Развитие методов финансового контроля за стоимостной оценкой объектов федеральной недвижимости тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.10, кандидат наук Островский Леонид Иосифович

• Островский Леонид Иосифович
• кандидат наук
• 2016

Оглавление диссертации кандидат наук Островский Леонид Иосифович

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ КОНТРОЛЯ ЗА СТОИМОСТНОЙ ОЦЕНКОЙ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Федеральная недвижимость: понятие, классификация, уровни

1.2 Теоретические и методологические основы стоимостной оценки объектов федеральной недвижимости

1.3 Формы и методы финансового контроля в целях сохранности объектов федеральной недвижимости

ГЛАВА 2 АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО КОНТРОЛЯ ЗАСТОИМОСТНОЙ ОЦЕНКОЙ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Зарубежный опыт организации контроля за стоимостной оценкой государственной недвижимости

2.2 Определение критериев стоимостной оценки объектов федеральной недвижимости

2.3. Государственный контроль в Российской Федерации за стоимостной оценкой федеральной недвижимости

ГЛАВА 3 СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДИКИ ФИНАНСОВОГО КОНТРОЛЯ ЗА СТОИМОСТНОЙ ОЦЕНКОЙ В ЦЕЛЯХ СОХРАННОСТИ ОБЪЕКТОВ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1 Разработка организационно-финансовой схемы контроля за стоимостной оценкой объектов федеральной недвижимости

3.2. Организационно-финансовая схема контроля за стоимостной оценкой объектов федеральной недвижимости

3.3. Направления практического использования организационно-финансовой схемы контроля за стоимостной оценкой объектов федеральной недвижимости

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ И УСЛОВНЫХ ОБОЗНАЧЕНИЙ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Приложение А Группы оценочных принципов

Приложение Б Формы финансового контроля

Приложение В Сводные показатели развития рынка объектов федеральной

недвижимости г. Москвы по административным округам

Приложение Г Нормировка критериев

Приложение Д Расчет рейтинговой оценки

Приложение Е Сводная таблица для расчета

Приложение Ж Предлагаемые критериальные показатели и их балльные эквиваленты для расчёта рейтинговой оценки стоимости объекта федеральной

недвижимости

Приложение И Расчет погрешности

Приложение К Накопленное нормальное распределение

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Развитие методов финансового контроля за стоимостной оценкой объектов федеральной недвижимости»

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы диссертационного исследования. В настоящий момент в России недостаточно развита система мониторинга за результатом стоимостной оценки объектов федеральной недвижимости, что в свою очередь может привести к уменьшению бюджетных доходов. Необходимость повышения сбалансированности бюджетной системы и усовершенствование управления государственной собственностью не раз отмечалась в ежегодных Бюджетных посланиях Федеральному Собранию. Для урегулирования данных вопросов особое место занимает оценка стоимости как метод государственного финансового контроля. Следует обратить внимание, что в России отсутствуют четкие и единые требования к процедуре финансового контроля за результатом стоимостной оценки, понятные всем субъектам рынка оценочных услуг, вследствие чего рассчитываемая итоговая величина стоимости федеральной недвижимости может не отражать ее специфику, не учитывать факторы рыночной и других видов неопределенности стоимости, в результате возникает возможность манипулирования результатом оценки активов. Все эти факторы могут оказать существенное влияние на итоговую величину стоимости оцениваемого объекта, что в дальнейшем может нанести существенный ущерб государству, и допустить потенциальную возможность для коррупции. В.В. Путин неоднократно подчеркивал важность противодействия коррупции и минимизации коррупционных рисков на всех уровнях государственного управления1.

За последние несколько лет в связи с проводимой в стране административной реформой существенно изменилась структура, состав, компетенция как федеральных, так и муниципальных органов власти в области финансового контроля. Принцип разделения властей придает особо важную роль контролю в сфере финансов со стороны органов представительной власти и формулирует его новую сущность.

I О Национальном плане противодействия коррупции на 2014 - 2015 годы: [указ презид.: принят Гос. Думой

II апреля 2014 г. №226: по состоянию на 15 июля 2015 г.] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. - Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 15.08.2015).

Становится очевидным, что вопрос необходимости поиска новых практических механизмов и схем совершенствования процесса финансового контроля за результатом стоимостной оценки федеральной недвижимости стал актуальным, особенно в разрезе необходимости повышения эффективности использования федеральной недвижимости.

В 2014 году произошло знаковое для большинства оценщиков событие, когда был утвержден первый из Федеральных стандартов оценки, который относится к конкретному виду объектов оценки, - «Оценка недвижимости (ФСО №7)». Текст данного документа вызвал бурные дискуссии в профессиональном оценочном сообществе и выявил актуальность теоретической разработки совокупности концепций, обобщающих новые направления развития в оценочной деятельности. В рамках настоящего исследования рассматривается одно из наиболее значимых и одновременно методически неподготовленных положений стандарта - «допущение» интервала стоимости объекта оценки.

Совершенствование методов финансового контроля в области федеральной недвижимости должно способствовать качественному изменению модели управления федеральной недвижимостью. Таким образом, развитие методов финансового контроля за стоимостной оценкой объектов федеральной недвижимости диктуется насущной потребностью в разработке организационно-финансовой схемы контроля за результатом стоимостной оценкой объектов федеральной недвижимости и конкретизации существующих методик и алгоритмов расчета, адаптированных к специфике российского рынка недвижимости.

Степень научной разработанности проблемы. Несмотря на обширную теоретико-практическую базу, государственный финансовый контроль исследуется учеными в основном в теоретическом аспекте в рамках дисциплины «Финансы» (см. работы И.А. Белобжецкого, В.В. Бурцева, А.Я. Быстрякова, Э.А. Вознесенского, А.Г. Грязновой, В.А. Жукова, Е.А. Кочерина, Е.В. Маркиной, М.В. Мельник, В.Г. Панскова, Н.Д. Погосяна, В.М. Родионовой, C.B. Степашина,

С.О. Шохина, В.И. Шлейникова), и не затрагивает проблематику таких практико -ориентированных областей как, например, оценочная деятельность.

Несмотря на практическую значимость и актуальность проблема «допущения» интервала стоимости оценки практически не отражена в монографиях, других академических публикациях по оценке, учебниках, учебных пособиях по оценке стоимости. Следовательно, методологическая база государственного финансового контроля за результатом стоимостной оценки федеральной недвижимости характеризуется относительной ограниченностью, и нуждается в дальнейшем совершенствовании.

В современных работах по оценочной деятельности (работы С.В. Грибовского, Н.В. Волович, Е.Н. Ивановой, Д.С. Львова, О.Е. Медведевой) уделяется недостаточное внимание вопросам погрешности оценки и возможным интервалам «допущений». В большинстве из них объектом изучения является просто недвижимое имущество. Вопрос государственного финансового контроля за результатом оценки стоимости федеральной недвижимости рассматривается только в постановочном плане. Следовательно, необходимо дальнейшее совершенствование методологических подходов к проведению контрольных мероприятий в сфере стоимостной оценки федеральной недвижимости. Их успешное осуществление позволит увеличить эффективность использования федеральной недвижимости.

Актуальность и недостаточная степень разработанности отмеченных вопросов обусловили выбор темы, цель и задачи настоящего диссертационного исследования.

Целью данной работы является совершенствование методов государственного финансового контроля за результатом стоимостной оценки объектов федеральной недвижимости.

