Оценка стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Куликов, Алексей Сергеевич

• Куликов, Алексей Сергеевич
• кандидат экономических наук
• 2001

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Куликов, Алексей Сергеевич

Введение.

Глава 1. Объекты недвижимости как инвестиционный ресурс и существующие методы их оценки.

1.1. Объекты недвижимости как инвестиционный ресурс.

1.2. Анализ существующих методов оценки зданий и сооружений.

1.3. Анализ существующих методов оценки земельных участков.

Глава 2. Методика оценки стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса.

2.1. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости как инвестиционного ресурса.

2.2. Методический подход к оценке стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса.

2.3. Фактор времени в оценке стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса.

2.4. Особенности оценки различных видов и сочетаний прав инвестора по отношению к объектам недвижимости как инвестиционного ресурса

Глава 3. Повышение эффективности инвестиционной деятельности за счет лучшего использования имеющихся объектов недвижимости.

3.1.Выбор предпочтительного варианта использования недвижимости при реализации инвестиционных проектов.

3.2.Особенности определения экономической эффективности использования недвижимости при реализации инвестиционного проекта.

3.3. Определение доли инвестора, участвующего в реализации инвестиционного проекта внесением в уставный капитал вновь создаваемого юридического лица объекта недвижимости, путем расчета инвестиционной стоимости данного объекта (на примере создания предприятия по производству ПЭТФ-гранулята в г. Кемерово)

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Оценка стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса»

Проблемы перехода российской экономики к рынку сложны и многоплановы. Сегодня, когда Россия все еще находится в глубочайшем социально-экономическом кризисе и большинство россиян находится за чертой бедности, в обществе идут поиски путей обеспечения ее национальной, социально-экономической, экологической, ядерной, продовольственной, интеллектуально-образовательной, информационной и прочей безопасности. Обладая богатейшими природными ресурсами и высочайшим уровнем интеллектуального потенциала, оставшегося от СССР, Россия должна сейчас найти свой путь развития. Приобщаясь к западной цивилизации, мы не должны механически, бездумно перенимать чужой опыт и экономические механизмы без учета собственных традиций, морали, нравственности, религии, имеющихся научных идей и разработок; в чем мы уже неоднократно убеждались за прошедшие годы реформ.

Глубокий инвестиционный кризис, переживаемый российской экономикой в последнее десятилетие, является частью общесистемного кризиса, поразившего страну и общество. Одной из причин и одновременно следствием этого кризиса являются значительные структурные перекосы в инвестиционной сфере, породившие несовпадение в понимании инвестиционного потенциала страны и его объема. Отождествление инвестиционных ресурсов с финансовыми средствами, обеспечивающими инвестиции, имеющее место в современной российской экономической мысли, приводит к серьезным методологическим ошибкам в инвестиционной политике.

В российской экономике недостаточная емкость денежного рынка вошла в острое противоречие с воспроизводственной стоимостью реального богатства. Такие экономические ресурсы, как рабочая сила, производственные фонды, недвижимость, интеллектуальная собственность, земля, хотя и имеют формальную оценку в хозяйственном обороте, но будучи воспроизводимыми ресурсами, тем не менее, не имеют экономической оценки, соответствующей своей воспроизводственной стоимости. Неадекватность же экономической оценки реально используемых ресурсов, прежде всего ставит под сомнение их существование как дееспособных инвестиционных ресурсов, к каковым их принято относить сообразуясь лишь формальными критериями, угрожая тем самым экономической безопасности страны (не секрет, что нередко инвестирование осуществляется с целью поглощения потенциального конкурента и его уничтожения), что и определяет актуальность темы настоящего диссертационного исследования.

Будучи денежной по своему определению национальная система хозяйства вынуждена опираться на неадекватную своим масштабам и структуре денежно-кредитную систему и эмиссионную структуру, что порождает «острую нехватку кровотока в экономическом организме». В результате мы имеем стратегическую недооценку национального богатства и неверно заложенный фундамент денежной системы, которая не может принять в расчет обеспеченность денежно-кредитной эмиссии реальным богатством страны. Определение «настоящей цены» всех хозяйственных ресурсов, соответствующей стоимости их воспроизводства и величине доходов, которые с их помощью можно реально получать, занимаясь производством, позволили бы значительно усилить позиции российских компаний, заинтересованных в привлечении иностранных инвесторов, обеспечив оценку их собственности в соответствии с международными правилами.

