Методика выбора эффективных форм управления федеральным недвижимым имуществом специального назначения с учетом деловых рисков тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат наук Занина, Яна Андреевна

• Занина, Яна Андреевна
• кандидат наук
• 2014

Оглавление диссертации кандидат наук Занина, Яна Андреевна

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

ГЛАВА 1. Анализ механизмов управления федеральным недвижимым 10 имуществом в современных условиях

1.1. Система принципов и механизмов государственного управления 10 недвижимостью

1.2. Классификация и содержание методов управления объектами 27 земельно-имущественного комплекса федеральной недвижимости

1.3. Использование форм государственно-частного партнерства и 36 механизмов управления федеральной недвижимостью в России и за рубежом

Выводы по главе 1

ГЛАВА 2. Методические основы эффективного управления недвижимым 53 имуществом специального назначения

2.1. Классификация деловых рисков при управлении федеральной 53 недвижимостью в рамках партнерских отношении

2.2. Экономико-математическая модель государственного управления 79 объектами федеральной недвижимости специального назначения

2.3. Процессное моделирование и управление совокупным портфелем 98 (на примере оперативного управления ФГКУ)

Выводы по главе 2

ГЛАВА 3. Управление федеральной собственностью объектов

специального назначения, как способ обеспечения максимальной эффективности

3.1. Методические подходы к оценке эффективного управления объектами 113 земельно-имущественного комплекса федеральной недвижимости специального назначения

3.2. Мероприятия по повышению эффективности маркетинга и аренды 126 имущественного комплекса (на примере оперативного управления ФГКУ «Росгранстрой»)

3.3 Методические рекомендации по повышению эффективного управления 139 объектами федеральной недвижимости специального назначения Выводы по главе 3

Основные выводы и предложения

Библиографический список

160

Приложение 1 Приложение 2 Приложение 3 Приложение

211

191

177

183

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Методика выбора эффективных форм управления федеральным недвижимым имуществом специального назначения с учетом деловых рисков»

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность научного исследования обусловлена важностью поиска новых методических принципов и механизмов, практических форм и методов совершенствования процесса управления государственной собственностью.

Важнейшей подсистемой государственной собственности выступает федеральное имущество, обеспечивающее выполнение возложенных на государство задач по соблюдению национальных интересов, обеспечению обороноспособности и охране суверенитета страны, решению социальных проблем, развитию промышленности, свободной предпринимательской деятельности, науки и культуры, соблюдению и защите прав хозяйствующих субъектов, обеспечению условий для достойной жизни людей. Важным элементом данной подсистемы является федеральное недвижимое имущество специального назначения, в структуру которого входят объекты военно-промышленного и космического комплексов, МЧС России, уникальные объекты атомной и гидроэнергетики, земельно-имущественные комплексы пунктов пропуска через границу РФ и др.

В современных российских условиях федеральную собственность следует рассматривать не как объект, который следует приватизировать, но, в первую очередь, как главнейший инструмент обеспечения государством своих функций, как одна из основ поддержания конкурентоспособности российской экономики через оперативное и доверительное управление, право хозяйственного ведения и др.

Координация экономической деятельности в сфере федеральной собственности осуществляется с помощью разнообразных механизмов регулирования действиями государства и частных компаний, которые можно систематизировать на основе ряда ключевых параметров: характера распределения прав собственности, механизмов управления транзакциями и распространения институтов доверительного управления.

В Бюджетном Послании Президента Российской Федерации о бюджетной политике в 2014-2016 годах от 13 июня 2013 г. одна из главных задач, обозначенная главой государства, - это повышение качества управления госсобственностью и эффективности работы государственного сектора.

В то же время, возможности наращивать государственные расходы в средне- и долгосрочной перспективе отсутствуют.

Чтобы создать предпосылки экономического роста, определяемого существенным повышением доходов федерального бюджета за счет таких источников, как дивиденды, выплаченные компаниями с государственным участием, доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в оперативном управлении федеральных органов государственной власти и созданных ими учреждений, необходимо обеспечение сочетания процессов создания, функционирования, взаимодействия и трансформации экономической деятельности всех участников рынка недвижимости, базирующихся на теории жизненного цикла доходности объектов федеральной собственности, в том числе, специального назначения, и развития сети деловых отношений, основанных на принципах государственно-частного партнерства.

Соответственно, перед государственной собственностью стоит проблема разработки научно обоснованных и обладающих практической применимостью методов повышения эффективности использования и развития федерального недвижимого имущества, обеспечивающих доходность на основе диверсификации форм и механизмов управления.

В той или иной степени задачам и проблемам эффективного управления недвижимым имуществом посвящали свои работы такие ученые, как А.Н. Асаул, В.А. Беляев, В. Беренс, В.В. Бузырев, В.М. Васильев, Х.М. Гумба, A.A. Зубарев, Н.В.Иванова, В.В. Исаев, Ю.П. Панибратов, Е.Б. Смирнов, М.П.Федотова, B.C. Чекалин и др.

Проблемам совершенствования методов управления недвижимым имуществом были посвящены работы Баронина С.А., Баринова В.Н., Верстиной

Н.Г., Грабового П.Г., Загийдуллиной Г.М., Квачадзе Р.Г., Кирилловой А.Н., Лукмановой И.Г., Лукинова В.А., Панкратова Е.П., Сагайдак С.А., Симионовой Н.Е., Юртаевой А.Е., Яськовой Н.Ю. и др. Вопросы оценки эффективности инвестиций в недвижимое имущество и оценки собственности исследовались Коссовым В.В., Кулаковым К.Ю., Косаревой H.A., Лившицем В.Н., Хрусталевым Б.Б., Шахназаровым А.Г. и др.

Развитие федерального недвижимого имущества требует значительных инвестиций, зачастую у государства отсутствует возможность самостоятельно решить задачи модернизации и создания новых объектов, необходимых для адекватного выполнения различных функций. В условиях возникающих макроэкономических рисков создание механизмов долгосрочного и устойчивого финансирования объектов федеральной недвижимости может быть основано только на взаимовыгодном партнерстве государства и частного сектора.

Значительную роль в исследовании методов управления государственной собственностью, в том числе на основе применения механизмов государственно-частного партнерства, внесли научные труды И.Т. Балабанова, В.В.Бредихина, И.Л.Владимировой, В.А. Горемыкина, К.П. Грабового, C.B. Григоровского, В.В.Григорьева, Н.Ф.Костецкого, Е.С.Озерова, В.Я.Осташко, И.А.Остриной, Н.Ю.Овсянниковой, Н.И.Трухиной, В.Н.Семенова, Б.А.Райзберга, A.B. Руднева, Ю.А.Цыпкина и др.

