Правовое положение квартирного товарищества по законодательству Эстонской Республики тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 12.00.03, кандидат юридических наук Калин, Татьяна Петровна

• Калин, Татьяна Петровна
• кандидат юридических наук
• 2007

Оглавление диссертации кандидат юридических наук Калин, Татьяна Петровна

Введение

Глава 1. Соотношение институтов «квартирной собственности» и «квартирного товарищества»

1.1 Понятие и сущность квартирной собственности

1.2 Понятие и правовые особенности квартирного товарищества как юридического лица

1.3 Соотношение квартирного товарищества с другими формами управления многоквартирным жилым домом в Эстонской Республике

Глава 2. Правовые основы организации квартирного товарищества

2.1 Учреждение квартирного товарищества и выбор концепции управления

2.2 Передача управления и хозяйствования многоквартирным жилым домом от управляющего квартирному товариществу

2.3 Прекращение деятельности квартирных товариществ

2.4 Правовое положение квартирособственников как членов квартирного товарищества

Глава 3. Правовое регулирование деятельности органов квартирного товарищества и их компетенция

3.1 Общее собрание и его компетенция

3.2 Правление квартирного товарищества и его компетенция

3.3 Ревизионная комиссия

3.4 Основные направления деятельности квартирного товарищества

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Правовое положение квартирного товарищества по законодательству Эстонской Республики»

Актуальность темы исследования. В Эстонии общество и государство более пятнадцати лет находятся под воздействием правовых реформ, проводимых для достижения уровня и качества жизни, свойственных современной западной цивилизации. Этот процесс проходит болезненно и противоречиво, но за короткий период уже произошли качественные сдвиги в различных видах отношений, и, прежде всего, в отношениях собственности. Частная собственность стала основой социально-экономической жизни общества, что обусловило возникновение многих новых правовых институтов. В их числе - институт квартирного товарищества, исследованию которого посвящена выносимая на защиту диссертация. Актуальность темы подтверждается как количественными, так и качественными характеристиками.

В Эстонии приватизировано и объединено в квартирные товарищества более 90% жилого фонда. По этим показателям страна оказалась почти впереди всей остальной Европы, где такой формой управления многоквартирными домами охвачено в разных странах от 13% до 40% жилья1.

Исследуемому институту более 10 лет. За это время введен в действие ряд законов, регулирующих правовой статус и основы деятельности квартирных товариществ. Но, как показывает практика, квартирные товарищества сталкиваются с юридическими проблемами, разрешение которых вызывает значительные трудности. Эти объединения набирают опыт управления, который нуждается в осмыслении и теоретическом обобщении. Необходим научный анализ нормативных актов, регулирующих правовой статус квартирного товарищества, выявление в законодательстве пробелов и противоречий, внесение предложений de lege ferenda. Между тем приходиться констатировать отсутствие в Эстонии монографических исследований юридических проблем, связанных с квартирными

1 Рачинская Н. Крадут, но не ловят.// Вести Дня. 2007.- 2 января. товариществами. Имеющаяся литература сводится, главным образом, к пособиям, предназначенным для руководителей квартирных товариществ2. Отсутствие теоретических дискуссий о правовой природе и правоприменительных проблемах квартирного товарищества усиливает актуальность данной темы диссертационного исследования.

В современном гражданском праве Эстонии квартирные товарищества относятся к особому виду юридических лиц - некоммерческим объединениям. Нормативное закрепление особенностей правового статуса квартирных товариществ, основывается на целом ряде посылок. В их числе фундаментальное значение имеет цель создания этих объединений: хозяйственное обслуживание идеальных долей в многоквартирном, жилом доме и земельном участке.

С точки зрения практической значимости недостаточно только обратить внимание на правовые проблемы, порожденные практикой применения норм о юридических лицах как субъектах гражданских прав (в соответствии с Законом «об Общей части Гражданского кодекса»3). Важно также обратить внимание на межотраслевой характер норм, регулирующих деятельность квартирного товарищества. В этом смысле исключительно актуальной и разносторонней по проблематике являются вопросы о самостоятельной ответственности квартирного товарищества, членстве в нем, о правах и обязанностях членов товарищества и проблемах компетенции органов товарищества.

2 См.: 1. Журнал «ELAMU» 1996-2007гг. 2. Справочник для квартирных товариществ. / пер. Велло Кангур; предисл. Волли Калам, Ирис Бер. Министерство экономики Эстонской Республики - Таллинн: OÜ PAAR, 2000.; 3. Справочник для квартирного товарищества./ Под ред. Анне-Ли Паю. -Eesti Korteriühistute Liit: Ortwil OÜ, 2006.; 4. Сухнева M. Квартирное товарищество: практические вопросы управления. - Таллинн: UÜ Pariteet-MW, 2001.; 5. Сухнева М. Как выжить в многоквартирном доме. - Таллинн.:UÜ Pariteet-MW, 2004.; 6. Korteriühistu töö korraldus: käsiraamat / koost. Jelena Rootamm-Valter; konsultandid: Asian Liivak, Antero Habicht, Ivar Keervits. - Tallinn: OÜ Vastus, 2003.

3 Закон «об Общей части Гражданского кодекса» // Riigi Teataja I. 2002. № 35. Ст. 216; Правовые акты Эстонии. 2002. №9. Ст.216.

Квартирное товарищество является относительно новой формой управления жилым домом, основанной на принципе демократии. Действовавшая до этого государственно-монопольная форма управления проявила свою несостоятельность. Кооперативная форма собственности также оказалась неэффективной. При ней жильцы не являлись собственниками находящихся в их владении квартир, что не давало им возможности отстаивать свои общие интересы на правах собственников.

Хотя институт квартирного товарищества существует в Эстонии лишь с 1995 года, квартирные товарищества уже доказали явное преимущество над прежними формами управления жилым фондом. Об этом свидетельствует и тот факт, что на сегодняшний день квартирные товарищества являются самой распространенной и эффективной формой управления жилым фондом, поделенным на квартирные собственности, хотя у собственников квартир есть возможность выбора и иной формы, такой как, сообщество квартирособственников. С 1 января 2005 года появилась новая форма управления многоквартирным домом - товарищество собственников здания, которая пришла на смену жилищным товариществам. Но в этом объединении членам товарищества на праве собственности принадлежит только членство, а жилой дом является собственностью товарищества, то есть юридического лица.

