Прогнозирование развития локального рынка жилой недвижимости тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат наук Свиридов, Алексей Викторович

• Свиридов, Алексей Викторович
• кандидат наук
• 2014

Оглавление диссертации кандидат наук Свиридов, Алексей Викторович

СОДЕРЖАНИЕ

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРОГНОЗИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Место прогнозирования рынка недвижимости в методологии управления девелоперским проектом

1.2. Анализ существующих методов прогнозирования рынка недвижимости

1.3. Выводы по главе 1

ГЛАВА 2. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДИКИ ПРОГНОЗИРОВАНИЯ ЛОКАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Совершенствование структуры модели

2.2. Совершенствование алгоритма модели

2.3. Апробация методики (на примере рынка жилой недвижимости Москвы) и калибровка модели

2.4. Выводы по главе 2

ГЛАВА 3. ПРИМЕНЕНИЕ УСОВЕРШЕНСТВОВАННОЙ МЕТОДИКИ ДЛЯ ПРОГНОЗИРОВАНИЯ РАЗВИТИЯ ЛОКАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛОЙ

НЕДВИЖИМОСТИ

3.1. Прогнозирование развития рынка (на примере рынка жилой недвижимости Москвы и Перми) с использованием усовершенствованной модели и применение прогноза для оценки экономической эффективности девелоперского проекта

3.1.1. Прогнозирование развития рынка на примере рынка жилой недвижимости Москвы

3.1.2. Прогнозирование развития рынка на примере рынка жилой недвижимости Перми

3.1.3. Применение прогноза для оценки экономической эффективности девелоперского проекта (на примере Москвы)

3.2. Исследование влияния макроэкономических параметров на динамику развития рынка жилой недвижимости

3.3. Применение методики для обоснования целевых объёмов ввода жилой недвижимости

3.4. Выводы по главе 3

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Приложение 1. Показатели прогноза развития рынка жилой недвижимости

Москвы при базовом сценарии макроэкономических параметров

Приложение 2. Показатели прогноза развития рынка жилой недвижимости Москвы при сценарии №1 макроэкономических параметров и при варианте №2

отраслевых параметров

Приложение 3. Показатели прогноза развития рынка жилой недвижимости Москвы при сценарии №3 макроэкономических параметров и при варианте №2 отраслевых параметров

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Прогнозирование развития локального рынка жилой недвижимости»

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Для реализации инвестиционно-строительных проектов применяется методология управления проектами, нацеленная на проведение комплекса мероприятий, обеспечивающих требуемый уровень эффективности с заданными ресурсными и временными ограничениями, в том числе экономическую оценку девелоперского проекта.

Экономическая эффективность проекта оценивается путем обработки исходных данных и последующего анализа полученных результатов. Основная проблема оценки достоверной экономической эффективности проекта заключается в подготовке исходных данных, обеспечивающих корректный расчёт экономической эффективности. Для этого необходимо использовать методы анализа, в общем, и прогнозирования рынка недвижимости в частности. В рамках управления инвестиционно-строительными проектами данному этапу оценки должно быть уделено особое внимание, что определяет актуальность выбранной темы диссертационного исследования.

В работе рассмотрены методы прогнозирования цен на рынке недвижимости с учетом сложной взаимосвязи между ценой и другими факторами.

Основываясь на накопленных к настоящему времени результатах углубленного исследования закономерностей развивающегося рынка недвижимости России, в настоящем диссертационном исследовании предложена усовершенствованная методика среднесрочного прогнозирования локального рынка жилой недвижимости.

Целью диссертационного исследования является разработка усовершенствованной методики прогнозирования, основанной на оценке динамики цен с учетом комплекса динамических показателей развития сложной системы «рынок жилой недвижимости»: предложение, спрос, поглощение площадей, объем строительства и ввода жилья.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Обоснование места прогнозирования рынка недвижимости в методологии управления проектами развития недвижимости. Проведение анализа существующих методов прогнозирования рынка недвижимости и выявления нерешенных задач в методологии прогнозирования рынка недвижимости.

2. Усовершенствование методики прогнозирования локального рынка жилой недвижимости.

3. Проведение апробации и тестирования методики на примере рынка жилой недвижимости г. Москвы.

4. Исследование влияния макро- и мезоэкономическох параметров на динамику основных показателей рынка недвижимости.

5. Анализ возможности применения методики для прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости и обоснования целевых объемов ввода жилья (на примере Москвы и Перми).

6. Разработка предложений о применении результатов анализа и прогнозирования рынка недвижимости, полученных по усовершенствованной методике, для решения задач, лежащих в рамках в методологии управления проектами.

Объектом исследования выступает локальный рынок жилой недвижимости.

Предметом исследования является совокупность показателей, факторов и методов анализа состояния и прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости.

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых, раскрывающих вопросы теории и практики формирования и развития рынка недвижимости, управления инвестиционными проектами, статистики, эконометрики.

Научная новизна исследования:

1. Существующая методика среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости усовершенствована по следующим направлениям:

- переход к блочно-модульной модели прогнозирования рынка, позволяющий отказаться от обязательного использования данных ГП "Жилище" и других правительственных документов и провести углубленное исследование рынка на базе реальных зависимостей факторов спроса и предложения;

- переход к двухуровневой системе исходных данных для реализации расчета модулей;

- использование итерационного алгоритма с годовым шагом и внутри одного года;

- уточнение алгоритма расчета объема спроса на первичном/вторичном рынках с перетеканием.

2. Доказано адекватное отображение реальных процессов, происходящих на рынке недвижимости, посредством тестирования и ретроспективной проверки усовершенствованной математической модели функционирования локального рынка жилой недвижимости на примере Москвы и Перми.

3. Впервые рассчитаны количественные оценки влияния комплекса макро- и мезоэкономических параметров на совместную динамику основных показателей развития рынка жилой недвижимости.

4. Предложены методические рекомендации по применению результатов анализа рынка жилой недвижимости, полученных посредством применения усовершенствованной методики, для оценки экономической эффективности реализации девелоперского проекта.

5. Впервые проверена и подтверждена возможность обоснования целевых объемов ввода жилой недвижимости при различных сценариях макроэкономического развития рынка жилой недвижимости.

Исследование выполнено в рамках паспорта отрасли «Экономические науки», специальности по коду ВАК Минобрнауки России 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство), в соответствии с пунктом 1. Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями,

комплексами; область исследования; 1.3.Строительство; 1.3.70 Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики.

Результаты диссертационного исследования предполагается применить для среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости городов, регионов, обоснования целевых объемов ввода жилья и решения других задач управления программами развития жилищного строительства и жилищной политики. Для девелоперов практическая значимость заключается в возможности проведения научно обоснованной оценки экономической эффективности реализации проекта на предынвестиционной стадии.

Основные положения и результаты диссертационной работы докладывались на следующих конференциях:

1. 26 Международная научно-практическая конференция «Плехановские чтения». РЭУ им. Г.В. Плеханова, Москва. 18.02.2013 - 21.02.2013. Прогнозирование развития рынка жилья как необходимая часть методологии управления проектами.

2. III научно-практическая конференция «Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании». РЭУ им. Г.В. Плеханова, Москва, апрель 2013; Тема: «Совершенствование методики среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости как элемента методологии управления проектами и программами».

3. Конференция по аналитике «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз»; 30 августа 2013 г.; Торгово-промышленная палата РФ; Тема: «О влиянии макроэкономических условий на развитие рынка жилой недвижимости (на примере г. Москвы)»; «Обоснование целевого объема ввода жилья в Москве».

4. Конференция «Анализ и прогноз развития рынка недвижимости и строительства», Гражданский жилищный форум; Санкт-Петербург; октябрь 2013;

Тема: «О влиянии макроэкономических условий на развитие рынка жилой недвижимости (на примере г. Москва»; «Возможности применения модели среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости Перми».

5. Конференция «Градостроительная политика и жилищное строительство», Гражданский жилищный форум; Санкт-Петербург; октябрь 2013; Тема: «Обоснования целевых объемов ввода жилья (на примере Москвы)».

ГЛАВА 1. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРОГНОЗИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Место прогнозирования рынка недвижимости в методологии управления девелоперским проектом.

На первое место при принятии решений об инвестициях выходит проблема разработки системной методики инвестиционного анализа девелоперского проекта. Профессионально проведенный анализ девелоперского проекта позволяет девелоперу и инвестору избежать многих ошибок при реализации проекта и получить максимальный уровень доходности на вложенный капитал.

В основу оценки экономической эффективности инвестиционных проектов может быть положена методология инвестиционного анализа инвестиционно-строительных или девелоперских проектов, использующая методы анализа рынка недвижимости в качестве инструмента для получения достоверных исходных данных и методы оценки эффективности инвестиционных проектов для их обработки [24,57-60]. Эта методология описана в работе Г.М. Стерника, С.Г. Стерника «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» [42]. Детальный алгоритм полного цикла инвестиционного анализа инвестиционно-строительного проекта приведен на рисунке 1.

Инвестиционный анализ территории, участка, рынка

1. Стратегический анализ реализуемости местоположения

2. Оперативный анализ реализуемости местоположения

3. Анализ реализуемости площадей в различных сегментах рынка

4. Предварительная оценка финансовой реализуемости _девелопмента_

6. Анализ и прогноз конкурентного предложения

5. Предварительная оценка целесообразности входа инвестора

7. Анализ и прогноз изменения предпочтений потребителей, объёма и структуры спроса и темпов поглощения в сегментах рынка

с 8. Определение и прогнозирование динамики цен и арендных ставок в ^ сегментах рынка

0

0 0

1 < >

Инвестиционное проектирование

9. Концептуальное проектирование

10. Уточнение ценового прогноза на продукты проекта и расчёт потока доходов

0

11. Расчёт потока издержек

12. Макроэкономический анализ и прогнозирование условий инвестирования

13. Финансовое моделирование и расчёт показателей экономической эффективности

14. Риск-анализ и выбор наиболее эффективного варианта

СЮ

15. Разработка бизнес-плана проекта

0

Рисунок 1. Методологический алгоритм полного цикла инвестиционного анализа проекта

Данный алгоритм складывается из двух частей: инвестиционный анализ территории и рынка (этапы 1-8) и инвестиционное проектирование (этапы 9-15). Совокупность всех этапов приведенного алгоритма можно назвать инвестиционным анализом проекта. Конкретное содержание исследования зависит от постановки задачи и может включать лишь отдельные группы этапов алгоритма.

В рамках настоящей работы наибольшее внимание уделено этапам 6-8:

На этапе 6 «Анализ и прогноз конкурентного предложения» производится анализ выполненных и выполняемых проектов - аналогов/конкурентов для использования показателей потенциального объема застройки (конкуренты) при прогнозировании рынка (на этапе 6-7) и основных параметров и характеристик (аналоги) при разработке концепции застройки (на этапе 9).

