Процессы трансплантации ипотечных институтов: роль строительно-сберегательных касс тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Старков, Олег Юрьевич

• Старков, Олег Юрьевич
• кандидат экономических наук
• 2007

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Старков, Олег Юрьевич

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ПРОБЛЕМА ТРАНСПЛАНТАЦИИ ИНСТИТУТОВ И

СОЗДАНИЕ РЫНКА ИПОТЕКИ.

1.1. Роль трансплантации в процессах эволюции институтов.

1.2. Массовые институты ипотечного кредита.

1.3. Практика формирования рынка ипотечного кредита в переходной экономике.

1.4. Аналитические методы решения задачи трансплантации институтов.

ГЛАВА 2. ЗАКОНОМЕРНОСТИ ПРОЦЕССОВ ЭВОЛЮЦИИ И ТРАНСПЛАНТАЦИИ ИПОТЕЧНЫХ ИНСТИТУТОВ.

2.1. Схема эволюции ипотечных институтов.

2.2. Опыт становления ипотеки в развитых странах.

2.3. Роль трансплантации в распространении ипотечных институтов:.

2.3.1. Сравнение начальных условий возникновения института в среде донора и условий среды реципиента при трансплантации.

2.3.2. Идентичность трансплантированных институтов.

Критерий и стадии развитости институтов.

2.4. Анализ ускорения институционального развития путем трансплантации.

2.5. Выводы по главе 2.

ГЛАВА 3. АНАЛИЗ СТРАТЕГИЙ ТРАНСПЛАНТАЦИИ.

3.1. Шоковая терапия и стратегия промежуточных институтов: анализ за 200 лет:.

3.1.1. Успешная адаптация институтов.

3.1.2. Достижение массовости ипотечных институтов.

3.1.3. Дисфункции рынка ипотечных ценных бумаг в развивающихся странах.

3.2. Анализ стратегий трансплантации в переходных экономиках Восточной Европы.

3.2.1. Стратегия создания современного рынка ипотеки и опыт Польши.

3.2.2. Промежуточная стратегия в Чехии и Словакии.

3.3. Анализ проектов построения ипотеки в России и причины неудач.

3.3.1. Международные проекты реформирования жилищного сектора в России в 1992-2003 гг.

3.3.2. Оценка издержек организации шоковой трансплантации жилищных институтов.

3.3.3. Результаты инвестиций в ипотечные институты в 1991-2003 гг. и последствия жилищного пакета законов 2004 г.

3.4. Преимущества стройсберкасс при становлении ипотеки.

3.4.1. Препятствия перед развитыми формами ипотеки и аргументы в пользу стройберкасс.

3.4.2. Успешная стратегия трансплантации ипотеки.

3.5. Выводы по главе 3.

ГЛАВА 4. РАЦИОНАЛЬНАЯ СТРАТЕГИЯ ПОСТРОЕНИЯ ИПОТЕКИ

В РОССИИ.

4.1. Сравнение эффективности банковской ипотеки и стройсберкасс: описание модели поведения потребителя.

4.1.1. Модель финансирования в стройсберкассе.

4.1.2. Модель банковской ипотеки.

4.1.3. Показатель относительной эффективности стройсберкасс и банковской ипотеки.

4.2. Анализ начальных экономических условий в России.

4.2.1. Доходы, сбережения и цены на жилье.

4.2.2. Параметры накопления, кредитования и субсидирования.

4.3. Результаты расчетов.

4.4. Ответы на возражения против стройсберкасс.

4.5. Перспективы внедрения стройсберкасс в России.

4.6. Выводы по главе 4.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Процессы трансплантации ипотечных институтов: роль строительно-сберегательных касс»

Актуальность исследования.

Становление современного рынка жилья - одна из насущных задач российских реформ, без решения которой невозможно ни подлинное повышение уровня благосостояния населения, ни эффективное развитие экономики. За последние четырнадцать лет были предприняты многочисленные попытки создать институты жилищного кредитования в России, однако результаты нельзя считать удовлетворительными. После 12 лет реформ в 2002 г. Чехии объем действующих жилищных кредитов в ВВП достиг 20%, в Словакии - 12,7%, тогда как в Польше он составил менее 3%, а в России в 2004 г.- менее 0,2%. Главная причина такого положения - отсутствие продуманной стратегии заимствования институтов.

Проблема выбора стратегии заимствования экономических институтов, их трансплантации, или импорта изучается в рамках соответствующего раздела институциональной экономики. В ряде работ утверждается, что большинство институтов во всех государствах мира возникли преимущественно путем трансплантации. Будучи "изобретены" в той или иной стране, они заимствовались другими и распространялись по всему земному шару. В практике реформ типичны попытки внедрить в отсталую институциональную среду самые эффективные институты из современных экономических систем. Однако, как правило, такие попытки терпят неудачу.

Исследователи связывают причииы провалов передовых институтов с а) существенными различиями в уровне транзакционных издержек функционирования тех или иных трансплантатов, порождаемых уникальностью предшествующего развития стран (Норт (1997, гл.11); б) со степенью конгруэнтности неформальных норм, господствующих в стране-реципиенте, и формальных норм, на основе которых функционирует трансплантируемый институт (Норт (1997, гл.11), Олейник (2000)), в) с необходимостью адаптации трансплантируемых законов к специфическим условиям страны-реципиента (Berkowitz et al (2003)), г) с зависимостью процессов поиска и обучения «прогрессивным» нормам от сложившихся в обществе стереотипов извлечения доходов (North (2004)), и, наконец, д) со слабой политической конкуренцией между государствами или элитами внутри страны, позволяющей правящим кругам создавать из новых институтов источники для личного обогащения в ущерб общественной выгоде (см. Shirley (2005, с. 617-623)).

Накопление закономерностей, объясняющих причины неудачных трансплантационных изменений, тем не менее не позволяет регулярным образом находить успешные трансплантаты для конкретных состояний институциональной и культурной среды экономик с «догоняющим развитием».

