Проектное управление развитием объекта недвижимости тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Попова, Ирина Викторовна

• Попова, Ирина Викторовна
• кандидат экономических наук
• 2006

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Попова, Ирина Викторовна

Введение.

I Существующая методология управления девелоперскими проектами и ее развитие в России.

§1.1 Специфические условия становления российского рынка недвижимости.

§1.2 Зарубежный опыт управления девелоперскими проектами и его применение в российских условиях.

§1.3 Обоснование возможности и необходимости развития управления проектами на российском рынке недвижимости.

Выводы по главе 1.

II Методические основы формирования системы управления девелоперскими проектами.

§2.1 Место и роль девелопмента в процессах функционирования рынка недвижимости.

§2.2 Этапы жизненного цикла и участники проекта девелопмента.

§2.3 Управление девелоперским проектом на этапах жизненного цикла.

§2.4 Обеспечение экономической эффективности и достижение целей проекта.

Выводы по главе II.

III Внедрение и использование методов проектного управления развитием объектов недвижимости в Группе компаний МИАН.^

§3.1 Предпосылки перехода к проектному управлению в Группе компаний МИАН.

§3.2 Разработка типовых форм документов на этапах жизненного цикла девелоперского проекта.^

§3.3 Условия перехода к проектному управлению развитием объектов недвижимости в Группе компаний МИАН.^

Выводы по главе III.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Проектное управление развитием объекта недвижимости»

Инвестиционная деятельность — одна из весомых составляющих всей экономической деятельности и представляет собой вложение денежных средств в объекты предпринимательской деятельности с целью извлечения доходов. С понятием инвестиционной деятельности тесно связано понятие инвестиционный проект, которое предполагает вложение определенного количества ресурсов, в том числе интеллектуальных, финансовых, материальных, человеческих для получения запланированного результата и достижения определенных целей в обусловленные сроки.

Функционирование развитого рыночного хозяйства построено на взаимодействии целого ряда рынков. Важное место среди них занимает рынок недвижимого имущества: жилья и нежилых помещений коммерческого назначения.

Недвижимостью называют имущество, использование которого по назначению и без ущерба его характеристикам и ценностным свойствам, исключает его перемещение — земельные и другие естественные угодья (участки недр, обособленные водные объекты, леса), другое имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней: здания, сооружения, объекты (ст. 130 ГК РФ).

Рынок недвижимости — сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, и процессов функционирования рынка: создания, использования, обмена объектов недвижимости и управления рынком, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка.

Основой инвестиционной деятельности на рынке недвижимости является реализация проектов, связанных с материальными преобразованиями объектов недвижимости. Отсутствие единой, четко определенной терминологии способствует появлению в отечественной литературе нескольких понятий: «девелоперский проект» или «проект девелопмента» (от англ. «property project development»). Английское слово «development» в переводе означает «развитие», таким образом, русским аналогом является термин «проект развития объекта недвижимости», используемый С.Н. Максимовым в своей книге «Девелопмент развитие недвижимости)». Все перечисленные определения равнозначны и используются автором в диссертационном исследовании.

Девелоперский проект представляет собой качественное преобразование одного объекта недвижимости в другой: преобразование незастроенного участка в участок со зданием, реконструкция объекта, придание ему новых характеристик или изменение его целевого назначения. При этом основным условием является повышение стоимости объекта и его востребованность на рынке.

Таким образом, девелопмент — это такие материальные преобразования объекта недвижимости, которые обеспечивают превращение ее в новый объект, обладающий большей стоимостью.

Девелоперские проекты не ограничиваются только физическими изменениями объекта, а предполагают полный цикл развития недвижимости, начиная от приобретения земельного участка до реализации созданного объекта на рынке с получением прибыли. Таким образом, целью проекта является создание объектов недвижимости, обладающих стоимостью большей, чем издержки по его реализации.

В российских условиях особенностям девелоперских проектов до недавнего времени уделялось слабое внимание. В значительной степени это было связано с ограниченностью сферы деловой активности только рынком жилья, стереотипностью требований покупателей к жилью и высоким уровнем неудовлетворенности населения в улучшении жилищных условий, что приводило к значительному преобладанию спроса над предложением на рынке недвижимости и практически полному отсутствию конкуренции.

Однако, бурное развитие рынка строительства и недвижимости, создание объектов с выраженной индивидуальностью, развитие сектора коммерческой недвижимости, переход от работы на рынок в целом к работе на определенные сегменты потребителей, усиление требований к качеству объектов приводит к возрастанию сложности проектов и формирует значительно более высокий уровень требований к компаниям, работающим на рынке недвижимости.

Таким образом, эффективная разработка и реализация проектов развития объектов недвижимости требует внедрения системы проектного управления, использования научно-методических подходов к управлению девелоперским проектами и организации деятельности девелоперской компании — формы предпринимательской деятельности, специализирующейся на реализации проектов, направленных на создание и коммерческое использование недвижимости.

Управление девелоперскими проектами предполагает планирование, организацию, руководство, координацию и контроль трудовых, финансовых и материально-технических ресурсов на протяжении проектного цикла, направленные на эффективное достижение определенных в проекте результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству и удовлетворению интересов участников проекта путем применения современных методов и технологии управления.

Цель исследования состоит в теоретическом обосновании технологии проектного управления развитием объектов недвижимости и разработке на этой основе методических положений по управлению девелоперскими проектами.

Для достижения поставленной цели решены следующие задачи: исследованы условия становления российского рынка недвижимости; проанализирован зарубежный опыт управления девелоперскими проектами; изучена отечественная практика управления проектами; проанализированы особенности и тенденции современного рынка недвижимости, обуславливающие необходимость проектного управления; раскрыты содержание и последовательность задач, решаемых на каждом этапе жизненного цикла девелоперского проекта; выработаны практические рекомендации по внедрению проектного управления развитием объектов недвижимости в Группе компаний МИАН; определен состав участников девелоперского проекта и функции девелоперской компании как специализированной формы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости; разработан пакет аналитической, плановой, отчетной и контрольной документации, подготавливаемой в процессе осуществления девелоперского проекта на примере проекта строительства бизнес-центра «Северное сияние».

