Развитие механизма облигационных займов в инвестиционно-строительной сфере тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Власова, Людмила Анатольевна

• Власова, Людмила Анатольевна
• кандидат экономических наук
• 2005

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Власова, Людмила Анатольевна

Введение

1. Жилищный облигационный заём как организационно-экономический механизм развития рынка жилья и решения жилищной проблемы насе- 12 ления

1.1 Анализ понятийного аппарата инвестиционных инструментов рынка ценных бумаг в инвестиционно-строительной сфере

1.2 Анализ механизмов и инструментов инвестирования жилищностроительной сферы

1.2.1 Долевое участие в строительстве жилья

1.2.2 Региональные программы с использованием бюджетных инвестиций

1.2.3 Жилищный облигационный заём

1.2.4 Ипотечное жилищное кредитование

1.2.5 Система строительных сбережений

1.2.6 Единовременная покупка жилья

1.2.7 Доходный дом

1.2.8 Стратификация действующих и перспективных механизмов инвестирования жилищно-строительной сферы

1.3 Установление условий реализации и оценка возможных путей решения проблем жилищных облигационных займов

1.3.1 Анализ нормативной документации, регламентирующей жилищные облигационные займы

1.3.2 Построение матрицы проблем жилищных облигационных займов с целью оценки их решения

1.3.3 Установление макро- и микроэкономических условий реализации жилищных облигационных займов

2. Разработка экономико-организационных моделей жилищных облигационных займов

2.1 Исследование опыта жилищных облигационных займов на региональных рынках жилья

2.2 Определение потребительской базы жилищных облигационных займов

2.2.1 Разработка методики социологического опроса населения по проблеме улучшения жилищных условий в системе ЖОЗ

2.2.2 Формирование порядка расчёта эмиссионного потенциала жилищных облигационных займов

2.3 Разработка экономико-организационной модели жилищного облигационного займа

2.4 Оптимизация объёма эмиссии жилищных облигационных займов

2.4.1 Применение оптимизационной модели при определении объёма эмиссии жилищных облигационных займов

2.4.2 Формирование исходных данных и построение оптимизационной модели определения объёма эмиссии жилищных облигационных 110 займов

3. Оценка эффективности и рисков жилищных облигационных займов

3.1 Уточнение методики определения эффективности жилищных облигационных займов

3.1.1 Методология оценки эффективности жилищных программ

3.1.2 Учёт особенностей оценки эффективности жилищных облигационных займов и уточнение показателей их эффективности

3.2 Усовершенствование методики оценки рисков жилищных облигационных займов

3.2.1 Анализ методических подходов и видов рисков жилищных облигационных займов

3.2.2 Расчёт и оценка рисков муниципального жилищного облигационного займа г. Иваново

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Развитие механизма облигационных займов в инвестиционно-строительной сфере»

Актуальность темы исследования. Одной из самых актуальных и первоочередных проблем современной России остаётся жилищная проблема. Жилье относится к товарам первой необходимости. При этом жилая недвижимость — самый дорогостоящий товар. При сложившемся уровне доходов лишь 2,5 % семей в состоянии создать себе благоприятные жилищные условия за счет собственных средств, а остальная часть населения либо просто не может заработать себе достойное жилье, и вынуждена долго накапливать нужную сумму, либо продолжает ждать и надеяться на помощь государства. В РФ имеется развитая производственная база отрасли жилищного строительства. Однако, низкий платёжеспособный спрос на жилье сильно влияет на снижение темпов строительства - в год вводится 0,24 м2 жилья на душу населения. Чтобы удовлетворить весь спрос на жильё в России, согласно данным Госстроя, необходимо строить в ближайшие 20 лет около 150 млн. м2 ежегодно.

Таким образом, сложилась ситуация, когда низкий платежеспособный спрос населения на жилье (назовем его текущим), не способствует развитию отрасли строительства, хотя при этом существуют накопления (так называемый отложенный спрос). Задача государства в этих условиях может быть сформулирована следующим образом: создание действенных механизмов привлечения неработающих активов (отложенного спроса) для увеличения объемов инвестиций в жилищное строительство и решения жилищной проблемы.