На этапе 7 «Анализ и прогнозирование изменения предпочтений потребителей, объема и структуры спроса, темпов поглощения продуктов проекта рынком» проводится исследование предпочтений потребителей, анализ объема и структуры спроса на предполагаемые продукты проекта, темпов их поглощения в его локации с учетом прогноза конкурентного предложения и дается прогноз изменения этих показателей на глубину предполагаемого периода реализации проекта.

На этапе 8 «Определение и прогнозирование динамики цен и арендных ставок в сегментах рынка» дается анализ и прогноз ценовой ситуации в сегментах рынка на глубину предполагаемого периода реализации проекта.

Этапы 6-8 представляют собой второй цикл исследования, основанный на результатах углубленного исследования и прогнозирования рынка и позволяющий выработать предварительные рекомендации по отбору и ограничению вариантов предполагаемого инвестирования/девелопмента с учетом результатов прогнозирования состояния рынка в рассматриваемой локации. [42]

Грамотная и научно обоснованная оценка эффективности инвестиционно-строительного проекта подразумевает использование методов оценки

экономической эффективности для обработки исходных данных проекта, последующего анализа и принятия решения. Но прежде необходимо получить исходные данные, обеспечивающие корректный, экономически обоснованный расчёт эффективности. Для этого необходимо использовать методы анализа и прогнозирования рынка недвижимости. Отсюда следует, что прогнозирование рынка жилья на глубину девелоперского проекта является необходимым компонентом методологии управления проектами. [27]

1.2. Анализ существующих методов прогнозирования рынка недвижимости

Исходя из известного положения акад. В.В. Ивантера о том, что экономическое прогнозирование - это попытка оценить последствия какого-либо действия или бездействия власти, бизнеса и общества [9], рассмотрим проблемы прогнозирования рынка недвижимости России с начала его зарождения в формирующейся рыночной экономике.

Совершенствование методологии прогнозирования ситуации на рынке недвижимости входит в область профессиональных интересов не только научных работников, но и всех участников рынка недвижимости. Этот факт обуславливает появление новых (применительно к рынку недвижимости) методов анализа и прогнозирования.

Первые формализованные, расчетные прогнозы (среднесрочные - на 1-3 года) появились уже в 1995 году [29, 35, 39].

Применяемые для прогнозирования методы весьма разнообразны [6-8, 11, 16, 19-24, 28-31, 35-36, 38-41], но в общем виде могут быть разделены на методы, основанные на двух подходах: эвристическом и математическом. Наиболее эффективными и обладающими наибольшей прогностической способностью являются комбинированные методы - логико-аналитические, включающие в себя элементы обоих этих подходов.

Эвристические методы базируются на использовании явлений или процессов, не поддающихся формализации.

Для математических (статистических, технических) методов прогнозирования характерен подбор и обоснование математической модели исследуемого процесса, а также способов определения ее неизвестных параметров. Задача прогнозирования при этом сводится к решению уравнений, описывающих данную модель для заданного момента времени. [4, с. 158]

Эвристический подход (1) (к нему относится и фундаментальный анализ) к прогнозированию цен на объекты недвижимости состоит в логическом, использующем как количественные, так и качественные данные, анализе факторов, формирующих тенденции изменения цен (арендных ставок), и выявлении результирующей тенденции.

Методика, основанная на эвристическом подходе, включает следующие этапы:

1. определение состояния рынка жилья в городе на прогнозируемый период и основной тенденции изменения цен

2. определение специфических условий города и соответствующей тенденции изменения темпов роста цен

3. определение экономических условий города и соответствующей тенденции изменения темпов роста цен

4. сопоставление результатов по предыдущим пунктам, и определение совокупной тенденции изменения цен

5. прогнозирование (анализ известных прогнозов) изменения макроэкономических параметров и внесение поправок в прогноз изменения цен на жилье.[32]

Если на фондовом рынке специалисты делятся на фундаменталистов и техников, основывающих свои заключения либо на фундаментальном, либо на техническом анализе, то на рынке недвижимости другая ситуация. Здесь необходимо применять оба подхода, поскольку в отрыве от общеэкономической ситуации технический прогноз может оказаться ошибочным. В то же время факторный анализ позволяет определить стадию развития рынка и тенденции его будущего развития, а определение численных значений динамик стоимостных и

объемных показателей находится в области математического моделирования (которое относится к математическим методам).

До кризиса 2008 г. рынок недвижимости развивался на восходящем тренде, что позволяло в последние годы строить достаточно точные (с погрешностью не более 10%) прогнозы цен на основе технических моделей. В конце 2008 г. ситуация кардинально поменялась. Стало ясно, что методы технического анализа не дают объективного результата, поскольку опираются на тенденцию макроэкономического роста. Базовый тренд сменил направление, и для применения технических моделей потребовалось накопление фактического материала в новом периоде. К тому же известно, что рынок недвижимости РФ очень специфичен и отличается от своих аналогов за рубежом, о чем подробно изложено в работе [39]. В связи с этим на первый план вышел фундаментальный анализ и построение вероятностных сценариев будущего развития рынка недвижимости.

При применении фундаментального анализа изучаются причины изменения спроса и предложения, что приводит, в свою очередь, к изменению цены. Этот подход является более трудоемким и неоднозначным, поскольку существует множество факторов, некоторые из которых являются случайными. В связи с чем, в данном разрезе большее значение приобретает не столько выбор методов, сколько выбор факторов, действительно влияющих на цену недвижимости как ключевой показатель на рынке. Одним из наиболее распространенных подходов к применению фундаментального анализа на фондовом рынке (где зарождалась и развивалась теория прогнозирования) является подход сверху вниз или от общего к частному. Он подразумевает, что сначала анализируется макроэкономическая ситуация, затем объект сужается до отрасли, а далее - до конкретного предприятия путем сравнения имеющихся альтернатив. Придерживаясь данного метода, представим уровни фундаментального анализа применительно к рынку недвижимости:

1. Макроэкономический (на уровне страны);

2. Мезоэкономический; (на уровне региона)

3. Микроэкономический (на уровне компании/объекта). [20]

Большое влияние на развитие методов прогнозирования имело научно-технический прогресс, в общем, и развитие ЭВТ в частности. С применением электронно-вычислительных машин стала возможным реализация сложных и трудоемких математических расчетов, необходимых для реализации прогнозов методами технического анализа, например на основе статистической регрессионной модели. Этот метод требует, по мнению авторов [8], с одной стороны, выдвижения содержательной гипотезы о характере протекающих процессов и тенденций их развития, что подразумевает высокий уровень изученности ситуации на рынке. А с другой - наличия достаточно длинных динамических рядов, что в реалиях новой истории России было возможно в 19911998 г. (в других публикациях говорится, что этот период начинается с 1994) и после 2000 г. (более восьми лет послекризисного развития).

Авторы [2] считают, что совокупность полученных в результате мониторинга и исследования рынка аппроксимированных кривых, характеризующих динамику различных показателей, представляют собой простейшую модель развития рынка жилой недвижимости. Однако использовать ее для целей прогнозирования возможно лишь на коротком участке (один-два месяца), и только в случае, когда не ожидается изменения тенденций. Более глубокий анализ и прогноз возможен, когда математическая модель процесса построена на основе выявленных закономерностей протекания исследуемого процесса.

Прогнозирование тенденций развития рынка жилой недвижимости, как правило, состоит в логическом подходе, использующем как количественные и качественные данные о рынке жилой недвижимости, анализе факторов, формирующих тенденции изменения цен, и выявлении результирующей тенденции.

По мнению Г.М. Стерника, метод технического анализа необходимо

сочетать с методом фундаментального анализа - выявления и анализа статистики

фундаментальных факторов, определяющих поведение рынка (объемы

15

строительства и предложения, объемы спроса, доходность инвестиций и т.д.) и логическое и/или математическое определение результирующего поведения прогнозируемого показателя.

Только сочетание, совместное рассмотрение результатов технического и фундаментального анализа может обеспечить успех прогнозирования. [37]

Рассмотрим методику прогнозирования на основе статистической регрессионной модели (2). Статистический метод состоит в использовании динамического ряда значений уровня цен (арендных ставок) для построения статистической модели процесса и получении на ее основе экстраполяционного прогноза. Однако его применение требует накопления статистических данных о динамике показателя за период предыстории, превышающий, по крайней мере, три периода прогнозирования.

Если вид уравнения регрессионной модели задан аналитиком не подбором подходящего сглаживания, а исходя из гипотезы о возможном характере протекания моделируемого процесса, то такая модель может иметь значительную прогностическую способность. [42]

Для моделирования динамики вторичного рынка жилья в Москве, в 1995 году Г.М. Стерником была предложена логистическая модель вида [32]:

(1+ехр(Я-С7)+егг)7

где V - средняя за период (среднемесячная) цена 1 кв. м общей площади объекта;

Т - порядковый номер периода (месяца);

А, В к С - постоянные коэффициенты (параметры модели).

ехр - знак основания натурального логарифма;

err - символ погрешности аппроксимации

Подобная логистическая модель используется в теории систем автоматического регулирования для любого переходного процесса (изменение некоторого параметра системы при ее переходе из одного состояния в другое). Но

А

если рынок представляет собой самонастраивающуюся, саморегулируемую систему, то его развитие должно подчиняться подобной закономерности, и эта закономерность является общей как для технических, так и для социально-экономических систем. В данной модели учитывается только один фактор Т -время. [39]

Более сложным и трудоемким методом является метод многофакторного моделирования вида У = Г (XI, Х2, ХЗ, ...). Ряд специалистов начали активно развивать эти методы применительно к прогнозированию динамики цен на рынке недвижимости [16, 19-23]. Включение в модель других факторов может повысить качество аппроксимации, приблизить модель к фактическим данным периода предыстории. Вместе с тем, это не всегда означает повышение точности прогноза, т.к. предварительно необходимо дать прогноз изменения каждого из входных индикаторов, что повышает вероятность общей ошибки. [35] Этот метод является логико-аналитическим, так как совмещает в себе и фундаментальный анализ факторов и математическое моделирование.