Несмотря, таким образом, на явную практическую необходимость научных исследований в области оценки национального богатства страны данная проблема, на наш взгляд, не нашла должного отражения в работах отечественных экономистов. Сложность, многоплановость и недостаточная проработанность проблемы оценки инвестиционных ресурсов в условиях переходной экономики вообще, и объектов недвижимости и земли в частности, объективная необходимость ее научного осмысления, предопределили выбор темы, цель и содержание настоящего исследования.

Целью диссертационного исследования является разработка и научное обоснование методических основ, положений и рекомендаций по оценке стоимости объектов строительной недвижимости и земельных участков как инвестиционного ресурса.

Для достижения указанной цели в диссертации решаются следующие задачи:

• критический анализ существующих подходов, методов и практики оценки объектов недвижимости;

• выявление факторов, влияющих на инвестиционную стоимость объектов недвижимости с учетом их возможной реконструкции и планируемого характера использования;

• выявление форм проявления фактора времени в инвестиционном процессе и разработка механизма его учета при расчете инвестиционной стоимости;

• разработка метода оценки стоимости объектов недвижимости как инвестиционного ресурса в зависимости от вариантов оцениваемых прав инвестора, по отношению к рассматриваемой недвижимости, и их возможных сочетаний;

• разработка механизма выбора предпочтительного варианта использования объектов недвижимости при реализации инвестиционных проектов на основе определения инвестиционной стоимости и инвестиционного потенциала данных объектов.

Теоретическую и методологическую основу диссертационного исследования составляют теория экономической эффективности инвестиций, эффективности функционирования основного капитала, а также научные положения, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных экономистов по проблемам рыночной экономики, инвестиционной деятельности, фактору времени в экономических явлениях и процессах, оценке стоимости и эффективности использования недвижимости, Законы Российской Федерации,

Указы Президента Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации, а также другие официальные документы и материалы периодической печати в их критическом научном осмыслении. В процессе исследования использовались методы исторического и логического исследования, теоретического обобщения и прогнозирования, системного экономического анализа, экономико-математического моделирования и др.

Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке и научном обосновании метода определения стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса с учетом ее характера, назначения, возможных вариантов и условий использования в инвестиционном процессе.

На защиту выносятся следующие научные результаты:

• классификация факторов и условий, влияющих на инвестиционную стоимость объектов недвижимости с учетом их возможной реконструкции и планируемого характера использования в инвестиционном процессе;

• метод учета влияния фактора времени при определении стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса;

• методические основы и метод определения инвестиционной стоимости недвижимости на основе предполагаемого варианта ее использования в инвестиционном процессе и финансового состояния участников этого процесса в зависимости от имеющегося набора прав инвесторов по отношению к оцениваемой недвижимости;

• метод выбора наиболее предпочтительного варианта использования объектов недвижимости при реализации инвестиционных проектов на основе определения их инвестиционной стоимости и инвестиционного потенциала;

• метод определения долей участия владельцев недвижимости при создании юридических лиц в рамках реализации инвестиционных проектов с ее использованием.

Практическая значимость исследования состоит в том, что предложенные в ней методы и рекомендации направлены на наиболее объективное и обоснованное определение долей участия недвижимостью в инвестиционных проектах как инструмента повышения эффективности инвестиционной деятельности.

Апробация результатов исследования. Результаты диссертационного исследования докладывались на международных научных конференциях, проводившихся в 1999-2000 годах в Государственном университете управления. По теме диссертации опубликовано 4 работы общим объемом 0,85 п.л.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Куликов, Алексей Сергеевич

Выводы и предложения

Проводимая в последние годы в России экономическая реформа, направленная на финансовую стабилизацию еще более усугубила масштабы инвестиционного кризиса в стране, лишив, по существу, производственный сектор нормальных источников финансирования инвестиционного процесса. Однако финансовые средства, обеспечивающие инвестиции — это лишь одна из составляющих инвестиционных ресурсов, определяющих инвестиционный потенциал субъекта хозяйствования. Другие составляющие, а именно материально-технические ресурсы и нематериальные активы, не менее важны для осуществления инвестиционного процесса, что в настоящее время не находит должного отражения в инвестиционной политике.