Одним из путей увеличения инвестиций в жилищное строительство может стать организация эмиссии и обращения жилищных облигаций. Механизм жилищных облигационных займов (далее по тексту: ЖОЗ) даст населению дополнительную возможность постепенно накапливать денежные средства и направлять их непосредственно в отрасль строительства. Строительные организации при этом получат дополнительный источник инвестирования для ведения работ по мере поступления средств. Основное отличие ЖОЗ перед существующими механизмами инвестирования строительства и приобретения жилья состоит в том, что облигации являются ценными бумагами, подлежащими реализации в любое время их обращения. Приобретение облигаций гарантирует накопление средств, как в денежном, так и в материальном эквиваленте (кв. м. будущего жилья). Кроме того, жилищные облигации гарантированы недвижимостью эмитента и являются надёжными ценными бумагами в отличие от корпоративных ценных бумаг и договоров с частными долевыми кооперативами. Схема ЖОЗ ориентирована практически на все слои населения. Средства для приобретения жилья накапливаются постепенно, причём инфляция не влияет на этот процесс, так как накопление осуществляется в квадратных метрах будущего жилья. Таким образом, жилищные облигационные займы являются эффективным механизмом развития инвестиционно-строительной сферы, активизации первичного и вторичного рынков недвижимости и решения жилищной проблемы населения. Поэтому развитие механизма ЖОЗ, разработка отдельных вопросов, связанных с его эффективной реализацией, является актуальным и своевременным.

Степень разработанности проблемы. Организация процесса формирования и распределения инвестиций при реализации программ жилищных облигационных займов является относительно новой и малоизученной областью исследований. Опыт организации подобных займов в регионах РФ имеется с 1993 года, однако единая экономико-организационная модель займа отсутствует. Отдельные вопросы, посвящённые научным подходам к разработке указанной модели, нашли своё отражение в работах таких российских учёных, как В. Баринов, Т. Бондарь, В. Казейкин, П. Грабовый, Ю. Туктаров и некоторых других.

Вместе с тем, следует отметить, что указанные авторы затрагивают лишь отдельные юридические и экономические проблемы выпуска жилищных облигаций, не уделяя должного внимания особенностям формирования и распределения инвестиционных средств. Практически не предпринимались попытки оптимизации основных параметров, оценки рисков и эффективности облигационных займов в жилищной сфере. Кроме того, отсутствует единая экономико-организационная модель, позволяющая унифицировать подходы к организации ЖОЗ с учётом региональных особенностей.

Среди зарубежных учёных, занимающихся вопросами выпуска и размещения облигаций, можно отметить значительный вклад целого ряда специалистов (Рэй Кристина И., Ральф Дж. Нортон и других). Однако исследования, выполненные с использованием опыта развитых стран, не могут быть в полной мере применены к современным российским условиям, связанным с неразвитостью рынка ценных бумаг и особенностями менталитета граждан РФ.

Целью диссертационной работы является анализ современного состояния жилищного строительства и его развития в прогнозном периоде под влиянием таких тенденций и факторов, как совершенствование структуры инвестиций с использованием механизма ЖОЗ и повышения роли социально ориентированных механизмов решения жилищной проблемы. Достижение поставленной цели вызывает необходимость решения ряда задач: анализ и сравнительная характеристика механизмов инвестирования строительства и приобретения жилья; исследование отечественного и зарубежного опыта организации жилищных облигационных займов; выявление проблем, сдерживающих развитие механизма жилищных облигаций и оценка возможных путей их решения; определение потребительской базы и объёма эмиссионного потенциала жилищных облигационных займов; построение экономико-организационной модели ЖОЗ; формирование оптимизационной модели расчёта объёма эмиссии жилищных облигаций; уточнение методик оценки эффективности и рисков жилищных облигационных займов.

Объектом исследования являются предприятия и организации, функционирующие в инвестиционно-строительной сфере, особенности инвестиционной деятельности в отрасли жилищного строительства, основанной на использовании жилищных облигаций.

Предметом исследования являются организационно-экономические аспекты формирования механизма жилищных облигационных займов в инвестиционно-строительной сфере.

Теоретическая и методологическая основа диссертации. Решение поставленных задач осуществлялось с учетом законодательных актов РФ и постановлений Правительства РФ, нормативных, методических и программных документов федеральных, региональных и муниципальных органов управления.

Обоснованность выводов и предложений, полученных в процессе исследования, обусловлена методологией исследования, логической последовательностью выводов и подкрепляющими теоретические выводы практическими расчетами. Особое значение в процессе исследования имело применение новых программных продуктов при автоматизированных расчетах.

