Методы управления торгово-развлекательными комплексами в условиях неопределенности на основе субъектно-ориентированного моделирования тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.13, кандидат наук Спирина Варвара Сергеевна

• Спирина Варвара Сергеевна
• кандидат наук
• 2017

Оглавление диссертации кандидат наук Спирина Варвара Сергеевна

ВВЕДЕНИЕ

Глава 1. Постановка задачи управления объектом коммерческой недвижимости с учетом потребительских предпочтений и стратегического поведения экономических субъектов

1.1. Обзор существующих подходов и методов управления объектами коммерческой недвижимости и прогнозирования их посещаемости

1.1.1. Обзор существующих моделей и методов выбора местоположения объекта коммерческой недвижимости

1.1.2. Модели выявленных предпочтений

1.2. Корректность модели Хаффа и ее модификация

1.2.1. Подтверждение корректности модели оценивания потребительской привлекательности Д.Л. Хаффа

1.2.2. Модификация модели Хаффа

1.3. Постановка задачи управления торгово-развлекательным комплексом

Выводы по 1 главе

Глава 2. Разработка и исследование моделей оценивания потребительской привлекательности объектов коммерческой недвижимости

2.1. Оценка качества и потребительской привлекательности ТРК

2.1.1. Квалиметрические модели комплексного оценивания

2.1.2. Матричные механизмы комплексного оценивания

2.2. Эмпирическое определение параметра X

2.2.1. Процедура сбора данных и основные результаты опроса

2.2.2. Решение системы уравнений

2.2.3. Определение параметра X методом прямого подбора

2.2.4. Распределения параметра X, полученные методом прямого подбора

2.3. Сравнительный анализ оригинальной и модифицированной моделей Хаффа

2.3.1. Оценка качества и определение привлекательности ТРК с помощью квалиметрических моделей

2.3.2. Оценка качества и определение привлекательности ТРК с помощью механизмов комплексного оценивания

2.3.3. Сравнение полученных вероятностей посещения ТРК с реальными данными

2.3.4. Сравнение результатов моделирования выбора посетителей ТРК в агрегированном виде и индивидуально

2.3.5. Значимость факторов, учитываемых при разработке многофакторных моделей комплексного оценивания

Выводы по 2 главе

Глава 3. Разработка и исследование системы поддержки принятия решений при управлении торгово-развлекательными комплексами

1.1. Подготовка управленческого решения

1.1.1. Многопользовательская система поддержки принятия индивидуальных управленческих решений

1.2. Теоретико-игровая постановка задачи управления торгово-развлекательными комплексами

1.3. Функциональная модель управления торгово-развлекательным комплексом

Выводы по 3 главе

Глава 4. Исследование эффективности разработанных методов и инструментальных средств управления торгово-развлекательными комплексами

4.1. Портрет потребителя торгово-развлекательных комплексов

4.2. Результаты исследования потребительской привлекательности ТРЦ «Ива», г. Пермь

4.2.1. Описание исследуемого объекта

4.2.2. Анализ конкурентной среды исследуемого объекта

4.2.3. Математическое моделирование посещаемости магазинов формата шаговой

доступности в микрорайоне расположения исследуемого объекта

4.2.4. Результаты опроса жителей микрорайона Садовый

4.3. Оценка эффективности применения модели оценивания привлекательности ТРК

Выводы по 4 главе

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ

СПИСОК ТАБЛИЧНЫХ МАТЕРИАЛОВ

СПИСОК ИЛЛЮСТРАТИВНЫХ МАТЕРИАЛОВ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ПРИЛОЖЕНИЕ

ПРИЛОЖЕНИЕ

ПРИЛОЖЕНИЕ

ПРИЛОЖЕНИЕ

ПРИЛОЖЕНИЕ

ПРИЛОЖЕНИЕ

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Методы управления торгово-развлекательными комплексами в условиях неопределенности на основе субъектно-ориентированного моделирования»

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Управление коммерческой недвижимостью, в частности активно развивающимся сегментом торгово-развлекательных комплексов (ТРК), в настоящее время является масштабной народно-хозяйственной задачей в виду высокого темпа роста ввода площадей ТРК, находящихся в управлении (26 млн. кв. м. GLA1 в 2017 году к 6,4 млн. кв. м. GLA в 2007 году2), а также значительными объемами инвестиций в данном сегменте на уровне нескольких миллиардов долларов США3 ежегодно. В то же время, эта задача имеет высокую степень неопределенности, внешним источником которой являются потребительские предпочтения, влияющие на выбор посещения того или иного ТРК. Степень неопределенности экономических процессов управления ТРК дополнительно повышается в связи со сложностью прогнозирования результатов управленческой и предпринимательской деятельности, увеличением количества неоднородных хозяйствующих субъектов и осуществления их деятельности автономно.

Стремление субъектов принимать индивидуальные решения только в свою пользу (эгоистическое поведение) может приводить к снижению общих результатов их деятельности, поскольку результаты деятельности одних зависят от действий других, и наоборот. Такое явление в экспериментальной и поведенческой экономике относят к проблемам общественного блага (от англ. good public problem) и «безбилетника» (от англ. freerider problem). Обычно сложность исследования и прогнозирования экономических процессов связывали с неполнотой или асимметричностью информированности участников социально -экономических систем, однако, как показывают результаты исследований люди ведут себя иногда иррационально, что является неизбежным источником погрешности любого математического моделирования. Неопределенность

1 GLA (Gross Leasable Area) - арендопригодная площадь

2 Источник: Colliers International

3 Только в I полугодии 2017 г. общий объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость составил $1,72 млрд., из них $712 млн. - в торговую недвижимость (Источник Colliers International).

повышается в связи с тем, что даже рациональные люди, склонные к стратегическому поведению, не во всех случаях придерживаются равновесных и/или оптимальных стратегий. Кроме того, равновесные стратегии не всегда являются устойчивыми, то есть ошибочное действие одного участника (или осознанное с целью дестабилизации равновесия) может приводить к неожидаемым последствиям, например, из-за каскадного эффекта.

На основании сказанного выше, в исследуемой задаче человеческий фактор является ключевым источником неопределенности и это определяет потребность участников экономических процессов управления торгово-развлекательными комплексами в интеллектуальной поддержке принятия решений. Возрастающая конкуренция и повышение территориальной концентрации объектов коммерческой недвижимости делает востребованной информацию о текущей и прогнозируемой посещаемости объекта недвижимости потребителями для эффективного управления недвижимостью и осуществления предпринимательской деятельности на базе ТРК. В этих условиях существующие экономико-математические модели описывают не все происходящие процессы и явления, что накладывает ограничения на выполнение экономической теорией объяснительной, прогностической и нормативной функций, применительно к рассматриваемой задаче.

Актуальность настоящего исследования объясняется потребностью хозяйствующих субъектов в сфере управления торгово-развлекательными комплексами в интеллектуальной поддержке принятия управленческих решений и снижения неопределенности экономических процессов, влияющих на результаты их хозяйственной деятельности.

Степень разработанности проблемы. Основоположниками вероятностных моделей поведения посетителей торговых объектов можно считать Рейли У. (Reilly W., 1931) [157] и Хаффа Д.Л. (Huff D.L., 1963) [140]. Их двухфакторные модели легли в основу исследований Д'Ачи Л. (D'Acci L.) [128], Жанг И. (Zhang Y.) [170], Шевчука А. (Sevtsuk A.) [160], Чебат Дж.-К. (Chebat J.-C.) и Мичон Р. (Michon R.) [125], Юн М.К. (Youn M.K.) [156] и др., использующих, так

называемые, гравитационные модели, в задачах определения вероятностного поведения при выборе тех или иных объектов, размещения магазинов в городе, определения средней цены, по которой следует продавать товар, чтобы оставаться конкурентоспособным и при этом не терять прибыль, определения внешних и внутренних факторов управления супермаркетами. К отечественным ученым, исследующим данные вопросы, относятся Козерод Л.А. [50], Зырянов А.В. [46], Леонов А.Л. [53], Угаров А.С. [99], Беляевский И.К. [22], Писарева Е.В. [70] и др. Применение геоинформационных систем (ГИС) и гравитационных моделей нашло отражение в геомаркетинге розничной торговли (Бакаева В.В. и Курушина Н.В. [18], Цветков В.Я. [111], Кликет Дж. (Cliquet G.) [127]). Однако двухфакторные модели, используемые при решении данных задач, устраняют лишь часть неопределенности, связанной с выбором потребителей.

Задача управления коммерческой недвижимостью рассматривалась Гентлером Д. (Gentler D.), Фишером Дж.Д. (Fisher J.D.) [124], Фридманом Дж. (Friedman J.P.) [133], Макэлроем К. (McElroy K.) [148], Асаулом А.Н. и Люлиным П.Б.[17], Грабовым П.Г. [39], Ершовой С.А. [45], Мазуром И.И. [43], Канаян К. и Р. [48], Белых Л.П. [21], Разу М.Л. [101], Фирсовым М.В. [102], Тарасевичем Е.И. [143] и пр. Однако в их работах говориться лишь о необходимости учета потребительских мнений при принятии управленческих решений, но эти предложения не формализованы в виде экономико-математических моделей.

