Региональная экономическая политика на рынке жилой недвижимости и оценка форм ее реализации: на примере регионов ЦФО тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат наук Елкина, Наталья Евгеньевна

• Елкина, Наталья Евгеньевна
• кандидат наук
• 2015

Оглавление диссертации кандидат наук Елкина, Наталья Евгеньевна

Оглавление

Введение

1. Формирование рынка жилой недвижимости региона как социально-

экономической системы

1.1 Понятие регионального рынка жилой недвижимости и особенности его функционирования. Классификация рынков недвижимости

1.2.Региональная экономическая политика на рынке жилой недвижимости

1.3. Функционирование рынка недвижимости в зарубежных странах и российский опыт: состояние и тенденции

2. Состояния регионального рынка жилой недвижимости и факторы, его определяющие

2.1. Состояние рынка жилой недвижимости в регионе (на примере Костромской области)

2.2. Анализ факторов, влияющих на рынок жилой недвижимости в регионе (на примере ЦФО)

2.3. Оценка взаимосвязи доступности жилой недвижимости и инвестиционной привлекательности региона

3. Оценка форм экономической политики на региональном рынке жилой недвижимости (на примере ЦФО)

3.1. Сравнительный анализ форм экономической политики на рынке жилой недвижимости в регионе

3.2. Оценка форм экономической политики по развитию регионального рынка

жилой недвижимости

Заключение

Список литературы

Приложения

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Региональная экономическая политика на рынке жилой недвижимости и оценка форм ее реализации: на примере регионов ЦФО»

Введение

Актуальность темы исследования

Обеспечение жильем - важнейшее условие нормальной жизнедеятельности и одно из основных направлений экономической политики на федеральном и региональном уровнях.

Формирование и функционирование рынка жилой недвижимости происходит в нестабильной социально-экономической среде, испытывающей различные воздействия. Наряду с общими усложняющими обстоятельствами (несовершенством институциональной среды, низкими темпами строительства жилья, недостаточно высоким уровнем жизни населения) имеют место региональные особенности, действие которых проявляется в неодинаковых темпах формирования и развития рынка жилой недвижимости в субъектах страны, что является, в частности, следствием реализации различных форм экономической политики как одного из основных, направлений социально-экономической системы как отдельных регионов, так и страны в целом. Это предполагает изучение состояния и закономерностей функционирования регионального рынка недвижимости, факторов, определяющих спрос и предложение на нем, особенностей региональной экономической политики, форм ее реализации и оценку их действенности.

Степень изученности проблемы

В исследовании вопросов обозначенной проблематики можно выделить несколько аспектов региональной экономической политики, которые привлекают внимание ученых и специалистов.

»

Общие вопросы региональной экономической политики отражены в трудах: А.Г. Гранберга, О.П. Литовки, а также Г.Б. Козыревой, М.В. Сухарева, Э.К. Трутнева, Л.Е. Бандорина. Основы жилищной политики как элемента социальной политики государства описаны в трудах зарубежных ученых В. Ойкена, Л. Эрхарда, Ордуэй Н., Фридмана Дж., а также отечественных исследователей -

Макарова В., Шаталина С., Горемыкина В.А., Максимова С.Н., Тарасевича Е.И., JI. Зуйковой.

Проблемам формирования стоимости жилья посвящены исследования академика РАН Богомолова О.Т. Глубокий сравнительный анализ эффективности стройсберкасс и банковской ипотеки провел академик РАН Полтерович В.М., результатом которого стал вывод о том, что создание системы ссудно-сберегательных институтов - необходимый этап в становлении массового рынка ипотечного кредитования.

Основные тенденции развития рынка жилья, а также направления

государственной политики в сфере развития жилищного строительства отражены

♦

в трудах Кукиной C.JL, Чехонина А.Д., а также И.А. Перонко, А.И. Горелко, C.B. Феофанова. Факторы спроса и предложения на рынке жилья подробно проанализированы учеными Е.Е. Николаевой и А.Б. Берендеевой. Вопросам состояния рынка жилья непосредственно в регионах уделено особое внимание в работах Косаревой Н.Б., Туманова A.A., Сиваева Д.С., Мурачковского Ф.В., а также - М.И. Беркович, Ю.А. Дмитриевым, Ю.Н. Лапыгиным, JT.B. Слюсаренко и другими.

Ипотечное кредитование как один из механизмов стимулирования развития жилищного строительства рассмотрены в статьях Сокола П.В. и Толмачева A.B.

Специфику рынка недвижимого имущества развернуто отразил в своих работах Сырыгин С.С. В исследованиях Левина Ю.А. предложен и обоснован комплекс мер по координации действий всех уровней власти для повышения эффективности реализации стратегии инновационного развития региональных рынков жилой недвижимости.

Вместе с тем ряд теоретических и практических вопросов, относящихся к регулированию рынка жилья и способов управления им в рамках реализации экономической политики и оценки ее эффективности в отдельных субъектах разработаны недостаточно. В частности, менее исследованными оказались

вопросы специфики региональной экономической политики и оценки

»

действенности различных ее форм.

Целью диссертационного исследования является разработка теоретических, методических и прикладных аспектов процесса формирования и развития экономической политики на региональном рынке жилой недвижимости и оценка форм ее реализации.

Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:

- установление сущности и проведение анализа процесса формирования рынка жилой недвижимости во взаимосвязи с экономической политикой, изучение мирового опыта и адаптация его к России;

- оценка регионального рынка жилья как объекта экономической политики;

- изучение состояния рынка жилья на примере регионов Центрального федерального округа;

- выявление взаимосвязи между различными факторами, влияющими на уровень развития рынка жилой недвижимости;

- изучение и структурирование форм региональной экономической политики на рынке жилья в российских регионах;

- разработка методики оценки состояния региональной экономической политики, направленной на развитие рынка жилой недвижимости в регионе;

- оценка эффективности региональной экономической политики в разрезе основных направлений с учетом специфики ее влияния на разные типы рынков жилой недвижимости (первичный и вторичный рынок).

Объектом исследования является региональный рынок жилой недвижимости как объект экономической политики.

Предметом исследования является региональная экономическая политика на рынке жилой недвижимости и формы ее реализации на примере регионов ЦФО.

Теоретическая и методическая основа

Научно-методической основой диссертационного исследования послужили работы отечественных и зарубежных ученых и специалистов по региональной экономике, труды по экономике недвижимости, а также законодательные и иные нормативные акты федерального и регионального уровней.

Информационной базой обоснования концептуальных положений диссертации, обеспечения достоверности содержащихся в ней выводов и предложений явились статистические данные Федеральной службы государственной статистики, Центрального банка Российской Федерации, эмпирические данные, материалы периодических изданий, а также собранные и обработанные автором данные о рынке недвижимости 18-ти регионов, а также нормативно-правовая база муниципальных образований Костромской области.

В ходе исследований в рамках диссертационной работы применялись: системный подход, логический анализ, метод экспертных оценок, ретроспективный анализ, корреляционно-регрессионный анализ и другие.

