Модернизация механизма финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования в условиях цифровизации экономических процессов тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.10, кандидат наук Назарчук Наталия Павловна

• Назарчук Наталия Павловна
• кандидат наук
• 2020

Оглавление диссертации кандидат наук Назарчук Наталия Павловна

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение

1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФИНАНСОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1. Исследование содержания механизма финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования

1.2. Организационно-правовые инструменты финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

1.3. Оценка возможности адаптации зарубежных моделей ипотечного жилищного кредитования в российскую практику

2. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ФИНАНСОВОЙ ПОДДЕРЖКИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2.1. Оценка состояния и тенденции развития национального рынка ипотечного жилищного кредитования

2.2. Методическое обоснование оценки эффективности государственной финансовой поддержки ипотечного жилищного кредитования

2.3. Идентификация рисков ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации в современных условиях и способы их минимизации

3. ИМПЕРАТИВЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ МЕХАНИЗМА ФИНАНСОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

В УСЛОВИЯХ ЦИФРОВОЙ ТРАНСФОРМАЦИИ

3.1. Концептуальные направления развития механизма финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

3.2. Инновационные методы привлечения финансовых ресурсов в ипотечное жилищное кредитование в Российской Федерации на основе ЫосксИат-технологии

3.3. Совершенствование механизма проведения финансового контроллинга

на базе Ыоск^ат-технологии в ипотечном жилищном кредитовании 178 Заключение

Список литературы

Приложение А - Ключевые законодательные акты, формирующие организационно-правовую основу ИЖК в Российской Федерации

Приложение Б - Основные программы государственной финансовой поддержки ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации 226 Приложение В - Размер резерва по портфелю однородных ссуд в соответствии с оценкой финансового положения заемщика

Приложение Г - Сравнительная характеристика однотраншевой и многотраншевой моделей выпуска ипотечных ценных бумаг

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Модернизация механизма финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования в условиях цифровизации экономических процессов»

Введение

Актуальность темы исследования. Ипотечное жилищное кредитование (далее - ИЖК) в современной рыночной экономике приобретает первостепенное значение. Мировой опыт свидетельствует о том, что уровень развития системы ипотечного кредитования неразрывно связан с возможностью и эффективностью решения социальных задач в рамках обеспечения населения страны собственным жильем. Кроме того, ИЖК обладает огромным потенциалом экономического развития, оказывает влияние на устойчивость и эффективность функционирования не только банковского сектора экономики, но и всего финансового рынка страны.

Наличие потребности значительного числа граждан нашей страны в покупке собственного жилья, повышении качества жилищных условий, послужило первопричиной для разработки и введения в действие государственных программ, способствующих развитию системы ИЖК, что дало положительные результаты в динамике её количественных показателей. В настоящее время государственная политика в области ипотечного жилищного кредитования ориентирована на повышении доступности современного и комфортного жилья, как минимум, для 30% граждан страны со средним уровнем доходов или обладающих определенными накоплениями, принимая во внимание опыт формирования и функционирования механизма финансового регулирования ИЖК в развитых странах, а также практику финансовой поддержки жилищной сферы в различных регионах нашей страны. Поставленная цель может быть достигнута только при условии развития механизма финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования.

Основной задачей развития механизма финансового регулирования системы ИЖК является поиск решения проблем несбалансированности ипотечного рынка, обусловленной макроэкономическими факторами, большой дифференциацией уровня доходов граждан и социально-экономическим развитием субъектов Российской Федерации.

Особое место системы ипотечного жилищного кредитования в рыночной экономике подтверждается и тем, что она представляет собой один из самых

проверенных и надежных механизмов привлечения финансовых средств на рынок жилья на длительное время, что особо важно для строительного сектора и экономики страны в целом.

Все это подтверждает необходимость выработки не только теоретических, но и практических путей развития механизма финансового регулирования системы ИЖК как инструментария привлечения инвестиций в экономику.

Этого возможно достичь путем расширения круга потенциальных инвесторов, повышая привлекательность для населения с различным уровнем дохода вложения своих финансовых средств в жилищное строительство с целью получения дохода или приобретения жилой недвижимости на более выгодных условиях.

В настоящее время объективной необходимостью является цифровая трансформация всех процессов ИЖК в Российской Федерации, что позволит не только снизить издержки и ускорить выдачу ипотечного кредита, но и создаст основу для внедрения цифровых финансовых инноваций, направленных на повышение эффективности и доступности системы ипотечного жилищного кредитования, позволит применять методы краудинвестирования на основе ЫосксИат-технологии в финансовом механизме ИЖК.

В этой связи, развитие механизма финансового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации и расширение возможностей приобретения жилой недвижимости населением страны является основной проблемой дальнейшего развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, необходимость решения которой обладает первостепенной значимостью в области научных исследований, что и обусловило актуальность темы диссертационного исследования.

Степень научной разработанности проблемы. Основой теоретического исследования вопросов, посвященных теории и практике ИЖК, послужили труды и работы отечественных и зарубежных ученых и специалистов в областях экономики, финансов, банковского дела, ипотечного кредитования, денежно-кредитного регулирования инвестиционной политики: М.И. Аралбаева, Г.Н. Белоглазовой, Т.А. Булановой, М.В. Гуженко, А.П. Гусева, В.А. Горемыкина, Л.Ю. Грудцыны, И.В.

Довдиенко, С.Н. Егорова, В.П. Жданова, М.И. Каменецкого, Ю.С. Караваева, Л.М. Ковалевой, М.Н. Козловой, Н.Б. Косаревой, Л.Н. Красавиной, О.И. Лаврушина, М.П. Логинова, Л.Ш. Лозовского, В.В. Меркулова, В.М. Минц, С. Ю. Новаковой, И.В. Павловой, В.А. Проскуриной, И.А. Разумовой, Б.А. Райзберга, Ю.Ю. Русанова, А.Ю. Сучкова, Е.И. Тарасевича, Е.В. Тихомировой, Ж. Фридман и др.

Проблемам становления и развития рынка ипотечного жилищного кредитования, анализу государственной финансовой поддержки в сфере ИЖК посвящены труды отечественных исследователей: О.Н. Афанасьевой, И.Т. Балабанова, И.Е. Гайдук, И.Ф. Гареева, З.Л. Гариповой, Е.Л. Гринько, Д.Ю. Гришмановского, И.А. Долматович, М.И. Ермиловой, Н.В. Городновой, Г.В. Доронина, С.Н. Егорова, , А.С. Кирсанова, С.С. Колобова, Т.С. Корастелевой, Н.Н. Кулаковой, Е.В. Леоновой, И.А. Лиман, А.С. Литвиновой, Н.В. Пересыпкиной, Т.Ю. Полховской, Н.А. Пукас, В.А. Савиновой, О.Г. Семенюта, Э.В. Скляровой, А.А. Судаковой, И.В. Сугаровой, Е.П. Терновской, Н.Х. Токаевым, В.В. Черняка, В.К. Южелевского и др.

Направления развития механизма финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования нашли отражение в трудах ученых и специалистов, таких как: Л.Ю. Андреевой, И.А. Балкаровой, С.А. Баронина, Н.В. Бубновой, Н.В. Ворониной, П.Г. Грабового, М.А. Денисова, Р.В. Исаева, О.Ю. Свиридова, В.В. Серовой, М.Н. Солодиловой, Н.В. Спасской, Дж.Р. Страйк, Е.Ю. Сушко, Е.В. Такмаковой, А.А. Татуева, В.Ю. Токаревой, А. Фурман, М.Б. Халиевой, А.В. Харсеевой, С.А. Цамутали, А.А. Цыганова и др.

Однако, несмотря на наличие большого количества работ по вопросам развития механизма финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования, до сих пор отсутствует комплексное научное исследование проблем финансовой обеспеченности ипотечного жилищного кредитования. Множество нерешенных вопросов остается в области разработки, реализации и финансирования эффективных моделей ИЖК. Можно констатировать тот факт, что использующиеся в России механизмы и модели государственной финансовой поддержки ипотеки пока не делают недвижимость более доступной для лиц, имеющих средние и низкие

доходы. Все это требует дальнейшего уточнения и развития теории и методологии построения рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации.

Таким образом, недостаточная разработанность отмеченных проблем, необходимость углубления теоретических исследований и расширения используемого набора методологических подходов и практики методических приемов развития механизма финансового регулирования ипотечного кредитования подтверждают актуальность темы исследования и определяют цель и задачи диссертационной работы.

Цель и задачи исследования заключаются в разработке теоретических положений и практических мер по модернизации механизма финансового регулирования ИЖК в условиях цифровизации социально-экономических процессов для обеспечения ускоренного и стабильного развития ипотечного жилищного кредитования с целью обеспечения доступности жилья для населения со средними и низкими доходами в современных условиях.

Достижение поставленной цели диссертационного исследования обусловило необходимость решения следующих задач:

- раскрыть содержание механизма финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации;

- исследовать действующие организационно-правовые инструменты финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования и определить возможности применения лучшей зарубежной практики на российском рынке ИЖК;

- выявить особенности и тенденции развития рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, дать методическое обоснование оценки эффективности государственной финансовой поддержки ИЖК как ключевого элемента механизма финансового регулирования;

- определить факторы и условия возникновения новых рисков, оказывающих непосредственное влияние на устойчивость и стабильность функционирования механизма финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования в современных условиях;

- обосновать необходимость развития информационно-цифрового блока механизма финансового регулирования ИЖК путем внедрения ЫосксИат-технологии на первичном и вторичном рынках ипотечного жилищного кредитования;

- рассмотреть организационно-функциональный процесс проведения краудинвестинга в ипотечном жилищном кредитования на базе цифровых технологий как инновационного инструмента механизма финансового регулирования ИЖК;

- предложить алгоритм проведения финансового контроллинга инвестиционного проекта при привлечении денежных средств в ипотечное жилищное кредитование посредством инновационных финансовых механизмов на базе ЫосксИат-технологии.

Предметом диссертационного исследования являются финансово-организационные отношения, складывающиеся между участниками системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

Объектом диссертационного исследования выступают элементы механизма финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

Теоретико-методологической базой исследования послужили концепции и положения, раскрывающиеся в трудах отечественных и зарубежных специалистов по вопросам функционирования системы ипотечного жилищного кредитования и ее развития, нормативно-правовые и законодательные акты Российской Федерации в банковском секторе экономики и финансовом рынке страны, программные документы.

В качестве методологической базы диссертационного исследования использовались методы индукции и дедукции, принципы диалектики, позволяющие выявить важные параметры исследуемых явлений и процессов в их взаимосвязи, охарактеризовать в динамике их становление и развитие в Российской Федерации.

Диссертационная работа выполнена в рамках паспорта специальности 08.00.10 - финансы, денежное обращение и кредит, части 1 «Финансы», раздела 2

«Общегосударственные, территориальные и местные финансы», п. 2.2 «Финансовое регулирование экономических и социальных процессов»; части 2 «Денежное обращение, кредит и банковская деятельность», раздела 10 «Банки и иные кредитные организации», п. 10.10 «Финансовые инновации в банковском секторе».

Инструментарно-методический аппарат исследования. В процессе решения поставленных задач в работе были применены такие научные методы, как анализ и синтез, переходы от абстрактного к конкретному, определение причинно-следственных связей, системный подход, экономико-статистический анализ, используемый для рассмотрения современного состояния рынка ипотечного жилищного кредитования ИЖК в Российской Федерации, обработка исходных данных проводилась с применением программного обеспечения Microsoft Office.

Информационную базу исследования составили: указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, нормативно-правовые акты Министерства финансов Российской Федерации, статистические данные Центрального банка Российской Федерации, Акционерного общества «ДОМ.РФ» (ранее - АИЖК), Аналитического Центра по ипотечному кредитованию и секьюритизации РусИпотека, Федеральная служба государственной статистики, материалы научных и научно-практических конференций и семинаров по данной тематике, периодической печати, монографий и информационных агентств, справочной правовой системы «Консультант-Плюс», а также экспертные оценки специалистов, представленные в открытом доступе в сети Интернет.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования основывается на том, что выполнение ипотечным жилищным кредитованием функции приобретения в собственность жилой недвижимости различными социальными категориями граждан предполагает исследование теоретико-методологических аспектов функционирования механизма финансового регулирования ИЖК, определение эффективности государственной финансовой поддержки ИЖК, выявление факторов, рисков в системе ИЖК, а также разработку механизмов внедрения blockchain-технологии на первичном и вторичном рынках ИЖК, на основе которой

возможно дальнейшее развитие финансовых инноваций в части привлечения финансовых ресурсов непрофессиональных инвесторов в ИЖК Российской Федерации, что будет способствовать повышению эффективности функционирования механизма финансового регулирования ИЖК и созданию мультипликативного эффекта в экономике, повышая инвестиционную привлекательность рынка ИЖК в реалиях цифровой трансформации.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту:

1. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования как комплексного института, активно внедряемого в социально-экономические процессы государств с развитой и развивающейся экономикой, позволяет решить одну из наиболее важных проблем жизни общества, такую как обеспечение доступности жилья и, как следствие, снижение социальной напряженности, вовлекая в механизм предоставления ипотечного кредита большое количество субъектов и запуская экономические процессы в экономике, стимулирующие ее дальнейшее развитие. В связи с этим, возникает необходимость расширения теоретико-методологических представлений о содержательной характеристике механизма финансового регулирования ИЖК, выявления новых его элементов в условиях цифровизации экономики, а активное участие государства в регулировании системы ИЖК усиливает социально-экономическое значение данной сферы экономики.