Теоретические положения потребительского поведения получили развитие в работах следующих зарубежных и отечественных исследователей - Бурдье П. (Bourdieu P.) [123], Бордийяр Ж. (Baudrillard J.) [120], Бэлк Р. (Belk R.W.) [121], Фолк П. (Falk P.) и Кэмпбелл К. (Campbell C.) [130], Фридман М. (Friedman M.) [134], Гэлбрейт Дж. (Galbraith J.K.) [135], Энджел Д.Ф. (Engel J.F.), Блэкуэлл Р.Д. (Blakwell R.D.), Миниард П.У. (Miniard P.W.) [115], Котлер Ф. (Kotler P.) [86], Алешина В.И. [14], Баранова Л.Я. [19], Ильин В.И. [47] и др. Существенный вклад в изучение поведения потребителей внесла концепция выявленных предпочтений Самуэльсона П.Э. (Samuelson P.A.) [159] и Хаутеккера Г. (Houthakker H.) [138],

используемая, в том числе, для обоснования местоположения строительства новых объектов коммерческой недвижимости. Имитационное моделирование поведения разнородных экономических субъектов стало возможным благодаря появлению мультиагентных технологий и агентно-ориентированного подхода к имитационному моделированию, разработкой и исследованием которых занимались Вулдридж М. (Wooldridge M.) [169], Хьюит К. (Hewitt C.) [137], Вейс Дж. (Weiss G.) [168], Фербер Дж. (Ferber J.) [131], Видал Дж.М. (Vidal J.M.) [166], Виттих В.А., Ржевский Г.А., Скобелев П.О. [34], Городецкий В.И. [38], Кудрявцев В. Б. [52], Васильев С.Н. [32], Бусленко Н.П. [30] и пр. Одним из направлений агентно-ориентированного подхода является разработанная Харитоновым В.А., Алексеевым А.О. концепция субъектно-ориентированного управления в социально-экономических системах [106], в рамках которой для моделирования поведения людей в задачах выбора используются математические модели их предпочтений. Однако в рамках поведенческой экономики (Канеман Д. (Kahneman D.) и Тверски А. (Tversky A.) [143], Смит В. (Smith V.L.) [38], Ариэли Д. (Ariely D.) [161], Бинмор К. (Binmore K.) [122], Акерлоф Дж. (Akerlof G.) и Шиллер Р. (Shiller R.J.) [116], Белянин А.В. [23] и др.) показано, что выбор экономических субъектов не всегда осуществляется рационально, выделяя новый источник неопределенности, порождающий неизбежную погрешность математического моделирования, что необходимо учитывать при управлении коммерческой недвижимостью.

В настоящее время для исследования стратегического поведения экономических субъектов (агентов) наравне с математическим моделированием применяют экспериментальные исследования, поскольку дополнительным источником неопределенности при управлении коммерческой недвижимостью является зависимость результатов деятельности экономического субъекта от выбора действий другими субъектами. Эффективность взаимодействия активных и целеустремленных экономических субъектов (агентов) исследовалось специалистами по теории игр Нэшем Дж. (Nash J.) [154], фон Нейманом Дж. (Neuman J. von) [155], Эрроу К.Дж. (Arrow K.J.) [119], Мейерсоном Р. (Myerson

R.B.) [151, 152], Гермейером Ю.Б. [36], Айзерманом М.А. и Алескеровым Ф.Т. [3], Петросян Л.А. [69], Бурковым В.Н., Новиков Д.А. [26], Губко М.В. [41], Коргиным Н.А. [28] и др. Теоретико-игровые исследования занимаются поиском равновесных стратегий по Нэшу, Парето, равновесия в доминантных стратегиях и др.

Несмотря на достижения экономической теории, в частности, теории потребительского поведения, мультиагентных технологий, концепции субъектно-ориентированного управления, концепции выявленных предпочтений, поведенческой экономики, теории игр и практики управления коммерческой недвижимостью, научно-практическая задача управления коммерческой недвижимостью, в частности торгово-развлекательными комплексами, сохраняет высокую степень неопределенности, связанную с разнородностью потребительских предпочтений и выбором потребителей, выбором действий экономических субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность на базе объекта недвижимости и выбором действий экономического субъекта, осуществляющего управленческую деятельность, что определило объект, предмет и цель настоящего исследования.

Объект исследования - экономическая система функционирования торгово-развлекательного комплекса.

Предмет исследования - экономические процессы управления торгово-развлекательными комплексами в условиях неопределенности.

Цель работы - разработка методов интеллектуальной поддержки принятия управленческих решений, способных снизить неопределенность экономических процессов, влияющих на результаты деятельности хозяйствующих субъектов торгово-развлекательных комплексов.

В соответствии с поставленной целью необходимо решить следующие частные научные задачи:

1) разработать математические модели комплексного оценивания качества торгово-развлекательных комплексов с учетом факторов, влияющих на выбор потребителей одного из множества доступных ТРК;

2) создать систему поддержки принятия решений хозяйствующих субъектов

торгово-развлекательных комплексов, позволяющую осуществлять моделирование и прогнозирование экономических процессов при управлении торгово-развлекательными комплексами;

3) разработать функциональную модель процессов управления торгово-развлекательными комплексами на основе разработанных математических методов и инструментальных средств моделирования и прогнозирования экономических процессов.

Теоретическую и методологическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых в области экономической теории, в том числе отраслевых дисциплин: экономики строительства и экономики недвижимости, теории отраслевых рынков, работы в области экономико-математического моделирования, имитационного моделирования (математического и игрового), квалиметрии, теории игр, теории активных систем, теории управления организационными системами и концепции субъектно-ориентированного управления социально-экономическими системами.

Информационную базу исследования составили данные Федеральной службы государственной статистики о социально-экономическом положении России, отчеты консалтингового агентства Colliers International об исследованиях рынка недвижимости России, публикуемые в открытом доступе, а также результаты социологических опросов, в частности оценка потребителями качества состояния объектов коммерческой недвижимости, необходимая для идентификации моделей предпочтений потребителей, в том числе данные о месте проживания потребителей и посещаемых ими объектов коммерческой недвижимости, данные внутренней и внешней среды исследуемых торгово-развлекательных комплексов г. Перми и другие статистические данные, необходимые для оценки достоверности результатов математического моделирования.

Научная новизна диссертационного исследования. В процессе проведенного исследования были достигнуты следующие теоретические и методические результаты, определяющие научную новизну и являющиеся предметом защиты:

1. Разработаны многофакторные квалиметрические взвешенные и матричные модели комплексного оценивания качества торгово-развлекательных комплексов, позволившие модифицировать двухфакторную модель Хаффа и расширить область ее применения до задачи управления торгово-развлекательным комплексом. (п. 1.4 Паспорта специальности 08.00.13 ВАК РФ - Разработка и исследование моделей и математических методов анализа микроэкономических процессов и систем: отраслей народного хозяйства, фирм и предприятий, домашних хозяйств, рынков, механизмов формирования спроса и потребления, способов количественной оценки предпринимательских рисков и обоснования инвестиционных решений). (Глава 1, параграф 1.2 -1.3, стр. 31-46; Глава 2, параграф 2.1-2.3, стр. 48-80).

2. Создана многопользовательская система поддержки принятия индивидуальных управленческих решений хозяйствующих субъектов торгово-развлекательных комплексов с учетом их целей и потребительских предпочтений, расширяющая возможности сценарного моделирования и прогнозирования хозяйственной деятельности в условиях неопределенности. (п. 2.3 Паспорта специальности 08.00.13 ВАК РФ - Разработка систем поддержки принятия решений для рационализации организационных структур и оптимизации управления экономикой на всех уровнях). (Глава 3, параграф 3.1, стр. 82-95).

3. Сформирована функциональная модель процессов управления торгово-развлекательными комплексами, отличающаяся выявлением потребительских предпочтений, верификацией математических моделей и управлением с учетом стратегического поведения экономических субъектов, а также расширяющая класс субъектно-ориентированного моделирования. (п. 1.2 Паспорта специальности 08.00.13 ВАК РФ - Теория и методология экономико-математического моделирования, исследование его возможностей и диапазонов применения: теоретические и методологические вопросы отображения социально-экономических процессов и систем в виде математических, информационных и компьютерных моделей). (Глава 3, параграф 3.3, стр. 106-111).

Теоретическая и практическая значимость исследования. Теоретическая

значимость исследования определяется тем, что разработанные экономико-математические модели снижают неопределенность экономических процессов и развивают основные положения теории отраслевых рынков, связанные с анализом и моделированием спроса и предложения в специализированной конкурентной рыночной среде - торгово-развлекательных комплексах.

Практическая значимость исследования заключается в том, что результаты диссертации в виде моделей прогнозирования посещаемости ТРК могут использоваться менеджерами управляющих компаний для разработки стратегических концепций и проектов управления ТРК, с целью сохранения и развития конкурентных преимуществ коммерческой недвижимости.

Степень достоверности и апробация работы. Достоверность полученных результатов подтверждается достаточным объемом и результатами аналитических исследований; обоснованным использованием общепризнанных методов математического моделирования; не противоречит известным положениям поведенческой экономики и теории потребительского поведения, концепции выявленных предпочтений; соответствует результатам расчетов экономических показателей деятельности ТРК и показателей официальной статистики.

Основные результаты работы докладывались на международных научных конференциях «Инновационные процессы в исследовательской и образовательной деятельности», г. Пермь, Россия; ХУШ Международной научной конференции «Проблемы управления и моделирования в сложных системах», г. Самара, Россия; Восьмой всероссийской мультиконференции по проблемам управления, г. Геленджик; XII Всероссийском совещании по проблемам управления, г. Москва; Всероссийских школах-конференциях молодых ученых «Управление большими системами - 2013, 2014, 2015, 2016, 2017», г. Уфа, г. Арзамас, г. Волгоград, г. Самара, г. Пермь; 3-й и 4-й Всероссийских интернет-конференциях студентов, аспирантов и молодых ученых «Прикладная математика, механика и процессы управления - 2015, 2016», г. Пермь; на семинарах «Международной лаборатории конструктивных методов исследования динамических моделей», г. Пермь, Экономический факультет ПГНИУ (май 2014, ноябрь 2016).

Диссертационная работа выполнялась при поддержке внутривузовского гранта ФГБОУ ВО «Пермский национальный исследовательский политехнический университет» (Соглашение 2014-ВГ/6 от 16.04.2014 г., 2014-2015 гг.) и гранта Президента Российской Федерации МД 6075.2015.9 (2015-2016 гг.).

Результаты диссертации использовались в ООО «ПАН Сити Групп», г. Пермь - компанией, являющейся эксклюзивным брокером многих объектов коммерческой недвижимости города Перми, ООО «Ива» для повышения эффективности управления ТРЦ «Ива», а также используются в образовательном процессе ФГБОУ ВО «Пермский национальный исследовательский политехнический университет» при подготовке бакалавров по профилю «Экспертиза и управление недвижимостью» и магистров по профилю «Технологии управления недвижимостью».

Публикации. По теме диссертационной работы опубликовано 27 научных работ общим объемом 16,19 п.л. (из них 10,31 п.л. авторских), в том числе 5 работ в изданиях, рекомендованных Высшей аттестационной комиссией, и 1 работа в издании, входящем в международную базу цитирования Scopus, получены Свидетельства о государственной регистрации программы для ЭВМ и базы данных для ЭВМ.

Структура и объем диссертационного исследования. Диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения, списка литературы и приложений; изложена на 1 92 страницах машинописного текста, включающего 49 формул, 34 таблицы и 68 рисунков.

