Модель функционирования рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Лукьянсков, Андрей Михайлович

• Лукьянсков, Андрей Михайлович
• кандидат экономических наук
• 2012

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Лукьянсков, Андрей Михайлович

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Глава I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В МЕГАПОЛИСЕ В УСЛОВИЯХ ГЛОБАЛИЗАЦИИ

1.1. Сущность рынка недвижимости в мегаполисе в условиях

глобализации

1.2. Сущность функционирования рынка недвижимости в мегаполисе

1.3. Специфика функционирования рынка недвижимости в мегаполисе

в условиях глобализации

Глава II. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ АНАЛИЗА ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В МЕГАПОЛИСЕ В УСЛОВИЯХ ГЛОБАЛИЗАЦИИ

2.1 Обоснование структурных противоречий функционирования рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации

2.2. Матричный анализ рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации

2.3 Методический подход к анализу рынка недвижимости мегаполиса

в условиях глобализации

Глава III. МОДЕЛИРОВАНИЕ ПРОЦЕССОВ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В МЕГАПОЛИСЕ В УСЛОВИЯХ ГЛОБАЛИЗАЦИИ

3.1. Перспективы и тенденции развития рынка недвижимости в условиях глобализации

3.2. Экономико-математическая модель и структурно-логическое

описание функционирования рынка недвижимости мегаполиса в условиях

глобализации

3.3. Прогнозная оценка влияния макроэкономических факторов на функционирование рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ПРИЛОЖЕНИЯ

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Модель функционирования рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации»

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования.

Глобализация экономики наряду с трансляцией опыта и интеграцией ресурсов, ведет к обострению кризисных явлений. Ипотечный кризис США нанес существенный удар по мировым рынкам недвижимости и негативным образом отразился на экономике большинства стран. Крупнейшие американские и европейские банки объявили о значительных убытках, некоторые - о банкротстве. Ипотечный кризис, начавшийся в одной стране, вызвал финансовый кризис всей мировой экономики.

На протяжении стремительного роста цен на недвижимость с каждым годом количество жителей планеты, которые не в состоянии приобрести жилье, становится всё больше. Цены на жилую недвижимость за последние 10-15 лет выросли до нереальных размеров. В связи с неудовлетворенностью потребностей в жилье возникает ряд других острых и важных проблем: рождаемости, семьи, мобильности рабочей силы, здоровья нации, профессиональной армии, ликвидации бездомности и беспризорности и многие другие, и просто, наконец, такая важнейшая социальная проблема как психологический настрой, чувство собственного достоинства, оптимизм в обществе. Все это говорит о том, что изучение особенностей становления, развития и функционирования рынка недвижимости в мегаполисе, играющем роль «аттрактора» капитала и ресурсов, точкой развития экономики территории, играет ключевую в современных условиях глобализации.

Степень разработанности проблемы.

Фундаментальные основы по вопросам недвижимости, прав собственности внесли классики ученые (К. Маркс, А. Смит, Ф. Энгельс), российские ученые (А.Н. Асаул , М.К. Беляев, В.В. Бузырев, В.А. Горемыкина, Т.В. Гудзь, Кабанов В.Н., A.B. Карасева, Е.А. Кудашова, А.Н. Ларионов, О.В. Максимчук, Б.В. Прыкин, А.И. Романова, Г.М. Стерника, Е.И. Тарасевич, Т.И. Хаметов, В.Г. Цай, Б.В. Ширшиков, JI.H. Чернышов, В.З. Черняк и др.);

зарубежные ученые (Р. Гровера, Н. Ордуэй, Дж. Фридман, Г.С. Харрисон и др.). Значительный ряд вопросов в сфере решения проблем функционирования рынка недвижимости и его отдельных сегментов разработан в научных работах современных ученых (М. Агафонова, О. Вильгуты, Ю. Гречко, В. Жукова, М. Куксы, О. Ломакиной, К. Лиджиевой, А. Синякова, Я. Щетинин, А. Хабибуллиной, И. Ядровой). Однако в данных работах не достаточно полно исследовались проблемы функционирования рынков недвижимости на уровне мегаполисов с учетом тенденций глобализации экономики, что и определило актуальность и тему исследования, определили его цель и задачи.

Цель диссертационного исследования - разработать модель функционирования рынка недвижимости с учетом многофакторности развития мегаполисов в условиях глобализации.

Задачи:

- уточнить и систематизировать понятийный аппарат в контексте исследования и дать обоснование специфики функционирования рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации;

- исследовать в историческом разрезе этапы становления и развития рынка недвижимости в мегаполисах, выявить общие, особенные и специфические признаки этого процесса;

- проанализировать методом матричного анализа динамику рынка недвижимости в мегаполисах (в мировом разрезе, в разрезе национальной экономики) и выявить проблемы и тенденции его развития в мегаполисе в условиях глобализации;

- разработать методический подход к анализу рынка недвижимости и обосновать целесообразность его использования при разработке модели функционирования рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации;

- дать теоретическое обоснование концепции развития рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации;

- разработать модель функционирования рынка недвижимости в мегаполисе и дать прогнозную оценку его развития в условиях глобализации.

Предмет исследования - принципы и процессы глобализации, условия, отношения, ресурсы, определяющие особенности функционирования рынка недвижимости в мегаполисе.