В жилищной политике Российской Федерации также происходят коренные преобразования в связи с переходом жилых помещений в частную собственность и соответственно, вовлечение их не только в сферу гражданского оборота, но и в сферу управления ею. С 1 марта 2005 года вступил в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, содержащий достаточно много новых правовых норм, практика применения которых создается уже два года. Раздел VI Жилищного кодекса посвящен правовому режиму создания и деятельности товариществ собственников жилья, которые являются одной из форм управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирных домах. Необходимо отметить, что институт товарищества собственников жилья не является новым для российского законодательства. До принятия Жилищного кодекса Российской Федерации около десяти лет действовал Федеральный закон от 15 июня 1996 г. №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», который определял товарищество собственников жилья как некоммерческую организацию, объединяющую домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме. Новый Жилищный кодекс заменил иностранный термин «кондоминиум» на «многоквартирный дом», а также более подробно определил порядок создания и деятельности форм управления многоквартирным домом.

Гражданское законодательство и законодательство в области жилищного права ввиду многочисленных изменений законов стало сложным и зачастую противоречивым, создавая благоприятную почву для злоупотреблений. В связи с этим основная актуальность данного исследования заключается в комплексном подходе к изучению института квартирного товарищества, а также в анализе действующего законодательства Эстонии. Выводы, полученные в результате проведённого исследования и конкретные предложения по изменению и дополнению действующего законодательства, сделанные в диссертации, смогут оказать положительное влияние на развитие института квартирного товарищества в Эстонской Республике.

Степень научной разработанности темы. Необходимо заметить, что вопросам практического значения квартирного товарищества уделяется значительное внимание на национальном уровне. Одна из причин настоящего исследования - недостаточная разработанность теоретических положений о правовом регулировании квартирного товарищества. В настоящее время этот вопрос требует научно-теоретического осмысления и критического изучения практики применения, действующего законодательства о квартирных товариществах.

Объект, предмет, цель и задачи исследования. Объектом настоящего исследования являются институты и нормы гражданского законодательства о квартирном товариществе в Эстонии, а также практика реализации этих норм и научная литература по теме.

Предметом исследования является институт квартирного товарищества по эстонскому праву, его понимание в современной юридической науке.

Целью диссертации является исследование и комплексный анализ правовой природы квартирного товарищества в Эстонии и юридических проблем его функционирования для совершенствования правового регулирования данного института.

Для достижения указанной цели предусматривается решение следующих задач:

1) исследование понятия и сущности института квартирной собственности (и его отличие от права собственности на квартиру);

2) изучение правовых предпосылок возникновения квартирных товариществ;

3) анализ института квартирного товарищества как юридического лица, а также выделение его особенностей в сравнении с другими формами управления в многоквартирном жилом доме;

4) рассмотрение и анализ процесса организации квартирного товарищества;

5) исследование прав и обязанностей членов товариществ и определение соотношения этих прав с правами квартирособственников;

6) исследование компетенции органов управления квартирного товарищества;

7) определение наиболее спорных вопросов в деятельности квартирного товарищества и его членов, таких как борьба с должниками, превышение компетенции членами правления;

8) разработка предложений по совершенствованию современного законодательства в сфере функционирования квартирных товариществ.

Методология исследования определяется признанными в правоведении методами, как общенаучного, так и частно-научного характера: сравнительного, исторического, технико-юридического, системно-структурного и логического анализа законодательства.

Нормативную базу исследования составляют положения, содержащиеся в Конституции Эстонской Республики, законах и иных нормативно-правовых актах, регулирующих правовое положение данных институтов в Эстонии, законодательство по теме исследования Российской Федерации. Эмпирический аспект диссертации представлен на основании материалов судебной практики Государственного суда Эстонии.

Теоретическую основу диссертации составляют, главным образом, труды современных эстонских и российских цивилистов по вопросам гражданского и жилищного права, в частности, П.В. Крашенинникова, П.И. Седугина, В.В.Гущина, Е.А. Суханова, Ю.М. Лившица, П.Пярна, М. Меримаа, X. Сеппа, Р.Тиивела, А. Аронова и других, а также публикации по гражданскому и жилищному праву юристов-практиков Союза Квартирных Товариществ Эстонии, таких как, X. Петси, М. Отсинг, П. Пуустусмаа, М. Сухнева.

Научная новизна исследования определяется как темой диссертации, так и комплексным подходом к изучению и анализу общих аспектов существования и функционирование квартирных товариществ, к исследованию его правового статуса, всесторонним обоснованием необходимости использования коллективного управления посредством создания квартирного товарищества в многоквартирном жилом доме как единственного рационального способа реализации прав и обязанностей квартирособственников.

Квартирное товарищество - это новый институт в эстонском праве. Он возник и сложился под влиянием тех коренных преобразований, которые связаны с выходом Эстонии из состава СССР и качественным изменением всей системы гражданских правоотношений и гражданского оборота. Данные обстоятельства следует рассматривать как факторы макросреды, нашедшие свое конкретное преломление в создании целого ряда новых институтов эстонского гражданского права, в том числе, и института квартирного товарищества. Эстонская цивилистика активнейшим образом участвовала в создании новой правовой системы государства с учетом возможности заимствования образцов европейского и северо-американского законодательства, регулирующего, в том числе, и вопросы жилищного права. Поскольку корпус эстонских цивилистов, который был занят решением этих проблем, весьма незначительный по своему численному составу, то теоретические обоснования новаций не поспевали за обновлением законодательства и отошли на второй план.

Десятилетний срок существования квартирных товариществ был наполнен очень сложной работой по переустройству всей системы управления объектами, оказавшимися в частной собственности. В ходе этой работы накопилось значительное количество вопросов и проблем, объем которых таков, что они могли бы стать предметом многих исследований. Выносимая на защиту работа исходит из необходимости осмысления лишь общих аспектов существования и функционирования квартирных товариществ.