2. Эффективность государственной финансовой поддержки ипотечного жилищного кредитования как важнейшего элемента механизма финансового регулирования ИЖК - приоритетный вопрос при формировании бюджетной стратегии финансирования ипотечных жилищных программ. Однако, в настоящее время в России не развита практика мониторинга эффективности бюджетных расходов на государственные программы в сфере ИЖК, отсутствует унифицированный подход к оценке эффективности государственной финансовой поддержки данной сферы экономики. Даже в рамках одного субъекта Российской Федерации используются разные подходы осуществления такой оценки, обусловливая необходимость выработки единой методики оценки эффективности государственной финансовой поддержки ИЖК с учетом социально-экономической

и общественной важности данного процесса. В диссертации предложена авторская методика оценки государственной финансовой поддержки ИЖК.

3. Рынок ипотечного жилищного кредитования постоянно трансформируется и меняется в соответствии с внешними условиями, формируемыми состоянием национальной экономики, внедряются новые финансовые технологии, дорабатывается и совершенствуется нормативно-правовая база банковского сектора и финансового рынка страны в целом. Возникает необходимость детерминировать новые факторы, влияющие на процессы функционирования механизма финансового регулирования ИЖК в Российской Федерации, и выстраивать систему мер, направленную на нивелирование и минимизацию новых рисков, повышение устойчивости механизма финансового регулирования ИЖК и доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения страны. Это предполагает необходимость развития методов, способов и инструментов регулирования рисков ипотечного жилищного кредитования в условиях цифровизации социально-экономических процессов.

4. Цифровая трансформация социально-экономических процессов общества и активное применение Ыоск^ат-технологии в финансовом секторе экономики неизбежно затрагивают и процессы ипотечного жилищного кредитования. В настоящее время происходит активное развитие информационно-цифрового блока механизма финансового регулирования ИЖК: внедрена электронная закладная, Росреестр активно осваивает регистрацию перехода прав на имущество в электронном формате. Кроме того, к процессу цифровизации ипотечного жилищного кредитования подключилась Российская ассоциация криптовалют и блокчейна (РАКИБ). Необходимость внедрения Ыоск^ат-технологии в систему ипотечного жилищного кредитования доказывается созданием и настройкой цифровых платформ, на базе которых предлагается построить процесс секьюритизации, что, по мнению автора, позволит в значительной степени ускорить предоставление ипотечного кредита и его дальнейшее сопровождение, исключая за счет специфики работы распределенных реестров ошибки и «двойные» продажи как объекта недвижимости, так и ценных бумаг.

5. Поэтапное внедрение краудинвестинга для привлечения финансовых средств в ипотечное жилищное кредитование превращает данный сегмент финансового рынка в инвестиционный инструмент, позволяя привлечь средства непрофессиональных инвесторов в механизм финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования, придавая новый импульс его последующему развитию. В Российской Федерации на законодательном уровне уже регламентированы отношения, возникающие между инвесторами и субъектами, привлекающими инвестиции на специализированных цифровых платформах. Для успешного применения краудинвестинга в системе ИЖК необходимо реализовать комплекс мер, направленных на подготовку технологической основы его реализации, а также скоординировать действия между субъектами системы ипотечного жилищного кредитования.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке теоретических положений и практических рекомендаций по формированию и реализации новых подходов к функционированию механизма финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования в условиях цифровизации социально-экономических процессов с целью решения проблем обеспечения населения России доступным жильем.

К наиболее важным результатам, содержащим научную новизну, относятся следующие положения диссертации:

1. Расширено содержание элементов механизма финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования, включающих: а) субъектно-институциональный состав участников ИЖК (заемщики, кредиторы, институты); б) формы и методы государственной финансовой поддержки ИЖК (прямые и косвенные); в) финансовые инструменты (целевые и государственные программы, ключевая ставка Банка России, бюджетное финансирование, налоговые льготы); г) нормативно-правового обеспечение; д) информационно-цифровой блок (цифровая трансформация на основе Ыоск^ат-технологии, финансовые инновации, контроллинг), реализация которого позволит в условиях применения передовых цифровых технологий обеспечить вовлечение свободных финансовых ресурсов

субъектов ИЖК в инвестиционные потоки в условиях развития программно-целевых и проектных методов финансирования (п. 2.2 «Финансовое регулирование экономических и социальных процессов» Паспорта специальности ВАК 08.00.10).

2. Предложена методика оценки эффективности государственной финансовой поддержи ипотечного жилищного кредитования, реализуемая путем: 1) выявления групп факторов, влияющих на динамику государственной финансовой поддержки ИЖК (социально-экономической эффективности, бюджетной эффективности, эффективности в жилищной сфере); 2) формирования системы показателей в разрезе выделенных групп факторов; 3) определения методов, используемых для оценки эффективности государственной финансовой поддержки ИЖК (экспертные методы и методы интегральных оценок); 4) формирования информационного массива данных; 5) расчета показателей эффективности в разрезе групп факторов; 6) вычисления интегрального показателя эффективности государственной финансовой поддержки ИЖК; 7) анализа полученных результатов и разработки комплекса рекомендаций по результатам оценки. Использование данной методики позволит обеспечить пространственно-временную сопоставимость показателей эффективности государственной финансовой поддержки ИЖК в рамках механизма его финансового регулирования (п. 2.2 «Финансовое регулирование экономических и социальных процессов» Паспорта специальности ВАК 08.00.10).

3. Развиты представления о комплексе методов, способов, инструментов регулирования рисков ипотечного жилищного кредитования в условиях цифровизации посредством проведения их идентификации и систематизации в разрезе субъектов (заемщиков и кредиторов) и выделены факторы, влияющие на уровень риска кредитора на первичном рынке (снижение минимального размера первоначального взноса, использование заемных средств для его оплаты; либерализация требований банка к способу подтверждения доходов заемщиком; ввод цифровых технологий во все процессы ипотечного жилищного кредитования) и на вторичном рынке (преобладание однотраншевых ипотечных ценных бумаг), которые приводят к образованию новых видов рисков: технологического (на первичном и вторичном рынках) и концентрационного (на вторичном рынке), что

позволило разработать комплекс мер по их минимизации, нацеленных на достижение устойчивого и стабильного функционирования механизма финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования в стране (п. 2.2 «Финансовое регулирование экономических и социальных процессов» Паспорта специальности ВАК 08.00.10).

4. Представлен алгоритм ввода blockchain-технологии в классический процесс секьюритизации ипотечных активов на основе цифровой платформы первичного и вторичного ипотечного рынка, предусматривающий: выдачу ипотечного кредита; обработку массива выданных ипотечных кредитов и формирование пула однородных ипотечных кредитов; обслуживание ипотечных кредитов; контроллинг и оценку финансового состояния пулов ипотечных кредитов; формирование траншей на основе обработки Big Data в целях выпуска ипотечных ценных бумаг; выпуск и продажу ипотечных ценных бумаг; осуществление регуляторных мероприятий с ипотечными ценными бумагами, что позволит значительно сократить время и транзакционные издержки, предоставляя всем субъектам процесса секьюритизации доступ к цифровой платформе в режиме реального времени, исключив возможные ошибки и задержки при секьюритизации ипотечных активов (п. 10.10 «Финансовые инновации в банковском секторе» Паспорта специальности ВАК 08.00.10).

5. Разработана организационно-функциональная блок-схема проведения краудинвестинга на основе blockchain-технологии в ипотечном жилищном кредитовании Российской Федерации, включающая в себя следующие процессы: 1) заключение смарт-контракта, выдача ипотечного кредита; 2) переуступка оригинатором прав требований по закладным в пользу SPV, получение финансовых средств; 3) выпуск, размещение и продажа ИЦБ; 4) размещение и продажа ипотечных токенов, 5) инвестирование в ипотечные токены. Применение данного подхода позволит расширить круг потенциальных инвесторов субъектно-институционального состава механизма финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования за счет включения в процесс инвестирования ипотечных

ценных бумаг непрофессиональных инвесторов (п. 10.10 «Финансовые инновации в банковском секторе» Паспорта специальности ВАК 08.00.10).

Теоретическая значимость исследования состоит в том, что содержащиеся в ней предложения и выводы расширяют теоретико-методологический и методический аппарат, направленный на комплексное решение вопросов обеспечения эффективности государственной финансовой поддержки ИЖК, модернизации и стабильного функционирования механизма финансового регулирования ИЖК в условиях цифровой трансформации.

Практическая значимость исследования состоит в возможности широкого использования рекомендаций автора по развитию механизма финансового регулирования ИЖК органами государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления в качестве практического инструмента при формировании и реализации федеральных, региональных и муниципальных программ ипотечного кредитования, направленных на государственную финансовую поддержку данной отрасли; коммерческими банками и другими инвестиционными кредитными организациями при предоставлении ипотечных кредитов и обеспечивающих рефинансирование ипотечных кредитов на основе внедрения цифровых финансовых инноваций, что обеспечит привлечение денежных средств в строительство жилья и позволит расширить количество участников ИЖК, вовлекая население со средними и низкими доходами.

Достоверность и обоснованность результатов исследования подтверждается теоретической, методологической и практической проработанностью изучаемой проблемы, использованием современных методов исследования. Научные положения, авторские выводы и рекомендации в диссертации подкреплены достоверными фактическими данными. Подготовка и доказательство полученных результатов исследования проведены с использованием современных методов обработки экономической информации и статистических данных. Основные результаты диссертации докладывались, обсуждались и получили одобрение на международных и всероссийских научно-практических конференциях, и круглых столах.

Апробация результатов исследования. Теоретические, методологические и практические вопросы диссертационного исследования докладывались, обсуждались и получили одобрение на международных и всероссийских конференциях: «Прогрессивные технологии развития» 10-я Международная конференция Минобрнауки России, Ассоциация «Объединенный университет им. В.И. Вернадского», (г. Тамбов, ФГБОУ ВПО ТГТУ, 2014 г.); В соответствии с актом о внедрении результатов исследования, апробация результатов исследования осуществлялась в форме выступления на Международной научной конференции «Гуманитарные науки и современность» (г. Москва, 2014 г.) с докладом на тему «Ипотека в России в 2014 году. Что нас ждет?»; «Экономическая сущность ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (Чикаго, США, Глобальная наука и инновации: материалы IV международной научной конференции, 2015 г.); «Понятие основных элементов системы ипотечного жилищного кредитования» (г. Санкт-Петербург, «Современная экономика и финансы: исследования и разработки» XXXVII Международная научно-практическая конференция, 2015 г.); «Развитие ипотечного жилищного кредитования в России в условиях цифровизации» (г. Москва, Научный инновационный центр международный институт стратегических исследований, XVI Международная научно-практическая конференция «Инновационные исследования как локомотив развития современной науки: от теоретических парадигм к практике», 2019 г.).

Список литературы диссертационного исследования кандидат наук Назарчук Наталия Павловна, 2020 год

источников источников источника возможностей

Внутренние Государственные:

(национальные) Бюджетные источники Низкая Один из основных

Внебюджетные фонды Низкая Один из основных

Банки Один из основных Один из основных

Кредиты фин. учреждений Низкая Низкая

Средства предприятий Незначительная Незначительная

Рента добывающих

предприятий Отсутствует Один из основных

Средства населения Один из основных Один из основных

Депозиты населения Низкая Низкая

Депозиты юридических лиц Низкая Низкая

Целевые облигационные Низкая Низкая

займы Отсутствует Один из основных

Вторичный ипотечный

рынок: Низкая Один из основных

Вторичный рынок Низкая Один из основных

закладных

Выпуск ипотечных бумаг

Внешние Частные компании Низкая Низкая

Финансовые организации

мирового уровня Низкая Один из основных

Вторичный рынок

ипотечных закладных Отсутствует Низкая

Эмиссия ипотечных ценных

бумаг Низкая Отсутствует

Кредиты международных

банков Низкая Один из основных

Мировая практика финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования сформировала комплекс эффективных механизмов привлечения финансовых ресурсов ИЖК:

• Финансирование ИЖК в рамках автономной модели;

36 Назарчук, Н.П. Детерминанты ипотечного кредитования / Н.П. Назарчук // Финансовые исследования. - 2017. -№ 1 (54). - С. 47-58.