Объект исследования - рынок недвижимости мегаполиса.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования заключается в том, что в современных условиях, ускоряющейся глобализации и интеграции рынков недвижимости различных стран и городов, для эффективного управления и планирования деятельности на рынке недвижимости современного мегаполиса необходимо учитывать глобальные факторы, взаимосвязь с рынками недвижимости других мегаполисов и стран, а в основе - учитывать цели социального развития мегаполиса.

Методологическими и теоретическими основами диссертационного исследования послужили фундаментальные и прикладные исследования зарубежных и отечественных ученых и практиков, посвященные вопросам жилищного строительства и эксплуатации жилой недвижимости.

Информационно-эмпирическую базу исследования составили методические и справочные материалы; нормативно-методические, нормативные разработки органов управления; нормативно-правовые акты Российской Федерации. Методическую основу исследования составили методы математического, структурного, технико-экономического, логического анализа.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:

- уточнен и систематизирован понятийный аппарат в контексте исследования в части определения «рынка недвижимости в условиях глобализации» «рынок недвижимости в мегаполисе», «функционирования рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации», «становление и развитие рынка недвижимости», «модель функционирования рынка недвижимости»; обоснован тезис: «Рынок недвижимости в условиях глобализации представляет совокупность относительно автономных подсистем - рынка

недвижимости мегаполисов, национального рынка недвижимости, зарубежного рынка недвижимости. Функционирование рынка недвижимости в условиях глобализации становится виртуальным и характеризуется тенденцией сохранения традиционно высокоэластичного спроса на недвижимость, при этом наблюдается диспропорция: ярко выраженное смещение спроса в сегмент коммерческой недвижимости рынка мегаполисов и смещение в сегмент коммерческой и жилой недвижимости зарубежного рынка, что обуславливает застой национального рынка недвижимости»;

- исследованы в историческом разрезе этапы становления и развития рынка недвижимости в крупных городах, мегаполисах (на примере на примере Лондона, Токио, Парижа, Нью-Йорка, Москвы, Санкт-Петербурга и других мегаполисов в разрезе национальной экономики), выявлены общие (концентрация экономических ресурсов, постоянно развивающаяся инфраструктура жизнедеятельности, урбанизация), особенные (стадия экономического развития, отраслевая структура, участие в мировом сотрудничестве) и специфические признаки (нормативное обеспечение, структура спроса и

предложения) этого процесса;

- с использованием метода матричного анализа проанализирована динамика рынка недвижимости в мегаполисах (в мировом разрезе на примере Лондона, Токио, Парижа, Нью-Йорка, Москвы, Санкт-Петербурга и других мегаполисов в разрезе национальной экономики) и выявлено структурное противоречие на уровне национального рынка - при устойчиво высокоэластичном спросе на недвижимость наблюдается его смещение в сегмент коммерческой недвижимости рынка мегаполисов, что ведет к сужению и нерациональности его развития в ущерб интересам социального развития мегаполиса;

- разработан методический подход к анализу рынка недвижимости мегаполиса, в основе которого заложен принцип дифференциации процессов функционирования исследуемого рынка по основным индикаторам (спроса, предложения, ценообразования, эффективности) и определяющий логиче-

скую структуру процесса исследования рынка недвижимости в условиях значительной неопределенности на рынке и высокой степени закрытости информации;

- теоретически обоснованы пути развития рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации;

- разработана модель функционирования рынка недвижимости в мегаполисе и дана прогнозная оценка его развития в условиях глобализации.

Методическая схема диссертационного исследования приведена на рис.

1.

Обоснованность и достоверность результатов исследования. Эмпирическую основу работы составили международные рейтинговые агентства, российские и иностранные законы и нормативные правовые акты, акты органов государственной власти Российской Федерации, нормативные правовые акты г. Москвы и Санкт-Петербурга, материалы Федеральной службы государственной статистики. Достоверность результатов диссертационной работы обусловлена применением современных теорий экономического исследования, оригинальных методов и научных положений, разработанных автором, с возможностью проверки выдвинутых гипотез, что подтверждается апробацией результатов исследования.

Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в разработке модели функционирования рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации и практических рекомендаций (на материалах гг.Москвы и Санкт-Петербурга).

Эти разработки могут быть использованы для решения задач по управлению и планированию деятельности на рынке недвижимости мегаполиса. Полученные результаты могут использоваться в учебном процессе по дисциплинам «Экономика недвижимости», «Оценка недвижимости».

Объект исследования

Цель исследования

> Рынок недвижимости мегаполиса

Предмет исследования

Факторы и процессы глобализации, процессы, отношения, ресурсы, опреде-_ляющие мегаполис как социально-экономическую систему._

Разработать модель функционирования рынка недвижимости с учетом много-факторности развития мегаполисов в условиях глобализации_

Задачи исследования

1. уточнить и систематизировать понятийный аппарат

2. исследовать в историческом разрезе этапы становления и развития рынка недвижимости в мегаполисах

3. проанализировать методом матричного анализа динамику рынка недвижимости в мегаполисах

4. разработать методический подход к анализу рынка недвижимости

5. дать теоретическое обоснование концепции развития рынка недвижимости в мегаполисе

6. разработать экономико-математическую модель функционирования рынка недвижимости в мегапо лисе

Методы исследования

Методы математического, структурного, технико-экономического, логического

анализа__

-* Результаты исследования

к о

й ^

к я

« <и

й о

Я

Св

(О

о

ч <в Ч о о К о н

о „ М св О со

е- з

и ю

м О

N 8

§ I

И О

ч « о

а й

м

О 1)

*£ К Й

«в

1 н

>1 в ¡а н о о

С2 в

га Гд

о, &

§ 3

I |й

Я в У

и „ в А

з « * §

Ч §

Й

1) 3

I

г

§ §

о и а а> в ч

<о

4 ж

и М

& к

Я О

я а ~ а ^ к

к ^

се

В 3 о, <в

¡а

1

я §

ев К ев

СП II

Я о

& Я й р-

1 ^

§ у я £

со Е?

