Система оценки страховой стоимости нежилой недвижимости тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.10, кандидат экономических наук Кузьминов, Николай Николаевич

• Кузьминов, Николай Николаевич
• кандидат экономических наук
• 2008

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Кузьминов, Николай Николаевич

ВВЕДЕНИЕ.

Глава 1. РОЛЬ И МЕСТО СТРАХОВОЙ СТОИМОСТИ В ТЕОРИИ И

ПРАКТИКЕ СТРАХОВАНИЯ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.

§ 1.1. Экономическая сущность страхования и страховой стоимости, нормативное определение страховой стоимости имущества, подлежащего страхованию, и область его применения.

§ 1.2. Факторы, обуславливающие особый подход к определению страховой стоимости отдельных видов недвижимости.

§ 1.3. Обзор современных подходов к оценке нежилой недвижимости и определению ее страховой стоимости.

Выводы по главе

Глава 2. ОЦЕНКА НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ

ПРЕДЛАГАЕМЫХ ПОДХОДОВ.

§ 2.1. Доходный подход к оценке нежилой недвижимости.

§ 2.2. Затратный подход к оценке нежилой недвижимости.

§ 2.3. Балансовый подход к оценке нежилой недвижимости.

Выводы по главе 2.

Глава 3. МЕТОДИЧЕСКИЙ ИНСТРУМЕНТАРИЙ ОПРЕДЕЛЕНИЯ

СТРАХОВОЙ СТОИМОСТИ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.

§ 3.1. Решение вопроса о величине страховой стоимости нежилой недвижимости в свете имущественных интересов страхователя и размера выплаты страхового возмещения.

§ 3.2. Методология определения страховой стоимости нежилой недвижимости.

Выводы по главе

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Система оценки страховой стоимости нежилой недвижимости»

Актуальность темы исследования вызвана необходимостью выработать единую систему определения стоимости нежилой недвижимости, используемой в коммерческих, производтвенных, представительских и иных аналогичных целях, для целей страхования этой недвижимости, приемлемую как для страховщиков, так и для страхователей и их оценщиков, а также уточнить само понятие страховой стоимости. I

Важность данного вопроса определяется тем, что относительно определения страховой стоимости жилой недвижимости (отдельных жилых домов, квартир, отдельных комнат в квартире жилого дома) у страховщиков и оценщиков давно выработался единый подход, отраженный как в научных работах1, так и в типовых правилах страхования имущества физических лиц2.

Для квартир или отдельных комнат в квартире жилого дома страховая стоимость определяется в размере стоимости приобретения квартир (комнат) полностью аналогичных застрахованным, с учетом их износа и эксплуатационно-технического состояния.3

Для отдельно стоящих жилых домов страховая стоимость определяется в размере строительства в данной местности отдельно стоящего здания, полностью аналогичного застрахованному, с учетом износа и эксплуатационно-технического состояния застрахованного.4

В то же время, предлагаемый подход к определению страховой стоимости нежилой недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях на сегодняшний день не учитывает всех аспектов и особенностей данной недвижимости.

1 См., например, диссертацию на соискание ученой степени кандидата экономических наук Новомлинской E.H. «Экономико-математическое обеспечение процесса оценки недвижимости и организации мониторинга рынка недвижимости»

2 См., например, Типовые (стандартные) правила страхования имущества физических лиц, утвержденные Всероссийским Союзом Страховщиков

Подпункт «б» пункта 5.3 Типовых (стандартных) правил страхования имущества физических лиц.

4 Там же

Так, пункт 5.2. Типовых (стандартных) правил страхования имущества юридических лиц, утвержденных Всероссийским Союзом Страховщиков и применяемых большинством страховых компаний, устанавливает общий порядок определения действительной (страховой) стоимости как для зданий производственного, административного, социально-культурного назначения, общественного пользования и др., сооружений (башен, мачт, агрегатов и иных производственно-технологических установок), хозяйственных построек (гаражей, хранилищ, складов, навесов, крытых площадок и ограждений и т.п.), так и для отдельных помещений (цехов, лабораторий, кабинетов и т.п.).

Не учитывается при этом ни порядок использования рассматриваемой недвижимости, ни степень ее востребованности.

В связи с этим в настоящее время оценщиками рассматриваются три подхода к определению действительной стоимости объектов нежилой недвижимости, используемых в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях:

- по балансовой оценке;

- по затратам на строительство аналогичных объектов с учетом износа и эксплуатационно-технического состояния рассматриваемых объектов;

- по рыночной оценке объекта на основе оценки доходности данного объекта при его текущем использовании.

При этом оценщики понимают под действительной стоимостью объекта недвижимости ее рыночную стоимость5, а страховщики -страховую6, фактически отличную от рыночной.

Кроме того, необходимо учитывать, что указанные выше подходы к определению действительной стоимости рассматриваемых объектов нежилой недвижимости, предлагаемые оценщиками, дают различные результаты.

Сказанное подтверждает актуальность выработки единой системы определения стоимости нежилой недвижимости с целью ее страхования.

