Оценка сельскохозяйственных угодий в условиях становления земельного рынка тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.10, кандидат экономических наук Третьякова, Галина Борисовна

• Третьякова, Галина Борисовна
• кандидат экономических наук
• 2007

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Третьякова, Галина Борисовна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ.

1.1. Теория земельной ренты.

1.2. Особенности земли как объекта оценки.

1.3 Принципы оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения.

ГЛАВА II. АНАЛИЗ МЕТОДИЧЕСКОЙ БАЗЫ ОЦЕНКИ

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ.

2.1. Зарубежный опыт оценки сельскохозяйственных угодий.

2.2. Отечественная практика оценки сельскохозяйственных угодий.

2.3. Анализ действующей методической базы оценки сельскохозяйственных угодий

ГЛАВА П1. РАЗРАБОТКА И ИСПОЛЬЗОВАНИЕ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ.

3.1 Разработка методики оценки сельскохозяйственных угодий.

3.2 Методика массовой оценки сельскохозяйственных угодий.

3.3 Использование методики оценки сельскохозяйственных угодий.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Оценка сельскохозяйственных угодий в условиях становления земельного рынка»

Земля, как объект хозяйственных и рыночных отношений, имеет многофункциональное назначение и занимает уникальное и ключевое место во всей системе предпринимательской деятельности. В системе рыночных отношений земля имеет многофункциональное назначение.

На сегодняшний день в России идет процесс формирования рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения. В условиях отсутствия прозрачности земельного рынка у хозяйствующих субъектов существует объективная потребность в достоверной стоимостной оценке. Вопросы оценки земли для России являются относительно новыми, потому что земля длительное время была исключена из сферы экономических отношений. Поэтому остро стоит вопрос о разработке соответствующего состоянию рынку подхода к анализу всего комплекса доступной информации, который мог бы использоваться и в дальнейшем по мере становления рынка земельных участков сельскохозяйственных угодий.

Действующая методическая база оценки земли не содержит исчерпывающего ответа на вопрос, как необходимо определять рыночную стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения. Учитывая складывающую ситуацию, на сегодняшний день возникает необходимость разработки качественной, рыночно ориентированной системы оценки земельных участков, а также совершенствование законодательной и методической базы в области земельных отношений. Это и обуславливает актуальность настоящей работы.

В условиях формирования рынка земли, его непрозрачности, недостаточной информации о продажах земельных участков, наибольшую значимость приобретает массовая оценки сельскохозяйственных угодий. Массовая оценка представляет метод получения оценок рыночных стоимостных показателей однородной группы земельных участков под сельскохозяйственными угодьями с использованием реальной рыночной информации. В условиях становления рынка массовая оценка сельскохозяйственных угодий является особенно актуальной, так как позволяет сформировать подход к анализу всего комплекса доступной информации, который может использоваться в дальнейшем путем уточнения с помощью индивидуальной оценки. Потребность в обосновании и апробации методической основы массовой оценки сельскохозяйственных угодий обуславливает практическую актуальность выбранной темы.

Зарубежный опыт массовой оценки сельскохозяйственных угодий предлагает разнообразие научных подходов при выборе методов, получении исходных данных, при установлении критериев оценки. Большинство отечественных научных и практических исследований рассматривают вопросы оценки сельскохозяйственных земель в целом, объединенным по различным критериям - по природно-экономическим факторам, сельскохозяйственным зонам, типам почв. Вместе с тем, рассмотрению отдельных задач исследования посвящены следующие научные и практические исследования, в том числе:

1. Работы по оценке земли сельскохозяйственного назначения, формирующие основные методические принципы к оценке А.Н. Радищева, В.В. Докучаева, П.А. Костычев, Н.М. Сибирцев. В рамках данных работ выработан дифференцированный подход к оценке почв, предпринята попытка соединить в единый методический комплекс оценку земли и классификацию почв, сформировать научный подход к качественной и экономической оценке земель.

2. Исследования, закладывающие основные принципы и подходы к оценке земель сельскохозяйственного назначения. Наиболее значимыми работами являются труды С.Д. Черемушкина, Т.С. Хачатурова, в которых выработана методика экономической оценки, с точки зрения эффективности возделывания отдельных культур, а также с точки зрения влияния качества земли на величину дополнительных затрат. Кроме того, в научных трудах указанных авторов реализуется идея оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения на основе дифференцированной ренты.

3. Исследования, посвященные новым научно-методическим разработкам. Наиболее яркими представителями в рамках данной тенденции являются Г.В. Карнаухова, В.В. Милосердова, С.И. Носов, Н.В. Волович, О.Е. Медведев. Данные авторы рассматривают возможность капитализации дифференцированной ренты, исходя из достигнутого уровня эффективности капитальных вложений; возможность расчета нормативов выхода товарной продукции и ее себестоимости для замыкающих условий, значений индексов рентных факторов; возможность формализации концепции оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения с помощью системы оптимизационных моделей, где в качестве основного ядра принимается классическая модель равновесия на рынке одного товара.