Во введении обоснована актуальность выбранной темы, определены объект и предмет исследования, сформулирована цель работы, определены научная новизна и практическая значимость полученных результатов. Приведены сведения о внедрении результатов, апробации и публикациях.

В первой главе «Постановка задачи управления объектом коммерческой недвижимости с учетом потребительских предпочтений и стратегического поведения экономических субъектов» дано экономическое обоснование проблемы неопределенности экономических процессов управления ТРК, связанной со

сложностью прогнозирования результатов управленческой и предпринимательской деятельности. Описан новый подход к экономико-математическому моделированию процессов управления коммерческой недвижимостью. Модифицирована двухфакторная модель Хаффа и сформулирована математическая постановка задачи управления торгово-развлекательными комплексами.

Во второй главе «Разработка и исследование моделей оценивания потребительской привлекательности торгово-развлекательных комплексов» описаны многофакторные математические модели комплексного оценивания качества торгово-развлекательных комплексов, служащие основой оценки их потребительской привлекательности. Определены значения степенного параметра X на основе эмпирически полученных данных. Приводится сравнительный анализ оригинальной и модифицированной моделей Хаффа в задаче моделирования и прогнозирования посещаемости объекта коммерческой недвижимости.

В третьей главе «Разработка и исследование системы поддержки принятия решений при управлении торгово-развлекательными комплексами» описана система поддержки принятия решений при управлении торгово-развлекательными комплексами с учетом потребительских предпочтений, выполненная в среде RDS, а также описаны правила организации и проведения разработанной деловой имитационной игры «Управление коммерческой недвижимостью» и специальные инструментальные средства.

В четвертой главе «Исследование эффективности разработанных методов и инструментальных средств управления торгово-развлекательными комплексами» описаны внешняя и внутренняя среды исследуемого торгово-развлекательного комплекса, определены текущие оценки качества и потребительской привлекательности исследуемого объекта и объектов-конкурентов. Определены рекомендации по сохранению конкурентоспособности и развитию объекта недвижимости.

В заключении сделаны основные выводы и представлены результаты проведенного исследования.

Глава 1. Постановка задачи управления объектом коммерческой недвижимости с учетом потребительских предпочтений и стратегического

поведения экономических субъектов

1.1. Обзор существующих подходов и методов управления объектами коммерческой недвижимости и прогнозирования их посещаемости

В связи с тем, что в России развитие коммерческой недвижимости формата торгово-развлекательных комплексов (ТРК) началось с отставанием более чем на 30 лет от западных стран с развитой экономикой, всестороннее исследование проблемы управления коммерческой недвижимостью, как самостоятельного направления деятельности сферы услуг, в отечественной науке начато сравнительно недавно.

Общие теоретические основы управления коммерческой недвижимостью в России описаны Асаулом А.Н. и Грабовым П.Г. в работах [17, 39]. Отдельные инструменты управления коммерческой недвижимостью рассмотрены в работах Разу М.Л. [101], и Тарасевича Е.И. [98]). Принципы и сущность девелопмента коммерческой недвижимости рассмотрены в работе Мазура И.И. [43]. Особенности управления проектами объектами коммерческой недвижимости формата ТРК рассмотрены в работах Канаян К. и Р., например, [48]. Среди зарубежных авторов стоит отметить работы Макэлроя К. (McElroy K.) [148], где описаны подходы к управлению недвижимостью с целью максимизации прибыли управляющего; Фишера Дж.Д. (Fisher J.D.) [124], в которой описаны методы управления недвижимым имуществом и сделок с ним.

Однако в представленных выше работах учет потребительских предпочтений практически не рассмотрен. Между тем, в современных рыночных условиях объектам коммерческой недвижимости, а в частности ТРК, необходимо уделять особое внимание конкурентоспособности, т.к. это является решающим фактором коммерческого успеха. Для организаций, работающих в сфере розничной торговли, то есть встречающихся непосредственно с потребителями

без каких-либо посредников, одной из наиболее важных задач является выбор местоположения торговой точки. Правильно сделанный выбор может стать конкурентным преимуществом, что определяет актуальность повышения точности методов и способов решения данной задачи.

Американскими маркетологами М. Салливаном и Д. Эдкоком [84] при обобщении различных подходов к принятию решения о местоположении торгового объекта были выделены три стадии:

1. оценка макрорасположения объекта (выбор города, крупного района для размещения ТРК, прогноз торгового потенциала региона);

2. оценка микрорасположения объекта (варианты размещения на территории выбранного района, изучение уровня конкуренции, населения, инфраструктуры и пр.);

3. выбор конкретного места.

Фактически задача выбора местоположения может быть решена на основе информации о плотности проживания потребителей и транспортной доступности объекта коммерческой недвижимости (ОКН). Однако привлекательность современного ОКН определяется набором факторов привлекательности объекта для потребителя. Для привлечения большего числа посетителей нужно создавать максимум комфорта как для арендаторов ОКН, так и для посетителей объекта.

Факторы, определяющие удачное местоположение, можно классифицировать следующим образом: управление, инфраструктура, окружающая среда (рис. 1).

СнрушягощкП г.

Инфраструктура ^^^^

Управление

Рис. 1. Факторы привлекательности ОКН.

К факторам управления в основном относятся элементы, которыми можно управлять внутри ОКН.

К факторам инфраструктуры относятся элементы, связанные с уникальной физической планировкой здания и окружающих его объектов.

К факторам окружающей среды относятся такие элементы как демография населения, потребительский спрос, транспортная загрузка, образующие трафик предприятия (торговые центры, больницы, аэропорты, стадионы), населенность в дневное и вечернее время, конкуренты, дополняющий бизнес, образ жизни [100].

При выборе местоположения для нового торгового объекта необходимо принимать во внимание «зону притяжения» потребителя, которая определяется расстоянием от магазина до места проживания или прохождения на работу (с работы): те покупателей, которые могут находиться от магазина в радиусе, равном 400 - 800 метров от торговой точки.

Однако следует считать ошибочным подход для вычисления прогнозного числа посетителей, основанный на численности населения, проживающего в пределах радиуса, образованного максимальным расстоянием, которое может преодолеть потребитель до магазина.

Во-первых, потому что не только географический фактор определяет спрос на услуги магазина, так как зона охвата значительно уже в районах с более интенсивной конкуренцией.

Во-вторых, даже при достаточно ровных границах участков, прогноз, основанный на специально оцененных размерах торговой зоны, будет иметь очень низкую достоверность, в связи с тем, что площадь и численность населения в круге (при равномерной плотности) возрастают пропорционально квадрату радиуса. Показатель времени, необходимого для достижения торговой точки на автомобиле, примерно пропорционален расстоянию. Поэтому если мы можем оценить время с точностью в +/-15% с доверительной вероятностью в 0,95, то с

Список литературы диссертационного исследования кандидат наук Спирина Варвара Сергеевна, 2017 год

- - - - - - -

Арендуемая площадь цокольного этажа - - - -

Полезная площадь цокольного этажа 345.9 кв.м.

4 этаж

1 танцевальная школа Арендатор №13 233 ХХХ,10 ХХХ ХХХ,30 Х ХХХ ХХХ,60

2 салон красоты Арендатор №14 31,6 ХХХ,60 ХХ ХХХ,56 ХХХ ХХХ,72

Арендуемая площадь 4 этажа 265 1ХХ 051,86 1 ХХХ 622,32

Полезная площадь 4 этажа 464.9 кв.м.

Общая арендуемая площадь ТЦ "Ива": 1266,90 7ХХ 170,06 8 570 040,66

Арендопригодная площадь ТРЦ "Ива" 2977,3 кв.м.

Примечание: финансовые результаты были преднамеренно искажены с целью не разглашения сведений, представляющих коммерческую тайну.

Таблица 33. Расходы управляющей организации на эксплуатацию, маркетинг и

административные расходы ТРЦ «Ива».

№ Наименование статьи расходов Сумма, у.е./мес. Сумма в год, у.е.

Эксплуатационные расходы

1 обслуживание пожарной сигнализации Х ХХХ,00 ХХ ХХХ,00

2 обслуживание лифтовых систем (лифтов) Х ХХХ,00 ХХХ ХХХ,00

3 услуги охранного предприятия Х ХХХ,00 ХХХ ХХХ,00

4 расходы на водоснабжение и водоотведение Х ХХХ,00 ХХ ХХХ,00

5 хозяйственные расходы Х ХХХ,00 ХХ ХХХ,00

6 расходы на электроэнергию ХХ ХХХ,00 ХХХ ХХХ,00

7 обслуживание ИТП (электрооборудование, автоматика) Х ХХХ,00 ХХ ХХХ,00

8 отопление (летнее и зимнее время)11 ХХ ХХХ,00 ХХХ ХХХ,00

9 расходы на уборку и вывоз снега12 ХХ ХХХ,00 ХХХ ХХХ,00

10 клининговые услуги ХХ ХХХ,00 ХХ ХХХ,00

11 услуги дворника Х ХХХ,00 ХХХ ХХХ,00

12 вывоз мусора Х ХХХ,80 ХХ ХХХ,60

Итого эксплуатационные расходы 2ХХ 408,80 2 ХХХ 425,60

Административные расходы

1 заработная плата ХХХ ХХХ,00 Х ХХХ ХХХ,00

2 непредвиденные расходы ХХ ХХХ,00 ХХХ ХХХ,00

3 " 13 комиссия риелторам за наиденных арендаторов13 ХХ ХХХ,00

Итого административные расходы 1ХХ 080,00 1 ХХХ 130,00

Расходы на маркетинговые мероприятия

1 Детские праздники (в течение года) ХХ ХХХ,00

2 Рекламные компании (в течение года) ХХ ХХХ,00

Итого расходы на маркетинговые мероприятия 8Х 810,00

ИТОГО (расходы в год): 4 177 365,60

Примечание: финансовые результаты были преднамеренно искажены с целью не разглашения сведений, представляющих коммерческую тайну.

Прибыль управляющей компании формируется не только за счет арендных платежей, но и комиссии в размере 2% от прибыли арендаторов. «Средний чек» (ЛЯ) по ТРЦ «Ива» составляет 576 у.е. Учитывая, что при реализации стратегии ТЦ «Карнавал» ТРЦ «Квартет» посещаемость должна увеличиться на 200 и 700 человек в день, соответственно, прибыль арендаторов исследуемого объекта также увеличится. При расчете прибыли арендаторов принимаем допущение, что коэффициент конвертации равен 0.8, т.е. каждый 2-3 входящий в ТРЦ совершает

11 Взято среднее значение за год.