Теория трансплантации1, развиваемая в работах Полтеровича (2001, 2006а, 2006 Ь), исследует принципы отбора эффективных трансплантатов (следует ли начинать развитие с наиболее передовых институтов?) и пытается предложить эффективные стратегии заимствования институтов. В рамках этой теории сформулирован ряд важных гипотез, таких как предположения об ускорении институционального развития путем трансплантации, о структурной аналогии развития институтов в стране-доноре и стране-реципиенте и, наконец, о преимуществе стратегии конструирования промежуточных институциональных форм в процессе заимствования более совершенных институтов над «шоковой» трансплантацией сразу самых передовых образцов экономического поведения.

В настоящей работе предпринята попытка систематического исследования процессов трансплантации на примере институтов ипотечного кредитования. Актуальность работы связана как с необходимостью проверки фундаментальных гипотез о трансплантации на конкретном материале, так и с практической задачей построения эффективного ипотечного рынка в нашей стране.

Цели и задачи исследования.

Исследование имеет две основные цели: проверка гипотез о трансплантации на примере процессов эволюции и распространения в мире ипотечных институтов; разработка рациональной стратегии создания массового ипотечного рынка в современных российских условиях.

Для достижения этих целей были решены следующие задачи:

• Описан процесс развития ипотечных институтов в передовых странах, предложена схема эволюции ипотечных институтов и проведен анализ связей между последовательными формами (стадиями) в процессе изменений.

Автор называет трансплантацией процесс заимствования институтов, развившихся в иной институциональной среде. Смысл трансплантации состоит в ускорении институционального развития, однако, при этом возникает опасность отторжения или дисфункции трансплантированных институтов. Институциональной дисфункцией называется явление, при котором заимствованный институт «не работает», то есть не выполняет в новых условиях страны-реципиента ту же роль, что и в экономике-доноре.

• Изучена роль трансплантации и естественного отбора в процессе появления эффективных ипотечных институтов в национальных экономиках.

• Гипотезы об ускоренном развитии трансплантатов и структурной аналогии их эволюции (по сравнению с экономиками-донорами), а также о преимуществе стратегии промежуточных институтов над шоковой трансплантацией сопоставлены с историческими данными.

•. Сопоставлены стратегии создания ипотечного рынка, использованные в ряде стран с переходной экономикой, и отобраны возможные трансплантаты.

• Проведен анализ развития ипотечного рынка в России в 1992-2005 гг., выявлены причины неудач.

• Построена модель оптимального поведения потребителя для сравнения эффективности наиболее перспективных трансплантатов - стройсберкасс и банковской ипотеки - с учетом современных условий российской экономики.

•На основе проведенного анализа и модельных расчетов предложена общая схема поэтапного развития ипотеки в России.

Объект и предмет исследования.

Объектом исследования являются массовые институты рынка жилищного ипотечного кредита в мире и в современной России.

Закономерности процессов эволюции этих институтов, а также стратегии их трансплантации составляют предмет исследования. Особое внимание уделяется вопросу о том, какие институты обеспечивают успех стартового периода развития ипотеки и способны ускорять появление более совершенных форм. Исследование сосредоточено на роли ссудно-сберегательных институтов (ССИ) в задаче эффективной трансплантации ипотеки. Кроме того, предметом исследования является выбор эффективной стратегии развития ипотеки в России, предусматривающей управление темпом построения институтов.

Теоретические и методологические основы.

Диссертационное исследование опирается на методы институционального анализа, развитые в работах Д. Норта, Р. Коуза, О. Уильямсона, Е. Острома, Т. Эггертсона, Д. Асемог-лу, А. Шляйфера, С. Данкова, С. Энгермана, К. Соколова, Ф. Кифера, Д. Родрика, Д. Ходж-сона, A.A. Аузана, В.Е. Дементьева, Г.Б. Клейнера, В.И. Маевского, P.M. Нуреева, А. Н.

Олейника, В.М. Полтеровича, В.В. Радаева, B.JI. Тамбовцева, А.Е. Шаститко, А. А.Яковлева, К.Э. Яновского и др.

В рамках институционального анализа особое значение для целей диссертации имеют два направления: общая теория трансплантации (импорта) институтов (Д. Норт, Д. Берковиц, Д. Стиглиц, А. Н. Олейник, В.М. Полтерович) и работы, посвященные истории развития ипотечных институтов и организации систем ипотечного кредита в разных странах (Т. Бесли, Д. Виттас, Т. Джуннанне, М. Ли, Д. Даймонд, Б. Рено, Д. Яаффи, Р. Страйк, JL Шикью, Э. Дойч, О. Хасслер, Х.-Й. Дюбель, У. Шолтен, Д. Хегедус, С. Пардо, С. Меррилл, Я. Лазжек, М. Люкс, В. Минц, Н.Б. Косарева, Н.С. Пастухова, H.H. Рогожина, В.В. Меркулов, Е.Ю. Фа-ерман, С.Р. Хачатрян, О.С. Пчелинцев).

Кроме того, для сравнения эффективности институтов существенно используются методы математического моделирования, развитые в работах отечественных и зарубежных экономистов, а также компьютерные расчеты.

Научная новизна.

1. Предложена оригинальная схема эволюции ипотечных институтов: составлено дерево возникновения и смены форм жилищного кредитования и проанализированы связи между последовательными формами (стадиями) в процессе изменений. Согласно этой схеме на начальных этапах «ипотека для бедных» и элитная ипотека развивались независимо друг от друга, но затем объединялись в единый рынок. По мере развития снижается общий уровень потребительских издержек (временных и финансовых), связанных с получением права на кредит и его погашением и возрастает уровень требований к качеству институциональной инфраструктуры и культуре сберегательного поведения потребителей.