Предмет исследования — управленческие отношения, возникающие в рамках разработки и реализации проектов развития объектов недвижимости.

Объектом исследования являются компании московского рынка недвижимости, специализирующиеся на реализации девелоперских проектов.

Теоретической основой послужили литература, материалы и труды отечественных и западных ученых, отражающие опыт проектного управления (M.JI. Разу, В.И. Воропаев, В.Д. Шапиро, И.И. Мазур, У.С. Баум, X. Решке, X. Шелле), управления девелоперскими проектами (С.Н. Максимов, Р. Пейзер, А. Фрей), аналитические материалы Г.М. Стерника и др. экспертов о состоянии московского рынка недвижимости, методические материалы Санкт-Петербургского Института недвижимости, законодательные и нормативные акты Российской Федерации.

Методология исследования базируется на принципах системного подхода, методологии управления проектами, теории организации.

Научная новизна диссертационной работы заключается в том, что разработано теоретическое обоснование методов проектного управления развитием объектов недвижимости, включая технологию управления девелоперскими проектами, направленную на создание и коммерческое использование объектов недвижимости. В частности, описаны в виде конкретных бизнес-процессов задачи каждого этапа жизненного цикла проекта девелопмента, обобщены практический опыт и особенности осуществления девелоперских проектов в российских условиях, что делает разработанные методические положения максимально адаптированными для работы отечественных девелоперских компаний и позволит повысить эффективность реализации инвестиционных проектов.

Результаты исследования, обладающие новизной: разработаны методические основы по формированию системы управления проектами развития объектов недвижимости; выявлены проблемы и ошибки большинства девелоперских компаний; разработаны технологические схемы осуществления проектов девелопмента на каждом этапе жизненного цикла; определены специфические особенности проектов развития объектов недвижимости, оказывающие влияние на формирование организационного механизма управления проектами; предложена структура команды девелоперского проекта и определены функции каждого из членов команды; разработаны типовые формы аналитической, плановой и отчетной документации, рекомендуемые для осуществления функций планирования, мониторинга и контроля при управлении девелоперским проектом; разработаны мероприятия по обеспечению экономической эффективности и достижению целей проекта девелопмента; разработаны практические рекомендации по управлению девелоперским проектом на примере проекта строительства бизнес-центра «Северное сияние».

Практическая значимость проведенного исследования заключается в том, что разработанные методические положения являются практическим пособием, включающим набор рекомендаций, методов и инструментов, позволяющим девелоперским компаниям сформировать эффективный механизм управления проектами развития недвижимости и достичь поставленных целей.

Реализация и апробация результатов исследования: разработанные и предложенные в диссертационном исследовании методические положения проектного управления развитием объектов недвижимости одобрены и приняты к использованию Группой компаний МИАН.

Общие положения диссертации докладывались автором и были одобрены на 20-ой Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления - 2005». Тематика научного исследования нашла отражения в 5 опубликованных работах общим объемом 1,25 п.л.

Объем и структура работы: диссертация состоит из введения, трех глав, выводов, заключения и приложений. Содержит 151 страницу основного текста (15 таблиц, 24 рисунка) и 20 приложений. Список использованной литературы содержит 173 наименования трудов отечественных и зарубежных авторов.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Попова, Ирина Викторовна

Основные выводы и рекомендации, сформулированные автором по результатам исследования, приведены ниже.

Инвестиционная деятельность на рынке недвижимости является одной из весомых составляющих всей экономической деятельности, а деятельность, относящаяся непосредственно к девелопменту, составляет половину процессов, протекающих на рынке недвижимости.

Девелопментом называют процесс качественного преобразования объекта недвижимости, который обеспечивает превращение его в другой, новый объект, обладающий большей рыночной стоимостью, чем стоимость исходного объекта. С точки зрения предпринимательской деятельности девелопмент — профессиональная деятельность по организации процессов управления проектами создания недвижимости.

Процесс девелопмента необходимо отличать от непосредственно строительства. Строительство подразумевает исключительно технологический процесс возведения объекта, начинающийся проектированием и завершающийся сдачей объекта в эксплуатацию и является составной частью жизненного цикла проекта девелопмента, представляющего собой комплексный подход к развитию недвижимости.

Активное развитие рынка строительства и недвижимости, увеличение количества профессиональных участников рынка недвижимости, рост доли индивидуальных архитектурных проектов, дифференциация рынка недвижимости на сегменты и усиление конкуренции формирует значительно более высокий уровень требований к компаниям, работающим на рынке недвижимости и обуславливают необходимость коренного пересмотра сложившихся подходов к управлению девелоперскими проектами.

Появившиеся на российском рынке девелоперские компании делают первые пробные шаги в этом бизнесе, опираясь в основном на опыт в области исключительно строительства и общего менеджмента. Существующая западная методология управления девелоперскими проектами требует значительной адаптации к условиям российского рынка недвижимости ввиду специфических условий его становления и современных особенностей развития.

Методические положения по управлению девелоперскими проектами, предлагаемые автором диссертационного исследования, опираются на общую методологию управления проектами, с учетом специфических особенностей проектов развития объектов недвижимости. В своей работе автор представил концепцию жизненного цикла проекта, детализируя задачи каждого этапа в виде технологических схем. Бизнес-процессы реализации проектов девелопмента должны составлять единый технологический цикл, чему способствует эффективная система взаимоотношений участников проекта и проектно-ориентированная организационная структура девелоперской компании. Развитие системы проектного управления и финансирования способствует полной (в том числе финансовой) ответственности за конечные результаты инвестиционной деятельности.