Как отмечается в [10], вид функции взаимосвязи параметров не известен и, как правило, эта взаимосвязь находится по опытным данным в зависимости от специфики региона и территорий. При этом имеется в виду, что на то, какое значение примет У, влияют не только значения Х[, Х2, Х3, но также ряд мешающих, неуправляемых факторов, к которым относятся погрешности измерения. Задачей регрессионного анализа является выбор вида функции У (в данном случае - цена квартиры) и оценка коэффициентов регрессии. Вид функции должен быть по возможности прост и в то же время достаточно хорошо выражать реальную зависимость. Выбор вида базируется на физических предпосылках, материалах решения аналогичных задач и т. д. Выбранный вид функции в процессе регрессионного анализа проверяется по соответствующим критериям и при необходимости может быть уточнен. В качестве математической модели можно выбрать линейную модель:

У = Ро+ /?!*! + ргх2 + /?3х3 + ... + рпхп (2)

Но линейная модель неидеальна, так как не позволяет в полной мере отразить влияние факторов на цену, эта модель может применяться только для вывода уравнения регрессии для однотипных квартир. Чтобы создать эконометрическую модель для определения цены любой квартиры, используя только одно уравнение, и повысить точность расчетов, необходимо подобрать другую модель. Лучше всего для этих целей использовать логарифмическую зависимость цены от факторов. В модели в качестве регрессоров наряду с независимыми переменными, имеющими непрерывный характер, фигурируют фиктивные переменные. В результате анализа данных авторами [10] была выбрана следующая логарифмическая форма регрессивного уравнения (3):

lv.Pt = КгЬ + К21пЗ + К31пБ1 + К41пБ2 - К51пИ + к6г - К7Х + К8У + К91 +

+к10иг + к1ги2 + аг12д3 + К13И4 (3)

где /7 - цена квартиры с фиксированными параметрами и характеристиками, определяемыми в момент V,

/ - общая характеристика тренда, определяющая текущую конъюнктуру на рынке жилья (в зависимости от платежеспособного спроса и уровня предложения), не зависящая от конкретных характеристик жилья;

51 - общая площадь жилых помещений в квартире, м";

5/ - общая площадь нежилых помещений, м~;

Б2 - общая площадь кухни, м2;

/? - расстояние до центра города, км;

X - характеристика типа жилого дома, принимается X = 1, если дом современный, с улучшенной планировкой, кирпичный, и X — 0 - в противном случае;

X - фиктивная переменная, характеризующая этаж оцениваемой квартиры, принимается Х= I, если квартира располагается на первом или последнем этаже, и Х= 0 - в противном случае;

У - фиктивная переменная, характеризующая наличие балконов или лоджий в квартире, принимается 7= 1 в случае их наличия и У = 0 - в противном случае;

Ь - фиктивная переменная, характеризующая эколого-криминогенную ситуацию в районе расположения оцениваемой квартиры, Ь = 1, если она благоприятная, и Ь = 0 - в противном случае;

К}, /?.? - фиктивные переменные, для которых /?/ = 1, если квартира однокомнатная, и /?/ = 0 - в противном случае; = 1> если квартира двухкомнатная, Я2 = 0 - в противном случае; /?? = 1, если в квартире три и более комнат, и Я3 = 0 - в противном случае;

Список литературы диссертационного исследования кандидат наук Свиридов, Алексей Викторович, 2014 год

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. Спб. Питер, 2004.

2. Асаул А.Н. Развитие рынка жилой недвижимости как самоорганизующейся системы /А. Н. Асаул, Д. А. Гордеев, Е. И. Ушакова; под ред. засл. строителя РФ, д-ра экон. наук, профессора А. Н. Асаула. - СПб.: СПб ГАСУ, 2008. - 334 с.

3. Басовский JI.E. прогнозирование и планирование в условиях рынка. Учеб. пособие. М.: ИНФРА-М, 2004. - 260с.

4. Бережная Е.В., Бережной В.И. Математические методы моделирования экономических систем: Учеб. пособие. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Финансы и статистика, 2006. - 432 с.

5. Владимирова И.Л. Инвестиционно-строительная деятельность и социально-экономическое развитие территорий: автореф. дис. д-р. экон. наук: 08.00.05. - М., 2010.

6. Власов А.Д., Понько В.А., Хизаметдинов C.B., Сибирский научный центр «Экопрогноз», Новосибирск, 2007.

7. Дробышевский С.М. Анализ возможности возникновения «пузыря» на российском рынке недвижимости. - М.: ИЭГГГТ, 2009. - 136 е.: ил. - (Научные труды / Ни-т переходного периода; №128).

8. Евстафьев А.И., Гордиенко В.А. Прогнозирование индикаторов рынка недвижимости путём двумерного разложения дискретной пространственно-параметрической модели на основе применения нейросетей.

9. Ивантер В.В., Буданов И.А., Коровкин А.Г., Сутягин B.C. Прикладное прогнозирование национальной экономики - М.: Экономистъ, 2007 - 896 ч.

10. Карлов С. А. Экономические аспекты моделирования рынка недвижимости в современных условиях - Журнал «Экономическое возрождение России» №2 стр. 75-77 - (Институт проблем экономического возрождения). 2010

П.Комаров С.И. Прогнозирование стоимости земельных участков для индивидуального жилищного строительства (на примере Московский области):

диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук: 08.00.05. - Москва 2007.

12. Кондратьев Н.Д. Проблемы экономической динамики. М.: Экономика, 1989.

13. Коссов В. Проблемы повышения инвестиционной активности в российской экономике // Проблемы теории и практики управления. 2001.

14. Мазур И.И., Шапиро В.Д. Девелопмент недвижимости: Справочник для профессионалов. - М.:, Омега-Л, 2009.

15. Мальгинов Г.Н., Стерник Г.М. Российский рынок жилья в 2010 году: стагнация и начало восстановления. - В Сб. «Российская экономика в 2010 году. Тенденции и перспективы» (вып. 32). -М.: Институт Гайдара, 2011.

16. Молчанова М.Ю., Печенкина A.B. Особенности использования методов фундаментального и технического анализа при прогнозировании цен на рынке недвижимости региона. - Журнал «Вестник Пермского университета. Серия «Экономика». Выпуск 3(10), Пермь. 2011.

17. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. МКС, СПб., 2003.

18. Окороков В.Р., Никишин Е.С. Циклы Н.Д.Кондратьева и динамика экономического развития России // Развитие рыночных коммуникаций и эффективная динамика системы высшего образования в России / под научной редакцией академика Г.Л. Багиева: ученые записки секции экономики MAHBLLL-СПб.: изд-во СПбГУЭФ, 2000. - 292 с.

19. Печенкина A.B. Выбор метода прогнозирования средней цены предложения на рынке жилья города Перми. - Материалы III Петербургского ипотечного форума «Ипотека России». - 2008, Санкт-Петербург, май 2008. http://realtymarket.ru/III-Peterburgskii-ipote-nii-forumA^ibor-metoda-prognozirovaniya-srednei-ceni-predloieniya-na-rinke-iilya-goroda-Permi.html.

20. Печенкина A.B. Использование многоуровневой факторной модели при прогнозировании ситуации на региональном рынке недвижимости (на примере Пермского края). - Журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации» № 11 (110), Москва, 2010.

21. Печенкина A.B. Построение модели прогноза цен предложения на рынке жилья г. Перми. - http://realtymarket.ru/stati-kolleg/Postroenie-modeli-prognoza-cen-predlojeniya-na-rinke-jilya-g.-Permi.html, июль 2007.

22. Печенкина A.B. Применение метода регрессионного анализа при прогнозировании цен на рынке жилья. - Материалы VI Международной научно-практической конференции «Современный финансовый рынок Российской Федерации», Пермь, 2008.

23. Печенкина A.B. Развитие теории и практики прогнозирования цен на рынке жилья. - Материалы IX Международной научно-практической конференции «Современный финансовый рынок Российской Федерации», Пермь, 2011.

24. Ресин В.И., Владимирова И.Д., Системная оценка результатов инвестиционно-строительной деятельности. - ТРУДЫ ИСА РАН, 2008. Т. 36

25. Ресин В.И., Попков Ю.С Развитие больших городов в условиях переходной экономики (системных подход). - М.: Эдиториал УРСС, 2000. - 328 с.

26. Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей. Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса. Второе издание. UDP, 2003.

27. Свиридов A.B. Анализ развития понятийного и методического аппарата оценки эффективности инвестиционно-строительных проектов // Экономика строительства. 2013. №1 (19).

28. Снитюк В.Е. Применение метода стохастической релаксации для прогнозирования рынка недвижимости. Международная научная конференция «Нейросетевые технологии и их применение. - Краматорск. - 2003.

29. Стерник Г.М. Как прогнозировать цены на жилье (пособие риэлтору). -Изд. РГР, М.: 1996.-60 с.

30. Стерник Г.М. Методика прогнозирования цен на жилье в зависимости от типа рынка. - Журнал «Имущественные отношения в РФ» №12, 2010.

31. Стерник Г.М. Методика среднесрочного прогнозирования развития рынка жилья города (региона) - Журнал «Имущественные отношения в РФ» №8 (131)2012.

32. Стерник Г.М. Методическое пособие «Как прогнозировать цены на жилье». Библиотека риэлтора. 1996

33. Стерник Г.М. Рынок недвижимости России: закономерности становления и развития в условиях переходной экономики. - «Вопросы оценки», 1999, №3, стр. 2-24.

34. Стерник Г.М. Семь феноменов становления и развития рынка жилья России в условиях переходной экономики. - Материалы международной конференции Европейской сети исследователей жилищного рынка, Маастрихт, июнь 1998. hUp://realtymarket.ru/konferencii/Sem-fenomenov-rossiiskogo-rinka-nedviiimosti.html.

35. Стерник Г.М. Статистический подход к прогнозированию цен на жилье. - Журнал РАН «Экономика и математические методы», том 34 вып.1, 1998, стр. 85-90.

36. Стерник Г.М. Сценарный прогноз развития рынка жилья городов России. - Материалы Всероссийской конференции «Стратегия развития жилищного строительства в России». - М., 1.10.2008.

37. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости. - Изд. АКСВЕЛЛ, М.:2005. - 203 стр.

38. Стерник Г.М. Ценообразование на рынке жилья России. - Журнал «Имущественные отношения № 5 (104), 2010, стр. 67-83.

39. Стерник Г.М. Эконометрический анализ и прогноз цен на жилье в городах России. - Материалы международной конференции по эконометрии жилищного рынка Европейской сети исследователей жилищного рынка, Вена, февраль 1997.

40. Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Негармоническое разложение ценовой динамики рынка жилья Москвы. 2006.

41. Стерник Г.М., Печенкина A.B. Прогноз цен предложения квартир на российском рынке жилья (макроэкономический подход). - Журнал «Имущественные отношения в РФ», №10 (73), 2007, стр. 11-18.

42. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. - Экономика, 2009.

43. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Закон соотношения объема спроса, предложения и сделок на рынке недвижимости. - Журнал «Имущественные отношения в РФ» № 12 (87), 2008, стр. 23-34.

44. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Основная закономерность развивающихся рынков недвижимости. - Журнал «Имущественные отношения в РФ» № 11 (86), 2008.

45. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Пять макроэкономических законов функционирования рынка недвижимости как неотъемлемой составляющей глобального финансового рынка в транзитивной экономике. - Журнал «Финансовая аналитика: проблемы и решения», 2010, № 11(35), стр. 15-29.

46. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Типология рынков недвижимости по склонности к образованию ценовых пузырей. - Журнал «Имущественные отношения в РФ» №8 (95) 2009, с. 18-28.