2. На основе анализа 84 эпизодов возникновения ипотечных институтов, имевших место в 48 странах за последние 200 лет, показано, что трансплантация являлась важнейшим элементом развития институтов жилищного кредитования в мире. Подтверждены гипотезы об ускорении институционального развития в результате рациональной трансплантации, о структурной аналогии развития ипотечных институтов в разных странах и о преимуществах стратегии промежуточных институтов над шоковой терапией.

3. На основе сопоставления стратегий создания ипотечного рынка, использованных в ряде стран с переходной экономикой, обоснована гипотеза о том, что создание массового ипотечного рынка в этих странах целесообразно начинать с заимствования (промежуточного) института строительно-сберегательных касс (стройсберкасс, ССК).

4. В результате анализа развития ипотечного рынка в России показано, что попытки внедрения передовых институтов приводили к их дисфункциям, характерным для трансплантационных процессов. В ряду причин неудач важное место занимает низкая культура сберегательно-долгового поведения, совершенствованию которой могли бы способствовать ССК.

5. Разработана новая математическая модель оптимального динамического поведения потребителя, позволившая сравнить эффективность субсидирования покупателя жилья в рамках стройсберкасс и банковской ипотеки. Показано, что в условиях институционального и культурного несовершенства кредитного рынка институт стройсберкасс с модифицированной схемой премирования за накопление наиболее предпочтителен для большинства населения, обеспечивает максимальную эффективность государственных субсидий и способствует формированию более эффективных ипотечных институтов.

6. На основе проведенного анализа и расчетов предложена общая схема поэтапного развития ипотеки в России, предусматривающая создание модифицированного института стройсберкасс и управление темпом его дальнейшей эволюции. В отличие от известных стратегий внедрения ипотеки, данный подход предполагает, что после того как качество системы кредитования достаточно улучшится, роль стройсберкасс должна уменьшаться. Этот процесс может быть ускорен за счет постепенного снижения государственной премии на стройсбере-жения и переключения поддержки на субсидирование начального взноса в рамках банковской ипотеки. Одновременно стройсберкассы могут естественно трансформироваться в более совершенные ссудно-сберегательные ассоциации, а затем и в универсальные банки.

Практическая значимость.

Предлагаемый подход позволяет ускорить становление эффективной системы жилищного кредитования в странах с переходной экономикой и, в частности, в России.

Развитая в работе модель может быть использована для расчетов эффективности субсидий в рамках разных институтов жилищного кредитования.

Полученные в работе результаты исследования процессов трансплантации могут использоваться при разработке реформ, включающих заимствование экономических институтов не только в сфере жилищного кредитования, но и в других областях.

Полученные результаты были использованы: а) в 2004 г. при написании для правительства РФ аналитической записки о необходимости внедрения системы ссудно-сберегательных институтов в структуру российского рынка ипотечного кредита; б) в 2005 г. при подготовке доклада президиума Государственного совета Российской Федерации, посвященного реализации программ строительства жилья и развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации. в) в 2005 г. при подготовке замечаний к Федеральному закону «О жилищных накопительных кооперативах» (ФЗ-215 от 30 декабря 2004 г.) и предложений по созданию строй-сберкасс в России, направленных в Совет Федерации ФС РФ; г) в 2006 г. при написании для Программы Тасис Европейского Союза экономического обоснования необходимости принятия в РФ Федерального закона «О строительно-сберегательных кассах».

Апробация результатов исследования.

Основные результаты и выводы работы докладывались на 27-ой международной научной школе-семинаре им.академика С.С.Шаталина в Орле в 2004 г., на конференции ГОССТРОЙ- 2005: «Доступное жилье для россиян. Перспективы» в Москве в 2005 г., на УП Всемирном конгрессе ICCEES "Europe - our common home?" в Берлине в 2005 г., на VI Международном симпозиуме по Эволюционной экономике "Evolutionary Theory, Innovations and Economic Change" в Пущиио в 2005 г., на конференции Научные чтения им. проф. Ю.В. Пашкуса СПбГУ НИИ Менеджмента в Санкт-Петербурге в 2005 г., на семинаре Центра эволюционной экономики ИЭ РАН в 2003 г., семинаре Лаборатории математической экономики ЦЭМИ РАН в 2002 и2005 гг., семинаре The Ronald Coase Institute Workshop on Institutional Analysis (США) в Будапеште в 2003 г. и на Ученом совете ЦЭМИ РАН в 2005 г.

Результаты исследования опубликованы в 10 научных работах.

Личный вклад автора.

Вклад автора в исследование заключается в том, что:

1. Предложены критерии уровня развитости ипотечных институтов жилищного кредитования, выявлены последовательные стадии их возникновения и смены и проведен анализ связей между ними в процессе изменений. На этой основе предложена схема эволюции ипотечных институтов.

2. На основе широкого исторического материала показано, что трансплантация являлась доминирующим механизмом распространения институтов жилищного кредитования в мире. Смысл трансплантации состоит в ускорении институционального развития ипотеки и организации эффективного рынка, подобного более развитым экономикам-донорам. Эффективность заимствования определяется рациональным выбором последовательности промежуточных институтов в зависимости от уровня развития экономики-реципиента.

3. Изучен современный опыт трансплантации ипотеки в ряде стран с переходной экономикой и России, который различается, прежде всего, тем, был ли на начальном этапе введен институт ССК или нет. В результате стратегии ускоренного создания наиболее передовых институтов, как правило, образуются неработоспособные ипотечных институты (дисфункции), замедляющие становление ипотеки. Дано описание типов дисфункций и проведен анализ институциональных и культурных причин их возникновения. Показано, что внедрение промежуточного института стройсберкасс способствует созданию институциональных и культурных условий для быстрого развития банковской ипотеки, после чего, сами ССК могут быть преобразованы в более совершенные банковские институты.