Однако существующие исследования не позволяют сформировать единый подход к определению рыночной стоимости земельных участков под сельскохозяйственными угодьями, определить четкие алгоритмы расчета земельной ренты, коэффициента капитализации, прибыли предпринимателя.

Анализ существующих теоретических работ в области оценки земли сельскохозяйственного назначения показал, что одним из основных направлений совершенствования законодательной и методической базы в области земельных отношений являются попытки создания единой методической основы определения рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий. Подход к массовой оценке земель сельскохозяйственного назначения, который предлагает Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) в качестве основного, с нашей точки зрения, требует дополнительной проработки.

Цель и задачи исследования. Цель исследования состоит в совершенствовании оценки сельскохозяйственных угодий в условиях становления земельного рынка. Для достижения этой цели в диссертационной работе поставлены и решены следующие научные и научно-практические задачи:

1. Рассмотреть теоретические представления о земельной ренте.

2. Проанализировать зарубежный опыт массовой оценки сельскохозяйственных угодий.

3. Проанализировать информационно-методическую базу оценки сельскохозяйственных угодий в России.

4. Определить перечень критериев, которые необходимо учитывать при оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения, и определить наиболее оптимальный вариант проведения оценки.

5. Сформировать систему принципов, на которых должна строиться адекватная методика массовой оценки сельскохозяйственных угодий.

6. Определить и проанализировать систему методов оценки сельскохозяйственных угодий и выявить направления совершенствования российской методической базы оценки.

7. Научно обосновать предложения по построению адекватного алгоритма массовой оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий.

8. Разработать методику массовой оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий.

Объект исследования. В качестве объекта исследования выступает земельный участок под сельскохозяйственными угодьями.

Предмет исследования. Предметом исследования является методический аппарат массовой оценки земельного участка под сельскохозяйственными угодьями.

Теоретические и методологические основы исследования. Теоретические основы исследования были заложены работами в области экономической теории и оценки, содержащими базовые положения теории ренты и методологические подходы к массовой оценке сельскохозяйственных угодий. Методологическую основу работы составляют: действующие стандарты оценки и методические рекомендации в области оценки земли; системный подход к экономическому, в том числе стоимостному, анализу и определению стоимости земельного участка, основанный на достижениях отечественных и зарубежных исследователей. При рассмотрении целей и задач исследования использовался диалектический метод. В частности, данный метод применялся при характеристике природы земельного участка сельскохозяйственного назначения, при определении основных факторов, влияющих на стоимость земельного участка.

Системный анализ использовался для характеристики взаимосвязей между агроклиматической и экономической оценкой, между принципами рентной экономики и принципами оценки. При разработке предложений по построению и использованию модели оценки земельных участков под сельскохозяйственными угодьями основное внимание уделялось методу экономического моделирования.

Исследование процессов формирования стоимости земельного участка под сельскохозяйственными угодьями производилось с использованием специальных методов принятых в теории оценки земельных участков, а также в ряде смежных экономических дисциплин: экономической теории и экономической статистики.

Диссертационная работа выполнена в соответствии с п. 7.6. паспорта специальности 08.00.10 - «Финансы, денежное обращение и кредит».

Научная новизна исследования заключается в развитии методологии массовой оценки сельскохозяйственных угодий. Новыми являются следующие положения:

1. Научно обоснован подход к анализу всего комплекса доступной информации посредством массовой оценки сельскохозяйственных угодий, который может использоваться и в дальнейшем по мере нарастания прозрачности земельного рынка.

2. Приведено научное обоснование критерия выбора метода оценки сельскохозяйственных угодий на основании рентного дохода.

3. Научно обоснованы алгоритмы расчета ключевых элементов при определении рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий: прибыли предпринимателя, коэффициента капитализации, затрат на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур и валового дохода.

4. Разработана и научно обоснована модель массовой оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения на базе алгоритмов расчета ключевых элементов при определении рыночной стоимости, охватывающая все основные этапы процесса оценки и формирующая качественную рыночно ориентированную систему оценки земельных участков.

Практическая значимость исследования заключается в согласовании основных теоретических выводов, составляющих новизну исследования, с практическими рекомендациями по оценке земельных участков под сельскохозяйственными угодьями. Основные положения, рекомендации и выводы ориентированы на широкое использование хозяйствующими субъектами. Разработанный методический аппарат может применяться профессиональными оценщиками, финансовыми аналитиками при оценке рыночной стоимости, а также при проведении массовой оценки земли. Самостоятельную практическую значимость имеют:

- применение метода капитализации земельной ренты для расчета рыночной стоимости земельных участков под сельскохозяйственными угодьями, используемого при планировании сделок купли-продажи, при определении кадастровой стоимости с целью формирования базы для налогообложения;

- алгоритм расчета ключевых элементов (коэффициента капитализации, прибыли предпринимателя), используемых при определении рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения, который может быть использован при оценке объектов недвижимости, интеллектуального капитала;

- выводы и предложения, относящиеся к особенностям массовой оценки рыночной стоимости земельных участков под сельскохозяйственными угодьями в условиях становления земельного, рынка могут быть использованы в учебном процессе при преподавании дисциплины «Оценка земли».