Содержание диссертационного исследования соответствует пунктам: 3.10. - Исследование традиционных и новых тенденций, закономерностей, факторов и условий функционирования и развития региональных социально-экономических систем, 3.16. - Региональная социально-экономическая политика; анализ особенностей и оценка эффективности региональной экономической политики в Российской Федерации, федеральных округах, субъектах Федерации и муниципальных образованиях специальности 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством» области исследования 3 - Региональная экономика Паспорта номенклатуры специальностей научных работников (экономические науки) ВАК Российской Федерации.

Научная новизна диссертационного исследования

1. Актуализирована специфика региональной экономической политики на рынке недвижимости, состоящая в воздействии на два типа рынков (первичный и

вторичный) при необходимости его усиления на первичном рынке жилья как

»

более монополизированного.

2. Предложена авторская классификация объектов недвижимости во взаимосвязи с экономической политикой в регионе в зависимости от целей ее приобретения. В отличие от существующих группировок недвижимости, в основу которых положены либо виды имущества (земля, здания, сооружения), либо сфера использования, объектов недвижимости (офисная, торговая,

производственная и т.д.), авторский подход основан на взаимосвязи цели приобретения и способов распоряжения недвижимостью (используемая, инвестиционная, арендная, спекулятивная, ' инструментарная и трансформируемая).

Выделены этапы и направления развития экономической политики в России во взаимосвязи с изменением рынка недвижимости, отражающие специфику социально-экономических преобразований в стране, а также выявлены, с учетом мирового опыта, тенденции развития первичного рынка жилой недвижимости: экологичное домостроение, строительство малоэтажного элитного жилья и жилья эконом-класса, применение ресурсосберегающих строительных технологий, ориентация на энергосбережение.

3. Обоснован авторский подход к оценке состояния рынка жилья в регионе

I

как к объекту экономической политики, основанный на учете влияния социально-экономических факторов (объем вводимого жилья, денежные доходы населения, обеспеченность жильем и т.д.) на характеристики первичного и вторичного рынка жилья, установленного путем корреляционно-регрессионного анализа их взаимосвязи, что позволило сформировать основные направления экономической политики на рынке жилья.

Выдвинута гипотеза о наличии взаимосвязи инвестиционного климата и уровня доступности жилья в регионе.

4. На основе изучения и обобщения практики хозяйствования в 18-ти субъектах ЦФО выявлены 15 форм региональной экономической 'политики, объединенных в три блока: меры административного воздействия, экономические методы и меры по развитию ипотечного жилищного кредитования.

Разработан и апробирован метод оценки состояния региональной экономической политики на рынке жилой недвижимости, отличающийся учетом значимости каждой конкретной ее формы, что позволило определить интегрированный рейтинг состояния региональной экономической политики на рынке жилой недвижимости субъектов ЦФО.

>

>

5. Определена эффективность региональной экономической политики на основе установления степени ее влияния, в разрезе основных направлений на уровень доступности жилья на его первичном и вторичном рынках в регионе, установленной на основе корреляционно-регрессионного анализа. Это позволило обосновать приоритеты региональной экономической политики в конкретном субъекте Федерации.

Теоретическая и практическая значимость работы.

Расширено представление об основных понятиях, субъектах и специфике

региональной экономической политики на рынке недвижимости, позволившее

♦

проводить углубленные исследования его формирования и функционирования, а также оценить формы реализации экономической политики в отдельных субъектах.

Результаты исследования могут быть использованы:

- органами власти субъектов Российской Федерации при формировании как стратегии социально-экономического развития региона, так и экономической политики на рынке жилья;

субъектами рынка недвижимости, в том числе рынка жилья (строительными организациями, риэлтерскими агентствами, банками) при определении перспектив развития;

- в учебном процессе - при реализации образовательных программ по направлениям «Экономика», «Менеджмент», «Государственное и муниципальное управление».

Апробация результатов исследования

Результаты исследования докладывались на 6-ти международных и региональных научно-практических конференциях, обсуждены на заседаниях кафедр «Экономика и управления» и «Экономика отраслей» Костромского государственного технологического университета. По теме диссертации

опубликованы 6 научных статей (в том числе 3 в изданиях, рекомендованных

»

ВАК) объемом 2,2 печатных листа, 2 монографии (в соавторстве) объемом 17 печатных листов (вклад автора 1,8 печатных листа) и 1 методическое пособие (в

соавторстве - вклад автора ОД печатных листа). Результаты диссертационного исследования использованы в деятельности Администрации Костромской области при формировании стратегии социально-экономического развития Костромской области на период до 2025 года, в частности, при определении основных направлений развития рынка жилой недвижимости, системы ипотечного

кредитования, поддержке строительных организаций и других форм,

»

обеспечивающих повышение доступности жилья для населения региона (справка прилагается). Научные выводы и рекомендации, полученные в диссертационной работе использованы в учебном процессе в ФГБОУ ВПО «Костромской государственный технологический университет» по следующим направлениям подготовки «Экономика», «Менеджмент» «Государственное и муниципальное управление».

Структура и объем диссертации

Диссертационная работа состоит из введения, 3-х глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Объем диссертационной работы составляет 190 страниц, в том числе 10 рисунков, 26 таблиц, список литературы из 138 наименований, 24 приложения.

1. Формирование рынка жилой недвижимости региона как социально-

экономической системы 1.1. Понятие регионального рынка жилой недвижимости и особенности его функционирования. Классификация рынков недвижимости

Создание и дальнейшее развитие рынка недвижимости вызывает необходимость изучения его сущности, видов, тенденций развития, способов управления. В этом направлении имеются серьезные наработки как зарубежных ученых, так и российских исследователей, которые появились по этой проблематике в постперестроечный период.

Категория «недвижимость» более обстоятельно раскрыта с позиции правового подхода, чем экономического. Так, деление вещей на движимые и недвижимые восходит своими истоками к римскому праву. В основе такого деления лежали природные свойства вещей. Первое упоминание о недвижимости в России относятся к началу 18 века. Сам термин «недвижимое имущество» законодательно был введён указом Петра I в 1714 году для решения вопросов, связанных с регламентацией единонаследия. Этот указ свидетельствовал о том, что государство начало реализовывать свои права, прежде всего, в отношении определения форм распоряжения имуществом [57, с. 98].

В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») формально вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. Затем этот термин был подтвержден Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. №1797 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» и окончательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. [51, с. 86-93]

Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость — это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых невозможно без соразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения (ст. 130). В ст. 131 Гражданского кодекса РФ указано, что «право собственности и другие вещные права... подлежат государственной регистрации...». Следует отметить, что, помимо регистрации прав на недвижимое имущество, с развитием рыночных отношений продолжала развиваться и система регистрации и учета самих объектов недвижимости. К недвижимым объектам относят также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Поэтому недвижимость можно определить как «недвижимое имущество, права собственности на которое зарегистрированы». [2]

Существенный вклад в развитие понятийного аппарата экономики недвижимости внесен такими учеными, как: Фридман Дж., Ордуэй Н., Горемыкин В.А., Тарасевич Е.И., Максимов С.Н. и многими другими [63,94,119].