4. Предложена модель, позволяющая сравнить эффективность в российских условиях двух наиболее перспективных трансплантатов: банковской ипотеки и строительно-сберегательных касс. На реальных данных близких к современным экономическим условиям России показано, что ССК обладают существенными преимуществами. На основе проведенного анализа и модельных расчетов разработана стратегия создания массовой ипотеки в России, предполагающая трансплантацию модифицированного института стройсберкасс и управление его эволюцией.

Структура и объем работы.

Диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения, списка литературы и 7-ми приложений. Объем основной части работы составляет 145 страниц машинописного текста, рисунков - 3 , таблиц - 23.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Старков, Олег Юрьевич

Основные выводы из представленного исследования заключаются в следующем.

1. Предложена оригинальная схема эволюции ипотечных институтов: составлено дерево возникновения и смены форм жилищного кредитования и проведен анализе связей между последовательными формами (стадиями) в процессе изменений. Согласно этой схеме на начальных этапах «ипотека для бедных» и элитная ипотека развивались независимо друг от друга, но затем объединялись в единый рынок. По мере развития снижался общий уровень потребительских издержек (временных и финансовых), связанных с получением права на кредит и его погашением и возрастал уровень требований к качеству институциональной инфраструктуры и культуре сберегательного поведения потребителей.

2. Показано, что эффективные и устойчивые ипотечные институты возникали в национальных экономиках преимущественно путем трансплантации из иных сред и лишь в редких случаях вследствие независимого естественного отбора.

3. На основе анализа 84 эпизодов возникновения ипотечных институтов, имевших место в 48 странах за последние 200 лет продемонстрирована справедливость выдвинутых ранее гипотез об ускорении и структурной аналогии развития заимствованных институтов. Также показано, что при значительном несовершенстве институциональной и культурной среды реципиента стратегия заимствования самых передовых институтов из современных развитых экономик оказывалась менее эффективной, чем рациональный выбор подходящего промежуточного института и его трансформация по заранее определенному плану.

4. Показано, что для стран с переходной экономикой успех создания рынка ипотечных кредитов решающим образом зависел от того, был ли на начальном этапе внедрен институт стройсберкасс. В подавляющем большинстве случаев шоковой трансплантации современной западной ипотеки вместо эффективных форм кредитования в развивающихся экономиках образуются неработоспособные институты; дано описание дисфункций ипотечного рынка капитала.

5. Основными препятствиями для широкого распространения развитых форм ипотеки в России являются низкое соотношение между доходами населения и стоимостью жилья, недостаточная культура сберегательного поведения и высокие ставки процента за кредит. Снижению ставок препятствуют слабость судебной системы, взаимное недоверие банков, населения и государства, отсутствие кредитных историй у большинства населения, распространенность теневых отношений, затрудняющих проверку платежеспособности заемщика и делающих невыгодным выявление информации о цене сделки.

7. На основе сопоставления стратегий создания ипотечного рынка, использованных в ряде стран с переходной экономикой, впервые обоснована гипотеза о том, что создание массового ипотечного рынка в несовершенном рынке кредита целесообразно начинать с заимствования (промежуточного) института строительно-сберегательных касс.

8. Разработана новая математическая модель, позволившая сравнить эффективность субсидирования покупателя жилья в рамках стройсберкасс и банковской ипотеки. Показано, что в условиях институционального и культурного несовершенства кредитного рынка институт стройсберкасс с модифицированной схемой премирования за накопление является наиболее предпочтительным для большинства населения, обеспечивает максимальную эффективность государственных субсидий и способствует формированию более эффективных ипотечных институтов.

9. На основе проведенного анализа и расчетов предложена общая схема поэтапного развития ипотеки в России, предусматривающая создание модифицированного института стрройсберкассы и управление его последующим развитием. После того как качество системы кредитования достаточно улучшится, роль стройсберкасс должна уменьшаться. Этот процесс может быть ускорен за счет постепенного снижения государственной премии на стройсбере-жения и переключения поддержки на субсидирование начального взноса в рамках банковской ипотеки. Одновременно стройсберкассы могут естественно трансформироваться в более совершенные ссудно-сберегательные ассоциации, а затем и в универсальные банки.

Создание стройсберкасс - это не просто способ обеспечения населения жильем.

Это - масштабный совместный проект государства и частного сектора, направленный на улучшение массовой экономической культуры, создание кредитных историй и развитие всей кредитной системы.

Для реализации предлагаемой стратегии требуются серьезные усилия. Необходимо разработать и принять Федеральный закон о строительно-сберегательных кассах, который учитывал бы российские политические и экономические реалии; разработать и внедрить соответствующую программу государственной поддержки, предусматривающую предоставление государственных премий на сбережения, а также налоговых и кредитных льгот участникам строительно-сберегательных касс и строительно-сберегательных кооперативов; создать государственный надзорный орган за деятельностью ссудно-сберегательных ипотечных институтов. Высшие функции по надзору и регулированию этих институтов должны быть возложены на Центральный банк Российской Федерации.

В данной работе мы не рассматривали целый ряд вопросов, связанных с развитием ипотечного рынка. В настоящее время в России сосуществуют ипотечные институты разного уровня: ипотечные программы коммерческих банков, жилищно-накопительных кооперативов, государственное Агентство ипотечного жилищного кредитования. Очевидно, после введения ССК каждый институт должен будет сосредоточиться на обслуживании своего сегмента спроса. Роль и взаимодействие разных институтов должны быть изучены более детально.

Разработка подходящей технологии трансплантации - важная и интересная тема для будущего исследования. Сегодня мы наблюдаем сложную игру многих участников, включая банки, ЖНК, АИЖК, несколько министерств, две парламентские комиссии, Администрацию президента и международные донорские организации. Часть из них поддерживают создание стройсберкасс, а другие нет. Методы политической экономии могут помочь анализу данной игры и выработки эффективной технологии трансплантации.

Необходимо также разработать механизм, который обеспечивал бы использование сбережений на старте создания стройсберкасс, когда никто из вкладчиков еще не выполнил условия получения дешевого кредита.