Апробация и реализация результатов работы осуществлялась путем осуществления научных публикаций, выступлений на научно-практических конференциях, составлением отчетов по оценке, использования материалов диссертации в учебном процессе, включая:

- Участие в рабочей группе, сформированной «ФКЦ-Земля», по заданию Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) при разработке проекта методики государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в рамках ФЦП «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости» (2002 - 2007 годы), Раздел 3 Разработка и совершенствование методического, нормативно-технического обеспечения работ по государственной кадастровой оценке земель.

- Использование в практической деятельности при оценке рыночной стоимости земельных участков под сельскохозяйственными угодьями в компании ООО «Центр менеджмента оценки и консалтинга», при проведении анализа вариантов землепользования для ОАО «Транснефть», при изъятии земель для строительства скоростной федеральной трассы Москва - Санкт-Петербург, при оценке сельскохозяйственных предприятий Краснодарского края.

- Преподавание в Финансовой Академии при Правительстве РФ.

- Участие в проведение семинаров по вопросам оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Публикации. Основные положения диссертации отражены в 5 статьях общим объемом 2,75 п.л. (авторский объем 2,1 п.л.), в т.ч. 1 статья в журнале, входящим в перечень ВАК.

Объем и структура диссертации. По своей структуре диссертация состоит из основного текста и приложений. Основной текст диссертации объемом в 147 страниц, включает введение, три главы, заключение, список литературы. В основном тексте диссертации содержится 2 рисунка, 9 схем и 4 таблицы. Список литературы состоит из 126 наименований. Объем 10 приложений составляет 71 страницу.

Заключение диссертации по теме «Финансы, денежное обращение и кредит», Третьякова, Галина Борисовна

Основные выводы исследования демонстрируются на примере оценки Кабардино-Балкарской Республике (Зольский и Чегемский районы) и Краснодарского края (Красноармейский район). Специфика выбранных регионов для апробации методики оценки земельных участков, заключается в том, что Красноармейский и Чегемский районы расположены в равнинной части, Зольский район - предгорные территории. Анализ результатов применения методики позволил сделать следующие выводы:

1. Метод капитализации земельной ренты наиболее применим к оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения.

2. Получены адекватные расчетные значения величины коэффициента капитализации. Необходимо отметить, что представленные расчетные значения могут быть получены для любого субъекта.

3. Апробация представленной методика показала, что предложенные алгоритмы дают результаты, отражающие рыночный уровень стоимости земельных участков под сельскохозяйственными угодьями.

В заключении необходимо отметить наиболее значимые моменты диссертационного исследования.

1. Принятая большинством ученых теоретическая база оценки рыночной стоимости земельных участков под сельскохозяйственными угодьями и особенности земельных участков как объекта оценки формируют основное требование к оценке земельных участков под сельскохозяйственными угодьями - величина земельной ренты должна лежать в основе стоимостной оценки земель сельскохозяйственного назначения.

2. Анализ действующей методической базы в области массовой оценки земельных участков под сельскохозяйственными угодьями позволил сделать вывод о том, что на сегодняшний день отсутствует методика оценки сельскохозяйственных угодий отвечающая требованиям формирующего рынка земельных участков.

3. Подход к массовой оценке рыночной стоимости земельных участков под сельскохозяйственными угодьями, обоснованный в диссертационном исследовании,, позволяет анализировать весь комплекс доступной информации и в дальнейшем позволит активизировать процесс перехода к развитому рынку земли.

4. Предложенный комплексный алгоритм методики массовой оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения, позволяющий сформировать качественную, рыночно ориентированную систему оценки земельных участков, предусматривает оценку агроклиматического потенциала и расчет рыночной стоимости земельного участка под сельскохозяйственными угодьями.

5. Сформированный в диссертационном исследовании вариант расчета затрат и валового дохода в денежном выражении на основании рыночных цен на дату оценки формирует единые критерии определения ключевых элементов расчета и единую базу для определения рыночной стоимости земельных участков под сельскохозяйственными угодьями.

6. При расчете земельной ренты необходимо использовать обоснованную величину прибыли предпринимателя. Предложенная величина основана на распределении ожидаемой выгоды, непосредственно на подсчете конечных выгод, и адоптирована к действительным рыночным условиям.

7. Методика расчета обоснованной величины коэффициента капитализации для земельных участков под сельскохозяйственными угодьями учитывает экономические и природные риски, соответствует состоянию формирующего рынка земельных участков, и может быть воспроизведена для определения коэффициента капитализации в любом субъекте Российской Федерации.

Предлагаемая методика массовой оценки сельскохозяйственных угодий позволяет проводить оценку сельскохозяйственных угодий и получать сопоставимые и адекватные значения их рыночной стоимости. Данная методика позволяет использовать весь комплекс доступной информации, который может использоваться в дальнейшем по мере развития земельного рынка и повышения его прозрачности.