Вместе с тем многие теоретические, методические и практические аспекты управления федеральным недвижимым имуществом требуют более детального анализа и дальнейших разработок.

Основная гипотеза диссертационного исследования заключается в том, что в современных условиях реализации важнейших приоритетов развития национальной экономики, связанных с проблемами эффективного использования объектов земельно-имущественного комплекса федерального недвижимого имущества является уменьшение бюджетных средств на их содержание и

развитие за счет выбора эффективных форм и механизмов управления с применением инструментария ГЧП, а также минимизации делового риска в рамках партнерских отношений госсобственника и частного оператора.

В центре исследования диссертационной работы находятся проблемы совершенствования организационно-экономических методов повышения эффективности управления объектами федеральной недвижимости.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке методики выбора эффективных форм управления федеральным недвижимым имуществом специального назначения с учетом деловых рисков.

В соответствие с основной целью исследования был определен перечень проблемных вопросов, сформулированы и решены следующие научные задачи:

- обоснована система особенностей объектов федеральной недвижимости специального назначения на основе обобщения данных об инвестиционной привлекательности, доходов и рыночной стоимости при использовании объекта, рыночной арендной ставки и получения потенциального валового дохода, характеристики концессий, масштабности воздействия на смежные отрасли, капиталоемкости, срокам окупаемости;

- определена система управления объектами федеральной недвижимости с учетом специфических особенностей имущества специального назначения;

- исследованы существующие формы и методы управления, установлены возможности оценки эффективности и сопоставления различных способов использования объектов федеральной недвижимости с учетом возникающих деловых рисков на макро-, мезо- и микроуровнях;

- выполнена классификация деловых рисков в рамках партнерских отношений, их качественная и количественная оценка;

- усовершенствованы методические подходы к управления деловыми рисками при обеспечении стандартов качества эксплуатационного использования и повышении доходности объектов федеральной недвижимости;

- определены модели сочетаемости форм управления и получаемых эффектов от формирования стратегии, механизмов функционирования и развития объектов федеральной недвижимости;

- обоснованы механизмы повышения эффективности управления объектами федеральной недвижимости специального назначения на праве оперативного управления и коммерческого партнерства для реальной системы ФГКУ «Росгран строй».

Объектом исследования выступают организационно-экономические формы и методы управления федеральной недвижимостью специального назначения, закрепленной на правах оперативного управления.

Предметом исследования является совокупность организационно-экономических процессов и механизмов, складывающихся в результате партнерских взаимоотношений в сфере управления федеральной недвижимостью с учетом рисков.

Теоретической, методологической и эмпирической базой проведенного исследования послужили разработки ряда отечественных и зарубежных ученых; статьи периодических экономических изданий; материалы конференций; концепции, обоснованные в современной экономической литературе; законодательные, нормативно-методические разработки государственных и региональных органов управления; официальные методические и справочные материалы.

В процессе исследования были применены общенаучные методы познания, в том числе, автор использовал методы экспертной оценки, экономико-математического, технико-экономического, логического и системного анализа.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в обосновании и разработке методики и практических рекомендаций по управлению недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности и повышению эффективности его использования за счет развития на основе

диверсификации форм управления, рационального сочетания организационно-экономических и правовых механизмов.

Основные научные результаты, определяющие научную новизну проведенного исследования, состоят в следующем:

-обоснованы специфические особенности объектов федеральной недвижимости специального назначения с учетом анализа теоретических основ и аналитических данных о функционировании и развитии объектов земельно-имущественных комплексов (ЗИК);

- проведено моделирование взаимоотношений внутренней и внешней среды системы управления федеральным недвижимым имуществом с применением принципа минимакса, позволяющего реализовать максимальное количество требований и ограничений внешней среды за счет минимального расхода бюджетных ресурсов с учетом выделенной специфики объектов и адекватных им методов управления;

- разработана методика оценки деловых рисков при обеспечении стандартов качества эксплуатационного использования объектов федеральной недвижимости с учетом повышения их доходности;

- разработан алгоритм формирования рационального сочетания форм эффективного использования объектов ЗИК федеральной недвижимости, позволяющий определить комплекс задач программно-целевого управления по аренде, концессии с реализацией инвестиционных проектов на основе партнерских деловых отношений;

- предложена методика выбора эффективных управленческих решений в условиях формирования деловых партнерских отношений на основе системы критериев и показателей доходности при функционировании и развитии объектов федеральной недвижимости.

- разработаны практические рекомендации по формированию стратегии эффективного управления объектами федеральной недвижимости специального назначения с учетом оценки и управления деловым риском.

ГЛАВА 1. АНАЛИЗ МЕХАНИЗМОВ УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫМ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ

1.1 Система принципов и механизмов государственного управления недвижимостью

На современном этапе развития экономики не теряет своей актуальности поиск и выбор эффективных механизмов повышения эффективности управления объектами, находящимися в государственной, муниципальной и частной собственности [1,2,5,9,19].

Важнейшей частью объектов государственной собственности выступает федеральное недвижимое имущество, которое является основой государственного хозяйствования, через которое одновременно выполняется комплекс необходимых для экономики задач, связанных с:

- созданием материальной основы устойчивого функционирования и развития той части экономики, которая имеет общегосударственное значение. Международный опыт свидетельствует, в государственной собственности состоит электроэнергетика, авиационный и железнодорожный транспорт, связь, автобаны федерального значения;

- предоставлением возможности государству, будучи гарантом многих внутренних и международных договоров и соглашений, межгосударственного права, самостоятельно участвовать в экономических правоотношениях с другими субъектами собственности, как в России, так и за рубежом;

- обеспечением функционирования отраслей, сфер экономики, имеющих высокий уровень обобществления и нуждающихся в капитальных вложениях, которые не в состоянии предоставить частный капитал (современная информационная связь, космическая промышленность, экономическая безопасность, специальные объекты недвижимости, уникальные объекты

строительства - АЭС, гидроэлектростанции, аэродромы, федеральные автобаны,

и др.);

- компенсацией части издержек в сферах деятельности, не выгодных частном капиталу, создавая тем самым благоприятные условия для развития предпринимательства;

- мобилизацией ресурсов, снижая налогообложение и используя государственные резервные фонды на скорейший выход из кризисов, ускоряя освоение высоких технологий, национализируя собственность обанкротившихся предприятий, оказывает поддержку социальной сфере, производству общественных благ, малому и среднем бизнесу [28,30,33,44,47,49,55,64].