Практическое применение разработанных методических положений отражено в заключительной главе исследования на примере Группы компаний МИАН. Разработанная автором единая система унифицированной документации по проекту включает в себя типовые формы плановой, контрольной и отчетной документации и процедуры согласования и утверждения с назначением ответственных исполнителей на каждом этапе подготовки документа.

Методические указания по управлению девелоперскими проектами успешно апробируются в Группе компаний МИАН и способствуют повышению эффективности процессов планирования, мониторинга и контроля, разработке рациональных схем финансирования проектов, дают инструментарий для анализа экономической эффективности проектов, что подтверждается следующими результатами: улучшение финансовых результатов деятельности за счет снижения финансовых и других рисков, а также перехода от затратного (сметного) подхода к бюджетированию проектов. Объективно такой подход означает значительную заинтересованность девелоперской компании в снижении себестоимости проекта (как единственного средства увеличения собственной прибыли); обеспечение высокого качества работ с соблюдением временных ограничений по срокам реализации проекта; организация конкурсной системы выборов участников строительства; достижение запланированного уровня показателей экономической эффективности проекта; достижение запланированных результатов по выручке от реализации площадей объекта благодаря усилению аналитической и маркетинговой составляющей проекта, а также формализации правовых условий и процедуры продаж (сдачи в аренду).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Результатом проведенного исследования является теоретическое обоснование технологии проектного управления развитием объекта недвижимости разработка на этой основе методических положений по управлению девелоперскими проектами. Диссертационная работа представляет собой обобщение исследований автора и содержит все необходимые этапы решения поставленных задач от теоретических исследований до практических рекомендаций.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Попова, Ирина Викторовна, 2006 год

1. Агапкин В.М., Жоголева Е.Е. Эффективное управление сложными инвестиционными проектами (практическое пособие). — М.: Международный институт строительства, 1995 г.

2. Ансофф К. Стратегическое управление. — М.: Экономика, 1989 г.

3. Ардзинов В.Д. Введение в рыночную экономику строительства. — СПб.: ПГУПС, 1995 г.

4. Асаул А.Н. Корпоративные структуры в региональном инвестиционно-строительном комплексе. /А.Н.Асаул, А.В.Батрак. —М.: СПб., 2001 г.

5. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. — М.: Питер, 2004 г.

6. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. — М.: Питер, 2000 г.

7. Бережная О. Двадцать пять живых девелоперов. //Эксперт, №41 (253), 2000 г.

8. Березин В.П. и др. Совершенствование методологии управления инвестиционно-строительной деятельностью в современных условиях (теория и практика). — ВНИИНТПИ, 1996 г.

9. Бланк И.А. Инвестиционный менеджмент. — Киев, МП ИТЕМ ЛТД, 1995 г.

10. Ю.Васильев В.М. Управление в строительстве. — М.: АссоциациястройВУЗов, 1994 г.

11. П.Васильев Д.К., Колосова Е.В., Хулап Г.С., Цветков А.В. Системы и механизмы реализации проектов: опыт внедрения /Материалы Международного симпозиума по управлению проектами.— СПб.: 1995 г.

12. Васильев Д.К., Колосова Е.В., Цветков А.В. Процедуры управления проектами. //Инвестиционный эксперт, №3,1998 г.

13. Вечер Н.Ф., Ольховский А.А. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Жизненный цикл объекта. — СПб.: Бизнес-пресса, 2005 г.

14. Воропаев В.И. Модели и методы календарного планирования в автоматизированных системах управления строительством. — М.: Стройиздат, 1974 г.

15. Воропаев В.И. Управление проектами в России. — М.: Алане, 1995 г.

16. Вютрих Х.А., Филлип А.Ф. Виртуализация как возможный путь развития управления. // Проблемы теории и практики управления, №1,2000 г.

17. Голованов Н.М. Сборник договоров. Недвижимость и строительство. — М.: Питер, 2006 г.

18. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. — М.: Дашков и Ко, 2003 г.

19. Горемыкин В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет. Учебник. — М.: КноРус, 2006 г.

20. Грабовый П.Г., Кулаков Ю.Н., Лукманова И.Г. и др. Экономика и управление недвижимостью. Учебник/под общ. ред. Проф. П.Г.Грабовского. Смоленск: Изд. АСВ, 1999 г.

21. Градостроительный кодекс РФ. (В ред. Федерального закона от 30.12.01 г. №196-ФЗ).

22. Гражданский кодекс Российской Федерации (в действующей редакции).

23. Гранова И.В. Оценка недвижимости. Учебное пособие—СПб.: Питер, 2001 г.

24. Грибалев Н.П., Игнатьева И.Г. Бизнес-план. Практическое руководство по составлению. — СПб.: Белл, 1994 г.

25. Девелопмент: Учебное пособие /И.И. Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге. Под общ. ред. проф. И.И. Мазура. — М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2004 г.

26. Дехтяр О.М., Ковальский М.И. Совершенствование управления строительством в развитых капиталистических странах — М.: Информнефтегазстрой, 1980 г.

27. Доклад на Международной научной конференции «Наука управления на пороге XXI века», Мильнер Б., Государственная академия управления, Москва, 1997 г.

28. Дудин Е., Щукин А. Что такое девелопмент. // Монолит, №2, 2001 г.

29. Ефремов B.C. Проектное управление: модели и методы принятия решений. //Менеджмент в России и за рубежом, №6,1996 г.

30. Жилая недвижимость бизнес-класса Москвы: состояние рынка и прогноз. Аналитический отчет компании «Конкордия Эссет Менеджмент», 2005 г.34.3авьялов П.С., Демидов В.Е. Формула успеха: маркетинг. — М.: Международные отношения, 1991 г.