Заключение

В результате проведенного исследования была разработана методика массовой оценки земельных участков под сельскохозяйственными угодьями. Предлагаемая методика позволяет осуществлять оценку сельскохозяйственных угодий, расположенных в любом регионе Российской Федерации. Центральным элементом разработанной методики является понятие массовой оценки земельного участка под сельскохозяйственными угодьями, которое соединят в себе оценку агроклиматического потенциала и экономическую оценку. Ниже кратко представлены основные научные результаты, выносимые на защиту.

Первая группа проблем диссертационной работы посвящена анализу теоретической базы оценки рыночной стоимости земельных участков под сельскохозяйственными угодьями и выявлением особенностей земельных участков как объекта оценки и перечня критериев, которые необходимо учитывать при оценке.

Обозначенная выше группа проблем связана с рассмотрением сущности земельной ренты. При этом были проанализированы результаты существующих исследований в области земельной ренты и экономической оценки земли сельскохозяйственного назначения.

В теории земельных отношений выделяют следующие направления: остаточная теория стоимости земли, теоретические разработки К. Маркса, неоклассическая теория, институциональная теория. В рамках остаточной теории стоимости земли сформировано понятие экономическая рента для обозначения цены, выплачиваемой за естественные и неразрушаемые свойства почв. Теоретические разработки К. Маркса посвящены обобщению и систематизации земельной ренты. Неоклассическая теория исследует проблемы ренты в соответствии с концептуальным подходом теории предельного продукта и предельной отдачи. Кроме того, в неоклассической теории понятие земельной ренты сформулировано как разница между платой за услуги ресурса и тем минимальным количеством средств, которое необходимо затратить, чтобы побудить владельцев ресурса предложить его услуги на рынке. Институциональная теория рассматривает реальное экономическое поведение всех субъектов земельного рынка в единстве всех других экономических и неэкономических институтов современного общества. В соответствии с институциональной теорией рынок земли - средство перераспределения земель между собственниками экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения.

Центральным понятием теории земельных отношений является понятие земельная рента. Земельная рента - это рыночная категория, представляющая собой входящий в цену товара дополнительный доход, создаваемый в результате использования земли и других ограниченных природных ресурсов, обеспечивающих повышение производительности общественного труда за счет естественных факторов производства и принадлежащих собственникам этих ресурсов. Таким образом, проблема понимания механизма образования земельной ренты имеет не только теоретическое, но и практическое значение, так как величина ренты лежит в основе стоимостной оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Рассмотрение объекта исследования с позиции различных наук, как экономической, так и почвоведческой, обусловлено особенностями методологии оценочной дисциплины. Поскольку каждый объект оценки является уникальным, это определяет необходимость отражения особенностей объекта на каждом из этапов.

Понятие земельный участок законодательно не определено, поэтому проведенный анализ особенностей земли как объекта оценки позволил дать следующее определение земельного участка. Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая четко обозначенную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, учитываемые в Государственном земельном кадастре и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При оценке рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения предметом оценки является рыночная стоимость права собственности на земельный участок.

Земля - специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств. Характерной особенностью земли как товара является абсолютная (нулевая) неэластичность ее предложения на рынке, Поэтому цена земли полностью формируется уровнем цен продуктов, производимых на земле.

По мере становления рыночных отношений в России земля постепенно становится товаром - объектом хозяйственного оборота. Земля имеет потребительную и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость земли, предназначенной для конкретного пользователя. Под рыночной стоимостью земельного участка сельскохозяйственного назначения понимается наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.

Специфика оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения определятся качеством земли, и экономическими факторами. Природная составляющая сказывается прежде всего на урожайности сельскохозяйственных культур и в меньшей степени - на уровне материальных и трудовых затрат, что в свою очередь влияет на выход валовой продукции и, в конечном счете, на величину земельной ренты, и как следствие на стоимость земельного участка. Экономические факторы проявляются посредством законодательной неопределенности при проведении оценки, спецификой определения экономически обоснованных затрат, фактора местоположения.

Адекватная методика массовой оценки сельскохозяйственных угодий должна базироваться как на специфических принципах массовой оценки, так и на принципах оценки земельных участков. Принципы массовой оценки - это принципы, выработанные экономической наукой и апробированные мировой практикой: принцип определенности: неопределенность для рентной экономики есть худшее из зол; принцип эффективности: алгоритм оценки земельных участков должен бьгть реализуем при минимальных затратах времени и труда; принцип справедливости: создание такого алгоритма, который позволяет проводить дифференциацию стоимости между худшими и лучшими землями, между земельными участками, формирующими доход и между участками, имеющими второстепенное значение при формировании дохода.