Наиболее развернутая характеристика структуры государственной собственности, по мнению автора, проводится в монографии под редакцией В.Н.Черковца [149]. Им рассматривается собственность государства с позиций следующих групп: государственное имущество; государственный бюджет; собственность на имущественные права; инструменты экономической политики.

В статье К.Хубиева предлагаемый подход к рассмотрению содержания государственной собственности сводится не только к вышеуказанным группам, но и воплощается в социальной ответственности государства за результат проводимой им политики, то есть государство и экономика рассматриваются как целостная, единая система [145].

Федеральное недвижимое имущество согласно утверждению многих авторов состоит из естественных ресурсов и недвижимого имущества, в первую очередь, производственного назначения. Природные ресурсы и монопольные товары правомерно предлагается считать общенародным достоянием, находящимся на службе интересов государства (например, доходы от разработки и реализации природных ресурсов, которые должны присваиваться государством и использоваться на общественные нужды). Авторами монографий не уточняются имущественные отношения, определяющие имущественную

принадлежность, и с позиций их исследования не входящих частью в категорию имущественных прав.

В.И. Кошкин [87] предлагает следующую классификацию государственной собственности, подразделяя ее на материальную и нематериальную составляющие. К первой относятся:

- природные ресурсы (недра, земля воздушное и водное пространство, лесной фонд, сельскохозяйственные угодья);

- экономические ресурсы (золотовалютные резервы, денежная масса, продукты производства, предприятия, недвижимость, коммуникации, пакеты ценных бумаг и т.д.);

- объекты, обеспечивающие функционирование государства (здания и сооружения, используемые органами власти и управления, военные объекты и т.д.).

Категория нематериальных объектов состоит из:

- духовных ценностей (сокровища культуры, архитектуры, истории);

- интеллектуальной собственности (изобретения и открытия, программное обеспечение, ноу-хау, научная продукция и конструкторские разработки и т.д.);

- информационных ресурсов.

Рассмотренная классификация, по мнению автора, отличается наибольшей полнотой охвата в сравнении с другими источниками [74,83,92,103,105,113,133,145,149]. Однако она сформирована в основном применительно к объектам материального и информационного характера, не включая более сложные элементы собственности государства, например, права собственности на перечисленные объекты.

При рассмотрении государственной собственности в соответствии с уровнями власти к чьему ведению она отнесена, выделяют федеральное, региональное и муниципальное имущество. Существуют серьезные проблемы в вопросах разграничения прав федеральной собственности и собственности субъектов Российской Федерации на имущественные объекты, что обусловлено,

прежде всего, проблемами и неточностями нормативно-правовых документов, историческим наследием, неизбежным наличием объектов совместного ведения [1,2,3].

Все объекты федерального имущества должны быть в обязательном порядке внесены в Реестр федерального имущества РФ. Структура основных групп объектов на начало 2013г. представлена на рис. 1.1. Анализ состава федеральной собственности показал, что основная часть (67%) федерального имущества закреплена за правообладателями на праве оперативного управления [169].

о Имущество, составляю щее государственную казну Российской Федерации

■ Имущество, закрепленн ое за

правообладателями на праве оперативного управления

□ Имущество, закрепленн ое за

правообладателями на праве хозяйственного ведения

Рис. 1.1. Структура основных групп объектов, учтенных в реестре федерального имущества, сост. на 01.01.2013 г.

Гражданское право делит юридические лица Российской Федерации на две категории - на коммерческие компании и некоммерческие фирмы. Первые создаются в целях извлечения прибыли, вторые - не направлены на получение прибыли и создаются в целях достижения общественных благ [150].

Одной их форм некоммерческих организаций являются государственные (муниципальные) учреждения, которые, в свою очередь, делятся на три категории - автономные, бюджетные и казенные.

При формировании методов управления объектами федерального имущества государство чаще всего принимает на себя часть деятельности, которая:

- частному бизнесу становится экономически не выгодна, либо в силу масштабности неподъемна;

- должна обязательно находиться в ведении государства по причинам стратегического характера и в целях выполнения государственных функций;

- должна контролироваться государством [18,104,105,137,151].

В современных условиях цели и задачи, которые ставит государство перед системой управления объектами данной сферы, сводятся к:

обеспечению эффективного функционирования государственных учреждений и использования имущества, закрепленного за ними;

- рациональному сочетанию различных форм и субъектов управления;

- организации мониторинга и системы контроля над деятельностью унитарных предприятий и учреждений;

- повышению эффективности использования федеральных финансовых средств на обеспечение деятельности унитарных предприятий и учреждений;

- снижению задолженности по налогам, обязательным платежам и заработной плате и увеличению поступлений в федеральный бюджет от использования государственного имущества, закрепленного за унитарными предприятиями [3].

Созданный новый тип государственных учреждений - казенные учреждения обязаны при осуществлении оперативного управления имуществом эффективно использовать закрепленное за ними на праве оперативного управления имущество, не допускать ухудшение технического состояния имущества, кроме случаев ухудшения, связанного с нормативным износом, осуществлять капитальный и текущий ремонт имущества в пределах утвержденной бюджетной сметы [3].

Несмотря на то, что к казенным учреждениям отнесены те, которые по определению должны содержаться на отчисления из бюджета, и основная цель их функционирования состоит в реализации государственных задач в сфере обеспечения безопасности, правопорядка и обороноспособности государства, Бюджетный кодекс РФ оставляет за ними право заниматься приносящей доход деятельностью в том случае, если такое право предусмотрено в его учредительных документах (ст. 41 Бюджетного кодекса РФ). К примеру, казенное учреждение имеет право выступать арендодателем имущества, закрепленного за ним на праве оперативного управления, но только при наличии письменного согласия собственника данного имущества.

Согласно данным Федерального казначейства на 01.01.2013г. доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в оперативном управлении федеральных органов государственной власти и созданных ими учреждений (за исключением имущества федеральных бюджетных и автономных учреждений) за 2012 год составили 10 092,2 млн. руб.

Имущество, закрепленное за Федеральными государственными казенными учреждениями (ФГКУ) представляет собой огромный пласт объектов, необходимых с точки зрения выполнения возложенных на них функций, но также обладающих потенциалом коммерческого использования. При анализе и исследовании федерального недвижимого имущества невозможно охватить весь портфель государственной собственности, поэтому автор концентрирует внимание на федеральной собственности в части объектов недвижимого имущества, закрепленного на правах оперативного управления за Федеральными государственными казенными учреждениями.