31. Захарченко В.В. Управление корпоративной недвижимостью. —М.: Русская полиграфическая группа, 2005 г.

32. Игнатов JI.JI. Экономика недвижимости. Учебно-методическое пособие. — М.: Издательство МГТУ им. Н. Э. Баумана, 2003 г.

33. Ильин Н.И., Лукманова И.Г., Немчин A.M., Никешин С.Н., Петрова С.Н., Романова Г.К., Шапиро В.Д. Управление проектами—СПб.: «ДваТрИ», 1996 г

34. Инвестиционное проектирование: практическое руководство по экономическому обоснованию инвестиционных проектов. Научный редактор С.П.Шумилин. — М.: Финстатинформ, 1995 г.

35. Инвестиционный анализ. Теория выбора//Инвестиции в России, №1-2,1997

36. Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений (СНиП 11-01-95), Москва, 1995 г.

37. Исследование первичного рынка недвижимости Центрального административного округа Москвы. Аналитический отчет компании «Конкордия Эссет Менеджмент», 2005 г.

38. Калинин М.В. Особая ментальность российских девелоперов. //Строительство и городское хозяйство в Санкт-Петербурге и ленинградской области, №63, август 2003 г.

39. Калянов Г.Н. Консалтинг при автоматизации предприятий: Научно-практическое издание. — М.: МИНТЕГ, 1997 г.

40. Киблер Э. Девелопер по-русски. Цивилизованные методы работы требуют юридической поддержки. //Газета о недвижимости для всех, №63, сентябрь, 2000 г.

41. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Практическое пособие. — М.: Юрайт-Издат, 2004 г.

42. Ковалев В.В. Финансовый анализ. — М.: Финансы и статистика, 1996 г.

43. Ковальский М.И. Управление строительством: опыт США, Японии, Великобритании, ФРГ, Канады. — М.: «Стройиздат», 1994 г.

44. Колосова Е.В. Методика освоенного объема: проблемы идентификации моделей проектов. /Конференция по идентификации. — М.: наука, 2000 г.

45. Колосова Е.В. Показатели освоенного объема в оперативном управлении проектами. / Сборник докладов Международной научно-практической конференции «теория активных систем». — М.: ИПУ РАН, 15-17 ноября 1999 г., М.: ИПУ РАН, 2000 г.

46. Коммерческая оценка инвестиционных проектов. — СПб.: ИКФ «Альт», 1999 г.

47. Коростелев С.П., Кулаков Ю.Н. Анализ состояния управления нежилой недвижимостью в Москве. //Международный научно-практический журнал «Недвижимость: экономика, управление», №2,2002 г.

48. Котлер Ф. Основы маркетинга. — М.: Прогресс, 1993 г.

49. Кочетков А.И. и др. Управление проектами (Зарубежный опыт). — СПб.: «ДваТрИ», 1993 г.

50. Кочетков. Ю. Новостройки российских городов: что управляет ценами? Опыт российского девелопмента. //Монолит, май, 2004 г.

51. Крутик А.Г., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. — М.: Лань, 2001 г.

52. Кузин В. Особенности московского девелопмента. Материалы информационного агентства «БИНК».

53. Кущенко В.В. Девелопмент. Современная концепция развития недвижимости. — М.: Норма, 2004 г.

54. Левин Л. Девелопмент — новое слово на рынке недвижимости. //Недвижимость и цены, 2002 г.

55. Лимитовский М.А. Методы оценки коммерческих идей, предложений, проектов. — М.: «Дело Лтд», 1995 г.

56. Мазур И.И., Шапиро В.Д. и др. Реструктуризация предприятий и компаний. Справочное пособие. — М.: Высшая школа, 2000 г.

57. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. и др. Корпоративный менеджмент. Справочное пособие. — М.: Высшая школа, 2003 г.

58. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. и др. Эффективный менеджмент. Учебное пособие. — М.: Высшая школа, 2003 г.

59. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости — СПб.: Питер, 2000 г.

60. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). Организация, управление, финансирование. — СПб.: Питер, 2003 г.

61. Максимов С.Н. Своевременно и актуально девелоперские компании пришли, чтобы остаться. //Строительство и городское хозяйство в Санкт-Петербурге и ленинградской области, №64, сентябрь 2003 г.

62. Макэлрой Кен. Азбука инвестирования в недвижимость—М.:Попурри, 2005

63. Материалы российско-шведского семинара «Рынок жилья». — СПб., 1994 г.

64. Материалы с официального сайта Института недвижимости www.real-estate.edu.ru

65. Маховикова Г.А. Экономика недвижимости. — М.: Вектор, 2006 г.

66. Менеджмент, маркетинг, персонал. / под ред. А.Г. Поршнева, M.JI. Разу, Ю.В Якутина. М.: 1997 г.

67. Методические указания по процедуре подрядных торгов — М: ЦНИИпроект, 1994 г.

68. Методические рекомендации по формированию укрупненных показателей базовой стоимости на виды работ и порядку их применения для составления инвесторских смет и предложений подрядчика (УПБС BP), введены в действие 01.12.93 г.

69. Методические рекомендации по формированию и использованию укрупненных показателей базисной стоимости (УПБС) для объектов жилищно-гражданского назначения, введены в действие 01.02.94 г.

70. Мильнер Б. Теория организации. Учебник. — М.: ИНФРА-М, 1999 г.

71. Миронова Н.Н., Шутьков С.А. Экономика недвижимости—М.:Феникс, 2004

72. Михалева Т. Недвижимость. Что необходимо знать при ее покупке и продаже. — М.: Юркнига, 2003 г.

73. Москва. Рынок коммерческой недвижимости 2005. Аналитический отчет компании «Knight Frank».

74. Национальные особенности офисного рынка. Аналитические материалы Информационного агентства «Индикаторы рынка недвижимости».