Перечень объектов, которые относятся к недвижимому имуществу согласно Гражданскому кодексу РФ, представлен в табл. 1.1 [2].

Таблица 1.1.

Виды объектов недвижимости (в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации)

Объекты недвижимости

Условно однородные: > земельные участки; > участи недр; > обособленные водные объекты, всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения; > недвижимые объекты по закону, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; > иное имущество, по закону отнесённое к недвижимым вещам Неоднородные: > предприятия как имущественный комплекс, включающий в свой состав все виды имущества, предназначенные для его деятельности, земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, работы и услуги 1

Как видно из таблицы 1.1, объекты имущества разделяются на две большие группы: условно однородные и неоднородные, исходя из их экономических, социальных и правовых признаков [2].

Экономические функции недвижимости отражаются такими категориями, как полезность, доходность, затраты на содержание, стоимость, цена, товар, ликвидность, налогообложение, инвестиции, спрос и предложение и др. Практически на все вышеперечисленные категории значительное влияние оказывают составные части недвижимости или так называемые принадлежности.

Недвижимость, рассматриваемая как результат человеческой деятельности, при определенных условиях выступает как товар. Определяющим условием ее товарного характера является экономическое обособление (частная собственность) субъектов рыночных отношений. Обращение недвижимости как специфического товара на рынке непосредственно связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда.

Многообразие объектов, которые относятся к недвижимости (земля ее ресурсы, производственные и непроизводственные фонды, а также предприятия), осложняет характеристику недвижимости как товара. Это касается как способов купли-продажи товара (жилая квартира, земельный участок, предприятие), так и субъектов, включенных в данный процесс [99, 100, 103].

В связи с тем, что все большее число граждан и организаций вовлекается в операции на рынке недвижимости, необходимо четко определить свойства недвижимости как особого вида товара. Недвижимость — это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Только землетрясение, взрыв, пожар, наводнение, смерч или иное стихийное бедствие могут разрушить жилое здание.

Однако это уже не типичная, а экстремальная ситуация. Стационарность и

»

материальность недвижимости являются ее сущностными характеристиками [99, 100].

Стационарность (иммобильность) — это признак, который характеризует прочную связь объекта недвижимости с земной поверхностью, т. е.

невозможность перемещения объекта в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, делающего его непригодным для дальнейшего использования. Стационарность как пространственная характеристика недвижимости предполагает материальность, что означает функционирование недвижимости в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, в частности, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих свойств характеризует качество недвижимости, т.е. материальность и физические характеристики объекта недвижимости измеряют его качество. Качество, в свою очередь, определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Таким образом, недвижимость — это товар, который обладает, с одной стороны, стационарностью, а с другой - имеет некоторое подвижное качество, которое изменяется как в пространственных масштабах, так и во времени. Более того, качество недвижимости в значительной мере зависит от состояния окружающей среды. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени или вследствие кризиса [57, с. 83]. Особое место в системе недвижимости занимает жилая недвижимость. Согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (перекрытий, стен, фундаментов) разделяются на 6 групп с соответствующими нормативными сроками службы — от 15 до 150 лет.

Также следует отметить, что все земли в Российской Федерации; поделены на определенные категории в зависимости от целевого назначения:

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли поселений;

- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

- земли особо охраняемых природных территорий и объектов;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли запаса.

Наиболее интересны в контексте исследования земли поселений, то есть земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

Использование земель поселений определяют в соответствии с зонированием территорий. Согласно Градостроительному кодексу РФ под зонированием понимают деление поселенческой территории на зоны с

определенным видом их градостроительного использования или ограничений

^

1

такого использования [4]. В состав земель поселений могут входить жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктуры, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения и так далее. Этот перечень является основным, но не исчерпывающим. Органы местного самоуправления вправе устанавливать иные зоны. В состав жилых зон могут быть включены:

- зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

- зоны застройки малоэтажными жилыми домами;

- зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;

- зоны застройки многоэтажными жилыми домами;

- зоны жилой застройки иных видов [4].

Разнородность, уникальность и неповторимость образуют еще одну группу признаков недвижимости, поскольку, практически не существует двух одинаковых квартир, строений, земельных участков, так как у них обязательно будут различия в местоположении, по отношению к другим объектам, коммуникациях, линиях горизонта и сторонах света. Кроме того, для каждого покупателя (или инвестора) сочетание собственного ряда предпочтений, возможностей и ограничений определяет в конечном итоге индивидуальную привлекательность объекта недвижимости, его индивидуальную полезность.

Важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления процессом ее использования. Любой объект недвижимости нуждается в систематическом надзоре независимо от его функционального назначения. Сюда входит обслуживание коммунальными услугами жилых или нежилых помещений (и их оплата), охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов и контроль за поступлением арендных платежей, различные сезонные или профилактические работы, связанные с содержанием жилого и нежилого фондов.

Отличительной особенностью недвижимости служит и то, что на

I

микроуровне — жилая ячейка (квартира, комната, дом) — она выступает как частный товар, а на макроуровне — как часть инфраструктуры, т. е. общественное благо.

В условиях рыночных преобразований приоритетную значимость приобретает характеристика недвижимости как товара. Причем на отдельных сегментах рынка недвижимости проявляются существенные сезонные колебания. Так, рынок аренды жилья отличается колебаниями спроса и предложения при смене времен года. В то же время рынок нежилых помещений несущественно зависит от времени года, здесь колебания определяются изменениями общей экономической ситуации, динамикой макроэкономических показателей — темпами роста ВВП, инфляции, процента и др. [46, с. 63].

Недвижимость представляет собой особый объект собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от аналогичных имущественных прав на другие объекты собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и/или юридических лиц в отличие от огромного крличества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому приобретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней (дарение, мена, наследование, уточнение долей) связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить гармонизацию

I

интересов государства, местных органов власти, местного сообщества и других субъектов права [83].

Особый интерес вызывает изучение жилой недвижимости, которая с одной стороны выступает как социально-значимая категория (жилье), с другой стороны - как объект рынка недвижимости, подверженный влиянию факторов различного уровня, которые будут рассмотрены далее.

Отметим, что термин «жилая недвижимость» не отражен в ГК РФ. При

» "

определении объектов права собственности (гл. 18) употребляется термин «жилые помещения», который, на наш взгляд, в полной мере не отражает все характеристики обозначаемых им объектов.