Принципы оценки учитывают формировавшиеся исторические принципы, на базе которых выстраиваются экономические отношения по поводу земельных участков. Принципы отражают направление, тенденции поведения хозяйствующих субъектов в рыночной среде. По источникам формирования принципы можно представить в следующем обобщенном виде: основанные на представлениях пользователя: реализация данных принципов затруднена тем, что рынок сельскохозяйственных угодий не развит, недостаточна нормативная база для формирования эффективного оборота таких земель. Кроме того, существенно влияет на реализацию данных принципов неопределенность макроэкономической ситуации в среднесрочной и долгосрочной перспективе, тенденции падения эффективности реального сектора экономики, трудностями привлечения инвестиций; принципы, обусловленные земельным участком: особенно важен здесь учет раздельного вклада земли и других основных факторов производства в доход, и учет сбалансированности основных факторов производства; принципы рыночной среды: особенно важен здесь принцип спроса и предложения. Так, например, введение в действие нового Земельного кодекса РФ привело к значительному повышению предложения на земельном рынке; принцип лучшего и наиболее эффективного использования позволяет сформировать основное требование, необходимое для оценки сельскохозяйственных угодий - в основе методики оценки должен находиться принцип разрешенного и неистощительного использования земли с учетом особенностей сельскохозяйственного зонирования территорий.

Вторая группа проблем включает критическое рассмотрение существующего методического обеспечения массовой оценки и его соответствия потребностям хозяйствующих субъектов рынка сельскохозяйственных угодий.

В зарубежной практике накоплен богатый опыт экономической оценки земли. На сегодняшний день отмечается большое разнообразие научных подходов при выборе методов, при получении исходных данных, при установлении критериев оценки, выборе относительных и абсолютных показателей для выражения сравнительной ценности земли. Но объединяет их единая основа - земля во всех подходах выступает как средство производства, а, следовательно, оценивается ее потенциальная возможность производить продукцию. Практически во всех методиках решается проблема перехода от учета земель к их экономической оценке. В качестве основного подхода к экономической оценке земельных участков под сельскохозяйственными угодьями предлагается капитализировать величину чистого дохода или рентного дохода.

Большинство отечественных методик ориентировано на оценку сельскохозяйственных угодий в целом, объединенным по различным критериям - относительно однородным по природно-экономическим факторам, сельскохозяйственным зонам, типам почв, типам ферм. Существующие в настоящее время подходы к оценке стоимости сельскохозяйственных угодий не отвечают требованиям формирующегося земельного рынка.

На сегодняшний день вопросы оценки сельскохозяйственных угодий регулируются Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р. и Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 1 июля 2005 г. № 145.

Таким образом, анализ действующей методики оценки земельных участков под сельскохозяйственными угодьями показал:

- на сегодняшний день отсутствует полноценная методика массовой оценки сельскохозяйственных угодий;

- вопросы оценки земель сельскохозяйственного назначения освещены в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков и Методических рекомендациях по государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения;

- существующие документы по оценки сельскохозяйственных угодий противоречат друг другу, нет единого подхода к определению рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения;

- отсутствуют четкие алгоритмы реализации возможных подходов при оценке земельных участков под сельскохозяйственными угодьями;

- существует неопределенность при определении ключевых элементов расчета, таких как показатели коэффициента капитализации для земель сельскохозяйственного назначения, особенность выделения дохода, приходящегося на основной капитал и фактор предпринимательских способностей в силу отсутствия единой выработанной позиции по применению подходов для оценки.

На сегодняшний день требуется разработка методики оценки, которая позволит сформировать:

- единые методические подходы, позволяющие учитывать критерии разрешенного и неистощительного использования земель и принцип наиболее эффективного использования;

- критерии определения ключевых элементов расчета;

- единую базу для определения стоимости сельскохозяйственных угодий, позволяющую сформировать единое информационное пространство о стоимости земельных участков необходимое в условиях перехода к развитому рынку сельскохозяйственных земель.

Третья группа проблем связана с разработкой и использованием методики оценки земельных участков под сельскохозяйственными угодьями. Основным принципом, заложенным в основу методики, является возможность отразить выделенные специфические характеристики земельного участка сельскохозяйственного назначения и факторы стоимости на всех этапах оценки.

Рыночная стоимость земельных участков под сельскохозяйственными угодьями в соответствии с потребностями хозяйствующих субъектов земельного рынка должна рассчитывается методом капитализации земельной ренты, так как данный метод наиболее точно отражает механизм рентного образования дохода.

В рамках метода капитализации земельной ренты выделены существенные моменты:

1. Проведение агроклиматической оценки, необходимой для определения перечня наиболее типичных сельскохозяйственных культур, выращиваемых в регионе. Обоснована необходимость проведения данного этапа в рамках оценки земельных участков под сельскохозяйственными угодьями.

2. Для ключевых элементов земельной ренты определен порядок сбора данных и сформирован алгоритм расчета. Так, в представленной методике четко определено, что при определении валового дохода рыночная цена определяется на дату созревания культуры при условиях самовывоза из достоверных и достаточных источников информации, отражающих адекватный уровень рынка сельскохозяйственной продукции. Для объективной рыночной оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения, отражающей реальное плодородие земель и уровень современных технологий производства, необходимо использовать нормативные затраты, учитывающие природные условия сельскохозяйственного производства и возможности современных интенсивных технологий выращивания сельскохозяйственных культур, обеспечивающих не только достижение оптимального уровня урожаев сельскохозяйственных культур, но и сохранения плодородия почв. Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в регионе рыночных цен на данные статьи затрат. При расчете издержек учитываются сроки осуществления затрат на возделывание культур, уровень инженерного обустройства, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально - технического снабжения. Предложена и обоснована наиболее типичная величина распределения величины дохода.