Для достижения цели поставлены следующие задачи:

- провести анализ основных принципов организации государственного финансового контроля в Российской Федерации и в зарубежных странах, и определить пути их дальнейшего развития;

- исследовать текущее состояние дел в области финансового контроля за стоимостной оценкой федеральной недвижимости и выявить области недостаточной разработанности в данной предметной области;

- определить особенности стоимостной оценки объектов федеральной недвижимости;

- построить систему балльной оценки стоимости объектов федеральной недвижимости и разработать методику определения шкальных значений;

- разработать организационно-финансовую схему контрольных мероприятий за результатом оценки стоимости объектов федеральной недвижимости с учетом «допущений» стоимости;

- апробировать схему на реальных примерах, выработать методические рекомендации по ее практическому применению и оценить эффективность предложенных решений.

Объектом исследования выступает федеральная недвижимость.

Предметом исследования являются организационно-финансовые отношения, возникающие при проведении государственного финансового контроля в сфере стоимостной оценки объектов федеральной недвижимости и их информационное обеспечение.

Область исследования. Диссертационная работа выполнена в соответствии с пп. 2.22. «Институциональные основы развития государственного финансового мониторинга и контроля»; 5.10. «Регламентация, стандартизация и контроль оценочной деятельности в Российской Федерации» Паспорта специальности 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит (экономические науки).

Теоретическая значимость состоит в развитии методов контроля за стоимостной оценкой объектов федеральной недвижимости. Результаты работы позволяют утвердить и реализовать на практике новую парадигму отношений контроля за стоимостной оценкой федеральной недвижимости. Вынесенные на защиту положения направлены на дальнейшее развитие теории и методологии контроля за стоимостной оценкой федеральной недвижимости.

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в возможности применения представленных в нем рекомендаций по определению интервалов «допущений» стоимости федерального имущества в работе контрольный органов. Результаты исследования целесообразно использовать в рамках усиления контроля за результатом оценки стоимости федеральной недвижимости.

Информационно-эмпирической базой исследования послужили нормативные правовые акты, регламентирующие государственный финансовый контроль, устанавливающие порядок оценочной деятельности в Российской Федерации и аналитические материалы Федеральной службы статистики. В ходе исследования использовались многочисленные обзоры рынка федеральной недвижимости, бизнес-планы ФГУПов, научные доклады конференций и семинаров по тематике исследуемой проблемы, материалы периодических изданий, справочные и аналитические ресурсы сети Интернет, отчеты об оценке рыночной стоимости объектов федеральной недвижимости, информационные материалы, предоставленные аналитическими центрами компаний Blackwood, PennyLane, JLL, «РБК-недвижимость», «МИЭЛЬ», «ИНКОМ-Недвижимость», а также результаты собственных обследований и расчетов.

Методология и методы исследования. Теоретическую основу исследования составили основные положения экономической теории и системного анализа. Методологическая база исследования сформирована на основе подходов, концепций и методов, содержащихся в работах отечественных и зарубежных ученых по финансовому контролю, оценке стоимости имущества, бухгалтерскому учету, экономическому анализу и другим экономических дисциплинам. При решении конкретных задач использовались известные и многократно апробированные методики и алгоритмы критериального и статистического анализа, экспертных оценок, экономико-математического моделирования.

Научная новизна исследования заключается в формировании теоретических и практических положений организационно-финансовой схемы финансового контроля за стоимостной оценкой объектов федеральной недвижимости.

Элементы новизны содержат следующие положения и результаты диссертационного исследования, выносимые на защиту:

1. Выявлена недостаточная разработанность системы государственного финансового контроля в России, а также предложены пути его развития, сформированные на основе изучения опыта, накопленного зарубежными странами в этой области, в том числе: совершенствование методической базы, интеграция внешнего контроля всех уровней бюджетной системы, обеспечение независимости органов внешнего финансового контроля (С.54-62).

2. Доказана необходимость совершенствования контрольных мероприятий за результатом стоимостной оценки федеральной недвижимости, включающая: разработку программы или стратегии управления недвижимостью государственных предприятий и акционерных обществ с государственной долей участия; создание единой базы данных о составе объектов федеральной недвижимости, определения рыночной стоимости объектов государственной собственности и прав пользования ими; разработку методик оценки финансового состояния и критериев анализа эффективности использования недвижимости государственных предприятий и акционерных обществ с государственной долей участия; разработку актуальных способов и форм получения информации об управлении недвижностью государственных предприятий и акционерных обществ с государственной долей участия (С.74-83).

3. Определены особенности оценки стоимости федеральной недвижимости, включая: методологические, требующие дальнейшего совершенствования существующей методологии оценки и учёта государственного имущества; институциональные, обусловленные недостаточным развитием действующей структуры взаимодействия всех государственных органов в целях наиболее эффективного управления правовые, обусловленные несоблюдением существующей законодательной базы участниками рынка, и выявлен факт отсутствия методической базы для мониторинга эффективности управления федеральным имуществом, расчета показателей деятельности государственных предприятий и акционерных обществ с государственной долей с целью

адекватного понимания их финансового состояния и принятия соответствующих управленческих решений (С.63-73).

4. Разработана система балльной оценки стоимости объектов федеральной недвижимости, в основу которой положены четыре наиболее значимых фактора, в том числе: фактор «территориальная принадлежность» -определяющий степень рискованности объекта федеральной недвижимости в зависимости от его размещения в границах административных округов Москвы; фактор «стабильность рынка недвижимости» - представляющий собой экспертную оценку одиннадцати групп факторов второго порядка по сферам их проявления в ходе проведения оценки стоимости объектов федеральной недвижимости; фактор «уникальность» - характеризующий неопределенность в зависимости от уникальности объекта федеральной недвижимости; фактор «капиталоемкость» - отражающий финансовую неопределенность или зависимость объекта федеральной недвижимости от заемных средств, который определяется как соотношение величины собственного к величине заемного капитала. Для измерения перечисленных факторов предложена порядковая шкала, имеющая четыре шкальных значения. Предложены алгоритмы определения шкальных значений по каждому перечисленному фактору, в основу которых положены метод идеальной точки, метод системной иерархии и метод экспертных оценок (С.87-99).

5. Разработана организационно-финансовая схема применения системы балльных оценок, в рамках государственного финансового контроля за результатом оценки стоимости объектов федеральной недвижимости. Впервые рассмотрена взаимосвязь рейтинговой оценки и «допущения» интервала стоимости объектов недвижимости. Эмпирически показано (на примере выборки 400 отчетов об оценке стоимости федеральной недвижимости), что интервал «допущений» на основе рейтинговой оценки стоимости может быть основанием для вынесения мотивированного заключения относительно достоверности оценки объекта федеральной недвижимости (С.106-110).

Степень достоверности, апробация и внедрение результатов исследования. Автором представлены достоверные исходные данные, основанные на утвердившихся в науке и всемирно признанных положениях классиков экономической мысли, предложенная авторская методика базируется на общепринятых методах определения стоимости и находится в строгом соответствии с применяемыми на практике принципами оценки.

Основные положения исследовательской работы были доложены на Всероссийской научной конференции «Управление федеральной собственностью: глобальная практика и российские реалии» (Москва, Финансовый университет Правительстве Российской Федерации, 19 сентября 2014г.); на Всероссийской научной конференции «Экспертиза, экспертное и оценочное сообщества России: проблемы, практика, перспективы» (Москва, Финансовый университет Правительстве Российской Федерации, 14 апреля 2014г.); на Всероссийской научной конференции «Проектное финансирование и оценка инвестиционных проектов в Московской области» (Москва, Финансовый университет Правительстве Российской Федерации, 16 июня 2014г.).

Результаты исследования были использованы в рамках реализации Общеуниверситетской комплексной темы «Устойчивое развитие России в условиях глобальных изменений» на период 2014-2018 гг. по межкафедральной подтеме: «Финансовые инструменты и модели устойчивого развития российских компаний».