2 б

ё

& О

а « В »

<3 3

в 3

Ее « о Я

и ы 2 Я В о Р В ч

1

о

2

св

а

св Ч

<и

г а

<о

Я „

3 И

Н С*

« N

О ■©! о

2 Я

>я Я

а щ м

5 я

-в4 I

« В Е н ч ^

й ^ §

& 2 б К В о

со В

Ё * Р

§

о В

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Лукьянсков, Андрей Михайлович

Выводы и результаты по главе 3 диссертации:

1. Теоретически обоснованы тенденции развития рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации и определены цель, задачи, принципы, методы управления, нормативное и организационно-управленческое обеспечение этого процесса. Рынок недвижимости в основном рассматривается как национальная система, и он зависит, прежде всего, от национальных факторов, таких как макроэкономические национальные показатели, политическая система, ее стабильность, национальное законодательство. Система национального рынка недвижимости рассматривается как совокупность локальных подсистем регионального и локального уровня при этом характеристики национального рынка недвижимости проецируются на локальный уровень с небольшими поправками, описывая данные поправки как отклонения в ту или иную сторону, вызванные различными факторам, присущими данному региону.

Рынок недвижимости крупного города, рассматривается также с точки зрения подсистемы, с присущими ему факторами, характерными для национального рынка. Современные авторы рассматривают рынок недвижимости современного мегаполиса как подсистему национального рынка. При этом, с нашей точки зрения, рынок недвижимости в современных крупных городах в государстве с рыночной экономикой приобретает черты самостоятельной рыночной системы. Данная система, с одной стороны имеет большое количество общих характеристик, присущих национальному рынку, с другой стороны имеет ряд специфических отличий от средних и малых городов, а также сельских поселений. Соответственно, рынок недвижимости в мегаполисе возможно рассматривать как отдельную систему.

2. Разработана структурно-логическая и графическая модель функционирования рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации, позволяющая проводить маркетинговые исследования и оценивать целесообразность проекта. Практическая целесообразность разработанной методики на отдельных предприятиях Волгоградской области.

3. На основе результатов полученных по итогам анализа, а также с учетом выявленных тенденций макроэкономического развития и характера их влияния на рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга были сформированы следующие прогнозы: в ближайшие годы ожидается значительный рост темпов ввода качественной офисной недвижимости, произойдет соответствующий рост конкуренции. Отмечено увеличение размеров проектов, увеличение числа многофункциональных проектов, появление высотных объектов. Прогнозируется рост качества проектов офисной недвижимости.

Объем спроса на рынке будет продолжать расти и останется не полностью удовлетворенным новым предложением в ближайшие 3-4 года. Качественный анализ спроса дает основания прогнозировать повышение требований к качественным характеристикам офисной недвижимости и увеличивается среднего размера арендуемого офиса. Сравнительный расчет прогнозируемых показателей спроса и предложения позволяет сделать вывод о перспективной стабилизации рыночных арендных ставок через 3-5 лет, обусловленной значительным увеличением роста объемов предложения на рынке. В результате апробации предлагаемых методов на примере Санкт-Петербурга можно сделать вывод, что они в значительной степени соответствуют состоянию информационного обеспечения рынка офисной недвижимости и способны обеспечить практически значимые результаты анализа и прогнозирования его развития.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате исследования и решения поставленных научных задач выявлено:

1. Значительно усилились взаимосвязи и взаимовлияния рынка недвижимости с другими рынками. В процессе исследования проанализированы зарождение, развитие и последствия кризиса ипотечной системы США. Обрушение ипотечной пирамиды привело к тому, что кризис в жилищном секторе перерос в кредитный и вышел далеко за пределы США. Мировые рынки недвижимости погрузились в пучину кризиса, ипотечные банки разоряются, акции строительных компаний дешевеют, объемы строительства падают, экономики ведущих государств переживают период рецессии.

2. Рынки недвижимости открываются для транснациональных инвесторов, на рынки недвижимости приходят иностранные покупатели, затем иностранные частные инвесторы. Происходит быстрая трансляция опыта, менеджмента, стандартов, технологий с развитых рынков на развивающиеся.

3. Появилась особая категория мегаполисов — глобальные города. Они являются как центрами распространения инноваций, так и кризисных явлений, финансовых и экономических угроз, а также социальных рисков.

4. Международная миграция усиливает социальную диспропорцию и социально-этническую дифференциацию, что сказывается на структуре спроса на жилье.

5. В архитектуре и строительстве начинает главенствовать идеология унификации: утрачивается культурная самобытность, города становятся похожими друг на друга (одни и те же архитекторы, инженеры, дизайнеры проектируют, строят, украшают здания и управляют ими на всех континентах).