3. В рамках исследования предложен расчет коэффициента капитализации для земельных участков под сельскохозяйственными угодьями. Особенность коэффициента капитализации для земельных участков под сельскохозяйственными угодьями заключается в том, что данный показатель должен учитывать экономическую и природные составляющие. В экономической составляющей коэффициента капитализации отражается уровень риска, характерный для земельных участков. Природная составляющая должна отражать риски, связанные с природно-климатическими особенностями.

Таким образом, были выработаны четкие алгоритмы по определению ключевых расчетных элементов, используемых при расчете рыночной стоимости земельных участков под сельскохозяйственными угодьями.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Третьякова, Галина Борисовна, 2007 год

1. Агапов Н.Н. Методические основы оценки недвижимости. - М.: РЭА, 1996.

2. Агротехнические основы севооборотов (Лекция для студентов сельскохозяйственных вузов) Ленинград, 1985.

3. Антонов В.П. Оценка земли. Владимир: Издательство «Посад», 1997.

4. Бартнев С.А. История экономических учений. М.: Юрист, 2002.

5. Беленький В.Р. Методика определения цены земли и планирования устойчивого землепользования// Вопросы экономики. 2000 - №7.

6. Бирклавин К.К. Агроэкономическая оценка сельскохозяйственных земель в Латвийской ССР: Сб. Вопросы землеустройства качественной оценки земель и геодезии в прибалтийских республиках. Рига, 1960.

7. Бисенгазиев М. Дифференциальная рента и экономическая оценка земли.// АПК: экономика, управление -1994 № 12.

8. Болдырев B.C., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. Конспект учебника курса. М.: Азбука, 1997.

9. Большая советская энциклопедия М., 1976.

10. Борук А., Гординский Я. Экономическая оценка земель в ФРГ. // Земледелие 1970 -№12.

11. Брейли С., Майерс С. Принципы корпоративных финансов/ Пер. с англ. М.: ЗАО «Олимп-Бизнес», 1997.

12. Брожик В. Марксистская теория оценки. М., 1982.

13. Быстрое Г.Е. Правовые проблемы земельной и аграрной реформ в зарубежных странах Минск.: БГЭУ, 2001.

14. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций. М.,1997.

15. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса. Учебное пособие. СПб, 1999.

16. Варламов А.А. Земельный кадастр: Управление земельными ресурсами. М.: «КолосС», 2004. - Т. 2.

17. Варламов А.А. Гальченко С.А. Управление земельными ресурсами. М.: ГУЗ, 2003.

18. Викулов Д., Самойлов С. Земельно-оценочные работы основа экономического регулирования земельных отношений// АПК: экономика, управление. -2002 - № 3.

19. Вирченко М.И., Шестакова Н.В. Модель для расчета рентных оценок земли. Сибирская конференция по прикладной и индустриальной математике. Новосибирск: Изд. ИМ СО РАН, 1997,-Т. 1.

20. Временные рекомендации по специализации севооборотов в интенсивном земледелии. М.: «Колос», 1977.

21. Гаврик П.Г. Основные задачи податного и оценочного дела. СПб., 1912.

22. Гайсин Р. Сущность абсолютной земельной ренты и ее эволюция в процессе исторического развития аграрного рынка./ Экономика и управление. 2000 - №2.

23. Гатаутин А., Светлов Н. Цена земли как системная категория// АПК: экономика, управление. -1995. №10.

24. Горемыкин В., Бугулов Э. Экономика недвижимости, Учебник. М.: Инфра-М,1999.

25. Горемыкин В. А. Современный земельный рынок России. Москва, 2004.

26. Государственное регулирование земельных отношений// Под. ред. А.А. Варламова, Н.В. Комова. М.: Колос, 1998.

27. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации за 1996 г. М., 1997.

28. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. СПб.: ГУЛ и ОН,1997.

29. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. Спб.: ПИТЕР, 2001.

30. Грязнова А. Микроэкономика. Теория и российская практика. М.: Кнорус, 2004.

31. Десмонд Г.М., Келли Р.Э. Руководство по оценке бизнеса/ Пер. с англ./ Ред. кол.: И.Л. Артеменков (гл.ред.), А.В. Воронкин. -М.: Энциклопедия оценки, 1996.

32. Дитрих X., Кляйбер В. Оценка стоимости земельных участков. Томск, 2004.

33. Докучаев В.В. К вопросу о переоценке земель Европейской и Азиатской России. Избр. Соч., т. И.-М., 1949.

34. Докучаев В.В. Сочинения. М„ 1950. - Т. IV.

35. Докучаев В.В. Сочинения. М., 1951. - Т. VI.

36. Европейские стандарты/ Пер. с англ. Г.И. Микерина, Н.В. Павлов, И.Л. Артеменкова. М.: ООО «Российское общество оценщиков», 2003.