В качестве оценки эффективности функционирования в главе 3 будут рассмотрены объекты земельно-имущественного комплекса на примере ФГКУ «Росгран строй».

Управление федеральным недвижимым имуществом призвано координировать взаимосвязь субъектов государственной власти, а также ее взаимодействие с другими формами собственности.

Среди основных принципов управления федеральным недвижимым имуществом следует выделить следующие:

-эффективность, как критерий, на основе которого следует оценивать результативность управления;

- целеполагание - выделение основной и приоритетных целей, разработка дерева целей;

- прогрессивная мотивация. Использует прогрессивную систему оплаты труда, научно обоснованную политику дивидендов, продвижение по служебной лестнице и т.д.;

- комплексность, системность и гибкость управления, выражаемые в постановке общей цели управления, взаимосвязи функций и задач управления собственностью, и обеспечивающие устойчивое расширенное воспроизводство объектов и эффективность их использования ее объектов;

- обязательность качественного правового регулирования, осуществляемого разработкой, принятием и совершенствованием системы законодательных актов;

- профессионализм, как конкурсная система при привлечении и отборе субъектов управления, а также меры по их подготовке и систематическом повышении квалификации, что должно снизить коррупцию в вопросах приема и оценки уровня квалификации менеджеров;

непрерывная эволюционная реорганизация по интенсивности использования объектов федеральной недвижимости.

Важным является формирование программ управления федеральным недвижимым имуществом, включающих подсистемы его развития, использования и выбытия. В подсистеме развития должны быть выделены создание новых объектов (строительство и инвестиции), механизмы разграничения собственности (объекты и земельные участки),приобретение по

гражданско-правовым сделкам, выкуп объектов недвижимости для государственных нужд и т.д. Подсистема использования федерального имущества включает формирование программ и планов деятельности автономных, казенных, бюджетных учреждений, унитарных предприятий и т.д., реализацию прав государства как акционера (участника) хозяйственных обществ, реорганизацию неэффективно работающих предприятий и учреждений, межотраслевое перераспределение имущества, передачу его в аренду, концессию, прогноз доходов и обоснование расходов. В подсистеме выбытия определяется механизм и передача имущества субъектам РФ и муниципальным образованиям, результаты инвентаризации и ликвидации имущества в установленном законодательством порядке.

В 90-е годы в России сформировалось мнение, что только рыночная экономика эффективна. Но данная точка зрения неправомерна, поскольку рыночной экономики в чистом виде не существует, а механизм функционирования экономики в развитых странах состоит из двух взаимосвязанных составляющих - рыночной саморегуляции и государственного регулирования [19,28,44].

В настоящее время во многих странах установилась смешанная экономика со значительным числом различных собственников, требующих объединения в единую систему хозяйствования. Государственная собственность, являясь социально-экономической основой государственной организации экономики, в конечном итоге объединяет разнокачественных собственников в такую систему. Причем не только удельный вес государственного имущества и несовершенство рыночного механизма определяет роль госсобственности. Например, В Японии и США относительно низкая доля государственной собственности. В тоже время эти государства укрепляют приоритет общенациональных интересов, владея собственностью в главных производствах и отраслях, сформировав систему правового регулирования, четко направленную гибкую систему стимуляции и поддержки эффективного использования и частной собственности

предпринимательства совместно с четко отлаженным механизмом ответственности [149,160,161].

В процессе управления недвижимостью эффективность использования объектов недвижимости на стадии их эксплуатации определяется показателем прибыли, затрат и ресурсными показателями.

Список литературы диссертационного исследования кандидат наук Занина, Яна Андреевна, 2014 год

Библиографический список:

1. Конституция РФ

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ, часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ и часть третья от 26.11.2001 №146-ФЗ.

3. ФЗ от 08.05.2010 № 83-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с совершенствованием правового положения государственных (муниципальных) учреждений».

4. Федеральный Закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ// Справочно-правовая система Консультант Плюс: [Электронный ресурс]/Компания «Консультант Плюс».

5. Федеральный Закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»: Федеральный закон от 25.02.1999 №39-Ф3.

6. Об энергосбережении: федеральный закон от 03.04.1996 № 28-ФЗ (принят ГД ФС РФ 13.03.1996)// Российская газета. - 1996. - № 68. (утратил силу)

7. О саморегулируемых организациях: федеральный закон РФ от 01.12.2007 (ред. от 27.12.2009) №315-Ф3 // "Собрании законодательства РФ". - 2009. -№11

8. Федеральный закон «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» №94-ФЗ от 13.07.2005

9. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ.

10. Жилищный Кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ

11. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-Ф3.

12. Налоговый кодекс РФ

13. Бюджетный кодекс РФ

14. Послание Федеральному Собранию Президента РФ В.В. Путина 18.12.2012, Российская Газета: [ Электронный ресурс]. - URL: http://www.rg.ru/2012/12/18/poslanie.html.

15. Распоряжение Минимущества РФ от 28 мая 2001 г. №1461-р «О порядке расчета годовой арендной платы за временное владение и пользование находящимися в федеральной собственности нежилыми помещениями в зданиях, расположенных на территории города Москвы».

16. Распоряжение Минимущества РФ от 13 мая 2002 г. №1185-р «Об определении величины годовой арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом, расположенным в городе Москве» (утратило силу, действовало в период 13.05.2002-22.01.2006 гг.)

17. Постановление Правительства Москвы от 30 ноября 2004 г. №838-1111 «О расчете ставок арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности г. Москвы, в 2005 году»// Справочно-правовая система Консультант Плюс: [Электронный ресурс]/Компания «Консультант Плюс».

18. Абчук В.А. Предприимчивость и риск. JI. ПФВИПК РП, 1991.

19. Авеков В.В. Проблемы управления собственностью: вопросы теории и практики. Монография. - М. Современная экономика и право, 2004.

20. Авеков В.В., Баранова Т.В., Райзберг Б.А. Аренда объектов государственной и муниципальной недвижимости. - М.: Славянская школа, 2001.

21. Алпатов A.A. Управление реструктуризацией предприятий. - М.: Изд. ВП1ПП, 2000.

22. Анисимов A.A. Контроль при управлении государственной

недвижимостью (опыт территориального управления Минимущества

161

России по управлению федеральным имуществом в г. Москве)// Управление собственностью, 20Q3, №3

23. Баззел Р.Д, Кокс Д.Ф., Браун Р.В. Информация и риск в маркетинге. М. Финстатинформ, 1993.