37 Составлено автором

• Финансирование ИЖК посредством привлечения срочных вкладов и займов, направляемых на создание пассивов, для инвестирования. Основным недостатком данных пассивов является временная неоднородность структуры финансовых средств, что характеризует данные пассивы как высокорисковые.

• Рефинансирование ипотечных кредитов под ипотечные облигации, имеющие длительный срок обращения, покрытые залогом недвижимости.

• Секьютеризация ипотечных кредитов посредством запуска в оборот закладных ипотечных банков.

• Рефинансирование посредством привлечения финансовых средств через эмиссию ИТ ЦБ, сгруппированных в однородный финансовый пул закладных.

• Рефинансирование, использующее финансовую систему коллективных инвестиций, посредством использования региональной аккумуляции финансовых средств исключительно в целях приобретения закладных.

• Привлечение финансовых средств под выпуск ипотечными банками облигаций ипотечного займа, обеспеченных недвижимостью, посредством закладных, для оборота на фондовом рынке.

• Рефинансирование ипотеки для привлечения различных групп инвесторов, посредством системы банковских фондов управления финансами.

Разнообразие механизмов привлечения финансовых ресурсов в систему ИЖК обусловлено рядом особенностей национальных экономик при формировании финансово-кредитных систем государства, обусловленных различием законодательных баз, исходя из которых происходит дальнейшая эволюция ипотечного кредитного продукта, формируя условия для деятельности субъектов системы ИЖК на национальных рынках недвижимости и фондовых рынках.

В таблице 1.2 систематизированы потенциальные источники финансирования и соответственно механизмы привлечения финансовых ресурсов в систему ИЖК.

Таблица 1.2 - Потенциальные источники финансирования системы

ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации38

Источник финансирования ИЖК Инструмент финансирования Вид источника, механизма привлечения

Государство Денежные средства Недвижимость Ипотечные ценные бумаги Средства бюджетов (федерального, региональных, местных). Субсидии. Незавершенное строительство; аренда и продажа недвижимости. Вторичный рынок ипотечных кредитов; выпуск ипотечных ценных бумаг.

Финансово-кредитный сектор экономики Денежные средства Ценные бумаги Средства, отчисляемые в фонд обязательных резервов, собственные средства; средства, привлеченные от населения. Выпуск и реализация ипотечных ценных бумаг.

Страховой сектор экономики Денежные средства За счет части средств, отчисляемых в фонд обязательных резервов.

Финансовые инвесторы Денежные средства Приобретение ипотечных кредитов и закладных на вторичном рынке ипотечных кредитов, приобретение ипотечных ценных бумаг.

«Социальные инвесторы» (внебюджетные фонды) Денежные средства За счет части средств, полученных от физических лиц; приобретение закладных на вторичном рынке ипотечных кредитов, приобретение ипотечных ценных бумаг.

Население Денежные средства Недвижимость Накопительные счета; личные накопления; жилищные облигации и сертификаты. Продажа имеющегося жилья.

Рынок ценных бумаг Ипотечные ценные бумаги Рефинансирование ипотечных кредитов за счет размещения (выпуска) ипотечных ценных бумаг.

Строительный сектор экономики Недвижимость Денежные средства Строительство и продажа недвижимости Долевое строительство; приобретение ипотечных ценных бумаг; жилищностроительные кооперативы.

Представленные источники финансирования ИЖК разнородны по образующим их ресурсам. В то же время мы можем выделить социальную группу ресурсов. Эта группа размещает финансовые ресурсы с минимальным риском и направляет в основном их в социальную сферу. Она состоит из социальных

38 Факторы устойчивого развития регионов России: монография / Н.И. Горбачев, Ш.В. Кара-оол, В.Г. Климин и др. / Под общ. ред. С.С. Чернова. - Книга 3. - Новосибирск: ЦрНС - Изд-во «СИБПРИНТ», 2009 - С. 51

инвесторов, обладающих временно свободными финансовыми средствами, в нее входят в том числе и фонды обязательного медицинского страхования (далее -ОМС) и СК в части резервов ОМС, государственного личного страхования, НПФ, жилищно-строительные кооперативы и прочие организации.

По мнению М.П. Логинова, для активизации финансов населения и привлечения их в ИЖК необходим институт частных инвесторов, обеспечивающий формирование механизмов и условий, направленных на размещение сбережений домохозяйств в сфере ИЖК, с наибольшей гарантией и отдачей39.

В результате исследования содержания механизма финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования:

- определены специфические особенности ипотечного жилищного кредитования, заключающиеся в том, что они находятся на стыке двух экономических категорий - финансов и кредита, что позволяет считать его самостоятельной экономической категорией;

- установлено, что ипотечное жилищное кредитование содержит в себе рыночные инструменты, регулирующие оборот имущественных прав на недвижимость в субъектно-институциональной среде;

- представлена структурно-функциональная схема финансового регулирования и государственной поддержки системы ИЖК в Российской Федерации, включающая в себя: субъектно-институциональный состав, формы и методы государственной поддержки, финансовые инструменты, нормативно-правовое обеспечение, информационно-цифровой блок;

- установлено, что именно субъектно-институциональный состав обусловливает сумму кредита, которая определяется на основании рыночной стоимости жилой недвижимости, а также его принцип долгосрочности;

- систематизированы формы и методы государственной поддержки ИЖК, обоснована необходимость их доработки в целях повышения доступности жилья для населения со средним уровнем дохода;

- предложено расширение элементного состава механизма финансового

39 Логинов, М.П. Ипотека в системе финансовых отношений России // Финансовый менеджмент. - 2010. - №5

регулирования ИЖК за счет информационно-цифрового блока, который является важным фактором развития ипотечного жилищного кредитования в условиях цифровизации экономики;

- определен круг возможных источников инвестиционного капитала в ипотечное жилищное кредитование, разделим их на два вида по принципу территориального месторасположения владельцев данного капитала: внутренние (национальные) источники финансирования и внешние (иностранные) источники.

Резюмируя, можно констатировать, что:

1. Отечественная система ИЖК является важным элементом финансовой и кредитной системы Российской Федерации, при обеспечении основного принципа его развития, заключающегося в своевременном и полноценном финансировании системы ИЖК. Вторым условием успешного функционирования является открытость. Финансовые потоки национальной системы ИЖК не являются замкнутыми и участвуют в распределении совокупного общественного продукта, как на первичной его стадии распределения, так и в дальнейшем перераспределении.

2. Ипотечное жилищное кредитования является локомотивом развития экономики страны, что подтверждается опытом зарубежных стран с развитыми рыночными механизмами. Его основное достоинство заключается в исключительной способности привлекать финансовые ресурсы населения страны для инвестиций в недвижимость. Социальный аспект ИЖК заключается в повышении доступности жилья для наименее защищенных слоев населения, что выступает одной из приоритетных задач социально-экономической политики до 2030 года, а также качества жилищного фонда, достижение оптимального баланса спроса и предложения на жилищном рынке.

Для повышения доступности жилой недвижимости необходимо применять различные способы и механизмы оказания финансовой помощи гражданам страны в решении данного вопроса, повышения доходов населения, обеспечения устойчивого экономического роста страны, стабильного уровня инфляции, не превышающего 4%, а также повышения роли государственной финансовой

поддержки при покупке жилья (субсидии, льготы, компенсационные выплаты) и снижения расходных обязательств при обслуживании ипотечного кредита (регулирование процентной ставки банка через уровень ключевой ставки Банка России). Это должно способствовать росту денежных доходов населения. Так, по оценке Минэкономразвития России: «рост реальных располагаемых денежных доходов населения в прогнозном периоде будет постепенно ускоряться и в среднем составит 2,0 % в 2019-2024 гг., 2,5 % в 2025-2030 гг., в 2031-2036 гг. увеличится до 2,7 процентов»40.

3. Необходимо продолжить реализацию комплекса мер, направленных на обеспечение стабильного роста качества жизни граждан нашей страны и снижению уровня бедности:

- развитие способов адресной социальной защиты населения и всей системы социальных гарантий государства;

- увеличение количества социальных программ государственной финансовой поддержки, в основе которых заложена оценка нуждаемости населения с применением данных в единой государственной информационной системе;

- выплата населению различных пособий и компенсаций в соответствии с законодательством страны;

- применение на практике социального контракта, согласно которому возникают взаимные обязательства у граждан и государства.

Анализ развития ИЖК в стране показывает эффективность и стабильность функционирования финансово-кредитной системы, как и экономики в целом. Это позволяет говорить об основной проблеме системы ИЖК - расширении вариантов привлечения финансовых ресурсов для формирования долгосрочного финансирования ИЖК, что необходимо для развития в долгосрочном горизонте его развития. Взаимозависимость финансовых потоков, сформированных различными финансовыми источниками национальной системы ИЖК, требует построения

40 Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2036 года [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://old.economy.gov.ru/wps/wcm/connect/9e711dab-fec8-4623-a3b1-33060a39859d/prognoz2036.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=9e711dab-fec8-4623-a3b1-33060a39859d

комплексного подхода для их регулирования и формирования.

Вопрос эффективности управления финансовыми потоками национальной системы ИЖК зависит от построения и функционирования механизма саморегулирования и финансового регулирования ИЖК в нашей стране. Это формирует необходимость более предметного рассмотрения в следующем разделе настоящего диссертационного исследования организационно-правовых инструментов финансового регулирования ИЖК в Российской Федерации.

1.2. Организационно-правовые инструменты финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования в Российской

Федерации

Как мы уже отмечали, ипотечное кредитование является одним из базовых элементов решения социальных и экономических проблем государством. К основным направлениям государственной политики в части развития ИЖК в экономической литературе относят:

- формирование эффективного механизма поступательного развития национального ипотечного кредитования;

- формирование эффективной и устойчивой работы национальной банковской системы, используя весь технологический потенциал российских банков41;

- построение стимулирующей системы возведения жилья эконом-класса,

42

направленное на помощь строительной индустрии государства42;

- формирование устойчивых и долговременных принципов закрепления кадров в бюджетной сфере национальной экономики, а также механизма управляемой миграции высококвалифицированных молодых специалистов (здравоохранения, образования, науки и др.)43;

- построение долговременных программ, решающих жилищные вопросы

41 Склярова Э.В., Лиман И.А. Модернизация механизмов ипотечного кредитования в России // Международный научно-исследовательский журнал, 2016. - № 1-1 (43).

42 Городнова, Н.В. Направления и меры государственной поддержки системы ипотечного кредитования // Финансы и кредит. - 2011. - № 29 (461)

43 Гареев И.Ф., Мухаметова Н.Н. Рынок первичной недвижимости: возможности и препятствия для дальнейшего развития // Российское предпринимательство. - 2016. - № 21.

социально незащищенных слоев населения44.

В данном аспекте приоритетными направлениями по формированию и развитию организационно-правовых основ ИЖК в национальной экономике являются: разработка нормативно-законодательной базы в части вопросов ипотеки и ипотечных кредитных продуктов; определение структуры, регулирующей национальный ипотечный рынок, в части эмиссии и оборота ИТ ЦБ; создание структуры ипотечных банков и других кредитных ипотечных организаций и субъектов национального ипотечного рынка.

Д. Гришмановский и И. Гайдук, исследуя законодательные и экономические аспекты развития ИЖК в Российской Федерации, обращают особое внимание на «взаимосвязи экономического роста и доступности ипотечных кредитов населения, обосновывая необходимость постоянного совершенствования нормативно-законодательной системы и ее корректировки, обусловленной изменениями условий, целей и задач при развитии ипотечного рынка»45. Важность раскрываемого аспекта Д. Гришмановским и И. Гайдук отражается в «выводах, в которых они указывают на целесообразность комплексного законодательного регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации. Реализация данного вопроса послужит одним из значительных факторов развития ипотечной системы»46. Ученые А.И. Булатова и В.И. Гайнитдинова обращают внимание на недоработки целостности концепции законодательной базы Российской Федерации в части устаревающих норм и возводимые барьеры со стороны чиновников47. Недоработанные и несовершенные нормативно-правовые документы, отмечает Е.В. Артемкина, считающая что они обусловливают проблемы на уровне взаимодействия субъектов ипотечного рынка кредитования, это увеличивает правовые риски, из-за судебных тяжб в процессе отчуждении залоговой недвижимости, выселения заемщика и последующей реализации залога48. Таким

44 Гарипова, З.Л. Социальные последствия ипотечного жилищного кредита // Финансы и кредит. - 2014. - № 31.