6. В связи с изменением целевого назначения объектов недвижимости (от места проживания, размещения производства или коммерческой организации до объекта инвестиций и спекуляций) в мировой практике сложилась парадоксальная ситуация: с одной стороны, цены на объекты недвижимости выросли настолько, что многие жители планеты не в состоянии обеспечить

142 себя и свои семьи достойным местом проживания; с другой стороны, по всему миру есть квартиры и дома, в которых никто не живет, они — способ сохранить и преумножить капитал.

7. В условиях глобализации государственное регулирование способно не допустить спекулятивные и инвестиционные капиталы на рынок товаров первой необходимости, которым является жилая недвижимость, тем самым, реализовав право граждан на жилище, закрепленное в конституциях большинства государств мира. Рынки жилой недвижимости входят в новую фазу развития. Если для прошлого этапа, начавшегося в 1990-е гг., характерны повсеместная либерализация жилищного рынка, приватизация социального жилья и сокращение государственных программ, то теперь недоступность жилья для основной части населения диктует необходимость более ответственной перед обществом жилищной политики. Для минимизации социальных и демографических проблем и угроз ведущие государства мира пытаются предпринимать различные меры: реализуются государственные программы помощи малообеспеченным гражданам, строится социальное жилье, разрабатываются программы льготного кредитования для определенных категорий граждан. Главная проблема, с которой сталкивается такая политика - недостаточный масштаб и ограниченные возможности государства. Кроме этого, постепенно изменяется политика градостроительства: от частных проектов застройщиков к формированию общественных системообразующих пространств, повышающих качество жизни. Мировые столицы охвачены проектами по регенерации промышленных зон, созданию новых парков, набережных, жилых комплексов.

Исследование рынков недвижимости США, европейских стран, стран Азии и России показало, что развитие рынков недвижимости происходит циклически: периоды подъема рынка чередуются с периодами спада. В силу исторических, экономических и политических особенностей государств частота и амплитуда колебаний различна. Ценовые различия в рамках страны определяются, как правило, престижностью города/района, наличием рекреационных ресурсов, качеством инфраструктуры, статусом города. Столицы ведущих государств мира в основном имеют особый тренд развития, существенно отличающийся от региональных рынков недвижимости. Цены в столицах существенно выше региональных и в большей степени регулируются глобальными факторами, нежели национальными. Причинами такого положения служат: статус города как мирового экономического, финансового, культурного, образовательного, туристического центра, миграция рабочей силы, престижность и привлекательность столиц для частных инвестиций.

Так или иначе, последствия кризиса переживают сейчас большинство государств планеты. В большей степени от кризиса пострадал рынок недвижимости США. Цены на жилье падают рекордными темпами - около 20% за последний год. Есть признаки замедления темпов снижения по некоторым городам (с 2,5% в месяц до 0,5% в месяц - данные за июнь 2008 г.). В мае 2008г. цены на американские дома вышли на уровень 2004 г. Лидерами падения оказались города, являвшиеся лидерами роста в 2004-2006 гг.: Лас-Вегас, Майами, Феникс. Оптимистические прогнозы определяют конец 2008 г. как время остановки падения цен, начало 2009 г. - начало восстановления. Однако, более реальным выглядят предположения, что экономические и финансовые проблемы, вызванные банкротством и колоссальными убытками американских финансовых институтов в июле-сентябре 2008 г. продлит падение цен до 2010г.

Цены на недвижимость в Великобритании за 2008 г. снизятся примерно на 10%, число выданных ипотечных кредитов в три раза меньше, чем в 2007 г. Падение не остановилось, ожидается дальнейшее снижение цен, ужесточение условий предоставления ипотечных кредитов, снижения активности застройщиков.

Германии второй раз за шесть лет угрожает спад, специалисты говорят о полноценной рецессии.

Обрушение в Испании рынка недвижимости привело к появлению настоящих городов-призраков — курортных поселков, построенных инвесторами «под ключ», но не нашедших покупателей.

Во Франции объем продаж жилья сократился за первую половину 2008 г. на 20%, темпы роста рынка находятся на самом низком за последние 10 лет уровне, в некоторых городах цены падают, в 2009 г. ожидается непродолжительное падение цен, с последующим восстановлением роста.

Рынки недвижимости азиатских стран в меньшей степени пострадали от кризиса, хотя и здесь наблюдаются сокращение объемов строительства и небольшое снижение цен на жилую недвижимость.

Не обошел стороной кризис и Россию. До 2008 г. региональные рынки жилья развивались по московскому сценарию с отставанием в несколько лет, однако падение спроса на квартиры вследствие кризиса ликвидности заставляет застройщиков снижать цены на жилье в крупных российских городах. Москва долгое время оставалась исключением. В январе-сентябре 2008 г. недвижимость в Москве подорожала на 40%. Цены не снижаются из-за сокращения предложения. Однако последние прогнозы говорят, что снижение цен коснется и московской жилой недвижимости. В Москве цены на квартиры перегреты в 5 раз по отношению к среднеевропейским: отношение стоимости элитной квартиры в пределах Садового кольца площадью 100 кв. м. к ВВП на душу населения составляет 155,7, на Украине — 99, в большинстве европейских стран — менее 30, например, в Германии - 5,9.