Анализ действующего гражданского и жилищного законодательства выявил, что термин «жилое помещение» имеет несколько значений:

- жилое помещение - это помещение, предназначенное для проживания, которое не может быть использовано для производственных целей (п. 2 ст. 288 ГК) [2];

- жилыми признаются дома и помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий (ч. 1 ст. 7 ЖК РСФСР) [3];

Список литературы диссертационного исследования кандидат наук Елкина, Наталья Евгеньевна, 2015 год

Научная литература

44. Аванесов Э.В., Северова М.А. Ипотечное 'кредитование как способ приобретения права собственности на жилое помещение // Современное право. 2010. №4.

45. Алексеев A.A. Современные проблемы правового регулирования банковского кредитования физических лиц и пути их разрешения / Алексеев A.A. // Банковское право. - 2008. - № 6.

46. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2013 - 229 е.;

47. Банковское дело/ под ред. проф. Лаврушина О.И. - М.: Финансы и статистика, 2009.

48. Белокрылова О.С., Яхимович В.И. Региональные особенности

>

реализации моделей ипотечного кредитования// Финансы/-2010 № 1.

49. Белокрылова О.С., Яхимович В.И. Ипотека, как новый институт развития жилищного рынка Ростовской области// Финансы и Кредит. - 2010.- № 3 (171).

50. Беркович М.И., Слюсаренко Л.В. Организационно-экономический механизм ипотечного жилищного кредитования в регионе (на примере Костромской области);

51. Боровкова В., Мокин В., Пирогова О. Экономика недвижимости. - Спб.: Питер, 2007;

52. Бортников Г.П. Риск мошенничества в ипотечном кредитовании: причины, формы и предотвращение //Строительство и право. - 2009. - №5. - С. 45-63.

53. Букато В.И., Головин Ю.В., Львов Ю.И. Банки и банковские операции в

54. Веселов A.B. Никто никуда не уезжает//Русский репортер. - 2013. - №50.

55. Веремейкина В.Д. Место ипотечного кредита в системе кредитных

отношений (зарубежный и российский опыт организации)//Банковские услуги. -

»

2010. - №5, - с 4-9.

56. Викулин А.Ю. Система принципов законодательства о кредитных историях / Викулин А.Ю. Рустамьян B.JI. // Банковское право. - 2008. - № 5.

57. Виноградов Д.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие - Владим. гос. ун-т.: Владимир, 2007. - 136 е.;

58. Виноградова В.Ф. Ипотечные продукты - новые предложения / Виноградова В.Ф. // Банковское кредитование. - 2008. - №2.

59. Волошина К.С. Российский рынок кредитования и кризис на мировых

рынках / Волошина К.С. // Банковское кредитование. — 2008. - №1.

»

60. Гараган С.А. Оптимальная организация процесса рассмотрения кредитных заявок / Гараган С.А. // Банковское кредитование. - 2008. - №6.

61.Гарипов 3.JT. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов// Банковское дело. - 2010. -№ 1.

62. Гарипов Е.В. Оценка стоимости жилья в управлении риском в операциях ипотечного кредитования// Финансы и Кредит. - 2008. - № 20(188).

63. Горемыкин В.А., Экономика недвижимости - М.: Юрайт, 2012;

64. Граев И., Ведев А. Способна ли ипотека быстро решить жилищный вопрос в России? //Эксперт - 2009.-№ 21.

65. Грачева Д.Р. Москва: Зона доступа //Русский репортер. - 2014Л№ 8.

66. Довдиенко И.В. Ипотека: Учебно-практическое пособие / Под ред. В.З. Черняка. М.: Статут, 2009

67. Доничев O.A. Региональные тенденции формирования и регулирования рынка жилья и недвижимости. Владимир «Посад» - 2001.

Банковское обозрение. - 2009. - № 2.

69. Железнова О. «Хочу» и «Могу» российской ипотеки// Финанс. - 2009. -№16 (апрель-май).

70. Железнова О. Ипотека - инструкция по применению// Финанс,- 2010.- № 4 (февраль).

71.Журбина Е. Заключение договора ипотеки // Юрист. 2010. №1.

72. Зарипов И.А. Российский рынок секъюритизированных активов на современном этапе / Зарипов И.А. Петров A.B. // Международные банковские операции. - 2008. - № 4.

г

I

73. Зельднер А.Г., Южелевский ВДС- Жилищное строительство и ипотека в России// Эко.-2009.-№ 8.

74. Зубова Е.А. Ипотека наступает //Эксперт Северо-Запад. - 2014. - № 7.

75. Иванова О. Банки массово запускают программы рефинансирования кредитов / Иванова О. // Финансовые известия. - 2009. - № 5.

76. Ильичева E.H. Неурегулированные вопросы в действующем законодательстве: влияние на банковские риски при ипотечном кредитовании / Ильичева E.H. // Банковский ритейл. - 2008. - № 4.

77. Ипотека в России /Под. ред. Толкушина A.B. - М: ЮРИСТ, 2008 г. с. 125

78.Казаков А. Проблемы развития системы ипотечного кредитования на современном этапе / Казаков А. // Рынок ценных бумаг. - 2008. - № 10.

79. Каурова H.H. Ипотечное жилищное кредитование как механизм социальных инвестиций государства / Каурова H.H. // Банковское кредитование. -2008. - № 5

80. Качаева М.И. Оценка кредитного риска в коммерческом банке / Качаева М.И. // Банковское кредитование. - 2009. - № 1.

81. Коган Ю.И. Кредитование в системе источников финансирования жилищного строительства: структурный анализ//Банковские услуги, 2010, №3, - с. 14-18.

82. Колганова О.В. Актуальная реконцепция //Эксперт Северо-Запад. -2014.-№10.-С. 15;

83. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации: В. А. Алексеев — Санкт-Петербург, Волтерс Клувер, 2011 г.- 128 е.;

84. Косарева Н. Жилищный пакет: проблемы и прогнозы//Недвижимость и ипотека, 2010, №1, - с. 14-19

» •

85. Крупнов Ю.С. О природе банковского использования Жилищного кредита// Бизнес и банки. - 2009. - № 6 (февраль).

86. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. (Учебники для вузов. Специальная литература) - СПб.: Издательство «Лань», 2007. - 480 е.;

87. Крутов А. Проблемы взаимодействия участников рынка ипотечного кредитования - препятствие для развития массовой ипотеки в России// Открытая экономика, 2010, №4, - с.85 -96;

88. Кукунина С.Л. Эконом класс на острие спроса // Руководитель строительной организации. - 2011, № 9.

89. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования: Учебное пособие. - М.: Высшая Школа, 2009

90. Лазарева Л.Б. Развитие ипотечного жилищного кредитования в регионах// Финансы. - 2010. - № 6.

91.Лазарева Л.Б., Муриев М.В. Жилищный рынок России: проблемы и перспективы развития// Российское предпринимательство. — 2012. — № 11.

92. Ларионов В.Н. Методические основы эффективного регулирования рынка жилья / В.Н. Ларионов. - М., 2006.;

93. Лапыгин Ю.Н., Дмитриев Ю.А. Жилищный фонд в регионе: экономика

t

и управление. - Владимир, 2007. - 200 е.;

94. Маховикова Г.А., Касьяненко Т.Г. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - М: КноРус, 2014.