12 3 раза в год в зимние месяцы.

13 Сумма может меняться, взято среднее значение за год.

покупку равную «среднему чеку». Данное допущение не противоречит действительности, т.к. основной поток в исследуемом ТРЦ генерирует продуктовый супермаркет. Предположим, что прибыль арендаторов составляют 13% от выручки.

Таким образом, прибыль управляющей организации, за вычетом расходов (см. табл. 33) будет представлять следующее распределение, в зависимости от вида примененной концепции (табл. 34).

Таблица 34. Расчет прибыли арендаторов и управляющей организации для исследуемого

объекта

№ Концепция ТРЦ Выручка арендаторов в год, у.е. Прибыль арендаторов в год, у.е. Процент от прибыли арендаторов управляющей

организации в год, у.е.

1 Текущее состояние ТрЦ «Ива» 645 120,00 83 865,60 612 218,88

Концепция

2 ТЦ «Карнавал» для ТРЦ «Ива» 737 280,00 95 846,40 699 678,72

Концепция

3 ТРЦ «Квартет» для ТРЦ «Ива» 967 680,00 125 798,40 918 328,32

Примечание: финансовые результаты были преднамеренно искажены с целью не разглашения сведений, представляющих коммерческую тайну.

Таким образом, при применении концепции управления ТРЦ «Ива» аналогичной ТЦ «Карнавал» и ТРЦ «Квартет», прибыль управляющей организации, формирующаяся за счет процента от прибыли с продаж арендаторов, может увеличиться на 14% и 50%, соответственно, что составляет до 7% от общей прибыли управляющей организации в год.

При этом в расчетах использовалось допущение, что при смене концепции управления сумма арендуемых площадей остается неизменной, привлекательность торгового объекта повышается за счет изменения маркетинговой политики, пула арендаторов, внешнего вида ТРЦ и пр. При этом, следует учесть, что заявленное увеличение прибыли произойдет после того, как окупятся вложенные на изменение концепции средства.

Выводы по 4 главе

В данной главе исследовалась эффективность разработанных методов и инструментальных средств управления коммерческой недвижимостью. Для определения портрета потребителя объектов коммерческой недвижимости формата ТРК, было проведено маркетинговое исследование, которое помогло выявить основные группы посетителей торговых объектов г. Перми. Самой обширной группой являются работающие люди в возрасте 26-50 лет. В этой группе находятся наиболее платежеспособные посетители, совершающие больший процент покупок. Важным при выборе магазина для них является ассортимент и качество предоставляемых товаров, а также транспортная доступность торгового объекта.

Вторую по объему группу составляют студенты в возрасте 18-25 лет. Покупатели данной группы в большей степени подвержены влияниям модных течений, поэтому для них немаловажным фактором является наличие в магазине популярных марок и брендов. Поскольку студенты, чаще всего, располагают меньшими денежными ресурсами нежели взрослое работающее население, для них также важным являются акции и скидки.

Третье место занимают школьники в возрасте 15-17 лет. В их основные цели посещения торговых центров входят больше развлекательные услуги (кинотеатр, зоны с игровыми автоматами и т.д.), а также кафе и зоны общественного питания. Данная группа обладает меньшей платежеспособностью, однако, при грамотной работе с ними, магазин имеет возможность воспитать лояльных посетителей, платежеспособность которых в будущем возрастет.

По результатам проведенного исследования потребительской привлекательности ТРЦ «Ива» выявлено, что в микрорайоне расположения объекта высокая конкуренция среди продуктовых магазинов и два крупных конкурента формата «торговый центр». По результатам математического моделирования посещаемости продуктовых магазинов ТРЦ «Ива» находится в зоне средней посещаемости, при этом сам магазин обладает высокой

посещаемостью, и является устойчивом объектом к появлению нового супермаркета «Перекресток» (Уинская, 15а). Результаты опроса показали, что большинство посетителей торговых объектов в микрорайоне Садовый - это молодое трудоспособное население от 17 до 40 лет (62,2%). Средний показатель посещения ТРЦ «Ива» буднего дня ~ 1000 чел/день. Средний показатель посещения выходного дня ~ 2300 чел/день.

По результатам оценки потребительской привлекательности объекта выявлено, что респондентами сам торговый объект ТРЦ «Ива» оценен на положительные оценки (вероятность выбора положительных оценок респондентами велика), а также оценка ТРЦ по параметру привлекательности его для совершения в нем покупок (с учетом незаполненности объекта) оказывает решающее влияние на Привлекательность объекта в целом, но дает не самую низкую оценку.

Для оценки эффективности разработанных методов и специальных инструментальных средств была рассчитана прибыль управляющей организации до и после применения новой концепции, просчитанной с помощью разработанных методов оценки потребительской привлекательности и качества ОКН.

Следует напомнить о том, что прибыль арендаторов и управляющей организации была определена на основе данных, приведенных к условным единицам с целью неразглашения конфиденциальной информации, и эффективность предлагаемых управленческих решений по развитию и продвижению исследуемого объекта коммерческой недвижимости не может быть оценена в абсолютных значениях, а только в относительных.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основе проведенного исследования автором были получены следующие основные результаты:

1. Разработанные многофакторные математические модели оценивания качества торгово-развлекательных комплексов, служащие основой оценки их потребительской привлекательности, повышают точность моделирования и прогнозирования посещаемости торгово-развлекательных комплексов и снижают неопределенность о выборе потребителями объекта для посещения и о поведении экономических субъектов. Модифицированная модель оценки потребительской привлекательности коммерческой недвижимости является обобщением двухфакторной модели Хаффа и может применяться для любого типа объектов коммерческой недвижимости.

2. Созданная многопользовательская система поддержки принятия индивидуальных управленческих решений позволяет снизить степень неопределенности в задаче управления торгово-развлекательными комплексами, поскольку учитывает потребительские предпочтения, влияющие на выбор потребителей того или иного объекта, а также позволяет осуществлять сценарное моделирование и прогнозирование. Данная система позволяет осуществлять экспериментальное исследование эффективности взаимодействия экономических субъектов, осуществляющих хозяйственную деятельность на базе объекта недвижимости, и проводить моделирование и прогнозирование посещаемости коммерческой недвижимости и исследовать эффективность принимаемых управленческих решений в виде деловых имитационных игр. Деловая игра помимо исследовательских целей может использоваться в образовательном процессе для наглядной демонстрации неэффективности эгоистических стратегий.

3. Сформированная функциональная модель процессов управления торгово-развлекательными комплексами, включающая в себя этапы, снижающие неопределенность о выборе потребителей и неопределенность при подготовке и

принятии управленческих решений, расширяет класс субъектно-ориентированного моделирования применительно к экономическим процессам управления не только ТРК, но и другими форматами коммерческой недвижимости.

160

СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ

ТРК - торгово-развлекательный центр ТРЦ - торгово-развлекательный центр ТЦ - торговый центр

GLA (Gross Leasable Area) - арендопригодная площадь

GBA (Global Building Area) - общая площадь всего здания

ОКН - объект коммерческой недвижимости

ГИС - геоинформационные системы

МТЦ - многофункциональные торговые центры

МКО - механизм комплексного оценивания

МГН - маломобильные группы населения

МШД - магазин формата шаговой доступности

МКД - многоквартирные дома

СПИСОК ТАБЛИЧНЫХ МАТЕРИАЛОВ

Таблица 1. Варианты иерархии систем в зависимости от принципов расселения [55]..............................20

Таблица 2. Сравнительная характеристика моделей оценки привлекательности торговых объектов и

вероятностей выбора потребителями объектов...........................................................................................38

Таблица 3. Интерпретация входных качественно описываемых характеристик.......................................53

Таблица 4. Интерпретация промежуточных параметров свертки.............................................................53

Таблица 5. Форма таблицы для опроса посетителей ТРК.............................................................................58

Таблица 6. Пример определения параметра X методом прямого подбора...................................................60

Таблица 7. Распределение параметров X по секторам на примере двух объектов коммерческой

недвижимости....................................................................................................................................................64

Таблица 8. Результаты опроса, составлено автором на основе результатов опроса [80].......................66

Таблица 9. Приведенные к относительной шкале результаты опроса.........................................................66

Таблица 10. Полученные значения качества и вероятности посещения ТРК потребителями, авторские

результаты..........................................................................................................................................................67

Таблица 11. Приведенные к стандартной шкале комплексного оценивания [1;4] результаты опроса. .. 70 Таблица 12. Полученные значения качества и вероятности посещения ТРК потребителями, авторские

результаты..........................................................................................................................................................72

Таблица 13. Сравнение вероятностей посещения ТРК, найденных с помощью квалиметрической модели

и модели комплексного оценивания с реальными данными, авторские результаты...................................73

Таблица 14. Сравнение вероятностей посещения ТРК, найденных с помощью квалиметрических моделей

с реальными опросными данными, авторские результаты...........................................................................74

Таблица 15. Возможные ситуации отношения потребительской привлекательности ТРК.....................76

Таблица 16. Количество жителей в секторах* (см. рис. 6)...........................................................................91

Таблица 17. Пример распределения вариантов затрат на управление четырьмя критериями.................92

Таблица 18. Параметры, существенные для посетителей, которые могут изменять игроки.................97

Таблица 19. Классификация деловых игр «Управление коммерческой недвижимостью».........................104

Таблица 20. Биматричная запись матрицы выигрышей игроков в постановке игры с двумя

арендаторами....................................................................................................................................................105

Таблица 21. Матрица стратегий игроков в постановке игры с двумя управляющими.............................106

Таблица 22. Результаты оценки потребителями г. Перми факторов привлекательности торговых

объектов.............................................................................................................................................................117

Таблица 23. Показатели исследуемого объекта............................................................................................122

Таблица 24. Визуальное обследование ТРЦ «Ива» и ТЦ «Карнавал»...........................................................125

Таблица 25. Подсчет трафика у дома на ул. Уинской, 34............................................................................145

Таблица 26. Подсчет трафика около ул. Уинской, 10...................................................................................145

Таблица 27. Подсчет трафика у дома по ул. Юрша, 82...............................................................................146

Таблица 28. Подсчет трафика ТРЦ «Ива»...................................................................................................147

Таблица 29. Подсчет трафика ТЦ «Карнавал».............................................................................................147

Таблица 30. Подсчет трафика ТРЦ «Квартет»...........................................................................................148