Основные положения, выносимые на защиту:

1. Особенность института квартирной собственности заключается в соединении права собственности на реальную часть и идеальную долю в долевой собственности, а также, который обуславливает необходимость выбора адекватной формы управления идеальными долями квартирособственников.

2. Определение, данное квартирному товариществу в ч.1 ст.2 Закона «О квартирных товариществах» Эстонской Республики неточно отражает существо тех вещно-правовых отношений, которые важны для понимания статуса члена товарищества. Из определения понятия квартирного товарищества следует, что оно создается собственниками квартир. Однако, такая дефиниция не затрагивает собственников нежилых помещений, внесенных в Крепостную книгу в качестве собственников квартирных собственностей. В связи с этим представляется целесообразным внести в чЛ ст.2 Закона «О квартирных товариществах» и далее по закону следующее уточнение: «собственник жилого или нежилого помещения».

3. Квартирное товарищество нельзя однозначно отнести к некоммерческим объединениям. Ст. 48 Конституции Эстонской Республики закрепляет право на свободу вступления в некоммерческие общества и союзы. Однако, членство в квартирных товариществах не соответствует данному конституционному принципу. Нарушается и принцип добровольного членства, установленный в ст. 1 Закона «О некоммерческих объединениях» Эстонской Республики. В силу того, что квартирное товарищество представляет собой особый вид объединения, целесообразно внести в ст. 1 Закона «О некоммерческих объединениях» следующее дополнение: «Членство в некоммерческих объединениях является обязательным для лиц, чьи обязанности по организации совместной деятельности установлены иным законом».

4. Компетенция общего собрания, как высшего органа управления товариществом, связана с двумя важными аспектами: деятельностью товарищества как юридического лица и как лица, управляющего домом. В первом случае общее собрание компетентно принимать решение по всем вопросам, определенным законом и уставом. Во втором случае товарищество должно учитывать определенные границы компетенции.

5. Анализ ст. 10 прим. 1 Закона «О квартирных товариществах» выявил ряд недостатков, связанных с регулированием права представительства на общем собрании квартирного товарищества. Во-первых, лишены права участия на общем собрании лица, владеющие квартирой на основании договора лизинга. Во-вторых, нет ограничений по количеству доверенностей, выдаваемых одному члену товарищества от других членов. В связи с этим необходимо четко отразить в ст. 10 прим. 1 данного закона следующее: «В случае с юридическим лицом представителем на основании простой письменной доверенности может быть договорный пользователь квартиры -лизингополучатель». Добавить к вышеуказанной статье часть вторую, в которой зафиксировать следующее положение: «У одного члена товарищества доверенностей на представительство интересов других членов товарищества может быть не более трех».

Научно-практическая значимость результатов исследования заключается в том, что проведённый анализ действующего эстонского законодательства, сформулированные выводы и предложения могут быть использованы при совершенствовании нормативно-правового регулирования квартирного товарищества; при создании информационных основ для дальнейшего совершенствования деятельности и функционирования квартирных товариществ в Эстонии.

Теоретические и практические выводы настоящего исследования могут быть использованы для дальнейшего изучения данного института в научной и педагогической работе по курсу «Гражданское право» и «Жилищное право», в процессе подготовки учебных программ, методических рекомендаций. Кроме того, содержание диссертационной работы может представлять определенный интерес в Российской Федерации на предмет сравнительного правового исследования.

Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена и обсуждена на кафедре гражданского права и процесса Российского государственного социального университета. Основные положения настоящего исследования были использованы автором при чтении лекций, проведении практических занятий в процессе преподавания курсов «Гражданское право» и «Жилищное право» студентам юридического факультета в Социально-гуманитарном институте (г. Таллин, 2006/2007г.) и в высшей школе «I Studium» (г. Таллин, 2006/2007г.), а также на курсах повышения квалификации для членов правления квартирных товариществ в Союзе Квартирных Товариществ Эстонии (г. Таллин, 2006/2007г.). Автором был сделан цикл передач на эстонском радиоканале «Радио 4», посвященных проблемам правового регулирования деятельности квартирных товариществ. Основные положения и выводы диссертации получили отражение в 4 опубликованных автором работах. Доклады по затронутым в диссертации проблемам делались автором на научно-практических конференциях в г. Таллине.

Структура работы обусловлена целями и характером исследования. Работа состоит из введения, трех глав, объединяющих их параграфов, заключения, списка сокращений, списка использованных нормативно-правовых актов и литературы, а также приложений.

В первой главе рассматривается понятие и сущность института квартирной собственности, возникновение которой связано, с одной стороны, с реформой собственности, а, с другой стороны, с жилищной политикой государства; раскрывается и анализируется понятие и особенности квартирного товарищества, объектом управления которого является идеальная доля квартирной собственности, и непосредственно исследуются его признаки как юридического лица; для более всестороннего подхода к исследуемому институту проводится сравнительный анализ квартирного товарищества с другими формами управления в многоквартирном жилом доме по законодательству Эстонской Республики.

Вторая глава посвящена особенностям учреждения и прекращения деятельности квартирных товариществ в Эстонии. Глава включает в себя такие параграфы, как: передача управления и хозяйствования жилым домом от домоуправления квартирному товариществу, порядок учреждения и прекращение деятельности квартирного товарищества в Эстонской Республике. Также в этой главе анализируется соотношение прав и обязанностей членов товарищества как квартирособственников.

В третьей главе исследуются органы управления квартирного товарищества и их компетенции, так как на данный момент достаточно много споров связано с превышением органами своих полномочий. А также анализируется хозяйственная деятельность квартирного товарищества, где раскрывается проблемный вопрос борьбы с должниками.

Заключение диссертации по теме «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», Калин, Татьяна Петровна

Заключение

Данная диссертационная работа посвящена исследованию и комплексному анализу правовой природы квартирного товарищества в Эстонии и юридических проблем его функционирования для совершенствования правового регулирования данного института.