95. Матвеева Е.С. Социальные инновации: перспективы некоммерческих

объединений граждан на рынке недвижимости // Российское предпринимательство. — 2012. — № 4

96. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. - М.: Юридический центр Пресс, 2009.

97. Минц В.О. факторах динамики цен на жилую недвижимость / В.О. Минц Вопросы экономики. - 2007. - №2. - С.111-121.;

98. Морозова JI. Куда движется недвижимость // Российская газета. - 2007. -№ 10. - 29 марта. - С. 8;

99. Назарова Л. Доступ к жилью // Экономика и жизнь. - 2007. - № 28. - С.

1.;

100. Недвижимое имущество. Государственная регистрация и проблемы правового регулирования: В. А. Алексеев — Санкт-Петербург, Волтерс Клувер, 2007 г.- 504 е.;

101. Недвижимость за рубежом. Правовые вопросы: А. В. Губарева, А. Н.

i

Латыев — Москва, Проспект, Уральская государственная юридическая академия, 2010 г.- 136 с.;

102. Николаева Е.Е., Берендеева А.Б. Распределение доходов населения и доступность жилья (на примере Ивановской области)// Современные наукоемкие технологии. Региональное приложение. - 2011.- № 3;

103. Осипов А.Ю. Стратегии развития жилищного строительства в России. // Российское предпринимательство. — 2012. — № 10.

104. Оценка недвижимости. Учебник. / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М.: Финансы и статистика, 2007;

105. Панин М.А. Закон об ипотеке //Закон и право. - 2009. - №5. -:С. 93-94.

106. Панфилов A.B. Ипотечное кредитование в России: состояние и перспективы //Народонаселение. -2009. - № 1. — С. 88-98.

107. Перонко И.А. Проблемы формирование налоговой базы на региональном и местных уровнях // Международный бухгалтерский учет. - 2012. № 39;

108. Пронина Л.И. Совершенствование экономических отношений в

109. Проскурин А.Г. Развитие законодательства об ипотеке // Правовые вопросы строительства. - 2010. - №2.

110. Проценко Н.В. Жилье на паузе // Эксперт Юг. - 2014. - №9;

111. Рынок жилья в переходной экономике / Под. ред. Е. В. Орешкович. -Киров: ГИПП «Вятка», 2009. - 896 с;

112. Русецкий А. Нововведения Закона об ипотеке и государственной регистрации / Русецкий А. // Право и экономика. - 2009. - № 3.

113. Русецкий А.Е. Договор об ипотеке // Право и экономика. - 2010. - №3.

114. Сделки с недвижимостью: О. Г. Курноскина,— Москва, Юстицинформ,

t

2006 г.- 224 е.;

115. Сошина В. Спасение ипотеки - дело рук АИЖК и банков / Сошина В. // Банковское обозрение. - 2009. - № 3.

116. Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М.: Правовая культура, 2009.

117. Сосна С.А. Залог недвижимости по праву // Залог и ипотека в российском и зарубежном праве: материалы Международной научной конференции. М., 2009.

118. Сокол П.В. Ипотечное жилищное кредитование: некоторые проблемы правового регулирования // Адвокат. - 2009. - №12. '

119. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - М.: МКС, 2007.

120. Торопов Д.И. Перспективы развития жилья на сельских территориях// Руководитель строительной организации. - 2010. - № 12;

121. Феоанов C.B. Актуальные проблемы развития малоэтажного строительства в условиях современного спроса на рынке недвижимости//Современные наукоемкие технологии. Региональное приложение. -2013.-№2;

122.Черняк В.З. Экономика и управление на предприятии (строительство). -М.: КноРус, 2014;

124. Якупова А.И. Характеристика жилищного законодательства РФ / А.И. Якупова // Жилищное право. - 2008. - №4. - С.9-13;

Internet - источники

125. www.expert.ru;

126. www.cbr.ru; ,

t

127. www.lenta.ru/story/ipoteka/;

128. www.rusipoteka.ru/publications;

129. www.finam.ru/analysis/;

130. credit.rbc.ru/news/ipoteka/;

131. www.irn.ru;

132. www.ipohelp.ru;

133. www.ipocredit.ru;

134. www.klerk.ru;

135. bankir.ru/news/newsline;

136.www.rbc.ru;

1

137. www.anvendor.ru;

138. www.kosgr.ru.

Приложение 1. Модели ипотечного жилищного кредитования

1) Усеченно-открытая модель

Усеченно-открытая модель является достаточно простой, но несовершенной моделью ипотечного жилищного кредитования. Она ограничивается первичным рынком закладных. Банки, получая от клиентов по выданным ссудам Закладные, используют их в данной модели лишь в качестве обеспечения части привлекаемых внешних ресурсов. Поэтому число субъектов кредитования (специализированных институтов - участников рынка ипотечных жилищных кредитов) минимально. Это соответствует «усеченной» структуре ипотеки.

Объектами кредитования в данной модели являются готовые и строящиеся дома и квартиры.

В данной модели банк на стадии формирования кредитных ресурсов для ипотечных жилищных кредитов теоретически может не использовать первичные закладные в качестве обеспечения под эти ресурсы.

»

Простая организационно-экономическая основа модели позволяет применять ее не только специализированным ипотечным, но и универсальным банкам, имеющим отделы ипотечного кредитования.

В рамках данной модели система ипотечного жилищного кредитования редко ориентируется на какие-либо стандарты, определяющие основные параметры ипотечных кредитов, в том числе их срочность и стоимость.

Ипотечные банки, как правило, сами определяют параметры выдаваемых ими кредитов. Если в стране функционирует только эта модель ипотечного жилищного кредитования и рынок ипотечных жилищных кредитов ограничен, банки искусственно завышают процентные ставки и сокращают сроки кредитования.

Относительная простота организации системы ипотечного жилищного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах с несформированной инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных

бумаг. Также эта модель присутствует в некоторых развитых странах (Англия, Франция, Испания, Израиль и др.).

В Восточной Европе основными объектами ипотечного кредитования являются жилищное строительство и покупка частных домов. В Восточной Европе ипотечные жилищные кредиты относятся к группе потребительских кредитов.

В странах же Западной Европы они получили такое широкое распространение, что образовали отдельную группу - ссуды под недвижимость. Подобное обособление связано с тем, что ипотечные жилищные кредиты выдаются на более длительные сроки и механизм их предоставления значительно отличается от механизма предоставления потребительских кредитов, он предполагает больший объем аналитической и оформительской работы.

Особенности данной модели:

- ресурсы для предоставления ипотечных кредитов могут формироваться банком из различных источников, в том числе за счет собственных и/или привлеченных средств;

- процентные ставки по ипотечным кредитам напрямую зависят от ситуации на финансовом рынке страны. Поэтому активность банков в области ипотечного жилищного кредитования различна в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.