Таблица 31. Средние показатели трафика и посещения исследуемых объектов......................................148

Таблица 32. Поступающие арендные платежи арендаторов ТРЦ «Ива».................................................153

Таблица 33. Расходы управляющей организации на эксплуатацию, маркетинг и административные

расходы ТРЦ «Ива»..........................................................................................................................................154

Таблица 34. Расчет прибыли арендаторов и управляющей организации для исследуемого объекта......155

СПИСОК ИЛЛЮСТРАТИВНЫХ МАТЕРИАЛОВ

Рис. 1. Факторы привлекательности ОКН......................................................................................................15

Рис. 2. График зависимости требуемого количества денег от качества и затраченного времени,

авторские результаты.......................................................................................................................................32

Рис. 3. График зависимости затраченного времени от качества и количества потраченных денег,

авторские результаты.......................................................................................................................................33

Рис. 4. График зависимости качества от потраченного времени и денег, авторские результаты.........33

Рис. 5. Анализ чувствительности денежных потоков торгового центра от количества посетителей до

(а) и после реализации (б) рекламной акции, авторские результаты............................................................43

Рис. 6. Выделение секторов на примере двух торгово-развлекательных комплексов.................................44

Рис. 7. Три варианта структурной модели комплексного оценивания..........................................................51

Рис. 8. Матрицы свертки критериев: Price и Product а); Способность и Promotion б).............................54

Рис. 9. Определение качества объекта коммерческой недвижимости, используя программный продукт

класса «Декон»: дискретные оценки а); непрерывные оценки б)..................................................................55

Рис. 10. Результаты гендерного и возрастного распределения респондентов............................................57

Рис. 11. Распределение параметров X: а) для автомобилистов; б) для пешеходов.....................................61

Рис. 12. Распределение параметров X для автомибилистов: а) зона 1; б) зона 2; в)зона 3........................61

Рис. 13. Распределение параметров X для пешеходов: а) зона 1; б) зона 2; в) зона 3..................................61

Рис. 14. Распределение параметров X для автомибилистов: а) зона 1; б) зона 2; в) зона 3.......................62

Рис. 15. Распределение параметров X для пешеходов: а) зона 1; б) зона 2; в) зона 3.................................62

Рис. 16. Зависимость T от параметра X.........................................................................................................63

Рис. 17. Структура модели комплексного оценивания качества ТРК, составлено автором в

программном комплексе «Бизнес-Декон» [85].................................................................................................70

Рис. 18. Матричная модель комплексного оценивания качества ТРК..........................................................71

Рис. 19. Суммарная важность факторов (qi) в зависимости от вариантов их сочетаний.......................79

Рис. 20. Средне-квадратические отклонения в зависимости от вариантов сочетаний факторов модели

оценки качества ТРК..........................................................................................................................................79

Рис. 21. Диапазоны средне-квадратических отклонений в зависимости от вариантов сочетаний

факторов модели оценки качества ТРК...........................................................................................................80

Рис. 22. Пример функций чувствительности, показывающих: а) перспективное направление; б)

критическое направление развития ТРК..........................................................................................................82

Рис. 23. Пример функций чувствительности, показывающих скрытую полезность..................................83

Рис. 24. Функция чувствительности «Качества ТРК» к изменению критерия «Мероприятия» на

примере ТРК «Колизей»......................................................................................................................................85

Рис. 25. Функции чувствительности «Качества ТРК» к изменению критериев: а) «Ассортимент» и б)

«Наличие брендов» на примере ТРК «Колизей»...............................................................................................85

Рис. 26. Функции чувствительности «Качества ТРК» к изменению критериев а) «Качество товаров» б)

и «Акции и скидки» на примере ТРК «Колизей.................................................................................................86

Рис. 27. Функции чувствительности «Качества ТРК» к изменению критериев а) «Площадь» и б)

«Эстетический вид» на примере ТРК «Колизей»............................................................................................86

Рис. 28. Функции чувствительности «Качества ТРК» (Х) к изменению пары критериев: а) «Ассортимент» (Х4) и «Наличие брендов» (Х5); б) «Ассортимент» (Х4) и «Качество товаров» (Х6); в)

«Наличие брендов» (Х5) и «Качество товаров» (Х6) на примере ТРК «Колизей».......................................87

Рис. 29. Функции чувствительности привлекательности ТРК в зависимости от секторов,

образованных пересечением пешеходно-транспортных зон, на примере ТРК «Колизей» [93]..................88

Рис. 30. Функции чувствительности вероятностей посещения потребителями ОКН в зависимости от секторов их проживания на примере ТРК «Колизей» [93].............................................................................89

Рис. 31. Функции чувствительности, показывающие зависимость ожидаемого количества посетителей ОКН к изменению управляемого критерия в зависимости от сектора проживания посетителей, на

примере ТРК «Колизей» [93]..............................................................................................................................89

Рис. 32. Функции чувствительности, показывающая зависимость: а) ожидаемого количества посетителей ОКН к изменению управляемого критерия; б) ожидаемого дохода к изменению

управляемого критерия, на примере ТРК «Колизей».......................................................................................90

Рис. 33. Зависимость совокупной прибыли торговых (развлекательных и др.) помещений ОКН от

изменения управляемого критерия на примере ТРК «Колизей».....................................................................91

Рис. 34. Анализ чувствительности оптимальной стратегии экономических субъектов ТРК к изменению

среднего чека при различных коэффициентах конвертации..........................................................................93

Рис. 35. Экранная форма системы поддержки принятия индивидуальных управленческих решений

Управляющего в среде RDS................................................................................................................................94

Рис. 36. Экранная форма системы поддержки принятия индивидуальных управленческих решений

Арендатора в среде RDS....................................................................................................................................95

Рис. 37. Схема взаимосвязи участников моделируемой социально-экономической системы, авторская

разработка...........................................................................................................................................................98

Рис. 38. Схема архитектуры Ситуационного центра имитационных деловых игр..................................100

Рис. 39. а) Агрегированная технология управления организационными системами (выполнена на основе

[66], стр. 41); б) процессы управления ТРК..................................................................................................107

Рис. 42. Расположение объектов-конкурентов в микрорайоне Садовый: а) формата «торговый центр» / «универсальный магазин»; б) формата «супермаркет»; в) формата «продовольственный магазин». 123

Рис. 43. Расположение ТЦ «Карнавал» в жилой застройке (скриншот из Дубль-ГИС)...........................124

Рис. 44. Расположение ТРЦ «Квартет» в жилой застройке (скриншот из Дубль-ГИС).........................124

Рис. 45. Посещаемость покупателей существующих магазинов в микрорайоне Садовый, согласно

разработанной в [6, 7] методике....................................................................................................................128

Рис. 46. Зонирование микрорайона Садовый г. Перми по целесообразности открытия и/или

строительства магазина шаговой доступности..........................................................................................129

Рис. 47. Распределение ответов респондентов по объектам исследования..............................................130

Рис. 48. Распределение ответов респондентов по гендерному признаку...................................................130

Рис. 49. Распределение ответов респондентов по роду занятости...........................................................131

Рис. 50. Распределение ответов респондентов по образованию.................................................................131

Рис. 51. Возрастное распределение опрошенных...........................................................................................132

Рис. 52. Распределение посетителей исследуемых объектов в зависимости от их места проживания.

Зеленым выделены посетители ТРЦ «Ива», синим - ТРЦ «Квартет» и красным - ТЦ «Карнавал».....132

Рис. 53. Распределение ответов респондентов по степени важности параметров модели оценки

потребительской привлекательности ОКН..................................................................................................133

Рис. 54. Распределение ответов респондентов относительно оценки параметра «Площадь объекта» и

его степени важности.....................................................................................................................................134

Рис. 55. Распределение ответов респондентов относительно оценки параметра «Ассортимент

товаров» и его степени важности.................................................................................................................135

Рис. 56. Распределение ответов респондентов относительно оценки параметра «Транспортная

доступность» и его степени важности........................................................................................................135

Рис. 57. Распределение ответов респондентов относительно оценки параметра «Эстетический вид» и

его степени важности.....................................................................................................................................136

Рис. 58. Распределение ответов респондентов относительно оценки параметра «Акции / скидки» и его

степени важности............................................................................................................................................137

Рис. 59. Распределение ответов респондентов относительно оценки параметра «Качество товаров» и его степени важности.....................................................................................................................................138

Рисунок 60. Распределение ответов респондентов относительно оценки параметра «Наличие

популярных брендов» и его степени важности.............................................................................................138

Рис. 61. Свертка распределения вероятностей ответов респондентов матрицы «ТРК как объект

недвижимости»................................................................................................................................................139

Рис. 62. Свертка распределения вероятностей ответов респондентов матрицы «Привлекательность

товара»..............................................................................................................................................................140

Рис. 63. Свертка распределения вероятностей ответов респондентов матрицы «Привлекательность

ТРК для совершения покупок»..........................................................................................................................141

Рис. 64. Свертка распределения вероятностей ответов респондентов комплексной оценки

«Привлекательность ТРК»..............................................................................................................................141

Рис. 65. Свертка распределения вероятностей ответов респондентов комплексной оценки

«Привлекательность ТРК» с учетом применения концепции ТЦ «Карнавал»...........................................142

Рис. 66. Свертка распределения вероятностей ответов респондентов комплексной оценки

«Привлекательность ТРК» с учетом применения концепции ТРЦ «Квартет».........................................143

Рис. 67. Сравнение распределений вероятностей оценок респондентов параметра «Привлекательность

ТРЦ» для исследуемых объектов.....................................................................................................................143

Рис. 68. Точки замера трафика (2) и посетителей исследуемых объектов (1 - подсчет входящих в объект посетителей).......................................................................................................................................144

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Авшаров А.Г. Архетипы и акротипы современного потребителя // Клиентинг и управление клиентским портфелем. - 2013. - Т. 1. - С. 16-24.

2. Азгальдов Г.Г. Теория и практика оценки качества товаров (основы квалиметрии). - М.: Экономика, 1982. - 256 с.

3. Айзерман М.А., Алескеров Ф.Т. Выбор вариантов: основы теории. - Наука, 1990.

4. Алексеев А.О. Концепция субъектно-ориентированного моделирования многофакторных рисков в мультиагентных системах // Управление экономическими системами [Электронный ресурс]. - 2015. - № 4(76). - 11 с. - Режим доступа: http://www.uecs.ru/teoriya-sistem/item/3440-2015-04-14-12-03-14. - Загл. с экрана.