5 Абзац 2 статьи 7 Федерального закона № 135-ФЭ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

6 Пункт 2 статьи 10 Закона РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации» № 4015-1 от 27.11.1992; Пункт 2 статьи 947 Гражданского кодекса РФ

Степень научной разработанности вопроса. Вопросы оценки объектов недвижимости с целью их страхования в условиях российского рынка оценки и страхования нашли свое отражение в работах таких отечественных авторов и ученых: Гришаева С; Савиновой Г.С., Элика Максима; Гурьянова A.C. и др.

В публикациях названных авторов подчеркивается актуальность вопроса определения страховой стоимости недвижимости; доказывается необходимость ухода от использования балансовой оценки недвижимости, критикуется применяемый затратный подход к оценке, предлагаются не свойственные страховой теории подходы и методы оценки.

Целью диссертационной работы явилась разработка теоретических и методологических положений, методического инструментария и практических рекомендаций по определению страховой стоимости объектов нежилой недвижимости, используемых в коммерческих, производственных, представительских и иных целях.

Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие задачи:

- проанализировать и оценить существующие методики определения страховой стоимости нежилой недвижимости;

- выявить и проанализировать факторы, обуславливающие специфику определения страховой стоимости нежилой недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных целях;

- уточнить классификацию объектов нежилой недвижимости в зависимости от воздействия на них выявленных факторов;

- выявить и систематизировать критерии, определяющие выбор использования соответствующей методики оценки страховой стоимости нежилой недвижимости;

- обосновать систему оценки страховой стоимости объектов нежилой недвижимости на основе суммы страхового возмещения, полностью компенсирующего убытки страхователя от уничтожения данного объекта недвижимости. В рамках этой системы разработать методические и практические рекомендации по определению страховой стоимости нежилой недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных целях.

Объектом исследования является группа однотипных объектов нежилой недвижимости, выполняющих одинаковые функции и сооруженных по одному проекту в различных субъектах Российской Федерации.

Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие при проведении оценки страховой стоимости объектов нежилой недвижимости.

Теоретической основой диссертационной работы служат законодательные и нормативные акты Российской Федерации, труды отечественных экономистов в области оценки и страхования, монографии и статьи в специализированных изданиях, различные фактологические материалы (аналитические и обзорные разработки, статистические и справочные материалы, опубликованные в зарубежных и отечественных источниках), информация различных исследовательских центров, собственные исследования автора в области оценки и страхования нежилой недвижимости.

Методологической основой исследования служат принципы диалектического метода познания. В рамках этого метода были использованы следующие приемы экономического исследования: сравнительный анализ, системный анализ, научное моделирование, мониторинговые оценки коммерческо-социальной активности собственника нежилой недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях, изучение и обобщение экономико-статистических показателей стоимости нежилой недвижимости.

Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке единой системы оценки страховой стоимости нежилой недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных целях.

Основные элементы научной новизны состоят в следующем:

1. Доказана недопустимость смешивания понятий «страховая», «действительная» и «рыночная» стоимость объектов нежилой недвижимости.

Обосновано и предложено авторское определение термина «Страховая стоимость». Страховая стоимость имущества - это сумма максимально возможного ущерба, который страхователь может понести в результате утраты или полного уничтожения этого имущества в результате страхового случая при условии его разумных действий, направленных на устранение и уменьшение суммы дополнительного ущерба, вызванного утратой этого имущества в результате данного страхового случая.

Уточнен терминологический аппарат страхового законодательства: при страховании имущества или предпринимательского риска, если договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать т их страховую стоимость. Страховая стоимость при этом не должна превышать их действительную стоимость в месте его нахождения в день заключения договора страхования.8

7 Пункт 2 статьи 947 Гражданского кодекса РФ, пункт 2 статьи 10 Закона РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации»

8 Пункт 2 статьи 947 Гражданского кодекса РФ, пункт 2 статьи 10 Закона РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации»

Предложено внести соответствующие изменения в страховое законодательство Российской Федерации и в Стандарты оценки, утверждаемые Правительством Российской Федерации.

2. Определены факторы, которые необходимо учитывать при определении страховой стоимости нежилой недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных целях:

- неразрывная связь объекта недвижимости с землей,9 в результате чего под полной компенсацией убытка от страхового случая не может восприниматься приобретение аналогичного объекта недвижимости. Полная компенсация убытка при уничтожении объекта недвижимости возможна только при завершении строительства аналогичного объекта на том же месте, если это физически возможно;

- физическая невозможность восстановления отдельного жилого или нежилого помещения, входившего в состав уничтоженного страховым случаем здания или сооружения, устанавливает необходимость приобретения аналогичного помещения в аналогичном по своим характеристикам здании и в том же районе в целях полной компенсации возможного ущерба; имущественные интересы собственника коммерческой и производственной недвижимости заключаются не только в сохранении данного объекта как физического, но в большей части — как источника, генерирующего определенный денежный поток. Сказанное устанавливает необходимость восстановления разрушенного страховым случаем объекта недвижимости с целью уменьшения дополнительного убытка страхователя, связанного с уменьшением или утратой генерируемого этим объектом недвижимости денежного потока;

- достаточность восстановления объекта недвижимости после его разрушения в результате страхового случая в объеме, генерирующем первоначальный денежный поток.