37. Зворыкин К.В. Принципы и основания агроэкологического районирования.// Вестник Московского университета. Сер. Геогр. 1981 - № 6.

38. Земельные отношения в России (опыт регионов, направления развития). М., 1996.

39. Земельная реформа в России: принципы и методы осуществления. Институтэкономических проблем природопользования. М., 1995.41. Земельный кодекс РФ.42.3иночкин А.Г. Экономическая оценка сельскохозяйственных угодий. М.: Экономию дат, 1963.

40. Ивановский С. Рента и государство./ Вопросы экономики . 2000 - №8.

41. Иващенко П. С. Экономические основы и методика проектирования системы севооборотов в колхозах и совхозах. Волгоград, 1986.

42. Ионсон Я. Правила оценки сельскохозяйственных земель,- Спб.: Б. II., 1862.

43. Итуэлл Дж. Экономическая теория. Инфра-М, 2004.

44. Кадастровая оценка земли и связанной с ней недвижимости в Испании. Владимир,1998.

45. Карманов И.И Научные основы и методика расчета цен на почву и земельные участки/ Вестник сельскохозяйственной науки.- 1989 № 3.

46. Карнаухова Е. С. Дифференциальная рента и экономическая оценка земли. М.: Издательство «Экономика», 1997.

47. Карпова Н.Н., Азгальдов Г.Г., Базанчук Е.А., Шаранова Н.А. Практика оценки нематериальных активов и интеллектуальной собственности. М.: Мир бизнеса, 2000.

48. Козырев А.Н., Макаров B.JI. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности. М., 2003.

49. Коловангин П.М. Собственность на землю в России. История и современность. -Санкт-Петербург, 2003.

50. Комов Н.В. Управление земельными ресурсами России: Российская модель землепользования и землевладения. М.: РУССЛИТ, 1995.

51. Комов Н.В. Управление земельными ресурсами России: Справочное пособие. М.: Руслит, 1995.

52. Концепция развития оценочной деятельности в Российской Федерации. Проект. Одобрен Межведомственным советом по вопросам регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации. М., 2000.

53. Коптев-Дворников В.Е., Цыпкин Ю. А. Оценка земель сельскохозяйственных предприятий. М.: Юнити, 2000.

54. Корнеев А., Капитонов А. Рента как основа оценки стоимости земли// Международный сельскохозяйственный журнал. 1996. -№ 3.

55. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. М.: РДЛ, 1998.

56. Костин Н.П. Что надо знать о севооборотах? JL: Знание, 1975.

57. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке стоимости зданий и сооружений. М.: Ассоциация строительных ВУЗов, 1999

58. Курс экономической теории: учебник. Под ред. Чепурина М.Н., Киселевой Е.А. -Киров: «АСА», 1999.

59. Лойко П.Ф., Кулакова Т.А., Левушкина Г.В., Малахина Л.П., Норкина Т.Е., Стародубцева Т.Т., Щербаков А.И. Учет и оценка земельных ресурсов в Европейских странах-членах СЭВ. -М., 1988.

60. Лойко П.Ф. Земельный потенциал мира и Росси: пути глобализации его использования в XXI веке. М., 2000.

61. Лойко П.Ф., Кулакова Т.А., Левушкина Г.В и др. Учет и оценка земельных ресурсов в европейских странах членах СЭВ. - М.: ВНИИТЭИагропром, 1988.

62. Лойко П.Ф., Лука А.Н. Методы учета и оценки земель в зарубежных социалистических странах. М., 1980.

63. Макконелл К.Р., Брю С.Л. Экономикс. М.: Республика, 1992.

64. Маршалл А. Принципы экономической науки. Кн. 2. — М.: Прогресс, Универс.1993.

65. Махт В.А., Пученко Е.С. Внутрихозяйственная оценка земли и ее практическое применение в условиях Западной Сибири. Омск, 1990.

66. Медведева О.Е. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества. Приложение к журналу «Имущественные отношения в Российской Федерации». М., 2004.

67. Международные стандарты оценки. Перевод под редакцией Микерина Г.И., Павлова Н.В. М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003.

68. Менгер К., Бем-Баверк Е., Визер Ф. Австрийская школа в политической экономии. -М., 1992.

69. Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 1 июля 2005 г. № 145.

70. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р.

71. Методические рекомендации по оценке качества и классификации земель по их пригодности для использования в сельском хозяйстве. М., 2003.

72. Методические рекомендации по кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий. -М.: ВНИЭТУСХ, 1997.

73. Методические указания по составлению севооборотов. Составители Захаров С.С., Александрович П.К. Горки, 1971.

74. Назаренко В.И. Рынок земли. М.: ВНИИТЭИагропром, 2001.

75. Налогообложение и аренда сельскохозяйственных угодий. Под ред. Миндрина А.С., Лютых Ю.А., Кориева Н.Н., Бундина О.И. М., 2002.79. Налоговый кодекс РФ.

76. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: «Экзамен», 2000.

77. Носов С. Оценка земельных участков земельных ресурсов для рентного регулирования землепользования. М.: Издательский дом «Русская оценка», 2004.