Результаты исследования используются в практической деятельности Главного управления федерального имущества Управления делами Президента Российской Федерации, в частности по материалам исследования внедрена организационно-финансовая схема финансового контроля стоимости объектов федеральной недвижимости, позволяющая определить справедливую стоимость федерального имущества.

Результаты исследования используются в учебном процессе в ФГОБУ ВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» кафедрой «Оценка и управление собственностью» в преподавании

учебной дисциплины «Теория и история финансовой дисциплины. Часть 3. Теория и история оценочной деятельности».

Внедрение результатов диссертационного исследования в указанных организациях подтверждено соответствующими справками.

Публикации. Основные положения диссертационной работы опубликованы в 3 работах общим объемом 1,63 п.л. (весь объем авторский) в рецензируемых научных изданиях, определенных ВАК Минобрнауки России.

Структура диссертации. Структура работы обусловлена задачами и логикой диссертационного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка сокращений и условных обозначений и списка литературы, содержащего 141 наименование, и 9 приложений. Текст диссертационной работы изложен на 164 страницах и включает 6 таблиц, 22 рисунка.

ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ КОНТРОЛЯ ЗА СТОИМОСТНОЙ ОЦЕНКОЙ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Федеральная недвижимость: понятие, классификация, уровни

В основном процесс создания и совершенствования отношений собственности неотъемлемо сопровождался усилиями ученых по исследованию и пониманию данного явления. Именно благодаря этому собственность, как объект особого внимания продолжительное время представляет особый интерес не только для экономистов и юристов, но и для теологов, психологов, культурологов и социальных философов. Теоретическим проблемам исследования отношений собственности, их развитию и вопросам их практического изменения в современных условиях посвящено множество научных работ как зарубежных, так и отечественных ученых.

Главным образом сложность определения понятия собственности объясняется особенностями диалектически развивающегося понятия, получаемого системным методом исследования. Разъясняя метод, примененный К. Марком в «Капитале», Ф. Энгельс отмечал, что у К. Маркса вообще пришлось бы искать раз и навсегда пригодных определений. «Ведь само собой разумеется, -писал Ф. Энгельс, - что когда вещи и их взаимные отношения рассматриваются не как постоянные, а как находящиеся в процессе изменений, то и их мысленные отражения, понятия, тоже подвержены изменению и преобразованию; их не втискивают в окостенелые определения, а рассматривают в их историческом, соответственно логическом, процессе образования»2.

В публикации К.А. Хубиева достаточно подробно исследованы наиболее распространенные определения понятия собственности. На основе оценок их достоинств и недостатков автором было предложено, что собственность «представляет собой общественный процесс присвоения, реализующий социально (классово) определенный интерес. В нем фиксируется общественная специфика

2 Маркс, К. Сочинения. Издание второе. Том 25, часть I. / К. Маркс, Ф. Энгельс - М.: Издательство политической литературы, 1961. - С.16.

процесса присвоения (в отличие от биологического и технологического), связь присвоения с экономическими интересами, их социально - дифференцированная

3

конкретизация» .

Проведя ретроспективный анализ эволюции отношений собственности в России можно выявить ряд особенностей.

Большое влияние на отношения собственности в России оказал советский период истории государства, основной характеристикой которого было плановая форма экономики и владение государством основной части средств производства и результатов труда. В этот период в общественном сознании сформировалось достаточно негативное отношение к государственному имуществу, а также к самому субъекту управления данным имуществом - государству. Политический кризис прежней системы управления государством, который наиболее ярко проявился к началу 90-х годов ХХ века, выявил ряд проблем, среди которых и управление государственным имуществом. В тот период проводимые рыночные преобразования в России поставили перед страной задачу по изменению существующей государственной монополии. Главным доводом производимых в тот период времени реформ было положение о неэффективности государственного управления. Существовало мнение, что скорейшая передача в собственность частных лиц государственной собственности обеспечит довольно большой класс эффективных собственников, которые в свою очередь увеличат производство и поднимут в целом экономику государства. Главной же целью производимых реформ государственной собственности было возникновение основы для создания фундамента рыночной экономики. Ряд проводимых трансформаций позволили в основном выполнить одну из главных задач -произвести структурные изменения в посткризисной экономике государства. Несмотря на это, государство так и остается самым крупным собственником в России.

3 Хубиев, К.А. Собственность в системе производственных отношений / К.А. Хубиев. - М.: Издательство Московского университета, 1988. - С.45.

Построение применимой на практике классификации объектов государственной собственности является существенным компонентом системы управления собственностью, и этот вопрос довольно часто поднимается учеными и представителями государственной власти, как и в научных исследованиях так и в устных выступлениях. Таким образом, существует необходимость подробно проанализировать как понятие государственной собственности, так и различные классификации данных объектов, включая федеральную недвижимость.

«Государственная собственность - одна из форм собственности, субъектами-распорядителями которой являются органы государственной власти, а объектом собственности могут быть земля, природные ресурсы, основные средства, здания, материальные ресурсы, финансы, драгоценности, информация,

4

культурные и духовные ценности» .

Все государственное имущество распределено между органами власти, государственными унитарными предприятиями и учреждениями. Управление и контроль за имуществом, составляющим в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации казну и не закрепленным за государственными органами и юридическими лицами, осуществляет специальный орган власти, то есть Государственное казначейство.

В качестве наиболее общего показателя, которым чаще всего характеризуются масштабы государственной собственности и степень участия государства в экономике, принято использовать показатель доли государственных расходов в ВВП государства5.Данные об уровне государственных расходов в индустриально развитых странах свидетельствуют о наличии явной тенденции к увеличению этой доли, что дает определенное основание для вывода, что роль государства в функционировании рыночной экономики не обнаруживает тенденции к сокращению. Так в США доля совокупных расходов федерального бюджета и бюджета штатов в 1929 г. составляла 10% ВВП, а в 1998 г. уже насчитывала около 33%. В большинстве европейских государств средний

4 Борисов, А.Б. Большой экономический словарь / А.Б. Борисов. - М.: Книжный мир, 1999. - С. 94.

5 Ширяева, Р.И. Государственная собственность: резервы повышения эффективности: монография / Р.И. Ширяева. - М.: Институт Экономики РАН, 2010. - С. 148.

показатель государственных расходов в ВВП вырос с 15,4% в 20-х годах ХХ века до 42,6% в 80-х годах того же века и колебался уже около 50% в 90-х годах. К ХХ1 веку в европейских странах доля государственных расходов в ВВП достигла приблизительно 50%, а в США и в Японии - от 33% до 35%6. Что касается доли государственных расходов бюджета Российской Федерации в ВВП, то в 2011 г. она составила 36,6% .

В своей работе «Государственная собственность: резервы повышения эффективности» Р.И. Ширяева обращает особое внимание на встречающуюся в некоторых работах недооцененность масштабов и характера государственной собственности. Зачастую оценка размеров государственной собственности, а также уровня и эффективности ее использования основывается лишь на данных о количестве государственных предприятий, работающих в реальном секторе экономики, акционерных обществ, контролируемых государством, и эффективности их функционировании. Данный подход представляется весьма некорректным, вследствие того, что потенциал государственной собственности не может оцениваться масштабами и эффективностью только лишь одного из ее сегментов. Федеральные государственные унитарные предприятия и пакеты акций акционерных обществ, принадлежащие государству, представляют собой всего один из сегментов государственной собственности.

В действительности структура федеральной собственности, представленная на рисунке 1 более многообразна, она определяется функциями, выполняемыми государственным сектором. Главной особенностью структуры государственной собственности являются важнейшие сегменты, которые обладают системообразующими свойствами. Их использование позволяет оказывать регулирующее воздействие на все отрасли экономики.