Проведенная в настоящей работе попытка осмысления ситуации, сложившейся в инвестиционной сфере страны и путей выхода из нее по отношению к наиболее важным составляющим материально-технических ресурсов, таким, как строительная недвижимость и земля, позволила сформулировать следующие выводы и предложения.

1. Важной составляющей инвестиционного потенциала хозяйствующих субъектов, помимо наличия у них материально-технических ресурсов, финансовых средств, нематериальных активов и т. д., являются также их права владения или распоряжения недвижимостью, которая может быть использована в инвестиционном процессе. В основе определения стоимости соответствующего права хозяйствующего субъекта должно лежать соотношение налагаемых на последнего прав и обязанностей по отношению к объекту оцениваемого права.

2. Объекты недвижимости могут быть инвестиционным ресурсом и обладать инвестиционной стоимостью лишь при условии наличия у них свойств, необходимых для достижения целей инвестиционных проектов. Инвестиционная стоимость недвижимости, определяемая совокупностью факторов и условий, определяющих ее «ценность» в осуществлении инвестиционных проектов, является величиной неопределенной и должна рассчитываться относительно конкретных инвестиционных проектов и условий их реализации.

3. Методические положения и методы оценки стоимости объектов строительной недвижимости и земельных участков применяемые для целей учета стоимости основных фондов и налогообложения, а также методы определения их рыночной стоимости не применимы для определения их инвестиционной стоимости, так как не учитывают специфику расчета ее величины, определяемой верхним пределом цены, которую может заплатить инвестор за оцениваемую недвижимость, учитывая ожидаемую доходность, удобства или полезность данной недвижимости для осуществляемого им инвестиционного проекта.

4. При расчете инвестиционной стоимости объектов недвижимости необходимо сочетание затратного подхода — в части определения затрат на возможную достройку, перестройку, реконструкцию или ремонт объекта оценки для его приведения в соответствие потребностям инвестора, и доходного подхода — в части определения текущей стоимости величины будущих доходов от использования оцениваемого объекта инвестором.

5. Текущая стоимость будущих доходов от использования в инвестиционном проекте оцениваемой недвижимости должна определяться путем их дисконтирования по ставке, рассчитанной как средневзвешенная величина из цен капиталов всех (кроме участвующих недвижимостью) участников инвестиционного проекта. Это позволяет учитывать их минимальные требования к доходности инвестируемого в проект капитала. Период времени, за который происходит дисконтирование, должен определяться временем, в течение которого организованный посредством реализации инвестиционного проекта бизнес не потребует инвестиций, который в свою очередь может быть определен как минимальный из сроков службы участвующих в проекте основных фондов, нематериальных активов или минимальной из длин жизненных циклов выпускаемых продуктов.

В основе учета влияния «фактора времени» при расчете инвестиционной стоимости недвижимости лежит величина сокращения экономического лага отдачи инвестиционного проекта за счет использования уже готовой (или почти готовой) недвижимости, что ведет к получению дополнительного экономического эффекта от:

• дополнительного выпуска предприятием продукции за период сокращения лага;

• увеличения срока использования «премиальных наценок» за быстрое использование достижений научно-технического прогресса на производстве;

• снижения уровня риска по инвестиционному проекту, а следовательно высвобождения средств, резервируемых на компенсацию возможных потерь.

Эффективность возможного использования объекта недвижимости в инвестиционном процессе может определяться величиной инвестиционного потенциала данного объекта, рассчитываемого как разница между его инвестиционной и рыночной стоимостью. Разработанная в диссертации методика является основой для выбора наиболее предпочтительного варианта использования объектов недвижимости в инвестиционных проектах из имеющихся альтернатив.

Весомость участия хозяйствующих субъектов в инвестиционных проектах их недвижимостью на основе расчета ее инвестиционной стоимости по предложенному в диссертации методу существенно выше по сравнению с определением ее по балансовой и рыночной стоимости.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Куликов, Алексей Сергеевич, 2001 год

1. Абрамов С.И. Организация инвестиционно-строительной деятельности.-М.: Центр экономики и маркетинга, 1999 240 с.