9 Малый энциклопедический словарь Брокгауза и Ефрона. Материалы предоставлены компанией Новый диск, N0. Поисковая система www.yandex.ru; Статья 130 Гражданского кодекса РФ

Указанные факторы определили основу предлагаемой системы оценки страховой стоимости нежилой недвижимости и в авторское определение понятия «Страховая стоимость» при рассмотрении нежилой недвижимости.

3. Приведена классификация объектов нежилой недвижимости в зависимости от воздействия на них выявленных факторов:

- отдельно стоящие нежилые здания и сооружения, группы зданий и пристроенных к зданиям помещений;

- отдельные нежилые помещения;

- отдельно стоящие нежилые здания и сооружения, группы зданий и пристроенных к зданиям помещений в которых имеются неиспользуемые (невостребованные) помещения.

Указанная классификация в предлагаемой системе оценки страховой стоимости нежилой недвижимости рассматривается как совокупность ключевых точек при переходе от одного метода к определению действительной стоимости этого объекта к другому.

4. Выявлены критерии применения существующих методик определения страховой стоимости нежилой недвижимости:

- физическая востребованность или избыточность здания или сооружения для его текущего использования;

- физическая возможность или невозможность восстановления объекта недвижимости как такового; экономическая целесообразность восстановления объекта недвижимости в его первоначальном виде.

Указанные критерии также вошли в предлагаемую систему оценки страховой стоимости нежилой недвижимости в качестве совокупности ключевых точек при переходе от одной из существующих методик определения действительной стоимости этого объекта к другой.

Достоверность научных результатов и обоснованность научных положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в диссертации подтверждается применением научных методов исследования, полнотой исследования теоретических и практических разработок, практической проверкой и внедрением результатов исследования.

Достоверность научных положений также подтверждается:

- отсутствием противоречий выносимых на защиту положений диссертации с существующим порядком определения страховой стоимости нежилой недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях, при котором выносимые на защиту положения диссертации вводят рамки возможного применения существующего порядка;

- отсутствием противоречий выносимых на защиту положений диссертации с предлагаемыми оценщиками методами определения действительной стоимости объектов недвижимости;

- востребованностью предложенной системы определения страховой стоимости нежилой недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях, в среде профессиональных оценщиков, страховщиков и страховых брокеров.

Теоретическая и практическая значимость работы. Определены возможность и ограничения применения дискутирующихся подходов при определении страховой стоимости объектов нежилой недвижимости, используемых в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях.

Разработана система определения страховой стоимости данной нежилой недвижимости для различных групп объектов.

Эта система может применяться органами исполнительной и законодательной властей для совершенствования страховой защиты имущественных интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, связанных с проведением страхования объектов государственной и муниципальной недвижимости при передаче их в аренду и хозяйственное управление; частными коммерческими и производственными структурами и страховыми компаниями при построении эффективной системы страховой защиты коммерческого и производственного предприятия; профессиональными оценщиками и страховщиками для определения страховой стоимости нежилой недвижимости, используемой в коммерческих, прозводственных, представительских и иных аналогичных целях, для различных групп объектов с целью страхования данных объектов.

Результаты исследования могут быть рекомендованы к использованию в научно-педагогической работе при преподавании в области экономики, оценки и страхования в высших учебных заведениях.

Апробация результатов диссертационного исследования

Основные теоретические выводы и практические рекомендации диссертации докладывались и обсуждались:

- на семинаре «Оценка и страхование коммерческой и промышленной недвижимости», проводившемся ООО «Правовой финансовый консультант» в г. Суздаль с 27 по 29 апреля 2005 года.

- на страховом секторе Иссык-Кульского бизнес-форума Кыргызстана и России 6-9 сентября 2007 года.

- на научно-практических конференциях и семинарах Российской академии предпринимательства.

Полученные результаты внедрены в практику определения страховой стоимости коммерческой и производтвеной недвижимости следующих страховых компаний, страховых брокеров и оценочных компаний Москвы и Московской области:

- ООО «Страховая компания «Градиал» (лицензия № 4083Д);

- ООО «Страховая компания «ВекСо» (лицензия № 3847Д);

- ООО «Страховой и перестраховочный брокер» (номер в реестре страховых брокеров 450);

- ООО «Страховая и перестраховочная брокерская компания «МОСТ» (номер в реестре страховых брокеров 971);

- ООО «БК-Аркадия» (лицензия на осуществление оценочной деятельности № 011997).

Публикации по теме диссертационного исследования. По теме диссертационного исследования опубликовано 4 научные работы общим объемом 11,3 печатных листа, в том числе в журнале «Страховое дело» - 2 научных статьи общим объемом 1,6 печатных листов, 1 монография объемом 9 печатных листов.

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, 3-х глав, заключения, библиографии.

Заключение диссертации по теме «Финансы, денежное обращение и кредит», Кузьминов, Николай Николаевич

ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ 3

1. Страхование по своей сути должно гарантировать страхователю при полном страховании того или иного объекта полное возмещение его реальных убытков в случае повреждения или утраты этого объекта страхования.

2. Исходя из концепции полного возмещения страхователю понесенных им в результате страхового случая убытков, можно дать следующее определение термину «страховая стоимость»:

Страховая стоимость имущества - это сумма максимально возможного ущерба, который страхователь может понести в результате утраты или полного уничтожения этого имущества в результате страхового случая при условии его разумных действий, направленных на устранение и уменьшение суммы дополнительного ущерба, вызванного утратой этого имущества в результате данного страхового случая.