45 Гришмановский Д.Ю., Гайдук И.Е. Правовые и экономические перспективы развития ипотечного кредитования в России // Вестник Уральского института экономики, управления и права. - 2015. - № 4. - С.65-71

46 Гринько, Е.Л. Правовые основы формирования и регулирования ипотечной системы Российской Федерации // Азимут научных исследований: экономика и управление. - 2019. - Т. 8. № 1(26). - С. 139

47 Булатова, А.И. Современное состояние ипотечного кредитования в России: материалы III междунар. науч. конф. «Экономическая наука и практика». Чита. Изд-во Молодой ученый, 2014. - С. 44-46.

48 Артемкина, Е.В. Государственная поддержка ипотечного жилищного кредитования в контексте решения социально-экономических проблем российского общества // Мир науки, культуры и образования. - 2012. - №4. - С. 330-332.

образом, данные обстоятельства, по исследованиям С.В. Кривошаповой и Е.А. Нехожина, показывают несбалансированность законодательной системы, негативно влияющей на процесс взаимодействия субъектов и институтов

49

ипотечного кредитования49.

Д. Гришмановский, М. Логинов и И. Гайдук уделяют большое внимание формированию системного подхода в части организационно-правового регулирования и господдержки ИЖК, указывая на важность ресурсной обеспеченности ИЖК при обеспечении законодательной компоненты50.

Значимость системного госрегулирования в части формирования финансовых средств в ИЖК отмечают многие отечественные и зарубежные ученые в области финансов и права. И. Разумова определяет основную цель госрегулирования в системе ИЖК - «формирование системной стабильности и благотворных условий для стабильного развития ипотечного рынка в стране, опирающегося на здоровую конкуренцию»51.

Как отмечает, Е.Л. Гринько «совершенствование законодательной среды ИЖК предопределяет необходимость анализа ее влияния на текущее и перспективное совершенствование и развитие механизма ипотеки. Принятие новых нормативов организационного построения ипотеки, ужесточения условий долевого финансирования строительства недвижимости, трансформация форм в части перехода на проектное финансирование обусловливают требование комплексного исследования проблем, адекватных современным условиям.

Исследование и анализ научных публикаций и статистических отчетов, зарубежной ипотечной практики показывает, что государственное финансовое регулирование в ИЖК тесно связано с государственной поддержкой - субсидиями, гарантиями, страхованием и прочими мероприятиями государственной

49 Кривошапова, С.В. Актуальные проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации // Современные научные исследования и инновации. - 2014. - №11. - С. 30-39.

50 Гришмановский Д.Ю., Гайдук И.Е. Правовые и экономические перспективы развития ипотечного кредитования в России // Вестник Уральского института экономики, управления и права. - 2015. - № 4. - С.65-71; Логинов, М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения. Деньги и кредит. - 2002. - №4. - С.22-30

51 Разумова, И.А. Государственные жилищные программы и их роль в повышении доступности ипотечных кредитов: сборник материалов VII Международной научно-практической конференции «Архитектура финансов: антикризисные финансовые стратегии в условиях глобальных перемен». СПб. Изд-во СПбГЭУ, 2016. - С.488 - 492.

поддержки»52. Цель разрабатываемых и проводимых мероприятий заключается в повышении доступности ипотеки для населения и предпринимателей. Ученые отмечают, что в странах с несформированной системой законодательного регулирования ИЖК возникают проблемы именно в данной сфере, замедляя формирование всей ипотечной системы страны. Этот аспект является объектом дальнейшего исследования законодательства по регулированию ипотечной системы Российской Федерации.

Система ИЖК является экономическим полем активного участия государства при регулировании процессов, о чем свидетельствует мировой опыт, и показывает, что ипотечное кредитование эффективно развивается при непосредственной господдержке. Государство осуществляет формирование базового функционала, целью которого является формирование структурной архитектуры ИЖК в стране (Рисунок 1.4).

Первая регуляторная функция государства заключается в «формировании организационной структуры функционала институтов, входящих в архитектуру ипотечной национальной системы, заключающейся в определении поля деятельности и формирования институтов - экономических агентов, составляющих каркас ипотечной архитектуры (наиболее полно данные вопросы рассмотрены в работе авторов):

- формирование и расширение функций государственных и негосударственных организаций, принимающих участие в разработке правил и процедур, их регламентации и функционирования в части финансовых ресурсов в ИЖК;

- формирование специализированных госструктур, являющихся участниками или субъектами ипотечных отношений, таких как фонды развития ИЖК, фондов развития ипотечной инфраструктуры и др.;

- прочих субъектов и институтов финансовой ипотечной структуры - банков, субъектов предпринимательства, граждан, фондовых рынков» 53.

52 Гринько, Е.Л. Правовые основы формирования и регулирования ипотечной системы Российской Федерации // Азимут научных исследований: экономика и управление. - 2019. - Т. 8. № 1(26). - С. 139

53 Архитектоника финансового обеспечения и регулирования устойчивого и сбалансированного экономического роста: монография / А.П. Вожжов, Е.Л. Гринько, С.П. Вожжов, Д.В. Черемисинова. М.: КНОРУС, 2015. 560 с

Рисунок 1.4. Функции государства в финансовом регулировании ипотечного

жилищного кредитования54

Второй регуляторной функцией государства является разработка и принятие правил взаимного функционирования институтов ипотечной архитектуры посредством разработки и принятия нормативно-законодательной базы «для эффективной деятельности финансовых механизмов и инструментария, основанного на отрасли права, воздействующего непосредственно и опосредованно на законодательное регулирование банковской сферы ипотечного кредитования, влияния на жилищную политику, рынки жилья. Непосредственно влияет на строительную отрасль, развитие направлений архитектуры и планов градостроительства, формирует заказы и потребности в производстве строительных материалов, реновации ЖКХ, увеличивает резервные мощности под возводимые объекты, формируя новое поколение строений с энергетической эффективностью зданий и сооружений в жилищном фонде и др. Реализация данного функционала обеспечивает образование основных механизмов и инструментов привлечения финансовых ресурсов в ИЖК, создания конкурентных условий взаимодействия субъектов и институтов ИЖК»55. Это подразумевает формирование:

- структуры залогового законодательства, обеспечивающего обращение взыскания на залоговую недвижимость;

54 Составлено автором

55 Гринько, Е.Л. Правовые основы формирования и регулирования ипотечной системы Российской Федерации // Азимут научных исследований: экономика и управление. - 2019. - Т. 8. № 1(26). - С. 139-140

- определение нормативов использования и обеспечение соблюдения условий охраны земель;

- эффективной судебной и исполнительной ветвей судопроизводства;

- обеспечение лицензирования работы субъектов ИЖК;

- совершенной и эффективной страховой системы, являющейся слагаемым элементом механизма финансового регулирования ИЖК;

- «структуры требований, направленных на принятие эффективной системы оценки залоговой недвижимости и формирования структуры регистрации ипотечных сделок;

- совершенных правил работы рынка недвижимости и земельного рынка;

- структуры работы ИЦБ, включающих в себя эмиссию, их оборот и перерегистрацию пакетов при операциях с ИЦБ;

- открытых систем национальных кредитных бюро и их информационный обмен с субъектами рынка недвижимости, направленными на ускорение оборота ипотечного капитала, совместно с субъектами регулирования, регламентирования и государственного надзора в Российской Федерации, внося в их список Пенсионный фонд Российской Федерации, Федеральную налоговую службу Российской Федерации, Министерство внутренних дел Российской Федерации»56;

- структурных рамок ипотечного законодательства, предъявляемых к ипотечным банкам и прочим ипотечным субъектам;

- «контроллинговых систем анализа и управления рисками, структурных институтов - профессиональных участников рынка ИЦБ;

- досудебного механизма взыскания задолженности ипотечных заемщиков, и отработка национального института банкротства физических лиц»57;

- механизма генерации высоко стабильных и долговременных финансовых пассивов, для последующего их предоставления ипотечным кредитным

56 Гринько, Е.Л. Правовые основы формирования и регулирования ипотечной системы Российской Федерации // Азимут научных исследований: экономика и управление. - 2019. - Т. 8. № 1(26). - С. 139-140

57 Назарчук, Н.П. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России в условиях цифровизации / Н.П. Назарчук // Научный инновационный центр международный институт стратегических исследований XVI Международ.-науч.-практ.конф. «Инновационные исследования как локомотив развития современной науки: от теоретических парадигм к практике» г. Москва. - С. 155-160.

организациям.

Третья регуляторная функция государства проявляется в «прямых и косвенных методах господдержки, различных субъектов ИЖК за счет бюджетных финансовых ресурсов и государственного администрирования.

Анализ представленных функций, их основных особенностей и возможности масштабирования системы ИЖК, показывает, что вторая и третья функции создают институциональную компоненту, состоящую из формальных и неформальных институтов, построенных из кодексов, норм, стандартов и прочих механизмов, регламентирующих функционирование системы ИЖК на основе рыночных принципов и механизмов»58, но и включают в себя возможность активного участия бюджетных финансовых ресурсов.

Проведенный анализ показывает, что в экономически развитых странах удельный вес частного ИЖК растет при участии государства. Общий объем государственного участия уменьшается, в то время как ресурсная поддержка отдельных малообеспеченных категорий граждан сохраняется.

Прямые меры поддержки ИЖК позволяют формировать «отдельную группу кредитных взаимоотношений, называемой социальным ипотечным кредитованием, обеспечивающим минимально необходимый уровень жизни населения. Функциональные проблемы по дополнительному стимулированию ипотечной системы должны решаться за счет создания эффективной законодательной базы и косвенных методов и механизмов господдержки»59 (Приложение А).

Основным законодательным актом, регулирующим основы ипотечных взаимоотношений, является Гражданский кодекс Российской Федерации (далее -ГК РФ), который «рассматривает ипотеку отдельным видом залога недвижимости (п.2 ст.334), определяющим предмет ипотеки»60. Другими не менее важными законодательными актами являются Жилищный, Земельный и

58 Гринько, Е.Л. Правовые основы формирования и регулирования ипотечной системы Российской Федерации // Азимут научных исследований: экономика и управление. - 2019. - Т. 8. № 1(26). - С. 140

59 Там же С. 140.

60 Гражданский кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/

Градостроительный кодексы России.

Е.Л. Гринько отмечает, что «значительным шагом в развитии ипотечных отношений является принятие основного Закона - Закона «Об ипотеке»61, заложившим правовые основы работы ипотечной системы Российской Федерации, чем расширил и определил границы и существующую специфику ипотеки, регулируемую ранее законом «О залоге» в ГК РФ. Закон «Об ипотеке» является основным элементом нормативно-законодательной системы регулирования ИЖК, определяющей условия и параметры работы ипотечного рынка»62. Закон дает понятийный аппарат ипотечных взаимоотношений, регламентирует организационно-функциональный аспект, определяет точки возникновения, применения, приоритетного развития ипотеки, формируя законодательную базу ипотечного жилищного кредитования.

Следующим по важности и срокам принятия стала «Концепция развития системы ИЖК в Российской Федерации», а также «План подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ИЖК в Российской Федерации»63. Концепция определяет понятие и субъектное строение вторичного ипотечного рынка, т.к. раскрывает основные положения по эмиссии ИЦБ, с «определением операторов вторичного ипотечного рынка. Концепция необходима для формирования эффективных механизмов, обеспечивающих рост и развития ипотечного рынка страны, раскрытия дополнительных механизмов для привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства, направленных на создание и развитие ипотечного рынка в Российской Федерации.

Последующее развитие ипотечного законодательства направлено на разработку и принятие группы нормативно-правовых актов, регулирующих различные сферы отношений. Принятые законы формируют отношения в системе

61 Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ [Электронный ресурс]. -Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/

62 Гринько, Е.Л. Правовые основы формирования и регулирования ипотечной системы Российской Федерации // Азимут научных исследований: экономика и управление. - 2019. - Т. 8. № 1(26). - С. 142

63 Закрепленные Постановлением Правительства Российской Федерации «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11.01.2000 г. № 28 [Электронный ресурс]. -Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_25763/

ИЖК»64, определяя функциональные параметры ипотечного рынка, более конкретизируя работу первичного ипотечного рынка, с заложенными элементами одноуровневого вторичного ипотечного рынка.