2)Расширенная открытая модель ' *

Отличительная характеристика расширенной открытой модели состоит в том, что основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования идет со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Реализация расширенной открытой модели возможна лишь при условии создания разветвленной инфраструктуры ипотечного рынка. Как правило, при определенном содействии государства и как минимум при его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

Государство следит за наличием жесткого баланса между совокупной ценой эмитируемых и обращающихся в каждый данный момент на вторичном рынке ценных бумаг и ценой закладных, проданных ипотечными банками эмитентам в обеспечение этой эмиссии. Что касается общего соответствия между суммарной стоимостью всех первичных закладных, полученных от заемщиков, и величиной кредитных ресурсов, полученных со вторичного рынка, то наличия баланса между ними данная модель не требует, так как часть ресурсов ипотечные банки могут получать из других источников, в том числе из собственных средств.

Сравнительный анализ показывает, что расширенная открытая модель в некоторой степени является более стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, имеют ранее объявленные доходность и срок погашения. Однако стабильность эта существует лишь в определенных пределах. Будучи открытой и ориентированной на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых инвесторов, данная модель также подвержена достаточно существенному влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка. Поэтому широкое применение такая модель может иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Наибольшего масштаба и совершенства' в своем развитии она достигла в США. Поэтому расширенную открытую модель называют еще американской моделью ипотеки.

Таким образом, несмотря на то, что модель жилищного кредитования в Соединенных Штатах представляет лишь один из множества вариантов моделей, разработанных и внедренных в различных государствах мира, она считается одной из самых приемлемых.

В сфере ипотечного кредитования в рамках данной модели существуют несколько типов учреждений-кредиторов, действующих на первичном рынке. В основном они делятся на две категории: сберегательны^ и ипотечные банки.

1

В отличие от сберегательных, ипотечные банки, после того как они оформляют ипотечный кредит, продают его инвестору, получающему процентный доход по ипотечным кредитам, - в основном крупным финансовым

корпорациям, специализирующимся на выпуске и размещении высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость (своего рода облигаций). Эти корпорации продают ценные бумаги на вторичном рынке как крупным вкладчикам (например, различным пенсионным фондам, профсоюзам,

страховым компаниям), так и мелким инвесторам, желающим разместить свои

»

средства под более высокий, нежели обычный банковский депозит, процент.

Полученные от продажи портфеля закладных средства ипотечные банки вновь пускают в оборот, выдавая новые займы.

Однако ипотечные банки продолжают обслуживать проданные кредиты по поручению инвестора, то есть поддерживают отношения с заемщиком в течение всего кредитного периода.

Субъекты ипотечного жилищного кредитования в США функционируют на двух уровнях: на первичном и вторичном рынках.

На первичном рынке потенциальные покупатели домов обращаются в финансовые учреждения для того, чтобы занять деньги, необходимые для приобретения дома. Таким образом, первичный рынок действует на локальном уровне экономики.

Вторичный рынок действует на общенациональном уровне. Это рынок, на котором ипотечные кредиты, выданные на первичном рынке, покупаются и продаются.

Третья группа субъектов кредитования - операторы вторичного рынка:

- Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация («Фэнни Мэй»);

- Федеральная Корпорация Жилищного Ипотечного Кредита («Фрэдди Мак»);

»

- государственная Национальная Ассоциация Ипотечного Кредитования («Джинни Мэй»).

Продажа ипотечных кредитов на вторичном рынке производится в нескольких формах. Первая форма — это простая продажа индивидуального кредита, которая известна под названием «продажа целиком». Вторая форма продажа доли и долей кредита, называется «продажей участия». В третьей форме

закладные или доли участия в них объединяются в так называемые «пулы», которые используются в качестве обеспечения ценных бумаг, то есть основная сумма долга и проценты по ней, собранные эмитентом ценных бумаг, обеспеченных пулом кредитов, используются для производства выплат держателям ценных бумаг или инвесторам. Каждый держатель ценных бумаг, обеспеченных ипотечными займами, имеет в пуле свою неделимую долю доходов или часть потока денежных средств по нему, и обычно эмитент ценных бумаг согласен авансировать свои собственные средства на покрытие просроченных платежей заемщиков. Пулы ипотечных кредитов используются для обеспечения ипотечных облигаций, представляющих собой долговые ценные бумаги, выпущенные на вторичном рынке.

Обобщая опыт функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования, можно сделать следующие выводы:

- отрасль ипотечных кредитов может явиться катализатором развития отрасли жилищного строительства, что в свою очередь станет важным компонентом в структуре валового национального продукта страны;

- государство играет решающую роль в становлении и ускорении развития ипотечного рынка, путем создания системы регулирования и контроля для обеспечения стабильности функционирования системы;

- решающее значение в системе ипотечного кредитования имеет обеспечение выхода на рынки ценных бумаг, следовательно, использование таких продуктов помогает привлечь на рынок, помимо отечественных, международных инвесторов.

- развитие системы ипотечного кредитования сопряжено с одновременным эволюционным развитием основных сегментов экономики: кредитно-финансовой системы, рынка капитала, промышленно-строительного комплекса и инфраструктуры рынка жилья.

3) Сбалансированная автономия

Третья модель организации системы ипотечного жилищного кредитования, заслуживающая особого рассмотрения, - это сбалансированная автономия.

Субъектами кредитования в рамках такой модели выступают как ипотечные, так и специализированные сберегательные банки - сберкассы и стройсберкассы. Это объясняется тем, что главным отличительным признаком этой модели является ссудно-сберегательный принцип функционирования. Формирование кредитных ресурсов осуществляется не за счет привлечения средств на открытом рынке капиталов, а за счет сбережений вкладчиков, желающих в будущем получить ипотечный жилищный кредит. Таким образом, аккумуляция денежных средств происходит путем использования разновидностей жилищных накопительных программ и выпуска разного рода жилищных облигаций. Государство при этом формирует благоприятный экономический климат для развития ипотеки: систему налоговых льгот для банков и граждан, являющихся субъектами ипотечного процесса, а также для строительных организаций, осуществляющих жилищное строительство, и кредитующих его банков.

Заемщиками в данной модели могут быть только вкладчики, накопившие на своем сберегательном счете сумму, составляющую примерно половину стоимости недвижимости. На оплату второй половины им будет предоставлен ипотечный жилищный кредит.

Это ограничение в сравнении с ранее рассмотренными моделями многими специалистами в области ипотеки признается недостатком, так как получение кредита возможно только после периода накопления. Тем более что ипотечные банки при анализе платежеспособности заемщика тщательно проверяют источники средств для этого взноса, поскольку действуют правила, в соответствии с которыми данная сумма должна быть собрана клиентом исключительно за счет собственных доходов (зарплаты, процентов по вкладам, дивидендов по ценным бумагам и т.п.). Однако не следует забывать, что во всех моделях ипотечного жилищного кредитования предусмотрено внесение первоначального взноса, накопление средств на который требуе? времени независимо от модели ипотечного жилищного кредитования.

