Особенности ценообразования на рынке жилья: на примере Омской области тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.01, кандидат экономических наук Пузина, Наталия Викторовна

• Пузина, Наталия Викторовна
• кандидат экономических наук
• 2011

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Пузина, Наталия Викторовна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. РЫНОК ЖИЛЬЯ: ПОНЯТИЯ И СУЩНОСТЬ ЖИЛЬЯ, СМЕЖНЫЕ КАТЕГОРИИ.

1.1. ЖИЛЬЁ И ЕГО СУЩНОСТЬ КАК ТОВАРА.

1.2. ОСОБЕННОСТИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ.

1.3. ГОСУДАРСТВО КАК ОСОБЫЙ СУБЪЕКТ РОССИЙСКОГО

РЫЖА ЖИЛЬЯ.

ГЛАВА 2. ПРЕДЛОЖЕНИЕ И СПРОС НА РЕГИОНАЛЬНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ.

2.1. ПРЕДЛОЖЕНИЕ ЖИЛЬЯ: ПЕРВИЧНЫЙ И ВТОРИЧНЫЙ РЫНКИ. ОЦЕНКА СТЕПЕНИ МОНОПОЛИЗАЦИИ РЫНКА.

2.2. ФАКТОРЫ СПРОСА: ДОХОДЫ НАСЕЛЕНИЯ, КРЕДИТЫ, ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА.

ГЛАВА 3. ВЛИЯНИЕ ЖИЛЬЯ КАК ИНВЕСТИЦИОННОГО АКТИВА НА ПРОЦЕСС ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ.

3.1. ДОХОДНОСТЬ ЖИЛЬЯ И ЦИКЛИЧНОСТЬ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ

3.2. ЭКОНОМЕТРИЧЕСКАЯ МОДЕЛЬ РЫНКА ЖИЛЬЯ: РОЛЬ СПЕКУЛЯТИВНОГО И ПОТРЕБИТЕЛЬСКОГО СПРОСА.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Особенности ценообразования на рынке жилья: на примере Омской области»

Рынок жилья в России развивается чуть более двадцати лет. За это время изменилась и социальная структура общества. В настоящее время наблюдаются существенные диспропорции в уровне жизни населения, расслоение общества по размерам доходов. Поскольку государственная политика не направлена на самостоятельное финансирование строительства жилья для своих граждан, в научных кругах и на уровне государства началось переосмысление процессов, происходящих в жилищной сфере. Современная государственная жилищная политика направлена на формирование условий для развития жилищной сферы. Это проявляется в создании целого комплекса мероприятий по обеспечению доступности жилья для населения, т.к. жилье удовлетворяет жизненно необходимые потребности людей. Однако желаемый результат не достигнут.

Основные положения государственной жилищной политики в России закреплены в Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002 - 2010 годы \ В качестве комплексного целевого индикатора, отражающего эффективность реализации мероприятий указанной программы, утвержден коэффициент доступности жилья . За последние несколько лет фактические значения вышеназванного целевого индикатора заметно отличаются от запланированных значений (Рис. 1).

В связи с обострением проблемы удовлетворения потребности населения в жилье, оно все чаще рассматривается в качестве инвестиционного ресурса, что нашло отражение в соответствующих научных концепциях. Трансформируется структура спроса на жилье, формирование цен на рынке осуществляется вне связи с динамикой доходов населения, что стало явно выраженной тенденцией, для преодоления которой не предпринимается адекватных мер. Вместе с тем, проблема отнесения жилья к рынку благ или рынку капитала до настоящего времени в экономической литературе является предметом спора. Автор диссертационной работы склоняется к мнению, что

1 В настоящее время постановлением Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 года№ 1050 утверждена одноименная программа на 2011 - 2015 годы.

2 Данный коэффициент отражает соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м и среднего годового совокупного денежного доходоа семьи, состоящей из 3 человек. жилье необходимо рассматривать как потребительский товар.

2005 2006 2007 2008 2009 2010 годы ш фактическое значение ■ плановое значение

Рис.1. Коэффициент доступности жилья в России в 2005 - 2010 годах Источник: составлено автором по данным Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы, Федеральной службы государственной статистики

На практике рынок жилья развивается спонтанно, в противоречивой форме: с одной стороны, предложение жилья растет медленно, что выражено в отставании объемов нового строительства от объемов ветшающего жилья; с другой стороны, при высокой потребности населения в жилье реальный спрос снижается вследствие роста цен на жилье. В связи с этим необходим всесторонний анализ внешних и внутренних факторов, оказывающих влияние на процесс ценообразования на рынке жилья, что обусловило выбор темы исследования.