Исследование темы диссертации позволяет сделать вывод, что данная тема является проблемной. Несмотря на то, что квартирные товарищества в Эстонии получили большое распространение, а опыт их создания и функционирования насчитывает более 10 лет, но сохраняются и возникают вновь целый комплекс проблем, многие из которых имеют правовой характер.

На основании рассмотренного и проанализированного материала в работе, можно сделать следующие выводы:

1) Генезис квартирной собственности предопределен всем ходом реформирования базовых экономических основ эстонского общества и правопорядка. В ходе общей реформы собственности в Эстонии осуществляется реституция по отношению к бывшим собственникам и их наследникам, а также проводится приватизация квартир в многоквартирных домах. Однако этих коренных преобразований, рассматриваемых в исторической ретроспективе, оказывается недостаточно для возникновения квартирной собственности. Она возникает только после проведения земельной реформы, соединившей собственность на землю как недвижимость с собственностью на квартиру как на движимую вещь. Для этого необходимо пройти процесс установления квартирной собственности, в ходе которого квартира и земельный участок под жилым домом закрепляются в Крепостной книге, в результате чего возникает квартирная собственность. Данный процесс предусматривает два этапа:

• первый этап - приватизация квартиры как движимой вещи;

• второй этап - приватизация земли под домом, что влечет установление квартирной собственности.

Образовавшаяся квартирная собственность становится своеобразным феноменом, суть которого заключается в соединении права собственности на реальную часть и идеальную долю в общей долевой собственности. А это обстоятельство обуславливает необходимость создания адекватной формы управления идеальными долями квартирособственников.

Так как квартирная собственность является видом недвижимости, то в результате процесса приватизации квартиросъемщики стали собственниками недвижимости, что, в свою очередь, наделило их правом осуществления полной юридической власти над вещью, а также поставило перед решением следующей задачи - выбор формы управления данным объектом. Выбор формы управления является неотъемлемой составляющей, если многоквартирный жилой дом поделен на квартирные собственности.

Правовое положение квартирной собственности регулируется Законом «О вещном праве» и Законом «О квартирной собственности». Проанализировав понятие квартирной собственности, можно констатировать, что квартирная собственность состоит из индивидуальной собственности на квартиру (реальная часть) и долевой собственности (идеальная доля) на находящиеся в общем пользовании части здания и на участок земли, на котором находится здание. Эти два права собственности нераздельно связаны друг с другом и участвуют в обороте вместе, а значит, образуют один объект права. Неоднозначность подхода к единому объекту состоит в том, что отчуждение реальной части возможно только вместе с идеальной долей, а часть идеальной доли в строении может отчуждаться по решению всех квартирособственников или по требованию не менее 2/3 собственников через суд, решение которого является принудительной формой выражения остальной части квартирособственников своего согласия (это связано со строительством пристроек к дому, верхних этажей). Введение данной возможности на законодательном уровне представляется целесообразной, так как это связано с хозяйственной целесообразностью и получением дополнительного дохода, который предусмотрен законом на содержание идеальных долей в доме.

Рассмотрев жилищную реформу во взаимосвязи с реформой собственности на данном этапе можно выделить возникновение следующих институтов: квартирная собственность как вид недвижимости и право собственности на квартиру как движимую вещь. Но в случае, если собственники квартиры как движимой вещи не подали заявления на второй этап приватизации (подача заявления на приватизацию земли под домом до 1 марта 2006 года), то они становятся собственниками права квартирной застройки, для управления которой также предусмотрена возможность создания квартирного товарищества.

2) Квартирное товарищество - закономерный результат процесса развития института частной собственности в Эстонии. Предпосылкой образования квартирного товарищества явилась реформа собственности, которая напрямую отразилась на жилищной реформе. Жилищную реформу можно подразделить на три этапа. На первом этапе произошла приватизация квартир, как движимых вещей, второй этап связан с созданием квартирных товариществ, и третьей этап предусматривает возникновение квартирной собственности. Таким образом, основная причина возникновения квартирных товариществ в Эстонии заключалась в том, что государство передало частным лица, бывшим квартиросъемщикам право собственности на квартиры, а вместе с ним и обязанности по управлению приватизированным жилым домом. Причина этого, заключалась в изменении формы собственности и предоставлении права собственникам квартир создавать независимое самостоятельное юридическое лицо, некоммерческое объединение, которое могло бы представлять их общие интересы в правоотношениях с третьими лицами и государством. Деятельность квартирного товарищества основана на принципах равенства, демократии и взаимопомощи.

3) Квартирное товарищество характеризуется следующим образом: частноправовое юридическое лицо, основанное на членстве; недоходное объединение, занимающееся хозяйственной деятельностью; создано для управления идеальными долями в долевой собственности; представляет интересы своих членов, в связи с управлением идеальными долями.

Учрежденное в частных интересах квартирное товарищество выступает в гражданских правоотношениях в качестве субъекта права - частноправового юридического лица. В связи с тем, что его основной деятельностью не является извлечение прибыли, квартирное товарищество относится к такому виду юридического лица как некоммерческие объединения. По мнению автора данной работы, квартирное товарищество нельзя однозначно воспринимать как некоммерческое объединение. Данная позиция основывается на том факте, что при учреждении квартирного товарищества зачастую не для всех членов товарищества соблюдается принцип добровольного членства в некоммерческих объединениях. С другой стороны, квартирное товарищество, являясь некоммерческим объединением, отвечает всем признакам экономической организации. Правовой статус квартирного товарищества как юридического лица достаточно отрегулирован законодательством Эстонской Республики, но в силу того, что правовые нормы, касающиеся квартирного товарищества, носят межотраслевой характер, существуют вопросы, ждущие законодательного решения.

При изучении института квартирного товарищества были рассмотрены присущие ему как юридическому лицу признаки: обособленность имущества, самостоятельная имущественная ответственность, организационное единство, наименование.

Квартирное товарищество как юридическое лицо имеет следующие особенности по сравнению с другими юридическими лицами:

• Квартирное товарищество является только частноправовым юридическим лицом. Это значит, что квартирное товарищество не может быть создано как публично-правовое юридическое лицо. Например, в домах социального найма.