Имеется ряд возможностей совершенствования предложенной выше модели; в частности, следовало бы учесть начальные сбережения, различия в темпах роста доходов доходных групп, колебания рыночных процентных ставок по депозиту и кредиту, региональные различия в доходах и ценах и возможность варьирования темпа роста максимальной премии на стройсбережения, а также дифференцирования премии в зависимости от места проживания и социальных характеристик заемщиков.

В современных условиях быстрого роста цен, государству, одновременно с введением стройсберкасс, возможно потребуется предпринять дополнительные меры по созданию нового сектора строительства относительно дешевого жилья. Исходной точкой для его построения может стать институт некоммерческого (с низкой нормой прибыли) строительства, который основан на предоставлении строительным организациям государственных дотаций в обмен на обязательство поддерживать низкие цены на жилье. Застройщики могли бы переключиться на строительство относительно дешевого жилья (вместо рискованного стимулирования спекулятивного спроса) при наличии массового платежеспособного спроса, который и должны обеспечить ССК. Изучение накопленного опыта западноевропейских и переходных стран и разработка стратегии внедрения института некоммерческой застройки (с низкой нормой прибылью) в России является актуальной задачей совершенствования политики обеспечения населения жильем.

Задачи отбора эффективных трансплантатов и выработки стратегии промежуточных институтов возникают в рамках практически любой институциональной реформы, идет ли речь о реформе государственного управления, трансформации пенсионной системы или о преобразовании секторов образования и здравоохранения. Мы надеемся, что развитый подход может быть применен и для их решения. Уточнение соответствующей методологии является важным направлением дальнейших исследований.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Данную работу можно рассматривать как часть исследовательской программы, нацеленной на разработку общей теории трансплантации. В то же время мы ставили перед собой и более конкретную цель: предложить рациональную стратегию создания эффективного массового рынка ипотечного кредита в России. Под стратегией понималась программа построения последовательности промежуточных институтов, "соединяющей" рационально выбранный начальный институт-трансплантат с эффективным современным вариантом ипотеки.

Для решения этой задачи мы проанализировали эволюцию жилищных финансов в развитых странах, сравнили различные стратегии трансплантации в переходных экономиках и разработали модель для сопоставления двух наиболее перспективных кандидатов на трансплантацию: стройсберкасс и банковской ипотеки. Разные подходы приводят к одному и тому же заключению о том, что в России необходимо создавать стройсберкассы.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Старков, Олег Юрьевич, 2007 год

1. Бюллетень банковской статистики. Региональное приложение (2005). М: Центральный банк Российской федерации. -№1 (17).

2. Бюллетень банковской статистики. Региональное приложение (2006). М: Центральный банк Российской федерации. -№1 (21).

3. Витковская В. (2006) Изменчивое будущее госипотеки.//Опубликовано на сайте www.domik.net в рубрике «Финансы, ипотека, страхование», 20 марта.

4. Герценштейн М.Я. (1900). Реформа ипотечного кредитования в Германии. С.-Пб. Типография В.Киршбаума.

5. Герценштейн М.Я. (1902). Ипотечные банки и рост больших городов в Германии. С.-Пб. Типография В.Киршбаума.

6. Дементьев В.Е. (2004). Экономическая власть и институциональная теория.//Вопросы экономики. №3

7. Дементьев В.Е., Ерзнкян Б.А. и др. (2002). Институциональная экономика (для слушателей магистратуры). Учебная программа. М.: ГУУ.

8. Доходы, расходы и потребление домашних хозяйств в 4 кв. 2002-2003 г. (2004). М: ФСГС, май.

9. Доходы, расходы и потребление домашних хозяйств в 4 кв. 2004 г. (2005). М: ФСГС, апрель.

10. Ежеквартальный отчет. (2005). Открытое акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Код эмитента: 00739-А за I квартал 2005 г. (www.ahml.ru).

11. Жилищное хозяйство и бытовое обслуживание населения в России (2004). Стат.сб./Росстат. М. - с. 325.

12. Импортированные институты в странах с переходной экономикой: эффективность и издержки (2003). (Научные труды ИЭПП № 68) / Авт. В.А.Мау и др. Москва: Ин-т экономики переходного периода.

13. Институциональная экономика: новая институциональная экономическая теория. (2005). Под общей ред. д.э.н., проф. A.A. Аузана. Учебник. — М.: ИНФРА-М. — 416 с.

14. Ипотечный кредит в Австро-Венгрии. (1896). С.-Пб. Типография В.Киршбаума.

15. Ипотечный кредит в Германии (1900). С.-Пб. Типография В.Киршбаума.

16. Косарева Н., Пастухова Н., Рогожина Н. (2001) Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России.// Вопросы экономики. -№ 5. с. 89-107.

17. Клейнер Г.Б. (2004). Эволюция институциональных систем. М.: "Наука". — 240 с.

18. Кузьминов Я., Радаев В.В., Яковлев A.A., Ясин Е.Г. (2005). Институты: от заимствования к выращиванию (опыт российских реформ и возможность культивирования институциональных изменений). //Вопросы экономики. № 5.

19. Маевский В.И. (2001). Эволюционная теория и технологический прогресс // Вопросы экономики. № 11.

20. Модернизация российской экономики и государственное управление. (2006). /Авторский коллектив под рук. А.Г. Поршнева. М.: КомКнига. 376 с.

21. Нельсон P.P., Уинтер С. Д. Эволюционная теория экономических изменений. /Пер. с англ.- М.: Дело, 2002. 536 с.

22. Ноздрина H.H., Пчелинцев О.С., Стерник Г.М.(1996) Цены и доступность жилья в городах России.//Проблемы прогнозирования. № 6.

23. Норт Д. (1997). Институты, институциональные изменения и функционирование экономики/ Пер. с англ. А.Н. Нестеренко; предисл. и научн. ред. Б.З. Мильнера. М.: Фонд экономической книги «Начала».