Данное определение позволяет уточнить терминологический аппарат страхового законодательства:

При страховании имущества или предпринимательского риска, если договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна

207 превышать их страховую стоимость. Страховая стоимость при этом не должна превышать их действительную стоимость в месте его нахождения в

208 день заключения договора страхования.

3. В целях прекращения существующих на сегодняшний день разногласий в трактовке понятий «Страховая», «Действительная» и «Рыночная» стоимость, целесообразно внести соответствующие изменения в страховое законодательство Российской Федерации (пункт 2 статьи 947 Гражданского кодекса РФ, пункт 2 статьи 10 Федерального закона «Об организации страхового дела в Российской Федерации»), а также в Стандарты оценки, утвержденные Постановлением правительства РФ № 519 от 06.07.2001 (в соответствии с Международными стандартами оценки «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости МКСОИ» The International Assets Valuation Standards Committee, 12 Great George Street, Parliament Square, London SW1P3AD. Téléphoné: 071-222-7000; Facsimile: 071-222-9430)

4. Предлагаемая система определения страховой стоимости недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях учитывает следующие аспекты, не принимаемые во внимание действующими методиками:

- необходимость различного подхода к оценке страховой стоимости отдельно стоящих зданий и сооружений (группы отдельно стоящих зданий и сооружений), восстановление которых физически возможно и экономически необходимо с одной стороны и отдельных помещений в зданиях и сооружениях, самостоятельное восстановление которых физически невозможно;

- необходимость различного подхода к оценке страховой стоимости полностью востребованных зданий и сооружений с одной стороны и зданий

207 Пункт 2 статьи 947 Гражданского кодекса РФ, пункт 2 статьи 10 Закона РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации»

208 Пункт 2 статьи 947 Гражданского кодекса РФ, пункт 2 статьи 10 Закона РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации» и сооружений, избыточных по своему объему и капитальности для текущих потребностей и нужд страхователя.

Т.е. учитывает все факторы, заявленные автором в первой главе работы как существенные при рассмотрении страховой стоимости данной недвижимости.

Схематично систему определения страховой стоимости нежилой недвижимости можно представить в следующем виде:

Рис. 3. Схематичное представление системы определения страховой стоимости нежилой недвижимости

Анализ документов, представляемых страхователем в целях определения страховой стоимости нежилой недвижимости можно представить схематично в следующем виде:

Недвижимость

Здания и сооружения группы зданий и сооружений

Отдельные помещения внутри зданий и сооружений

Полностью востребованные здания и сооружения

Не полностью востребованные здания и сооружения

Имеется смегная документация на строи1ельство данного мания либо акт его оценки, выполненный затратным методом да

Имеется договор купли-продажи данного здания или сооружения либо акт его оценки для целей купли-продажи

Имеется договор купли-продажи данного помещения либо акт его оценки для целей купли поодажи нет

Имеются ли переоценочные записи, подтверждающи е проведение переоценки данного объекта нет

Проводим самостоятельную оценку нет

Проводим самостоятел ьну ю оценку да

Принимаем во внимание текущую оценку

Рис. 4. Процесс анализа документов, представленных страхователем в целях определения страховой стоимости нежилой недвижимости.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Резюмируя сказанное, можно сделать следующие выводы:

1. При определении страховой стоимости нежилой недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях, необходимо учитывать следующие факторы:

- неразрывная связь объекта недвижимости с землей,209 в результате чего под полной компенсацией убытка от страхового случая не может восприниматься приобретение аналогичного объекта недвижимости. Полная компенсация убытка при уничтожении объекта недвижимости возможна только при завершении строительства аналогичного объекта на том же месте, если это физически возможно;

- физическая невозможность восстановления отдельного жилого или нежилого помещения, входившего в состав уничтоженного страховым случаем здания или сооружения, устанавливает необходимость приобретения аналогичного помещения в аналогичном по своим характеристикам здании и в том же районе в целях полной компенсации возможного ущерба; имущественные интересы собственника коммерческой и производственной недвижимости заключаются не только в сохранении данного объекта как физического, но в большей части - как источника, генерирующего определенный уровень дохода от использования данного имущества в собственных производственных целях, в качестве инструмента инвестиций или при сдаче его в аренду. Сказанное устанавливает необходимость восстановления разрушенного страховым случаем объекта недвижимости с целью уменьшения дополнительного убытка страхователя,

209 Малый энциклопедический словарь Брокгауза и Ефрона. Материалы предоставлены компанией Новый диск, N0. Поисковая система www.yandex.ru; Статья 130 Гражданского кодекса РФ связанного с уменьшением или утратой генерируемого этим объектом недвижимости дохода;

- достаточность восстановления объекта недвижимости после его разрушения в результате страхового случая в объеме, генерирующем первоначальный уровень дохода.

2. Современная методология определения страховой стоимости нежилой недвижимости, находящейся в собственности или хозяйственном ведении юридических лиц, т.е. используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях, принятая страховщиками, не учитывает всех названных факторов и, следовательно, не является достаточно проработанной и методологизированной.

