Методологические проблемы формирования и развития механизма долгосрочного инвестирования жилищного строительства дотационного региона тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, доктор экономических наук Петрухин, Александр Борисович

• Петрухин, Александр Борисович
• доктор экономических наук
• 2005

Оглавление диссертации доктор экономических наук Петрухин, Александр Борисович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ ДОЛГОСРОЧНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ И КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ.

1.1. Структура и особенности функционирования жилищной сферы региона.

1.2. Механизмы и инструменты инвестирования жилищной сферы региона в современных условиях.

1.3 Анализ основных моделей организации рынков ипотечного жилищного кредитования (зарубежный опыт).

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОЙ-СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ.

2.1. Анализ текущего состояния жилищно-строительной сферы и перспективы повышения инвестиционного потенциала жилищно-строительного комплекса Ивановской области.

2.2. Источники инвестирования жилищной сферы Ивановской области.

2.3. Потребительские группы на рынке ипотечного жилищного кредитования в жилищно-строительном комплексе Ивановской области.

2.4. Формирование системы ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья в Ивановской области.

ГЛАВА 3. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЦЕССОВ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ.

3.1. Основные социально-экономические индикаторы жилищной сферы, анализ условий инвестирования жилищного сектора.

3.2. Методический подход к определению спроса на жилье, с учетом специфики региональных особенностей.

3.3. Методологические подходы к моделированию инвестиционной деятельности в жилищной сфере.

ГЛАВА 4. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ МОДЕЛИРОВАНИЯ ДОЛГОСРОЧНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ НА УРОВНЕ ДОТАЦИОННОГО РЕГИОНА.

4.1 Методический подход к формированию схемы долгосрочного инвестирования и кредитования жилищной сферы дотационного региона.

4.2. Методический подход к обоснованию выбора программы ипотечного кредитования жилья на региональном уровне.

4.3. Моделирование параметров функционирования накопительной системы жилищно-строительного комплекса на региональном уровне.

ГЛАВА 5. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ДОЛГОСРОЧНЫМИ ИНВЕСТИЦИЯМИ В ЖИЛИЩНУЮ СФЕРУ ДОТАЦИОННОГО РЕГИОНА.

5.1. Оценка эффективности проектов ипотечного кредитования жилья.

5.2. Особенности оценки эффективности управления инвестициями в жилищное строительство дотационного региона.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Методологические проблемы формирования и развития механизма долгосрочного инвестирования жилищного строительства дотационного региона»

Актуальность темы исследования. Социально-экономические преобразования, происходившие в нашей стране в связи с переходом к рыночным отношениям затронули все отрасли и комплексы национальной экономики, в том числе и жилищную сферу, которая является важнейшей сферой в жизнедеятельности человека. С переходом к рыночным отношениям большинство отраслей (исключая сырьевую направленность) экономики находилось в стагнации. Одним из таких секторов экономики являлась жилищная сфера. Действовавшая ранее схема взаимоотношений государства и хозяйствующих субъектов жилищной сферы предполагала возможность управления организациями через вертикальные структуры посредством директивного воздействия. В настоящее время приоритетным является не прямое, а косвенное государственное регулирование деятельности субъектов жилищной сферы, основными инструментами которого являются разработка новой инвестиционной политики, обеспечение законодательной и нормативной базы взаимоотношений субъектов жилищной сферы, поддержание конкурентной среды как на рынке жилья так и жилищного строительства и обслуживания ЖКХ, формирование системы государственных гарантий, развитие системы долгосрочного инвестирования жилищной сферы, формирование института ипотеки развитие других форм поддержки населения в решении жилищной проблемы.

Жилищная проблема всегда была одной из самых тяжелых и наиболее острых социальных проблем. Органы исполнительной власти пытаются её решать, реализуя различного рода федеральные, региональные и муниципальные строительные программы, направленные на повышение эффективности строительного комплекса и доступности жилья для населения.

Формирование рынка доступного жилья в системе жилищного строительного комплекса является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Современная государственная жилищная политика наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения должна сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения являются механизмы долгосрочного жилищного кредитования, возможность и необходимость реализации которых обоснована в законодательных и нормативных документах на федеральном уровне, а также на уровне субъектов РФ и муниципальных образований.

Одной из основных задач государства в становлении системы долгосрочного жилищного кредитования состоит в создании законодательной базы и научно-обоснованном нормативном регулировании процесса с целью снижения инвестиционных рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Государственное бюджетное финансирование должно направляться на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья. Таким образом, будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.

Задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на жилищно-строительном рынке за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в жилищностроительную сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к строительству населением жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных ресурсов. При этом за государством безусловно остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита (займа) и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья.

Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма инвестирования и долгосрочного кредитования жилищно-строительной сферы, позволяющие обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, можно выделить следующие основные взаимосвязанные блоки: инвестирование жилищного строительства; государственная бюджетная поддержка строительства жилья населением (система целевых адресных субсидий); долгосрочное жилищное кредитование населения, предусматривающее реализацию механизмов:

- ипотечного жилищного кредитования;

- жилищных облигационных займов;

- накопительных систем жилищно-строительных сбережений населения (НСЖСС) через строительно-сберегательные кассы (ССК) или жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).

Одним из инвестиционных механизмов поддержки населения и фактором развития строительного производства является механизм ипотеки. Ипотека в жилищно-строительном комплексе является тем инструментом, который за счет эффекта мультипликации является не только действенным фактором развития строительного производства, но и социально-экономического развития региона в целом. Ипотечные программы развития строительного комплекса разрабатываются и внедряются во многих регионах РФ. Однако массового характера, несмотря на очевидные их преимущества ипотека до настоящего времени в России не приобрела. В настоящее время фактически отсутствует единый подход к организации региональных ипотечных программ. Это объясняется тем, что теоретические исследования в этом направлении в России только начинаются и многие вопросы, связанные с организацией программ долгосрочного жилищного кредитования строительства и приобретения жилья в регионах решаются либо путем механического копирования зарубежного опыта, либо интуитивно путем проб и ошибок.

Степень научной разработанности проблемы. Исследования проблем инвестирования жилищной сферы, управления жилищным строительством, оценки эффективности инвестиций, формирования рынка жилья и развития жилищной сферы проводились в нашей стране много лет. Эти проблемы рассматриваются в трудах зарубежных и отечественных ученых, таких как А.Н. Асаул, B.C. Боголюбов, Е.М. Блех, В.В. Бузырев, Х.М. Гумба, Н.Е. Егорова, О.П. Коробейников, С.Н. Максимов, Ю.П. Панибратов, В.М. Серов, Е.Б. Смирнов, И.С. Степанов, С.Р. Хачатрян, B.C. Чекалин, J1.M. Чистов и др.

Однако многие проблемы, связанные с развитием долгосрочного инвестирования жилищной сферы на уровне региона, возникшие с переходом к рынку мало изучены и недостаточно исследованы, хотя имеют важнейшее значение в решении жилищной проблемы и развитии жилищного комплекса региона в условиях развитого рынка. Исследования по данной проблематике проводятся, как правило с позиций отдельных аспектов указанной проблемы. Вместе с тем, формирование единого подхода к долгосрочному инвестированию жилищного строительства (особенно дотационных регионов) может быть обеспеченно только на основе системного и комплексного подхода с учетом воздействия рыночных факторов. Все это свидетельствует о необходимости и актуальности настоящего исследования, направленного на изменение сложившейся ситуации в такой социально значимой сфере как жилищная.