Одним из последующих базовых шагов является переформатирование российской системы ИЖК, обусловленное активным использованием ИЦБ, «для чего был принят Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах»65 и ряд поправок в Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О рынке ценных бумаг»66, выстраивая акценты на эмиссии облигаций, обеспеченных залогом недвижимости (ипотекой). Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» вводит понятие ценных бумаг, представляя их облигационными займами с ипотечным покрытием и выпуск ипотечных сертификатов участия. Вводятся понятие жилищных облигаций с ипотечным покрытием, являющихся по сути своей облигациями с ипотечным покрытием с правом требования, наполненные залоговой жилой недвижимостью67. Целью внесенных поправок в Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» было построение эффективного механизма эмиссии и последующего обращения обеспеченных ипотечных облигаций (далее - ИО), обеспечением по которым, согласно ГК РФ, выступают: залог, поручительство, банковская гарантия и др. »68

Мы можем утверждать, что указанные выше федеральные законы создают законодательную базу для эмиссии обеспеченных ИО за счет залога недвижимости, либо обеспечивая ценными бумагами. В данном контексте ценными бумагами являются закладные на жилую недвижимость, владельцем которой является непосредственный заемщик. Закладные обеспечивают

64 Гринько, Е.Л. Правовые основы формирования и регулирования ипотечной системы Российской Федерации // Азимут научных исследований: экономика и управление. - 2019. - Т. 8. № 1(26). - С. 142

65 Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 N 152-ФЗ [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_44997/

66 Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования правового регулирования осуществления эмиссии ценных бумаг» от 27.12.2018 N 514-ФЗ [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_314630/

67 Статья 2 Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 N 152-ФЗ [Электронный ресурс]. -Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_44997/

68 Гринько, Е.Л. Правовые основы формирования и регулирования ипотечной системы Российской Федерации // Азимут научных исследований: экономика и управление. - 2019. - Т. 8. № 1(26). - С. 141

исполнение денежных обязательств ее владельцем, за счет ипотеки и права залога обращенного на имущество, обремененное по Федеральному закону (далее - ФЗ) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»69.

Анализ действующей российской ипотечной нормативно -законодательной базы показывает, что заложен фундамент для развития рынка по рефинансированию обязательств ипотечного кредитования посредством эмиссии ИЦБ. В то же время, следует отметить, что ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» принят в 2003 г., а эмиссия ИЦБ до сих пор носит достаточно ограниченный характер, что не раз отмечалось на разных уровнях государственной власти, но не изменило ситуацию в целом. Требуется дальнейшее развитие законодательства по регулированию ИЖК для расширения спектра институциональных инвесторов в количественном и качественном составе, привлечения средств ПФ, СК и механизмов консолидирующих частных инвесторов.

Отличительной особенностью нормативно-законодательного

регулирования ипотечной системы в России является разнообразие используемых механизмов финансового регулирования, направленных на обеспечение жильем социально-незащищенных слоев граждан. Существует ориентация в финансово -кредитных механизмах ипотечной системы страны на механизмы государственного финансирования возведения жилья для малоимущих слоев населения. Применяемые методы законодательного финансового регулирования ИЖК опираются в основном на прямые методы государственной поддержки ипотечного кредитования, что характерно для ипотечной системы на начальном этапе формирования.

Принятые госпрограммы по субсидированию ипотечной сферы, заключаются в финансировании ипотечных кредитных продуктов, в части реализации адресной господдержки некоторым категориям граждан, формируют

" 70

программы социальной ипотеки70.

69 Статья 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/

70 Назарчук, Н.П. Программы «Молодая семья» в Тамбовском отделении Сбербанка №8594 Сбербанка Российской Федерации // Наука и бизнес: пути развития. - 2013. - №4 (22). - С. 64-66

Понятие «социальной ипотеки» обусловлено социальной направленностью видов программ ИЖК, обеспеченных государственными мерами поддержки малообеспеченных заемщиков71. То есть, «социальная ипотека является разновидностью ипотечного кредитования, при котором заемщик имеет возможность получить дотации, компенсации со стороны государства. Так, например, это может быть частичная или полная оплата первоначального взноса, компенсация ипотечным банкам предоставленной льготной ставки. Факт наличия социальной ипотеки говорит о признании государством сдерживающих проблем, не позволяющих эффективно развивать рынок ипотечного кредитования в Российской Федерации»72 и целенаправленных шагах по совершенствованию существующих программ в свете новых экономических условий.

Существующий комплекс законодательных актов, направленный на регулирование ипотечных отношений, «является органически дополненным сводом законов, регламентирующих сферы строительства. В настоящее время государство более жестко регламентирует требования к застройщикам, работающим на рынке долевого строительства. Данные мероприятия направлены на защиту прав граждан, являющихся участниками долевого строительства. Так, в июне 2016 года был принят Федеральный закон №304-ФЗ, который был призван защитить права дольщиков при жилищном строительстве и вступил в силу с 3 июля 2016 г.73. Основная директива закона нацелена на развитие нормативно -законодательного регулирования отношений между дольщиками и застройщиками жилой недвижимости при привлечении финансовых ресурсов в долевое строительство многоквартирных домов или прочих объектов жилой недвижимости.

В целях соблюдения норм, законов и контроля за деятельностью

71 Пересыпкина Н.В., Пукас Н.А. Необходимость развития социальной ипотеки в Российской Федерации // Вестник Волжского университета им. В.Н. Татищева, 2015. - № 1(33). - а 67-74.

72 Гринь, С.В. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в целях снижения рисков экономики и финансовой системы России // Экономика и управление: проблемы, решения, 2017. - № 8.

73 О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 304- ФЗ [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200751/

застройщиков было образовано Национальное объединение застройщиков жилья и сформирован единый реестр застройщиков, состоящий из перечня застройщиков жилья в Российской Федерации, для привлечения финансовых средств граждан по договорам долевого строительства. Для дополнительной защиты прав, интересов дольщиков и имущества участников долевого строительства в 2017 году в Российской Федерации создан Государственный компенсационный фонд долевого строительства, основной задачей которого является выплата возмещений дольщикам по Договорам долевого участия в случае банкротства Застройщика74. Средства данного фонда формируются за счёт обязательных отчислений (взносов) застройщиков»75. Принятие государством названных мер обеспечивает снижение уровня рисков сферы ипотечного жилищного строительства (далее - ИЖС), в то же время следует отметить, что риски, присущие долевому строительству по прежнему остаются на высоком уровне для дольщиков.

Очередной попыткой минимизации данного вида риска является принятие 01 июля 2018 года изменений и дополнений76 в 2014-ФЗ в целях перехода на новую систему финансирования жилья - проектное финансирование. Данные изменения относятся к застройщикам, в части обязательной регистрации договора долевого участия в Росреестре, сокращающего вероятность многократной продажи, ужесточения требований к застройщикам по проектной и правоустанавливающей документации.77 С 01.07.2019 года все новые проекты жилищного строительства реализуются только через эскроу-счета78 (Рисунок 1.5).

74 Правила отчислений в данный фонд устанавливаются Постановлением правительства Российской Федерации «О защите прав граждан - участников долевого строительства» № 1310 от 7 декабря 2016 г. [Электронный ресурс]. -Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_208436/

75 Гринько, Е.Л. Правовые основы формирования и регулирования ипотечной системы Российской Федерации // Азимут научных исследований: экономика и управление. - 2019. - Т. 8. № 1(26). - С. 143

76 Федеральный закон Российской Федерации от 01.07.2018 № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001201807030063

77 Русанов Ю.Ю., Бектенова Г.С. Проектное финансирование на рынке ЖКХ: анализ эффективности проекта после ввода его в эксплуатацию // Вестник Российского экономического Университета имени Г.В. Плеханова. 2017. №4(94). С. 48-54

78 Эскроу-счет (от англ. escrow) - специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до выполнения обязательств по проекту.

I этап \ Дольщики открывают эскроу-счет в банке, обслуживающем Застройщика

этап у/ Банк финансирует расходы Застройщика по согласованному бюджету проекта за вычетом собственных средств Застройщика

.V \ этап

Рисунок 1.5 - Схема функционирования системы проектного финансирования жилищного строительства

Изменения, произошедшие с 2013 по 2019 гг. в Российской Федерации, инициированы Президентом Российской Федерации и направлены на развитие проектного финансирования. Кроме федеральных законов на региональном уровне принимаются законы о субъектной поддержке ИЖК, в более чем в 25 регионах приняты региональные законы о государственной финансовой поддержке79.

Законы направлены на введение нового понятийного аппарата в отечественное законодательство и формирование инновационных инструментов, способствующих внедрению проектного финансирования. Планами Правительства Российской Федерации предусматривается замена долевого строительства на проектное финансирование в части вновь возводимого жилья, обеспечивающее снижение уровня рисков и потерь в виде недостроенных жилых объектов для дольщиков.

По мнению специалистов80 - активное внедрение и использование проектного

79 Гринько Е.Л., Алесина Н.В., Бубнова Н.В. Инфраструктурная ипотека в российской федерации: текущее состояние и проблемные аспекты развития // Финансовые исследования. - 2018. - №4(61). - С 145

80 Кирсанов, А.Р. Перспективы развития законодательства о долевом строительстве// Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2018. - №2 (197). - С.64-75; Езангина, И.А. Перспективные инструменты проектного финансирования: современный взгляд // Финансовая аналитика: проблемы и решения. - 2016. - № 20. - С. 18-32.

финансирования носит мультипликативный характер и может использовать множество методов для накопления инвестиционных источников и средств, направленных на стимулирующее развитие ИЖК. Однако необходимо отметить сложность, специфичность и трудоемкость механизма проектного финансирования, полный запуск которого потребует достаточно длительного периода времени и в настоящее время он будет развиваться фрагментарно, использоваться преимущественного крупнейшими кредитными организациями.

Законодательная структура вторичного рынка представлена в каркасе ипотечной архитектуры в Российской Федерации единственным специализированным институтом АО «ДОМ.РФ», учредителем которого является государство в лице Росимущества. Основной задачей ДОМ.РФ является проведение государственной политики, направленной на рост доступности жилой недвижимости в Российской Федерации. Формирование прочих государственных фондов по развитию ИЖК находится в стадии проработки и декларирования намерений.

Рассмотренные нами организационно-правовые особенности финансового регулирования российской системы ИЖК не дают возможности сформировать рыночный механизм предоставления ипотечного кредита в банке, в части:

- полноценного запуска механизма обеспечения ИЦБ государством, посредством гарантий, и последующего выкупа ИЦБ;

- построения финансового механизма государственного страхования кредитных рисков в ИЖК, который бы позволил малообеспеченным гражданам получить ипотечный кредит на сформированных рыночных условиях, направленных на рост доступности ИЖК.

Необходимо отметить отсутствие специальных условий для финансирования процесса рефинансирования таких субъектов, как банки, непосредственных участников ИЖК, а также имеющих в пассивах ИЦБ. Проводимое регулирование ключевой ставки Банка России, обусловлено не вопросами целевого ориентирования на стимулирование ИЖК банками. «В банковской сфере Российской Федерации использование операций рефинансирования Банком России осуществляется для роста ликвидности активов банка. ИЦБ - облигации ипотечных агентств, выпускаемые с

залоговым покрытием, регламентируемые ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», в том числе и облигации ДОМ.РФ входят в Ломбардный список, обеспечения, принимаемого Банком России. Расчет суммы обеспечения производится с помощью установленного Банком России поправочного коэффициента»81, который для облигаций ДОМ.РФ равен 0,9582.

По мнению Е.Л. Гринько, «используемая в Российской Федерации пруденциальная система регулирования сферы ИЖК в части разработки и установления ипотечного законодательства рассчитана на принятые экономические нормативы, обязательные к исполнению всеми банками Российской Федерации. Кредитные организации, эмитирующие облигации с ипотечным покрытием, руководствуются одним ипотечным нормативом -минимального соотношения размера ипотечного покрытия к объему эмитируемых облигаций с залоговым покрытием (Н18).