24. Бакрунов, Ю.О. Методология развития девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере / Ю. О. Бакрунов. - Дис. на соискание ученой степени док. эконом, наук, 2010.

25. Бакрунов, Ю.О. Анализ отечественного и зарубежного опыта девелопмента. Сборник кафедры «Финансовый менеджмент» / Ю. О. Бакрунов. - МГСУ, 2007.

26. Бакрунов, Ю.О. Методология развития девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере / Ю. О. Бакрунов. - Дис. на соискание ученой степени док. эконом, наук, 2010.

27. Бандорин Л.Е., Зеленин A.A. О некоторых вопросах применения гражданского, водного и земельного законодательства Российской Федерации. // Управление собственностью, 2004, №2

28. Бандурин В.В., Касаткин В.В., Топоров C.B. Проблемы реформирования системы управления государственной собственностью - М.: Полиграфресурсы, 2000.

29. Барьеры развития механизма ГЧП в России. - М.; НПФ «Экспертный институт», 2010.

30. Беренс В. Руководство по подготовке промышленных технико-экономических исследований / В. Беренс, П. М. Хавранек [Рекомендации UNIDO]. - M.: Интерэксперт, Инфра М, 1995.

31. Берлин А. Д. Задачи совета директоров в условиях кризиса // Акционерное общество: вопросы корпоративного управления, 2008. - № 12 (55).

32. Блех Ю., Гетце У. Инвестиционные расчеты. Модели и методы оценки инвестиционных проектов. Калининград, «Янтарный сказ», 1997.

33. Бигазе А. Государственный сектор и приватизация. Изд. Композит. -1996.

34. Борушко, Е. (2010). Государственно-частное партнёрство: альянс власти и капитала [Электронный ресурс] // НЭГ, №28 (1345) от 16.04.2010 г. - URL: http://www.neg.bv/publication/2010 04 16 12963.html

35. Бригхем Ю., Ганенский JL, Финансовый менеджмент: полный курс: в 2-х томах: экономическая школа: СПб: 2001г. т.1 - 630с, т.2 - 669с.;

36. Букатин, B.C. Концессии в системе управления государственной собственностью :На примере аэропортов, Дисс. к.э.н. - Москва: 2004. -161 с.

37. Варнавский В.Г. Концептуальные проблемы становления концессионной деятельности в России // Управление собственностью. 2003, №3

38. Варнавский В.Г. Концессионные формы управления государственной собственностью// Проблемы теории и практики управления. 2002, №4.

39. Виленский ПЛ., Лившиц. В.Н., Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов: Теория и практика// Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 2001. —832 с.

40. Вихрян А.П. Будущее концессий' в России: политико-организационные и законодательные аспекты // Транснациональные процессы: XXI век / Под ред. Г.Ю. Семигина. М.: ИСП РАН, 2004. С. 140—149.

41. Вихрян А.П. Советская концессионная политика в сфере рыболовства: краткий : исторический очерк // Вопросы политологии: Вып. 5 / Под общей ред. Г.Ю. Семигина. М.: ИСП РАН, 2004. С. 158—187;

42. Водянов A.A. Инвестиционные процессы в экономике переходного периода (методы исследования и прогнозирования). — М.: ИМЭМИ, 1995. —203 с.

43. Воронцова С.П. Совершенствование методов оценки инвестиционно-строительных рисков на этапах жизненного цикла объекта недвижимости (на примере гостиничных комплексов Санкт-Петербурга). Дисс. канд. эконом, наук.: СПб: 2009 - 143 с.

44. Вяткин В.Н. Организационное проектирование хозяйственных комплексов. - М.: Экономика, 1987.

45. Гогуа Н.К. Организация контроллинга в строительном бизнесе с учетом рисков. - М.: СИП РИА, 2000.

46. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости: учебник / В.А.Горемыкин, Э.Р. Бугулов. - М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999.

47. Горланов Г.В., Деханова Н.Г. Эффективный собственник: вопросы теории и методологии//Управление собственностью, 2004, №1.

48. Грабовый П.Г., Погребной И .Я. и др. Становление регионального рынка. -Нукус: Каракалпакстан, 1991

49. Грабовый П.Г., Петрова С.Н. и др. Риски в современном бизнесе. М. Изд-во Алане, 1994.

50. Грабовый П.Г., Попельнюхов С.Н. Управление рисками в проектах государственно-частного партнерства в сфере коммунальных инфраструктур и объектов жилищного комплекса. Сб. научн. тр. Варшава, 2009 г.

51. Грабовый П.Г., Попельнюхов С.Н., Капырин Д.А. Проблемы развития инновационного жилищного строительства в России. Международной н.-т. конференции "Инновационные технологии в строительстве", Винницкий национальный технический университет с 13 по 15 ноября 2012 г.

52. Гранберг А.Г. Основы региональной экономики. М.: Изд-во ГУ ВШЭ, 2000. - -95 с.

53. Граница: трудности перехода [Электронный ресурс].- URL: http://www.customsunion.ru/info/3603.html.

54. Гровер Р., Соловьев М., Управление недвижимостью. Учебник. - М.: ВШПП, 2001.

55. Гровер Р., Соловьева М. Введение в управление недвижимостью. - М.: Паритет, 1997.

56. Группа компаний «Центр». Управление недвижимостью: [Электронный ресурс]. - URL: http//www.groupcenter.ru/upravlenie.htm.

57. Гусаков, A.A. Системотехника строительства / А. А. Гусаков. -М. Стройиздат, 1983.-440 с.

58. Девелопмент в недвижимости. Монография / под ред. М.А. Федотовой, Т.В. Тазихина, A.A. Бакулина. -М.: КноРус, 2010

59. Доклад Минэкономразвития России Правительству Российской Федерации «Анализ размещения заказов на поставки товаров, выполнения работ, оказания услуг для государственных и муниципальных нужд в 2009 году».

60. Дубовицкая Е.А. Риски корпоративного управления // Международный журнал «Проблемы теории и практики управления», 2007. -№ 12.

61. Дубров A.M., Лагоша Б.А., Хрусталев Е.Ю. Моделирование рисковых ситуаций в экономике и бизнесе. Учебное пособие. Изд-во «Финансы и статистика», Москва, 1999.

62. Дэдхэд К. и Хьюс С. Управление финансовыми рисками. М. ИНФРА-М, 1996.

63. Евланов Л.Г. Теория и практика принятия решений. М.Экономика, 1984.

