипотечного кредита. Владелец закладной получает право требования по погашению кредита на условиях, установленных кредитным договором.

Владельцем закладной становится кредитор - организация, которая выдала ипотечный кредит. Кредитор может действовать через своего представителя - сервисного агента.

Список литературы диссертационного исследования кандидат наук Кошман, Анна Сергеевна, 2012 год

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ Официальные документы и нормативные акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая: текст с изм. и доп. - М.: Издательство Омега-Л, 2012. -442 с.

2. Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 №232-Ф3) // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, №30, ст. 3594.

3. Федеральный закон Российской Федерации от 11.11.2003 №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 №141-ФЗ) // Парламентская газета, №215 - 216, 19.11.2003.

4. Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998, №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 №118-ФЗ) // Российская газета, №137, 22.07.1998.

5. Федеральный закон от 27 октября 2008 г. №175-ФЗ «О дополнительных мерах для укрепления стабильности банковской системы в период до «31» декабря 2011 г.»

6. Федеральный закон от 13 октября 2008 г. №173-Ф3 «О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы Российской Федерации»

7. Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях»

8. Инструкция Банка России от 16.01.04 № 110-И «Об обязательных нормативах банков»

9. Положение Банка России от 26 марта 2004 г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности»

10. Указание № 2156-У от 23.12.2008 «Об особенностях оценки кредитного риска по выданным ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности»

11. Документ Базельского комитета по банковскому надзору «Международная конвергенция измерения капитала и стандартов капитала: новые подходы», www.cbr.ru

12. Постановление Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 №28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (в ред. Постановления Правительства РФ от 08.05.2002 №302) // Собрание законодательства РФ, 17.01.2000, №3, ст. 278.

13. «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г.», утверждена распоряжением Правительства Российской Федерации от 19.07.2010 г. №1201-р.

14. Постановление Правительства Российской Федерации от 15.05.2008 № 370 «О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих».

15. Программа развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве на 2006 - 2008 гг., утвержденная Постановлением правительства Москвы от 8 ноября 2005 г. N 881-ПП // Вестник мэра и правительства Москвы от 28 ноября 2005 г. N 67.

Монографии

16. Акулова Т.А., Сравнительный анализ реализации основных моделей ипотечного кредитования в России//Финансы и кредит/№ 12. 2009 г.

17. Банковские операции: Печникова A.B., Маркова О.М., Стародубцева Е.Б. М. ФОРУМ: ИНФРА-М, 2009. - 368 с.

18. Банковское дело: под ред. Е.Ф. Жукова, Н.Д. Эриашвили. - М.: ЮНИТИ ДАНА: Единство, 2009. - 575 с.

19. Банковское дело: под ред. Кроливецкая Л.П., Тихомирова Е.В..-М.:КНОРУС 2009.-280 с.

20. Банковское дело: современная система кредитования. Лаврушин О. И., Афанасьева О. Н., Корниенко С. Л. М.: КноРус, 2007.

21. Банковское дело: под ред. Лаврушина О.И., Мамоновой И.Д., Валенцевой Н.И - М.: КНОРУС, 2009. - 768 с. Будаков Д.Ю. Проблемы ипотечного кредитования // Деньги и кредит. - 2006. -№9.

22. Горемыкин В. А., Бугулов Э. Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. - М.: Филинъ, 2006.

23. Деньги: Кредит. Банки.: Учебник для экономических вузов / Е.Ф. Жуков, Л.М. Максимова, A.B. Печникова и др.; Под ред Е.Ф. Жукова. - М.: ЮНИТИ, 2006.

24. Давыдов P.A. Управление кредитными рисками и методы их оценки при кредитовании // Банковское кредитование. - 2007-№2

25. Довдиенко И.В. Ипотека: Учебник - практическое пособие. - М.: РЛД, 2006.

26. Иванов В.В. Все об ипотеке. - М.: МТ - Пресс, 2006.

27. Ипотечное кредитование в России./ Материалы к всероссийской конференции // Совет Федерального Собрания РФ.- 2006.

28. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / Буров B.C., Грачев И.Д., Емельянов М.В. и др.; Под общ. ред. И.Д. Грачева. - М.: ИНФРА - М, 2006.