В соответствии с вышеизложенным, целью диссертационной работы является разработка методологических и методических основ организации долгосрочного механизма инвестирования жилищной сферы дотационных регионов. Для реализации поставленной цели в диссертации решались следующие основные задачи, имеющие комплексный характер:

- анализ проблем развития жилищной сферы Российской Федерации с выявлением основных направлений решения жилищной проблемы на региональном уровне в условиях развития рыночных отношений;

- анализ опыта организации ипотечных программ в сфере жилищного строительства в регионах Российской Федерации;

- исследование и анализ существующих механизмов инвестирования жилищной сферы региона в современных условиях;

- уточнение методологических подходов регулирования инвестиционных процессов в жилищной сфере дотационного региона;

- разработка методологических основ моделирования долгосрочного инвестирования в жилищной сфере на уровне дотационного региона;

- разработка методического подхода к формированию инвестиционной привлекательности программ развития жилищно-строительного комплекса;

- разработка организационно-экономической модели ресурсного обеспечения региональных программ строительства и приобретения жилья с использованием ипотечного механизма;

- исследование методологических и методических основ оценки эффективности инвестиций в жилищную сферу дотационного региона.

Предметом исследования являются методологические и методические вопросы долгосрочного инвестирования жилищной сферы дотационного региона в современных социально-экономических условиях развития российской экономики.

Объектом исследования выступают формы и методы долгосрочного инвестирования жилищной сферы дотационного региона.

Теоретической и методологической базой исследования послужило использование многоаспектных знаний по изучаемым проблемам, базирующееся на теории системного подхода, теории экономического, логического и сравнительного анализа, методах математической обработки статистических данных, экономико-математического моделирования и экспертных оценок, а также работах российских и зарубежных ученых по проблемам инвестирования жилищной сферы.

Информационной базой исследования послужили материалы Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) и Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя РФ), статистические данные, представленные информационно-аналитическим отделом «Ивановского центра недвижимости», Управлением жилищной политики администрации г. Иванова и муниципальным учреждением «Фонд развития капитального строительства и ипотечного кредитования», материалы периодической печати, а также результаты, полученные автором в процессе самостоятельно проведенного исследования. Научная новизна диссертационного исследования состоит в следующем:

1. разработан методологический подход к постановке и решению жилищной проблемы на уровне дотационного региона, отражающий в комплексе все аспекты долгосрочного кредитования жилищной сферы дотационного региона;

2. выявлены закономерности, определяющие объемы ресурсного обеспечения строительного комплекса в региональных программах долгосрочного кредитования жилищной сферы, с учетом социального характера решения жилищных проблем в дотационных регионах;

3. разработаны методологические принципы и положения, определяющие пути и способы развития долгосрочного инвестирования и кредитования жилищной сферы, которые создают условия для роста объемов жилищного строительства, а также способствуют улучшению условий приобретения квартир;

4. проведен анализ и предложена классификация методик жилищного кредитования, на основании которой выработан перечень программных мероприятий по совершенствованию нормативно-правовой базы в сфере жилищного кредитования на региональном уровне;

5. предложен методологический подход к формированию схемы долгосрочного инвестирования и кредитования жилищной сферы дотационного региона, предусматривающий их долгосрочность и поэтапную реализацию;

6. предложена двухуровневая модель стандартов процедуры выдачи, сопровождения и реинвестирования ипотечных кредитов (займов), учитывающая оптимизационный характер расчета основных параметров ипотечных программ;

7. предложен методический подход к определению спроса на жилье, с учетом специфики особенностей дотационного региона, учитывающий структуру потребности в жилье по различным категориям;

8. усовершенствована организационно-экономическая модель обоснования потребности в инвестиционных ресурсах для реализации программ жилищного строительства, предусматривающая их долгосрочность и поэтапную реализацию;

9. разработана модель формирования сбалансированных решений комплексной жилищной программы с учетом специфики дотационного региона, позволяющая сопоставить имеющиеся финансовые ресурсы с реальной потребностью в улучшении жилищных условий.

Практическая значимость диссертационной работы состоит в том, что ее основные положения и результаты могут быть использованы как теоретические и методические основы при формировании жилищной политики дотационного региона, направленной на ускорение решения жилищной проблемы.

Практическая реализация экономико-организационных моделей ресурсного обеспечения региональных программ развития строительного комплекса, а также технологии исследования регионального строительного и вторичного рынков жилья была выполнена автором на примере Ивановской области и в последствии может использоваться структурными подразделениями администраций Ивановской области, г. Иваново, муниципальным учреждением «Фонд развития капитального строительства и ипотечного кредитования», строительными организациями региона.

Положения и рекомендации, разработанные автором настоящей диссертационной работы, могут быть использованы в качестве учебно-методических материалов студентами строительных ВУЗов.

Апробация работы. Основные положения диссертации докладывались и получили положительную оценку на Межрегиональной конференции «Долгосрочное жилищное финансирование и ипотечное кредитование в РФ» (М., 2000 г.), семинаре по проблемам реформирования ЖКХ г. Иванова (17.03.04 г.), Второй всерос. конф. «Ипотечное кредитование в России» (31.03.04 г.), семинаре «Стратегическое управление муниципальным развитием» (02.03.04 г., г. Иваново), совместном заседании комиссии по вопросам формирования рынка доступного жилья ГД РФ, МАИФ и региональных участников ипотечного рынка (05.04.04 г., М.), междунар. семинаре «Доступное жилье для уязвимых групп населения» (18.11.04 г. МЦО «Малинки» Ивановской обл.), IX, X, XI Междунар. научно-практических конф. «Информационная среда Вуза» (Иваново, 2002 г., 2003 г., 2004 г.), междунар. науч.-практич. конф. «Актуальные проблемы социально-экономического развития Ивановской области» (Иваново, 2003 г.), семинаре по вопросам обсуждения организационно-экономического механизма долгосрочного кредитования строительства и приобретения жилья для молодых семей (08.12.04 г., г. Иваново), науч.-практич. конф. «Устойчивое развитие российского города: методология, стратегия, программы» (17.03.05 г., г. Иваново), 1Y Междунар. науч.-практич. конф. 17.03.05 г. СПб), междунар. конф. Строителей (21.0405 г., г. Иваново), междунар. конф. «Доступное жилье в России: с чего начать?» (3.11.205 г., М.), конф. «Развитие ипотеки в России: новые финансовые технологии для долгосрочных инвесторов» (11.10.05 г., М.).

Отдельные результаты применены в практической деятельности Администрации г. Иваново и Муниципального учреждения «Фонд развития капитального строительства и ипотечного кредитования» при составлении муниципальных программ: «Ипотечное финансирование строительства и приобретения жилья в г. Иваново», «Жилище на 2003-2010 г.г.», «Переселение граждан из ветхого жилищного фонда в г. Иваново на 2003-2010 г.г.», а также в учебном процессе Ивановской государственной архитектурно-строительной академии.

Публикации. По теме диссертации опубликовано более 80 научных трудов, 3 монографии, общим объемом более 50 п.л.

Структура и объем диссертации обусловлены общим замыслом и логикой проведения исследований. Диссертация состоит из введения, пяти глав, вы

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Петрухин, Александр Борисович

Результаты исследования показали, что Ивановская область реально может рассчитывать на использование в качестве источников инвестирования капитального строительства:

• средства, замороженные в незавершенном строительстве (113 млн.руб.);

• кредиторскую задолженность предприятий и организаций бюджетам всех уровней (54,79 млн.руб.);

• наличные средства, имеющиеся на руках у населения в рублевой массе (342,65 млн.руб.);

• наличные средства, имеющиеся на руках у населения в долларовой массе в пересчете на рубли (4786,32 млн.руб.);

• средства населения, сосредоточенные в стоимости имущества, находящегося в их собственности (19836 млн.руб.).