Теоретической и методологической базой исследования явились труды отечественных и зарубежных ученых в области облигационных заимствований. Исследование проводилось с применением общих методов научного познания: наблюдения, сравнения, оптимизации, анализа и синтеза. Для решения поставленных задач в работе применялись статистические, математические и экономико-математические методы. Кроме этого, использовалась статистическая информация Ивановского областного комитета государственной статистики и Управления жилищной политики администрации г. Иваново, а также результаты социологического исследования, проведённого автором.

В диссертационном исследовании использовались федеральные и региональные законы РФ, Бюджетные кодексы РФ и Ивановской области, Постановления Государственной Думы РФ, справочные, нормативные и прочие материалы.

Теоретические положения, выводы и практические рекомендации, содержащиеся в диссертации, являются результатом самостоятельного исследования.

Научная новизна. В результате проведённого исследования получены результаты, характеризующиеся научной новизной:

1. Уточнена стратификация механизмов инвестирования жилищностроительной сферы жилья путём количественной оценки возможности участия различных слоёв населения в жилищно-строительных программах.

2. Сформирована методика расчета объёма эмиссионного потенциала жилищного облигационного займа, отличающаяся учётом предпочтений облигационеров по типу жилья, его территориального расположения и качества.

3. Построена экономико-организационная модель жилищного облигационного займа, которая в отличие от существующей модели учитывает региональные требования к развитию жилищного строительства и вторичного рынка жилья.

4. Разработана оптимизационная модель определения объёма эмиссии жилищных облигаций, отличающаяся принципом учёта максимальной доступности облигаций при данной структуре доходов населения, а также гарантированной возможности приобретения социальной нормы жилья в течение срока обращения облигаций.

5. Уточнена методика определения эффективности жилищных облигационных займов путём учёта особенностей их реализации в жилищностроительной сфере.

6. Усовершенствована методика оценки рисков жилищных облигационных займов путём учёта особенностей их размещения на региональных рынках ценных бумаг.

Практическая значимость выполненного исследования заключается в том, что разработанная экономико-организационная модель жилищного облигационного займа позволяет повысить обоснованность механизма управления строительным комплексом, а в частности, оптимизировать систему инвестирования строительства и приобретения жилья. Разработанная модель и предложенная стратификация действующих и перспективных механизмов привлечения инвестиций в жилищное строительство, сформированная методика расчета объёма эмиссионного потенциала жилищных облигационных займов, предложенные подходы к оптимизации объёма эмиссии жилищных облигаций, разработанные теоретические и методические основы определения эффективности жилищных облигационных займов, методические подходы оценки рисков ЖОЗ позволят значительно повысить эффективность развития строительного комплекса.

Положения и рекомендации, разработанные автором настоящей диссертационной работы, могут быть использованы в качестве учебно-методических материалов студентами экономических специальностей ВУЗов.

Апробация результатов исследования. Результаты исследования и методические рекомендации по организации жилищных облигационных займов использованы Управлением жилищной политики и ипотечного кредитования администрации г. Иваново и Муниципальным учреждением «Фонд развития капитального строительства и ипотечного кредитования», а также в учебном процессе Ивановской государственной архитектурно-строительной академии. Основные результаты диссертациЬнной работы обсуждались и получили положительную оценку на IX, X и XI Международных научно-технических конференциях «Информационная среда вуза» в 2002, 2003 и 2004 г.г., Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы социально-экономического развития Ивановской области» в 2003 г.; третьей научной конференции аспирантов Ивановской государственной архитектурно-строительной академии в 2003 г.; Семинаре по вопросам и обсуждения организационно-экономического механизма долгосрочного кредитования строительства и приобретения жилья для молодых семей в г. Иваново, 7-8 декабря 2004 г., ИГАСА, г. Иваново; Научно-практической конференции «Устойчивое развитие российского города: Методология, стратегия, программы», 17 марта 2005 г., ИГАСА, г. Иваново.

На защиту выносятся следующие положения: стратификация механизмов инвестирования жилищно-строительной сферы; методика расчета объёма эмиссионного потенциала жилищного облигационного займа; экономико-организационная модель жилищного облигационного займа; оптимизационная модель определения объёма эмиссии жилищных облигаций; методика определения эффективности жилищных облигационных займов; методика оценки рисков жилищных облигационных займов.

Публикации. По теме исследования опубликовано 12 печатных работ, отражающих основное содержание диссертационной работы, общим объёмом 3,56 п.л., в том числе авторских 2,8 п.л.