64. Ершов В.А. Государственное и муниципальное управление: учебное пособие. -М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2011.-255 с.

65. Егоршин А.П., Кожин В.А., Хрусталёв Б.Б. и др. «Управление

инновационным развитием региона». - Н.Новгород: НИМБ, 2008. - 350 с.

165

66. Есипов В.Е. и др. Экономическая оценка инвестиций: СПб: Вектор: 2006.-288с.

67. Занина Я.А. Инвестиционная привлекательность объектов государственной недвижимости // Вестник МГСУ, 2012. №8.

68. Занина Я.А. Градорегулирование и система управления государственной недвижимостью/ Социальные и экономические проблемы градостроительства и архитектуры: VIII Международная научно-практическая конференции (19-21 апреля 2011 г., Москва). / Сб. науч.трудов - М.: МГСУ, 2011 Иванов, В.В., Управление недвижимостью / В. В. Иванов, О. К. Хан. - М.: ИНФРА М, 2007.

69. Зворыкина Ю.В. Государственные и муниципальные концессии в России.

- М.: Современная экономика и право, 2002. - 192с.

70. Инфраструктурный комплекс в экономике России: проблемы формирования. Сб. статей / Под общ. ред. А.В. Рябкова. М.: МСЭУ, 2004.

- 83 с.

71. Инвестиционно-строительный инжиниринг: справочное пособие/ под общ. ред. И. И, Мазура, В. Д. Шапиро. - М.: ЕЛИМА, 2007.

72. Исследование и разработка метода расчета параметров долговременных строительных потоков в условиях возведения крупных промышленных комплексов: Автореф. дис. канд. техн. наук - М., ЦНИИОМТП, 1988-с. 8 .

73. Исследование и разработка финансово-кредитных механизмов реализации стратегий управления недвижимостью (том I) // Монография.

- М.: «Содружество», 2002 г. - 220 с.

74. Ишмаев И.А. Управление объектами государственной собственности в регионе. - М., МСЭУ, 2003.

75. Кабанова Т.В., Повышение эффективности использования государственного и муниципального имущества на основе

совершенствования региональных арендных отношений. / Дис. канд. экон. наук 08.00.05. - Москва: МГСУ: 2007. - 134 с.

76. Каменецкий М.И. Строительный комплекс как фактор перспективного развития национальной экономики// Проблемы прогнозирования, 2013, № 3, с.76-91.

77. Каменецкий М.И., Костецкий Н.Ф. Инвентаризация и переоценка производственных фондов - основа модернизации реального сектора российской экономики .//Экономика строительства. 2010, № 4, с. 17-22.

78. Каменецкий М.И., Шефов A.A. Проектная деятельность в России: современные проблемы, потенциальные возможности, перспективы. Научные труды: ИНП РАН. М.: МАКС Пресс, 2008, с.298-311.

79. Ковалев В.В. Финансовый анализ. М. Финансовая статистика, 1996.

80. Комаров И. Перспективы концессий в России.// Обозреватель - Observer, 2003, №6.

81. Коноплянник A.A., Субботин М.А. Государство и инвестор: об искусстве договариваться (концессионное законодательство в России) / Часть 1. Теория и практика заключения концессионных и иных договоров. М.: ЭПИцентр — Харьков: Фолио, 1996.

82. Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации одобрена постановлением Правительства РФ от 9 сентября 1999 г. N 1024)

83. Концепция управления федеральным имуществом на период до 2018 года: [ Электронный ресурс]. - URL: http://www.rosim.ru/documents/3344.

84. Король С.В. Методические основы повышения эффективности управления коммерческой недвижимостью социального назначения в промышленном комплексе / Дисс. к.э.н. - СПб.: СПбГИЭУ, 2005

85. Коссов В.В., Лифшиц В.Н., Шахназаров А. Г. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов - М.: «Экономика», 2000. - 421 с.

86. Костецкий, Н.Ф. Роль и место инвестиционного потенциала в системе воспроизводства городской недвижимости /Н. Ф. Костецкий Международный журнал «Недвижимость: экономика, управление»,2009, № 1,- с.62-64.

87. Кошкин В.И. О механизмах реализации новой модели управления государственной собственностью в России. «Управление собственностью», 2003, № 3. С. 9—16.

88. Кошкина М.А. Риски доверительного управления: [Электронный ресурс].- URL: http//www.klerk.ru/law/articles/60246.htm.

89. Крылов, A.B. Недвижимость, находящаяся в собственности субъекта Российской Федерации как фактор социально-экономического развития: Дисс. канд. экон. наук - Санкт-Петербург, 2009.

90. Куракина Ю.Г. Оценка фактора риска в инвестиционных расчетах // Бухгалтерский учет. 1995. № 1. С. 22—27.

91. Курбатов В.Л. Стратегическое управление инновационным развитием корпоративной системы энергосбережения: Теория и методология: Дис. д-ра эконом, наук: 08.00.05 / Орловский государственный технический университет. - Орёл, 2005. - 366 с.

92. Курс экономики: Учебник/ Под ред. Б.А. Райзберга. - 4-е изд., перераб. и доп. - М.: ИНФРА-М, 2003.

93. Кутузов, В.А. Решение практических задач математической статистики / В. А. Кутузов. - М.: АНХ СССР, 1981.- 128 с.

94. Куликова Е. Риски корпоративного управления: подходы к оценке с позиции миноритарного акционера [ Электорнный ресурс]. - URL: http://www.cs-center.ni/publications_more/56/49/8/, 2007.

95. Леванкова Т.Е., Чертолас Н.Ф. Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса. M. АСВ, 2003.

96. Леонов, Н.С. Крестный путь России / Н.С.Леонов. - М.: Изд-во Эксмо: Изд-во Алгоритм, 2005

97. Лившиц В.Н., Лившиц C.B. Системные аспекты методологии оценки эффективности инвестиционных проектов // Оценка эффективности инвестиций. — М.: ЦЭМИ РАН. С. 62—78.

98. Лимитовский М.А. Методы оценки коммерческих идей, предложений, проектов. М. Дело Лтд, 1995.

99. Лисичкин, В.А. Россия под властью плутократии. История черного десятилетия / В.А.Лисичкин, Л.А. Шелепин. - М.: Алгоритм, 2003.

100. Листенгурт Ф.В., Портнянский И.А., Юсин Г.С. Программно-целевое планирование систем населенных мест. - М.: Экономика, 1987. - 137 с.

101. Ложникова A.B. Инвестиционные механизмы в реальной экономике. М.: МЗ-Пресс, 2001.—176 с.