Инструкция Банка России от 31 марта 2004 г. N 112-И83 определяет минимальное допустимое значение норматива - 100%. ДОМ.РФ разработал Методику оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщика84, необходимую к использованию первичными кредиторами, в том числе и сотрудниками ДОМ.РФ в процессе андеррайтинга и последующего рефинансирования ипотечных кредитов»85, а в 2019 году ДОМ.РФ разработал Стандарт ответственного ипотечного жилищного кредитования, который был одобрен Банком России. Данный Стандарт регламентирует все процессы ипотечного жилищного кредита, а значительная его часть затрагивает возникающие вопросы в области реструктуризации ипотечных кредитов. Также прописывается порядок действий Банка при дефолте заемщика и обращении

81 Гринько, Е.Л. Правовые основы формирования и регулирования ипотечной системы Российской Федерации // Азимут научных исследований: экономика и управление. - 2019. - Т. 8. № 1(26). - С. 145

82 Информация о ценных бумагах, принимаемых в обеспечение по кредитам Банка России по состоянию на 29.07.2019 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.cbr.ru/hd_base/bankpapers/

83 Инструкция Центрального банка Российской Федерации от 31 марта 2004 г. N 112-И «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием» (с изменениями и дополнениями) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://base.garant.rU/584473/#ixzz67K8k4zRh

84 Методика оценки кредито- и платежеспособности заемщика утверждена приказом заместителя генерального директора ОАО «АИЖК» от 15.03.2016 г. № 89-од. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://дом.рф

85 Гринько, Е.Л. Правовые основы формирования и регулирования ипотечной системы Российской Федерации // Азимут научных исследований: экономика и управление. - 2019. - Т. 8. № 1(26). - С. 145

взыскания на предмет залога. В основу Стандарта заложены такие принципы как:

• социальная ориентированность;

• минимизация потерь финансово-кредитной организации;

• повышение ответственности заемщика ипотечного кредита. 86

Применение разработанных ДОМ.РФ стандартов ИЖК будет способствовать

снижению операционных затрат кредиторов и совместно с совершенствованием бизнес-процессов и цифровизацией документооборота позволит снизить процентные ставки на 0,5 п.п. или увеличить доходность бизнес-процессов первичных кредиторов, что послужит импульсом для роста конкуренции среди банков, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, тем самым стимулируя рост качества и клиентоориентированности их услуг. 87

На основе изучения организационно-правовых инструментов финансового регулирования ИЖК:

- определено, что нормативно-законодательная база ИЖК в России достаточно развита и позволяет эффективно регулировать финансово-кредитные отношения, складывающиеся в процессе предоставления заемных средств на приобретение жилья различными слоями населения

- выявлено, что государственное финансовое регулирование в ИЖК тесно связано с государственной поддержкой - субсидиями, гарантиями, страхованием и прочими мероприятиями государственной поддержки. Цель разрабатываемых и проводимых мероприятий заключается в повышении доступности ипотеки для населения и предпринимателей;

- выделены основные регуляторные функции государства в ИЖК: формирование организационной структуры функционала институтов; разработка и принятие правил взаимного функционирования институтов; прямые и косвенные методы господдержки, различных субъектов ИЖК;

- определена отличительная особенность нормативно-законодательного

86 Цыганов А.А., Мамута М.В., Языков А.Д. Реструктуризация ипотечного жилищного кредита: социальный и экономический аспекты // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2019. - № 11 (218). - С. 11

87 Цыганов, А.А. Современные меры по повышению доступности ипотечного кредита в России // Научные труды Вольного экономического общества России. - 2020. - Т. 223. - № 3. - С. 287

регулирования ипотечной системы в России - разнообразие используемых механизмов финансового регулирования, направленных на обеспечение жильем социально-незащищенных слоев граждан;

- установлены недостатки и противоречия нормативно-законодательного регулирования ИЖК, заключающиеся в том, что основное развитие получают прямые методы поддержки ипотечного кредитования, характерные для развивающихся стран и не прошедших становление ипотечной системы. Косвенные методы управления и регулирования ипотечного рынка страны используются слабо, за счет сложности расчета их эффективности и возможностей активного влияния на процессы ИЖК;

- обосновано, что дальнейшее совершенствование организационно-законодательной базы ИЖК связано с необходимостью принятия целого комплекса законодательных документов в целях повышения эффективности функционирования рынка ИЖК, что обусловливает формирование новых экономико-правовых субъектно-институциональных отношений в системе ипотечного жилищного кредитования нашей страны. Формирование механизма финансового регулирования ИЖК предусматривает развитие государственного финансирования жилого социального строительства малообеспеченным слоям граждан.

По мнению автора, необходимо проведение дальнейшего процесса настройки среды ипотечного кредитования и дальнейшей гармонизации отношений субъектов ИЖК через законодательную базу в части финансирования ипотечного кредитования. Скорейшая доработка нормативно-законодательного регулирования ИЖК будет способствовать расширению емкости ипотечного рынка и самой ипотечной системы, минимизации возникающих рисков в процессе предоставления ипотечных кредитов, осуществлению диверсификации ипотечного кредитования, расширению спектра используемых финансовых инструментов. Проведение данных мероприятий обеспечит рост инвестиционной емкости национальной экономики, расширение спектра используемых механизмов инвестирования ИЖК и ипотечного жилищного строительства за счет финансовых

ресурсов бизнеса и домохозяйств.

В процессе совершенствования организационно-правовых инструментов финансового регулирования ИЖК важно принимать во внимание опыт развитых стран в данной сфере, что обусловливает проведение оценки возможности адаптации лучшей зарубежной практики развития ипотечного жилищного кредитования в России.

1.3. Оценка возможности адаптации зарубежных моделей ипотечного жилищного кредитования в российскую практику

Как было отмечено ранее, «ипотечное жилищное кредитование является одним из главных институтов развития социально - экономических процессов в стране. Действие данного вида кредитования осуществляется за счет бесперебойного поступления долгосрочных финансовых ресурсов в банковскую сферу и последующего их рационального применения. Отсутствие финансовых ресурсов в банковской структуре в необходимом объеме способно привести к возникновению рисков и различных видов проблем в отношении ипотечного имущественного кредитования»88. Именно поэтому формирование финансовых ресурсов, по мнению автора, «является одним из главных условий дальнейшего развития ипотечного жилищного кредитования и представляет собой комплекс финансово-кредитных отношений, регулирующих потоки денежных средств, и аккумулируемых в процессе кредитного механизма их формирования.

Таким образом, финансовые ресурсы создаются за счет имеющихся доходов, поступлений и накоплений участников рынка недвижимости. Финансирование ипотечного жилищного кредитования в разных странах протекает со специфическими особенностями, что, прежде всего, объясняется различным уровнем экономического развития, текущего состояния финансово-кредитной

88 Крупский, К.В. Экономическая сущность ипотечного жилищного кредитования: функции, процесс финансирования и факторы, оказывающие воздействие / К. В. Крупский // Наука и научный потенциал - основа устойчивого развития общества: сборник статей Международной научно-практической конференции в 2 ч. Ч. 1 -Уфа: ОМЕГА САЙНС, 2018. - С. 68-74

системы и т.д.»89. Данные особенности способствовали расширению линейки моделей ИЖК. Анализ основных из них даст возможность выявить наиболее соответствующие подходы в современных экономических условиях нашей страны, применяемые для построения эффективной системы ипотечного жилищного кредитования, используя опыт стран континентальной Европы и США в целях обеспечения населения жильем.

Экономическая теория кредита различает несколько подходов построения классификаций моделей организации ипотечного кредитования90. И.В. Павлова91 И С.Ю. Новакова92 одним из признаков классификации выделяет степень открытости моделей для рынка капитала и на основании этого выделяет следующие виды:

• усечено-открытая модель (традиционная или одноуровневая);

• ссудо-сберегательная модель (сбалансированной автономии);

• двухуровневая или расширенно-открытая модель.

Е.П. Терновская утверждает, что «следует выделять две модели жилищного кредитования:

• депозитная модель, которая имеет тип сберегательного банка и предусматривает аккумулирование финансовых ресурсов ипотечного кредитования посредством вкладов;

• ипотечная модель, которая имеет тип компании и не привлекает сбережения, а инвестирует первоначальные операции за счет собственного капитала и срочных кредитов. Таким образом, компании выдают ипотечные кредиты, которые в дальнейшем передаются инвесторам напрямую, либо через выпуск ценных бумаг, обеспеченных взятым займом»93.

Американский ученый Р.Дж. Страйк также «придерживается позиции

89 Назарчук, Н.П. Зарубежный опыт ипотечного кредитования // Актуальные проблемы развития экономики, финансов, бухгалтерского учета и аудита в регионе: Сборник научных статей. Тамбов: Изд-во ФГБОУ ВПО «ТГТУ», 2013. Вып. 1. - С. 209-219

90 Сандоян, Э.М. Выбор направления институционального развития рынка ипотечного кредитования в странах с переходной экономикой // Ученые записки Орловского гос. ун-та. - Сер.: Гуманитарные и социальные науки. - 2008. - №3. - С. 31-36.

91 Павлова, И.В. Ипотечное жилищное кредитование / Дисс. на соискание ученой степени к.э.н., Москва. - 2003. -144 с.

92 Новакова, С.Ю. Современные зарубежные модели ипотечного жилищного кредитования и их применение в России // Ученые записки Орловского гос. ун-та. - Сер.: Гуманитарные и социальные науки. - 2009. - №3. - С. 5-14.

93 Терновская, Е.П. Ипотека: проблемы, перспективы // Хозяйство и право. - 2014. - № 9. - С. 16 - 26.

выделения двух схем ипотечного жилищного кредитования:

• схема взаимодействия институтов вторичного рынка жилой недвижимости;

• схема жилищных контрактных сбережений (немецкая)»94.

В.К. Южелевский также предлагает «в качестве классификационного признака рассматривать степень открытости для рынка капитала, и дополняя идеи И.В. Павловой дополнительно выделяет показатель количества уровней обращения жилищных кредитов:

• одноуровневая открытая;

• одноуровневая закрытая;

95

• двухуровневая»95.

В.В. Меркулов «разделяет позицию американского автора в отношении формирования немецкой модели ипотечного жилищного кредитования, однако, утверждает то, что данная модель должна носить название «европейская», так как используется в большинстве западных государств»96.

Ученые В.М. Минц97, Н.Б. Косарева98, А.Ю. Сучков99 проводили анализ развития ипотечного кредитования в Российской Федерации, разделяя по параметрам и схемам привлечения финансовых ресурсов, в том числе методов регулирования процентных ставок, и пришли к выводу, что в нашей стране работают, как одноуровневая, так и двухуровневая модели ипотечного кредитования. Одноуровневая получила название европейской или немецкой модели, согласно стране образования модели и американской или двухуровневой модели (Рисунок 1.6). Американская модель содержит следующие процессы: стандартизация выдачи ипотеки, ее последующая

94 Страйк, Дж. Р. Ипотека в России: контрактные сбережения или вторичный рынок / Дж. Раймонд Страйк // Рынок ценных бумаг. - 1999. - № 19.

95 Южелевский, В.К. Какая ипотека нужна России: на основе анализа моделей зарубежных стран, опыта дореволюционной России и современной практики регионов РФ / В.К. Южелевский. - Тверь: 2014. - 131 с.

96 Меркулов, В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России / В.В. Меркулов. - СПб.: Юрид. центр «Пресс», 2016. - 358 с.

97 Минц, В.М. Модели ипотечного кредитования и перспективы их применения в России // Банк. дело.- 2002.- № 6. С. 30-34.

98 Косарева, Н.Б. Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации / Н.Б. Косарева, А.Б. Копейкин, Н.Н. Рогожина [и др.]. - М.: Дело, 2010. - 256 с.

99 Сучков, А.Ю. Ипотека - это кредит с двумя особенностями // Ипотека. - 2000. - № 1-2. - С. 10.

продажа и секьюритизация пулов закладных100. Одноуровневая модель является более простой за счет отсутствия процесса стандартизации закладных и наличия широкого спектра типов ипотечных кредитов.

Ряд известных ученых солидарны с мнением, изложенным выше, это - Н.Ю. Яськова101, В.В. Тимофеев102, П.Г. Грабовый, М.Г. Камынкина103, В.П. Жданов, В.А. Савинова104.

Мы согласны с рассмотренной выше позицией, отражающей основной критерий построения моделей ИЖК через методы привлечения инвестиционных финансовых ресурсов.

Модели ипотечного жилищного кредитования, применяемые в

Рисунок 1.6 - Модели ипотечного жилищного кредитования, применяемые в

различных странах мира105

100 Егоров, С.Н. Формирование ипотечной модели в России с применением зарубежного опыта // Вестник Чувашского ун-та. - 2008. - №3. - С. 368-371

101 Грабовый, П.Г. Финансы и кредит в недвижимости / под ред. П.Г. Грабового, Н.Ю. Яськовой. - М.: Алфей, 2004. - 472 с.

102 Жданов, В.П. Ипотечное жилищное кредитование: региональный аспект / В.П. Жданов, В.В. Тимофеев. -Калининград: Янтарный сказ. - 2001. - 117 с.

103 Камынкина, М.Г. Ипотечное кредитование: зарубежный опыт / М.Г. Камынкина. - М.: ЦПП ЦБ РФ, 2000. - 89 с.

104 Тенденции и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования в России: монография / под ред. В.А. Савиновой. - СПб.: Изд-во С.- Петерб. гос. ун-та экономики и финансов, 2008. - 200 с.