2. Агапов H.H., Артеменко В.В., Видякин В.И., Гайдамака А.Е., Галимов В.П. " Методические основы оценки недвижимости. Учебное пособие. М.: Изд-во Российской экономической академии, 1996. - 151 с.

3. Артеменко В.В., Варламов A.A. и др. Оценка недвижимости и плата за землю. Учебное пособие, М.: ГУЗ, 1996. 65 с.

4. Ахиезер A.C. Качество городской среды как фактор интенсификации воспроизводства. // Проблемы качества городской среды. И.: Наука, 1989. - с. 28-47.

5. Богорад Е.Д., Елкин А.К. Земельная рента и стоимостная оценка земель в социалистическом обществе. Л.: Львив, 1991. - 205 с.

6. Бочкарева Т.В. Подходы к пониманию и оценке качества городской среды. II Проблемы качества городской среды. Н.: Наука, 1989. - с. 82-90.

7. Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений: Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 1996. - 432 с.

8. Булычева Г.В., Демшин В.В. Практические аспекты применения доходного подхода к оценке российских предприятий. М.: Финансовая академия, 1999.- 84 с.

9. Быстряков А .Я. Становление рынка инвестиционных ресурсов и повышение качества строительной продукции // Диссертация на соискание ученой степени доктора экономических наук. М., 1997. - 304 с.

10. Витт М.Б. Экономическая оценка отводимых под строительство земель. -М.: Стройиздат, 1984. 120 с.

11. П.Волков • Б. А. Экономическая эффективность инвестиций на железнодорожном транспорте в условиях рынка. М.: Транспорт, 1996. -191с.

12. Волчков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА - М, 1996. -672 с.

13. Временные методические указания по оценке стоимости объектов приватизации. (Приложение № 2 к Указу Президента РФ № 66 от 29.01.1992г.)

14. Государственное регулирование экономики в современных условиях. Сборник статей. Т1. М.: Институт экономики РАН, 1997 - 247 с.

15. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ

16. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ

17. Долгов С.И. Инвестиционное сотрудничество на территории России. Экономика. Правовая поддержка. Техника организации. М.: Луч. 1993. -321 с.

18. Жариков Ю.Г. Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие. М.: Изд-во БЕК, 1997. -265 с.

19. Завлин П.Н. и др.Оценка экономической эффективности инвестиционных проектов (современные подходы) СПб.: Наука: 1995. - 168 с.

20. Закон РСФСР "Об иностранных инвестициях в РСФСР" № 1545-1 от 04.07.1991 г.

21. Закон РФ "О залоге" № 2872-1 от 29.05.1992 г.

22. Закон РФ "О налоге на имущество предприятий" № 2030-1 от 13.12.1991 г. (с изменениями и дополнениями)

23. Закон РФ "О плате за землю" № 1738-1 от 11.10.1991 г. (с изменениями и дополнениями)

24. Закон РФ "Об организации страхового дела в Российской Федерации" № 4015-1 от 27.11.1992 г.

25. Земельный кодекс РСФСР (утвержден ВС РСФСР 25.04.1991 г. № 1103-1)

26. Ильинская Е.М. Денисова Т.П. Инвестиционная деятельность: реальные ифинансовые вложения. СПб. 1997. 151 с.

27. Инвестиционная стратегия фирмы: Сб.ст. СПб.: Изд-во С-Петерб. ун-та экономики и финансов. 1996. - 208 с.

28. Инновационные и инвестиционные процессы в переходный период: Сб. ст./Рос.АН Ин-т экономики: Научн.ред. Б.М. Радзинский. М.: 1993. - 192 с.

29. Кабакова С.И. Экономические проблемы использования земель в строительстве. М.: Стройиздат, 1981. 275 с.

30. Карганов С.А. Измерение эффективности инвестиций в нововведения. -СПб. 1996. 82 с.

31. Карнаухова Е.С. Дифференциальная рента и экономическая оценка земли. (Вопросы методологии и опыт исследования). М.: Экономика, 1997. 256 с.

32. Кинах В.В. Методы оценки стоимости завершенных и не завершенных строительством объектов нежилого фонда // Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. М., 1998 г.

33. Козлов А.А. Некоторые способы применения метода дисконтирования будущих поступлений и инвестиций при анализе инвестиционных проектов и принятии инвестиционных решений. М.: ТОО "ИнтелТех". 1993. -32 с.