47. Стерник Г.М., Свиридов A.B. Обоснование целевых объемов ввода жилья (на примере Москвы). // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. №2.

48. Стерник Г.М., Свиридов A.B. Совершенствование методики среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости как элемента методологии управления проектами и программами // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. №9.

49. Стерник Г.М., Свиридов A.B. Тестирование модели среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости // Экономика строительства. 2013. №5 (23).

50. Стерник Г.М., Стерник С.Г., Свиридов A.B. Методология прогнозирования российского рынка недвижимости. Часть 3. Эволюция методов прогнозирования на рынке жилой недвижимости России. - Механизация строительства. 2014. № 2.

51. Стерник Г.М., Стерник С.Г., Свиридов А.В. Методология прогнозирования российского рынка недвижимости. Часть 4. Методика среднесрочного прогнозирования локального рынка жилой недвижимости. -Механизация строительства. 2014. № 4.

52. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость. МКС, СПб., 2000.

53. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. -М.: Дело, 1997.

54. Экономика недвижимости: учебное пособие. Под редакцией В.И. Ресина.- М: Дело, 1999.

55. Рынок недвижимости как сфера инвестиций: Сб. науч. тр. / редкол.: С.Н. Максимов (отв. ред.). Спб.: СПбГИЭУ, 2005. - 183 с.

56. Экономика и финансы недвижимости / Д.Л. Волков, Ю.В. Ильина, Н.В. Комарова, Ю.В. Пашкус. Под ред. Ю.В. Пашкуса. СПб.: Изд-во Санкт-Петербургского ун-та, 1999.

57. Комплексная оценка эффективности мероприятий, направленных на ускорение научно-технического прогресса: методические рекомендации. - М., 1989.

58. Методика (основные положения) определения экономической эффективности использования в народном хозяйстве новой техники, изобретений и рационализаторских предложений. - М. : Экономика, 1977.

59. Методика прогнозирования спроса на основе экономико-демографического метода. - В Сб. материалов Института CCIM , Чикаго, США (пер. с англ.), 2000.

60. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов : [Вторая редакция] / М-во экон. РФ, М-во фин. РФ, ГК по стр-ву, архит. и жил. политике ; рук. авт. кол. : В.В. Косов, В.Н. Лившиц, А.Г. Шахназарова. - М. : Экономика, 2000.

61. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования. - М., 1994.

62. Об утверждении Государственной программы города Москвы на среднесрочный период (2012-2016 годы) «Жилище»: постановление правительства Москвы от 27 сентября 2011 года № 454-ПП (с изменениями на 15 июня 2012 года).

63. Министерство экономического развития Российской Федерации: [официальный сайт]. URL: http://www.economy.gov.ru

64. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации: [официальный сайт]. URL: http://www.gosstroy.gov.ru

65. Федеральная служба государственной статистики: [официальный сайт]. URL: http://www.gks.ru

66. Среднесрочный прогноз развития экономики и финансовой сферы РФ (до 2016 г.). - Институт экономической политики им. Е.Т. Гайдара, 2014. URL; http://iep.ru/files/text/IEP Prognoz/IEP Prognoz 2014 2016.pdf

67. Gotham, Kevin Fox. The Secondary Circuit of Capital Reconsidered: Globalization and the U.S. Real Estate Sector // American Journal of Sociology №1. 2006.

68. Green, Richard K. Imperfect information and the housing finance crisis. A descriptive overview // Journal of Housing Economics № 17 2008.

69. Green, Richard K., "Follow the leader: how changes in residential and nonresidential investment predict changes in GDP," Real Estate Economics, 25(2), 25370. 2006.

70. Sanders, Anthony. The Subprime crisis and its role in the financial crisis // Journal of Housing Economics №17. 2008.

Приложение 1. Показатели прогноза развития рынка жилой недвижимости Москвы при базовом сценарии

макроэкономических параметров

Наименование показателя Обозначение Ед. изм. 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Блок 1 «Определение потребности городского населения в жилье и планируемого объема ввода социального жилья»

Прогнозируемый объем жилого фонда Ж.ф.пл млн. кв. м. 217,21 218,28 220,40 222,54 225,08 227,62

Численность городского населения города N млн. чел. 11,60 11,60 11,60 11,60 11,60 11,60

Прогнозируемая обеспеченность населения жильем Ж.об.пр. кв. м./чел. 18,72 18,82 19,00 19,18 19,40 19,62

Прогнозируемый объем некачественного жилья в жилом фонде города Ж.ф.нк.пл. млн. кв. м. 100,30 95,60 90,90 86,20 81,50 76,80

Прогнозируемая потребность населения в жилье Потр.пр.пл. млн. кв. м. 126,69 127,88 128,02 128,14 129,02 129,90

Блок 2 «Функционирования строительного комплекса и определения потенциального объема ввода, строительства и предвари тельного объема предложения коммерческого жилья»

Потенциальный объем ввода жилья \Упот.пл. млн. кв. м. 1,76 1,55 2,54 2,54 2,54 2,54

Потенциальный объем ввода жилья \VnOT.KB. тыс. квартир 19,56 17,22 28,22 28,22 28,22 28,22

Потенциальный объем ввода коммерческого жилья WlIOT.an.KOM. млн. кв. м. 0,98 0,95 1,78 1,78 1,78 1,78

Потенциальный объем ввода коммерческого жилья WnOT.KB.KOM. тыс. квартир 10,89 10,56 19,78 19,78 19,78 19,78

Потенциальный объем строительства жилья Согт.пот.пл. млн. кв. м. 5,03 4,43 7,26 7,26 7,26 7,26

Потенциальный объем строительства жилья Const.noT.KB. тыс. квартир 55,87 49,21 80,63 80,63 80,63 80,63

Потенциальный объем строительства коммерческого жилья C0nSt.n0T.K0M.пл. млн. кв. м. 2,80 2,71 5,09 5,09 5,09 5,09

Потенциальный объем строительства коммерческого жилья C0nSt.n0T.K0M.кв. тыс. квартир 31,11 30,16 56,51 56,51 56,51 56,51

Потенциальный объем предложения жилья на первичном рынке 8ир"пот.шт. млн. кв. м. 1,12 1,09 2,03 2,03 2,03 2,03

Потенциальный объем предложения жилья на первичном рынке 8ир"пот.кв. тыс. квартир 12,44 12,06 22,60 22,60 22,60 22,60

Блок 3 «Блок финансирования оборотов рынка коммерческого жилья. Определение объема потенциального платежеспособного спроса населения»

Коэффициент доступности жилья в базовом году для первой группы населения (альтернативные сделки) Кд3(м) лет 1,36 1,36 1,36 1,36 1,36 1,36

Коэффициент доступности жилья для второй группы населения (прямые сделки с массовым жильем) Кд"р(м) лет 1,97 1,97 1,97 1,97 1,97 1,97

Коэффициент доступности жилья для третьей группы населения (прямые сделки с жильем повышенной комфортности) Кд(п) лет 3,03 3,03 3,03 3,03 3,03 3,03

Совокупные накопления городского населения за предыдущие Кд лет СПСн млрд. руб. 7 036,56 7 036,56 7 036,56 7 036,56 7 036,56 7 036,56

Совокупные накопления за предыдущие Кд лет первой группы населения СПС1 млрд. руб. 1 013,26 1 013,26 1 013,26 1 013,26 1 013,26 1 013,26

Совокупные накопления за предыдущие Кд лет второй группы населения в прямых сделках СПС2 млрд. руб. 563,86 563,86 563,86 563,86 563,86 563,86

Совокупные накопления за предыдущие Кд лет третьей группы населения СПСЗ млрд. руб. 1 615,59 1 615,59 1 615,59 1 615,59 1 615,59 1 615,59

Совокупный платежеспособный спрос СПС млрд. руб. 3 192,72 3 192,72 3 192,72 3 192,72 3 192,72 3 192,72

Блок 4 «Определение предварительного объема предъявленного государством, населением, нерезидентами и инвесторами спроса на городское жилье»

Подблок 4.1 «Определение объема государственного спроса»

Объем государственного спроса вОпл. млн. кв. м. 0,78 0,60 0,76 0,76 0,76 0,76

Объем государственного спроса СБкв. тыс. квартир 11,14 8,57 10,86 10,86 10,86 10,86

Подблок 4.2 «Определение размеров приобретаемого жилья»

Средневзвешенная площадь массового жилья, приобретаемого на вторичном рынке с учетом прямых и альтернативных сделок 8ж"(м) кв. м. 24,98 24,98 24,98 24,98 24,98 24,98

Средневзвешенная площадь жилья на вторичном рынке 8жв кв. м. 28,50 28,50 28,50 28,50 28,50 28,50

Средневзвешенная площадь предлагаемого жилья Бж кв. м. 43,88 43,88 43,88 43,88 43,88 43,88

Подблок 4.3 «Определение потенциального платежеспособного спроса и предварительного объема предъявленного спроса населения, нерезидентов и инвесторов в натуральном выражении (без учета ипотеки)»

Предъявленный суммарный платежеспособный спрос городского населения на рынке недвижимости (без учета ипотеки) в денежном выражении Оден. млрд. руб. 558,73 558,73 558,73 558,73 558,73 558,73

Предъявленный платежеспособный спрос городского населения первой группы Оден.1 млрд. руб. 177,32 177,32 177,32 177,32 177,32 177,32

Предъявленный платежеспособный спрос городского населения второй группы Эден.2 млрд. руб. 98,68 98,68 98,68 98,68 98,68 98,68

Предъявленный платежеспособный спрос городского населения третьей группы Оден.З млрд. руб. 282,73 282,73 282,73 282,73 282,73 282,73

Предъявленный платежеспособный спрос населения Эил. 1 млн. кв. м. 1,44 1,33 1,11 0,95 0,81 0,72

первой группы

Предъявленный платежеспособный спрос населения второй группы Бпл.2 млн. кв. м. 0,80 0,74 0,62 0,53 0,45 0,40

Предъявленный платежеспособный спрос населения третьей группы Эпл.З млн. кв. м. 1,21 1,11 0,95 0,81 0,69 0,49

Предъявленный платежеспособный спрос населения Опл.н. млн. кв. м. 3,45 3,17 2,68 2,29 1,95 1,61

Предъявленный суммарный платежеспособный спрос городского населения на рынке квартир Окв.н. тыс. квартир 108,49 99,87 83,98 71,85 61,23 52,85

Предъявленный платежеспособный спрос городского населения первой группы на рынке квартир ЭквЛ тыс. квартир 80,04 73,69 61,84 52,90 45,08 40,03

Предъявленный платежеспособный спрос городского населения второй группы на рынке квартир Бкв,2 тыс. квартир 13,82 12,73 10,68 9,14 7,79 6,91