75. Немчин A.M., Никешин С.Н., Хитров В.А. Управление проектами. Основы системных подразделений и опыт применения. — СПб.: ГИЭА, 1993 г.

76. Немчин А.М., Никешин С.Н., Хитров В.А. Строительство в США и России: экономика, организация, управление. — СПб.: ТОО «ДваТрИ», 1996 г.

77. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России—М.: Экзамен, 2000 г.84.//Новости строительного рынка, №52. Путь развития отечественной недвижимости. Все или ничего — две крайности российского девелопмента.

78. Новые структуры в строительстве: опыт, проблемы перехода к рынку. Сб.ст./ Ред.журн. «Экономика стр-ва» и др.; Редкол.: Бушуев Б.С.и др. — М.: 1991 г.

79. Новый порядок регистрации прав на недвижимость /Сер. «Домашняя энциклопедия». — М.: Феникс, 2000 г.

80. Ноздрева Р.Б., Цыгичко Л.И. Маркетинг: как побеждать на рынке. — М.: Финансы и статистика, 1991 г.

81. Обзор московского рынка недвижимости по итогам 2005 года. Аналитические материалы Информационного агентства «Индикаторы рынка недвижимости».

82. Обзор московского рынка недвижимости по итогам января 2006 года. Аналитические материалы Информационного агентства «Индикаторы рынка недвижимости».

83. Обзор московской) рынка недвижимости по итогам февраля 2006 года. Аналитические материалы Информационного агентства «Индикаторы рынка недвижимости».

84. Обзор московского рынка недвижимости по итогам марта 2006 года. Аналитические материалы Информационного агентства «Индикаторы рынка недвижимости».

85. Обзор рынка коммерческой недвижимости Москвы 2006. Аналитический отчет компании «Prime City Properties».93.0йхман Е.Г., Попов Э.В. Реинжиниринг бизнеса: Реинжиниринг организаций и информационные технологии. — М.: Финансы и статистика, 1997 г.

86. Петров В.Н. Экономика недвижимости. — СПб.: Наука, 2003 г.

87. Питер Р. Диксон. Управление маркетингом. — М.: Бином, 1998 г.

88. Питерс Т., Уотермен Р. В поисках эффективного управления (опыт лучших компаний). — М.: «Прогресс», 1986 г.

89. Повлияет ли закон о долевом участии в строительстве на стоимость жилья? Аналитические материалы Информационного агентства «Индикаторы рынка недвижимости».

90. Повторится ли стагнация московского рынка недвижимости в 2006 году? Аналитические материалы Информационного агентства «Индикаторы рынка недвижимости».

91. Положение Правительства Москвы «О порядке рассмотрения обращений по размещению объектов», №43 ППМ от 25.01.05 г.

92. Порядок определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях рыночных отношений, введен в действие 01.04.94 г.

93. Постановление Правительства РФ №744 от 22 июня 1994 г. «О порядке размещения централизованных инвестиционных ресурсов на конкурсной основе».

94. Путеводитель в мир управления проектами. Пер. с англ. — Екатеринбург: УГТУ, 1998 г.

95. Пушкарев Б.С. Россия и опыт Запада. — М.: Посев, 1995 г.

96. Разу M.JI. Модульная программа для менеджеров. Том 8 «Управление программами или проектами» — М.: ИНФРА-М, 1999 г.

97. Разу M.JL, Воропаев В.И., Якутии. Ю.В. и др. Управление программами и проектами. — М.: ИНФРА-М, 1999 г.

98. Разу M.JL, Якутии. Ю.В. Организация менеджмента. — М.: Экономика и жизнь, 1994 г.

99. Регламентная документация ГК МИАН

100. Резниченко B.C., Ефремов В.А., Батьковский А.М., Хрусталев Е.Ю. Современная технология управления инвестиционными проектами. — М.: Центральный Российский Дом Знаний, 1993 г.

101. Рейтинги районов и округов Москвы по количеству новостроек и ценам на них. Аналитические материалы Информационного агентства «Индикаторы рынка недвижимости».

102. Рейтинги округов и районов г. Москвы в январе 2006 года. Аналитические материалы Информационного агентства «Индикаторы рынка недвижимости».

103. Рейтинги округов и районов г. Москвы в феврале 2006 года. Аналитические материалы Информационного агентства «Индикаторы рынка недвижимости».

104. Рейтинги округов и районов г. Москвы в марте 2006 года. Аналитические материалы Информационного агентства «Индикаторы рынка недвижимости».

105. Х.Решке, Х.Шелле Мир управления проектами—М.: СОВНЕТ/Аланс, 1994

106. Ричард Б. Пейзер и Анна Б. Фрейд. Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса. Издательство: Urban Development Publishing (UDP), 2003 г.

107. Роббер Н. Холт, Сет Б. Барнес. Планирование инвестиций. Перевод с англ. — М.: «Дом Лтд», 1994 г.

108. Робсон М., Уллох Ф. Практическое руководство по реинжинирингу бизнес-процессов. / пер. с англ. под ред. Н.Д. Эриашвили. — М.: Аудит, ЮНИТИ, 1997 г.

109. Романюк Р. Домостроители доросли до девелоперов. //Деловой Петербург, июнь, 2001 г.

110. Рохлин И.А. Развитие рынка недвижимости в России. Теория, проблемы, практика. — М.: Экономика, 2000 г.

111. Руководство проектами в условиях рынка. Вып. 1. Современные подходы к руководству проектом: СП «Сеты». — М.: 1991 г.

112. Рынок недвижимости в Москве 2005. Аналитический отчет компании «Jones Lang LaSalle».

113. Рынок новостроек районов за МКАД и городов ближнего Подмосковья. Аналитические материалы Информационного агентства «Индикаторы рынка недвижимости».