5. Алексеев А.О., Галиаскаров Э.Р. Развитие механизмов нечеткого комплексного оценивания / Управление большими системами: труды УШ Всероссийской школы-конференции молодых ученых, г. Магнитогорск 25-27 мая 2011 г. // Институт проблем управления им. В.А. Трапезникова [и др.]. -М.: ИПУ РАН, 2011. - С. 78-83.

6. Алексеев А.О., Клейменова А.А., Спирина В.С. Обоснование места для открытия магазина шаговой доступности (на примере микрорайона Октябрьский города Перми) // Вестник Пермского национального исследовательского политехнического университета. Прикладная экология. Урбанистика. - 2017. - № 1. - С. 58-68.

7. Алексеев А.О., Клейменова А.А., Спирина В.С. Постановки задач выбора места для открытия магазина формата шаговой доступности // Прикладная математика и вопросы управления, 2017. - № 1. - С. 47-60.

8. Алексеев А.О., Спирина В. С., Коргин Н. А. Технология управления объектом коммерческой недвижимости с учетом потребительских предпочтений // Управление большими системами. - 2016. - Выпуск 62. -С. 124-168.

9. Алексеев А.О., Спирина В.С., Кавиев М.И., Эрнст Н.А. Определение потребительской привлекательности объектов коммерческой недвижимости // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. - 2013. -№ 1(4). - С. 8-19.

10. Алексеев А.О. Исследование альтернативных подходов к теоретико-множественным операциям над нечеткими множествами в процедуре нечеткого комплексного оценивания // Прикладная математика и вопросы управления. - 2015. - №1. - С. 60-72.

11. Алексеев А.О., Алексеева И.Е. Математическое моделирование предпочтений экономических субъектов (агентов) // Управление экономическими системами. Электронный научный журнал. - 2015. - №76. -[Электронный ресурс]. - URL: http://www.uecs.ru/uecs-76-762015/item/3441-2015-04-14-13-53-46 (дата обращения: 20.07.2016).

12. Алексеев А.О., Калентьева А.С., Вычегжанин А.В. И ДР. Алгоритмические основы нечеткой процедуры комплексного оценивания объектов различной природы // Фундаментальные исследования. - 2014. - № 3/3. - С. 469-474.

13. Алексеев А.О., Коргин Н.А. О применении обобщенных медианных схем для матричной активной экспертизы // Прикладная математика, механика и процессы управления: III Всерос. науч.-техн. интернет-конф. студентов, аспирантов и молодых учен., 30 ноября - 5 декабря, 2015 г. - Перм. нац. исслед. политехн. ун-т. Пермь, 2015. - [Электронный ресурс] - URL: https://goo.gl/xwsmLE (дата обращения: 20.07.2016).

14. Алешина И. В. Поведение потребителей. - М.: Фаир-Пресс, 1999.

15. Андроникова Н.Г. Леонтьев С.В. Новиков Д.А. Процедуры нечеткого комплексного оценивания / Труды международной научно-практической конференции «Современные сложные системы управления». Липецк: ЛГТУ, 2002. - С. 7-8.

16. Анохин А.М., Гусев В.Б., Павельев В.В. Комплексное оценивание и оптимизация на моделях многомерных объектов. - М.: Изд-во Ин-та проблем управления им. В.А. Трапезникова РАН, 2003. - 79 с.

17. Асаул А.Н., Люлин, П.Б. Управление объектами коммерческой недвижимости [Электронный ресурс] / под ред. А.Н. Асаула. - СПб. : ГАСУ, 2008. - 144 с.

18. Бакаева В.В., Курушина Н.В. Управление размещением торговых предприятий в городе // Вестник Омского университета. Серия «Экономика». - 2014. - №. 1.

19. Баранова Л.Я. Личные потребности. - Экономика, 1984.

20. Белых А.А., Шайдулин Р.Ф., Гуреев К.А., Харитонов В.А., Алексеев А.О. Принцип многомодельности в задачах моделирования индивидуальных предпочтений // Управление большими системами: сборник трудов. - 2010. -№30-1. - С. 128-143.

21. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 1999.

22. Беляевский И.К. Социальная эффективность потребления: проблемы и оценки // Статистика и экономика. - 2014. - №. 3.

23. Белянин А.В., Зинченко В.П. Доверие в экономике и общественной жизни // М.: Фонд «Либеральная миссия. - 2010. - с. 164.

24. Блюмин И.Г. Теория Курно // Критика буржуазной политической экономии: В 3 томах. — М.: Изд-во АН СССР, 1962. — Т. I. Субъективная школа в буржуазной политической экономии. — С. 491-532.

25. Бондаренко Н. Типология личного потребления населения России // Мониторинг. - 2002. - №4. - С.40-49.

26. Бурков В.Н., Новиков Д.А. Введение в теорию активных систем // М.: ИПУ РАН. - 1996. - с. 125.

27. Бурков В.Н., Новиков Д.А. Теория активных систем: состояние и перспективы. М.: Синтег, 1999. - 128 с.

28. Бурков В.Н., Новиков Д.А., Коргин Н.А. Введение в теорию управления организационными системами. Учебник / Под ред. Д. А. Новикова. - М.: Книжный дом «ЛИБРОКОМ», 2009. - 264 с.

29. Бурков В.Н., Новиков Д.А., Щепкин А.В. Механизмы управления эколого-экономическими системами / Под ред. академика С.Н. Васильева - М.: Изд-во физ.-мат. лит-ры, 2008. - 244 с

30. Бусленко Н.П. Моделирование сложных систем. - 1968.

31. Варжапетян А.Г. Квалиметрия: Учебное пособие / СПбГУАП. СПб. - 2005. -176с.: ил.

32. Васильев С.Н. От классических задач регулирования к интеллектному управлению. II //Известия РАН. Теория и системы управления. - 2001. - №.2.

- С. 5-21.

33. Вебер А.О теории размещении промышленности. Т. 1. Чистая теория размещения (1909) — («Über den Standort der Industrie. Bd. 1: Reine Theorie des Standorts»). Рус. пер. (1926), англ. пер. (1929).

34. Виттих В.А., Ржевский Г.А., Скобелев П.О. Мультиагентные модели взаимодействия в процессах принятия решений // Труды. - 2002. - С. 116126.

35. Выявленные предпочтения. - URL: https://goo.gl/NHaNQG (дата обращения 10.01.2014 г.).

36. Гермейер Ю.Б. Введение в теорию исследования операций. - 1971.

37. Голубева О.С., Гуреев К.А., Марков Д.А. Систематизация теоретических основ интеллектуальной технологии моделирования инфляционных процессов // Казанская наука. 2012. №2. С. 70-74.

38. Городецкий В.И. и др. Прикладные многоагентные системы группового управления //Искусственный интеллект и принятие решений. - 2009. - №. 2.

- С. 3-24.

39. Грабовый П.Г., Яськова Н.Ю. Отечественные научные школы современной России. Управление недвижимостью // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. - 2014. - №. 6 (11).

40. Гранберг А.Г. Основы региональной экономики. - М.: ГУ ВШЭ, 2000. -С. 52-54. - 495 с.

41. Губко М.В., Новиков Д.А. Теория игр в управлении организационными системами. - М.: Синтег, 2002. - 148 с.

42. Гусев В.Б. Верификация и применение непрерывных шкал при многокритериальном выборе / Труды конгресса по интеллектуальным системам и информационным технологиям «AIS-IT'09». - М.: Физматлит, 2009. - Т. 1. - С. 145-151.

43. Девелопмент недвижимости: учеб. пособие / И.И. Мазур, В.Д. Шапиро, О.А. Бартенева, П.Б. Понкратов. - М.: ЕЛИМА; Омега-Л, 2010. - 928 с.

44. Демографические признаки сегментации рынка [Электронный ресурс] // POWERBRANDING. - URL: http://powerbranding.ru/segmentirovanie/socialno-demograficheskoe/ (дата обращения: 23.01.2017).

45. Ершова С. А. Теория и практика оценки крупных инвестиционных проектов с учетом градоэкономического зонирования территории в региональном инвестиционно-строительном комплексе // Экономическое возрождение России. - 2005. - №. 3. - 5 с.

46. Зырянов А.В. Современные тенденции размещения розничных торговых предприятий в российских городах: негативизм и возможности // Вестник Удмуртского университета. Экономика и право. - 2011. - Вып. 4. - С. 25-36.

47. Ильин В. И. Поведение потребителей. - СПб.: Питер, 2000.

48. Канаян К., Канаян Р., Канаян А. Торговая недвижимость: вызовы времени и перспективы //М.: Издат. дом «Юнион-Стандарт Консалтинг. - 2009.

49. Квалиметрическая экспертиза строительных объектов - под ред. В.М. Маругина и Г.Г. Азгальдова. - СПб.: Изд-во «Политехника», 2008. -528 с.

50. Козерод Л.А. Методы выбора и модели оценки месторасположения розничного торгового предприятия // Труды Международной научно -практической конференции «Модернизация экономики России в контексте глобализации» (24-25 ноября 2011 г.). - Хабаровск: Изд-во ДВГУПС. - 2011. - Т.2. - С.136-145.

51. Котлер, Ф. Маркетинг по Котлеру / Ф. Котлер. - 2-е издание. - М.: Альбина Бизес Букс, 2016. - 293 с.

52. Кудрявцев В. Б., Алёшин С. В., Подколзин А. С. Введение в теорию автоматов. - 1985.

53. Леонов А.Л. Esri GIS. ГИС для розничной торговли // ArcReview. - 2010. -№ 4 (55).

54. Лёш А. Пространственная организация хозяйства (нем. Die räumliche Ordnung der Wirtschaft: eine Untersuchung über Standort, Wirtschaftsgebiete und internationalem Handel. Jena: Fischer, 1940). М.: Наука. - 2007. - 664 с.

55. Лимонов Л.Э. Региональная экономика и пространственное развитие // М.: Издательство Юрайт. - 2015. - Т. 1. - С. 90.

56. Линдерт П. Экономика мирохозяйственных связей. - М.: Прогресс, 1992. -С. 34, 77-78.

57. Меликян О.М. Поведение потребителей. - М.: Издательско-торговая компания «Дашков и Ко», 2008.

58. Меренкова И.Ю. Разработка социально-психологической типологии российских потребителей: дис. ... канд. психол. наук: 19.00.05 / Меренкова Инна Юрьевна; [Место защиты: Рос. акад. гос. службы при президенте РФ]. -Москва, 1998. - 180 с.