Состав и структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, заключения, трёх глав, выводов и предложений и библиографического списка (128 наименований). Работа содержит 163 страницы основного текста, 2 приложения, 24 формулы, 13 таблиц, 10 рисунков, 1 схему.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Власова, Людмила Анатольевна

Выводы и предложения

Результаты диссертационного исследования позволяют сформулировать следующие выводы и предложения.

1. Ни один из рассмотренных механизмов инвестирования жилищностроительной сферы в отдельности не может претендовать на решение жилищной проблемы в целом. Каждый из них имеет свои очевидные преимущества и недостатки, они ориентированы на различные слои населения и неодинаковые условия реализации. Таким образом, данные механизмы не взаимоисключают друг друга, а наоборот, дополняют. Проведённая стратификация показала, что наиболее доступным для реализации является механизм жилищных облигационных займов, так как он охватывает практически все доходные группы населения.

2. Механизм жилищных облигационных займов в настоящее время в России осложнён многими проблемами, одной из основных из которых является ограничение, накладываемое бюджетным кодексом РФ. В результате проведённого исследования автором произведена группировка проблем ЖОЗ по трём уровням (федеральный уровень; региональный уровень; муниципальный уровень) и сформулированы пути решения основных проблем займа.

3. Опыт организации жилищных облигационных займов имеется во многих регионах России, однако не во всех регионах, осуществивших выпуск жилищных облигаций, достигнута конечная цель займа. Сильная жизнеспособная экономико-организационная модель муниципального жилищного облигационного займа создана в г. Красноярск. По мнению автора, это оказалось возможным по двум причинам: 1.) данный регион не является дотационным и 2.) экономико-организационная модель данного займа отличалась от прочих наличием гарантий банка, который явился организатором, главным андеррайтером и платежным агентом выпуска. В процессе анализа макро- и микроэкономических условий проведения облигационного займа установлено, что в настоящее время в г. Иваново сложились благоприятные условия для организации ЖОЗ. Автором предложена последовательность расчёта пессимистического и оптимистического эмиссионного потенциала ЖОЗ. Социологический опрос населения г. Иваново показал, что большая часть населения неудовлетворенны своими жилищными условиями и желают улучшить их при помощи долгосрочных жилищных программ; основная часть жителей города не в состоянии приобрести жильё сразу или внести первоначальный взнос по ипотечной программе жилищного кредитования; наиболее предпочтительный срок приобретения жилья при помощи жилищных программ - 10 лет; наиболее предпочтительные варианты улучшения жилищных условий - приобретение нового жилья либо доплата за обмен старого; наиболее предпочтительный тип жилищных улучшений — новые квартиры в панельных или кирпичных домах в спальных районах или центре города; ЖОЗ занимает свою потребительскую базу, составляющую 15,4 % выборочной совокупности (доходных групп). С целью обеспечения методического единства организации ЖОЗ и согласования их с государственной стратегией развития строительного производства и решения жилищной проблемы населения автором построена экономико-организационная модель жилищного облигационного займа с учётом предпочтений облигационеров по типу жилья, его территориального расположения и качества. Автором разработана оптимизационная модель расчёта основных параметров ЖОЗ, максимизирующая объём эмиссии жилищных облигаций при ограничениях на совокупный доход населения с учётом современного состояния и главных тенденций развития строительного рынка.

8. В процессе расчета оптимизационной модели жилищного облигационного займа было установлено, что объём эмиссии облигаций для г. Иваново, рассчитанный автором на 2004-2014 г.г. должен составлять 20001,56 млн. руб., минимальный среднедушевой доход на одного участника программы ЖОЗ должен составлять 2800 руб.

9. В диссертационном исследовании определены следующие виды эффективности ЖОЗ:

Обеспеченность населения жильём в результате участия в займе, кв.м./чел. (социальная эффективность).

Дополнительный доход бюджета эмитента, полученный в результате участия временно высвобождающихся проекта в краткосрочных инвестиционных проектах, тыс. руб. (бюджетная эффективность).

Валовой доход строительных предприятий, обусловленный участием в жилищном облигационном займе (отраслевая эффективность).

Чистый дисконтированный доход ЖОЗ (эффективность займа в целом).

Индекс доходности ЖОЗ (относительная отдача займа).