6 Осадчая, И.М. Постиндустриальная экономика: меняется ли роль государства? / И.М. Осадчая // Мировая экономика и международные отношения. - 2009. - № 5. - С. 31.

7 Российский статистический ежегодник. 2012: Статистический сборник. - М.: Росстат, 2012. - С. 33, С.341.

Список литературы диссертационного исследования кандидат наук Островский Леонид Иосифович, 2016 год

- С. 2.

54. Глинкина, С.П. Приватизация: концепции, реализация, эффективность / С.П. Глинкина. - М.: Наука, 2006. - 235 с.

55. Гольцблат, А.А. Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека / А.А. Гольцблат. - М.: Статут, 2004. - 45 с.

56. Грачева, Е.Ю. Проблемы правового регулирования государственного финансового контроля : автореф. дис. ... д-ра юрид. наук: 12.00.12 / Елена Юрьевна Грачева. - М., 2000. - 37 с.

57. Грязнова, А.Г. Оценка недвижимости / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова.

- М.: Финансы и статистика, 2005. - 496 с.

58. Грибовский, C.B. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие /

C.В. Грибовский. - М.: Маросейка, 2009. - 432 с.

59. Данилевский, Ю.А. Проблемы становления государственного финансового контроля. / Ю.А. Данилевский // Бухгалтерский учет. - 1996. - № 5.

- С. 5.

60. Дементьев, Д. В. Государственный финансовый контроль: оценка эффективности и направления развития: автореф. дис. ... канд. экон. наук: 08.00.10 / Дементьев Дмитрий Витальевич. - Новосибирск, 2003. - 23 с.

61. Демидов, М.В. Некоторые правовые аспекты совершенствования и перспективы развития органов парламентского финансового контроля в России / М.В. Демидов // Юридический мир. - 2010. - № 3. - С. 14.

62. Дорджиева, В.Т. Специфика отношений собственности в условиях реформирования экономики / В.Т. Дорджиева // Вестник Тамбовского ун-та. Серия: Гуманитарные науки. - 2009. - №11. - С. 31.

63. Золотарев, Н.А. Из истории государственного контроля в России 1892-1917 гг. / Н.А. Золотарев// Контроллинг. - 1994. - № 2. - С. 33.

64. Золотарева, А.Б. Проблемы определения границ и организации системы государственного и муниципального финансового контроля / А.Б. Золотарева // Современное право. - 2008. - № 12. - С. 73.

65. Зырянова, Т.В. Методологические и концептуальные подходы к созданию единой системы государственного финансового контроля / Т.В. Зырянова, Н.И. Даниленко // Финансы и кредит. - 2006. - № 12. - С. 32.

66. Зуева, И.А. Современные тенденции развития системы финансового контроля в России / И.А. Зуева // Финансовый вестник: финансы, налоги, страхование, бухгалтерский учет. - 2010. - № 2. - С. 3.

67. Ирвин, Д. Финансовый контроль: пер. с англ. / Д. Ирвин; под общ. ред. И.И. Елисеевой. - М.: Финансы и статистика, 1998. - 256 с.

68. Ковалева, Н.А. Правовые основы финансового контроля в СССР: автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.02 / Ковалева Наталья Андреевна. - М., 1975. - 19 с.

69. Колесников, А.А. Государственный финансовый контроль в условиях бюджетной реформы / А.А. Колесников // Финансы. - 2011. - № 6. - С. 77.

70. Кузнеченкова, В.Е. Принцип системности - основа государственного и муниципального финансового контроля / В.Е. Кузнеченкова // Финансовое право. - 2010. - № 3. - С. 21.

71. Лагутин, И.Б. Региональный финансовый контроль: правовые проблемы и пути их решения / И.Б. Лагутин // Финансовое право. - 2010. - № 5. -С. 2.

72. Майсигов, Л.А. Проблемы классификации видов контроля / Л.А. Майсигов // Экономический анализ: теория и практика. - 2007. - № 9. -С. 37.

73. Малеин, Н.С. Кредитно-расчетные правоотношения и финансовый контроль / Н.С. Малеин. - М.: Наука, 1964. - 152 с.

74. Моданов, В.В. Роль государственного финансового контроля в обеспечении национальной безопасности Российской Федерации / В.В. Моданов. - М.: Изд-во ООО «ИД «РИПОЛ классик», 2005. - 20 с.

75. Моданов, В.В. Правовое регулирование государственного финансового контроля как фактора обеспечения национальной безопасности Российской Федерации: автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.14 / Моданов Владимир Вячеславович. - М., 2006. - 26 с.

76. Кадомцева, С.В. Государственные финансы: учебное пособие. / С.В. Кадомцева. - М.: ИНФРА-М, 2010. - 352 с.

77. Карлик, А.Е. Политические аспекты введения новой формы собственности в России / А.Е. Карлик // Вестн. Моск. Ун-та. Сер. 12, Политические науки. - 2001. - № 6. - С. 112.

78. Кейнс, Дж.М. Общая теория занятости, процента и денег / Дж.М. Кейнс. - М.: Гелиос АРВ, 2002. - 352 с.

79. Климов, В.А. Контроль в системе социалистического управления /

B.А. Климов. - Саратов: Изд-во Сарат. ун-та, 1987. - 112 с.

80. Колбин, Г. Высшие контрольные органы Канады / Г. Колбин, Ф. Шелюто // Контроллинг. - 1991. - №4. - С.53

81. Колесов, Р.В. Система государственного финансового контроля РФ: проблемы и перспективы: монография / Р.В. Колесов, А.В. Юрченко. -Ярославль: ЯФ МФЮА, 2013. - 100 с.

82. Колесов, Н.Д. Собственность как экономическая категория, или о недостаточности дидактической единицы «собственность и хозяйствование» / Н.Д. Колесов, В.И. Лоскутов, Б.В. Салихов // Вестник МГТУ. - 2003. - № 2. -

C. 188.

83. Котовский, Г.Г. Собственность как историко-экономическая категория. Собственность в ХХ столетии / Г.Г. Котовский. - М.: Российская политическая энциклопедия» РОССПЭН, 2001. - 960с.

84. Кочерин, Е.А. Контроль как функция управления / Е.А. Кочерин. - М.: Знание, 1982. - 64 с.

85. Кочерин, Е.А. Основы государственного и управленческого контроля / Е.А. Кочерин. - М.: Филинъ, 2000. - 377 с.

86. Красникова, Е.В. Парадоксы экономического развития России XX -XXI вв. / Е.В. Красникова. - М.: Экономика, 2009. - 327 с.

87. Лимская декларация руководящих принципов контроля // Контроллинг. - 1991. - №1. - С.55.

88. Лексин, В.Н. Государственная собственность в динамике рыночных перемен /В.Н. Лексин, Б.З. Мильнер, А.Н. Швецов // Российский экономический журнал. 1993. - № 11. - С. 3.

89. Лоскутов, В.И. К вопросу о месте собственности в системе производственных отношений социализма / В.И. Лоскутов // Экономические науки -2003. - № 10. - С. 28.

90. Лоскутов, В.И. Экономические отношения собственности и политическое будущее России / В.И. Лоскутов. - Мурманск: изд-во МГТУ, 2001. - 160 с.

91. Лукьянчикова, Н.П. Государство как субъект имущественных и производственных отношений / Н.П. Лукьянчикова. - Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2002. - 259 с.

92. Максимов, С.Н. Проблемные аспекты развития государственной собственности в инновационной экономике / С.Н. Максимов, И.А. Бачуринская // Вестник СПбГЭУ. - 2014. - Вып. 5 (72). - С. 7.