• Отличие от коммерческих товариществ в том, что оно не создается ради получения дохода и распределения прибыли между членами, а от частноправовых некоммерческих объединений отличается тем, что у квартирного товарищества определена своя цель создания -совместное хозяйственное обслуживание идеальных долей, а также представительство общих интересов членов товарищества.

• Имеет свой четкий объект деятельности - идеальные доли в строении и земельном участке, принадлежащих собственникам жилых и нежилых помещений, которые нуждаются в общем управлении.

• От других некоммерческих объединений отличается степенью добровольности членства, то есть особым соотношением диспозитивности и императивности при организации и членстве в квартирном товариществе. Это значит, что собственник квартиры становится членом товарищества с момента перехода к нему права собственности на квартиру в доме, где уже учреждено квартирное товарищество. Свобода и добровольное начало отсутствует у группы лиц и в случае учреждения квартирного товарищества. Если выход из иных некоммерческих объединений свободен так же, как и вхождение в них, то выход из квартирного товарищества предусмотрен только при отчуждении квартирной собственности или смерти лица.

4) Помимо квартирных товариществ эстонское законодательство предусматривает другие формы управления многоквартирным жилым домом: сообщество квартирособственников и товарищество собственников здания. В качестве отличительных особенностей данных форм управления от квартирного товарищества можно выделить следующие:

• Сообщество квартирособственников - это добровольное объединение, созданное на основании соглашения для регулирования, связанных с предметом долевой собственности, правоотношений без создания юридического лица; интересы сообщества представляет управляющий на основании доверенности; договоры заключаются с каждым квартирособственником, а не от имени управляющего; квартирособственники несут полную солидарную ответственность перед поставщиками; квартирособственники могут получать доход от использования долевой собственности, который делится пропорционально величине их идеальных долей в жилом доме.

• Товарищество собственников здания - это коммерческий кооператив, целью которого является оказание поддержки и способствование экономическим интересам своих членов через совместную хозяйственную деятельность по владению и управлению недвижимой вещью; у членов товарищества есть право единолично владеть и пользоваться частью здания (квартирой), но нет права собственности на квартиру; к вещному праву приравнено членство, которое может отчуждаться или быть предметом залога; собственником недвижимой вещи является юридическое лицо.

Анализ действующего законодательства позволяет выделить ряд преимуществ квартирного товарищества перед вышеуказанными формами управления:

• Наличие дополнительной правовой защиты, обусловленной отделением личной материальной ответственности квартирособственника от материальной ответственности юридического лица.

• Наличие у членов квартирного товарищества статуса собственника квартирной собственности, где членство в товариществе несет самостоятельную роль и не связано с вещно-правовыми отношениями.

5) Порядок учреждения квартирного товарищества подразделяется на следующие этапы: создание инициативной группы, приглашение собственников квартир на учредительное общее собрание, решение вопроса об учреждении товарищества, оформление заявления у нотариуса, внесение в Регистр некоммерческих объединений и фондов, выбор концепции управления. Согласно ч. 1 ст. 3 ЗоКТ квартирное товарищество учреждается по решению большинства собственников квартир в разделенной на квартирные собственности недвижимой вещи, если этому большинству через идеальные доли в объекте квартирной собственности принадлежит большая часть строения и земельного участка, в предусмотренном ЗоНО порядке. При этом членами квартирного товарищества являются все собственники квартир разделенной на квартирные собственности одной недвижимой вещи, т.е. право выбора в данном случае у квартирособственника отсутствует.

Так как членами товарищества являются все собственники квартир в доме, где учреждено квартирное товарищество, то им необходимо знать свои права и обязанности. На данном этапе основная проблема заключается в том, что члены товарищества не знают о своих правах и обязанностях как члены товарищества и как квартирособственники. Следует подчеркнуть, что права и обязанности членов товарищества установлены в уставе и Законе «О некоммерческих объединениях», но так как члены товарищества -квартирособственники, то необходимо учитывать, что вопросы по владению, пользованию и распоряжению квартирной собственностью они решают как квартирособственники. Права и обязанности квартирособственников установлены в Законе «О квартирной собственности» и Законе «О вещном праве».

С вступлением квартирособственника в товарищество его юридический статус изменяется. Его вступление в объединение выражается в обретении им ряда новых прав и обязанностей по отношению к товариществу. В тоже время необходимо подчеркнуть, что у товарищества отсутствует законное право вмешиваться в имущественные отношения квартирособственников.

Это значит, что в отношении жилого дома квартирное товарищество является управляющим, который организует совместное хозяйственное обслуживание идеальных долей в строении и земельном участке, но не вправе разрешать вопросы, относящиеся к исключительной компетенции квартирособственников.

6) Управленческая структура квартирного товарищества состоит из общего собрания и правления. Общее собрание - высший орган, который осуществляет периодическое управление товариществом, так как согласно закону созывается не менее одного раза в год. Общие собрания делятся на очередные и внеочередные. Порядок их созыва определен в Уставе и ЗоНО. Все решения, как правило, на общем собрании принимаются простым большинством, но может в Уставе быть предусмотрено и квалифицированное большинство. На данном этапе такое условие целесообразно вносить в Устав, когда решается вопрос жизненно важный для деятельности товарищества (взятие кредита). Правление - фактически руководящий орган товарищества, который созывает общее собрание и приводит в исполнение его решений. Задача правления - руководство товариществом и организация необходимой деятельности. Порядок созыва, компетенции, принятие решений и вступления их в силу следует предусмотреть в уставе товарищества для эффективной деятельности правления. Для руководства своей деятельностью правление избирает из своего состава председателя правления, который по существу является действительным руководителем товарищества. Ревизионная комиссия является органом контроля членов квартирного товарищества за деятельностью правления.