Предъявленный платежеспособный спрос городского населения третьей группы на рынке квартир Окв.З тыс. квартир 14,62 13,46 11,46 9,81 8,36 5,90

Предъявленный платежеспособный спрос городского населения на рынке площадей на первичном рынке 0"плн. млн. кв. м. 1,38 1,27 1,07 0,92 0,78 0,64

Предъявленный платежеспособный спрос городского населения на рынке квартир на первичном рынке 0"кв". тыс. квартир 15,33 14,11 11,90 10,18 8,68 7,15

Предъявленный платежеспособный спрос городского населения на рынке площадей на вторичном рынке Ввпл". млн. кв. м. 2,07 1,90 1,61 1,37 1,17 0,97

Предъявленный платежеспособный спрос городского населения на рынке квартир на вторичном рынке Бвквн. тыс. квартир 93,16 85,76 72,07 61,66 52,55 45,70

Подблок 4.4 «Определение предварительного объема предъявленного спроса на ипотеку»

Планируемый объем жилищного ипотечного кредитования в денежном выражении на первичном рынке М"ден млрд. руб. 9,70 12,48 24,58 30,72 36,86 42,24

Планируемый объем жилищного ипотечного кредитования в денежном выражении на вторичном рынке Мвден млрд. руб. 38,80 49,92 98,32 122,88 147,44 168,96

Потенциальный объем прокредитованных площадей Мпл. млн. кв. м. 0,26 0,31 0,52 0,56 0,57 0,46

Потенциальный объем ипотечного кредитования на первичном рынке площадей М"пл. млн. кв. м. 0,05 0,06 0,09 0,10 0,10 0,09

Потенциальный объем ипотечного кредитования на вторичном рынке площадей Мвпл. млн. кв. м. 0,21 0,25 0,43 0,45 0,46 0,38

Потенциальный объем прокредитованных квартир Мкв. тыс. квартир 7,97 9,45 15,97 17,08 17,47 14,19

Потенциальный объем ипотечного кредитования на первичном рынке квартир М"кв. тыс. квартир 0,52 0,61 1,05 1,13 1,15 0,98

Потенциальный объем ипотечного кредитования на вторичном рынке квартир Мвкв. тыс. квартир 7,46 8,83 14,92 15,95 16,31 13,21

Предъявленное предложение на ипотечное кредитование на первичном рынке квартир М"кв". тыс. квартир 0,63 0,75 1,29 1,38 1,41 1,19

Предъявленное предложение на ипотечное кредитование на вторичном рынке квартир Мвкв". тыс. квартир 9,09 10,77 18,20 19,46 19,89 16,12

Предъявленное предложение на ипотечное кредитование на первичном рынке площадей М"плп. млн. кв. м. 0,06 0,07 0,12 0,12 0,13 0,11

Предъявленное предложение на ипотечное кредитование на вторичном рынке площадей Мвпл". млн. кв. м. 0,26 0,31 0,52 0,55 0,57 0,46

Подблок 4.5 «Определение предварительного объема предъявленного государством, населением, нерезидентами и инвесторами спроса на городское жилье с учетом ипотечной поддержки»

Предъявленный спрос инвесторов на рынке площадей Бпл.ин. млн. кв. м. 1,16 1,16 1,22 1,25 1,29 1,33

Предъявленный спрос инвесторов на рынке квартир Окв.ин. тыс. квартир 19,55 19,58 20,64 21,12 21,78 22,48

Предъявленный спрос инвесторов на первичном рынке площадей 0"пл.ин. млн. кв. м. 0,88 0,88 0,93 0,95 0,98 1,01

Предъявленный спрос инвесторов на первичном рынке квартир Омкв.ин. тыс. квартир 9,78 9,79 10,32 10,56 10,89 11,24

Предъявленный спрос инвесторов на вторичном рынке площадей Овпл.ин. млн. кв. м. 0,28 0,28 0,29 0,30 0,31 0,32

Предъявленный спрос инвесторов на вторичном рынке квартир Овкв.ин. тыс. квартир 9,78 9,79 10,32 10,56 10,89 11,24

Предъявленный денежный спрос инвесторов на рынке жилья Оден.ин. млрд. руб. 226,34 246,22 299,74 358,55 433,88 618,49

Предъявленный спрос нерезидентов на рынке площадей Опл.нр. млн. кв. м. 3,50 3,50 3,69 3,78 3,90 4,02

Предъявленный спрос нерезидентов на рынке квартир Окв.нр. тыс. квартир 48,89 48,96 51,60 52,81 54,46 56,20

Предъявленный спрос нерезидентов на первичном рынке площадей 0"пл.нр. млн. кв. м. 3,08 3,08 3,25 3,33 3,43 3,54

Предъявленный спрос нерезидентов на первичном рынке квартир 0"кв.нр. тыс. квартир 34,22 34,27 36,12 36,97 38,12 39,34

Предъявленный денежный спрос нерезидентов на рынке жилья Оден.нр. млрд. руб. 701,19 762,79 925,41 1 106,97 1 339,54 1 892,46

Предъявленный денежный спрос нерезидентов на первичном рынке площадей СПС"нр. млрд. руб. 641,02 697,33 841,89 1 007,06 1 218,64 1 699,67

Суммарный предъявленный спрос населения (с учетом ипотеки), инвесторов и нерезидентов на рынке площадей коммерческого жилья Элл. ком. млн. кв. м. 8,42 8,21 8,23 8,00 7,83 7,53

Суммарный предъявленный спрос населения (с учетом ипотеки), инвесторов и нерезидентов на рынке квартир коммерческого жилья Экв.ком. тыс. квартир 186,66 179,94 175,70 166,61 158,77 148,84

Суммарный предъявленный спрос населения (с учетом ипотеки), инвесторов и нерезидентов на первичном рынке площадей коммерческого жилья до перетекания Оп.пл.ком. млн. кв. м. 5,40 5,30 5,37 5,32 5,32 5,30

Суммарный предъявленный спрос населения (с учетом ипотеки), инвесторов и нерезидентов на первичном рынке квартир коммерческого жилья до перетекания 0".кв.ком. тыс. квартир 59,96 58,92 59,63 59,09 59,10 58,92

Суммарный предъявленный денежный спрос на рынке коммерческого жилья Оден. млрд. руб. 1 534,76 1 630,13 1 906,78 2 177,85 2 516,45 3 280,87

Суммарный предъявленный спрос на рынке жилых площадей государства (муниципальное жилье), населения с учетом ипотеки, нерезидентов и инвесторов (коммерческое жилье) Опл. млн. кв. м. 9,20 8,81 8,99 8,76 8,59 8,29

Суммарный предъявленный спрос на рынке квартир государства (муниципальное жилье), населения с учетом ипотеки, нерезидентов и инвесторов (коммерческое жилье) Экв. тыс. квартир 197,80 188,51 186,56 177,47 169,63 159,70

Суммарный предъявленный спрос на первичном рынке жилых площадей государства (муниципальное жилье), населения с учетом ипотеки, нерезидентов и инвесторов (коммерческое жилье) Оп.пл. млн. кв. м. 6,18 5,90 6,13 6,08 6,08 6,06

Суммарный предъявленный спрос на первичном квартир государства (муниципальное жилье), населения с учетом ипотеки, нерезидентов и инвесторов (коммерческое жилье) Оп.кв. тыс. квартир 71,10 67,49 70,49 69,94 69,95 69,78

Суммарный предъявленный спрос на вторичном рынке жилых площадей населения с учетом ипотеки, нерезидентов и инвесторов (коммерческое жилье) до перетекания Б", пл. ком. млн. кв. м. 3,03 2,91 2,86 2,68 2,51 2,23

Суммарный предъявленный спрос на вторичном квартир населения с учетом ипотеки, нерезидентов и инвесторов (коммерческое жилье) до перетекания О'.кв.ком. тыс. квартир 126,70 121,01 116,07 107,52 99,67 89,92

Блок 5 «Определение состояния рынка по соотношению спрос/предложение и расчета прогнозируемого объема удовлетворенного спроса (поглощения), предложения, строительства и ввода жилья на первичном и вторичном рынках»

Подблок 5.1 «Определение соотношения спрос/предложение»

Соотношение спроса и предложения квартир на первичном рынке Гкв. ед. 4,82 4,88 2,64 2,61 2,61 2,61

Соотношение спроса и предложения квартир на вторичном рынке Явкв. ед. 1,09 1,02 0,97 0,87 0,78 0,68

Соотношение спроса и предложения площадей в целом на рынке жилья Ипл. ед. 2,01 1,84 1,51 1,44 1,38 1,29

Индикатор состояния рынка по соотношению спрос/предложение 1(1/5 {1;2;3;4} 4 4 4 4 4 4

Подблок 5.2 «Сопоставление потребности в жилье, объема спроса и объема предложения и определения объема поглощения»

Спрос на первичном рынке площадей после перетекания Опкв.перетек млн. кв. м. 5,40 5,30 3,07 2,92 2,80 2,63

Спрос на вторичном рынке площадей после перетекания Овпл.перетек млн. кв. м. 3,81 3,51 5,92 5,84 5,79 5,66

Спрос на первичном рынке квартир после перетекания Опкв.перетек тыс. квартир 59,96 58,92 34,07 32,45 31,10 29,23

Спрос на вторичном рынке квартир после перетекания Овкв. перетек тыс. квартир 126,70 121,01 141,63 134,17 127,67 119,61

Удовлетворенный спрос (поглощение площадей) на первичном рынке коммерческого жилья СУ'пл.ком. млн. кв. м. 0,39 0,38 0,71 0,71 0,71 0,71

Удовлетворенный спрос (поглощение квартир) на первичном рынке коммерческого жилья СУ'кв.ком. тыс. квартир 4,36 4,22 7,91 7,91 7,91 7,91

Удовлетворенный спрос (поглощение площадей) на вторичном рынке СУ°пл.ком. млн. кв. м. 2,45 2,69 2,74 2,83 2,93 3,03

Удовлетворенный спрос (поглощение квартир) на вторичном рынке СУкв.ком. тыс. квартир 92,92 94,48 96,11 99,33 102,14 95,69

Удовлетворенный спрос (поглощение площадей) на рынке коммерческого жилья СУпл.ком. млн. кв. м. 2,85 3,07 3,45 3,54 3,64 3,74

Удовлетворенный спрос (поглощение квартир) на рынке коммерческого жилья СУкв.ком. тыс. квартир 97,28 98,70 104,03 107,24 110,05 103,60

Подблок 5.3 «Расчет прогнозируемых показателей рынка (общего и нового предложения, строительства, ввода) на текущий год»

Прогнозируемый объем предложения на первичном рынке 8ир"пр.пл. млн. кв. м. 1,12 1,09 2,03 2,03 2,03 2,03

Прогнозируемый объем предложения квартир на первичном рынке 8ир"пр.кв. тыс. квартир 12,44 12,06 22,60 22,60 22,60 22,60