24. Нуреев P.M. (2001). Экономика развития: модели становления рыночной экономики. Учебное пособие М.: ИНФРА-М.

25. Общество французского поземельного кредита. (1894). С.-Пб. Тип. В. Киршбаума.

26. Олейник А.Н. (2000). Институциональная экономика. М.: Инфра-М. 416 с.

27. Олейник А.Н. (1997). Издержки и перспективы реформ в России: институциональный подход.//Мировая экономика и международные отношения. № 12. с. 25-36.

28. Олейник А.Н. (1998). Издержки и перспективы реформ в России: институциональный подход.//Мировая экономика и международные отношения. № 1. с. 18-28.

29. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России2004) / Под ред. H.H. Рогожиной.-М.: Фонд «Институт экономики города». 128 с.

30. Основные показатели инвестиционной и строительной деятельности в РФ в 2005 г.2005). М: ФСГС. -№1 (69).

31. Пастухова Н.С., Рогожина H.H. (2002). Зарубежный опыт жилищных сберегательных программ./ Рекомендации по использованию жилищных сберегательных программ в работе банков. М.: Фонд «Институт экономики города». - 52 с.

32. Печерин Я.И. (1904). Исторический обзор правительственных, общественных, частных кредитных установлений в России. С.-Пб. Тип. В.Киршбаума.

33. Полтерович В.М. (1999). Институциональные ловушки и экономические реформы. //Экономика и математические методы. Т. 35. - Вып.2. - с. 3-20.

34. Полтерович В.М. (2001). Трансплантация экономических институтов. //Экономическая наука современной России. №3.

35. Полтерович В.М. (2006а). Стратегии институциональных реформ. Перспективные траектории.// Экономика и математические методы. Т. 42. - Вып. 1.-е. 3-18.

36. Полтерович В.М. (2006b). Стратегии институциональных реформ. Китай и Россия.// Экономика и математические методы. Т. 42. - Вып. 2. - с. 3-16.

37. Полтерович В.М., Старков О.Ю., Черных Е.В. (2005). Строительное общество: ипотечный институт для России. //Вопросы экономики. № 1. - с. 63-86.

38. Полтерович В.М., Старков О.Ю. (2005) Закон о жилищных накопительных кооперативах: неожиданные результаты.// Журнал «Имущественные отношения в РФ». № 6 (45). - с. 43-54.

39. Пчелинцев О.С. (2004). Региональная экономика в системе устойчивого развития. М.: Наука. -258 с.

40. Радаев В.В. (2000). Основные векторы институциональных перемен в российской экономике / Инвестиционный климат и экономическая стратегия России: материалы для обсуждения. М.: ГУ-ВШЭ, с. 205-214.

41. Развитие рынков ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (2003). Заключительный отчет. //Документ подготовлен группой специалистов, включающей Эллиса П. (ECSIE), Гвиннера Б. (FINCF), Шикье Л. (OPD). Всемирный банк.

42. Результаты обследования ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации в 2001—2002 годах (2003).//Вестник Банка России. -№ 56 (708), 15 октября.

43. Российский статистический ежегодник (2004). Стат.сборник/Росстат. М.

44. Российский статистический ежегодник (2005). Стат.сборник/Росстат. М. - 817 с.

45. Россия в цифрах. (2006). Краткий статистический сборник./Росстат- М. -462 с.

46. Россия и страны мира (2004).: Стат.сб./ Росстат. М. - 361 с.

47. Социально-экономическое положение (2004). M: ФСГС. M. - №12.

48. Социально-экономическое положение (2005). М: ФСГС. М. - №12.

49. Строительство в России (2004). Стат.сборник/Росстат. М. - с. 148.

50. Старков О.Ю. (2004). Эволюция и трансплантация институтов рынка ипотечного кре-дита//Экономика и математические методы. Т. 40. -№ 3.

51. Строительство доступного жилья в России: проблемы и решения (научный доклад). (2005). Коллектив авторов под научным руководством проф. Гринберга P.C., проф. Рубинштейна А.Я. М: ИМЭПИ, ИСЭ РАН. 107 с.

52. Суворов Г.П. (2005b). Концепция социальной ипотеки.//Недвижимость и ипотека, № 3 (также опубликовано на сайте «Ипотека в России» (Русипотека), раздел Интервью, www.rusipoteka.ru/interviews/souvorov-16.htm).

53. Тамбовцев B.JI. (2001). Институциональный рынок как механизм институциональных изменений.// Общественные науки и современность. № 5, с. 25-38.

54. Тамбовцев B.J1. (1999). Институциональные изменения в российской экономике. // Общественные науки и современность. № 4, с. 44-53.

55. Тамбовцев B.JÏ. (1998). Институциональная динамика в переходной экономике // Вопросы экономики. № 5.

56. Фаерман Е.Ю., Хачатрян С.Р. (2004). Расширение доступности жилья на базе ипотечного кредитования.//Экономика и математические методы. Т. 40. -№1. - с. 3-15.

57. Черных Е.В. (1998). История и перспективы развития ипотечного кредитования в России/ Препринт # WP/98/048. М.:ЦЭМИ РАН. - 60 с.

58. Acemoglu D. Johnson S. and Robinson J.A. (2001). The Colonial Origins of Comparative Development: An Empirical Investigation.// American Economic Review. Vol. 91, pp. 1369-1401.

59. Acemoglu D. Johnson S. and Robinson J.A. (2002). Reversal of Fortunes: Geography and Institutions in the Making of the Modern World Income Distribution.// Quarterly Journal of Economics. Vol. 117, pp. 1133-1192.

60. Alchian A. (1950): Uncertainty, Evolution, and Economic Theory.// Journal of Political Economy. V. 58.

61. Andersen K.G., Kauko K. A cross-country study of market-based housing finance. Helsinki.1996.

62. Berkowitz, D., Pistor K., Richard J.-F. (2003). The Transplant Effect.// The American Journal of Comparative Law. Vol. 51(1). - pp. 163-204.