У сбалансированной автономной модели есть и ощутимые преимущества, так как потенциально данная модель не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. Действуя по такой модели, банку нет необходимости привлекать кредитные ресурсы из внешних источников: ему необходимо определить только эффективный размер процентной маржи.

9 *

Таким образом, модель является независимой не только от колебаний рыночной цены привлеченных средств, но и от среднего уровня данной цены в целом. Это качество сбалансированной автономной модели важно для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой. Все взаиморасчеты при этом должны производиться в свободно конвертируемой валюте.

Достоинством модели является пониженный кредитный риск, так как банк может реально оценить кредитоспособность, платежеспособность и платежеготовность (то есть готовность ежемесячно выплачивать определенную сумму) клиента на накопительном этапе.

Объектом кредитования в рамках-данной модели выступает приобретение готовых и строящихся домов и квартир, а обеспечением - их залог.

Главной особенностью сбалансированной автономной модели является организационно-экономическая основа, а именно предшествующий кредитованию этап - привлечение средств. Среди важных составляющих рассматриваемой европейской модели функционирования системы ипотечного жилищного кредитования выделяются жилищные контрактные сбережения (ЖКС). Наибольшее распространение они получили в Германии, где были созданы после Первой мировой войны, а также во Франции. Они рассматривались

г *

как механизмы привлечения финансовых средств в жилищный сектор.

Номер наблюдения х, у. х, *у, ' х,2 у;2

1 718 39340 28246120 515524 1547635600

2 305 29373 8958765 93025 862773129

3 332 36778 12210296 110224 1352621284

4 449 35219 15813331 201601 1240377961

5 179 33100 5924900 32041 1095610000

6 495 45207 22377465 245025 2043672849

7 226 30649 6926674 51076 939361201

8 338 26917 9097946 114244 724524889

9 628 33595 21097660 394384 1128624025

10 1121 60233 67521193 1256641 3628014289

11 316 29683 9379828 99856 881080489

12 403 39561 15943083 162409 1565072721

13 352 31597 11122144 123904 998370409

14 520 28580 14861600 270400 816816400

15 333 50688 16879104 • 110889 2569273344

16 253 41216 , 10427648 64009 1698758656

17 229 37551 8599179 52441 1410077601

18 154 144342 22228668 23716 20834612964

Сумма 7351 773629 307615604 3921409 45337277811

Средняя 408,3889 42979,39 17089755,78 217856,1 2518737656

х - объем вводимого жилья на 1000 человек населения;

у — средняя цена одного квадратного метра на первичном рынке.

Номер наблюдения х, У' х, *у, X,2 у.2

1 718 35071 25180978 515524 1229975041

2 305 32308 9853940 93025 1043806864

3 332 34974 11611368 110224 1223180676

4 449 34595 15533155 201601 1196814025

5 179 31190 5583010 32041 972816100

6 495 49618 24560910 245025 2461945924

7 226 32911 7437886 51076 1083133921

8 338 28713 9704994 114244 824436369

9 628 38599 24240172 ' 394384 1489882801

10 1121 66364 74394044 1256641 4404180496

11 316 28907 9134612 99856 835614649

12 403 39677 15989831 162409 1574264329

13 352 28981 10201312 123904 839898361

14 520 29232 15200640 270400 854509824

15 333 48031 15994323 110889 2306976961

16 253 40116 10149348 64009 1609293456

17 229 39904 9138016 52441 1592329216

18 154 170131 26200174 23716 28944557161

Сумма 7351 809322 320108713 3921409 54487616174

Средняя 408,3889 44962,33 17783817,39 217856,1 3027089787

х — объем вводимого жилья на душу населения;

у - средняя цена одного квадратного метра на вторичном рынке.

Номер наблюдения XI XI *у( х;2 У'2

1 25,7 39340 1011038 660,49 1547635600

2 25,2 29373 740199,6 635,04 862773129

3 25 36778 919450 625 1352621284

4 25,8 35219 908650,2 665,64 1240^77961

5 23,9 33100 791090 571,21 1095610000

6 25,2 45207 1139216 635,04 2043672849

7 25,1 30649 769289,9 630,01 939361201

8 26,5 26917 713300,5 702,25 724524889

9 25,7 33595 863391,5 660,49 1128624025

10 28,8 60233 1734710 829,44 3628014289

11 24,6 29683 730201,8 605,16 881080489

12 25,8 39561 1020674 665,64 1565072721

13 25,6 31597 808883,2 655,36 998370409

14 24,1 28580 688778 580,81 816816400

15 27,8 50688 1409126 772,84 2569273344

16 25,3 41216 1042765 640,09 1698758656

17 24,5 37551 919999,5 600,25 1410077601

18 18,7 144342 2699195 349,69 20834612964

Сумма 453,3 773629 18909959 11484,45 45337277811

Средняя 25,18333 42979,39 1050553 638,025 2518737656

х —обеспеченность населения жильем;

у - средняя цена одного квадратного метра на первичном рынке.

Номер наблюдения х, у. х, *у, х,2 у,2

1 25,7 35071 901324,7 660,49 1229975041

2 25,2 32308 814161,6 635,04 1043806864

3 25 34974 874350 625 1223180676

4 25,8 34595 892551 665,64 1196814025

5 23,9 31190 745441 571,21 972816100

6 25,2 49618 1250374 635,04 2461945924

7 25,1 32911 826066,1 630,01 1083133921

8 26,5 28713 760894,5 702,25 824436369

9 25,7 38599 991994,3 660,49 1489882801

10 28,8 66364 1911283 829,44 4404180496

11 24,6 28907 711112,2 605,16 835614649

12 25,8 39677 1023667 665,64 1574264329

13 25,6 28981 741913,6 655,36 839898361

14 24,1 29232 704491,2 • 580,81 854^09824

15 27,8 48031 1335262 772,84 2306976961

16 25,3 40116 1014935 640,09 1609293456

17 24,5 39904 977648 600,25 1592329216

18 18,7 170131 3181450 349,69 28944557161

Сумма 453,3 809322 19658918 11484,45 54487616174

Средняя 25,18333 44962,33 1092162 638,025 3027089787

х -обеспеченность населения жильем;

у - средняя цена одного квадратного метра на вторичном рынке.

Номер наблюдения х, У. х, *у, х,2 у.2

1 718 25,7 18452,6 515524 660,49

2 305 25,2 7686 93025 635,04

3 332 25 8300 110224 625

4 449 25,8 11584,2 201601 665,64

5 179 23,9 4278,1 32041 571,21

6 495 25,2 12474 245025 635,04

7 226 25,1 5672,6 51076 630,01

8 338 26,5 8957 114244 702,25

9 628 25,7 16139,6 ' 394384 »660,49

10 1121 28,8 32284,8 1256641 829,44

11 316 24,6 7773,6 99856 605,16

12 403 25,8 10397,4 162409 665,64

13 352 25,6 9011,2 123904 655,36

14 520 24,1 12532 270400 580,81

15 333 27,8 9257,4 110889 772,84

16 253 25,3 6400,9 64009 640,09

17 229 24,5 5610,5 52441 600,25

18 154 18,7 2879,8 23716 349,69

Сумма 7351 453,3 189691,7 3921409 11484,45

Средняя 408,3889 25,18333 10538,43 217856,1 638,025

х - объем вводимого жилья на душу населения; у — обеспеченность населения жильем.