93. Маркс, К. Сочинения. Издание второе. Том 25, часть I. / К. Маркс, Ф. Энгельс - М.: Издательство политической литературы, 1961. - 545 с.

94. Маркс, К. Сочинения. Издание второе. Том 25, часть II. / К. Маркс, Ф. Энгельс - М.: Издательство политической литературы, 1962. - 551 с.

95. На рубеже 20-летия: сборник научно-методических статей / коллектив авторов: И.Л. Артеменков, В.А. Вольнова, Л.А. Лейфер, Е.И. Нейман. - М.: Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков", 2013. - 368 с.

96. Невзорова, Е.Н. Государственное регулирование отношений собственности: учеб. пособие / Е.Н. Невзорова. - Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2003. -82 с

97. Овсянников, Л.Н. Финансовый контроль как система / Л.Н. Овсянников // Финансы. - 2010. - № 12. - С. 60.

98. Ожерельев, О.И. Собственность и государство в современной России / О.И. Ожерельев // Вестник Санкт-Петербургского университета. - 2011. - Вып. 1.

- С. 3.

99. Осадчая, И.М. Постиндустриальная экономика: меняется ли роль государства? / И.М.Осадчая // Мировая экономика и международные отношения.

- 2009. - № 5. - С. 31.

100. Островский, Л.И. Международный опыт в сфере государственного финансового контроля / Л.И. Островский // Предпринимательство. - 2015. - №4. -С. 32-43.

101. Пласкова, Н.С. Экономический анализ: учебник / Н.С. Пласкова. - М.: ЭКСМО, 2010. - 704 с.

102. Погосян, Н.Д. Счетная палата Российской Федерации (конституционно-правовой статус): автореф. дис. ... д-ра юрид. наук: 12.00.02 / Погосян Норайр Данислович. - М., 1998. - 40 с.

103. Погосян, Н.Д. Счетная палата Российской Федерации (конституционно-правовой статус): дис. ... д-ра юрид. наук: 12.00.02 / Погосян Норайр Данислович. - М., 1998. - 393 с.

104. Половинкин, П.Д. Основы управления государственной собственностью в России / П.Д. Половинкин, А.В. Савченко. - М.: Экономика, 2000. - 421 с.

105. Полянский, А.И. Недвижимость государственного собственника: управление и рынок / А.И. Полянский. - М.: ВШП, 2000. - 224 с.

106. Родионова, В.М. Финансовый контроль: учебник / В.М. Родионова, В.И. Шлейников. - М.: ИД ФБК-ПРЕСС, 2002. - 320 с.

107. Российский статистический ежегодник. 2012: Статистический сборник. - М.: Росстат, 2012. - 786 с.

108. Ротова, В.Н. История государственного управления в России: учебное пособие / В.И. Ротова. - Барнаул: Изд-во АлтГТУ, 2011. - 265 с.

109. Свинарев, В.В. Финансовый контроль в России: системность в основе? / В.В. Свинарев // Право и экономика. - 2011. - № 6. - С. 4.

110. Собственность в экономической системе России / под общ. ред.

B.Н. Черковца, В.М. Кулькова. - М.: Экономический факультет МГУ, ТЕИС, 1998. - 556 с.

111. Степашин, С.В. Государственный финансовый контроль /

C.В. Степашин, Н.С. Столяров, С.О. Шохин, В.А. Жуков.- СПб. : Питер, 2004. -560 с.

112. Стерник, Г.М. Анализ рынка недвижимости для профессионалов / Г.М. Стерник, С.Г. Стерник.- М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2009. - 606 с.

113. Сычев, Н.В. Политико-экономическая концепция собственности и ее значение для анализа экономической системы России /Н.В. Сычев // Собственность в ХХ столетии. К 80-летию академика В.А. Виноградова. - М.: РОССПЭН, 2001. - С. 103

114. Тамбовцев, В.Л. Реформы государственного управления: теоретические основы и практическая реализация: учебное пособие / В.Л. Тамбовцев, Е.А. Капогузов. - М.: ТЕИС, 2010. - 143 с.

115. Тарасов, А.М. Как нам организовать контроль / А.М. Тарасов // Финансовый контроль. - 2004. - № 4. - С. 50.

116. Тепман, Л.Н. Оценка недвижимости: учеб. Пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям экономика и управление / Л.Н. Тепман, В.А. Артамонов. - 3-е изд., перераб. и доп. -М.:ЮНИТИ-ДАНА, 2015. - 591 с.

117. Титов, А.С. Формы, методы, виды налогового контроля и их юридическое содержание /А. С. Титов // Финансовое право. - 2005. - № 6. - С. 33.

118. Управление государственной собственностью: учебник / под общ. ред. В.И. Кошкина. - М.: Эксмо, 2002.- 664 с.

119. Финансовое право: учебник / под общ. ред. О.Н. Горбуновой. - М.: Юристъ, 1996. - 393 с.

120. Финансы: учебник / под общ. ред. Е.В. Маркиной. -М.: КНОРУС, 2014. - 432с.

121. Халфина, Р.О. К вопросу о предмете и системе советского финансового права / Р.О. Халфина // Вопросы советского административного и финансового права. - 1952. - С. 182.

122. Химичева, Н.И. Финансовое право: учебник / Н.И. Химичева. - М.: Издательство БЕК, 1996. - 524 с.

123. Хубиев, К.А. Государственная собственность и условия ее эффективности (методологический аспект) / К.А. Хубиев // Экономист. - 2003. -№ 1. - С.45.

124. Хубиев, К.А. Собственность в системе производственных отношений /К.А. Хубиев - М.: Издательство Московского университета, 1988. - 168 с.

125. Черковец, В.Н. Государственная собственность в экономике России и других стран. Вопросы теории и истории / В.Н. Черковец, К.А. Хубиев и др. - М.: Кафедра политической экономии экономического факультета МГУ, ТЕИС, 2002. - 593 с.

126. Черковец, В.Н. Собственность в экономической системе России / В.Н. Черковец, В.М. Кульков. М., - Экономический факультет, ТЕИС, 2003. -556 с.

127. Черноморд, П.В. Финансовый контроль и учет в условиях перехода экономики к рыночным отношениям: учеб. пособие / П.В. Черноморд - М.; ФИПК, 1992. - 45 с.

128. Черноморд, П.В. Государственный финансовый контроль за исполнением федерального бюджета по расходам на социальную сферу и науку:

практическое пособие / П.В. Черноморд - М.: Изд-во Рос. экон. наук, 1997. -122 с.

129. Ширяева, Р.И. Государственная собственность: резервы повышения эффективности: монография / Р.И. Ширяева. - М.: Институт Экономики РАН, 2010. - 244 с.

130. Шорина, Е.В. Контроль за деятельностью органов государственного управления в СССР / Е.В. Шорина. - М.: Наука, 1981. - 301 с.

131. Шохин, С.О. Проблемы и перспективы развития финансового контроля в Российской Федерации / С.О. Шохин. - М.: Статус, 1999. -352 с.

132. Ялбулганов, А.А. О правовом регулировании государственного финансового контроля / А.А. Ялбулганов // Юристъ. - 1999. - № 2. - С. 43.

133. Яценко, А.В. Оценка недвижимости: доходный подход / А.В. Яценко, П. Лукашик // Финансовая газета. - 2006. - № 14. - С. 45.

Электронные ресурсы

134. Сайт Федеральной службы государственной статистики. - Режим доступа: http://www.gks.ru/ (дата обращения 03.06.2015).

135. Сайт компании Jones Lang LaSalle. - Режим доступа: http://www.jll.ru/ (дата обращения: 12.09.2015).