Опыт реализации ипотечных жилищно - строительных программ в регионах показывает, что рынок ипотечных кредитов (займов) развивается быстро, но недостаточно эффективно. Цели региональных ипотечных программ одинаковы или несущественно отличаются, но поставленные цели формулируют задачи, которые существенно отличаются в различных регионах.

Основные параметры региональных ипотечных программ (размер годовой процентной ставки, объем бюджетного инвестирования, размер первоначального взноса, продолжительность рассрочки, перечень льгот и т.п.) имеют существенные различия и отражают региональные особенности социально-экономического и политического развития.

Неодинаков статус программ ипотечного кредитования жилья в различных регионах: социальный, коммерческий.

Региональные ипотечные программы существенно отличаются схемой реализации, уровнем нормативно-правового обеспечения, мониторингом осуществления.

Неодинаковы организационно - правовые формы региональных операторов на территориальном ипотечном рынке и состав функций, на них возложенных.

Следует отметить, что инициатива в развитии ипотечного механизма в России исходит не от федерального уровня, а от регионов. На федеральном уровне имеет место недооценка значения ипотечного механизма в решении проблемы социально - экономическом развитии России.

ГЛАВА 3. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЦЕССОВ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ

3.1. Основные социально-экономические индикаторы жилищной сферы, анализ условий инвестирования жилищного сектора

Актуальность любой проблемы определяется, во-первых, общественной значимостью поставленной цели, а во-вторых, степенью приближения к ней: чем выше ее общественная значимость и чем больше дистанция, отделяющая текущее состояние от «идеальной точки», тем больше необходимо средств для ее решения и тем она является более острой. Обеспеченность жильем относится к числу первоочередных человеческих потребностей, значимость которой осознавалась обществом испокон веков. В наше время значимость этой проблемы не уменьшилась, а скорее увеличилась, так как происходить возрастание требований населения к количеству и качеству жилья. Оценка степени приближения к рассматриваемой цели зависти от используемых измерителей, то есть от набора социально-экономических индикаторов, используемых для мониторинга социально-экономического сектора [61].

Рассмотрим в качестве примера три таких индикатора, наиболее часто применяемых при анализе рынка жилья: а) количество очередников и других претендентов на муниципальное и государственное жилье (Y0); б) среднедушевой показатель обеспеченности жильем (¥0б)>' в) доступность жилья для приобретения (Уд).

3.1.1. Показатели количества очередников

Эти показатели могут быть рассчитаны как абсолютные величины (количество человек, поставленных на учет по улучшению жилищных условий Ni) и в относительном выражении (доля очередников Y0 в общем числе жителей или семей N, рассчитываемая для некоторой региональной единицы).

С показателем уровня удовлетворения потребности в жилье (Уф) показатель Yo обычно увязывают с помощью несложной формулы: Уф =1 - Yo, v ty где Y0=-~. N

В соответствии с ней принято считать, что чем больше очередь на жилье, тем меньше уровень удовлетворения потребности Уф, то есть между этими индикаторами существует тесная обратная зависимость. Хотя в целом данное утверждение верно, однако реальная зависимость между ними значительно сложнее.

В настоящее время в России в очереди на получение жилья стоит 17 % семей. Если подходить к этому вопросу формально, то долю очередников, равную 1/6 всего количества семей, можно оценить как умеренную, а уровень Yф = 0,83 вполне приемлемым. Более того, в отдельные годы дореформенного периода эта доля была значительно выше и составляла более 20%. Можно ли трактовать такую сравнительную динамику как факт, свидетельствующий о повышении уровня удовлетворенности жильем? По мнению специалистов РАН [60, 61], подобная интерпретация не является правильной, поскольку динамика индикатора Yo идет вразрез с общей тенденцией повышения фактического уровня неудовлетворенной потребности в жилье (снижение Yф), что подтверждается следующими фактами:

1. Для подавляющей части населения жилье оказалось недоступным в большей степени, чем когда-либо прежде. Возникла парадоксальная ситуация, когда появление новых «рыночных » возможностей удовлетворения потребности в жилье (альтернативных традиционной очереди на жилье) не сопровождалось адекватным увеличением уровня известно, что лишь относительно небольшая часть населения (6-8 % высокодоходных семей) успешно адаптировалась к рыночным методам решения жилищной проблемы, что могло бы рассматриваться как один из факторов, повлиявших на сокращение численности очередников. Однако подавляющая масса людей, улучшивших жилищные условия, никогда и не было очередниками.

Эта прослойка активной части населения предпочитала деловую активность в сфере бизнеса для накопления средств с последующей оплатой жилья за наличные пассивному стоянию в очереди по улучшению жилищных условий. В результате именно она многократно улучшила свои жилищные условия (в том числе и жилье за границей), в то время как для подавляющей части населения проблема жилья оказалась нерешенной.

2. Очередь на жилье следует рассматривать как сложную многопараметрическую функцию, причем комплексное действие всего спектра параметров обусловливает смешение индикатора Ур от Yj,.

Можно выделить две группы параметров этой функции: действие первой группы соотносится с показателем уровня Уф и действие второй - вызывает указанное смещение.

К числу параметров первой группы относится ввод в действие нового жилья: вместе с уменьшением очереди обеспечивается более высокий уровень показателя Уф. действие этого параметра на уменьшение очереди в последние годы отсутствовало: по России в целом объемы государственного строительства не увеличились, а сократились. К этой же группе параметров относится естественная убыль населения, увеличившаяся в последние годы за счет эмиграции и повышения смертности: с уменьшением очереди по этой причине происходит и уменьшение У0 и следовательно, уровень удовлетворенности жильем Уф в целом возрастает. Заметим, что доля очередников в числе лиц, сформировавших контингент «убывающего населения», была, по некоторым оценкам, значима.

К числу параметров второй группы относятся те переменные, которые описывают условия формирования очереди, то есть принятые на данный момент нормативы постановки населения в очередь на улучшение жилищных условий. В настоящее время они очень низкие, не отражают фактическую потребность в жилье, и их величина обусловлена лишь необходимостью удержания очереди в «обозримых границах». Естественно, что при малых значениях этих нормативов и при малой их изменчивости в сторону увеличения за последние 10-15 лет, размер очереди является искусственно заниженным.

Другим немаловажным параметром этой же группы является среднее время простаивания в очереди. Здесь действует общее правило теории массового обслуживания: чем больше время простаивания в очереди, тем меньше желающих в этой очереди стоять. Применительно к рассматриваемой проблеме данное правило имеет под собой и психологическую подоплеку - отсутствия доверия к очередям на жилье. Для населения стала очевидной бесперспективность решения жилищной проблемы методом очередей, неприемлемость и сроков ее разрешения, измеряемая десятками лет.

В эту же группу входят факторы общеэкономической среды. В первые годы экономических реформ периода «шоковой терапии» значительная часть населения игнорировала очередь на жилье, поскольку концентрировалась на более острых проблемах выживания и фактических не имела финансовых ресурсов, связанных не только с приобретением, но даже и с получением и эксплуатацией нового жилья. Многие слои населения с большим трудом для себя могли оплачивать эксплуатацию уже имевшейся жилплощади.

Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что использование показателя Y0 как индикатора потребности в жилье следует считать не всегда неправомерным. Более того, такой индикатор в силу своей особенности будет всегда искажать уровень Уф из-за разнонаправленного действия рассмотренных выше параметров.

Приведем следующий пример. При увеличении нормативов постановки населения в очередь до некоторого более высокого уровня следовало бы ожидать, что индикатор Yo более полно отобразит уровень Уф, а в том случае, если нормативы будут заданы достаточно «удачно», то величина очереди совпадет с фактической потребностью в жилье. Однако при этом размер очереди может увеличиться настолько, что сделает ее непривлекательной для большинства населения по другому параметру - времени простаивания, что тоже приведет к искажению оценки Уф.

Учитывая вышесказанное, следует отметить, что очередь на жилье следует рассматривать не как приближенную оценку потребности в жилье, а как некоторый учетный показатель, используемый в достаточно узкой сфере -конкретной практике городского управления.

3.1.2. Показатель обеспеченности жильем на душу населения

Связь показателя удельной обеспеченности жильем Y0g с уровнем удовлетворения потребности в жилье Уф может быть выражена следующим соотношением: Уф ~ —, причем Уоб = %. п N

Q - суммарное количество жилой площади;

N - количество жителей; п - эталонная (потребная, потенциальная) среднедушевая потребность, устанавливаемая на основе экспертного анализа.

Заметим, что второй традиционно используемый индикатор - фактическая обеспеченность жильем У0б - также недостаточно хорошо отражает уровень Уф Хотя между этими показателями чаще всего наблюдается прямая зависимость, следует иметь ввиду, что при одинаковых среднедушевых характеристиках обеспеченности жильем уровень удовлетворенности рассматриваемой потребности может быть различным из-за разной эталонной оценки п.

Например, показатели обеспеченности жильем в РФ находятся на уровне, близком к показателям ряда стран со средним уровнем доходов населения. Однако, степень удовлетворения для России, по-видимому, существенно ниже. Здесь следует учитывать два обстоятельства.

Во-первых, понятие потребности в жилье (п) - социокультурное и значительно дифференцируется в зависимости от образовательного, культурно-исторического и геоклиматического фактора. В странах с более высоким уровнем образования и суровым климатом (к их числу относится Россия) среднее время пребывания человека «под крышей», как правило, больше, что и обусловливает более высокие «пространственные» требования к жилью. С этим связана получившая широкое распространение потребность во «втором» жилье - в строительстве дач, приобретении домов (или их части) в сельской местности и т. д. как суррогатный вариант приближения к эталону п. Такое специфическое для России потребление второго жилья, с одной стороны, накладывает отпечаток на потребность в улучшении условий проживания в основном жилье (как правило, она уменьшается) и отвлекает у части населения (примерно у 20 % семей) довольно значительную часть их сбережений. С другой стороны, второе жилье предоставляет возможности альтернативного способа сезонного проживания и эффективного вложения свободных средств в относительно дешевую и имеющую высокую ликвидность недвижимость. Таким образом, индикатор обеспеченности основным жильем Yo6 должен быть либо модифицирован (увеличение пи y05 за счет сезонного жилья), либо дополнен другими индикаторами, характеризующими второе жилье. Это позволяет учесть потребительские предпочтения населения и уточнить спрос на рынке основного жилья.

Во-вторых, у россиян было меньше возможностей и хуже перспективы для решения своих жилищных проблем, чем у граждан сопоставляемых с Россией стран. В первую очередь это обусловлено тем, что сложившийся уровень обеспеченности жильем в России был достигнут главным образом за счет государственных ресурсов и население не имеет в настоящее время достаточных средств для самостоятельного его повышения. В то же время в большинстве других стран значительная доля расходов в рассматриваемом секторе приходилась на население, финансовые возможности которого позволяли решать проблему жилья путем индивидуальных инвестиций.

Кроме того, в России с переходом к рыночным отношениям все большая часть населения постепенно ориентируется на высокие стандарты жилья высокоразвитых стран Западной Европы (30 кв. м на чел. и выше); и хотя подобные стандарты в России недостижимы в ближайшем обозримом будущем, они формируют новые представления о стандартах проживания, повышают уровень притязаний и в конечном счете усиливают неудовлетворенность имеющимся жильем.

Таким образом, ожидаемая динамика потенциальной потребности п будет иметь в ближайший период возрастающий характер, что будет способствовать уменьшению уровня удовлетворенности жильем Уф.

3.1.3. Показатель доступности жилья

В последнее время при анализе жилищного сектора все чаще используется индикатор доступности жилья Уд, который исчисляется как отношение стоимости S приобретения (строительства) жилого помещения (квартиры, частного дома, усредненной нормативной площади и т. д.) к некоторой сумме доходов населения D, исчисленных за фиксированный период времени обычно среднегодовые доходы одной среднестатистической семьи): Уд = —

Хотя индикатор Уд не отражает уровень Уф, он достаточно хорошо характеризует остроту жилищной проблемы. Чем ниже показатель Уд, тем доступность жилья для населения выше, тем больше реальные возможности удовлетворения потребности в жилье и выше уровень Уф. если низкое значение этого показателя сохраняется продолжительный период времени, с большой вероятностью можно говорить о достаточно высоком уровне удовлетворения потребности в жилье. Таким образом, показатель доступности жилья и уровень Уф связаны некоторой обратной зависимостью:Уф ~ f(Yfl), f - убывающая функция.

Показатель доступности жилья Уд используется в различных модификациях (для различных видов жилых помещений, по различным доходным группам населения, с использованием различных временных интервалов аккумуляции сбережений и т. д.). в связи с этим правильнее рассматривать целую систему таких показателей, комплексно характеризующих доступность жилья.

По этой группе показателей Россия занимает замыкающие позиции в ряду большинства развитых стран: при очень высокой стоимости жилья доходы населения очень низки.

Проведенный анализ социально-экономических индикаторов жилищного сектора свидетельствует об известной ограниченности и условности их применения для оценки уровня Уф. При этом потребность в жилье и уровень ее удовлетворения выступают как некие трудноуловимые виртуальные понятия: все знают, что они существуют и широко используют их в исследованиях, но никто с достаточной достоверностью их не измерял. В то же время эти понятия являются ключевыми: они служат ориентирами, целевыми точками при теоретическом анализе и практической деятельности в данной сфере народного хозяйства.

Мы склоняемся к точке зрения специалистов ЦЭМИ РАН [60,61], которые выделяют следующие четыре пути преодоления вышеуказанных трудностей: теоретический; прикладной; стратегический; рыночно-прагматический. Рассмотрим каждый из них:

Теоретический путь состоит в разработке новых индикаторов оценки Уф.

Прикладной путь заключается в использовании для прикладных исследований комплексного анализа всего набора уже существующих индикаторов с последующей экспертной оценкой уровня Уф. Возможные ситуации, возникающие при таком анализе, представлены в табл. 3.1.

В ней рассмотрены наиболее характерные сочетания трех социально-экономических индикаторов и их влияние на уровеньУф в условиях перехода от централизованной системы развития жилищного сектора к рыночной, основанной на концепции преимущественного самоинвестирования за счет средств населения.