114. Рынок офисных помещений. Первый квартал 2006 года. Аналитический отчет компании «Colliers».

115. Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации (СП 8101-94).

116. Симионов Ю.Ф., Домрачев Л.Б. Экономика недвижимости. Учебное пособие для вузов. — М.: ЖЦ «МарТ», 2004 г.

117. Синк Д.С. Управление производительностью: планирование, измерение и оценка, контроль и повышение. Пер. с англ. В.И. Данилова-Данильяна. — М.: Прогресс, 1989 г.

118. Система нормативных документов в строительстве. Основные положения СНиП 10-01-94. — М.: Госстрой России, 1994 г.

119. Скулимовский М.М. Организация управления проектированием на всех стадиях жизненного цикла строительного проекта, (автореферат). — М.: 2002 г.

120. Современный маркетинг /Хруцкий В.Е., Корнеева И.В., Автухова Е.Э. Под ред. Хруцкого В.Е. — М.: Финансы и статистика, 1991 г.

121. Солунский А.И. Организационно-экономические проблемы перестройки управления строительством. /А.И.Солунский. — М.: Стройиздат, 1993 г.

122. Состояние рынка элитного жилья, 2005 г. Аналитический отчет компании МИЭЛЬ-недвижимостъ.

123. СП 11-101-95 «Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений.» Москва, 1995 г.

124. Сравнительный анализ всех сегментов рынка новостроек московского региона. Аналитические материалы Информационного агентства «Индикаторы рынка недвижимости».

125. Стерник Г.М. Рынок недвижимости России: закономерности становления и развития в условиях переходной экономики. — Аналитическое материалы Российской Гильдии Риэлтеров, 1999 г.

126. Стерник Г.М. Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости. Аналитическое материалы Российской Гильдии Риэлтеров, 2000 г.

127. Стерник Г.М., Стерник С.Г., Логвина Е. Столичный рынок элитного жилья: перспективы развития. Материалы аналитического центра компании «МИЭЛЬ-недвижимость», 2005 г.

128. Стеценко О. Жизненный цикл продукта: его влияние на положение фирмы и ценовую политику. // Маркетинг, №4,1994 г.

129. Стоянова Е.С. Финансовый менеджмент: теория и практика. — М.: Перспектива, 1996 г.

130. Теплоухов А. «В поисках настоящих девелоперов». //Санкт-петербургский строительный еженедельник, №7(52), 2003 г.

131. Уоррен С. Баум. Цикл реализации проекта. //Финансы и развитие, № 12,1978 г.

132. Управление инвестициями: справочное пособие для специалистов и предпринимателей, /под общей редакцией В.В. Шеремета — М.: Высшая школа, 1998 г.

133. Управление инвестиционно-строительными проектами: международный подход. / под ред. И.И. Мазур, В.Д.Шапиро. — М.: Издательство «АВВАЛОН», 2004 г.

134. Управление недвижимостью. Как выбрать управляющую компанию. — М.: 2004 г.

135. Управление портфелем недвижимости. — М.: ЮНИТИ, 1998 г.

136. Управление проектами (Зарубежный подход) / под. ред. В.Д. Шапиро. — СПб.: ДваТрИ, 1993 г.

137. Управление проектами /Общая редакция В.Д. Шапиро. — СПб.: ДваТрИ, 1996 г.

138. Управление проектами. Толковый англо-русский словарь-справочник / под. ред. В.Д. Шапиро. — М.: Высшая школа, 2000 г.

139. Управление проектами. /И.И. Мазур, В.Д. Шапиро и др. Справочное пособие /Под ред. И.И. Мазура и В.Д. Шапиро. — М.: Высшая школа, 2001

140. Федеральный закон РФ № 39-Ф от 25.02.99 г. «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений». В действующей редакции.

141. Федеральный Закон Российской Федерации №50 ФЗ от 09 июля 2003 г. «О порядке подготовке и получения разрешения на строительство».

142. Федеральный Закон Российской Федерации №214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

143. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. —v1. М.: ЭКСМОС, 2002 г.

144. Финансовый менеджмент: теория и практика. / под общ. ред. Е.С. Стояновой. — М.: Перспектива, 1996 г.

145. Финансы /под ред. проф. А.М.Ковалевой. — М.: Финансы и статистика, 1996 г.

146. Хан Д. Планирование и контроль: концепция контроллинга. Пер. с нем. /под. ред. А.А. Турчака, Л.Г. головача, М.Л. Лукашевича. — М.: Финансы и статистика, 1997 г.

147. Цогоев А. Как инвестировать в недвижимость. — М.: Альпина Бизнес Букс, 2005 г.

148. Черняк В.З. Управление инвестиционным проектом в строительстве. — М.: Русская деловая литература, 1998 г.

149. Шаблоны документации ГК МИАН

150. Швальбе X. Практика маркетинга. Пер. с нем. — М.: Республика, 1995 г.

151. Шексня С.В. Управление персоналом современной организации. — М.: ИНТЕЛ-Синтез, 2000 г.

152. Шеремет В.В., Павлюченко В.М., Шапиро В.Д. и др. Управление инвестициями в 2-х томах. — М.: Высшая школа, 1998 г.

153. Шура М., Кузьминский О. Элитная недвижимость. Путеводитель по рынку недвижимости. — Издательства: The Platzdarm Group, Альпина Бизнес Букс, 2004 г.

154. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. — М.: Феникс, 2002 г.

155. Эванс Дж., Берман Б. Маркетинг. — М.: Экономика, 1993 г.165. //Экономика и жизнь. Мировой рынок строительства, № 41,1993 г.

156. Экономика и финансы недвижимости, /под. общ. ред. Ю.В. Пашкуса, — СПб.: Издательский дом Санкт-Петербургского государственного университета, 1999 г.