Издания на иностранном языке

136. Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 27. August 1997. Deutsche Taschenbuch Verlag GmbH & Co. KG; 2010 (Градостроительный кодекс Германии). - 158 p.

137. Courtney, H. 20/20 Foresight: Crafting Strategy in an Uncertain World / H. Courtney. - Boston.: Harvard Business School Press, 2001. - 209 p.

138. Dixit, A.K., Investment under uncertainty / A.K. Dixit, R.S. Pindyck. -New Jersey.: Princeton University Press, 1994. - 468 p.

139. Filstead, W.J. Qualitative Methodology: Firsthand Involvement with the Social World / W.J. Filstead. - Chicago.: Markham, 1980. - 78 p.

140. Johnson, T.A. Modern methods of Valuation. Ninth edition. / T.A. Johnson, K. Davies, E.F. Shapiro. - Glasgow.: Bell & Bain Ltd., 2000. - 328 p.

141. Ellwood, L.W. Ellwood Tables For Real Estate Appraising And Financing, 4th Ed. / L.W. Ellwood. - Cambridge.: Balliger Publishing Co., 1996. - 345 p.

Группы оценочных принципов

1-я группа принципов

Принцип полезности

Принцип замещения

Принцип ожидания

Чем больше объект недвижимости

способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость

При наличии определенного

количества однородных (по полезности или доходности)объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой

Максимальная

стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

Какой доход (с учетом

величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального

пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость

Источник: составлено автором. Рисунок А.1 - Первая группа оценочных принципов

Остаточная продуктивность

Измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были

оплачены затраты на труд,

капитал и предпринимател ьство

Принцип вклада

Используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования.

Принцип прогрессии и регрессии или

принцип возрастающих и уменьшающихся доходов

По мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы

будут увеличиваться

растущими темпами вплоть до той точки,

начиная с которой общие доходы, хотя и растут, однако уже

замедляющимис я темпами. Это

замедление происходит до тех пор, пока

прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы

_1_

Принцип экономического разделения

Физические элементы недвижимости и имущественные

права на них можно разделять

и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта

Принцип экономической величины

Предусматривает существование определенного размера земли, необходимого для достижения оптимального масштаба землепользовани я в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении

Принцип сбалансированности

Любому типу землепользова ния

соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли

Источник: составлено автором. Рисунок А.2 - Вторая группа оценочных принципов

Принцип зависимости

Стоимость конкретного объекта

недвижимости подвержена влиянию

и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения

В какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Проект, который не соответствует рыночным стандартам, скорее всего проиграет в финансовом отношении

Принцип соответствия

3-я группа принципов

Означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения

Принцип спроса и предложения

Обострение конкуренции приведет к росту предложения данного вида недвижимости в районе. Если спрос при этом не возрастает, то средний чистый доход от всей недвижимости данного вида будет снижаться. Если конкуренция чрезмерна, прибыли могут опуститься ниже нормальных или в некоторых случаях вообще исчезнут

Принцип конкуренции

Принцип изменения

Стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени

Источник: составлено автором. Рисунок А.3 - Третья группа оценочных принципов

_I

является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории

и т.п.физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка,

его транспортная доступность, имеющиеся

строения позволяют реализовать выбранный вариант использования

физически осуществимо,

т.е. размер и форма земельного участка, его

транспортная доступность, имеющиеся

строения позволяют реализовать выбранный вариант использования

Источник: составлено автором. Рисунок А.4 - Четвертая группа оценочных принципов

Формы финансового контроля

Таблица Б.1 - Формы финансового контроля

Признак классификации Виды финансового контроля

Время проведения контроля Предварительный, текущий, последующий

Направление воздействия субъекта на объект Внешний, внутренний

Место проведения контроля Камеральный, выездной

Полнота охвата проверяемого материала (информации) Сплошной, выборочный

Характер источников контроля Документальный, фактический

Периодичность проведения контроля Систематический, периодический, единовременный

Полнота охвата проверяемых вопросов Комплексный, тематический, встречный

Повторяемость изучения источников контроля Первичный, повторный, дополнительный

Источник: составлено автором.

Сводные показатели развития рынка объектов федеральной недвижимости г. Москвы по административным округам

Таблица В.1 - Сводные показатели развития рынка объектов федеральной

недвижимости г. Москвы по административным округам

к10

потенциа

льные

к5 объемы

к - обща я площ к4- среднего к? - к9 -индек с стоим строитель

Наименован ие администрат к2~ измен ение к3 -число объект ов на 1 кв.км террит ории доля округ а в прода же объек тов, % довой темп роста стоимост и 1 кв.м. объектов с 2009 по 2015 г. кв -объем предлож индек с ценов ого ожида ния, % в месяц к8 -индекс доходн ства объектов для достижен ия плотност и застройки 15 тыс.кв.м./ га, тыс. кв.м.

ивного округа Москвы адь объек тов, % общей площа ди, % ения объекто в, % ости, % годовы х ости объект а, $ за кв.м.

Центральны й (ЦАО) 23,39 12,38 69,9 11,2 2,5 17,8 1,1 9,4 7511 3001,8

Юго-

Западный 22,29 29,01 39,4 12,5 1,2 9,5 0,8 11,8 5962 41048,7

(ЮЗАО)

Зеленоградс кий (ЗелАО) 20,4 12,68 24,4 2,7 1,4 4,1 0,9 11,4 4173 7043,6

Западный (ЗАО) 20,32 29,01 38,6 10,8 1,1 20,1 0,8 7,4 5696 48828,8

Северный (САО) 20,22 22,51 41,3 10,3 1,7 10,5 0,3 2,9 5066 15240,7

Северо-

Западный 18,66 22,84 36,2 8,1 1,6 9 1,4 7,3 5252 23140,0

(СЗАО)

Восточный (ВАО) 17,43 13,36 36,1 12,2 1,2 11,5 1,3 7 4755 27967,5

Наименован ие администрат ивного округа Москвы к1 - обща я площ адь объек тов, % к2-измен ение общей площа ди, % к3 -число объект ов на 1 кв.км террит ории к4-доля округ а в прода же объек тов, % к5-среднего довой темп роста стоимост и 1 кв.м. объектов с 2009 по 2015 г. к6 -объем предлож ения объекто в, % к7 -индек с ценов ого ожида ния, % в месяц к8 -индекс доходн ости, % годовы х к9 -индек с стоим ости объект а, $ за кв.м. к10-потенциа льные объемы строитель ства объектов для достижен ия плотност и застройки 15 тыс.м2/га , тыс. кв.м

СевероВосточный (СВАО) 17,38 12,64 36,5 10,4 1,3 9,8 0,5 8,5 4822 21042,7

Южный (ЮАО) 15,98 8,51 24,9 12,4 2,1 11,3 1,3 7,1 4641 40676,8

Юго-Восточный (ЮВАО) 16,75 19,18 30,5 12 1,8 5,2 1,2 9,1 4457 24789,8

вес 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1

Источник: составлено автором.