Прогнозируемый объем предложения квартир на вторичном рынке 8ирвпр.кв. тыс. квартир 117,12 119,12 122,14 126,26 130,62 138,39

Прогнозируемый объем предложения площадей на вторичном рынке 8ир3пр.пл. млн. кв. м. 3,34 3,39 3,48 3,60 3,72 3,94

Прогнозируемый объем строительства площадей коммерческого жилья Constr.np.KOM.nn. млн. кв. м. 2,80 2,71 5,09 5,09 5,09 5,09

Прогнозируемый объем строительства площадей муниципального жилья Constr.np.MyH.nji. млн. кв. м. 2,23 1,71 2,17 2,17 2,17 2,17

Прогнозируемый объем строительства площадей СопэЦ.пр.пл., млн кв. м Constr.np.mi. млн. кв. м. 5,03 4,43 7,26 7,26 7,26 7,26

Прогнозируемый объем ввода площадей коммерческого жилья Wnp.KOM.rLn. млн. кв. м. 0,98 0,95 1,78 1,78 1,78 1,78

Прогнозируемый объем ввода площадей городского жилья Wnp.пл. млн. кв. м. 1,76 1,55 2,54 2,54 2,54 2,54

Прогнозируемый объем предложения площадей Sup.np.iui. млн. кв, м. 4,46 4,48 5,52 5,63 5,76 5,98

Прогнозируемый объем строительства квартир коммерческого жилья C0nStr.np.K0M.KB. тыс. квартир 31,11 30,16 56,51 56,51 56,51 56,51

Прогнозируемый объем строительства квартир муниципального жилья Constr.np.MyH. кв. тыс. квартир 31,84 24,49 31,02 31,02 31,02 31,02

Прогнозируемый объем строительства квартир ConStr.np.KB. тыс. квартир 62,95 54,65 87,53 87,53 87,53 87,53

Прогнозируемый объем ввода квартир городского жилья Wпp.кв. тыс. квартир 19,56 17,22 28,22 28,22 28,22 28,22

Прогнозируемый объем ввода квартир коммерческого жилья Wnp.K0M.KB. тыс. квартир 10,89 10,56 19,78 19,78 19,78 19,78

Блок 6 «Определение типа рынка и прогнозирование уровня цен на жилье»

Подблок 6.1 «Определение типа рынка»

Годовой индекс роста номинальных душевых доходов 1н«)Лн(И) ед. 1,04 1,05 1,08 1,09 1,10 1,11

Годовой индекс роста цен на вторичном рынке Ц'о-.АГ,^ ед. 1,08 1,09 1,17 1,17 1,17 1,41

Индекс типа рынка 1тр {1;2;3;4;5;6} 4 4 5 5 5 6

Подблок 6.2 «Прогнозирование уровня цен на жилье»

Среднемесячный темп роста номинальных среднедушевых доходов ДГ % 0,36 0,40 0,67 0,71 0,78 0,86

Среднемесячный темп роста цен на жилье АЦВ % 0,67 0,69 1,29 1,31 1,34 2,93

Годовой прирост средней удельной цены на вторичном рынке АЦв,од % 8,35 8,62 16,59 16,88 17,35 41,46

Средняя удельная цена жилья в конце текущего года на вторичном рынке цв тыс. руб./кв. м 182,57 198,32 231,22 270,26 317,13 448,62

Средняя удельная цена жилья на первичном рынке в конце текущего года Ц" тыс. руб./кв. м 208,13 226,08 258,97 302,69 355,19 480,03

Приложение 2. Показатели прогноза развития рынка жилой недвижимости Москвы при сценарии №1

макроэкономических параметров и при варианте №2 отраслевых параметров

Наименование показателя Обозначение Ед. изм. 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Блок 1 «Определение потребности городского населения в жилье и планируемого объема ввода социального жилья»

Прогнозируемый объем жилого фонда Ж.ф.пл млн. кв. м. 217,21 218,28 220,40 222,79 225,83 229,12

Численность городского населения города N млн. чел. 11,60 11,60 11,60 11,60 11,60 11,60

Прогнозируемая обеспеченность населения жильем Ж.об.пр. кв. м./чел. 18,72 18,82 19,00 19,21 19,47 19,75

Прогнозируемый объем некачественного жилья в жилом фонде города Ж.ф.нк.пл. млн. кв. м. 100,30 95,60 90,90 86,20 81,50 76,80

Прогнозируемая потребность населения в жилье Потр.пр.пл. млн. кв. м. 126,69 127,88 128,02 127,89 128,27 128,40

Блок 2 «Функционирования строительного комплекса и определения потенциального объема ввода, строительства и предвари тельного объема предложения коммерческого жилья»

Потенциальный объем ввода жилья \Упот.пл. млн. кв. м. 1,76 1,55 2,54 2,79 3,04 3,29

Потенциальный объем ввода жилья \¥пот.кв. тыс. квартир 19,56 17,22 28,22 31,00 33,78 36,56

Потенциальный объем ввода коммерческого жилья \Упот.пл.ком. млн. кв. м. 0,98 0,95 1,78 2,03 2,28 2,53

Потенциальный объем ввода коммерческого жилья WnOT.KB.KOM. тыс. квартир 10,89 10,56 19,78 22,56 25,33 28,11

Потенциальный объем строительства жилья Со1Ы.ГЮТ.ПЛ. млн. кв. м. 5,03 4,43 7,26 7,97 8,69 10,28

Потенциальный объем строительства жилья C0nSt.I10T.KB. тыс. квартир 55,87 49,21 80,63 88,57 96,51 114,24

Потенциальный объем строительства коммерческого жилья ConSt.ilOT.KOM.ПЛ. млн. кв. м. 2,80 2,71 5,09 5,80 6,51 7,91

Потенциальный объем строительства коммерческого жилья C0nSt.n0T.K0M.кв. тыс. квартир 31,11 30,16 56,51 64,44 72,38 87,85

Потенциальный объем предложения жилья на первичном рынке 8ир"пот.пл. млн. кв. м. 1,12 1,09 2,03 2,32 2,61 3,36

Потенциальный объем предложения жилья на первичном рынке 8ир"пот.кв. тыс. квартир 12,44 12,06 22,60 25,78 28,95 37,38

Блок 3 «Блок финансирования оборотов рынка коммерческого жилья. Определение объема потенциального платежеспособного спроса населения»

Коэффициент доступности жилья в базовом году для первой группы населения (альтернативные сделки) Кда(м) лет 1,36 1,36 1,36 1,36 1,36 1,36

Коэффициент доступности жилья для второй группы Кд"р(м) лет 1,97 1,97 1,97 1,97 1,97 1,97

населения (прямые сделки с массовым жильем)

Коэффициент доступности жилья для третьей группы населения (прямые сделки с жильем повышенной комфортности) Кд(п) лет 3,03 3,03 3,03 3,03 3,03 3,03

Совокупные накопления городского населения за предыдущие Кд лет СПСн млрд. руб. 7 036,56 7 036,56 7 036,56 7 036,56 7 036,56 7 036,56

Совокупные накопления за предыдущие Кд лет первой группы населения СПС1 млрд. руб. 1 013,26 1 013,26 1 013,26 1 013,26 1 013,26 1 013,26

Совокупные накопления за предыдущие Кд лет второй группы населения в прямых сделках СПС2 млрд. руб. 563,86 563,86 563,86 563,86 563,86 563,86

Совокупные накопления за предыдущие Кд лет третьей группы населения СПСЗ млрд. руб. 1 615,59 1 615,59 1 615,59 1 615,59 1 615,59 1 615,59

Совокупный платежеспособный спрос СПС млрд. руб. 3 192,72 3 192,72 3 192,72 3 192,72 3 192,72 3 192,72

Блок 4 «Определение предварительного объема предъявленного государством, населением, нерезидентами и инвесторами спроса на городское жилье»

Подблок 4.1 «Определение объема государственного спроса»

Объем государственного спроса СОпл. млн. кв. м. 0,78 0,60 0,76 0,76 0,76 0,76

Объем государственного спроса СОкв. тыс. квартир 11,14 8,57 10,86 10,86 10,86 10,86

Подблок 4.2 «Определение размеров приобретаемого жилья»

Средневзвешенная площадь массового жилья, приобретаемого на вторичном рынке с учетом прямых и альтернативных сделок 5жв(м) кв. м. 24,98 24,98 24,98 24,98 24,98 24,14

Средневзвешенная площадь жилья на вторичном рынке Бж" кв. м. 28,50 28,50 28,50 28,50 28,50 27,24

Средневзвешенная площадь предлагаемого жилья Бж кв. м. 43,88 43,88 43,88 43,88 43,88 42,93

Подблок 4.3 «Определение потенциального платежеспособного спроса и предварительного объема предъявленного спроса населения, нерезидентов и инвесторов в натуральном выражении (без учета ипотеки)»

Предъявленный суммарный платежеспособный спрос городского населения на рынке недвижимости (без учета ипотеки) в денежном выражении Оден. млрд. руб. 558,73 558,73 558,73 558,73 558,73 478,91

Предъявленный платежеспособный спрос городского населения первой группы Бден. 1 млрд. руб. 177,32 177,32 177,32 177,32 177,32 151,99

Предъявленный платежеспособный спрос городского населения второй группы Эден.2 млрд. руб. 98,68 98,68 98,68 98,68 98,68 84,58

Предъявленный платежеспособный спрос городского населения третьей группы Вден.З млрд. руб. 282,73 282,73 282,73 282,73 282,73 242,34

Предъявленный платежеспособный спрос населения первой группы БплЛ млн. кв. м. 1,44 1,33 1,11 0,95 0,81 0,59

Предъявленный платежеспособный спрос населения второй группы Опл.2 млн. кв. м. 0,80 0,74 0,62 0,53 0,45 0,33

Предъявленный платежеспособный спрос населения третьей группы Опл.З млн. кв. м. 1,21 1,11 0,95 0,81 0,69 0,50

Предъявленный платежеспособный спрос населения Опл.н. млн. кв. м. 3,45 3,17 2,68 2,29 1,95 1,42

Предъявленный суммарный платежеспособный спрос городского населения на рынке квартир Бкв.н. тыс. квартир 108,49 99,87 83,98 71,85 61,23 44,51

Предъявленный платежеспособный спрос городского населения первой группы на рынке квартир Окв.1 тыс. квартир 80,04 73,69 61,84 52,90 45,08 32,77

Предъявленный платежеспособный спрос городского населения второй группы на рынке квартир Окв.2 тыс. квартир 13,82 12,73 10,68 9,14 7,79 5,66

Предъявленный платежеспособный спрос городского населения третьей группы на рынке квартир Бкв.З тыс. квартир 14,62 13,46 11,46 9,81 8,36 6,07

Предъявленный платежеспособный спрос городского населения на рынке площадей на первичном рынке 0"плн. млн. кв. м. 1,38 1,27 1,07 0,92 0,78 0,57