Ю.Одной из ключевых проблем рынка ценных бумаг вообще, и его российского сегмента в частности, является высокая рискованность. Анализ общих методологических подходов и показателей оценки рисков ценных бумаг позволили выделить и сгруппировать следующие виды рисков жилищных облигационных займов:

Операционный риск отказа Федеральных органов в регистрации займа, а также риск ненадлежащего функционирования процедур совершения операций и управленческих систем эмитента, связанный с несовершенством системы внутреннего контроля, ошибками компьютерных систем, ошибками или мошенничеством персонала, неадекватными процедурами деятельности.

Процентный риск роста уровня инфляции, снижения уровня доходов участников займа, трудностей с размещением займа.

Кредитный риск вероятности уменьшения стоимости части активов эмитента, представленной суммой выпущенных облигаций и приобретенных долговых обязательств.

Рыночный риск возникновения у эмитента финансовых потерь вследствие изменения рыночной стоимости облигаций.

11. Для количественной оценки рисков ЖОЗ предложены формулы расчёта рыночного риска муниципальных жилищных облигаций: ценовой риск, дюрация, выпуклость. Осуществлёна качественная и количественная оценка рисков эмиссии и обращения жилищных облигаций для г. Иваново, показавшим, что жилищные облигации г. Иваново имеют низкую рискованность вложения, как для эмитента, так и для инвесторов. Вложения в данные облигации практически не подвержены риску изменения доходности, а факторы качественных рисков преодолеваются путём разработки мероприятий для конкретного эмитента. Жилищные облигационные займы являются низкорискованным и высокоэффективным механизмом привлечения инвестиций в жилищное строительство активизации первичного и вторичного рынков жилья, развития рынка ценных бумаг и решения жилищной проблемы населения.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Власова, Людмила Анатольевна, 2005 год

1. Андреева JI.A. Рекомендации для расчёта основных параметров муниципальных жилищных займов / Третья научная конференция аспирантов: Материалы конференции / Иван. гос. архит.-строит. акад. — Иваново, 2003. 63 с.

2. Андреева JI.A. Разработка организационной модели программы муниципальных жилищных облигаций / Проблемы экономики, финансов и управления производством. Сборник научных трудов ВУЗов России, выпуск 10 , ИГХТУ, г. Иваново, 2003 г.

3. Андреева JI.A. Построение модели расчёта основных параметров программы муниципальных жилищных облигаций / Проблемы экономики, финансов и управления производством. Сборник научных трудов ВУЗов России, выпуск 10, ИГХТУ, г. Иваново, 2003 г.

4. Андреева JI.A. Оценка рисков муниципальных жилищных облигаций / Сборник тезисов ИГХТУ, г. Иваново, 2003 г.

5. Андреева JI.A. Формирование системы индикаторов, определяющих эффективность облигационных займов на рынке жилья./Молодые женщины в науке. Тезисы докладов Всероссийской научной конференции, Иваново, 2-3 апреля 2004 г.

6. Аралекян А., Кащеев Н., Щуриков А. Региональные и муниципальные заимствования // Рынок ценных бумаг. 2001. № 5. с. 145-148.

7. Баринов В. Т. Муниципальные облигации. Выпуск и размещение. — IVI.: Русская Деловая Литература, 1997. — 160 с.

8. Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер.с англ.-М.: АОЗТ «Интерэксперт», ИНФРА-М, 1995.

9. Большая Советская Энциклопедия (в 30 томах). Гл. ред. A.M. Прохоров. Изд. 3-е. М., "Советская Энциклопедия", 1974. т. 16 Мёзия Мурманск. 616 с.

10. Большая Советская Энциклопедия (в 30 томах). Гл. ред. A.M. Прохоров. Изд. 3-е. М., "Советская Энциклопедия", 1974. т. 18. Никко Отолиты. 1974. 632 с.

11. Бондарь Т. Рынок региональных и муниципальных облигаций: проблемы роста // Рынок ценных бумаг. 2001 № 12. с. 82-86.

12. Бронер Д.Л. Современные проблемы жилищного хозяйства. М.: Высшая школа, 1961.-248 с.

13. Бузырев В.В., Закинчак Г.Н., Шлыкова М.В. Формирование инвестиционной политики в жилищном строительстве региона.-Иваново: ИГАСА, 1998.

14. Бюджетный кодекс Ивановской области (принят Законодательным Собранием 27 апреля 2000 года).

15. Бюджетный кодекс Российской Федерации (в ред. Законов РФ за 20002001 г.г.).