7) Квартирное товарищество занимается хозяйственной деятельностью предусмотренной в уставе товарищества для достижения целей, ради которых оно создано. Так как квартирные товарищества являются некоммерческими объединениями, то его доходы могут использоваться только для достижения целей уставной деятельности и прибыль не может распределяться между членами товарищества. Управление, обслуживание и эксплуатация жилых и нежилых помещений могут осуществляться как своими силами, так и силами других организаций. На данном этапе пока еще квартирные товарищества предпочитают сами вести административно-хозяйственную деятельность, но уже видна тенденция увеличения количества товариществ обращающихся за квалифицированными услугами в фирмы по обслуживанию недвижимости. Одной из основных задач квартирного товарищества является контроль за своевременными платежами членов товарищества, так как основой хозяйственной деятельности каждого товарищества являются платежи владельцев квартир, без которых товарищество не может осуществлять свою деятельность. Правление должно контролировать своевременное поступление платежей по двум основным причинам. Во-первых, необходимо обеспечить материальную базу для выполнения обязанностей со стороны товарищества перед поставщиками услуг, во-вторых, своевременная оплата платежей - это законная обязанность члена товарищества, нарушение которой наносит ущерб другим членам товарищества. Нарушение в первом случае влечет задолженность по оплате перед фирмами и государством. Нарушение во втором случае приводит к увеличению платежных обязанностей других членов товарищества или нецелевому использованию целевых платежей.

Для совершенствования действующего законодательства, регулирующего правовой статус квартирного товарищества, представляется возможным внести следующие изменения и дополнения:

1. Ст. 48 Конституции Эстонской Республики закрепляет право на свободу вступления в некоммерческие общества и союзы. Однако, членство в квартирных товариществах не соответствует данному конституционному принципу. Нарушается и принцип добровольного членства, установленный в ст. 1 Закона «О некоммерческих объединениях» Эстонской Республики. В силу того, что квартирное товарищество представляет собой особый вид объединения, целесообразно внести в ст. 1 Закона «О некоммерческих объединениях» следующее дополнение: «Членство в некоммерческих объединениях является обязательным для лиц, чьи обязанности по организации совместной деятельности установлены иным законом».

2. Определение, данное квартирному товариществу в ч.1 ст.2 Закона «О квартирных товариществах» неточно отражает существо тех вещно-правовых отношений, которые важны для понимания статуса члена товарищества. Из определения понятия квартирного товарищества следует, что оно создается собственниками квартир. Поэтому возникает обоснованный вопрос о собственниках нежилых помещений, которые внесены в Крепостную книгу в качестве собственников квартирных собственностей, и данные нежилые помещения находятся в многоквартирном жилом доме. Это может теоретически служить основанием для отказа, быть членом квартирного товарищества. Поэтому для того, чтобы не нарушать целостность членства в данном объединении, необходимо более корректно определить собственника. В связи с этим представляется целесообразным внести в чЛ ст.2 ЗоКТ и далее по закону следующее уточнение: «собственник жилого или нежилого помещения».

3. Анализ ст.10 прим. 1 Закона «О квартирных товариществах» выявил ряд недостатков, связанных с регулированием права представительства на общем собрании квартирного товарищества. Во-первых, лишены права участия на общем собрании лица, владеющие квартирой на основании договора лизинга. Во-вторых, действующее законодательство не имеет ограничений по количеству доверенностей, выдаваемых одному члену товарищества от других членов, что на практике влечет злоупотребление правом голоса в личных интересах со стороны более активных членов. В связи с этим необходимо четко отразить в ст. 10 прим. 1 данного закона следующее: «В случае с юридическим лицом представителем на основании простой письменной доверенности может быть договорный пользователь квартиры -лизингополучатель». Добавить к вышеуказанной статье часть вторую, в которой зафиксировать следующее положение: «У одного члена товарищества доверенностей на представительство интересов других членов товарищества может быть не более трех».

4. Согласно ч. 5 ст. 5 Закона «О квартирных товариществах», если квартирная собственность принадлежит нескольким собственникам, то в состав членов квартирного товарищества принимается один из собственников согласно письменному соглашению между ними. Споры между собственниками квартиры о вступлении в состав членов квартирного товарищества разрешаются судом. Но такое решение вопроса о членстве может затянуться на очень долгий период, а при созыве в это время общего собрания возникнет вопрос о членстве в товариществе. Поэтому целесообразно изменить последнее предложение в ч.5 ст. 5 ЗоКТ, указав следующее: «При отсутствии договоренности между сособственниками решение о членстве выносит правление. При несогласии с данным решением правления у сособственников есть право обратиться в суд». Это ускорит решение вопроса о членстве.

На сегодняшний день Эстония подошла к завершению жилищной реформы. Это подтверждает и тот факт, что приватизировано и объединено в квартирные товарищества более 90% жилого фонда. Квартирному товариществу отводится важная роль в формировании качества жизни населения и в экономическом, и в социальном плане. Образование товариществ связано с созданием новых рабочих мест в сфере управления, бухгалтерии и работ по обслуживанию.

Список литературы диссертационного исследования кандидат юридических наук Калин, Татьяна Петровна, 2007 год

1. Аронов А. Вещное право: собственность. - Таллинн: Юридическое бюро Александр Аронов и партнеры, изд-во ИНГРИ, 2003.- 124 с.

2. Баранов В.А., Гущин В.В., Курганова JI.C. Жилищное право Российской Федерации / Учебник для вузов.-М.: Норма, 2006.- 432 с.

3. Гамбаров Ю. Вещное право. СПб.: Политех, институт, 1908. - 638 с.

4. Германское право. Часть III. Закон об общих условиях сделок, Закон об ответственности за недоброкачественную продукцию, Закон о праве собственности на жилье, Закон о чеках, Закон о векселях, Положение о несостоятельности. М.: Статут, 1999. - 224 с.

5. Гражданское право: В 4 т. Том I. Общая часть: Учебник / Отв.ред. проф. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, 2004. - 720 с.

6. Гражданское право: В 4 т. Том 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права: Учебник / Отв.ред. проф. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, 2005.-496 с.

7. Гражданское право. Учебник. Часть I. Издание 2-ое, перераб.и дополнен./ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.- М.: ТЕИС, 1996. -600 с.

8. Дождев Д. В. Римское частное право / Учебник для вузов. М.: 1997. -523 с.

9. Жилье. Нормативные акты и их применение. Законодательство. Судебная практика. Образцы документов. Рекомендации./Авторы -составители:Долгополов М.И., Мещенков В.В., Олейник С.Д., Расков В.Е., Шишкин Д.А. -М.:Право и закон, 2001.- 816 с.