105 Составлено автором

Проведенное нами исследование позволяет дать авторскую интерпретацию модели привлечения финансовых ресурсов, нацеленной на аккумулирование долгосрочных финансовых пассивов для решения жилищных проблем граждан страны под регулирующим и контролирующим функционалом государства, основной целью которого является поддержание стабильности ее функционирования106.

С указанных позиций проанализируем особенности функционирования классических моделей организации ипотечного кредитования в западной литературе.

Формирование структуры и систем ипотечного кредитования в экономически развитых странах опиралось на следующие принципы:

• обеспечение гражданско-правовой защиты субъектов ИЖК: ипотечного кредитора и заемщика. Правовая защита интересов субъектов основана на страховании, являющемся составной частью госпрограмм, направленных на совершенствование правового поля и процедур по взысканию залогового имущества;

• формирование универсальной линейки ипотечных кредитов, доступных ординарным заемщикам, включающих категории граждан, имеющих право на льготные условия по частичному или полному погашению ипотечных кредитов;

• разработка преференций для кредитных ипотечных организаций, создающих условия и финансовое поле ипотечного рынка жилья, как базового, для последующего развития граничащих производственных и финансовых сфер;

• формирование активной позиции государства в ИЖК, выражающейся в осуществлении контроллинга и мониторинга организаций, ведущих ипотечное кредитование, обратная связь государства с организациями-кредиторами осуществляется через льготирование налоговой нагрузки, формирование и реализацию

107

специальных государственных программ, государственными органами107.

На базе общепринятых принципов выстроены основные модели организации ИЖК за рубежом. Усечено-открытая модель построения ИЖК, является наиболее простой и прозрачной и ограничивается формированием первичного рынка по обороту закладных108. Обеспечением ипотечных кредитов для банков являются закладные на

106 Назарчук Н.П. Классификация ипотечного жилищного кредитования // Актуальные проблемы развития экономики, финансов, бухгалтерского учета и аудита в регионе: Сборник научных статей. Тамбов: Изд -во ФГБОУ ВПО «ТГТУ», 2014. Вып. 2. С. 168-173

107 Егоров С.Н. Формирование ипотечной модели в России с применением зарубежного опыта // Вестник Чувашского ун-та. - 2008. - №3. - С. 368-371.

108 Исаев Р.В. Секьюритизация ипотечных кредитов: экономика сделки // Рынок ценных бумаг. - 2004. - №24. - С. 36-39.

приобретаемую недвижимость, которые выступают обеспечением для привлекаемых финансовых ресурсов. Это обусловливает ограниченное количество субъектов ипотечного кредитования, являющихся - участниками рынка ИЖК, названной «усеченной» ипотечной структурой (Рисунок 1.7).

Основным источником долгих ресурсов для ипотеки является собственный капитал финансово-кредитной организации, внешние заимствования через межбанковские кредиты, целевые кредитные линии, долгосрочные пассивы депозитов юридических и физических лиц, эмиссия долговых ценных бумаг, в том числе и финансовые ресурсы от рефинансированных закладных. Параметры выдаваемых ипотечных кредитов зависят от структуры, длительности, себестоимости привлеченных и размещенных финансовых ресурсов.

Инвестор (держатель ипотечных ценных бумаг)

Заемщик

Функционал:

■ инвестор;

■ заемщик.

Ипотечный институт

Функционал:

- эмитент ипотечных ценных бумаг;

- кредитор;

- управляющая финансовая компания.

8

4 --

J ▲

6 7

г

Фондовый рынок

Функционал:

- оператор ипотечных ценных бумаг;

- приобретение ипотечных ценных бумаг;

- погашение ипотечных ценных бумаг;

- выплата процентного дохода по ипотечным ценным бумагам

8

Государственные органы (укрупненно):

- Министерство финансов

- Центральный банк

- Национальные надзорные финансовые регуляторы

5

3

1

Рисунок 1.7 - Организационно-функциональная структура усечено-открытой

(традиционной) модели ИЖК109

109 Составлено автором

Где: 1 - размещение средств заемщика; 2 - предоставление ИЖК; 3 - эмиссия и размещение ИЦБ; 4 - погашение ИЦБ, выплата процентного дохода; 5 - выкуп ИЦБ; 6 - погашение ИЦБ; 7 - выплата процентного дохода по ИЦБ; 8 - надзор и законодательное регулирование

Отличительной особенностью усечено-открытой модели является слияние функций: эмитента закладных, ипотечного кредитора, управляющей компании, обслуживающей закладные, в единственную функциональную единицу - ипотечный банк110. Основной функционал ложится на ипотечный банк, отвечающий за весь практически спектр операций: предоставление кредита, его текущее обслуживание, формирование эмиссии и последующее размещение ИЦБ, формирование траншей и траншевых финансовых потоков для расчетов с инвесторами по доходам и погашениям, частичному и полному погашению облигационных займов, что увеличивает объем финансово-кредитных операций. Это обусловливает государственную и внутрибанковскую регламентацию операционной деятельности и активный контроль госорганов, таких как Банк России, в деятельности ипотечных банков.

Можно сделать вывод, что одноуровневая модель отличается относительной закрытостью, источниками ее инвестирования являются собственные средства ипотечного банка (кредитной организации), в том числе и привлеченные пассивы в виде депозитных вкладов, средства на текущих счетах и привлеченного краткосрочного и долгосрочного внешнего кредитования. Основным источником финансирования является эмиссия ИЦБ. Достоинством одноуровневой или европейской модели является простота построения структуры и функционирование, «что обеспечило ее значительное распространение в экономически развитых странах, таких как Англия, Франция, Дания, Испания, Израиль, в том числе Австралия, Южная Америка, в странах восточной Европы - Болгарии, Польше, Венгрии и др. Данная система внедряется с 1990-х гг. в странах Восточной Европы (Польше, Чехии, Словакии, Венгрии), для ее развития приняты были нормативные акты и

110 Буланова, Т.А. Модели ипотечного кредитования населения // Ученые записки Тамбовского отделения РоСМУ. -2018. - №10. - С. 26-31

соответствующие законы, образовавшие остов одноуровневой системы ИЖК»111.

Примером может служить система ИЖК Испании, в которой преобладает одноуровневая модель, а ипотечные облигации - важнейший источник финансирования ипотечных операций. Объем выпуска ипотечных облигаций в 2017 году соответствует 216,5 млрд. евро.112 Особенностью применения данной модели в Дании является полная секьютеризация ипотечных кредитных обязательств посредством реорганизации в ИЦБ для их продажи на рынке с целью привлечения долгосрочных инвестиционных ресурсов. Объем эмитируемых ИЦБ в Дании лидирует в Европе и составляет 393,4 млрд. евро113.

Недостатками усечено-открытой модели являются:

• прямая связь стоимости ипотечного кредита от финансового рынка страны;

• ограниченность источников и финансовых средств;

• отсутствие жесткой регламентации стандартов ИЖК. Сложившаяся устойчивость усечено-открытой модели к изменяющимся

экономическим условиям обусловлена исторически. Данная модель в основном финансируется собственными ресурсами ипотечных банков, что создает стабильность банковской системы и обусловливает поступательный характер накоплений и сбережений населения страны. Это основная черта всех западноевропейских стран, влияющая на длительность ипотечных кредитов, которая составляет от 10 до 15 лет.

Приоритетное место в финансировании ИЖК занимает модель сбалансированной автономии, базирующаяся на системе ссудо-сберегательных институтов. Эта модель разработана в Германии после 1920 года, позже получила развитие во Франции. Ее механизм привлечения финансовых ресурсов основан на ссудо-сберегательном принципе, формирующемся за счет вкладов населения, планирующих приобретение недвижимости. Здесь работает принцип кассы взаимопомощи граждан. Юридически заемщик является учредителем в ссудо-

111 Минц, В.М. Вечный квартирный вопрос / В.М. Минц // Эксперт. - 2000. - №12

112 HYPOSTAT 2018. September. A REVIEW OF EUROPE'S MORTGAGE AND HOUSING MARKETS [Электронный

ресурс]. - Режим доступа: https://hypo.org/app/uploads/sites/3/2018/09/HYPOSTAT-2018-FINAL.pdf

сберегательных организациях, в случае нехватки денежных средств для приобретения недвижимости используются накопления непосредственного заемщика114. Процесс накопления заемщика, его вклады в кредитное учреждение являются дополнительной гарантией возврата ипотечного кредита. Основными институтами ИЖК выступают ипотечные банки, представленные сберегательными кассами и сберегательными банками, еще их называют - стройсберкассы.

Аккумуляция денежных ресурсов реализуется с применением различных жилищных накопительных продуктов и последующей эмиссии жилищных облигаций. Государство формирует правовое и экономическое поле для развития ИЖК, предусматривая системы налоговых льгот для кредиторов и заемщиков, а также стимулируя строительную отрасль, возводящую жилье (Рисунок 1.8).

Рисунок 1.8 - Организационно-функциональная структура ссудо-сберегательной модели (сбалансированной автономии) ипотечного

жилищного кредитования115

114 Назарчук, Н.П. Особенности ипотечного кредитования за рубежом // Гуманитарные, социально-экономические и общественные науки. - 2018. - № 10. - С.236-240.

Основное преимущество ссудо-сберегательной модели заключается в ее финансовой независимости от фондовых рынков страны и мира, что обусловлено отсутствием привлечения финансовых средств из внешних финансовых источников, основным правилом рентабельности является обеспечение эффективного маржинального дохода116. Модель самодостаточна и устойчива при курсовых колебаниях основных валют и стоимости углеводородов на фондовых рынках. Это качество модели является базовым при развитии ИЖК в государствах с развивающейся или стагнирующей экономикой. Следующей позитивной характеристикой модели является формирование низкого кредитного риска за счет высокой кредитоспособности, большого первоначального взноса и проверенной финансовой истории заемщика в период депозитарного накопления финансовых средств на ипотеку.

Модель подразумевает наличие накопленных собственных средств у заемщика, используемых в качестве первоначального взноса, источником которых должны быть личные средства из заработной платы, процентного дохода по депозитам, дивидендного дохода, дохода по ценным бумагам и т.д. Данные средства выступают эквивалентом первоначального взноса, существующего при любой модели ИЖК.

Германия сформировала сеть специализированных банков, практикующих накопление личных сбережений граждан для последующего жилищного строительства. Правовое поле этой банковской сети ограничено нормативным законодательством, стимулирующим рост объемов сбережений, направленных на строительство жилой недвижимости. Закон, регулирующий возникающие взаимоотношения между субъектами «О строительно-сберегательных кассах» в Германии разграничивает цели и принципы осуществления операционной деятельности, правовые стороны строительно-сберегательных контрактов, сферы капиталовложений упомянутых банков. Правительство данной страны широко применяет государственное субсидирование после исполнения условий первого

116 Баронин, С.А. Развитие стоимостного управления при планировании ипотечно -инвестиционных программ жилищного строительства // Экономика строительства. - 2004. - №7. - С. 7-14.

этапа договора - накопления сбережений, государство может предоставить будущему заемщику субсидию в сумме 10% стоимости ипотечного кредита. Расчет величины субсидий является интегральной величиной, складывающимся из факторов: сумма кредита, период накопления, суммарный доход семьи, общий стаж работы, количество иждивенцев и детей и т.д. Возможность получения субсидий есть и на более ранних этапах накопления и финансирования117.

Жилищное кооперативное строительство пришло в Германию из Великобритании, где было основано организационное направление сберегательно-строительных ассоциаций еще в восемнадцатом веке, а в начале девятнадцатого столетия экспортировано в Америку. Ассоциации осуществляли компенсацию недостаточности банковской ипотеки за счет ограничения доступа к приобретению или возведению жилой недвижимости. Пик развития данной модели в Германии датируется 1920-ми гг., проводимая государственная федеральная поддержка стройсберкасс (далее - ССК) характеризовала ее унитарность, обеспечивая защиту прав вкладчиков и институтов жилищного кредитования банковского типа118.

Проводимые политические и экономические реформы в ряде постсоциалистических государств расширили использование ССК в таких странах, как Польша, Венгрия, Чехия, Румыния и др. В Российской Федерации данный кредитный институт недостаточно развит. Ведущие специалисты119 рекомендуют развитие в России модели стройсберкасс в целях гармоничного и разностороннего развития сложившейся системы ИЖК в целях развития финансово-кредитных институтов и способов привлечения свободных денежных средств населения, по которым отсутствует доход, в ИЖК. Предложенный проект ФЗ «О строительных сберегательных кассах» уже неоднократно выносился на обсуждение (в 2002, 2004, 2007 и 2016 гг.) в Государственной Думе Федерального

117 Гусев, А.П. Ипотечное жилищное кредитование. Жильё взаймы / А.П. Гусев - М.: Феникс, 2017. - 759 с.