Научные подходы диссертационного исследования формировались на основе изучения и анализа теоретических, методологических и практических разработок отечественных и зарубежных ученых по проблемам рынка жилья.

Выдающиеся представители разных направлений экономической теории затрагивали в своих работах общие аспекты жилищной проблемы. Среди них необходимо выделить работы Е. Бем-Баверка, Т. Веблена, К. Маркса, Ф. Энгельса, А. Маршалла, К. Менгера, У. Петти, А. Смита.

В России в рамках задач по повышению уровня благосостояния населения исследовалась проблематика формирования жилых комплексов. Это нашло отражение в работах М.Я. Гинзбурга, Г.Б. Бархина. В 70 - 80-е годы XX века наибольшее внимание социально-экономическому аспекту исследования жилья уделяли такие ученые, как С.Д. Альбанов, М.М. Венслер, В.М. Добровольская, Х.А. Заривайская, К.К. Карташева, Б.Р. Рубаненко, Е.А. Тацет, Д.Г. Тонский и др.

Реформирование российской экономики на основе рыночных принципов хозяйствования обусловило формирование и развитие рынка жилой недвижимости. Анализ различных аспектов проблемы становления и развития рынка жилья, в том числе с применением методов экономико-математического моделирования, содержится в работах таких исследователей, как А.Н. Асаул, О.Э. Бессонова, B.C. Мхитарян, H.H. Ноздрина, Т. Овсянникова, О.С. Пчелинцев, Г.М. Стерник, И.С. Степанова, В.З. Черняк, А.Б. Хуторецкий, Е.С. Шомина и др.

Исследованию вопросов оценки недвижимости, в том числе жилой, посвящены научные разработки C.B. Грибовского, М.А. Горенбургова, E.H. Ивановой, А.Б. Крутика, H.H. Ленинцева, Д.С. Львова, O.E. Медведевой,

B.А. Мизюн, B.C. Резниченко, Г.В. Фадеевой и др.

Изучению жилья как инвестиционного товара посвятили свои работы

C.М. Дробышевский, А.Н. Ларионов, Т.Ю. Овсянникова, Д.Б. Самойленко и др. Определенный вклад в решение проблем управления и функционирования рынка жилья внесли работы М.И. Каменецкого, Н.Б. Косаревой, Л.Н. Овчаровой, А.И. Пишняк, H.H. Рогожина, A.A. Туманова и др.

С учетом результатов исследований вопросы управления развитием рынка жилья рассматривались в рамках программных и концептуальных документов органов государственной власти и местного самоуправления, направленных на реформирование жилищной сферы.

Традиционно в зарубежных странах проблемам развития рынка жилья уделяется большое внимание. В этой связи, следует в первую очередь среди западных ученых выделить работы Я. Корнай, Г. Мэнкью, Н. Ордуэя, Г. Поляковского, А. Салливана, Дж. Фридмена и др.

Вопросам циклического развития рынков, в том числе рынка жилья, посвящены работы Р. Венцлига, С. Кузнеца, У. Митчелла, В.М. Симчера, Э. Хансена, Р.Д. Харрода и др.

Вместе с тем, приходится констатировать, что проблема ценообразования на рынке жилья, особенно применительно к современным социально-экономическим и политическим реалиям, исследована недостаточно. Сложность проблематики рынка жилья, его уникальность, высокая практическая значимость проблем управления развитием рынка жилья определили объект и предмет исследования, обусловили выбор цели и задач диссертационной работы.

Целью данной диссертационной работы являются выявление и анализ действующих факторов спроса и предложения на рынке жилья, особенностей ценообразования на данном рынке.

Достижение поставленной цели предопределило постановку и последовательное решение следующих исследовательских задач:

1) сформулировать дефиниции основных экономических категорий применительно к рынку жилья и раскрыть сущность жилья как товара;

2) уточнить субъектный состав участников рынка жилья, а также их действия в процессе формирования спроса и предложения;

3) показать роль государства в регулировании рынка жилья, выявить возможности и допустимые пределы такого регулирования;

4) выявить и проанализировать факторы спроса и предложения на рынке жилья, на основе анализа которых уточнить возможности определения объемов платежеспособного спроса и предложения на рынке жилья;

5) исследовать доходность жилья как инвестиционного ресурса, оценить ее зависимость от других инвестиционных активов;

6) аргументировать возможность циклических колебаний на российском жилищном рынке;

7) с помощью эконометрической модели определить степень влияния потребительского и инвестиционного видов спроса на жильё, предложить подходы к формированию жилищной политики, направленной на развитие рынка жилья и увеличение степени доступности жилья для населения.