10. Ю.Земельная реформа и использование земли 97: Материалы международного семинара. - Тарту: ЕРМО, 1997. - 68 с.11 .Землеустройство и землемерие 2000: Труды международной научно-методической конференции. - Тарту: ЕРМО, 2000. - 82 с.

11. Иоффе О. С., Мусин В. А. Основы римского гражданского права. Л.: Изд-во Ленингр. Ун-та, 1974. - 156 с.

12. Карнуа А. Канцлер юстиций согласился с введением «чердачного закона // Постимеес.-2006.- 26 апреля

13. Кириллов Э.Я. Товарищество собственников жилья: практическое пособие . М.: ЗАО ИКС «ДИС», 2005. - 160 с.

14. Красс А. Диагностика квартирного товарищества // ЕЬАМи. 2003. -№ 3.- С.46-48.

15. Крашенинников П.В. Приватизация жилья. Права граждан до и после приватизации.-М.'Статут, 2006.- 159 с.

16. Крашенинников П.В. Жилищное право. Изд.5-е, пепераб. и доп.с учетом нового Жилищного кодекса РФ -М.:Статут, 2006. 364 с.

17. Кудрявцева Г.А. Материальная основа деятельности общественных организаций на современном этапе.- М.: Наука, 1988. 185 с.

18. Кяги К. Налоги и договор членов правления квартирного товарищества // ЕЬАМи. 2004. - № 1. - С.37.

19. Лившиц Ю., Горбачева С., Федорова А., Зайцев И. Основы права. Часть III. Собственность и владение. Таллинн: СГИ, 2002. - 213 с.

20. Лившиц Ю. Основы права. Часть II. Физическое лицо в гражданском и коммерческом праве.-Таллинн: СГИ, 2003.- 220 с.

21. Марди У. Выбор за собственниками квартир: квартирное товарищество или назначенный управляющий? // ELAMU.- 2002.- № 6. С.22-23.

22. Ожегов С.И. Словарь русского языка. Москва: Изд-во «Советская энциклопедия», 1973. - 846 с.

23. Петси X. Экспроприация квартирной собственности // ELAMU.- 2003.-№ 2.- С.36-37.

24. Петси X. Решение споров, возникших на собрании товарищества через суд // ELAMU. 2003.- № 1. - С.34-35.

25. Петси X. Спор товарищества решается в суде // Деловые ведомости.-2003. 2-8 апреля.

26. Петси X. Права и обязанности членов квартирных товариществ // ELAMU. 2003. - № 4. - С.34-35.

27. Пуустусмаа П. Товарищество собственников здания // ELAMU.- 2005.-№ 1. С.43-44.

28. Пуустусмаа П. О паевых, членских и вступительных взносах в квартирных товариществах // ELAMU.- 2004.- № 2. С.43-44.

29. Пярна П., Колк К., Йадла А. Настольная книга собственника квартиры. / пер. Гала Реэнумяги. Tallinn: Eesti Eluasemefond, 1997. - 91 с.

30. Радаев B.B. Экономическая социология. М.: 1997. -368 с.

31. Рачинская Н. Крадут, но не ловят.// Вести Дня.- 2007.- 2 января.

32. Рерихт А., Жалинский. А. Введение в немецкое право. М.: Спарк, 2001.-767 с.

33. Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. -М.: 2000.- 512 с.

34. Справочник для квартирных товариществ. / пер. Велло Кангур; предисл. Волли Калам, Ирис Бер. Министерство экономики Эстонской Республики Таллинн: OÜ PAAR, 2000. - 84 с.

35. Справочник для квартирного товарищества./ Под ред. Анне-Ли Паю. -Eesti Korteriiihistute Liit: Ortwil OU, 2006.- 174 с.

36. Сулг M. Изменение закона о квартирной собственности // ELAMU.2006.-№ 3. С.44-45.

37. Сухнева М. Новый «квартирный» закон: кому он нужен // Деловые ведомости. 2000.- 15-21 ноября.

38. Сухнева М. Квартирное товарищество: практические вопросы управления. Таллинн: «Из первых рук.», 2001. - 236 с.

39. Сухнева М. Виртуальная реальность квартирной собственности // Деловые ведомости. 2001.- 10-16 января.

40. Сухнева М. Идеальная доля реальной квартиры // Деловые ведомости. -2001.- 10- 16 января.

41. Сухнева М. Застройщику хорошо, собственнику лучше // Деловые ведомости.- 2001.- 14-20 февраля.

42. Сухнева М. Сообщество квартирособственников // Деловые ведомости. -2001.- 4-10 июля.

43. Сухнева М. Организация и методика работы ревизионной комиссии в квартирном (жилищном) товариществе.- Таллинн: UU Pariteet-MW, 2002 .-45 с.

44. Сухнева М. Как выжить в многоквартирном доме. Таллинн.:UU Pariteet-MW, 2004.-221 с.

45. Сухнева М. Ревизия в квартирном товариществе. Таллинн: UU Pariteet-MW, 2005.- 72 с.

46. Сухнева М. Борьба с должниками в быстром темпе // Деловые ведомости.- 2005.- 16-22 ноября.

47. Сынаялг М. Распределение расходов на реновацию дома между членами квартирного товарищества // ELAMU.- 2005.- № 6. С.40.

48. Тимофеева К.В. Товарищество собственников жилья. СПб.: Питер,2007.-208 с.

49. Тютрюмов И.М. Гражданское право. 2-е изд. - Тарту: Тип. Лаакмана, 1927.-675 с.

50. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). -М.: Спарк, 1995.-238 с.

51. Уук М. Нурмине М. Развитие жилищного хозяйства и управление многоквартирными домами в Германии // ELAMU. 2004.-№ 6.- С.34-37.

52. Уусмаа М. Идеальная доля понятие непростое, а выражается дробью // Деловые ведомости. - 2002.- 10- 16 апреля.

53. Яалда А. Мой потолок для соседа его пол ?// Деловые ведомости.-2001.- 18- 24 апреля.