Очевидно, что однотипная оценка рассматриваемых индикаторов (ситуация №1) не вызывает особых затруднений при определении уровня Уф. При высокой доступности жилья и высокой обеспеченности им показатель уровня Уф является максимальным и приближается к единице. Этой ситуации соответствует обычно небольшая очередь, которая достаточно точно характеризует неудовлетворенную потребность в социальном жилье, предъявляемую со стороны незащищенных слоев населения. Удовлетворение этой потребности, очевидно, должно осуществляться (полностью или частично) за счет централизованных средств. Эта ситуация характеризуется внутренней стабильностью и устойчивостью: большая доступность жилья является базой для поддержания высокого уровня других показателей: обеспеченности жильем и небольшого размера очередей. Кроме того, очередь на жилье «сходится» к некоторой достаточно устойчивой величине: при изменении условий ее формирования (и, в частности, нормативов постановки в очередь) она существенно не меняется. Это обусловлено тем, что при высокой доступности жилья большая часть населения предпочтет альтернативный способ реализации своей потребности в жилье (либо за наличные, либо в кредит), соизмерив преимущества потребления рассматриваемого блага в настоящем перед вынужденным отказом от его потребления неопределенное время, обусловленное простаиванием в очереди.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Для реализации поставленной цели в диссертации были решены следующие имеющие комплексный характер:

- проведен анализ проблем развития жилищной сферы Российской Федерации с выявлением основных направлений решения жилищной проблемы на региональном уровне в условиях развития рыночных отношений;

- проведен анализ опыта организации ипотечных программ в сфере жилищного строительства в регионах Российской Федерации;

- выполнено исследование и анализ существующих механизмов инвестирования жилищной сферы региона в современных условиях;

- уточнены методологические подходы регулирования инвестиционных процессов в жилищной сфере дотационного региона;

- разработаны методологические основы моделирования долгосрочного инвестирования в жилищной сфере на уровне дотационного региона;

- разработан методический подход к формированию инвестиционной привлекательности программ развития жилищно-строительного комплекса;

- разработана организационно-экономическая модель ресурсного обеспечения региональных программ строительства и приобретения жилья с использованием ипотечного механизма;

- проведено исследование методологических и методических основ оценки эффективности инвестиций в жилищную сферу дотационного региона.

В результате в исследовании были достигнуты следующие результаты, составляющие научную новизну исследования:

1. разработан методологический подход к постановке и решению жилищной проблемы на уровне дотационного региона, отражающий в комплексе все аспекты долгосрочного кредитования жилищной сферы дотационного региона;

2. выявлены закономерности, определяющие объемы ресурсного обеспечения строительного комплекса в региональных программ долгосрочного кредитования жилищной сферы, с учетом социального характера решения жилищных проблем в дотационных регионах;

3. разработаны методологические принципы и положения, определяющие пути и способы развития долгосрочного инвестирования и кредитования жилищной сферы, которые создают условия для роста объемов жилищного строительства, а также способствуют улучшению условий приобретения квартир;

4. проведен анализ и предложена классификация методик жилищного кредитования, на основании которой выработан перечень программных мероприятий по совершенствованию нормативно-правовой базы в сфере жилищного кредитования на региональном уровне;

5. предложен методологический подход к формированию схемы долгосрочного инвестирования и кредитования жилищной сферы дотационного региона, предусматривающий их долгосрочность и поэтапную реализацию;

6. предложена двухуровневая модель стандартов процедуры выдачи, сопровождения и реинвестирования ипотечных кредитов (займов), учитывающая оптимизационный характер расчета основных параметров ипотечных программ;

7. предложен методический подход к определению спроса на жилье, с учетом специфики особенностей дотационного региона, учитывающий структуру потребности в жилье по различным категориям;

8. усовершенствована организационно-экономическая модель обоснования потребности в инвестиционных ресурсах для реализации программ жилищного строительства, предусматривающая их долгосрочность и поэтапную реализацию;

9. разработана модель формирования сбалансированных решений комплексной жилищной программы с учетом специфики дотационного региона, позволяющая сопоставить имеющиеся финансовые ресурсы с реальной потребностью в улучшении жилищных условий.

Список литературы диссертационного исследования доктор экономических наук Петрухин, Александр Борисович, 2005 год

1. Акулич И.Л. Математическое программирование в примерах и задачах. М., 1993.

2. Александрова О.А. Идейный фонд становления российского среднего класса// Общественные науки и современность. 1999, № 1.

3. Аналитические записки. Серия «Ипотечное кредитование». Часть 1. Ипотека: теоретические основы. Мировой опыт/под ред.Е.В.Орешкович. -Киров, 2001.

4. Аналитические записки. Серия «Ипотечное кредитование». Часть 2. Ипотека: опыт российских регионов/ под ред. Е.В. Орешкович. Киров, 2001.

5. Аналитические записки. Серия «Ипотечное кредитование». Часть 3. Оценка перспектив развития рынка жилья в Кировской области в условиях внедрения механизмов ипотечного кредитования/ под ред. Е.В.Орешкович.-Киров, 2001.

6. Аралекян А., Кащеев Н., Щуриков А. Региональные и муниципальные заимствования //Рынок ценных бумаг. 2001. № 5. с. 145-148.

7. Бабаев Б.Д. Методика экономических исследований: Учеб.пособие / Иван.гос.ун-т. Иваново: ИвГУ, 1986. - 83 с.

8. Багриновский К.А. Основы согласования плановых решений. М., Наука, 1997.

9. Багриновский К.А., Егорова Н.Е. Имитационные системы в планировании экономических объектов. М., Наука, 1980.

10. Балашевич В.А. Основы математического программирования. Минск, 1985.

11. Баринов В. Т. Муниципальные облигации. Выпуск и размещение. — IVI.: Русская Деловая Литература, 1997. — 160 с.

12. Беклорян Л.А. Инвестиционная деятельность с учетом региональной инвестиционно-финансовой политики. Аудит и финансовый анализ, № 2, 1998.

13. Беклорян Л.А. Модели согласования инвестиционного контракта. Аудит и финансовый анализ. 1998, № 3.

14. Бережная О. Без ипотеки российской экономики нет будущего.-1995, № 5-6.

15. Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер.с англ.-М.: АОЗТ «Интерэксперт», ИНФРА-М, 1995.

16. Большая Советская Энциклопедия (в 30 томах). Гл. ред. A.M. Прохоров. Изд. 3-е. М., "Советская Энциклопедия", 1974.

17. Большой экономический словарь./ Под ред. А.Н. Азрилиана. М.: Фонд «Правовая культура», 1994. - 528 с.

18. Бондарь Т. Рынок региональных и муниципальных облигаций: проблемы роста // Рынок ценных бумаг. 2001 № 12. с. 82-86.

19. Боос Г. «Почему ипотека в России до сих пор не стала массовой?» / Аналитический банковский журнал М.: Изд. Аналитический центр финансовой информации, № 2 (105) февраль 2004.

20. Бочаров В.В. Финансово-кредитные методы регулирования рынка инве-стиций.-М.: Финансы и статистика, 1993.-144 с.

21. Бронер Д.Л. Современные проблемы жилищного хозяйства.-М.: Высшая школа, 1961.-248 с.

22. Бубнова К Страхование права собственности на недвижимость.- Риэлтер, 1998, №2.

23. Бубнова К. Страхование рисков при кредитовании,- Риэлтер, 1998, №3-4.

24. Бузырев В.В., Закинчак Г.Н., Шлыкова М.В. Формирование инвестиционной политики в жилищном строительстве региона.-Иваново: ИГАСА, 1998.

25. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы. М.: ИНФРА-М, 2001

26. Бызов Л.Г. Уровень потребления и имущественные характеристики среднего класса// СОЦИС. 2000, № 3.

27. Виленчик В. Выпуск облигаций местными органами власти // Рынок ценных бумаг. 2002. № 10.