Общей тенденцией рынков недвижимости рассмотренных стран является недоступность жилья даже для значительной части среднего класса, а во многих странах и недостаточная обеспеченность граждан жильем. Если сравнивать обеспеченность населения жильем по странам, то лидируют Норвегия (74 кв. м./чел) и США (65 кв. м/чел), Швеция, Великобритания, Швейцария имеют показатель 44 кв. м/чел., у России дела обстоят хуже в разы — 21 кв.м./чел.

Анализ опыта зарубеленых стран позволил выделить несколько примеров грамотного управления рынком недвижимости и успешного решения проблемы обеспеченности граждан доступным жильем в довольно короткие сроки. Показательна политика Китая: к 2006 г. цены на недвижимость были настолько высоки по причине ограниченности предложения, высокого спроса и большого количества спекулятивных сделок с недвижимостью, что основная часть граждан, нуждающихся в жилье, были не в состоянии приобрести собственное жилье. Сейчас в Китае один из самых высоких темпов возведения жилья (1 кв. м. на душу населения в год), довольно доступная, дифференцированная ипотека, сокращение спекулятивных сделок, а также использование иностранцами жилья в целях проживания. Но самым ярким примером эффективного государственного регулирования рынка недвижимости можно назвать проект массового строительства доступного жилья в послевоенной ФРГ, когда за несколько послевоенных лет Германия вышла на первое место по объему строительства на душу населения в Европе, в стране в 1,8 раза увеличилась доля населения, имеющего собственный дом.

Анализ Федеральной целевой программы «Жилище» и нацпроекта «Доступное жилье» позволил выявить в них массу противоречий и недоработок.

1. Рамки и масштабы проекта не отвечают реальной потребности государства.

2. Недостаточно проработан вопрос инфраструктуры застраиваемых территорий.

3. Доступность ипотеки лишь для незначительного количества граждан.

4. Неадекватность оценки стоимости недвижимости.

5. Нет действующих механизмов обеспечения граждан социальным жильем.

6. В проекте полностью не предусмотрено обеспечение жильем малоимущих категорий граждан за счет бюджетных средств.

7. Слишком высокая стоимость жилья.

Итоги реализации национального жилищного проекта показывают, что необходима его существенная корректировка. Однако не в сторону уменьшения числа нуждающихся в жилье, а в сторону повышения объемов, качества строительства жилья и его доступности.

Оценка экономического потенциала России и ситуации, сложившейся на рынке недвижимости, позволяет сделать вывод, что у России есть все необходимые ресурсы и предпосылки для решения проблемы обеспечения граждан доступным жильем: огромная территория, сырье для производства стройматериалов (особенно древесины), возможности инновационного развития промышленности (химия, металлургия и т. п.), природные богатства и достаточное количество финансовых средств.

В процессе диссертационного исследования с учетом опыта других стран по обеспечению граждан доступным жильем был разработан комплекс мер по улучшению обеспеченности населения жильем в России. Среди них:

1. Увеличение предложения на рынке жилья за счет применения новых технологий строительства, оптимизации процедуры получения разрешительной документации на строительство, совершенствования нормативной базы строительства, ликвидации монополии на рынке строительных материалов, обеспечения открытости и прозрачности строительного рынка, привлечения финансирования в жилищное строительство, наращивания мощностей строительных компаний.

2. Сокращение спекулятивных инвестиционных сделок с жилой недвижимостью посредством введения дифференцированного налога на имущество, увеличения фискальных платежей при покупке второго жилья, удорожания ипотеки на покупку второго жилья и т.п. Увеличение доходов населения страны путем обеспечения стабильного развития экономики и создания полноценного среднего класса.

3. Социальная защита малообеспеченных слоев населения. Для этого необходима доработка нацпроекта «Доступное жилье» на предмет: адекватной оценки масштабов проекта, создание фонда некоммерческого использования, организация строительства жилья по фиксированным ценам.

4. Развитие системы ипотечного кредитования и удешевление первичных ипотечных кредитов.

Предпосылками для реализации данных мер являются: заинтересованность государства; эффективная законодательная база; использование доходов сырьевого сектора для развития национальной экономики.

Только комплексное решение изложенных выше проблем, повышение эффективности взаимодействия органов власти всех уровней, органов местного самоуправления, частного бизнеса, общественных организаций и других представителей гражданского общества будет способствовать успешной реализации приоритетного национального жилищного проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». А это в свою очередь приведет к тому, что в России, как и в некоторых высокоразвитых странах (Швеция, Норвегия, Кувейт, Швейцария), наступят времена, когда каждый гражданин будет иметь право на доступное и комфортное жилье по факту своего рождения, «по умолчанию». Просто потому, что человек должен родиться и жить в человеческих условиях. И это право должно быть одним из главных положений Конституции Российской Федерации.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Лукьянсков, Андрей Михайлович, 2012 год

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от ЗОЛ 1.1994 N 51 -ФЗ.

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 Ш90-ФЗ.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ.

4. Постановление Правительства Российской Федерации от 17.09.2001 №675 "Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002-2010 гг.".

5. Постановление Правительства РФ от 20.11.2003 N 700 "О подпрограмме "Государственные жилищные сертификаты" на 2004 - 2010 гг., входящей в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 гг.".

18. Азиатские рынки недвижимости ожидают мрачные дни //

Prian.ru. - 2008. - 26.04

19. Алексеев А. Земля подешевела // ДОМ: приложение к газете

"Коммерсантъ". - № 193(4010).-2008. - 23.10.