29. Кудрявцев В.А. Основы организации ипотечного кредитования: Учеб. пособие для вузов / В.А. Кудрявцев, Е.В. Кудрявцева.- М.:Высш.шк., 2006.

30. Кутузов В. В. Воспроизводство жилья в условиях социально -ориентированной рыночной экономики. - М: ЦНРШЭПжилища, 2006.

31. Крупное Ю.С. Проблемы развития ипотечного жилищного кредита в России//Финансы и кредит/№ 16. 2009 г.

32. Логинов М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит, 2006. - № 4.

33. Минц В.М.. Модели ипотечного кредитования и перспективы их

137

применения в России // Банк. Дело, 2006. - № 6.

34. Мурычев А. Проблемы и перспективы развития ипотеки в России//банковское дело/ № 9. 2009 г., с. 8

35. Мусина И.В. Доступная ипотека: типичные риски и источники «длинных» денег//банковское дело/№ 9. 2009 г., с. 62

36. Практика ипотечного кредитования в соответствии со стандартами Агентства по ипотечному жилищному кредитованию // Тезисы докладов. -2006. - (25-27 мая). - Москва.

37. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. 2-е изд.- СПб.: Питер, 2009.-304 с.

38. Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации/ Н.Б. Косарева, А.Б. Копейкин, H.H. Рогожина, A.A. Туманов. - М.: Издательство «Дело» РАНХ, 2010.

39. Рынок жилья в переходной экономике. / Б.И. Бояринцев, Б. Н. Ичитовкин и др.; Под общей редакцией Е.В. Орешкевич, чл.-корр. ЦОН МГУ им. В.М. Ломоносова. - М.: ИНФРА - М, 2006.

40. Рынок жилья в России и федеральная система ипотечного жилищного кредитования // ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». - М. - 2006.

41. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. -М.: Издательский дом «Аудитор». - 2006.

42. Старостин В.М., А.Ю. Леванов, В.И. Елагин. Ипотечное жилищное кредитование: организация, финансирование, право. Моск. ун-т потреб, кооп. М. - 2006.

43. Тавасиев A.M., Мазурина Т.Ю., Бычков В.П. Банковское кредитование. - М.: Инфра-М, 2010.

44. Цылина Г.А. Ипотека: Жилье в кредит. - М.: Экономика, 2006.

45. Хе О.В. Реструктуризация ипотечных жилищных кредитов // Деньги и кредит. - 2009. - № 5. - с. 67-71.

Литература на иностранных языках

46. Dwight М. Jaffee, Booth Professor of Finance and Real Estate Haas School of Business University of California, Berkeley «Bank Regulation and Mortgage Market Reform». Draft of March 8, 2011

47. Basel III counterparty credit risk - Frequently asked questions.

48. The Basel Committee's response to the financial crisis: report to the G20.

49. «Reforming America's Housing Finance Market: A Report to Congress» The U.S. Department of the Treasury and U.S. Department of Housing and Urban Development, February 2011.

50. Ruth Simon and Jessica Silver-Greenberg, «Why It's Time To Buy» The Wall Street Journal, June 4, 2011.

51. «Delinquency Rate On Loans Secured By Real Estate, Top 100 Banks Ranked By Assets» Federal Reserve Bank of St. Louis, 2011.

52. Matt Wirz and Serena Ng, «Subprime Bonds Are Back» The Wall Street Journal, April 1, 2011.

53. Robert B. Avery, Neil Bhutta, Kenneth P. Brevoort, and Glenn B. Canner, of the Division of Research and Statistics, prepared this article. Nicholas W. Henning and Shira E. Stolarsky provided research assistance, «The Mortgage Market in 2010: Highlights from the Data Reported under the Home Mortgage Disclosure Act».

54. Lawrence J. White, Stern School of Business, New York University, «The Way Forward: U.S. Residential Mortgage Finance in a Post-GSE World».

55. Credit Union National Association, Policy Analysis Division, «The U.S. Mortgage Crisis».

56. John McCrank, «U.S. Housing Market Attracting Bargain-Hunters» Reuters, April 4, 2011.

57. Financial Stability Board «Thematic Review on Mortgage Underwriting and Origination Practices», 2011.

58. Dr. Michael Lea, Director, Corky McMillin Center for Real Estate, San Diego State University, «International Comparison of Mortgage Product Offerings».