28. Вишневский А.А. Залоговое право. Учебное и практическое пособие. -М.: Издательство БЕК, 1995.

29. Власова J1.A. Развитие механизма облигационных займов в инвестиционно-строительной сфере. Диссертация канд.экон.наук, Иваново: ИГА-СА, 2004.

30. Внедрение системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: методические рекомендации и практические аспекты /Материалы к семинару. Институт экономики и управления в промышленности, М.: 8-9 декабря 2003г.

31. Воейков М.И. Средний класс: подходы к исследованию// Политика. -2000, № 1.

32. Волков Н.Г. Учет долгосрочных инвестиций и источников их инвестиро-вания.-М.: Финансы и статистика, 1994.-126 с.

33. Воробьев А.Ю. Методы инвестирования и организации жилищного строительства в крупном городе за счет внебюджетных источников. Ав-тореф.дис.на соискание уч.степ.канд.экон.наук.-СПб., 1997.-32 с.

34. Выписка из протокола № 105 заседания Совета Государственной Думы от 12 февраля 2002 г. "О проекте Федерального Закона № 63092-3 "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах"".

35. Гаврилова Е. Квартирный вопрос решается в рассрочку. // Народная газета. 2003.

36. Галишников Н. Да пошли Вы все в «ГУК»! // Народная газета. - 2003. № 112.

37. Галкин М. Возможности заимствований для субъектов РФ и муниципальных образований в условиях нового законодательства // Рынок ценных бумаг. 2001. №5. с. 113-117.

38. Герасимова И.А., Хачатряи С.Р. Воспроизводство населения и социальная инфраструктура в субъектах Российской Федерации. М., ЦЭМИ РАН, 1997.

39. Германов А. Российский рынок облигаций: новые тенденции // Рынок ценных бумаг. 2002. № 24. с. 69-73.

40. Гитман Л.Дж., Джонк М.Д. Основы инвестирования. Пер. с англ. М.: Дело, 1999. - 1008 с. Гранова И.В. Оценка недвижимости. - СПб., 2001. -280 с.

41. Голенкова З.Т., Игитханян Е. Средние слои в современной России// Социологические исследования. 1998, № 7.

42. Голубков Е.П. Маркетинговые исследования, 1998, М.; «Финпресс».

43. Государственное стимулирование образования накоплений и стройсбе-режений в различных странах. Справочное издание «Стройсберкассы -1997», ФРГ.

44. Гражданский кодекс РФ. Части 1 и 2.

45. Гринчель Б.М. Инвестиционный климат городов и регионов: организационные и экономические методы регулирования и прогнозирование возможных изменений. Институт Евроград. С.-Петербург, 1996.

46. Громова Р.Г., Заславская Т.И. К вопросу о «среднем классе» российского общества // Мир России. 1999, № 34.

47. Дворяшин А.П. Коллективная ипотечно-накопительная Программа «СТРОИМ ВМЕСТЕ». М., 2003.

48. Дворяшин А.П. СТРОИМ ВМЕСТЕ: Деньги общие, квартиры индивидуальные. // Пражские огни. 2003. №4 апрель.

49. Дворяшин А.П., Швалев А.В. Памятка менеджеру современного жилищно-строительного кооператива, реализующего первую в России коллективную ипотечно-накопительную программу «СТРОИМ ВМЕСТЕ». М., 2003 -51 с.

50. Демонополизация управления и обслуживания жилищного фонда/Под ред.Асоян Н.И., Павлюк Т.В.-М., 1997.-Вып.1

51. Департамент исследований долговых рынков Доверительный и Инвестиционный Банк. Грозит ли рынку муниципальных и региональных займов "умирание"? // Рынок ценных бумаг. 2002. № 18. с. 73-74.

52. Департамент корпоративного инвестирования и конъюнктурно-аналитическое управление РОСБАНКа. Проблемы выпуска субфедеральных и муниципальных облигаций в России // Рынок ценных бумаг. 2002. № 18. с. 60-62.

53. Дестресс М. Ипотека и ипотечный кредит. Деньги и кредит, 1995, № 8.

54. Дмитриев М.Н., Пермичев Н.Ф. Маркетинг рынка жилья// Жилищное строительство. 2001, № 6.

55. Доклад Ивановского областного комитета государственной статистики от 20 января 2004 года. О социально-экономическом положении Ивановской области в 2003 году.

56. Евтух А.Т. Жилищная ипотечная система: мировой опыт// Деньги и кредит.-2000, № 10.

57. Егорова Н.Е. Вопросы согласования плановых решений с использованием имитационных систем. М., Наука, 1997.

58. Егорова Н.Е., Кириллова А.Н., Фаерман Е.Ю., Фонтана К.А., Хачатрян С.Р. Типология и анализ экономико-математических моделей рынка воспроизводства жилья. М., ЦЭМИ РАН, 1997.

59. Егорова Н.Е., Хачатрян С.Р., Фонтана К.А. Моделирование инвестиционной деятельности в жилищном секторе. М., ЦЭМИ РАН, 1998. - 90 с.

60. Ерденев М., Антонова О. Квартира в кредит. Деньги, 1995, №8.

61. Жидких Н. Строй и Живи. //Ульяновская правда 3 октября 2003 г.

62. Жилищная программа: проблемы и решения: Сборник/Составитель Е.Д.Лебедева.-М.: Стройиздат, 1990.-430 с.

63. Жилищная экономика. Пер. с англ./ под ред. Г. Поляковского. М., Дело, 1996.

64. Жилищное финансирование в период реформ. Москва, 2002.-208с.

65. Жилищные облигации города Ярославля. Второй выпуск // Городские новости. Еженедельная Ярославская газета. Спецвыпуск. 1996 г.

66. Жилищный кооператив «СТРОЙ и ЖИВИ». От «старта» к «стабильности». 09.09.2002.

67. Жилищный справочник: Законодательные акты и гражданско-правовые документы/ Сост.В.Н.Иванов.-М.: Цитадель, 2004 -583 с.

68. Жилье: комплексный взгляд / Под общ. ред. В.М.Агапкина. Науч. ред. А.В.Черняк, В.З.Черняк. М.: А.В.Ч., 2001. - 976 с.

69. Забелин П.Н. Оценка экономической эффективности инвестиционных проектов (современный подход).-С-Пб., Наука, 1995.-168 с.

70. Завидов Б.Д. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации "Об ипотеке" (залоге недвижимости). М., "Издательство ПРИОР", 1998.

71. Зайнулина Т.Г. Жилье как объект экономических отношений в переходной экономике. Автореф. дис. на соискание уч. степ. канд. экон. наук. Ростов-на-Дону 1998.

72. Закинчак Г.Н. Формирование экономико-организационного механизма регулирования инвестиционной деятельности в депрессивных регионах -Иваново: ИГАСА, 1999.

73. Закинчак Г.Н., Петрухина Ю.А. Анализ динамики изменения инвестиционного потенциала Ивановской области // Ученые записки экономико-архитектурного факультета ИГ АСА.- Иваново, 2000.- Вып.11.

74. Заключение на проект Федерального закона № 63092-3 "Об ипотечных ценных бумагах" от 4 февраля 2002 г. № 324 // Федеральное собрание РФ. Государственная Дума. Комитет по кредитным организациям и финансовым рынкам.

75. Закон Ивановской области от 29 декабря 2003 г. № 128 03 «Об областном бюджете на 2004 г.» (с изменениями от 4 февраля, 16 марта, 29 марта, 2 апреля, 13 мая, 14 мая, 10 июня, 24 июня, 16 июля, 29 июня, 13 июля 2004 г.).