54. Юнти Л. Бремя публично-правовой повинности // Деловые ведомости. 2002.- 23-29 января.

55. Aasmäe V. Kinnisvaraomaniku ABC.-Tallinn: Eesti Entsüklopeediakirjastus, 1999. 279 с.

56. Anmann Ü. Probleeme korteriomandi seadmisel notarite praktikast // Jurídica. 2001. - № 10. - C.697-700.

57. Brambring G. Ülevaade asjaöiguslikest nöuetest. Eraoigus 2. - Tallinn: Justiitsministeerium, 2001. - 276 c.

58. Böhringer W. Kinnisasjaöiguste järjekoht. Tallinn: Justiitsministeerium, 2000. - 44 с.

59. Kallam V. Korteriühistu seadus. Kommentaar // ELAMU.- 1995.-№ 4. -С.15.

60. Kiris A., Kukrus A., Nuuma P., Oidermaa E. Öiguse alused. Öpik majanduseriala üliöpilastele.- Tallinn: TTÜ Kirjastus, 2003. 428 c.

61. Korteriühistu töö korraldus: käsiraamat / koost. Jelena Rootamm-Valter; konsultandid: Asían Liivak, Antero Habicht, Ivar Keervits. Tallinn: OÜ Vastus, 2003.- 191 с.

62. Korteriühistu käsiraamat. / toim. Milja Uuk, Anne-Ly Paju, Kaie Külasepp; eess.: Marit Otsing. Tallinn: Ortwill: Eesti Korteriühistute Liit, 2004. -203 c.

63. Kuhlbach H., Prisk P., Lauren A. Kinnisvaraöpik. Kinnisvaraturu regulatsioon peale Völaöigusseaduse jöustumist. Tallinn: Agitaator OÜ, 2001.-223 c.

64. Eesti statistika aastaraamat 2006. Tallinn: Statistika aastaraamat, 2006 -480 c.

65. Jaadla A., Tollet L., Pättiniemi P., Israelson B., Kostilainen H. Kaasaegne ühistegevus: käsiraamat korteriühistutele. Tallinn: Eesti Korteriühistute Liit, 2002. - 24 c.

66. Johannsson I. V., Svession J. R. Housing law in the Nordic countries. Copenhagen: Nordic Council of Ministers, 1998.-398 c.

67. Paal K. Korteriomandiseaduse väljatöötamise alustest // Juridica. 2001.- № 4. - C. 268-274.

68. Paal K. Uuest korteriomandiseadusest // Eesti Majanduse Teataja. 2001.-№ 1. -C.19-21.

69. Pajo M., Grünberg E., Lass J. Maaöigus. Näidised ja kommentaarid. -Tallinn: OÜ Käsiraamatute Kirjastus, 2002. 580 c.

70. Petsi H. Liikmelisus korteriühistus sund vöi vabatahtlikkus // ELAMU.-1999.- № 3.- C.14-15.

71. Petsi H. Korteriühistu juhatusega seotud öigusprobleeme // ELAMU.- 2000.-№ 3.- C.42-43.

72. Puustusmaa P. Juhatuse esimees tahtsus ja vastus // ELAMU.- 2001 .-№ 1 .-C.22-23.

73. Puustusmaa P. índividuaalsus ja demokraatia müüdid ja reaalsus korteriühistutes // ELAMU.- 2001 .-№ 2.-C.26-27.

74. Párna P., Kove V. AsjaSigusseadus: kommenteeritud valjaanne. Tallinn: Óigusteabe AS Juura, 1996. - 560 c.

75. Parna P. Asjaoigusseadus. Kommenteeritud valjaanne. Tallinn: Kirjastus Juura, 2004. - 672 c.

76. Pártelpoeg P. Eluruumide erastamisest avalikul enampakkumisel // ELAMU. 1995.-№3.-C.7-8.

77. Reidi Ü. Valitsus kiirendab maa erastamist: kommentaar «Korteriomandi seadmise korra muutmisele»// ELAMU.- 1997.-№ 1.- C.48-49.

78. Sepp H. Korteriühistuseadus ja korteriühistud // Jurídica.- 1997,- № 3. -C.137-140.

79. Sepp H. Eluruumide erastamine // Jurídica.- 1995.-№ 5.- C. 216-221.

80. Schuchmann H-J. von. Korteriomand; Das Wohnungseigentum / Kinnistusraamatu- ja notaripaevad 15.-17. mai 1997.Tallinn, 1998.- C.129-148.

81. Schwab K.H., Prütting H. Asjaóigus: Ópik. Tallinn: Óigusteabe AS Juura, 1995.-366 c.

82. Tiivel R. Asjaóigus. Loengukonspekt. Tallinn: Kirjastus Juura, 2003. -402 c.

83. Tiivel R. Asjaoigus.Üldosa. Tallinn: Sisekaitseakadeemia, 2003. - 84 c.

84. Tiivel R. KinnistusraamatuSigus. Tallinn: Kirjastus Juura, 2005. - 380 c.

85. Vórk E. Maareform ja selle Sigusliku regulatsiooni analüüs Tallinna naitel: Magistritóó. Tallinn: Tallinna Tehnikaülikool, 2005. - 64 c.1.I Интернет-ресурсы

86. Eesti Korteriühistute Liit www.eykl.ee.

87. Eesti Korteriühistute Liit. Statistika. Tallinn, 2000 2006. www.eykl/retv.ee.

88. Reidi Ü. «Kinnistamata maju ja kortereid ei saa märtsist enam müiia» http://www.iust.ee/19938.

89. Товарищество собственников жилья. Информационно-методическое пособие http: // top 100. rambler, ru / top 100 /

90. Европейская жилищная организация CECODHAS www.cecodhas.org/rightclick.cfm?id= 1215.

91. Сайт официального издания «Riigi Teataja». www.riigiteataja.ee.

92. Сайт Государственного суда Эстонии, www.nc.ee.

93. Сайт Государственного Департамента статистики Эстонии, www.stat.ee.

94. Сайт журнала «Jurídica», www.iuridica.ee.

95. Юридический словарь www.iur-words.info.