59. «Implications of Dodd-Frank for U.S. Banking and Financial Services Industry» Reflections Journal, Cognizant Technology Solutions, May 2011.

60. «Table 1193, Mortgage Originations and Delinquency and Foreclosure Rates: 1990 to 2009» U.S. Census Bureau, 2011.

61. «MBA Sees Growth in Purchase Originations, Drop in Refinancing, and Weak Overall Economic Growth in 2011» Mortgage Bankers Association, October 2010.

62. «Profiles of GSE Mortgage Purchases» U.S. Department of Housing and Urban Development, July 2011.

63. «Report to the Congress on Risk Retention» The Federal Reserve Board,

2010.

64. «U.S. Economic Outlook September 2011» National Association of Realtors, July 2011.

65. John Gittelsohn, «Cash-Paying Vultures Pick Bones of U.S. Housing Market as Mortgages Dry Up» Bloomberg, March 29, 2011.

66. Tim Cave, «Broker-Dealers Count the Cost of Compliance» Financial News, November 22, 2010.

67. Prashant Gopal and Jody Shenn, «Banks May Soften Blow of Jumbo Loan Limits» Bloomberg, June 28, 2011.

68. «Orchestrating Mortgage Lending Using Business Process Management» PricewaterhouseCoopers LLP, November 2010.

69. Lawrence Yun, «Housing Market and Economic Outlook: July 2011» National Association of Realtors, July 21, 2011.

Статистические сборники

70. Бюллетень банковской статистики №2 (225), 2012

71. Бюллетень банковской статистики №12 (223), 2011

72. Годовые отчеты Банка России за 2004-2010 гг.

73. Обзор банковского сектора РФ № 112, февраль 2012

74. Обзор банковского сектора РФ № 99, январь 2011

75. Обзор банковского сектора РФ № 87, февраль 2010

76. Fannie Мае Annual Reports, 2005-2011.

77. Freddie Mac Annual Reports, 2005-2011.

Источники сети Интернет

78. www.consultant.ru - сайт правовой системы компании «Консультант плюс».

79. www.rbc.ru - сайт РосБизнесКонсалтинг.

80. www.cbr.ru - сайт Центрального Банка РФ

81. www.economy.gov.ru - сайт Минэкономразвития РФ

82. www.gks.ru - сайт Государственного комитета по статистике РФ

83. www2.fdic.gov - сайт Федеральной Корпорации по страхованию вкладов США.

84. www.asv.org.ru - сайт Агентства по страхованию вкладов

85. www.federalreserve.gov - сайт Федеральной Резервной Системы

86. www.ncua.gov - сайт Национальной администрации кредитных союзов.

87. www.fanniemae.com - сайт Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie May).

88. www.freddiemac.com - сайт Федеральной корпорации по ипотечному жилищному кредитованию (Freddie Mac).

89. www.fhfa.gov - сайт Федерального агентства по жилищному финансированию (Fédéral Housing Finance Agency — FHFA).

90. www.mbaa.org - сайт Ипотечной ассоциации кредиторов США (Mortgage Bankers Association).

91.www.ahml.ru - сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Периодические издания

92. Газета «РБК Daily». - 2008-2011.

93. Журнал «Банковское обозрение». - 2008-2011.

94. Журнал «Деньги и кредит». - 2008-2011

95. Журнал «Финансы и кредит». - 2008-2011.

96. Журнал «Финансы и кредит». - 2008-2011.

97. Газета «Financial times». - 2008-2011.

ПРИЛОЖЕНИЯ

ПРИЛОЖЕНИЕ 1.

Порядок определения резерва на возможные потери по портфелям обеспеченных ссуд в соответствие с положением 254-П Банка России

Минимальный размер резерва, в процентах

Портфели вариант 1 вариант 2

однородных ссуд, по портфелям по портфелям обеспеченных

предоставленных обеспеченных ссуд ссуд

физическим лицам (ипотека, автокредит) (ипотека, автокредит)

Портфель ссуд без

1. просроченных платежей 0,5

Портфель ссуд с

просроченными 0,75

2. платежами продолжительностью от 1 до 30 календарных дней 1,5

Портфель ссуд с

просроченными

3. платежами продолжительностью от 31 до 90 календарных дней 10 10

Портфель ссуд с

просроченными

4. платежами продолжительностью от 91 до 180 календарных дней 35 35

Портфель ссуд с

просроченными

5. платежами продолжительностью свыше 180 календарных дней 75

Источник: Положение Банка России от 26 марта 2004 г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности»

ПРИЛОЖЕНИЕ 2.