157. Экономика недвижимости. Учебник, /под общ. ред. кафедры экономики и управления городским строительством Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова. — М.: Дело, 1999 г.

158. Экономика недвижимости / под ред. В. И. Ресина. — М.: Дело, 2001 г.

159. Экономика строительства: учебник для ВУЗов под ред. И.С. Степанова. — М.: Юрайт, 1997 г.

160. Экспертиза инвестиций. В помощь предпринимателю — М.: ДжИПЛА Лтд., 1992 г.

161. Элитная жилая недвижимость Москвы: состояние рынка и прогноз за 3 квартал 2005 года. Аналитический отчет компании «Конкордия Эссет Менеджмент».

162. Эрик С. Зигель, Лорен А. Шульц и др. Составление бизнес-плана /пер. с англ. — М.: «Джон Уайли энд Санз», 1994 г.

163. Эткинд Ю.Л. Организация и управление строительством. — Свердловск, УГУ, 1991 г.

164. Аналитические и консалтинговые агентства и объединения профессиональных участников московского рынка недвижимости

165. Наименование Описание Контакт в Москве

166. Russian Realty Русская недвижимость Информационный портал, аккумулирующий информацию по всем секторам рынка недвижимости, как жилой, так и коммерческой. Содержит аналитические материалы и базу данных объектов. www.russianrealtv.ru

167. Компания Blackwood Консалтинг и аналитические исследования рынка, проведение исследований рынка по индивидуальным запросам клиентов, регулярный мониторинг состояния рынка недвижимости. ул. Волхонка д.6, с.1, 915-40-00,105-7686 www.blackwood.ru

168. ABN Realty Компания с 1998 года оперирует на рынке коммерческой недвижимости, предоставляет консультационные услуги и маркетинговые исследования в области офисной недвижимости. ул. Пресненский Вал, д. 19, 737-02-02 www.abn-realtv.ru

169. Paul's Yard Полный спектр услуг в сфере жилой и коммерческой недвижимости, включая оказание консалтинговых услуг. Тверская ул., 16/2 Бизнес центр «Галерея Актер» 980-77-33 www.paulsvard.ru

170. Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Полный спектр услуг в сфере коммерческой недвижимости, включая оказание консалтинговых услуг и разработку концепции проекта. www.cushmanwakefield.com

171. Классификация жилья на московском рынке недвижимости

172. Одной из наиболее часто применяемых классификаций является следующее разделение жилой недвижимости на классы:1. Элитное жилье1. Бизнес-класс1. Эконом-класс1. Панель1. ЭЛИТНОЕ ЖИЛЬЕ

173. Классификация элитной недвижимости по размеру:

174. Р1 — «клубный лом» (6-21 квартира, 3-9 этажей, 900 6 300 кв. м)

175. Р2 — малоквартирный дом (24-34 квартиры, 6-14 этажей, 3 300-6 750 кв. м)

176. РЗ — среднеквартирный дом (38-69 квартир, 6-15 этажей, 5 980 14 300 кв. м)

177. Р4 — многоквартирный дом (77-136 квартир, 9-29 этажей, 10 000 30 000 кв. м)

178. Р5 — «высотный дом» (149-160 квартир, 30-35 этажей, 20 000 24 200 кв. м)

179. Р6 — «дом-город» (470-800 квартир, 21 -44 этажа, 63 500 130 000 кв. м)

180. Долевое распределение элитной недвижимости по размеру1. PS (высотный дом) 2%1. Р6 (дом-го род} 5%1. Р1 (клубный дом) 46%

181. Р4 (многоквартир. дом) 18%1. Р3(среднеквар дом) 13%1. Р2 (малоквар. дом)16%

182. Источник: Стерник Г.М., материалы аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»

183. Местоположение элитных объектов в Москве:

184. ЦАО: Арбат, Басманный, Замоскворечье, Мещанский, Пресненский, Тверской, Хамовники, Якиманка;

185. ЗАО: Дорогомилово, Крылатское, Можайский, Раменки, Тропарево-Никулино, Фили-Давыдково;1. СЗАО: Строгино, Щукино1. САО: Сокол.

186. Большинство районов относится к ЦАО, и при этом в ЦАО и вне его они расположены западнее оси север-юг, проходящей через центр Москвы (традиционно более предпочтительная для проживания территория).

187. Распределение предложения элитного жилья по районам1. Другие районы 27%1. Замоскворечь е 12%1. Плющиха 6%1. Остоженка 18%1. Патриаршие пруды 10%1. Арбат 27%

188. Источник: Стерник Г.М., материалы аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»

189. На схеме условными обозначениями показано преимущественное местоположение элитной недвижимости.

190. Схема расположения элитной недвижимостиiWWI-y1. V J'-JC'f>*J

191. А Арбат Б - Басманный В - Дорогомилово Г - Замоскворечье Д - Крылатское Ж - Мещанский

192. К Пресненский Л - Раменки М - Сокол Н - Строгино О - Тверской П - Тропарево-Никулино

193. С Фили-Давылково Т - Хамовники У - Щукино X - Якиманка Ш, - Можайский

194. Среди клиентов компаний, специализирующихся на элитном сегменте, большим вниманием пользуется район Чистых прудов, благодаря своей зелени, бульварам, особнякам и церквям.

195. Ценовой анализ элитного жилья по районам1. Район Цена, $/кв.м.

196. Минимальная цена Средняя цена Максимальная цена

197. Остоженка 7 500 13 555 27 000

198. Плющиха 6 500 9 650 15 000

199. Патриаршие пруды 4 500 9 726 15 0001. Арбат 5 000 9 683 17 000

200. Замоскворечье 4100 6 864 13 000

201. Якиманка 4 350 8 800 20 000

202. Чистые пруды 5 500 8 961 17 200

203. Сретенка 4 700 6 721 15 000

204. Источник: компания «Конкордия Эссет Менеджмент»

205. Другими словами, престижность, предпочтительность мест проживания среди потенциальных покупателей элитного жилья определяется множеством факторов, и это требует комплексного изучения районов и микрорайонов (зон) размещения исследуемых объектов.