3. Каждый отдельно взятый подход к рыночной оценке недвижимости, рассматриваемый профессиональными оценщиками, не учитывает всех факторов, которые необходимо принимать во внимание при оценке страховой стоимости нежилой недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях.

4. Различные подходы к рыночной оценке одних и тех же объектов недвижимости дают различные результаты в зависимости от учета или игнорирования в этих подходах фактора востребованности и полезности данного объекта недвижимости при его текущем использовании в данной местности.

5. Необходимо выработать единый подход к оценке страховой стоимости нежилой недвижимости с учетом компенсационной роли страхования при рассмотрении всех вышеназванных факторов, влияющих на выбор методов оценки.

6. Действующее российское страховое законодательство на сегодняшний день не различает понятия «страховая стоимость» и «действительная стоимость».210

210 Пункт 2 статьи 10 Закона РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации» № 4015-1 от 27.11.1992; Пункт 2 статьи 947 Гражданского кодекса РФ.

Действующее законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации не различает понятия «действительная стоимость» и «рыночная стоимость».211

Вместе с тем, понятия «страховая стоимость» и «рыночная стоимость» не тождественны.

Страхование по своей сути должно гарантировать страхователю при полном страховании того или иного объекта полное возмещение его реальных убытков в случае повреждения или утраты этого объекта страхования.

Исходя из концепции полного возмещения страхователю понесенных им в результате страхового случая убытков, можно дать следующее определение термину «страховая стоимость»:

Страховая стоимость имущества - это сумма максимально возможного ущерба, который страхователь может понести в результате утраты или полного уничтожения этого имущества в результате страхового случая при условии его разумных действий, направленных на устранение и уменьшение суммы дополнительного ущерба, вызванного утратой этого имущества в результате этого страхового случая.

Данное определение позволяет уточнить терминологический аппарат страхового законодательства:

При страховании имущества или предпринимательского риска, если договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна

919 превышать их страховую стоимость." Страховая стоимость при этом не должна превышать их действительную стоимость в месте его нахождения в день заключения договора страхования.213

Полученная цепочка показывает связь страховой и действительной стоимости имущества, не смешивая эти два понятия:

211 Абзац 2 статьи 7 Федерального закона № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

212 Пункт 2 статьи 947 Гражданского кодекса РФ, пункт 2 статьи 10 Закона РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации»

213 Пункт 2 статьи 947 Гражданского кодекса РФ, пункт 2 статьи 10 Закона РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации»

Страховая сумма — денежная сумма, которая установлена федеральным законом и (или) определена договором страхования и исходя из которой устанавливаются размер страховой премии (страховых взносов) и размер страховой выплаты при наступлении страхового случая,214 т.е. сумма, в пределах которой страховщик обязуется выплатить страховое возмещение по договору имущественного страхования.215

Страховая стоимость имущества - это сумма максимально возможного ущерба, который страхователь может понести в результате утраты или полного уничтожения этого имущества в результате страхового случая при условии его разумных действий, направленных на устранение и уменьшение суммы дополнительного ущерба, вызванного утратой этого имущества в результате этого страхового случая, определяемая положениями соответствующего договора страхования (страхового полиса).

7. С учетом сказанного, система определения страховой стоимости коммерческой и производственной недвижимости должна устанавливать, что: а) для отдельно стоящих зданий (производственных, административных, социально-культурного назначения и общественного пользования и др.), группы зданий, сооружений (башни, мачты, агрегаты и иные производственно-технологические установки), хозяйственных построек (гаражи, хранилища, склады, навесы, крытые площадки и ограждения и т.п.), для отдельных нежилых помещений, пристроенных к зданиям и сооружениям страховая стоимость определяется в размере стоимости строительства объекта, аналогичного застрахованному по своим функциональным характеристикам с учетом применения при его строительстве более совершенной технологии и современных материалов, удешевляющих строительство, меньшего по объему и капитальности, но достаточного для удовлетворения текущих потребностей собственника и

214 Пункт 1 статьи 10 Закона РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации» № 4015-1 от 27.11.1992

215 Пункт 1 статьи 947 Гражданского кодекса РФ способного генерировать чистый денежный поток на первоначальном уровне, с учетом износа и эксплуатационно-технического состояния, но не более его рыночной стоимости, полученной на основе доходного подхода к ее оценке, за вычетом рыночной стоимости земельного участка, на котором расположены данные объекты недвижимости; б) для отдельных нежилых помещений страховая стоимость определяется в размере стоимости приобретения аналогичных по площади, техническим характеристикам и функциональному назначению нежилых помещений в том же районе, с учетом их износа и эксплуатационно-технического состояния, а также с учетом износа и эксплуатационно-технического состояния здания или сооружения, в котором находятся рассматриваемые нежилые помещения; в) для объектов в стадии незавершенного строительства страховая стоимость определяется по фактически произведенным материальным и трудовым затратам на момент заключения договора страхования, исходя из рыночных цен, норм и расценок для данного вида работ и затраченных материалов.

Страховая стоимость объекта страхования устанавливается отдельно по каждому застрахованному объекту или совокупности объектов, указанных в договоре страхования (страховом полисе), на основании предоставленных документов, подтверждающих действительную (рыночную) стоимость имущества, или путем экспертной оценки.