63. Besley Т., Coate S., Loury G. (1993) The Economics of Rotating Saving and Credit Associations.// American economic review. Vol. 83, N 4. - pp. 792-810.

64. Besley Т., Coate S., Loury G. (1994) Rotating Saving and Credit Associations, Credit Markets and Efficiency.//Review of economic studies. Vol. 61. - pp. 701-719.

65. Boleat M. (1985). National housing finance systems: a comparative study. Croom Helm. Building on Progress: The Future of Housing Finance in Poland. (1997). Urban Institute Consortium for USAID/Warsaw, May. p. 122.

66. Cieleback M. (2002) Screening and Signaling in a Contractual Savings for Housing System: The German Bausparkassen System. Mimeo.

67. Chiquier L. (2006). To build Sound and Assessable Housing Finance Systems./ World Bank Group. Presentation on the "Housing finance conference", March 15-17. (Опубликовано на сайте www.worldbank.org)

68. Coase R. H. (1960). The Problem of Social Cost.// The Journal of Law and Economics Vol. 3, pp 1-44.

69. Coase R. H. (1992). The Institutional Structure of Production.// American Economic Review. Vol. 82, pp. 713-719.

70. Country Note of Hungary (2000). Document 8./ OECD Workshop on Housing Finance in Transition Economies UIC. Paris. - 19-20 June.

71. Czech Republic. Country note (2000). Document 9.1 OECD Workshop on Housing Finance in Transition Economies UIC. Paris. -19-20 June.

72. The Czech Republic Country Note (2002)./ 3rd Workshop on Housing Finance in Transition Economies, 5-6 dec.

73. Dexter S. Co-operative savings and loan associations.// Quarterly journal of economics. 1889, -vol. 3,N2.-p. 315-335.

74. Deutsch, E., Tomann H. (1995). Home Ownership Finance in Austria and Germany.// Real Estate Economics. Vol. 23. - pp. 441-474.

75. Djankov S., Glaeser E.L., La Porta R., Lopez-de-Silanes, Shleifer A. (2003). The New Comparative Economics. // NBER WP# 9608.

76. Diamond D.B., Lea, M.J (1992a). Housing Finance in Developed Countries: An International Comparison of Efficiency//Journal ofHousing Research. Vol. 3. -№ 1. -pp. 1-271.

77. Diamond, D.B., Lea M.J (1992b). The Decline of Special Circuits for Housing Finance.// Housing Policy Debate. Vol. 3. - № 3.

78. Diamond D.B. (1999). The Transition in Housing Finance in Central Europe and Russia: 19891999. The Urban institute.

79. Diamond D.B. (2002). Comments on the Bauspar System and Proposal for Lithuania.// Presentation at a round table discussion on the Bauspar system Vilnius, Lithuania, July 5,

80. Dobricza A.(2004). Home Finance Subsidies in Hungary.// Housing finance international. December.

81. Donner С. (2004) Housing Finance and Housing Policy./ The Eastern European Workshop on Housing Finance and Housing Affordability. Budapest. May 24-25.

82. Duebel H.-A. (2003). Housing Policy in Central European Countries in Transition: Czech Republic, Hungary, Poland and Slovakia. Vienna: Center of Legal Competence.

83. Engerman S.L., Sokoloff K.L. (2000). Institutions, Factor Endowments, and Paths of Development in the New World.//Journal of Economic Perspectives, Vol.14, pp.217-232.

84. Evaluation of Finnish Housing Finance and Support Systems (2002). Helsinki: Ministery of the Environment.

85. Geotz A., Schneider G. (2005). Promotion of Home Ownership by the German Govern-ment.//Presentation, LBS Westdeutsche Landesbausparkasse.

86. Guidelines on Social Housing. Principles and Examples. (2006)/ Econ. Commiss. Europe. N.Y.; Geneva: UN.

87. Guinnane T. W. (1994) A Failed Institutional Transplant: Raiffeisen's Credit Cooperatives in Ireland, 1894-1914// Explorations in economic history. Vol. 31.

88. Gugerty M. K. (2003) You Can't Save Alone: Testing Theories of Rotating Savings and Credit Associations in Kenya. Work in progress.

89. Gutierrez A. (2006). Mortgage Securitization in Colombia: Key Aspects and Development.// Presentation at the Global Conference on Housing Finance in Emerging Markets. Washington, March.

90. Hager R. (2004). Efficiency of the Bausparkasse Systems in Eastern Europe./ The Eastern European Workshop on Housing Finance and Housing Affordability. Budapest. - May 24-25.

91. Hegediis J., Somogyi E. (2004). The Failure or Success of the Mortgage Subsidy Program in 2000-2004 in Hungary? //The Eastern European Workshop on Housing Finance and Housing Affordability. May 24-25, Budapest.

92. Hodgson G.M. (2000). Evolution and Institutions. Northhampton:Edward Elgar.

93. Hodgson G.M. (2002). A Modern Reader in Institutional and Evolutionary Economics: Key Concepts. Northhampton:Edward Elgar.

94. Housing Finance: Key Concepts and Terms (1998). Econ. Commiss. Europe. N.Y.; Geneva:1. UN.

95. Housing Finance System of Slovak Republic. (2002)./ 3rd Workshop on Housing Finance in Transition Economies, 5-6 dec. http://www.oecd.org/pdfm0037000/m00037810.pdf

96. Jaffee D.M., Renaud B. (1996). Strategies to Develop Mortgage Market in Transition Economies.// The World Bank. Policy Research Working Paper # 1697. - p. 36.

97. Keefer P. and Shirley M.M. (2000). Formal versus Informal Institutions in Economic Development. In: C.Menard (ed.). Institutions, Contracts and Organizations: Perspectives from New Institutional Economics. Cheltenham, UK: Edward Elgar, pp. 88-107.