Предъявленный платежеспособный спрос городского населения на рынке квартир на первичном рынке Опкв". тыс. квартир 15,33 14,11 11,90 10,18 8,68 6,31

Предъявленный платежеспособный спрос городского населения на рынке площадей на вторичном рынке Овплн. млн. кв. м. 2,07 1,90 1,61 1,37 1,17 0,85

Предъявленный платежеспособный спрос городского населения на рынке квартир на вторичном рынке Овкв". тыс. квартир 93,16 85,76 72,07 61,66 52,55 38,20

Подблок 4.4 «Определение предварительного объема предъявленного спроса на ипотеку»

Планируемый объем жилищного ипотечного кредитования в денежном выражении на первичном рынке М"ден млрд. руб. 9,70 12,48 24,58 30,72 36,86 29,57

Планируемый объем жилищного ипотечного кредитования в денежном выражении на вторичном рынке Мвден млрд. руб. 38,80 49,92 98,32 122,88 147,44 181,63

Потенциальный объем прокредитованных площадей Мпл. млн. кв. м. 0,26 0,31 0,52 0,56 0,57 0,56

Потенциальный объем ипотечного кредитования на первичном рынке площадей М"пл. млн. кв. м. 0,05 0,06 0,09 0,10 0,10 0,07

Потенциальный объем ипотечного кредитования на вторичном рынке площадей Мвпл. млн. кв. м. 0,21 0,25 0,43 0,45 0,46 0,49

Потенциальный объем прокредитованных квартир Мкв. тыс. квартир 7,97 9,45 15,97 17,08 17,47 18,61

Потенциальный объем ипотечного кредитования на первичном рынке квартир М"кв. тыс. квартир 0,52 0,61 1,05 1,13 1,15 0,78

Потенциальный объем ипотечного кредитования на вторичном рынке квартир Мвкв. тыс. квартир 7,46 8,83 14,92 15,95 16,31 17,83

Предъявленное предложение на ипотечное кредитование на первичном рынке квартир М"квп. тыс. квартир 0,63 0,75 1,29 1,38 1,41 1,09

Предъявленное предложение на ипотечное кредитование на вторичном рынке квартир Мвкв". тыс. квартир 9,09 10,77 18,20 19,46 19,89 24,76

Предъявленное предложение на ипотечное кредитование на первичном рынке площадей М"пл". млн. кв. м. 0,06 0,07 0,12 0,12 0,13 0,10

Предъявленное предложение на ипотечное кредитование на вторичном рынке площадей Мвпл". млн. кв. м. 0,26 0,31 0,52 0,55 0,57 0,67

Подблок 4.5 «Определение предварительного объема предъявленного государством, населением, нерезидентами и инвесторами спроса на городское жилье с учетом ипотечной поддержки»

Предъявленный спрос инвесторов на рынке площадей Бпл.ин. млн. кв. м. 1,16 1,16 1,22 1,26 1,32 0,38

Предъявленный спрос инвесторов на рынке квартир Окв.ин. тыс. квартир 19,55 19,58 20,64 21,35 22,23 6,55

Предъявленный спрос инвесторов на первичном рынке площадей 0"пл.ин. млн. кв. м. 0,88 0,88 0,93 0,96 1,00 0,29

Предъявленный спрос инвесторов на первичном рынке квартир 0"кв.ин. тыс. квартир 9,78 9,79 10,32 10,67 11,11 3,27

Предъявленный спрос инвесторов на вторичном рынке площадей Овпл.ин. млн. кв. м. 0,28 0,28 0,29 0,30 0,32 0,09

Предъявленный спрос инвесторов на вторичном рынке квартир Бвкв.ин. тыс. квартир 9,78 9,79 10,32 10,67 11,11 3,27

Предъявленный денежный спрос инвесторов на рынке жилья Оден.ин. млрд. руб. 226,34 246,22 299,74 362,32 442,73 152,11

Предъявленный спрос нерезидентов на рынке площадей Опл.нр. млн. кв. м. 3,50 3,50 3,69 3,82 3,98 3,11

Предъявленный спрос нерезидентов на рынке квартир Окв.нр. тыс. квартир 48,89 48,96 51,60 53,37 55,57 43,64

Предъявленный спрос нерезидентов на первичном рынке площадей 0"пл.нр. млн. кв. м. 3,08 3,08 3,25 3,36 3,50 2,75

Предъявленный спрос нерезидентов на первичном рынке квартир 0"кв.нр. тыс. квартир 34,22 34,27 36,12 37,36 38,90 30,55

Предъявленный денежный спрос нерезидентов на рынке жилья Оден.нр. млрд. руб. 701,19 762,79 925,41 1 118,61 1 366,87 1 259,06

Предъявленный денежный спрос нерезидентов на первичном рынке площадей СПС"нр. млрд. руб. 641,02 697,33 841,89 1 017,65 1 243,50 1 151,51

Суммарный предъявленный спрос населения (с учетом ипотеки), инвесторов и нерезидентов на рынке площадей коммерческого жилья Опл.ком. млн. кв. м. 8,42 8,21 8,23 8,05 7,94 5,68

Суммарный предъявленный спрос населения (с учетом ипотеки), инвесторов и нерезидентов на рынке квартир Окв.ком. тыс. квартир 186,66 179,94 175,70 167,39 160,33 120,54

коммерческого жилья

Суммарный предъявленный спрос населения (с учетом ипотеки), инвесторов и нерезидентов на первичном рынке площадей коммерческого жилья до перетекания С'.ил.ком. млн. кв. м. 5,40 5,30 5,37 5,36 5,41 3,71

Суммарный предъявленный спрос населения (с учетом ипотеки), инвесторов и нерезидентов на первичном рынке квартир коммерческого жилья до перетекания О".кв.ком. тыс. квартир 59,96 58,92 59,63 59,59 60,10 41,22

Суммарный предъявленный денежный спрос на рынке коммерческого жилья Бден. млрд. руб. 1 534,76 1 630,13 1 906,78 2 193,26 2 552,63 2 101,27

Суммарный предъявленный спрос на рынке жилых площадей государства (муниципальное жилье), населения с учетом ипотеки, нерезидентов и инвесторов (коммерческое жилье) Эпл. млн. кв. м. 9,20 8,81 8,99 8,81 8,70 6,44

Суммарный предъявленный спрос на рынке квартир государства (муниципальное жилье), населения с учетом ипотеки, нерезидентов и инвесторов (коммерческое жилье) Бкв. тыс. квартир 197,80 188,51 186,56 178,25 171,18 131,40

Суммарный предъявленный спрос на первичном рынке жилых площадей государства (муниципальное жилье), населения с учетом ипотеки, нерезидентов и инвесторов (коммерческое жилье) О".пл. млн. кв. м. 6,18 5,90 6,13 6,12 6,17 4,47

Суммарный предъявленный спрос на первичном квартир государства (муниципальное жилье), населения с учетом ипотеки, нерезидентов и инвесторов (коммерческое жилье) Б".кв. тыс. квартир 71,10 67,49 70,49 70,44 70,95 52,08

Суммарный предъявленный спрос на вторичном рынке жилых площадей населения с учетом ипотеки, нерезидентов и инвесторов (коммерческое жилье) до перетекания Ов.пл.ком. млн. кв. м. 3,03 2,91 2,86 2,69 2,53 1,97

Суммарный предъявленный спрос на вторичном квартир населения с учетом ипотеки, нерезидентов и инвесторов (коммерческое жилье) до перетекания Ов.кв.ком. тыс. квартир 126,70 121,01 116,07 107,80 100,23 79,33

Блок 5 «Определение состояния рынка по соотношению спрос/предложение и расчета прогнозируемого объема удовлетворенного спроса (поглощения), предложения, строительства и ввода жилья на первичном и вторичном рынках»

Подблок 5.1 «Определение соотношения спрос/предложение»

Соотношение спроса и предложения квартир на первичном рынке 11"кв. ед. 4,82 4,88 2,64 2,31 2,08 1,10

Соотношение спроса и предложения квартир на вторичном рынке Я'кв. ед. 1,09 1,02 0,97 0,87 0,78 0,60

Соотношение спроса и предложения площадей в целом на рынке жилья Япл. ед. 2,01 1,84 1,51 1,37 1,27 0,79

Индикатор состояния рынка по соотношению спрос/предложение 1(1/5 {1;2;3;4} 4 4 4 4 4 1

Подблок 5.2 «Сопоставление потребности в жилье, объема спроса и объема предложения и определения объема поглощения»

Спрос на первичном рынке площадей после перетекания 0"кв. перетек млн. кв. м. 5,40 5,30 3,07 3,19 3,30 2,67

Спрос на вторичном рынке площадей после перетекания Овпл.перетек млн. кв. м. 3,81 3,51 5,92 5,62 5,40 3,77

Спрос на первичном рынке квартир после перетекания 0"кв. перетек тыс. квартир 59,96 58,92 34,07 35,43 36,69 29,70

Спрос на вторичном рынке квартир после перетекания Бвкв.перетек тыс. квартир 126,70 121,01 141,63 131,96 123,64 90,85

Удовлетворенный спрос (поглощение площадей) на первичном рынке коммерческого жилья СУ'пл.ком. млн. кв. м. 0,39 0,38 0,71 0,81 0,91 1,10

Удовлетворенный спрос (поглощение квартир) на первичном рынке коммерческого жилья СУ"кв.ком. тыс. квартир 4,36 4,22 7,91 9,02 10,13 12,19

Удовлетворенный спрос (поглощение площадей) на вторичном рынке СУвпл.ком. млн. кв. м. 2,45 2,69 2,74 2,83 2,93 2,64

Удовлетворенный спрос (поглощение квартир) на вторичном рынке СУвкв.ком. тыс. квартир 92,92 94,48 96,11 99,33 98,91 63,59

Удовлетворенный спрос (поглощение площадей) на рынке коммерческого жилья СУ пл. ком. млн. кв. м. 2,85 3,07 3,45 3,64 3,84 3,74

Удовлетворенный спрос (поглощение квартир) на рынке коммерческого жилья СУкв.ком. тыс. квартир 97,28 98,70 104,03 108,35 109,04 75,79

Подблок 5.3 «Расчет прогнозируемых показателей рынка (общего и нового предложения, строительства, ввода) на текущий год»

Прогнозируемый объем предложения на первичном рынке 8ир"пр.пл. млн. кв. м. 1,12 1,09 2,03 2,32 2,61 4,82

Прогнозируемый объем предложения квартир на первичном рынке 8ир"пр.кв. тыс. квартир 12,44 12,06 22,60 25,78 28,95 53,54

Прогнозируемый объем предложения квартир на вторичном рынке 8ирвпр.кв. тыс. квартир 117,12 119,12 122,14 126,26 130,62 135,27