34. Козырев А.Н. Оценка интеллектуальной собственности. М.: Экспертное бюро - М, 1997. - 289 с.3 5. Комплексные рекомендации по реализации региональной промышленной политики в условиях кризиса. М.: УРСС, 1999. 304 с.

35. Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года. М.: Юридическая литература, 1993. - 63 с.

36. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке зданий и сооружений: Учебное пособие. М.: Изд-во АСВ, 1998. -214 с.

37. Курс экономической теории. Общие основы экономической теории, микроэкономика, макроэкономика, переходная экономика: Учеб. пособие -М.: МГУ им. М.В. Ломоносова, Изд-во "ДИС", 1997.- 736 с.

38. Кухтин П.В. Совершенствование экономической оценки земель населенных пунктов (на материалах городов Мое. области) // Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук Москва - Гос. университет по землеустройству - 1997.- 229 с.

39. Лазуткин Е.С., Лазуткина Е.Е. Цена времени. М.: Московский рабочий, ' 1983.

40. Липсиц И. В. Коссов В.В. Инвестиционный проект: методы подготовки и анализа. Учебно-справочное пособие. М.: Издательство БЕК, 1996. - 304 с.

41. Макконелл K.P., Брю С.Л. Экономикс: принципы, проблемы, политика. Т2.- М.: Республика, 1992. 400 с.

42. Махт В.А., Пученко Е.С. Внутрихозяйственная оценка земли и ее практическое применение в условиях Западной Сибири. Учебное пособие / Омск: ОмСХИ, 1990. 104 с.

43. Медические основы оценки недвижимости: Учебное пособие. H.H. Агапов и др. М.:Изд-во Рос.экон.акад., 1996. - 152 с.

44. Методические рекомендации по оценке стоимости объектов приватизации.- М.: ТОО Российская конверсия, 1992.

45. Методические рекомендации по экономической оценке территорий отводимых под строительство (Под. ред Кабаковой С.И. и Сегединова A.A.). М.: НИИЭС, 1976. - 57 с.

46. Мильнер.Б. Собственность и управление. // Вопросы экономики, 1991. № 5, с. 28-38.

47. Мордовина B.C. Оценка стоимости гражданских зданий старой застройки как объектов приватизации: Автореферат дис-и на соискание ученой степени кандидата экономических наук. М., 1998 г.- 18 с.

48. Опекунов В.А. Оценка недвижимости в инвестиционной деятельности. Проблемная лекция / ГУУ. М., 1999. 49 с.

49. Организация оценки и налогообложения недвижимости. В 2-х т. Под общ. ред. Джозефа К. Эккерта. М. 1997.

50. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под. ред. В.В. Григорьева. М.: ИНФРА-М, 1997. - 320 с.

51. Петровский O.E., Огородников А.П. Теория и сущность ренты. К.: Крыница, 1991. - 229 с.

52. Петрошевский А.Я. Теория ренты и методы оценки земли. // Сб. научных трудов № 25 Лит.ГУ. В.: Ротопринт, 1991.-е. 15-62.

53. Постановление Правительства Москвы № 213 от 15.03.1994 г. "О внесении изменений в Постановление № 868 от 16.09.1993 г."

54. Постановление Правительства Москвы № 520 от 14.07.1992 г. "Об едином порядке оценки и управления нежилыми помещениями в г.Москве".

55. Постановление Правительства Москвы № 840 от 17.10.1995 г. "О введении в действие Положения о порядке продажи сданных в аренду объектов нежилого фонда на территории г. Москвы".

56. Постановление Правительства Москвы № 868 от 16.09.1993 г. "О порядке управления недвижимостью (зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями) в Москве"

57. Постановление Правительства РФ № 319 от 15.03.1997 г. "О порядке определения нормативной цены земли."

58. Постановление Правительства РФ № 1233 от 25.11.1993 г. "О переоценке основных фондов (средств) предприятий и организаций".

59. Приказ Министерства по налогам и сборам Российской Федерации № БГ-302/231 от 15.06.2000 г. "Об утверждении инструкции МНС РФ "О порядкеисчисления и уплаты в бюджет налога на прибыль предприятий иорганизаций."