98. KosarevaN.B., Puzanov A.S., Tichomarova M.V. (1995). Russia: Fast Starter Housing Sector Reform, 1991-1995.// Urban Institute. - 46 p.

99. Merrill S.R., Kozlowski E., Laszek J. (2000). Poland: Housing Finance at the Millennium. An Assessment of the Achievements and Outstanding Issues.// The Urban Institute. February. - p.40.

100. Merrill S.R. (2000) Poland Housing Finance Project. Final Project Report./ Prepared for USAID. The Urban Institute. - April. - p. 56.

101. Mints V. (2000) Selecting a Housing Finance System for Russia.// Housing Finance International. Vol. XV.-№ 2.

102. Mortgage-Backed Securities Markets in Asia (1999). Edited by S. Ghon Rhee and Yutaka Shi-momoto. Asian Development Bank. 654 p.

103. Mortgage banks and mortgage bond in Europe. 3rd edition. European mortgage Federation (Publisher). Nomos Verlagsgesellschaft. Baden-Baden, 2001.

104. Muckova V. (2001) Mortgage Bond System Development in the Slovak Republic./ Institute of Monetary and Financial Studies, National Bank of Slovakia.

105. North D. (2004) Institutions and the Performance of Economies Over Time. In: C. Menard and M.M. Shirley (eds), Handbook of New Institutional Economics. Dordrecht, Hetherlands: Springer, pp. 21-30.

106. Oravec P. (2003). Building Savings and Government Bonuses.//BIATEC. Vol.l 1. - № 5. http://www.nbs.sk/BIATEC/BIA05 03/12 16.pdf

107. Ostrom E. (1990). Governing the Commons: The Evolution of Institutions for Collective Action. New York: Cambridge University Press.

108. Ostrom E. (2000). Collective Action and the Evolution of Social Norms.// Journal of Economic Perspectives, Vol. 14,N3,pp. 137-158.

109. Pardo C. A. (2000). Housing Finance in Chile: The Experience in Primary and Secondary Mortgage Financing./ Washington, D. C.: Inter-American Development Bank, Sustainable Development Department. Best Practices Series. - 33 p.

110. Plaut S.E., Plaut P.O. (2004). Housing Savings Plans.// Journal of Real Estate Finance and Economics.- Vol. 28. No.4. - p. 319-337.

111. Poland (2002) Statistical appendix 2./ 3rd Workshop on Housing Finance in Transition Economies, 5-6 dec.

112. Rodrik D. (2000). Institutions for High-Quality Growth: What They Are and How to Acquire Them.// NBER WP#7540.

113. Report to the Donor Community (2005). IFC donor-supported technical assistance programs. IFC. 104 p. (www.ifc.org)

114. Rogozhina N., Tumanov A., Hegedtis J., Somogyi E., Struyk R. (2004). Potential Effects of Mortgage and Subsidy Programs on HousingAffordability: The Cases of Budapest and Moscow./ Опубликовано на сайте www.urbaneconomics.ru

115. Russia: Primary Mortgage Market Development Project (2005)./ Опубликовано на сайте www.ifc.org в разделе Advisory projects in the Russian Federation.http://www.ifc.org/ifcext/eca.nsf/Content/RussiaMoreonTA#Russia%20Primary%20Mortgage%2 0Market%20De)

116. Scanlon K., Whitehead C. (2004). International Trends in Housing Tenure and Mortgage Finance./ Council of mortgage lenders. November. - p. 149.

117. Social Housing in Europe 2000 (2001). The collection of papers from the international workshop being held in Prague, 6th 7th October 2000. Ed. By M. Lux. Institute of Sociology Academy of Sciences of the Czech Republic.

118. Slovenia. Country note. OECD Workshop on housing finance in transition economies. Document 4. OECD. 2000.

119. Shirley M.M. (2005) Institutions and Development. In: C. Menard and M.M. Shirley (eds), Handbook of New Institutional Economics. Dordrecht, Hetherlands: Springer, pp. 611-638.

120. Scholten U. (2000). Rotating Savings and Credit Associations in Developed Countries: The German-Austrian Bausparkassen// Journal of Comparative Economics. № 28. - pp. 340-363

121. Stiglitz J. (1990). Peer monitoring and credit markets.// The World Bank economic review. -Vol. 4.-pp. 351-366.

122. Stiglitz J. (2000). Scan Globally, Reinvent Locally: Knowledge Infrastructure and the Localization of Knowledge. In: Diane Stone (ed.) Banking on Knowledge. The Genesis of the Global Development Network. pp.24-43.

123. Struyk R.J., Kosareva N.B. (1993). Housing Finance in Russia: Developments in 1992./ Urban Institute. 28 p.

124. Suarez J.L., Vassallo A. (2004) European Mortgage Market: an Overview. // IESE Business Schooll-Universidad de Navarra, WP № 562.

125. The Case for the Bauspar System (2001). Schwaebisch Halle. Mimeo.

126. UN Habitat and World Bank Indicators (1993). Опубликовано на сайте http://hq.unhabitat.org/programmes/guo/guo indicators.asp

127. Vecvagare L. Latvia. Country note. OECD Workshop on housing finance in transition economies. Document 8. OECD. 2000.

128. Vittas D. (1995). Thrift Deposit Institutions in Europe and the United States.// Policy Research Working Paper 1540. The World Bank.

129. Williamson О. E. (1975). Markets and Hierarchies. Analysis and Antitrust Implications. New York: Free Press.

130. Williamson О. E. (1985). The Economic Institutions of Capitalism. New York: Free Press.

131. World Bank. (2002). World Development Report 2002: Building Institutions for Markets. Washington, DC: The World Bank and Oxford University Press.

132. World Development Indicators (2003). The World Bank.

133. World Development Report: from plan to market (1996). World Bank. Oxford university press.

134. Zapletalova J. (2004). Housing Finance in Slovakia.// The Eastern European Workshop on Housing Finance and Housing Affordability. Budapest. May 24-25.