В качестве документов, устанавливающих действительную (рыночную) стоимость имущества могут рассматриваться:

- акты о приеме-передаче здания (сооружения) по форме ОС-1а, утвержденной Постановлением Госкомстата РФ № 7 от 21.01.2003 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств»;

216 По аналогии с пунктом 5.3 Типовых (стандартных) правил страхования имущества юридических лиц, утвержденных Всероссийским союзом страховщиков, определяющим порядок установления страховой суммы

- инвентарные карточки учета объекта основных средств по форме ОС-6, инвентарные карточки группового учета объектов основных средств по форме ОС-ба, инвентарные книги учета объектов основных средств по форме ОС-66;

- переоценочные ведомости о проводимой переоценке основных средств;

01 "7

- отчет об оценке, произведенной независимыми оценщиками."

При анализе указанных документов необходимо определить на основе чего и каким методом производилась оценка рассматриваемого объекта недвижимости, как давно она производилась, производилась ли после этого переоценка основных средств, как регулярно и каким способом.

Указанная в названных документах оценка может применяться:

- для отдельных нежилых помещений, если в представленном отчете об оценке указывается, что определяется рыночная стоимость соответствующего помещения для целей проведения операций купли/продажи; со времени проведения оценки прошло менее года или собственник ежегодно производил переоценку на основе прямого пересчета указанной стоимости в соответствии с индексом потребительских цен, о чем есть соответствующие записи в представленных переоценочных ведомостях;

- для отдельно стоящих зданий и сооружений, а также для группы зданий и пристроенных к зданиям помещений, используемых собственником в полном объеме, если в представленном отчете об оценке указывается, что при оценке данного здания (данных зданий), сооружения (сооружений) и помещений использовался затратный подход; в указанную в отчете стоимость зданий, сооружений и помещений не включена стоимость соответствующего участка земли; со времени проведения оценки прошло менее года или собственник ежегодно производил переоценку на основе прямого пересчета указанной стоимости в соответствии с индексом

217 Статья 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-Ф3 от 29 июля 1998 года. потребительских цен, о чем есть соответствующие записи в представленных переоценочных ведомостях; либо если из представленных документов следует, что данные здания, сооружения и помещения построены самим собственником или по договору строительного подряда; при возведении зданий, сооружений и помещений во внимание принимались все расходы, связанные со строительством; эти расходы экономически обоснованы и документально подтверждены; со времени завершения строительства прошло менее года или собственник ежегодно производил переоценку на основе прямого пересчета полученной при сдаче объекта стоимости в соответствии с индексом потребительских цен, о чем есть соответствующие записи в представленных переоценочных ведомостях;

- для отдельно стоящих зданий и сооружений, а также для группы зданий и пристроенных к зданиям помещений в которых имеются неиспользуемые (невостребованные) помещения, если в представленном отчете об оценке указывается, что определяется рыночная стоимость соответствующих зданий, сооружений и помещений для целей проведения операций купли/продажи; в указанную в отчете стоимость зданий, сооружений и помещений не включена стоимость соответствующего участка земли; со времени проведения оценки прошло менее года или собственник ежегодно производил переоценку на основе прямого пересчета указанной стоимости в соответствии с индексом потребительских цен, о чем есть соответствующие записи в представленных переоценочных ведомостях;

Во всех остальных случаях необходимо произвести экспертную оценку страховой стоимости соответствующего объекта недвижимости.

Таким образом, предлагаемая система определения страховой стоимости недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях учитывает следующие аспекты, не принимаемые во внимание действующими методиками:

- необходимость различного подхода к оценке страховой стоимости отдельно стоящих зданий и сооружений (группы отдельно стоящих зданий и сооружений), восстановление которых физически возможно и экономически необходимо с одной стороны и отдельных помещений в зданиях и сооружениях, самостоятельное восстановление которых физически невозможно;

- необходимость различного подхода к оценке страховой стоимости полностью востребованных зданий и сооружений с одной стороны и зданий и сооружений, избыточных по своему объему и капитальности для текущих потребностей и нужд страхователя.

Т.е. учитывает все факторы, заявленные автором в настоящей работе как существенные при рассмотрении страховой стоимости данной недвижимости.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Кузьминов, Николай Николаевич, 2008 год

1. Гражданский кодекс Российской Федерации

2. Налоговый кодекс Российской Федерации

3. Указ Президента Российской Федерации «Об изменении нарицательной стоимости российских денежных знаков и масштаба цен» № 822 от 04.08.1997

4. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-Ф3 от 29.07.1998

5. Закон РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации» №4015-1 от 27.11.1992

6. Инструкция Минфина СССР № 199 от 30.12.1988 «По определению ущерба и выплате страхового возмещения по добровольному страхованию имущества государственных, кооперативных (кроме колхозов) и общественных предприятий и организаций»

7. Методика определения физического износа гражданских зданий (утверждена Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР № 404 от 27 октября 1970 года.)

8. Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (утверждена Государственным комитетом Совета министров СССР по делам строительства 14 июля 1970 г (Приложение № 3))

9. Основные положения о порядке наблюдения за потребительскими ценами и тарифами на товары и платные услуги, оказанные населению, и определения индекса потребительских цен (утверждены Постановлением Госкомстата РФ № 23 от 25.03.2002)

10. План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкция по его применению (утверждены Приказом Минфина РФ № 94н от 31 октября 2000 г)

11. Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01 (утверждено Приказом Министерства финансов Российской Федерации № 26н от 30 марта 2001 г.)