16. ВиленчикВ. Выпуск облигаций местными органами власти // Рынок ценных бумаг. 2002. № 10.

17. Власова JI.A. Модель действующих и перспективных механизмов привлечения инвестиций в жилищное строительство // Проблемы экономики, финансов и управления производством. Сборник научных трудов ВУЗов России, выпуск 16, ИГХТУ, г. Иваново, 2004 г. с.53-56.

18. Воробьев А.Ю. Методы инвестирования и организации жилищного строительства в крупном городе за счет внебюджетных источников. Ав-тореф. дис. на соискание уч. степ. канд. экон. наук.- СПб., 1997.-32 с.

19. Выписка из протокола № 105 заседания Совета Государственной Думы от 12 февраля 2002 г. "О проекте Федерального Закона № 63092-3 "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах"".

20. Галкин М. Возможности заимствований для субъектов РФ и муниципальных образований в условиях нового законодательства // Рынок ценных бумаг. 2001. №5. с. 113-117.

21. Германов А. Российский рынок облигаций: новые тенденции // Рынок ценных бумаг. 2002. № 24. с. 69-73.

22. Гитман Л.Дж., Джонк М.Д. Основы инвестирования. Пер. с англ. М.: Дело, 1999. - 1008 с. Гранова И.В. Оценка недвижимости. - СПб., 2001. -280 с.

23. Демонополизация управления и обслуживания жилищного фонда/Под ред. Асоян Н.И., Павлюк Т.В.-М., 1997.-Вып.1

24. Департамент исследований долговых рынков Доверительный и Инвестиционный Банк. Грозит ли рынку муниципальных и региональных займов "умирание"? // Рынок ценных бумаг. 2002. № 18. с. 73-74.

25. Департамент корпоративного финансирования и конъюнктурно-аналитическое управление РОСБАНКа. Проблемы выпуска субфедеральных и муниципальных облигаций в России // Рынок ценных бумаг. 2002. № 18. с. 60-62.

26. Жилищная программа: проблемы и решения: Сборник/Составитель Е.Д.Лебедева.-М.: Стройиздат, 1990.-430 с.

27. Жилищная экономика. Пер. с англ.- Дело, 1996.

28. Жилищные облигации города Ярославля. Второй выпуск // Городские новости. Еженедельная Ярославская газета. Спецвыпуск. 1996 г.36. Жилищный Кодекс РФ.

29. Жилищный справочник: Законодательные акты и гражданско-правовые документы/ Сост.В.Н.Иваново.-М.: Цитадель, 1996.-583 с.

30. Жилищное финансирование в период реформ. Москва, 2002. 208 с.

31. Забелин П.Н. Оценка экономической эффективности инвестиционных проектов (современный подход).-С-Пб.} Наука, 1995.-168 с.

32. Заключение на проект Федерального закона № 63092-3 "Об ипотечных ценных бумагах" от 4 февраля 2002 г. № 324 // Федеральное собрание РФ. Государственная Дума. Комитет по кредитным организациям и финансовым рынкам.

33. Закинчак Г.Н., Петрухина Ю.А. Анализ динамики изменения инвестиционного потенциала Ивановской области // Ученые записки экономико-архитектурного факультета ИГАСА.- Иваново, 2000.- Вып. 11.

34. Закон РФ от 24 декабря 1992 года № 4218-1.

35. Закон «Об основах федеральной жилищной политики» №4218-1 от 24.12.92 г.

36. Ильина О.П., Макарова Н.В. Статистический анализ и прогнозирование экономической информации в электронной таблице Ecxel 5.0 Microsoft: Учеб. пособие. СПб.: Изд-во СПбУЭФ, 1996. - 140 с.

37. Инвестиционный рейтинг российских регионов. 1998-1999 г.г. Эксперт, 1999, № 39.

38. Инвестиционный рейтинг регионов. 1997-1998 г.г. Эксперт, 1998, № 39.

39. Инвестиционный рейтинг российских регионов. 1996-1997 г.г. Эксперт, 1997, №47.

40. Инструкция по определению экономической эффективности использования в строительстве новой техники, изобретений и рационализаторских предложений. СН 509-78. М.: Стройиздат, 1979.

41. Инструкция по определению экономической эффективности капитальных вложений в строительстве. СН 423-71. М.: Стройиздат, 1979.

42. Как купить квартиру в кредит?: Ипотека в России / Е.Б. Прокопцева. -М.: ООО "Вершина", 2004. 256 с.