Объект исследования диссертационной работы — рынок жилья одного из регионов России (Омская область), его особенности в современных условиях.

Предметом исследования являются социально-экономические отношения, возникающие между участниками рынка жилья; процесс ценообразования на рынке жилья; основные факторы, формирующие равновесие на указанном рынке.

Теоретическая, методологическая и информационно-эмпирическая основа диссертации.

В процессе диссертационного исследования были использованы работы ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области рынка жилья. В качестве отправных положений использованы основные положения общей теории рынка, теории конкуренции, теории деловых циклов и кризисов, теории потребительского спроса.

Методологическую основу диссертации составили контент-анализ, метод динамических рядов, сравнительный анализ, факторный анализ, корреляционно-регрессионный анализ, метод экспертных оценок, метод прямой капитализации, анализ циклического развития С. Кузнеца. Для формализации результатов исследования использованы коэффициент доступности жилья в ряде модификаций, табличный и индексный методы, метод группировок. Для расчета параметров эконометрической модели использовался пакет MS Office (Excel).

Информационной базой исследования являются аналитические обзоры и статистические данные из различных источников, материалы периодической печати, данные социально-экономических исследований рынка жилья, действующие законы, постановления Правительства Российской Федерации и другие нормативно-правовые документы.

Научная новизна диссертационного исследования определяется комплексным подходом к процессу ценообразования на рынке жилья. Новизна раскрывается следующими положениями:

1. комплексно раскрыта сущность товара «жильё» на рынке, выраженная в двойственности его характера как потребительского блага и инвестиционного ресурса;

2. на основе международных сравнений и расчетов коэффициента доступности жилья аргументирован вывод о завышенных ценах на жилье в России в 2005 - 2010 годах, их несоответствие доходам населения, что обуславливает ряд негативных социально-экономических последствий;

3. проверены традиционные гипотезы, объясняющие рост цен - степень монополизации, малый размер фирм-конкурентов, не позволяющий достичь эффекта масштаба. В результате выявлено, что указанные гипотезы не объясняют завышенных цен на жилье в России в 2005-2010 годах;

4. выявлены масштаб и причины действия в современных условиях основного фактора роста цен на жильё - высокого объёма спекулятивного спроса. Аргументирован вывод, что это обусловлено недостаточным уровнем развития финансового рынка в России и недоступностью для населения альтернативных направлений инвестиций с низкими рисками;

5. на основе построения эконометрической модели выявлены возможности оценки степени влияния факторов потребительского и инвестиционного спроса на рынок жилья, сделан прогноз в отношении необходимого дополнительного предложения жилья, способного удовлетворить спекулятивный спрос.

Теоретическая и практическая значимость работы.

Научные результаты проведенного автором исследования позволяют объективно оценить современное состояние решения проблемы доступности жилья для населения. Основные положения и выводы в диссертации углубляют понимание процесса ценообразования на рынке жилья в России и могут быть использованы при разработке долгосрочной и среднесрочной государственной и/или муниципальной политики в жилищной сфере.

Теоретические, методические и практические результаты исследования представляются важными при решении таких задач прикладного характера, как:

- анализ современного состояния и тенденций развития жилищной сферы отдельного региона;

- разработка прогнозов и стратегии развития регионального рынка жилья;

- принятие нормативных актов, регулирующих процесс разработки реализации жилищной политики регионов, в том числе на основе целевых программ.

Отдельные положения диссертации могут быть использованы в педагогической деятельности преподавателей вузов при разработке учебных курсов по экономической теории (в разделах, посвященных изучению спроса и предложения), государственному и муниципальному управлению, региональной экономике, экономике недвижимости, экономике строительства, методам исследования и моделирования национальной экономики.

Основные положения диссертации нашли отражение в ряде научных публикаций общим объемом 4,45 п.л. (в т.ч. одной публикации в «Перечне ведущих рецензируемых научных журналов.» ВАК РФ), а также были представлены в докладах на региональных и международных научно-практических конференциях «Апрельские экономические чтения» (Омск, 2007, 2009 гг.), «Экономические системы и социальные структуры» (Омск, 2009 г.).

Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, объединяющих 7 параграфов, заключения, списка использованной литературы и приложений.