12. Положение о порядке наблюдения за изменением цен и тарифов на товары и услуги, определения индекса потребительских цен (утверждено Постановлением Госкомстата РФ № 79 от 29.06.1995)

13. Постановление Министерства труда и социального развития РФ «Об утверждении квалификационной характеристики по должности «Оценщик (Эксперт по оценке имущества)» № 11 от 27.11.1996

14. Стандарты оценки (утверждены Постановлением правительства РФ №519 от 06.07.2001)

15. Закон города Москвы «О земельном налоге» № 74 от 24.11.2004

16. Закон города Москвы «О налоге на имущество организаций» № 64 от 05.11.2003

17. Постановление Правительства Москвы «О едином порядке оценки и управления нежилыми помещениями в г. Москве» № 520 от 14 июля 1992 г.

18. Постановление Правительства Москвы «О переходе на определение стоимости и расчетов в строительстве с применением сметных нормативов в базисном уровне цен по состоянию на 1 января 1998 года» № 925 от 30.12.1997

19. Постановление Правительства Москвы «О порядке управления недвижимостью (зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями) в г. Москве» № 868 от 16.09.1993

20. Распоряжение Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы Правительства Москвы № 38-р от 10 января 1999 г. «О практических мерах по страхованию недвижимого имущества Москвы при заключении договоров аренды».

21. Удельные показатели кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам города и видам функционального использования земель (Приложение № 1 к Постановлению Правительства Москвы № 417-ПП от 03.06.2003)

22. Александров A.A. Страхование. М : Приор, 1998

23. Алтынникова И., Система управления рисками // Русский полис. 2001. №4, с. 48-53

24. Анисимов В.Е. Амортизация жилищного фонда. М : Статистика, 1958.

25. Ахвледиани Ю. Организация имущественного страхования // Страховое дело. 1998. № 6. с 24 30.

26. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости — СПб : Питер, 2002

27. Большая советская энциклопедия. Интернетпроект «Рубрикон». Russ Portal Company Ltd. Поисковая система www.yandex.ru

28. Веденеев Е. Страховой случай по договору имущественного страхования. Вопросы доказывания // Хозяйство и право. 1998. № 8. с. 38 -46.

29. Веретенов A.A., Кузьминов H.H. Таможня и страхование (справочник) M : Анкил, 1999

30. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Перевод с английского. M : РИО Мособлупрполиграфиздат, 1994

31. Глоссарий.ру: экономические и финансовые словари. Интернетпроект EDI-Press. EDI-Press & Web Mission. Поисковая, система www.yandex.ru

32. Глушко M. Предстраховая экспертиза. // Страховое дело. 2000. № 6. с. 23-24.

33. Глущенко В.В. Управление рисками. Страхование. г. Железнодорожный МО : ТОО НПЦ «Крылья», 1999

34. Гомеля В.Б. Основы страхового дела. M : Соминтэк, 1998

35. Грибовский C.B., Методология и методы оценки недвижимости в Российской Федерации : Дис. . д-ра экон. наук : 08:00:09 . СПб., 1999 352 с. РГБ ОД, 71:00-8/78-8, М. : РГБ, 2003

36. Гришаев С. Страхование недвижимости. // Хозяйство и право. 2000. № 11. с. 97- 103.

37. Гурьянов A.C., Оценка и страхование рисков производственной сферы : Дис. . канд. экон. наук : 08:00:05 . Новосибирск., 2003, РГБ ОД, 61:03-8/3613-7, М. : РГБ, 2003

38. Единая классификация офисных помещений (принята Московским Исследовательским Форумом (Moscow Research Forum) в апреле 2003 года1. Воспроизводится по ссылкеwww.swissrealty.ru/files/OfficeClassification.pdf))

39. Еременко В.И. Страховое право. Новосибирск : 2000

40. Ефимов С.Л. Деловая практика страхового агента и брокера. — М : Страховой полис, 1996

41. Ингосстрах: Опыт практической деятельности. Сборник материалов по вопросам практики страхования / Под редакцией В.П.Кругляка. — М : Издательский дом Русанова, 1996

42. История развития страхования в России и зарубежных странах. http://www.referatpro.ru/925846bc.html

43. Калачев С.А., Сделки с недвижимостью: Жилые и нежилые помещения, земельные участки: Оценка недвижимости. Государственная регистрация. Нотариальное оформление. Налогообложение М : Приор, 2002

44. Кваша, Амортизация и срок службы основных фондов. — М : Академия наук, 1959

45. Крутик А.Б., Никитина Т.В., Организация страхового дела: Учеб. Пособие. СПб : Издательство дом «Бизнес пресса», 1999

46. Крутик A.B., Страхование. М : Изд. Михайлова, 2001

47. Кузьминов H.H. Действительная и страховая стоимость недвижимости // Страховое дело. 2007. № 4.