102. Ложникова A.B. Инвестиционные механизмы в реальной экономике. М.: МЗ-Пресс, 2001 —176 с.

103. Львов Д.С., Поршнев А.Г. Управление социально-экономическим развитием России: концессии, цели, механизмы. М., 2002. — 702 с.

104. Марашда Б.С., Цай Т.Н., Грабовый П.Г. Конкуренция и управление рисками на предприятия в условиях рынка. - М.: Издательство «АЛАНС» 1997.-287с.

105. Матненко, А. С. Общетеоретические аспекты административно-правового исследования проблем управления государственной собственностью субъекта Российской Федерации / А. С. Матненко // Вестник Омского университета. - 1999. - № 3.

106. Менеджмент: управление организационными системами: учеб.пособие/П.В.Шеметов, Л.Е.Черникова, С.В.Петухова.-Москва: Издательство «Омега-Л», 2007.-406.

107. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (утверждены Минэкономики России, Минфином России, Госстроем России 21.06.1999 № ВК477).

108. Методика расчета показателей и применения критериев эффективности региональных инвестиционных проектов, претендующих на получение государственной поддержки за счет бюджетных ассигнований Инвестиционного фонда Российской Федерации, утв. Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 октября 2009 г. N 493

109. Методические рекомендации по определению стоимости обязательных и доп. работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме./ Утв. 01 января 2009 г. ЗАО "Центр муниципальной экономики и права" - М., 2009.

110. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов: (Вторая редакция) //М-во экон. РФ, М-во фин.РФ, ГК по стр-ву, архит. и жил. политике. Рук. авт. кол.: Коссов В.В., Лившиц В.Н., Шахназаров А.Г. / М.: Экономика, 2000. — 421 с.

111. Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов, утв. Минэкономики РФ, Минфином РФ и Госстроем РФ 21.06.1999 г.

112. Мищенко В.Я. Теоретические основы организации эксплуатации и воспроизводства объектов недвижимости. Дис. д-ра тех. наук: 05.02.22 / Московский государственный строительный университет. - М., 2004. -394 с.

113. Некипелов А.Д. Управление государственными активами: в поисках рыночной альтернативы // Управление собственностью, 2003. № 1. С. 32—41.

114. Норткотт Дерил. Принятие инвестиционных решений. М. Банки и биржи, 1997.

115. Оценка надежности систем с использованием графов/И.А.Ушаков.-М.: Радио и связь, 1988.-208 с.

116. Орехин «Дело статистика» [Электронный ресурс]// информационный портал. - URL: http://wvAv.profile.ru/article/delo-statistika-73014, 12.11.1012.

117. Панибратов Ю.П., Крушинский Ю.А. Управление инвестициями в непроизводственное строительство // Известия вузов. Строительство. -2002. -№8. - С. 53-57.

118. Паруль, Э. Развитие государственно-частного партнерства в ряде стран СНГ. Институты и механизмы государственного регулирования экономики. Сборник / Э.А. Паруль. М.: ИЭ РАН, 2012.

119. Пацкалев А.Ф. О методике расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда// [Электронный ресурс]: www.valNet.ru.

120. Пикулькин A.B. Система государственного управления: учебник. М.1. ЮНИТИ-ДАНА, 2010. 342 с.

121. Пограничный пункт Вяртсиля - Ниирала (Niirala) [Электронный ресурс].- URL: http://finturinfo.net/border-niirala-vyartsilya.html.

122. Положихина М.А. Организация государственного управления в современной России. М.: РАН. ИНИОН. Центр социальных научно-информационных исследований, 2012. - 296 с.

123. Попельнюхов С.Н. Методология управления рисками в организационно-экономической системе девелопера-застройщика в при реализации

зарубежных инвестиционно-строительных проектов. Монография. - М.: Изд-во «Просветитель» 2013 г. - С.

124. Попельнюхов С.Н., Харитонов В.А. и др. Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости: теория, практика. Монография. / Под общей ред. П.Г.Грабового - М.: Изд-во «АСВ» 2012г.

125. Попельнюхов С.Н. Управление рисками государственно-частного партнерства при реализации уникальных объектов строительства за рубежом. Научный вестник ВГАСУ «Строительство и архитектура. -Воронеж, 2012, №5, 0,5 п.л.

126. Попельнюхов С.Н., Ларин И.Е. Анализ использование производственного потенциала при воспроизводстве объектов недвижимости: Международный научно-технический журнал Недвижимость: экономика, управление. -2008.-№ 1, 5,72 пл., (авт. 0,33 п.л.).

127. Пронин М.В. Механизм эффективного управления государственным коммерческим имуществом в регионе: Дисс. канд. экон. наук - Рязань, 2003 - 168 с.

128. Пропускная способность будет максимальной [Электронный ресурс].-ШЬ: http://kkvota.com/news/854.

129. Путин В.В. Предвыборная программа Всероссийской политической партии «Единая Россия» (на выборах Президента России 4 марта 2012 года) http://putin2012.rU/program/l

130. Путин: Строительство справедливости. Социальная политика для России. 13 февраля 2012, 00:03. Официальный сайт партии «Единая Россия»: http://er.ru/news/2012/2/1З/рийп^гокек^о-зргауесШуозй-8оЫа1пауа-ро1Шка-с11уа-го88и.

131. Райзберг, Б.А. Современный экономический словарь [текст] /Б.А. Райзберг, Л.Ш. Лозовский, Е.Б. Стародубцева. - 4-е изд., перераб. и доп. - М.: ИНФРА-М, 2004. - 480с.

132. Рысин В.Т., К вопросу о стратегии управления государственной собственностью// Управление собственностью, 2003, №3.

133. Сафаралиев, Г. К. К вопросу об управлении государственной собственностью / Г. К. Сафаралиев, С. Т. Сафаралиева, А. П. Бердашкевич // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. -2001.-№4(9)

134. Севрюгин Ю.В. Оценка инвестиционной привлекательности промышленного предприятия: Дисс. к. экон. наук. - Ижевск, 2004. - 168 с.

135. Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости: профессиональные аспекты экономики, организации и управления в строительстве: моногр. /под общ. ред. П.Г. Грабового, С.А. Баронина. -Пенза: РИО ПГСХА, 2010.

136. Суязова Т.А. Формирование системы эффективного управления муниципальной недвижимостью/ Дисс. канд. экон. наук. - Норильск: ГОУ ВПО НИИ, 2006 - 139 с.