Возможные требования к предмету залога (ипотеки), предъявляемые большинством кредитных организаций

Жилое помещение - отдельная квартира в жилом доме, а также

отдельно стоящий жилой дом (коттедж для постоянного проживания), сблокированный дом (таунхауз), на которые в установленном законом порядке оформлено право собственности.

При передаче в залог отдельно стоящего жилого дома либо части жилого дома одновременно с залогом жилого дома в залог передается и земельный участок, на котором дом расположен (часть 2 статьи 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»).

Требования к жилому помещению (предмету залога)

ИГ д _ I I " Шщ,Щ-'-'-.'ШМ^

1.

2

В качсччнс предмета {»лот (нногскн) мо1 VI выступать:

Пред меч м.тга должен V. ЮН. 1С I поря11. С. 1С. IVющим требованиям:

- 01.ИМЫ1ЫС квартиры в мнш оквартирных жилых

ломах

Здание, н ко юром расположен

предмет {ало1а (квартира), .(о.Г/Кно о1всча1 ь следующим I реошганиим:

- жилое помещение должно быть подключено

к централизованным или автономным системам жизнеобеспечения: иметь электрическую, паровую или газовую систему отопления, обеспечивающую подачу тепла на всю площадь жилого помещения:

- жилое помещение должно иметь исправное состояние сантехнического оборудования,

дверей и окон, а также крыши (для квартир на последних этажах и отдельно стоящих домов);

- коммунальные квартиры могут быть предметом залога только в случае, если Заёмщиком приобретаются в собственность все комнаты данной коммунальной квартиры. В залог передается вся квартира целиком в виде единого ___ Жилого помещения_

- не находиться в аварийном состоянии;

- не состоять на учете по постановке на

капитальный ремонт; - иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент

ПРИЛОЖЕНИЕ 3.

Паспорт ипотечного жилищного кредита №_

(номер паспорта ипотечного кредита должен совпадать с номером _кредитного соглашения)_

Информация о кредитной организации (контактные данные)

Кредитор Полное наименование

Юридический адрес

Телефон

Адрес интернет сайта

Контактные данные ипотечного менеджера (или посредника)

Общая информация об условиях ипотечного кредитования

Первоначальный взнос

Лимит кредитования

Срок, на который выдается ипотечный кредит

Платежи по ипотечному кредиту и календарный график платежей

Общая сумма платежей, которую заемщик оплатит за весь срок действия ипотечного кредита

(включает в себя сумму основного долга, проценты и возможные расходы по ипотечному кредиту, включая страховку).

Стоимость ипотечного кредита

Процентная ставка по ипотечному кредиту:

• процентная ставка по ипотечному кредиту, если речь идет о новостройке

(у заемщика отсутствует собственность на объект недвижимости)

• процентная ставка по ипотечному кредиту

(вторичное жилье или заемщик оформил право собственности на объект недвижимости)

• плавающая процентная ставка

(привязывается к инфляции, курсовым колебаниям, стоимости привлечения денежных средств с внешних рынков и ставке рефинансирования)

Прочие расходы по выдаче и обслуживанию ипотечного кредита:

• комиссия за открытие и ведение ссудного счета;

• комиссия за выдачу, предоставление кредита;

• комиссия за расчетное обслуживание;

• иные комиссии

• оценка рыночной стоимости объекта залога

• стоимость страховых услуг

Полная стоимость кредита, выраженная в форме годовой процентной ставки от суммы кредита

Расходы, связанные с просрочкой платежей (пени, штрафы)

Прочие важные условия

Досрочное погашение ипотечной ссуды

Источники информации о финансовом состоянии заемщика: • справка о доходах физического лица (2-НДФЛ) • справка в свободной форме

Показатели платежеспособности заемщика и качество покрытия: • показатель П/Д (данный показатель отражает соотношение ежемесячного платежа по ипотечному кредиту к общей сумме дохода заемщика. • показатель К/3 (данный показатель отражает соотношение общей суммы задолженности к рыночной стоимости залога)

Источник: Разработано автором