43. Кащеев Н. Практика выпуска облигаций жилищного займа в Санкт-Петербурге // Рынок ценных бумаг. 2001. № 18. с. 78.

44. Комарова И.И. О строительных обществах//Жилищная программа: проблемы и решения.-М.: Стройиздат, 1990.-432 с.

45. Концепция международной программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России «Дом для вашей семьи».- М.: Российская ипотечная ассоциация, 1998.

46. Кредитный вестник. Выпуск № 36. Бюллетень М.: ЗАО "АК&М", 19.03.2004.

47. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учеб. пособие- М.: Высш. шк., 1998.

48. Кураков Л.П., Кураков В.Л. Большой толковый словарь экономических и юридических терминов. М.: Вуз и школа, 2001 — 720 с.

49. Лимаренко В.И. Дом для Вашей семьи на Большой Волге: проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. -Саров.: Изд. Альфа, 1998.

50. Лимаренко В.И. Ипотека? Шаг за шагом.-Саров: изд. Альфа, 1999.

51. Макарова Н.В., Трофимец В.Я. Статистика в Excel: Учеб. пособие. М.: Финансы и статистика, 2002. - 368 е.: ил.

52. Муниципальный жилищный заём города Перми. // Рынок ценных бумаг. 1998. №6 с. 70-72.64. Налоговый Кодекс РФ.

53. Недвижимость. Оценка, аренда, купля-продажа.-М.: 1992.

54. Никифорова В.Д. Денежно-кредитное регулирование инвестиций.-С-Пб.: С-Пб УЭФ, 1993.-71 с.

55. Областная целевая программа «Жилище на 2002-2005 гг. Распоряже ние Главы администрации Ивановской области №905-р от 27.07.01 г. Иваново.

56. Облигации, обеспеченные залогом закладных. http://www.ipoteka.irkutsk.ru / Bond / Bond.html

57. Пахомов С. Муниципальные займы автономия или централизм. Опыт Нидерландов // Рынок ценных бумаг. 2000. № 3. с. 76.

58. Петрухин А.Б., Андреева JI.A. Построение оптимизационной модели определения объёма эмиссии жилищного облигационного займа. // Информационная среда вуза: Материалы XI науч.-техн. конф. / Иван. гос. архит.-строит. акад. Иваново, 2004 г. с.320-324.

59. Петрухина Ю.А., Бабанова Н.Н. Особенности и тенденции развития капитального строительства в регионе // Межвузовский сборник научных трудов. Иваново, 1999.

60. Петрухина Ю.А., Бабанова Н.Н. Перспективные направления финансирования инвестиций в жилищно-строительный комплекс // Межвузовский сборник научных трудов. Иваново, 1999.

61. Петрухин А.Б., Ларин В.И., Чистякова Ю.А. Жилищное ипотечное кредитование в Ивановской области / Иванов.гос.архит.-строит.акад. Иваново, 2001.-230 с.

62. Пискунова М. Купля продажа недвижимости: государственная регист-рация.-Риэлтер, 1998, № 4-5.

63. Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов (утв. Указом Президента РФ от 10 июня 1997 г. № 1182)

64. Постановление Государственной Думы "О проекте федерального закона № 63092-3 "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах"" от 22 февраля 2002 г.

65. Постановление правительства РФ от 15 июня 1994 года № 664 «Примерный порядок формирования и использования региональных и местных фондов развития жилищного строительства».

66. Постановление Правительства РФ «Об утверждении «Положения о предоставлении гражданским кодексом РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья» №1278 от 10.12.93 г.

67. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №219 от 18.02.98 г.

68. Постановление Совета Министров РФ от 20.06.1993 г. №595 «Основные направления нового этапа реализации государственной целевой программы «Жилище».

69. Постановление Правительства РФ от 27.06.1996 г. № 753 «О федеральной целевой программе «Свой дом».

70. Постановление Правительства РФ «О Федеральной целевой программе «Государственные жилищные сертификаты» №71 от 20.01.98 г.

71. Проект Федерального закона РФ "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах" № 63092-3 от 6 марта 2001 г.

72. Проспект эмиссии облигаций жилищного займа АООТ "Ивановская домостроительная компания". 1995 г.

73. Решение Ивановской городской думы "О выпуске целевого облигационного жилищного займа" от 26.05.98 г. № 142.