20. Асаул А.Н., Карасев A.B. Экономика недвижимости.: учеб. пособие. - М.: МИКХиС, 2001.-430 с.

21. Асаул А.Н., Денисова И.В., Кокарев СП., Худилайнен А.П. Развитие индивидуального жилищного строительства на селе ( на примере Ленинградской области) / СПбГАСУ — СПб., 2002.

22. Аналитический обзор банка JP Morgan "Asian Financial Markets".

- 1998. - январь

23. Абрамов В .А. Недвижимость: Обзор практики разрешения споров - М.: Ось-89.-2008.-256 с.

24. Барихин А. Б. Все операции с жилой недвижимостью. - М.:

Книжный мир.-2008.-624 с.

25. Бадырханов Э. Нью-Йорк для малоимущих // Взгляд. - 2007. -

10.04

26. Бебуров Ю. Уроки пробуждения от сна // URL: http://www.kdo.ru/prospekt/2004/Q4/29/17865/ . - 2004. - 29.04

27. Безденежных В.М. Рынок недвижимости: механизмы регулирования. - М.: Моск. ин-т междунар. бизнеса, 2003.

28. Беляев М.К. Инвестиционная адаптивность социально-экономических систем. - М.: Экономический факультет МГУ, ТЕИС, 2003. -224 с.

29. Богданова И. Даже война не может сбить цены на жилье //

Взгляд. — 2008.- 15.08

30. Бузырев В .В. ¡Планирование на строительном предприятии.

Учебник.Гриф УМО МО РФ.

31. Бузырев В.В. Жилищное строительство как локомотив экономики

региона на пути ее выхода из кризиса // Сборник докладов 25 Науч. конф. С межд. Участием. - Варна: изд-во «Наука и экономика», 2010.

32. Бутрин Д. Финансовый кризис признан изжитым // Коммерсантъ.

- 2008. - 05.08

33. Васильчук Е. На грани рецессии // Российская Бизнес-газета. -

2008. - №644. -12.03

34. Вертящих А. Русь жилищная: чем дальше, тем меньше //Невское

время. - 2004. - 17.09

35. Виссарионов А. Жилищный вопрос // Оборудование: рынок,

предложение, цены.. - 2008. -№3

36. Воронинская Н. Строят ценам вопреки // Ведомости. - 2008. -

02.07

37. В первом квартале года в Китай пришли десятки млрд. долл. "горячих денег" // URL: russian.china.org.cn. -2008. - 09.05

38. В Ярославле средняя цена новостройки выросла до 44 тыс. за кв.м. // Аналитический цент «Индикаторы рынка недвижимости» IRN.RU. — 2008.-07.08

39. В Ярославской области за пять месяцев построили 90 тыс. кв.м. жилья // Аналитический цент «Индикаторы рынка недвижимости» IRN.RU. -2008.- 19.06

40. Влияние макроэкономических факторов на рынок недвижимости

// Недвижимость и цены. - 2007. - 27.09

41. Влияние мировых цен, добычи экспорта нефти на рынок недвижимости // Исследование компании «ТЕРРА-недвижимость»

42. Горемыкин В. Экономика и управление недвижимостью. - М.:

МГИУ. -345 с.

43. Глобалистика: энциклопедия / Гл. ред. Мазур И.И., Чумаков А.Н.; Центр научных и прикладных программ «ДИАЛОГ». - М.: ОАО Издательство «Радуга», 2003.

44. Горемыкин В. Экономика недвижимости. - М.: Высшее образование, -808 с.

45. Грабовой П. Г. Управление рисками в недвижимости: - М.: Реал-

проект, 2005. - 471 с.

46. Гровер Р., Соловьев М. Управление недвижимостью: международный учебный курс. М.: ВШПП, 2007.- 374 с.

47. Громичук О. Недвижимость за рубежом: где лучше, где проще,

где дешевле. -М.: Эксмо, 2008. - 158 с.

48. Гудзь Т.В. Рынок недвижимости в России: анализ некоторых процессов реформирования - М.: Ин-т экономики города, 2004. - 12 с.

49. Гудзь Т.В. Копейкин А.Б. Сафарова М.Д. Рынок недвижимости в России: Анализ некоторых процессов реформирования: Аналитический доклад (под ред. Трутнева Э.К.) / изд-во: Юрайт, 2010 / Фонд Ин-т экономики

города

50. Гусев А. Доступность жилья в России и за рубежом //Капитал

страны. —2008.-23.07.

51. Гусев А. Формирование в России рынка доступного жилья

//Монография.

- 2007. - URL: http://www.urban-planet.org/researches 2.html

80. Горелкина E. Нацпроект «Доступное жилье»: противоречия и

причины провала // Restate.ru

81. Григорьева Е. Медведев обещает снизить цену метра // Известия.

— 2006.14.09

82. Дубогрыз Е. Американская трагедия // Контракты. - 2007. - № 17

83. Есть ли доступное жилье в московском регионе? // Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» IRN.RU. - 2008. - 07.05

84. Жарков С. Ориентиры: Верхняя планка // Ведомости. - 2008. -

№105 (2127).-09.06

85. Жилье в Москве дороже, чем в Лондоне // Аналитический центр

«Индикаторы рынка недвижимости» IRN.RU. - 2008. — 11.06.