76. Залог и ипотека в российском и зарубежном праве: Материалы Между-нар.науч.конф.8-9 дек. 1998 г./Отв.ред. Т.Е.Абова.-М.: ИГПАН, 1999.-86 с.

77. Замков О.О., Толстопятенко А.В., Черемных Ю.Н. Математические методы в экономике. М., 1997.

78. Заславская Т.И. Бизнес-слой российского общества: понятие, структура, идентификация //Экономические и социальные перемены: мониторинг общественного механизма. 1994, №№ 1-5.

79. Заславская Т.И. Доходы социальных групп и слоев: уровень и динамика //Экономические и социальные перемены: мониторинг общественного мнения. 1996, № 2.

80. Заславская Т.И. Социальная неравновесность российского общества: социальная структура российского общества //Общественные науки и современность. 1996, № 4.

81. Заславская Т.И. Социальная структура современного российского общества // Общественные науки и современность. 1997. №2, с.5 - 23.

82. Заславская Т.И. Стратификация современного российского общества // Экономические и социальные перемены: мониторинг общественного мнения. 1996, № 1.

83. Заславская Т.И. Структура современного российского общества // Экономические и социальные перемены: мониторинг общественного мнения. 1995, № 6.

84. Заславская Т.И., Громова Р.Г. К вопросу о «среднем классе» российского общества. // Мир России. 1999. № 34.

85. Зацарицкий Н.В., Костецкий Н.Ф. Нормативно-правовое обеспечение взаимодействия участников инвестиционно строительной деятельности// Экономика строительства. - 2001, № 2.

86. Знакомьтесь: жилищный кооператив. // Бюллетень недвижимости. -2001.

87. Зюбин П.Б. «Привлечение дешевых финансовых ресурсов в строительную индустрию» // Материалы второй всероссийской конференции: Ипотечное кредитование в России / ИЛ «АК&М», 31 марта 2004 года.

88. Иванов А. Без ипотеки жилищную проблему не решить.- Строительная газета, 1995, №51.

89. Иванов А., Рогожина Н. Формирование финансовой базы ипотечного кредитования.-Журнал для акционеров, 1995, № 4.

90. Иванов В. Открыт важный источник инвестирования.- Строительная газета, 1995, № 10.

91. Иванов Г.И. О совершенствовании механизма ипотечного кредитования// Жилищное строительство. 1999, № 1.

92. Игнатова Е.А., Прокофьева JI.J1. Рейтинговая оценка надежности партнера. Деньги и кредит. 1992, № 2.

93. Игорь Наумов. ЖСК начинается с доверия людей. // Парламентская газета, 25 ноября 2003.

94. Ильина О.П., Макарова Н.В. Статистический анализ и прогнозирование экономической информации в электронной таблице Ecxel 5.0 Microsoft: Учеб. пособие. СПб.: Изд-во СПбУЭФ, 1996. - 140 с.

95. Инвестиционный рейтинг российских регионов. Эксперт, 1997, №47; 1998, №39; 1999, №39; 2000, №41; 2001, № 41.

96. Инструкция по определению экономической эффективности использования в строительстве новой техники, изобретений и рационализаторских предложений. СН 509-78. М.: Стройиздат, 1979.

97. Инструкция по определению экономической эффективности капитальных вложений в строительстве. СН 423-71. М.: Стройиздат, 1979.

98. Инструкция по определению эксплуатационных затрат по оценке проектных решений жилых и общественных зданий. СН 547-82. М.: Стройиздат, 1983.

99. Инструкция по технико-экономической оценке проектов жилых и общественных зданий и сооружений для конкретных условий строительства. СН 546-82. М.: Стройиздат, 1983.

100. Инструкция по типовому проектированию. СН 227-82. М.: Госстрой СССР, 1983.

101. Ипотека будущее России. М.: Гостинный двор, 2004.

102. Ипотечное кредитование жилья: Новейшие законодательные и нормативные акты: Коммент.специалистов.-М.: Библиотечка РГ, 2000.-160 с.

103. Ипотечные ценные бумаги // Издательский дом «Рынок ценных бумаг», № 5 (260)2004.

104. Использование новых технологий при опросах// Социологические исследования. 2000, № 10.

105. Исследование операций в экономике / Под ред. Н.Ш. Кремера. М., 1999.

106. Кайгородов А.Г., Щуков В.Н. Эффективность обновления текстильного производства в условиях ускорения технического прогресса. -М.:Легпромбытиздат, 1989. 189 с.

107. Калинин А. Российский «средний класс»// Россия XXI. 1999,№ 4.

108. Ш.Карасев А.И. и др. Математические методы и модели в планировании.1. М., 1987.

109. Каримов Б.Н. Проблемы участия банков в ипотечном кредитовании// Банковское дело. 2000, № 10.

110. Карманов В.Г. Математическое программирование: Учебное пособие.-5-е изд., стереотип. М.:ФИЗМАЛИТ, 2001.-264 с.

111. Кащеев Н. Практика выпуска облигаций жилищного займа в Санкт-Петербурге // Рынок ценных бумаг. 2001. № 18. с. 78.

112. Квартирному вопросу кооперативный ответ. // Парламентская газета. -2003. № 70.

113. Кесельман Г.М. Ипотечное жилищное кредитование: состояние и перспективы// Деньги и кредит. 2000, № 9.

114. Киндеева Е. Прохождение регистрации зависит от полноты и качества документов.-Риэлтер,1998, №3, №4.

115. Кияненко К.В. Коммерческая и социальная подсистемы жилищного рынка: сравнительный анализ// Жилищное строительство. 1995, №11.

116. Клейнер Г.Б., Тамбовцев В.Л., Качалов Р.М.Предприятие в нестабильной экономической среде: риски, стратегии, безопасность. М., Экономика, 1997.

117. Клименко В., Рогова Е. Принятие закона новый этап развития ипотечного кредитования.-Риэлтер, 1998, №5.

118. Ковалевский С.С. Четыре года в ногу с президентом. // Финансовый контроль, март 2004.

119. Колясникова Т. Накопи на половину квартиры и . вселяйся // Полярная правда. 10.07.2002.

120. Комарова И.И. О строительных обществах // Жилищная программа: проблемы и решения. М.: Стройиздат, 1990.-432 с.

121. Константиновский А.В. Развитие и регулирование рынка недвижимости (на примере московского региона)// Вестник Московского университета. Серия 6: Экономика. 2000, № 1.

122. Концепция международной программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России «Дом для вашей семьи»,- М.: Российская ипотечная ассоциация, 1998.

123. Кооперативы объединяют россиян. // Бюллетень недвижимости.0408.2003.

124. Копейкин А.И. др. Развитие ипотечного кредитования в России// Рынок ценных бумаг. 1999, № 8.

125. Коплус С. Оценка активов при кредитовании под залог имущества.-Риэлтер, 1998, №4.

126. Косарева Н.И. др. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики. 2001, № 5.

127. Кредитная история. Можно ли заработать репутацию добросовестного заемщика // Популярные финансы. Изд. ООО «Луч», М.: № 4, 2004.

128. Кредитная линия привычка занимать // Финансы. Изд. ЗАО «Газета «Финансовая Россия»», М.: № 12,29 марта - 4 апреля 2004.

129. Кредитный вестник. Выпуск № 36. Бюллетень М.: ЗАО "АК&М",1903.2004.