Прогнозируемый объем предложения площадей на вторичном рынке 8ирвпр.пл. млн. кв. м. 3,34 3,39 3,48 3,60 3,72 3,68

Прогнозируемый объем строительства площадей коммерческого жилья Constr.np.KOM.пл. млн. кв. м. 2,80 2,71 5,09 5,80 6,51 10,12

Прогнозируемый объем строительства площадей муниципального жилья Constr.np.Myn. пл. млн. кв. м. 2,23 1,71 2,17 2,17 2,17 3,04

Прогнозируемый объем строительства площадей Constr.np.rLii., млн кв. м Constr.np.Rn. млн. кв. м. 5,03 4,43 7,26 7,97 8,69 13,16

Прогнозируемый объем ввода площадей коммерческого жилья \Упр.ком.пл. млн. кв. м. 0,98 0,95 1,78 2,03 2,28 2,53

Прогнозируемый объем ввода площадей городского жилья Wпp.шl. млн. кв. м. 1,76 1,55 2,54 2,79 3,04 3,29

Прогнозируемый объем предложения площадей Зир.пр.пл. млн. кв. м. 4,46 4,48 5,52 5,92 6,33 8,50

Прогнозируемый объем строительства квартир коммерческого жилья Constr.np.KOM.кв. тыс. квартир 31,11 30,16 56,51 64,44 72,38 112,44

Прогнозируемый объем строительства квартир муниципального жилья Constr.np.MyH. кв. тыс. квартир 31,84 24,49 31,02 31,02 31,02 43,43

Прогнозируемый объем строительства квартир ConStr.np.KB. тыс. квартир 62,95 54,65 87,53 95,46 103,40 155,87

Прогнозируемый объем ввода квартир городского жилья ХУпр.кв. тыс. квартир 19,56 17,22 28,22 31,00 33,78 36,56

Прогнозируемый объем ввода квартир коммерческого жилья Wnp.KOM.KB. тыс. квартир 10,89 10,56 19,78 22,56 25,33 28,11

Блок 6 «Определение типа рынка и прогнозирование уровня цен на жилье»

Подблок 6.1 «Определение типа рынка»

Годовой индекс роста номинальных душевых доходов 1н(,/1н(1.1) ед. 1,04 1,05 1,08 1,09 1,10 1,11

Годовой индекс роста цен на вторичном рынке ЦВ(1-1)/ЦВ(1 2) ед. 1,08 1,09 1,17 1,17 1,17 1,18

Индекс типа рынка 1тр {1;2;3;4;5;6} 4 4 5 5 5 1

Подблок 6.2 «Прогнозирование уровня цен на жилье»

Среднемесячный темп роста номинальных среднедушевых доходов Д1н % 0,36 0,40 0,67 0,71 0,78 0,86

Среднемесячный темп роста цен на жилье дцв % 0,67 0,69 1,29 1,31 1,34 -0,33

Годовой прирост средней удельной цены на вторичном рынке АЦ"Г0Д % 8,35 8,62 16,59 16,88 17,35 -3,86

Средняя удельная цена жилья в конце текущего года на вторичном рынке цв тыс. руб./кв. м 182,57 198,32 231,22 270,26 317,13 304,88

Средняя удельная цена жилья на первичном рынке в конце текущего года Ц" тыс. руб./кв. м 208,13 226,08 258,97 302,69 355,19 359,76

Приложение 3. Показатели прогноза развития рынка жилой недвижимости Москвы при сценарии №3

макроэкономических параметров и при варианте №2 отраслевых параметров

Наименование показателя Обозначение Ед. изм. 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Блок 1 «Определение потребности городского населения в жилье и планируемого объема ввода социального жилья»

Прогнозируемый объем жилого фонда Ж.ф.пл млн. кв. м. 217,21 218,28 220,40 222,79 225,83 229,12

Численность городского населения города N млн. чел. 11,60 11,60 11,60 11,60 11,60 11,60

Прогнозируемая обеспеченность населения жильем Ж.об.пр. кв. м./чел. 18,72 18,82 19,00 19,21 19,47 19,75

Прогнозируемый объем некачественного жилья в жилом фонде города Ж.ф.нк.пл. млн. кв. м. 100,30 95,60 90,90 86,20 81,50 76,80

Прогнозируемая потребность населения в жилье Потр.пр.пл. млн. кв. м. 126,69 127,88 128,02 127,89 128,27 128,40

Блок 2 «Функционирования строительного комплекса и определения потенциального объема ввода, строительства и предвари тельного объема предложения коммерческого жилья»

Потенциальный объем ввода жилья \Упот.пл. млн. кв. м. 1,76 1,55 2,54 2,79 3,04 3,29

Потенциальный объем ввода жилья \VnOT.KB. тыс. квартир 19,56 17,22 28,22 31,00 33,78 36,56

Потенциальный объем ввода коммерческого жилья \\'пот.пл.ком. млн. кв. м. 0,98 0,95 1,78 2,03 2,28 2,53

Потенциальный объем ввода коммерческого жилья WnOT.KB.KOM. тыс. квартир 10,89 10,56 19,78 22,56 25,33 28,11

Потенциальный объем строительства жилья Const.noT.rui. млн. кв. м. 5,03 4,43 7,26 7,97 8,69 9,40

Потенциальный объем строительства жилья Const.noT.KB. тыс. квартир 55,87 49,21 80,63 88,57 96,51 104,44

Потенциальный объем строительства коммерческого жилья C0nSt.n0T.K0M.пл. млн. кв. м. 2,80 2,71 5,09 5,80 6,51 7,23

Потенциальный объем строительства коммерческого жилья C0nSt.n0T.K0M.кв. тыс. квартир 31,11 30,16 56,51 64,44 72,38 80,32

Потенциальный объем предложения жилья на первичном рынке 8ирппот.пл. млн. кв. м. 1,12 1,09 2,03 2,32 2,61 2,89

Потенциальный объем предложения жилья на первичном рынке 8ир"пот.кв. тыс. квартир 12,44 12,06 22,60 25,78 28,95 32,13

Блок 3 «Блок финансирования оборотов рынка коммерческого жилья. Определение объема потенциального платежеспособного спроса населения»

Коэффициент доступности жилья в базовом году для первой группы населения (альтернативные сделки) Кда(м) лет 1,36 1,36 1,36 1,36 1,36 1,36

Коэффициент доступности жилья для второй группы населения (прямые сделки с массовым жильем) Кд"р(м) лет 1,97 1,97 1,97 1,97 1,97 1,97

Коэффициент доступности жилья для третьей группы населения (прямые сделки с жильем повышенной комфортности) Кд(п) лет 3,03 3,03 3,03 3,03 3,03 3,03

Совокупные накопления городского населения за предыдущие Кд лет СПСн млрд. руб. 7 036,56 7 036,56 7 036,56 7 036,56 7 036,56 7 036,56

Совокупные накопления за предыдущие Кд лет первой группы населения СПС1 млрд. руб. 1 013,26 1 013,26 1 013,26 1 013,26 1 013,26 1 013,26

Совокупные накопления за предыдущие Кд лет второй группы населения в прямых сделках СПС2 млрд. руб. 563,86 563,86 563,86 563,86 563,86 563,86

Совокупные накопления за предыдущие Кд лет третьей группы населения СПСЗ млрд. руб. 1 615,59 1 615,59 1 615,59 1 615,59 1 615,59 1 615,59

Совокупный платежеспособный спрос СПС млрд. руб. 3 192,72 3 192,72 3 192,72 3 192,72 3 192,72 3 192,72

Блок 4 «Определение предварительного объема предъявленного государством, населением, нерезидентами и инвесторами спроса на городское жилье»

Подблок 4.1 «Определение объема государственного спроса»

Объем государственного спроса СБпл. млн. кв. м. 0,78 0,60 0,76 0,76 0,76 0,76

Объем государственного спроса СЭкв. тыс. квартир 11,14 8,57 10,86 10,86 10,86 10,86

Подблок 4.2 «Определение размеров приобретаемого жилья»

Средневзвешенная площадь массового жилья, приобретаемого на вторичном рынке с учетом прямых и альтернативных сделок 8ж"(м) кв. м. 24,98 24,98 24,98 24,98 24,98 24,98

Средневзвешенная площадь жилья на вторичном рынке Бж" кв. м. 28,50 28,50 28,50 28,50 28,50 28,50

Средневзвешенная площадь предлагаемого жилья Бж кв. м. 43,88 43,88 43,88 43,88 43,88 43,88

Подблок 4.3 «Определение потенциального платежеспособного спроса и предварительного объема предъявленного спроса населения, нерезидентов и инвесторов в натуральном выражении (без учета ипотеки)»

Предъявленный суммарный платежеспособный спрос городского населения на рынке недвижимости (без учета ипотеки) в денежном выражении Бден. млрд. руб. 558,73 558,73 558,73 558,73 558,73 558,73

Предъявленный платежеспособный спрос городского населения первой группы Оден.1 млрд. руб. 177,32 177,32 177,32 177,32 177,32 177,32

Предъявленный платежеспособный спрос городского населения второй группы Оден.2 млрд. руб. 98,68 98,68 98,68 98,68 98,68 98,68

Предъявленный платежеспособный спрос городского населения третьей группы Оден.З млрд. руб. 282,73 282,73 282,73 282,73 282,73 282,73

Предъявленный платежеспособный спрос населения первой группы Опл.1 млн. кв. м. 1,44 1,33 1,35 1,34 1,32 1,31

Предъявленный платежеспособный спрос населения Бпл.2 млн. кв. м. 0,80 0,74 0,75 0,74 0,74 0,73

второй группы

Предъявленный платежеспособный спрос населения третьей группы Бпл.З млн. кв. м. 1,21 1,11 1,03 1,02 1,01 1,00

Предъявленный платежеспособный спрос населения Опл.н. млн. кв. м. 3,45 3,17 3,14 3,11 3,08 3,05

Предъявленный суммарный платежеспособный спрос городского населения на рынке квартир Бкв.н. тыс. квартир 108,49 99,87 100,51 99,54 98,58 97,63

Предъявленный платежеспособный спрос городского населения первой группы на рынке квартир Бкв.1 тыс. квартир 80,04 73,69 75,02 74,30 73,58 72,87

Предъявленный платежеспособный спрос городского населения второй группы на рынке квартир Бкв.2 тыс. квартир 13,82 12,73 12,96 12,83 12,71 12,58

Предъявленный платежеспособный спрос городского населения третьей группы на рынке квартир Бкв.З тыс. квартир 14,62 13,46 12,54 12,41 12,29 12,18

Предъявленный платежеспособный спрос городского населения на рынке площадей на первичном рынке Б"плн. млн. кв. м. 1,38 1,27 1,25 1,24 1,23 1,22

Предъявленный платежеспособный спрос городского населения на рынке квартир на первичном рынке 0"кв". тыс. квартир 15,33 14,11 13,94 13,80 13,67 13,54