Нормировка критериев

Таблица Г.1 - Нормировка критериев

Наименовани е администрати вного округа Москвы к к2 кз к4 к5 кб к? к8 к9 к10

Центральный (ЦАО) -1 0,188780 488 -1 0,86734 694 1 0,856 25 0,72727 273 0,73033 708 1 0

Юго-Западный (ЮЗАО) 0,85155 196 -1 0,32967 033 1 0,0714 286 0,337 5 0,45454 545 1 0,5359 497 0,8302 289

Зеленоградск ий (ЗелАО) 0,59649 123 0,203414 634 0 0 0,2142 857 0 0,54545 455 0,95505 618 0 0,0881 969

Западный (ЗАО) 0,58569 501 -1 0,31208 791 0,82653 061 0 -1 0,45454 545 0,50561 798 0,4562 612 1

Северный (САО) 0,57219 973 0,682926 829 0,37142 857 0,77551 02 0,4285 714 -0,4 0 0 0,2675 255 0,2670 674

СевероЗападный (СЗАО) 0,36167 341 0,699024 39 0,25934 066 0,55102 041 0,3571 429 0,306 25 1 0,49438 202 0,3232 475 0,4394 396

Восточный (ВАО) 0,19568 151 0,236585 366 0,25714 286 0,96938 776 0,0714 286 0,462 5 0,90909 091 0,46067 416 0,1743 559 0,5447 815

СевероВосточный (СВАО) 0,18893 387 0,201463 415 0,26593 407 0,78571 429 0,1428 571 0,356 25 0,18181 818 0,62921 348 0,1944 278 0,3936 74

Юго-Восточный (ЮВАО) 0,10391 363 0,520487 805 0,13406 593 0,94897 959 0,5 0,068 75 0,81818 182 0,69662 921 0,0850 809 0,4754 402

Южный (ЮАО) 0 0 0,01098 901 0,98979 592 0,7142 857 -0,45 0,90909 091 0,47191 011 0,1402 037 0,8221 136

Источник: расчеты автора.

Расчет рейтинговой оценки р х

Таблица Д.1 - Расчет рейтинговой оценки р ±

Наименование административно го округа Москвы К-К)2 (кк2 (кк2 КК2 (кк2 (К-К)2 (КК2 КК2 КК2 (Кю-Ко>2 п -ад»2 Рейтингова я оценка

Центральный (ЦАО) 1 0,03563807 3 1 0,0175968 3 0 0,7331640 6 0,0743801 7 0,0727180 9 0 1 0,43094 9 0,547176

Юго-Западный (ЮЗАО) 0,72514073 5 1 0,1086825 3 0 0,862244 9 0,1139062 5 0,2975206 6 0 0,215342 7 0,028822 2 0,40651 3 0,538935

Зеленоградский (ЗелАО) 0,35580178 5 0,04137751 3 0 1 0,617346 9 0 0,2066115 7 0,0020199 5 1 0,831384 9 0,46634 9 0,636753

Западный (ЗАО) 0,34303864 1 1 0,0973988 6 0,0300916 3 1 1 0,2975206 6 0,2444135 8 0,295651 8 0 0,47784 4 0,646362

Наименование административного округа Москвы (K-K) (K-Kf (K-Kf (K-K)2 (K-Kf (K-Ko)2 (Kj-Kf (K-Kf (K-Kf (Kio-Ko>2 n -Wo))2 Рейтингов ая оценка

Северный (САО) 0,327412 531 0,466389 054 0,137959 18 0,050395 67 0,326530 6 0,16 1 1 0,536518 9 0,5371901 0,488854 0,673973

Северо-Западный (СЗАО) 0,130807 659 0,488635 098 0,067257 58 0,201582 67 0,413265 3 0,0937 8906 0 0,255 6495 4 0,457994 0,3142279 0,282376 0,592261

Восточный (ВАО) 0,038291 254 0,055972 635 0,066122 45 0,000937 11 0,862244 9 0,2139 0625 0,008264 46 0,290 8723 6 0,681688 2 0,2072239 0,314082 0,492496

Северо -Восточный (СВАО) 0,035696 008 0,040587 507 0,070720 93 0,045918 37 0,734693 9 0,1269 1406 0,669421 49 0,137 4826 4 0,648946 6 0,3676312 0,32839 0,556471

Юго-Восточный (ЮВАО) 0,010798 043 0,270907 555 0,017973 67 0,002603 08 0,25 0,0047 2656 0,033057 85 0,092 0338 3 0,837077 0,2751629 0,205015 0,423597

Южный (ЮАО) 0 0 0,000120 76 0,000104 12 0,081632 7 0,2025 0,008264 46 0,278 8789 0,739249 7 0,0316436 0,149392 0,366387

Источник: расчеты автора.

Сводная таблица для расчета р 2

Таблица Е.1 - Сводная таблица для расчета р 2

Факторы неопределённости (риска) по сфере проявления / экспертное заключение Поправка на риски, балл Поправка на риски, балл

эксперт 1 эксперт 2

1 2 3 4 1 2 3 4

Группа 1. Общеэкономическая неопределённость

общеэкономические тенденции (безработица, ВВП и др) ■ ■

внешнеэкономическая деятельность ■ ■

темпы инфляция ■ ■

Инвестиции ■ ■

доходы и сбережения населения ■ ■

система налогообложения ■ ■

темпы валютного курса ■ ■

уровень мировых цен на нефть ■ ■

Число факторов в группе 8

Группа 2. Финансовая неопределенность

2.1 факторы спроса на объект недвижимости

уровень занятости ■ ■

платежеспособность предприятия, частных лиц, банков ■ ■

доступность кредитных ресурсов ■ ■

ставка процента по ипотеке ■ ■

Факторы неопределённости (риска) по сфере проявления / экспертное заключение Поправка на риски, балл Поправка на риски, балл

эксперт 1 эксперт 2

1 2 3 4 1 2 3 4

2.2 факторы предложения

оценка конкурентной среды ■ ■

оценка фактических расходов на СМР по проекту в сравнении с плановыми/сметными показателями ■ ■

оценка потенциальных колебаний цен по всем элементам доходов и затрат строительства по годам расчётного периода ■ ■

определение объёма инвестиций для реализации проекта ■ ■

условия финансирования проекта ■ ■

2.3 риски реализации

выбор ценовой политики ■ ■

активность продвижения объекта на рынок (маркетинг) ■ ■

Число факторов в группе 9

Группа 3. Социально-демографическая ситуация

3.1 состояние потребительского рынка

базовые потребности в приобретении объектов недвижимости ■ ■

тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, плотность заселения, др. ■ ■

Факторы неопределённости (риска) по сфере проявления / экспертное заключение Поправка на риски,балл Поправка на риски, балл

эксперт 1 эксперт 2

1 2 3 4 1 2 3 4

3.2 состояние рынка трудовых ресурсов

потребность в квалифицированных трудовых ресурсах ■ ■

текучесть кадров ■ ■

Число факторов в группе 4

Группа 4. Административный фактор

наличие обязательств по формированию городской инфраструктуры ■ ■

условия подключения к инженерным сетям ■ ■

Число факторов в группе 2

Группа 5. Политическая ситуация

стабильность налоговой, бюджетной, кредитной, валютной систем ■ ■

внутриполитическая стабильность и безопасность ■ ■

внешнеполитическая деятельность ■ ■

Число факторов в группе 3

Группа 6. Градостроительные и технологические факторы

непредсказуемые издержки из-за технических ошибок ■ ■

выбор места строительства, его соответствие окружающей застройке ■ ■

ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов ■ ■

уровень проработки проектов развития недвижимости ■ ■

Число факторов в группе 4

Факторы неопределённости (риска) по сфере проявления / экспертное заключение Поправка на риски, балл Поправка на риски, балл

эксперт 1 эксперт 2

1 2 3 4 1 2 3 4

Группа 7. Погодно-климатические условия

характер строительной площадки и степень её подверженности климатическим и тектоническим условиям ■ ■

увеличение затрат на очистные сооружения и экологическую экспертизу проекта ■ ■

Число факторов в группе 2

Группа 8. Архитектурно -строительный фактор

выбор методов строительства ■ ■

выполнение/не выполнение графика работ ■ ■

определение объёмно-планировочных и конструктивных решений, сроков и очерёдности строительства, потребности в строительной продукции и материалах ■ ■