118 Ковалева, Л.М. Зарубежный опыт государственного регулирования рынка жилья (на примере Германии) // Вестник Брянского гос. ун-та. - 2009. - №3. - С. 43-49.

119 Тихомирова Е.В., Гуженко М.В. Строительные сберегательные кассы на рынке ипотечного кредитования // Деньги и кредит. - 2009. - №9. - С. 59-65; Фетисов, Д.Н. Строительно-сберегательные кассы - путь к доступному жилью // Ученые записки Российского гос. социального унт-та. - 2007. - №3. - С. 65-71.

Собрания Российской Федерации. Сегодня в России функционирует большое множество жилищных и жилищно-строительных кооперативов, но особых успехов в этой области пока не наблюдается, так как нет государственной поддержки и отсутствует доверие населения страны.

Модель сбалансированной автономии «имеет ряд преимуществ, подтвержденных мировым финансово -экономическим опытом. Ориентируя государственную экономику на рост устойчивости финансово-кредитной сферы страны, необходима диверсификация кредитных рисков»120. Использование модели ССК в финансовых институтах и не только банках, позволяет формировать «длинные» пассивы, обеспеченный и безрисковый доход за счет ее самофинансируемого характера, сокращая стоимость финансовых ресурсов для ипотечного кредитования, что формирует взвешенный подход участников ССК и высокую мотивацию, направленную на покупку жилья, одновременно сокращая удельный вес проблемных активов в системе ИЖК.

Классической моделью для формирования инвестиционных ресурсов для ИЖК является двухуровневая или американская модель.

Рынок ипотеки в Америке один из крупнейших в мире. Он наиболее развит, многогранен и многообразен по форме и структуре организации, используемому финансовому и ипотечному инструментарию. ИЖК в США состоит из первичного рынка, включающего непосредственное ипотечное кредитование заемщиков и вторичного рынка, функционал которого заключается в рефинансировании ипотечных банков с помощью ИЦБ, поступающих на фондовый рынок ценных бумаг. ИЦБ обеспечены закладными на недвижимость (Рисунок 1.9). Данное функциональное разделение процесса ипотечного кредитования, его обслуживания и финансирования именуется процессом фрагментации ипотеки.

120 Богданова, С. Роль и значение стройсберкасс в решении жилищных проблем // Банковское дело. - 2009. - №7. -С. 97

Рисунок 1.9 - Организационно-функциональная структура расширенно-открытой (двухуровневой) модели ипотечного жилищного кредитования121

Где, 1 - Первоначальный взнос заемщика; 2 - предоставление ипотечного жилищного кредита; 3 - расчет за жилое недвижимое имущество; 4 - передача

прав на жилое недвижимое имущество; 5 - страхование базовых рисков; 6 -передача прав и закладных на жилое недвижимое имущество; 7 - передача закладных для формирования залоговых пулов; 8 - выпуск обеспеченных ИЦБ; 9 - перестрахование пула ИЦБ; 10 - выставление пулов ИЦБ на финансовых рынках; 11 - купля ИЦБ; 12 - выплата процентного дохода по ипотечным ценным бумагам; 13 - государственное регулирование и надзор за финансовым рынком, предоставление государственных гарантий.

Первичными кредиторами в системе ИЖК выступают сберегательные и ипотечные банки. В группу сберегательных банков Америки входят ссудо -сберегательные ассоциации, взаимно-сберегательные банки и мелкие региональные фермерские банки, предоставляющие ипотечные кредиты122. Основным сегментом заемщиков по ипотечному кредитованию являются домохозяйства.

Это обстоятельство обусловлено следующими фактами: во-первых, из-за лидирования в жилищной сфере частной собственности на недвижимость, она составляет практически 65% от всех форм собственности, в структуре домохозяйств в Америке 87% - это моносемейные дома, во-вторых, особенностью является высокая стоимость недвижимости, гораздо большая в сравнении с годовым доходом собственников недвижимости, что обусловливает способ приобретения недвижимости. Ипотечное кредитование в США является практически единственным способом обретения недвижимости и стимулирует строительство как жилой, так и коммерческой недвижимости, финансируемых коммерческими банками и кредитными организациями, возвращая в оборот девелоперу оборотные средства.

Основным достоинством расширенно-открытой модели является формирование дополнительных групп заемщиков и возможности приобретения готовой недвижимости при наличии у заемщика первоначального взноса в размере 10-20%. Обеспечением ипотечного кредита является покупаемое

122 Каноков, А.К развитию залогового кредитования // Российский экономический журнал. - 1996. - №5-6. - С. 5255.

недвижимое имущество, в том числе и имеющаяся недвижимость в собственности заемщика. Срок ипотечного кредита определяется размером ежегодного дохода заемщика и колеблется от 15 до 30 лет123.

Американская модель разделяет функционал субъектов на отдельные характерные операции по выдаче ипотечного кредита, рефинансированию ранее выданных кредитов, финансовое формирование пула закладных - оператором вторичного рынка, реализацию пулов и приобретение ИЦБ, сопровождение рефинансированных ипотечных кредитов специализированным агентом либо финансовым ипотечным институтом.

Американская или двухуровневая модель ипотечного кредитования является сложной в функциональном построении и устройстве структуры, со множеством субъектов и разновидностей эмитируемых ценных бумаг и последующим их регулированием, но является действующей и эффективной системой.

Секьюритизацией называется процесс последующего рефинансирования ипотечных ссуд, выкупаемых ИЦБ, которые обеспечены пулом закладных. Секьюритизация формирует функциональные границы в действиях ипотечного кредитора и эмитента ИЦБ. Первичный кредитор переуступает размещенные ипотечные кредиты инвестору или оператору вторичного рынка. Консолидированные ипотечные кредиты в финансовый пул, продаются через куплю-продажу, приобретая взамен эмитированные ИЦБ, специализированный эмитент - кондуит проводит последующее укрупнение ипотечного портфеля и перепродает их инвесторам в виде MBS (mortage backed securities).

Основной задачей кондуита является обеспечение своевременных платежей инвестору в части погашения основной задолженности и текущим процентам, что позволяет обеспечить ликвидность ИЦБ, обеспеченных страхованием кредитных рисков. Ликвидность ИЦБ достигается формированием

123 Волохов М.С., Морозова С.А. Сравнительный анализ рынков кредитования США и России [Электронный ресурс] // «Научное сообщество студентов XXI столетия. Экономические науки»: Электронный сборник статей по материалам XXVII студенческой международной научно-практической конференции. — Новосибирск: Изд. «СибАК». — 2014. — № 12 (27). - Режим доступа : http://www.sibac.info/archive/economy/12(27).pdf

резервных фондов управляющими компаниями. Перестрахование рисков субъектов ипотечного рынка позволяет придать дополнительную ликвидность ИЦБ при секьюритизации, а СК, перестраховывающие риски имеют высокий рейтинг, обеспечивая выплаты в случае наступления страховых случаев инвесторам. Государство принимает активное участие в процессе функционирования вторичного рынка ИЖК и секьюритизации124.

Формируемый процесс секьюритизации включает в себя последующую фрагментацию закладных, создавая однородные по качеству группы ипотечных кредитов, для более устойчивого распределения и перераспределения рисков, соответствующих операционной деятельности.

Таким образом, применяя на практике двухуровневую модель ИЖК США добились следующих результатов, обеспечивающих гармоничное развитие системы ипотечного кредитования, являющегося инструментарием в части решения жилищных проблем граждан:

1. Построение системы рефинансирования ипотечных кредитов обеспечило увеличение длительности ипотеки до 30 лет за счет рефинансирования и обеспечения страхования, возрастная группа начинается от 25 лет, но не более 75 лет на момент погашения ипотечного кредита.

2. Низкая стоимость ипотечного кредита, которая составляет от 3,5% до 7% в год от суммы кредита. Для нерезидентов стоимость кредита возрастает на 1 -2% по причине наличия более высокого риска невозврата. Анализ размера ставки показывает популярность плавающей величины стоимости (AdjustableRate Mortgage (ARM)), как наиболее выгодной ипотечным банкам125.

3. Банки предоставляют ипотечные кредиты заемщикам как на приобретение недвижимости на первичном рынке жилья, так и на вторичном за счет завершенности строительства объекта залога и гарантии возврата 126.

124 Исаев, Р.В. Секьюритизация ипотечных кредитов: экономика сделки // Рынок ценных бумаг. - 2004. - №24. - С. 36-39

125 Ипотечные ставки в США [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://bankivpitere.ru/stati/1043-ipotechnye-

126 Кредит в США: ставки, ипотека, кредит на машину и другие кредиты [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://immigrant.today/article/7443- kredit-v-ssha-stavki-ipoteka-kredit-na-mashinu-i-drugiekredity.htm

4. Рынок ипотеки широк и дает возможность потенциальным заемщикам произвести выбор банка-кредитора на основании более выгодных условий исходя из величины первоначального взноса, колеблющегося в пределах от 10 до 50% от стоимости недвижимости, есть ипотечные банки, предлагающие ипотечный кредит без первоначального взноса127.

5. Обеспечение возможности предоставления ипотеки широким слоям населения за счет разработанных программ доступности ИЖК для различных социальных групп населения. В США в настоящее время функционирует широкая линейка программ ИЖК для таких категорий граждан как: малообеспеченные, ветераны, жертвы катастроф и природных катаклизмов, категория пенсионеров и население, активно использующее энергосберегающие технологии и т.д.

6. Определение платежеспособности клиента банком происходит при условии учета всех его доходов на момент оформления ипотечного кредита128.

7. ИЖК предоставляется не только для граждан страны, но и для нерезидентов. Банки предлагают специальные ипотечные программы (обычно проходит в рамках программы Foreign National Loan), ориентированные на

129

предоставление кредитов под недвижимость иностранцам .

Вместе с тем, не стоит забывать о том, что мировой финансово -экономический кризис 2007-2008 гг. начался с ипотечного кризиса в Соединённых штатах Америки, когда Правительство данной страны прилагало множество усилий для того, чтобы приобретение жилой недвижимости стало доступно для малоимущих слоев населения, в частности практиковалось искусственное занижение процентных ставок по ипотечным кредитам, финансово-кредитные организации обязывали снижать свои требования к финансовому положению заёмщиков.

127 Коростелева Т.С., Кириллов А.В. Развитие системы ипотечного кредитования как инструмента решения жилищной проблемы граждан // Финансы и кредит. - 2012. - № 9. - С. 53-62.

128 Обзор системы ипотечного кредитования в США. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://biznes-prost.ru/obzor-sistemy-ipotechnogokreditovaniya-v-ssha.html

129 Лебедев А.Ю., Колесник А.В. Ипотечное кредитование в России - недостатков все больше [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.bankist.ru/article/140612/260/

Ситуация складывалась таким образом, что небогатые американцы могли приобретать элитное дорогостоящее жильё с использованием заемных средств и в первой половине 2007г. доля «просроченных» кредитов достигла 12%, а долги домохозяйств - 127% от уровня их доходов130. Взявшие ипотечный жилищный кредит малоимущие граждане уже не могли его обслуживать, а финансово -кредитные организации начали отказывать по заявкам на реструктуризацию ипотеки.

Таким образом, первопричиной ипотечного кризиса в Соединенных штатах Америки было то, что банки, выдававшие ипотечные жилищные кредиты эмитировали слишком большое количество ИЦБ по дешёвым ипотечным кредитам с неустойчивым финансовым положением заемщиков.

Если говорить о российской ипотечной практике, то здесь применяется двухуровневая модель ИЖК (Рисунок 1.10). При этом, в настоящее время нет единой позиции по внедрению какой -то конкретной модели ИЖК в российскую экономику - двухуровневой или одноуровневой. Правительством Российской Федерации 11.01.2000 г. принято Постановление «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»131, в основе которого лежит механизм функционирования двухуровневой модели ИЖК, а в Федеральном законе «Об ипотечных ценных бумагах»132 банкам предоставлена возможность самостоятельного эмитирования ипотечных закладных, что подразумевает применение механизмов одноуровневой модели ИЖК 133.

Некоторые экономисты 134предлагают параллельное развитие двух моделей, с учетом экономических особенностей Российской Федерации, одноуровневой и двухуровневой.

130 Алексеев Д., Закваскин А. «Самый настоящий пузырь»: как в США начался мировой финансовый кризис 2008 года [Электронный ресурс] // Информационный интернет-портал «ТВ-Новости». - Режим доступа: https://russian.rt.com/business/article/554572-10-let-recessiya-lehman-brothers

131 Постановление Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_25763/

132 Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 N 152-ФЗ [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_44997/

133 Там же

134 Ермилова, М.И. Возможности адаптации европейского опыта в практике российского ипотечного кредитования // Страховое дело. - 2018. - № 6. - С. 10-17