74. Решение о проекте Федерального закона № 63092-3 "Об ипотечных ценных бумагах" от 4 февраля 2002 г. № 324 // Федеральное собрание РФ. Государственная Дума. Комитет по кредитным организациям и финансовым рынкам.

75. Рейтинг инвестиционной привлекательности регионов России. — Эксперт, 2003 г.

76. Российский статистический ежегодник. 2004.: Стат. Об./Росстат. — М., 2004.-725 с.

77. Рохчин В.Е., Филиппов А.И. Социально-экономическое развитие муниципальных образований. Методология разработки концепции и механизм ее реализации.-СПб., 1996.-С.48-62.

78. Рынки недвижимости и развития городов: российская реформа и международная практика/ под ред. Л.Э.Лимонова.-СПб, 1994.-256 с.

79. Рынок жилья в переходной экономике / Под ред. Е.В. Орешкович. — Киров: ГИПП «Вятка», 2002. 896 с.

80. Рэй Кристина И. Рынок облигаций. Торговля и управление рисками: Пер. с англ. (серия «Зарубежный экономический учебник»). — М,: Дело, 1999.-600 с.

81. Салтыков С. Муниципальный жилищный заём — трудно, но возможно // Рынок ценных бумаг. 1998. № 8. с. 65-70.

82. Сидорова Н.А. Тенденции решения жилищной проблемы//Жилищная программа: проблемы и решения/Сост.Е.Д.Лебедева.-М.: Стройиздат, 1990.

83. Статистика. Учеб. пособие. Под ред. Ф.Г. Долгушевского и Л.Г. Озеран. М., "Мысль", 1976.

84. Сычин Д. Проблемы развития рынка региональных займов: взгляд инвестора //Рынок ценных бумаг. 2002. № 18. с. 63-65.

85. Теория статистики: Учебник / Под ред. проф. Р.А. Шмойловой. 3-е изд., перераб. - М.: Финансы и статистика, 2002. - 560 е.: ил.

86. Указ Президента РФ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» №2281 от 24.12.93 г.

87. Условия эмиссии и обращения жилищных облигаций г. Иванова. 1998 г.

88. Условия эмиссии и обращения жилищных облигаций Мэрии города Ярославля. 1996 г.

89. Федеральный закон № -ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (от г.).

90. Федеральный закон № 136-Ф3 «Об особенностях эмиссии и обращения государственных и муниципальных ценных бумаг» (от 15.07.98 г.).

91. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122 от 21.07.97 г.

92. Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в федеральный закон «О рынке ценных бумаг» и о внесении дополнения в федеральный закон «О некоммерческих организациях» № 185-ФЗ от 28.12.2002 г.

93. Федеральный закон РФ от 24 декабря 1992 года № 72-ФЗ.

94. Хасанов И., Амосов С. Публичные заимствования как источник финансирования программ развития городской экономики // Рынок ценных бумаг. 2002. № 24. с. 67-71.

95. Хачатрян С.Р. Прикладные методы математического моделирования экономических систем. Научно-методическое пособие / С.Р. Хачатрян. — М.: Издательство "Экзамен", 2002. 192 с.

96. Чеканова Е. Оценка факторов риска субфедеральных и муниципальных ценных бумаг// Рынок ценных бумаг. 2002. № 18. с. 66-69.

97. Чеканова Е. Субфедеральные займы // Рынок ценных бумаг. 2002. № 24. с. 72-75.

98. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости.-М.:Русская дел.лит, 1996.-272 с.

99. Чистякова Ю.А. Совершенствование технологии финансирования инвестиций в жилищное строительство. Дис. на соискание уч. степ. канд. экон. наук.- Иваново, 2002.

100. Шаранов А.И. Об итогах реализации государственных жилищных программ в 1999 г. и прогнозе на 2000 г.- Ипотека. Опыт регионов,2000, №3-4.

101. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999.

102. Экономико-математические методы и прикладные модели: Учеб. Пособие для вузов / В.В. Федосеев, А.Н. Гармаш, Д.М. Дайитбергов и др.; под. Ред. В.В. Федосеева. М.: ЮНИТИ, 1999. - 391 с.

103. ЮнгблюдтС. Проблемы привлечения займов в Кемеровской области // Рынок ценных бумаг. 2002. № 18. с. 70-72.

104. IV ежегодная конференция «Регионы и города России: заимствования как инструмент экономической политики». Материалы конферен-ции.//Рынок ценных бумаг № 11 (266) 2004, С.56-78.