организация строительного производства ■ ■

Число факторов в группе 4

Группа 9. Нормативно-законодательный фактор

соответствие ИСП законодательству в сфере недвижимости ■ ■

возможность появления претензий третьих лиц, не выявленных обременений объекта ■ ■

адекватность юридического анализа строительства ■ ■

Число факторов в группе 3

Группа 10. Производственный фактор

перерасход средств из-за срывов планов работ, ошибочных смет, переплат по материалам, неквалифицированного персонала ■ ■

Число факторов в группе 1

Факторы неопределённости (риска) по сфере проявления / экспертное заключение Поправка на риски, балл Поправка на риски, балл

эксперт 1 эксперт 2

1 2 3 4 1 2 3 4

Группа 11. Подрядные риски

вероятность превышение сроков реализации проекта ■ ■

уровень качества работ ■ ■

опасность несовпадения фактических и проектных затрат и затяжек с вводом из-за монопольного положения подрядчика, опозданий поставок комплектующих ■ ■

уровень квалификации и опыта подрядчика при проведении данного вида строительных работ и т.д. ■ ■

Число факторов в группе 4

Итого: общая корректировка на риски кдоп./ (сумма корректировок по 11 группам), балл ■ ■

Источник: составлено автором.

Предлагаемые критериальные показатели и их балльные эквиваленты для расчёта рейтинговой оценки стоимости объекта федеральной

недвижимости

Таблица Ж.1 - Предлагаемые критериальные показатели и их балльные эквиваленты для расчёта рейтинговой оценки стоимости объекта федеральной

недвижимости

Фактор 1 — территориальная принадлежность, р ±. оценка неопределённости стоимости объекта в зависимости от его размещения в границах АО г. Москвы 1 балл - ЮАО, ЮВАО 2 балла - ЮЗАО, ВАО, ЦАО 3 балла - ЗАО, СЗАО, СВАО 4 балла - САО Фактор 3 - уникальность, р 3. оценка неопределённости по фактору уникальности объекта 1 балл - низкая уникальность 2 балла - средняя 3 балла - выше среднего 4 балла - высокая

Фактор 2 - стабильность рынка недвижимости, р 2. экспертная оценка 41 фактора неопределённости по 11 сферам их проявления в ходе оценки объекта 1 балл - низкая [0-14] 2 балла - средняя [15-23] 3 балла - значительная [24-33] 4 балла - высокая [34-44] Фактор 4 - капиталоемкость, р 4. Финансовая неопределенность, степень зависимости от привлеченного капитала низкая[0%-25%] - 1 балл, средняя [26%-50%] - 2 балла, значительная[51%-75%] - 3 балла высокая[76%-100%] - 4 балла (в % указана доля заёмного финансирования)

Источник: составлено автором.

Расчет погрешности

Таблица И.1 - Расчет погрешности

Номер объекта оценки Первоначальная стоимость, млн. руб. 01 Стоимость, полученная в результате контрольных процедур, млн. руб. О2 Разница в полученных результатах, млн. руб. Среднее значение, О, млн.руб. Расчет погрешности, % Рейтинг объекта, балл

1 745,60 800,00 -54,40 772,80 4,88 1

2 54,65 50,80 3,85 52,73 5,06 1

3 37457,99 35785,00 1672,99 36621,50 3,17 1

4 67,55 62,00 5,55 64,78 5,94 1

5 5790,60 6000,40 -209,80 5895,50 2,47 1

6 5673,40 5940,00 -266,60 5806,70 3,18 1

7 489,00 512,00 -23,00 500,50 3,18 1

8 5656,00 5999,00 -343,00 5827,50 4,08 1

9 4788,60 4330,00 458,60 4559,30 6,97 1

10 6547,80 6130,80 417,00 6339,30 4,56 1

11 73,00 80,00 -7,00 76,50 6,34 1

12 436,00 400,00 36,00 418,00 5,97 1

13 5786,70 6050,60 -263,90 5918,65 3,09 1

14 55,00 60,40 -5,40 57,70 6,49 1

15 54,00 58,40 -4,40 56,20 5,43 1

16 7287,00 7540,50 -253,50 7413,75 2,37 1

17 7684,70 7400,20 284,50 7542,45 2,61 1

18 4774,00 5008,00 -234,00 4891,00 3,32 1

19 784,00 830,70 -46,70 807,35 4,01 1

20 566,67 690,00 -123,33 628,34 13,60 1

21 3479,00 3260,00 219,00 3369,50 4,50 1

22 679,00 630,80 48,20 654,90 5,10 1

23 8463,00 8854,60 -391,60 8658,80 3,13 1

24 3489,00 4006,70 -517,70 3747,85 9,57 1

25 5689,00 5300,00 389,00 5494,50 4,91 1

26 577,00 655,00 -78,00 616,00 8,77 1

27 67368,00 65897,00 1471,00 66632,50 1,53 1

28 34790,00 35678,00 -888,00 35234,00 1,75 1

29 85930,00 78742,00 7188,00 82336,00 6,05 1

30 6537,00 6673,00 -136,00 6605,00 1,43 1

Номер объекта оценки Первоначальная стоимость, млн. руб. 01 Стоимость, полученная в результате контрольных процедур, млн. руб. О2 Разница в полученных результатах, млн. руб. Среднее значение, О, млн.руб. Расчет погрешности, % Рейтинг объекта, балл

31 932,00 1000,00 -68,00 966,00 4,88 1

32 46,00 45,00 1,00 45,50 1,52 1

33 749,00 836,00 -87,00 792,50 7,61 1

34 375269,00 343782,00 31487,00 359525,50 6,07 1

35 321,00 332,00 -11,00 326,50 2,33 1

36 47,00 49,00 -2,00 48,00 2,89 1

37 1235,00 1366,00 -131,00 1300,50 6,98 1

38 8976,00 9500,00 -524,00 9238,00 3,93 1

39 76485,00 93203,00 -16718,00 84844,00 13,65 1

40 6783,00 6049,00 734,00 6416,00 7,93 1

41 1233,00 1376,00 -143,00 1304,50 7,60 1

42 109,00 100,00 9,00 104,50 5,97 1

43 136,00 128,00 8,00 132,00 4,20 1

44 1098,00 1200,00 -102,00 1149,00 6,15 1

45 678,00 690,00 -12,00 684,00 1,22 1

46 237580,00 287490,00 -49910,00 262535,00 13,17 1

47 57841,00 58792,00 -951,00 58316,50 1,13 1

48 3257,00 3644,00 -387,00 3450,50 7,77 1

49 987,00 1100,00 -113,00 1043,50 7,50 1

50 34,00 40,00 -6,00 37,00 11,24 1

51 121,00 144,00 -23,00 132,50 12,03 1

52 100,00 95,00 5,00 97,50 3,55 1

53 567,00 600,00 -33,00 583,50 3,92 1

54 2379,00 2090,00 289,00 2234,50 8,96 1

55 87592,00 82843,00 4749,00 85217,50 3,86 1

56 9080,00 10000,00 -920,00 9540,00 6,68 1

57 4789,00 4576,00 213,00 4682,50 3,15 1

58 20583,00 21758,00 -1175,00 21170,50 3,85 1

59 4790,00 5000,00 -210,00 4895,00 2,97 1

60 29573,00 32000,00 -2427,00 30786,50 5,46 1

61 6590,00 7090,00 -500,00 6840,00 5,07 1

62 1000,00 970,00 30,00 985,00 2,11 1

63 849,00 950,00 -101,00 899,50 7,78 1