130. Кубасова Т.И. «Региональные аспекты формирования рынка доступного жилья» // Материалы второй всероссийской конференции: Ипотечное кредитование в России / ИА «АК&М», 31 марта 2004 года.

131. Кудашов Е.А. Рынок индивидуального жилья Подмосковья: особенности формирования// Экономика строительства. 1999, № 9.

132. Кудрявцев В.А. Ипотека в России: проблемы и сценарии роста// Бизнес и банки. 1998, №50.

133. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учеб. пособие- М.: Высшая школа, 1998.

134. Кузнецов Ю.Н., Кузубов В.И., Волощенко В.А. Математическое программирование. М., 1980.

135. Кураков Л.П., Кураков В.Л. Большой толковый словарь экономических и юридических терминов. М.: Вуз и школа, 2001 - 720 с.

136. Кутузов В. Воспроизводство жилья.-М.: 1994.-280 с.

137. Лепехин В. Стратификация современной России и новый средний класс // Общественные науки и современность. 1998. № 4.

138. Лимаренко В.И. Дом для Вашей семьи на Большой Волге: проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. -Саров.: Изд. Альфа, 1998.

139. Лимаренко В.И. Ипотека? Шаг за шагом.-Саров: изд. Альфа, 1999.

140. Лимаренко В.И. Ипотечное кредитование жилищного строительства в России: состояние, проблемы, пути развития// Экономика строительства. -2000, №5.

141. Логунов В.В. Сберегательная активность населения России в период экономических реформ. // Финансовый бизнес №5, 2003.

142. Лопатников Л.И. Экономико-математический словарь: Словарь современной экономической науки. М., 1996.

143. Лукина 3. Механизм жилищных сбережений граждан.-Риэлтер, 1998, №3, №4.

144. Макарова Н.В., Трофимец В.Я. Статистика в Excel: Учеб. пособие. М.: Финансы и статистика, 2002. - 368 е.: ил.

145. Мальцев В.Е. «Практические аспекты создания и организации деятельности регионального оператора системы ИЖК» // Материалы второй всероссийской конференции: Ипотечное кредитование в России / ИА «АК&М», 31 марта 2004 года.

146. Маслов Д. «Простой ответ на квартирный вопрос». Тематический номер журнала «Рынок ценных бумаг» № 22 (253) 2003 г. издательского дома «РЦБ»// ваши личные финансы.№ 2(3) 2003.

147. Материалы 2-й международной конференции МАИФ «Особенности решения жилищной проблемы в странах с переходной экономикой», М.: 2001.

148. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования /Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. под общей ред. Косаревой Н.Б. 2-е изд., доп. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2002.

149. Методические рекомендации по оценке инвестиционных проектов, утверждённых министерством Экономики РФ, Министерством Финансов РФ, Государственным Комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике 21.06.1999 г. № ВК 477.

150. Муниципальный жилищный заём города Перми. // Рынок ценных бумаг. 1998. №6 с. 70-72.

151. Мягков А.Ю. Опросные методы сбора данных: предпочтение респондентов. // Социологические исследования. 2000, №8.

152. Недвижимость. Оценка, аренда, купля-продажа.-М.: 1992.

153. Никифорова В.Д. Денежно-кредитное регулирование инвестиций.-С-Пб.: С-ПбГУЭФ, 1993.-71 с.

154. Новые жилищные кооперативы. Опыт долгосрочных финансовых вложений в России. Под ред. Дворяшина А.П., 2001.-250 с.

155. Областная целевая программа «Жилище на 2002-2005 гг. Распоряжение Главы администрации Ивановской области №905-р от 27.07.01 г.Иваново.

156. Общая теория статистики: Учебник / Г.С. Кильдишев, В.Е. Овсиенко и др. М.: Статистика, 1980. - 423 с.

157. Овсянникова Т., Празукин Д. Инвестиционный потенциал населения на региональном рынке. // Вопросы экономики. 2001. №5.

158. Орлов В.Е., Клименко В.А. Ипотека в России возродится.-Деньги и кредит, 1995, № 8.

159. Основы бизнеса на рынке недвижимости /Составитель С.Н. Максимов.-СПб.: ДЕАН+АДИА-М, 1997.

160. Отчет о проведении Международной конференции «Современное состояние жилищного инвестирования и ипотечного кредитования в странах Восточной Европы»

161. Павел Забелин. Ипотечно-накопительные программы как ключ к решению задачи ускорения экономического роста в РФ. // Финансовый контроль, январь 2003.

162. Пахомов С. Муниципальные займы автономия или централизм. Опыт Нидерландов //Рынок ценных бумаг. 2000. № 3. с. 76.

163. Петрухин А.Б., Виноградова М.Р. Законопроектная основа решения жилищной проблемы в Российской Федерации. / Ивановский государственный университет. Иваново, 2004.

164. Петрухин А.Б., Ларин В.И., Чистякова Ю.А. Жилищное ипотечное кредитование в Ивановской области / Иванов.гос.архит.-строит.акад. Иваново, 2001.-230 с.

165. Петрухин А.Б., Петрухина Ю.А. Определение оптимальных параметров программы ипотечного кредитования жилья // Межвузовский сборник научных трудов. Иваново, 1999.

166. Петрухин А.Б., Чистякова Ю.А., Виноградова М.Р. Экономика предприятия строительной отрасли: Учебное пособие. // Ивановская государственная архитектурно-строительная академия. Иваново, 2004.

167. Пискунова М. Купля продажа недвижимости: государственная регист-рация.-Риэлтер, 1998, № 4-5.

168. Плати частями. Живи сейчас. // Мир новосела. 2002. №6.

169. Платошкин А., Черняк А. «Квартирный вопрос: в чем смысл законопроектов по жилью» // Российская Федерация сегодня, июль 2004 г.

170. По метру // Популярные финансы. Изд. ООО «Луч», М.: № 3, 2004.

171. Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов (утв. Указом Президента РФ от 10 июня 1997 г. № 1182)

172. Пономарев В.Н. Ипотека дело моей жизни. - М., Строительство, № 2-3, 2002.

173. Пономарев В.Н. Ипотека: выбор без выбора? / Аналитический банковский журнал М.: Изд. Аналитический центр финансовой информации, №2 (105) февраль 2004.

174. Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений. Свод правил. СП 11-101-95. М.: 1995.

175. Постановление Государственной Думы "О проекте федерального закона № 63092-3 "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах"" от 22 февраля 2002 г.

176. Постановление Правительства РФ «О Федеральной целевой программе «Государственные жилищные сертификаты» №71 от 20.01.98 г.

177. Постановление Правительства РФ «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» №1010 от 26.08.96 г.

178. Постановление Правительства РФ «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» №248 от 26.02.98 г.

179. Постановление Правительства РФ «Об утверждении «Положения о предоставлении гражданским кодексом РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья» №1278 от 10.12.93 г.

180. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №219 от 18.02.98 г.

181. Постановление Правительства РФ от 08.05.2002 г. № 302 «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации».

182. Постановление правительства РФ от 15 июня 1994 года № 664 «Примерный порядок формирования и использования региональных и местных фондов развития жилищного строительства».

183. Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 г. № 675 «Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы».

184. Постановление Правительства РФ от 27.06.1996 г. № 753 «О федеральной целевой программе «Свой дом».

185. Постановление Совета Министров РФ от 20.06.1993 г. №595 «Основные направления нового этапа реализации государственной целевой программы «Жилище».

186. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. /Под ред. В.В.Ема-М.: СТАТУС, 1999.