206. В результате проведенного Стерником социологического исследования был рассчитан средний балл для каждой зоны и получены рейтинги зон.

207. Рейтинг районов размещения элитной недвижимости

208. Район Микрорайон (топонимическая зона) Средний балл Рейтинг1. Арбат Старый Арбат 28,4 11. Новый Арбат 24,3 8

209. Смоленская набережная 25,3 4

210. Хамовники Остоженка 27,6 21. Фрунзенская 24,1 101. Хамовники 24,0 111. Плющиха 24,4 7

211. Замоскворечье Якиманка Замоскворечье 25,1 61. Тверской Тверская 22,7 141. Тверская-Ямская 20,2 201. Самотека 19,1 221. Сущевка 18,6 24

212. Пресненский Патриаршие пруды 25,9 31. Никитники 24,2 91. Грузины 20,9 171. Пресня 18,8 23

213. Мещанский Сретенка 17,7 26

214. Басманный Чистые пруды 25,2 5

215. Раменки Мосфильмовская 23,8 12

216. Дорогомилово Поклонная гора 20,8 18

217. Крылатское Крылатское 22,8 13

218. Фили-Давыдково Фили 18,3 251. Давыдково 17,6 271. Можайский Кунцево 15,0 28

219. Тропарево-Никулино Тропарево 21,0 161. Строгино Строгино 19,2 21

220. Щукино Западное Щукино 21,3 151. Восточное Щукино 14,1 29

221. Сокол Песчаные улицы 20,5 19

222. Источник: Стерник Г.М., материалы аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»

223. Связь размера с местоположением

224. В других районах Москвы таких ограничений нет. Вот почему малоэтажные дома сосредоточены в основном в историческом центре, среднеэтажные — в других районах ЦАО, многоэтажные — вне ЦАО.

225. Элитные объекты по качеству можно разделить на 3 класса:класс А1 (люкс) — высший элитный класскласс А2 — средний элитный класскласс A3 — низший элитный класс

226. Основные требования к качеству элитных объектов:1. Новое строительство

227. Оригинальный архитектурный проект

228. Внешние и внутренние стены — кирпич, каркас — монолит, высокое качество строительства

229. Благоустроенный внутренний двор, огороженная территория

230. Подземный гараж, оборудованный спринклерной системой пожаротушения

231. Высота потолков в квартирах 3,2 м и выше

232. Презентабельная входная группа, высококачественная отделка зон общего пользования

233. Большие окна с деревянными или дерево алюминиевыми стеклопакетами

234. Использование дорогих отделочных материалов

235. Центральное кондиционирование, система климат-контроля

236. Высококачественные бесшумные лифты ведущих производителей (KONE, OTIS, Tissen, Schindler, выполненные по индивидуальному заказу)24.часовая профессиональная охрана с видеонаблюдением

237. Развитая социальная инфраструктура: тренажерный зал, бассейн, сауна, солярий, кафе-бар, холл для приема гостей, индивидуальные кладовые и т.п.

238. Сочетание нескольких видов отопления (водное, воздушное и электрическое), радиаторы с возможностью регулировки температур

239. Механические и химические фильтры для очистки воды и воздуха

240. Бойлерная для всего дома или в каждой квартире1. Двойной ввод электрики

241. Современные телекоммуникации с возможностью выбора оператора

242. Профессиональное управление зданием

243. Месторасположение — имеются в виду совокупность таких факторов как транспортная доступность, экологически благоприятная обстановка, развитая инфраструктура, исторические аспекты, вид из окна и однородное окружение.

244. Однако бизнес-класс предполагает наличие ряда «недостатков», не позволяющих отнести объект к элитному. Стоимость квадратного метра бизнес-класса в Москве колеблется от $1 800 до S4 ООО, в зависимости от уровня перечисленных характеристик.

245. Средняя цена жилья бизнес-класса по округам

246. ЦАО ЗАО СЗАО ЮЗАО ЮВАО С АО СВАО1. О 1 ООО 2 ООО 3 ООО 4 ООО

247. Источник: компания «Конкордия Эссет Менеджмент»1. ЭКОНОМ-КЛАСС И ПАНЕЛЬ

248. Рынок современного жилья эконом-класса развивался параллельно с рынком элитного жилья. Дома эконом-класса входят в число домов, представляющих определенный интерес для желающих пробрести качественное жилье в столице.

249. Источник: аналитические материалы Объединенного российского сервера недвижимости Ценовой диапазон зданий панельных и по индивидуальному проекту

250. Источник: аналитические материалы Объединенного российского сервера недвижимости

251. Территориально районы строительства жилья эконом-класса и панельных домов удавлены от центра. Ценовой анализ округов и районов застройки приведен в таблицах ниже.

252. Ценовой анализ округов строительства жилья эконом-класса и панели

253. Округ Средняя стоимость $/кв.м.1. Западный 2 2901. Северо-Западный 21961. Юго-Западный 2 0641. Северный 1 7371. Восточный 1 7191. Северо-Восточный 1 6171. Южный 1 4751. Юго-Восточный 1 360

254. Источник: аналитические материалы Объединенного российского сервера недвижимости

255. Ценовой анализ районов строительства жилья эконом-класса и панели

256. Район Средняя стоимость $/кв.м.1. Гагаринский 3 763

257. Покровское-Стрешнево 3 3381. Крылатское 3 0121. Очаково-Матвеевское 2 9081. Останкинский 2 6281. Раменки 2 5621. Сокольники 2 5251. Черемушки 2 442

258. Источник: аналитические материалы Объединенного российского сервера недвижимости