59. Методика описания целевой аудитории [Электронный ресурс] // POWERBRANDING. - URL: http://powerbranding.rU/potrebitel/ta-description/#f (дата обращения: 23.01.2017).

60. Мухина М.К. Изучение стиля жизни потребителей и сегментирование рынка на основе психографических типов [Электронный ресурс] // Журнал «Маркетинг в России и за рубежом». - 2000. - №3. - URL: http://www.mavriz.ru/articles/2000/3/262.html (дата обращения: 23.01.2017).

61. На практике: рассчитываем товарооборот вместе с Хаффом // Информационно-аналитический журнал о торговой недвижимости и ритейле SAM. - июнь 2015. - №14. - с. 25-31.

62. Назарова Е.Ю., Алексеев А.О. Управление коммерческой недвижимостью // Master's Journal. - 2013. - № 1. - С. 252-258.

63. Наумов В.Н. Модели поведения потребителей в маркетинговых системах: Учебное пособие / Под ред. засл. деят. науки РФ, д-ра экон. наук, проф. Г.Л. Багиева //СПб.: Изд-во СПбГУЭФ. - 2009. - 240 c.

64. Новиков Д.А. Методология управления. - М.: Книжный дом "ЛИБРОКОМ", 2012. - 128 с.

65. Новиков Д.А. Управленческий принцип Гейзенберга // Эксперт. - 2013. - № 43. - 8 с.

66. Новиков Д.А. Теория управления организационными системами. - М.: МПСИ, 2005. - 584 с.

67. Олин Б. Межрегиональная и международная торговля // Вехи экономической мысли. Т.6. Международная экономика / под ред. А. П. Киреева — М.: ТЕИС, 2006. С.174-187.

68. Павельев В.В. Структурная идентификация целевой функции в задачах выбора многопараметрических объектов / Идентификация систем и задач управления SICPRO-12: труды IX Международной конференции, г. Москва, 30 января - 2 февраля 2012 г. - М.: ИПУ РАН, 2012. - С. 783-791.

69. Петросян Л. А., Зенкевич Н. А., Семина Е. А. Теория игр // М.: ВШ. - 2012.

70. Писарева Е. В. Модели потребительского предпочтения розничных торговых предприятий в формировании системы маркетинга торговой компании в современной экономике // Экономические науки. - 2011. - №. 12. - С. 255261.

71. Подиновский В.В. Введение в теорию важности критериев в многокритериальных задачах принятия решений. - М.: Физматлит, 2007. -64 с.

72. Подиновский В.В. Подиновская О.В. О некорректности метода анализа иерархий // Проблемы управления. - 2011. - №1. - С. 8-13.

73. Поповцева, О.Н. Исследование потребительского портрета посетителей торгово-развлекательных комплексов г. Перми [Текст] / О.Н. Поповцева, В.С. Спирина // Маркетинг в России и за рубежом. - 2017. - № 4. - С. 49-58.

74. Посыпанова О.С. Экономическая психология: психологические аспекты поведения потребителей: монография. - Калуга: Изд-во КГУ им. К.Э. Циолковского, 2012. - 296 с.

75. Психографические признаки сегментации рынка [Электронный ресурс] // POWERBRANDING. - URL: http://powerbranding.ru/segmentirovanie/psixograficheskoe/ (дата обращения: 23.01.2017).

76. Райнерт Э. Как богатые страны стали богатыми, и почему бедные страны остаются бедными, 2011. - М.: Изд. дом Гос. Ун-т — Высшая школа экономики.

77. Расчет доли рынка торгового объекта с помощью модели Хаффа // Stas's Geomarketing Blog. Post at June 15, 2009. [Электронный ресурс]. - URL: https://goo.gl/Xvc6B1 (дата обращения: 20.12.2011).

78. Региональная экономика и пространственное развитие в 2 т. Т. 1 региональная экономика. Теория, модели и методы : учебник для бакалавриата и магистратуры / Л. Э. Лимонов [и др.] ; под общ. ред. Л. Э. Лимонова. — М.: Издательство Юрайт, 2014. — 397 с.

79. Результаты опроса, представленные в табличной форме. [Электронный ресурс]. URL: https://goo.gl/m41wPh (Дата создания: 04.11.2012).

80. Результаты опроса, представленные в табличной форме. [Электронный ресурс]. URL: https://goo.gl/ENasqb (дата создания: 18.09.2013).

81. Рикардо Д. Начала политической экономии и налогового обложении. Избранное / Д. Рикардо ; пер. с англ., предисл. Л. Н. Клюкина. М., - 2008. -960 с.

82. Рощин А.А. Расчет Динамических Систем (РДС). Руководство для программистов. Приложение: описание функций и структур. Приложение к руководству для программистов. - М.: ИПУ РАН, 2012. - 719 с.

83. Саати Т.Л. Принятие решений. Метод анализа иерархий. - М.: Радио и связь, 1989. - 316 с.

84. Салливан М., Эдкок Д. Маркетинг в розничной торговле / Пер. с англ. -СПб.: ИД «Нева», 2004. - 117 с.

85. Свидетельство о государственной регистрации программы для ЭВМ №2014660537. Автоматизированная система комплексного оценивания объектов с возможностью выбора нечеткой процедуры свертки в соответствии со степенью неопределенности экспертной информации о параметрах их состояния: заявка №2014618056 от 12.08.2014 РФ / А.О. Алексеев, В.А. Харитонов, Р.Ф. Шайдулин, М.И. Мелехин (РФ) -Зарегистрировано в Реестре программ для ЭВМ 09.10.2014 г. (РФ).

86. Сетиаван А., Котлер Ф., Картаджайя Х. Маркетинг 3.0: от продуктов к потребителям и далее - к человеческой душе // М.: Эксмо. - 2011.

87. Смит А. Исследование о природе и причинах богатства народов. — М.: Эксмо, 2007. — (Серия: Антология экономической мысли) — 960 с. — ISBN 978-5-699-18389-0 Смит, А. Исследование о природе и причинах богатства народов / А. Смит ; пер. с англ. ; предисл. В. С. Афанасьева. М. -2007. - 960 с.

88. Спирина В.С. Определение конкурентных преимуществ торгового центра / Строительство и архитектура. Опыт и современные технологии, 2012, Вып. 1.- Режим доступа: http://sbornikstf.pstu.ru. - Загл. с экрана. - 7 с.

89. Спирина В.С. Эмпирическое определение коэффициента X, описывающего степень влияния времени корреспонденции потребителей до торгового центра в формуле Д. Хаффа // Master's Journal. - 2013. - № 1. - С. 243-251.

90. Спирина В.С., Алексеев А.О. Моделирование и прогнозирование посещаемости коммерческой недвижимости на основе оценки ее потребительской привлекательности (на примере торгово-развлекательных комплексов) // Актуальные проблемы экономики и права. - 2015. - №1(33). -С. 209-217.

91. Спирина В.С., Алексеев А.О. Разработка и исследование моделей оценивания потребительской привлекательности объектов коммерческой недвижимости // Master's Journal. - 2013. - № 2. - С. 163-175.

92. Спирина В.С. Постановка задачи управления объектами коммерческой недвижимости с учетом потребительских предпочтений // Проблемы управления. - 2015. - №1. - С. 81-87.

93. Спирина В.С., Алексеев А.О. Анализ экономической эффективности решений, принимаемых при управлении коммерческой недвижимостью (на примере торгово-развлекательных комплексов // Прикладная математика и вопросы управления. - 2016. - №1. - С. 93-108.

94. Спирина, В.С. Теоретико-игровая постановка задачи управления объектом коммерческой недвижимости [Электронный ресурс] / В.С. Спирина, Н.А. Коргин // Управление большими системами (УБС'2016): Материалы XIII Всерос. школы-конференции молодых ученых, 05-09 сент. 2016 г, Самара. -Электрон. текстовые дан. (215 Мб.). - М.: ИПУ РАН, 2016. - 1 электрон. опт. диск (CD-ROM). - С. 488-500.

95. Стадии развития и совершенствования методов выбора местоположения (site selection) торгового объекта // Stas's Geomarketing Blog. Post at May 19, 2009. [Электронный ресурс]. - URL: https://goo.gl/6UfQTs (дата обращения: 20.12.2011).

96. Стадии развития и совершенствования методов выбора местоположения (site selection) торгового объекта. Продолжение // Stas's Geomarketing Blog. Post at June 4, 2009. [Электронный ресурс]. - URL: https://goo.gl/goJAEQ (дата обращения: 20.12.2011).

97. Сурин А.И. История экономики и экономических учений: Учебно-метод. пособие. - М.: Финансы и статистика, 2002. - 200 с: ил.

98. Тарасевич, Е.И. Технологии эксплуатации недвижимости. - СПб.: МКС, 2010.

99. Тюнен И.Г. Изолированное государство / Пер. Е.А.Торнеус. — Под ред. и с предисл. проф. А.А.Рыбникова. - М. : Экономическая жизнь, 1926. - XII, 326 с. : табл. - (Тр. Научю-исслед. ин-та с.-х. экономии).

100. Угаров А.С. Методы выбора местоположения торговой точки // Маркетинг в России и за рубежом. - 2005. - № 6. - С. 99-108.

101. Управление коммерческой недвижимостью: Учебник / Кол. авторов; под ред. М.А. Разу. - М.: КНОРУС, 2009. - 248 с.

102. Фирсов М. В. Повышение эффективности управления коммерческими объектами недвижимости // Российское предпринимательство. - 2012. - №3.

103. Форма опроса потребителей г. Перми товаров разной необходимости. [Электронный ресурс]. - URL: https://goo.gl/c1mq0r (Дата создания: 20.09.2012).

104. Форма опроса потребителей г. Перми. [Электронный ресурс]. - URL: https://goo.gl/lDai1N (Дата создания: 04.03.2013).

105. Харитонов В.А. [и др.] Интеллектуальные технологии обоснования инновационные решений: монография под ред. В.А. Харитонова. - Пермь: Изд-во Перм. гос. техн. ун-та, 2010. - 363 с.

106. Харитонов В.А. Концепция субъектно-ориентированного управления в социальных и экономических системах / В.А. Харитонов, А.О. Алексеев // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета (Научный журнал КубГАУ) [Электронный ресурс]. - Краснодар: КубГАУ, 2015. - №05(109). С. 690-706. - IDA [article ID]: 1091505043. - Режим доступа: http://ej.kubagro.ru/2015/05/pdf/43.pdf.