Номер наблюдения X, у. х, *у, X,2 у.2

1 16839 39340 662446260 283551921 1547635600

2 13298 29373 390602154 176836804 862773129

3 12424 36778 456929872 154355776 1352621284

4 13580 35219 478274020 184416400 1240377961

5 10980 33100 363438000 ' 120560400 1095610000

6 15342 45207 , 693565794 235376964 2043672849

7 12656 30649 387893744 160174336 939361201

8 14694 26917 395518398 215913636 724524889

9 15804 33595 530935380 249766416 1128624025

10 22324 60233 1344641492 498360976 3628014289

11 13017 29683 386383611 169442289 881080489

12 13663 39561 540521943 186677569 1565072721

13 14770 31597 466687690 218152900 998370409

14 13592 28580 388459360 184742464 816816400

15 13925 50688 705830400 193905625 2569273344

16 15358 41216 632995328 235868164 1698758656

17 14548 37551 546291948 211644304 1410077601

18 43876 144342 6333149592 1925103376 20834612964

Сумма 290690 773629 15704564986 5604850320 45337277811

Средняя 16149,44 42979,39 872475832,6 311380573 2518737656

х - среднедушевые доходы населения;

у - средняя цена одного квадратного метра на первичном рынке.

выборочного коэффициента корреляции

Номер наблюдения X, У< XI *у. х,2 > у.2

1 16839 35071 590560569 283551921 1229975041

2 13298 32308 429631784 176836804 1043806864

3 12424 34974 434516976 154355776 1223180676

4 13580 34595 469800100 184416400 1196814025

5 10980 31190 342466200 120560400 972816100

6 15342 49618 761239356 235376964 2461945924

7 12656 32911 416521616 160174336 1083133921

8 14694 28713 421908822 215913636 824436369

9 15804 38599 610018596 249766416 1489882801

10 22324 66364 1481509936 498360976 4404180496

11 13017 28907 376282419 169442289 835614649

12 13663 39677 542106851 186677569 1574264329

13 14770 28981 428049370 218152900 839898361

14 13592 29232 397321344 184742464 854509824

15 13925 48031 668831675 193905625 2306976961

16 15358 40116 616101528 »235868164 1609?93456

17 14548 39904 580523392 211644304 1592329216

18 43876 170131 7464667756 1925103376 28944557161

Сумма 290690 809322 17032058290 5604850320 54487616174

Средняя 16149,44 44962,33 946225460,6 311380573,3 3027089787

х - среднедушевые доходы населения;

у — средняя цена одного квадратного метра на вторичном рынке.

t

Номер наблюдения х. У« х, *у, X,2 у.2

1 15938,4 39340 627016656 254032594,6 1547635600

2 12325,6 29373 362039848,8 151920415,4 862773129

3 14484,4 36778 532707263,2 209797843,4 1352621284

4 14337,3 35219 504945368,7 205558171,3 1240377961

5 13123,3 33100 434381230 172221002,9 1095610000

6 17681,6 45207 799332091,2 312638978,6 2043672849

7 13525,8 30649 414552244,2 182947265,6 939361201

8 14006,5 26917 377012960,5 196182042,3 724524889

9 15429,8 33595 518364131 238078728 1128624025

10 25417,4 60233 1530966254 646044222,8 3628014289

11 13174,2 29683 391049778,6 173559545,6 881080489

12 15288,9 39561 604844172,9 233750463,2 1565072721

13 14513 31597 458567261 210627169 998370409

14 12623,9 28580 360791062 159362851,2 816816400

15 16155,3 50688 818879846,4 260993718,1 2569273344

16 15640,7 41216 644647091,2 244631496,5 1698758656

17 16075,8 37551 603662365,8 258431345,6 1410077601

18 38410,5 144342 5544248391 1475366510 20834612964

Сумма 298152,4 773629 15528008017 5586144364 45337277811

Средняя 16564,02 42979,39 862667112 310341353,6 2518737656

х - средняя номинальная начисленная заработная плата; у - средняя цена одного квадратного метра на первичном рынке.

Номер наблюдения х, У« х, *у, X,2 у.2

1 15938,4 35071 558975626,4 254032595 1229975041

2 12325,6 32308 398215484,8 151920415 1043806864

3 14484,4 34974 506577405,6 209797843 1223180676

4 14337,3 34595 495998893,5 205558171 1196814025

5 13123,3 31190 409315727 172221003 972816100

6 17681,6 49618 877325628,8 312638979 2461945924

7 13525,8 32911 445147603,8 182947266 1083133921

8 14006,5 28713 402168634,5 196182042 824436369

9 15429,8 38599 595574850,2 238078728 1489882801

10 25417,4 66364 1686800334 646044223 4404180496

11 13174,2 28907 380826599,4 173559546 835614649

12 15288,9 39677 606617685,3 233750463 1574264329

13 14513 28981 420601253 210627169 839898361

14 12623,9 29232 369021844,8 159362851 854509824

15 16155,3 48031 775955214,3 260993718 2306976961

16 15640,7 40116 627442321,2 244631496 1609293456

17 16075,8 39904 641488723,2 258431346 1592329216

18 38410,5 170131 6534816776 1475366510 28944557161

Сумма 298152,4 809322 16732870605 5586144364 54487616174

Средняя 16564,02 44962,33 929603922,5 310341354 3027089787

х - средняя номинальная начисленная заработная плата;

у - средняя цена одного квадратного метра на вторичном рынке.

Номер наблюдения х, у. х, *у, • х,2 У?2

1 336,4 39340 13233976 113164,96 1547635600

2 191,8 29373 5633741,4 36787,24 862773129

3 205,9 36778 7572590,2 42394,81 1352621284

4 465,3 35219 16387400,7 216504,09 1240377961

5 110,7 33100 3664170 12254,49 1095610000

6 228,1 45207 10311716,7 52029,61 2043672849

7 122,7 30649 3760632,3 15055,29 939361201

8 420,5 26917 11318598,5 176820,25 724524889

9 227,.5 33595 7642862,5 51756,25 1128624025

10 556,2 60233 33501594,6 309358,44 3628014289

11 197,5 29683 5862392,5 39006,25 881080489

12 230,1 39561 9102986,1 52946,01 1565072721

13 280,7 31597 8869277,9 78792,49 998370409

14 215,8 28580 6167564 46569,64 816816400

15 404,4 50688 20498227,2 .163539,36 2569273344

16 228 41216 9397248 51984 1698758656

17 199,1 37551 7476404,1 39640,81 1410077601