48. Кузьминов H.H., Оценка и страхование коммерческой и промышленной недвижимости в Российской Федерации — М : Анкил, 2007

49. Кузьминов H.H., Страхование и оценка коммерческой и промышленной недвижимости // Юридическая и правовая работа в страховании. 2005. № 2

50. Кузьминов H.H. Увязка страховой стоимости коммерческой и промышленной недвижимости с имущественным интересом страхователя и размером выплаты страхового возмещения // Страховое дело. 2007. № 7

51. Макеева Д.Р., Методическое пособие для студентов очной, очно-заочной и заочной формы обучения для дистанционного изучения курса

52. Оценка риска и страхование» ГОУ ВПО «МГУС», Москва, 2004 www.iesmgus.com/distant/ORSFINAL/html/book.html

53. Малый энциклопедический словарь Брокгауза и Ефрона, Новый диск, ND. Поисковая система www.yandex.ru

54. Никитин P.M., Управление рисками в промышленности на основе их оценки и страхования : Дис. . канд. экон. наук : 08:00:05; 08:00:10 . -Астрахань., 2002

55. Новомлинская E.H., Экономико-математическое обеспечение процесса оценки недвижимости и организации мониторинга рынка недвижимости : Дис. . канд экон. наук : 08:00:13 . -М., 1999

56. Ноткин O.A., Страхование имуществ по русскому законодательству. -Киев : Тип. А. Давиденко, 1888

57. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. М : Дело, 1998

58. Пронин Д.Д., Формирование механизма страховой защиты имущественных рисков предприятия : Дис. . канд. экон. наук : 08:00:05 . -Тула., 2003

59. Российский статистический ежегодник 2005.

60. Рубин А.Г., Страховая деятельность в системе управления предприятием. Краснодар : 2000.

61. Савинова Г.С., Страхование и проблемы оценки стоимости недвижимости // Финансы. 1996. № 4. с. 38 41, № 11. с. 44 - 47.

62. Смирнов В.В., Аренда недвижимости (зданий, нежилых помещений). Правовые основы. Договор аренды. Регистрация аренды. Рискив арендных операциях. Страхование. Образцы документов: М: Ось-98, 1998

63. Соколова H.A. Современные страховые технологии. // Финансовая газета. 2001. №39

64. Стандарт Российского общества оценщиков «Оценка недвижимости» СТО РОО 21-01-98 (Воспроизводится по ссылке www.mrsa.valuer.ru/seepubl .asp?TD= 132)

65. Степанов И., Опыт теории страхового договора. — Казань.: Унив. тип., 1875

66. Страхование: принципы и практика / Составитель Д. Бланд. Пер. с англ. под науч. ред. Орланюк-Малицкой J1.A. М : Финансы и статистика, 1998

67. Страхование и управление риском: Терминологический словарь. Сост. Тулинов В.В., Горин B.C. М : Наука, 2000.

68. Страхование от А до Я / под редакцией Л.И. Корчевской, К.Е. Турбиной. М : Инфра-М, 1996.

69. Страховое дело: Учебник для нач. проф. образования / под ред. Л.А. Орланюк-Малицкой М : Академия, 2003

70. Тарасевич Е., Методы оценки недвижимости. СПб.: Технобалт,1995

71. Теория и практика страхования. Учебное пособие / Адамчук Н.Г, Асабина С.Н., Клоченко Л.Н. и др. М : Анкил, 2003

72. Типовые (стандартные) правила страхования имущества юридических лиц (воспроизводится по ссылке http://ins-union.ru/UFILE/tippr02.rtf)

73. Трофимов С.С., Оценка рыночной стоимости недвижимости: экономический инструмент оптимизации инвестиций : Дис. . д-канд экон. наук : 08:00:05 .-М., 2003

74. Турбина К.Е. Современное понимание имущественных интересов как объекта страхования. // Страховое право. 2000. № 3. с. 3 — 9.

75. Фогельсон Ю.Б., Комментарий к страховому законодательству. М : Юристъ, 1999

76. Фогельсон Ю.Б., Страховой интерес при страховании имущества. // Хозяйство и право. 1998. № 9. с. 100 107.

77. Федотов Д.Ю., Финансовая полезность страхования // Страховое дело. 2002. № 6, с. 6- 11.

78. Фридман Н. Ордуэй., Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. -М.: Дело Лтд, 1995

79. Харрисон Генри С., Оценка недвижимости: Уч.пособие. Пер. с английского. -М.: РИО Мособлупрполиграфиздат, 1994

80. Хохлов Н., Прогнозирование эффективности страхования с точки зрения предпринимателя // Страховое дело. 1998. № 7. с. 41 49.

81. Хохлов С.И., Страхование имущества в Российской Федерации. Теория и практика М : 1998.

82. Цитович П., Очерк основных понятий торгового права Киев : Тип. И.Н.Кушнерева и Ко, 1886

83. Шахов В.В., Страхование. Учебник для ВУЗов. М : Страховой полис, ЮНИТИ, 1997

84. Шутов В., Управление рисками и страхование в системе механизмов обеспечения безопасности. // Управление риском. 2002. № 3

85. Элик Бумажная стена., Страхование имущества юридических лиц. http://pda.business-magazine.ru/?action=article&sectionid=22855&id=245765

86. Юлдашев Р.Т., Страховой бизнес. Словарь-справочник. Москва. Анкил. 2000

87. Яковлев В.И., Теория и практика российской оценки или как оценивать то, что не поддается оценке, www.yakovleff.ru/publ5.html