86. Жилье доступно жителям четырех регионов // Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» IRN.RU. - 2008. - 15.04.

87. Жилье, доступное не всем //Эксперт. 2007. — 13.06

88. Жук В.А. Территориальная политика хозяйствующих субъектов в

регионе. — СПб.: Изд-во С.-Петерб. ун-та, 2008. — С. 21.

89. Жук В.А. Экономические проблемы регионов и отраслевых комплексов// Проблемы современной экономики, № 4 (40), 2011

90. Жура Е.С. Классификация рисков на рынке недвижимости // Недвижимость- комфорт. -2002.-14.11.

91. Зайцева И. Недвижимость, которая вас разоряет. - М.: Вече. -

2007. - 175 с.

92. Замуруева И. Курортная недвижимость как точка приложения

капитала // Интерфакс. - 2008. - 05.08

93. Индустрия жилой недвижимости: состояние и перспективы развития //Центр макроэкономических исследований компании БДО Юникон. -2006.- 11.

94. Ипотечный кризис угрожает второй волной - эксперт // Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» IRN.RU. - 2008. - 08.12

95. Иванов В. Управление недвижимостью. - М.: ИНФРА-М. - 2007. -

446 с.

96. Кабанов В. Н. Долгосрочная финансовая политика / • изд-во:

Высшая школа, 2010 г.

97. Китай - недвижимость под " контролем // URL: http://00i.org/2007/12/16/kitaii-nedvizhimost-pod-kontrolem.html. - 2007. - 16.12

98. Кризис 1998 г. может вернуться // Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» IRN.RU.- 2008. - 29.04

99. Кризис на рынке недвижимости перекинется на Азию // Morgan

Stanley. - 2008.-07.08

100. Кризис на рынке недвижимости США // Исследование компании

«Терра- недвижимость». - 2007 . — 31.08

101. Кириллов Р., Парфененкова М. Худший кризис за полвека //

РБК- Недвижимость. -2008. - 24.06

102. Коновалов А. Азиатская недвижимость шагает впереди планеты всей. Обзор мирового рынка недвижимости // Prian.ru. - 2008. - 16.05

103. Кудашов Е.А. Рынок жилищной недвижимости: генезис и альтернативы // Монография. Международная акад. инвестиций и экономики

стр-ва (МАИЭС) - М.: МАКС Пресс, 2007

104. Лиджиева К.А., Беляев М.К. Моделирование рационального использования объектов жилой недвижимости // Архитектура и строительство

России. - 2011. - №3 - С. 67-73.

105. Лисневский А. Инвестиции в кризис // Коммерсант. - 2008. -

04.06

106. Мак-Лин Э. Инвестирование в недвижимость. - М.: Диалектика, 2007. - 416 с.

107. Максимчук О.В. Факторы развития современных экономических систем (монография), Волгоград, Изд-во ВолгГАСУ, 2006.

108. Манченко К.И. Словарь терминов по недвижимости (700 терминов) - Пушкино: Росинформагротех, 2006. - 158 с.

109. Маркс К., Фридрих Э. Сочинения, т 23, Ленинград, Типография

№ 1 «Печатный двор», 1960.

110. Марченко А. Экономика и управление недвижимостью. — М.:

Феникс, РнД.-2007.-443 с.

111. Масянова H.H. Рынок недвижимости - М.: Макс Пресс, 2004.

112. Мировой центр смещается в Россию и Китай // Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» IRN.RU.- 2008. - 02.10.

113. Муравьев Д. Россия - страна съемных квартир // Взгляд. - 2008. -13.03. URL: http://www.irn.ru/artic1 es/14273.html

114. Мясникова JI. Ипотечный пузырь мирового рынка // Конъюнктура товарных рынков. - 2008. -26.03

115. Нечаев С. Париж: Имеет ли место кризис на рынке недвижимости? // Мир и дом.-2008.-04.03

116. Новости рынка недвижимости Испании // Spanish Property Insight.

- 2008. - 05.06

117. Норберт М. Признаки замедления роста в Восточной Европе //

Frankfiirier Rundschau

118. Нагаев Р. Недвижимость: энциклопедический словарь (землеустройство и кадастр недвижимости; градостроительство). - М:. Экономика. -2008.- 1199 с.

119. Оверченко М., Бочкарева Т. Пошли по миру // Ведомости. - № 183

(2205). -2008.-29.09

120. Обзор по рынку недвижимости США // Альпари. — 2007. 10

121. Пашутинская Е., Дементьева С. Нацпроект "Просроченные кредиты" // Коммерсантъ. -2008. - № 82(3899). - 16.05

122. Повышение ипотечных ставок «усмирило» итальянский рынок

недвижимости //BN.ru. - 2008. - 12.03

123. Прокопцева Е.Б. Формирование механизма взаимодействия реального и финансового секторов экономики на примере рынка недвижимости. - СПб: 2003.

124. Печерица Н. Китайский синдром // Коммерсант Baltic. - 2003. -

21.07

125. Романова Н. Съемочная площадка // Личный бюджет. - 2008. -

02.06.

126. Романова А.И., Хабибулина А.Г Методика аккумуляции денежных средств частных инвесторов в рамках реализации программ воспроизводства жилого фонда и оплаты жилищно-коммунальных услуг // Известия

КГ АСУ.- Казань: КГАСУ, №3, 2011, С. 235-246.