107. Харитонов В.А., Винокур И.Р., Белых А.А. Функциональные возможности механизмов комплексного оценивания с топологической интерпретацией матриц свертки // Управление большими системами: сборник трудов, 2007. -№18. - С. 129-140.

108. Харитонов В.А., Белых А.А. Технологии современного менеджмента / Под науч. ред. В.А. Харитонова. - Пермь: Изд-во Перм. гос. техн. ун-та, 2007. -190 с.

109. Харитонов В.А., Елохова И.В., Стаматин В.И. и др. Интеллектуальные технологии обоснования инновационные решений: монография под ред. В.А. Харитонова. - Пермь: Изд-во Перм. гос. техн. ун-та, 2010. - 363 с.

110. Хекшер Э.Ф. Влияние внешней торговли на распределение дохода / А.П. Киреев. — Вехи экономической мысли. Т.6. Международная экономика. -М.: ТЕИС, 2006. - С. 154-173.

111. Цветков В. Я. Геомаркетинг: прикладные задачи и методы. - М.: Финансы и статистика, 2002. - 240 с.

112. Что важно знать о целевой аудитории? [Электронный ресурс] // POWERBRANDING. - URL: http://powerbranding.ru/potrebitel/celevaya-auditoriya/#second (дата обращения: 23.01.2017).

113. Шмарловская Г.А. и др. История экономический учений. Учебное пособие для вузов. — 5. — Минск: Новое знание, 2006. — С. 59-61. — 340 с.

114. Щепкин А.В. Игровое моделирование активных систем // Человеческий фактор в управлении / Под. ред. Н.А. Абрамовой, К.С. Гинсберга, Д.А. Новикова. - М.: КомКнига, 2006. - С. 475-486.

115. Энджел Д.Ф., Блэкуэлл Р.Д., Миниард П.У. Поведение потребителей. 10-е изд. / Пер. с англ. - СПб.: Питер, 2007. - 944 с: ил.

116. Akerlof G. A., Shiller R. J. Animal spirits: How human psychology drives the economy, and why it matters for global capitalism. - Princeton University Press, 2010.

117. Applebaum W. Can Store Location Be A Science? // Economic Geography. -1965. - №41. - Рр. 234-237.

118. Ariely D. Predictably irrational. - New York : HarperCollins, 2008. - С. 20.

119. Arrow K.J. Social choice and individual values // Chicago: Univ. of Chicago, 1951. - 204 p.

120. Baudrillard J. The consumer society: Myths and structures. - Sage, 1998. - Т.53.

121. Belk R. W. Situational variables and consumer behavior // Journal of Consumer research. - 1975. - Т. 2. - №. 3. - С. 157-164.

122. Binmore K. Rational decisions. - Princeton University Press, 2008.

123. Bourdieu, Pierre (1984), Distinction: A Social Critique of the Judgment of Taste. Cambridge, MA: Harvard University Press.

124. Brueggeman W.B., Fisher J. Real Estate Finance & Investments // McGraw-Hill/Irwin, 2006

125. Chebat J.-C., Michon R., Haj-Salem N. and etc. The effects of mall renovation on shopping values, satisfaction and spending behaviour // Journal of Retailing and Consumer Services. - 2014. - Vol. 21, Issue 4. - P. 610-618.

126. Christaller W. Central Places in Southern Germany / translated by C. W. Baskin. — NY: Englewood Cliffs, 1967.

127. Cliquet G. (ed.). Geomarketing: Methods and strategies in spatial marketing. -John Wiley & Sons, 2013.

128. D'Acci L. Mathematize urbes by humanizing them. Cities as isobenefit landscapes: Psycho-economical distances and personal isobenefit lines // Landscape and Urban Planning. - 2015. - Vol. 139. - P. 63-81.

129. Ela Dramowicz. Retail Trade Area Analysis Using the Huff Model Post at July 2nd, 2005. [Электронный ресурс]. URL: http://www.directionsmag.com/articles/retail-trade-area-analysis-using-the-huff-model/123411 (дата обращения: 20.12.2011)

130. Falk P., Campbell C. (ed.). The shopping experience. - Sage, 1997. - Т. 52.

131. Ferber J. Multi-agent systems: an introduction to distributed artificial intelligence. - Reading: Addison-Wesley, 1999. - Т. 1.

132. Foteringham A.S. A New Set of Spatial Interaction Models: The Theory of Competing Destinations. Environment and Planning a. n? 15; 1983. Р. 15-36.

133. Friedman J. P., Ordway N. Income property appraisal and analysis. - Prentice Hall, 1988.

134. Friedman M. Consumer boycotts: Effecting change through the marketplace and the media. - Psychology Press, 1999.

135. Galbraith J. K. Rational and irrational consumer preference // The Economic Journal. - 1938. - Т. 48. - №. 190. - С. 336-342.

136. GIS for Retail Business. GIS Best Practices series. ESRI. Postat February, 2007. [Электронный ресурс]. URL: http://www.esri.com/library/bestpractices/retail-business.pdf (дата обращения: 20.12.2011).

137. Hewitt C. Viewing control structures as patterns of passing messages // Artificial intelligence. - 1977. - Т. 8. - №. 3. - С. 323-364.

138. Houthakker, H. Revealed preference and the utility function - Economica, 1950. Vol. 17, No. 66,pp. 159-174.

139. Hu K., Renly S., Edlund S. and etc. A modeling framework to accelerate food-borne outbreak investigations // Food Control. - 2015. - Vol. 59. - P. 53-58.

140. Huff D.L. A Probabilistic Analysis of Shopping Center Trade Areas. Land Economics. - 1963. - Vol. 39, N 1. - P. 81-90. - URL: http://www.jstor.org/discover/10.2307/3144521?uid=3738936&uid=2&uid=4&sid =21102716073273 (дата обращения: 08.12.2012 г.).

141. Huff D.L. Parameter Estimation in the Huff Model // ArcUser. Post at October-December, 2003. [Электронныйресурс]. URL: http://www.esri.com/news/arcuser/1003/files/huff.pdf (дата обращения: 20.12.2011)

142. Huff D.L., Black W.C. The Huff model in retrospect // Applied Geographic Studies. - 1997. - Vol. 1, N 2. - P. 83-93. - URL: http://onlinelibrary.wiley.com/doi/10.1002/(SICI)1520-

6319(199722) 1:2%3C83: :AID-AGS1 %3E3.0.C0;2-P/abstract (дата обращения 23.11.2013 г.).

143. Kahneman D., Slovic P., Tversky A. Judgment under uncertainty: Heuristics and biases. — Cambridge: Cambridge University Press, 1982. — 555 с.

144. Knight V.A., Williams J.E., Reynolds I. Modelling patient choice in healthcare systems: Development and application of a discrete event simulation with agent-based decision making // Journal of Simulation. - 2012. - Vol. 6, Issue 2. - P. 92102.

145. Launhardt W. Die Bestimmung des zweckmässigsten Standortes einer gewerblichen Anlage. Zeitschrift des Vereines deutscher Ingenieure. v.26 (Mar), 1882 pp. 106—115.

146. Luce R.D. Individual Choice Behavior: A Theoretical Analysis. - New York: Wiley, 1959. - 176 p.

147. Luo J. Integrating the huff model and floating catchment area methods to analyze spatial access to healthcare services // Transactions in GIS. - 2014. - Vol. 18, №3. - P. 436-448.

148. McElroy K., The ABC's of Property management (What do you need to know to maximize your many now?) / McElroy Ken. - RDA Press, LLC. 2010. - 176 p.

149. McFadden D. Conditional Logit Analysis of Qualitative Choice Behaviour // Frontiers in Econometrics, ed. P. Zarembka, Academic Press, New York. 1974. P. 105-142.

150. Muller S., Haase K., Kless S. A multiperiod school location planning approach with free school choice // Environment and Planning A. - 2009. - Vol. 41, Issue 12. - P. 2929-2945.

151. Myerson R.B. Game theory: analysis of conflict. - London: Harvard Univ. Press, 1991.

152. Myerson R.B. Optimal coordination mechanisms in generalized principal-agent problems // Journal of Mathematical Economy. - 1982. - Vol. 10. - № 1. - 67-81 pp.

153. Nakanishi M., Cooper L.G. Parameter Estimate for multiplicative Interactive Choice Model: Least Squares Approach // Journal of Marketing Research. 11. August. 1974. P. 303-311.

154. Nash J.F. Two-person cooperative games // Econometrica. - 21. - 1953. - 128-140 pp.

155. Neumann J. von, Morgenstern O. Theory of Games and Economic Behavior, 3rd ed. - 1953. - Princeton, NJ: Princeton University Press.

156. Quan Z. X., Youn M. K. Analysis on Preceding Study of Consumer's Store-Choice Model: Focusing on Commercial Sphere Analysis Theories //The Journal of Industrial Distribution & Business. - 2016. - Т. 7. - №. 4. - С. 11-16.

157. Reilly W.J. The Law of Retail Gravitation. - New York: Knickerbocker Press, 1931. - 183 p.

158. Rust R.T., Donthu N. Capturing Geographically Localized Misspecification Error in Retail Store Choice Models // Journal of Marketing Research. - vol. XXXII. -February; 1995 - 103-110 pp.

159. Samuelson P.A. Consumption theory in terms of revealed preference - Economica, 1948.Vol. 15, No. 60, pp. 243-253

160. Sevtsuk A. Location and Agglomeration: The Distribution of Retail and Food Businesses in Dense Urban Environments // Journal of Planning Education and Research. - 2014. - Vol. 34, Issue 4. - P. 374-393.

161. Smith V. L. Experimental economics: Induced value theory //The American Economic Review. - 1976. - Т. 66. - №. 2. - С. 274-279.

162. Spirina V.S., Alekseev А.О. Forecasting the attendance of retail real estate based on estimation of its attractiveness to consumers // Actual Problems of Economics. - 2014. -№10(160). - P. 513-526.

163. Tabeta S., Nakamura Y., Suto T. and etc. "Fishery simulator" to vitalize trawl fishery in Ise Bay // 10th Global Congress on ICM: Lessons Learned to Address New Challenges, EMECS 2013 - MEDCOAST 2013 Joint Conference. Marmaris, Turkey, October, 30, 2013 - November, 3, 2013. - Vol. 1. - P. 513-524.