78. Нуреев P.M. Основы экономической теории. Микроэкономика. Высшая школа. -М.,1996.

79. Основы оценки недвижимости. Курс лекций Бейлезона Ю.В. М.: РОО, 1995.

80. Оценка земельной собственности/ Под ред. Эккерта Д.К. Красногорск, 1993.

81. Оценка земельных ресурсов: Учебное пособие/ Под общей редакцией В.П. Антонова и П.Ф. Лойко М.: Институт оценки природных ресурсов, 1999.

82. Оценка интеллектуальной собственности: Учебное пособие/ Под. Ред. С.А. Смирнова. М.: Финансы и Статистика, 2000.

83. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практически аспекты/ Под редакцией В.В. Григорьева. М.: Инфра-М, 1997.

84. Оценка природных ресурсов. Под редакцией Антонова В.П., Лойко П.Ф. М., 2002.

85. Оценка рыночной стоимости земельных участков. Учебное пособие/ Под редакцией Аратского Д.Б., Кошкина Л.И. М., 2003.

86. Петров А., Гетман А. Оценка земли и налогообложение в Швеции// АПК: экономика, управление. -1990-№ 12.

87. Покидченко М.Г. История экономических учений. Инфра-М, 2005.

88. Посошков И.Т. Книга о скудости и богатстве и другие сочинения. М.: Издательство АН СССР, 1951.

89. Пыхтин И.Г., Михайлова Н.Ф. О принципах построения севообротов.// Земледелие. -1992-№9.

90. Рабинович Б.М. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвестиций. М.,1997.

91. Ракитников А.Н. География сельского хозяйства. М., 1970.

92. Руди В.А., Махт Е.А. Некоторые вопросы практического применения оценки земель// Научные труды: Вып. 92: Зелепользование. М., 1979.

93. Рыжов И. История экономических учений. Учебное пособие. М.: Перспектива,2004.

94. Сазонов С. Абсолютная земельная рента в конкретных условиях./ Международный сельскохозяйственный журнал. 1997 - №1.

95. Самуэлсон П., Нордхаус В. Экономика. Лаборатория базовых знаний. М., 2000.

96. Семенов В.А. Качественная оценка сельскохозяйственных земель. Л.: колос,1970.

97. Сибирцев Н.М. Избранные сочинения. -М.: Сельхозгиз, 1951. Т. 1.

98. Сидоров М.И., Зезюков Н.И. Научные и агротехнические основы севооборотов. -Воронеж: Издательство ВГУ, 1993.

99. Скачков Б.В. Особенности оценки земель в США// Агропромышленное производство: опыт, проблемы и тенденции развития. Сер. 2. -1988 -№ 5.

100. Скоблина В. И. Научные основы и принципы построения севооборотов в интенсивном земледелии. -М., 1972.

101. Стандарты оценки, обязательные для применения субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519.

102. Тарасевич Р.И. Оценка недвижимости. СПб.: ГТУ, 1997.

103. Теория и практика современного севооборота. Сборник научных трудов. М.,1996.

104. Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЭ.

105. Фишер С., Дорнбуш Р., Шмалензи О. Экономика. М.: Дело, 1995.

106. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1997.

107. Хайман Д.Н. Современная микроэкономика: анализ и применение. Кн. 2. М.: Финансы и статистика, 1992.

108. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. М.: Русская деловая литература, 1996.

109. ИЗ. Челинцев А. Есть ли земельная рента в крестьянском хозяйстве?// АПК: экономика, управление. -1998 № 9.

110. Черемушкин С.Д. Основные принципы экономической оценки земли. М., 1962.

111. Черемушкин С.Д. Теория и практика экономической оценки земли. М., 1962.

112. Черемушкин С.Д. «Об экономические оценке земли»// Выпуск № 32. Москва,1958.

113. Четыркин Е.М. Статистические методы прогнозирования. М.: Статистика, 1975.

114. Шарп У., Александер Г., Бейли Дж. Ивестиции: Пер. с англ. М.: ИНФРА-М,2003.

115. Шишов Л.Л., Карманов И.И., Дурманов Д.Н. Критерии и модели плодородия почв/ ВАСХНИЛ. М.: Агропромиздат, 1987.

116. Шумпетр Й. Теория экономического развития. М., 1982.

117. Эккерт Дж. К. Организация оценки и налогообложения недвижимости, Т. 1 М.,1997.

118. Эклз Роберт Дж., Герц Роберт X., Киган Э. Мэри., Филипс Дэйв М.Х. Революция в корпоративных финансах: Как разговаривать с рынком капитала на языке стоимости, а не прибыли/ Пер. с англ. Н. Барышниковой. М.: «Олимп-Бизнес», 2002.

119. Экономика и финансы недвижимости// Под. ред. Пашкуса Ю.В. Спб.: СПБУ,1999.

120. Экономическая теория. Под ред. Добрынина А.И. СПб.: СПбГУЭФ, «Питер Ком», 1999.

121. Экономические проблемы рационального использования земли. М.: Экономика,1977.

122. Экономическая энциклопедия.-М.: Экономика, 1999.