127. Романова А.И. Диагностика результатов производственно-хозяйственной деятельности предприятий сферы жилищно-коммунальных услуг //Российское предпринимательство-Москва, № 12, 2011, С. 122-127.

128. Родионова Н.В. Функционирование рынка недвижимости и развитие ипотечного кредитования на рынке жилья — М.: Флинта, 2006.

129. Рынок жилья в Китае: Что происходит? // The Economist Newspaper Limited.-2008.- 11.11

130. Рынок недвижимости США зашел в пике // Собственник. - 2008.

- 29.02

131. Смагин В.Н., Киселева В.А. Экономика недвижимости: учебное

пособие. - М.: Эксмо, 2007. - 240 с.

132. Смит А. Исследование о природе и причинах богатства народа, т

1. Петрозаводск, «Петроком», 1993.

133. Стерник Г.М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости - М.: Рос. гильдия риэлторов, 1999. - 60 с.

134. Стерник Г.М. Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости. - НЭЖ "Проблемы недвижимости" вып. 1, 2000. - 17 с.

135. Ступин И. Подорванное процветание // Эксперт-Недвижимость

«Эксперт» . - 2008. - №29. - (618)/21.07

136. Семеновская Н. Однажды в Америке решили строить по-умному

//metrinfo.ru.-2007.- 19.07

137. Семеновская Н. У Питера нет выбора: только строиться и дорожать // metrinfo.ru. - 2007. - 28.08

138. Слука Н. Глобальные города//Эксперт.-2008. - №15(604).- 14.04

139. Сумленный С. Как они обустроили Германию// Эксперт. -2007. -

№4

140. Троев В. А. Недвижимость по ипотеке. - СПб.: ACT;: Сова. -2007. - 96 с.

141. Хаметов Т.Н. Проблемы формирования и эффективного управления земельно-имущественным комплексом // Вестник Самарского государственного экономического университета. - 2009. - №1(51). - С. 97-101

142. Хаметов Т.И., Букин С.Н. Экономическая эффективность инвестирования в инновационную деятельность предприятий строительного комплекса//Региональная архитектура и строительство 1(12)/2012. С. 188-192.

143. Хань Линьфэй X. Комплексный анализ рынка недвижимости в Китае // Проблемы теории и практики управления. - 1998. - №4

144. Хвастунова О. Особенности приобретения недвижимости в Дубае

// Недвижимость и цены. - 2007. - 05.07

145. Черняк В. Управление недвижимостью. - М.: Экзамен. - 2007. -

319 с.

146. Шувалова И. Российский рынок недвижимости. Этапы становления и развития // Недвижимость и цены. — 2005.- 20.12

147. Шумаков С. Восточная Европа перейдет на евро и снова подорожает // metrinfo.Ru. - 2007. - 29.11

148. Шумаков С. Итальянские каникулы: недельная аренда дешевле

гостиницы // metrinfo.Ru. - 2007. — 28.12

149. Шумаков. С. Чемпионы Европы: самые маленькие и самые дорогие // metrinfo.Ru. - 2007. - 18.12

150. Шпрингель В., Позднякова Е. Ценовые пузыри на рынке недвижимости // Бизнес и банки.- 2005. - №18-19 (754-755)

151. Щукин А. Вслед за Америкой //Эксперт-недвижимость: Приложение к журналу «Эксперт». - 2008. - №42 (631).- 27.09

152. Энгельс Ф. Диалектика природы. - Маркс К., Энгельс Ф. Полн.

собр. соч., т.20, с.546

153. Bawden Т. Fears over safety of savings triggers panic in America //

Times Online. - 2008. - July 16,

154. Biswajit D., Ashis K.P. Real estate market: new economy new business. — New Delhi: Excel Boob, 2005.

155. Boom to bust. China's property bubble is about to burst // The Economist. - 2008.- Jun 20

156. Cracks in the edifice. Another mania in China comes to a juddering

halt// The Economist. - 2008. - Apr 10th

157. China Window is always on the lookout for well-written // China topic

articles.-2007. -№4

158. Evans B. Bubbles, booms, and busts: make money in any real estate

market. — New York: McGraw-Hill, 2007.

159. Fredet J., Armanet F. Ma vérité sur le krach // Le Nouvel

Observateur. - 2008. -06.10.

160. Jackson H. Housing, Housing Finance, and Monetary Policy //Federal Reserve Bank of Kansas City's Economic Symposium. — 2007. - August 31

161. Higashino D. Japanese Real Estate Market Reaches a Turning Point

//Japanese Economy Division. - 2005

162. Hua X. China Land prices are surging up steadily // Submit your China. - 2005.- 17 October

163. KiffJ. Money for nothing and checks for free: recent developments in

U.S. subprime mortgage markets // International monetary fund (Washington).

IMF working paper. -2007.- 07/188

164. http://www.m-economy.ru/art.php?nArtId=3 839

165. www.globfin.ru/articles/estate/usa.htm

166. www.demoscope.ru/weeklv/2011/0449/baromQl .php

167. www.economy.gov.m/minec/activity/sections/.../legislation/

168. www.economv.gov.ru/wps/wcm/connect/.../prog.doc?MOD.

169. www.nrn.m/article print.shtml?id=::5992

170. www.aurist.ru/news/kratkosrochnyij -prognoz-razvitiya-rossij skogo-ryinka-nedvizhimosti.html