137. Сычева Г. И., Колбачев Е. Б., Сычев В.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). - Ростов н/Д: «Феникс», 2003.- 384 с.

138. Таблица инфляции [Электронный ресурс]. - URL: http://xn— ctbjnaatncev9av3a8f8b.xn~

р 1 ai/%D 1 %82%D0%B0%D0%B 1 %D0%BB%D0%B8%D 1 %86%D0%B0_% D0%B 8%D0%BD%D 1 %84%D0%BB%D 1 %8F%D 1 %86%D0%B 8%D0%B 8 .aspx.

139. Трутнев Э.К., Сафарова М.Д., Градорегулирование в условиях рыночной экономики: учеб. Пособие. - М.: Издательство «Дело» АНХ, 2009. - 368 с. - (Сер. «Образовательные инновации»).

140. Тэпман J1.H. Оценка недвижимости: Учеб. Пособие для вузов/ Под ред. В.А. Швандра. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. - 303 с.

141. Управление государственной собственностью: Учебник/ Под ред. д.э.н. проф. В.И. Кошкина. - Издание расшир. И доп. - М.: ЭКМОС, 2002.

142. Управление недвижимостью: учебник / под редакцией С.Н. Максимова.

- М.: Издательство «Дело», АНХ, 2008.

143. Феликсов A.B. Методы оценки рисков в инвестиционно-строительной деятельности: автореферат: СПбГАСУ: 2006.

144. Хохлов, О. Приватизация России / О.Хохлов. - Нижний Новгород: ООО «Типография «Поволжье», 2005.

145. Хубиев К.А. Госсобственность и условия ее эффективности. //Экономист.

- 2008. - №1

146. Цакунов С. Инвестиции в России: ожидание оттепели //Рынок ценных бумаг, - 1988.-N 6.-С. 105.

147. Цапина Т.Н. Применение сценарного подхода для управления инвестициями в образование промышленного холдинга // Российское предпринимательство. — 2008. — № 3 Вып. 1 (107).

148. Центр развития ГЧП и Институт современного развития (2010) Аналитический отчет по результатам исследования «Развитие государственно-частного партнерства в регионах ЦФО: инвестиции и инфраструктура».

149. Черковец В.Н. Государственная собственность в экономике России и других стран. Вопросы истории и теории. Под ред. В.Н. Черковца. М., Экономический факультет МГУ, ТЕИС, 2002. 593 с.

150. Чернышев JI.H. В поисках новых форм хозяйствования // Журнал «Жилищное и коммунальное хозяйство» - 1994. - № 4.

151. Черняк В.З. Бизнес-план: теория и практика. Изд.: Альфа-Пресс, 2007.

152. ЧиркинВ.Е. Система государственного и муниципального управления. М.: Норма, 2008.-448 с.

153. Шарп У., Александре Г., Бейли Дж. ИНВЕСТИЦИИ: Пер. с англ. - М.: ИНФРА-М, 1999.-XII, 1028 с.

154. Шульц Е.Б., Дубовицкая Е.А. Новое в снижении рисков корпоративного управления // [Электронный ресурс]. - URL: http://www.nand.ru.

155. Экономика и менеджмент недвижимости/ Озеров Е.С. - СПб.: МКС, 2003.- 422 с.

156. Экономика и управление недвижимостью: учебник / под общей редакцией П.Г. Грабового. - 2-е изд., перераб. и доп. - Москва : «Проспект», 2012. - 848 с.

157. Экономика недвижимости: учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. / А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. - СПб.: AHO «ИПЭВ», 2009. -304 с.

158. Энциклопедический словарь: [Электронный ресурс]. - URL: dic.academic.ru.

159. Якушев A.B. Государственное и муниципальное управление. М., ПРИОР, 2006.- 144 с. 173

160. Grooterhorst J. Rechtshanbuch Immobilien - Asset - Management: Potenziale und Strategien fur Investoren und Eigentumer - Geverblich vermieten - Bauen - Entwieckeln - Finanzieren. Koeln: Bundesenzeiger Verlag, 2009/ - 1110 S.

161. M.I. Kamenetskii. Construction Industry and National Economy: Modern Trends and Urgent Problems of Perspective Development.//Studies on Russian Economic Development, 2011, Vol. 22, №1, pp. 55-63. - (New York).

162. Kerzner, H. Project Management: System Approach to planning, Scheduling and Controlling. - N. Y.: 1995.

163. Kenzbom, D- Business Process Reengineering: Project Management Trimd of Foe? PMI, 27 the annual Seminary. Boston: Oct. 7-9, 1996.

164. Kliem, R.L., Ludin I.S. Project management practitioner's book. N.Y.: American Management Association, 1998.

165. Syms, Paul, Reynolds Jon D, Sylvester Jt, Land, Development and Design. Blackwell Publishers, 2002.

166. Tuman,J. Project Management: Nontraditional Project Materials Washington: World Bank 1994.

167. Thompson ,J.L. Strategic Manegement: Awareness and Change. Chapman and Hall, London, 1990.

168. Turpin, D. Strategic Alliance with Japanese Firms: Miths and Realities, Long Range Planning, 1993, №4.

169. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики: [Электронный ресурс]. - URL: http://www.gks.ru/wps/portal.

170. Приоритетные национальные проекты: [Электронный ресурс]. - URL: http://www.rost.ru.

171. Официальный сайт РФ в сети Интернет для размещения информации о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг [Электронный ресурс]. -URL: zakupki.gov.ru.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1 Методика оценки эффективности инвестиционных проектов развития федерального недвижимого имущества.

В целях решения практических вопросов обоснования эффективности инвестиционных проектов развития федерального недвижимого имущества, предлагается применение «Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов» (далее - «Методические рекомендации»), утвержденные Минэкономики РФ, Минфином РФ и Госстроем РФ 21.06.1999 г., дополненных финансовой моделью учета косвенных эффектов, продуцируемых за счет повышения/понижения функциональной и социальной эффективности.

Согласно методическим рекомендациям основными показателями эффективности следует считать чистую приведенную стоимость (чистый дисконтированный доход, чистая текущая стоимость, ЫРУ), дисконтированный срок окупаемости, индекс рентабельности инвестиций, внутреннюю норму прибыли. МРУ является наиважнейшим показателем при принятии решений о целесообразности инвестирования.

Вышеприведенную систему показателей можно применять при необходимости оценки любого инвестиционного проекта в всех областях реализации. К сожалению, данная методика не рассматривает влияние на эффективность проекта длительности реализации проекта, отраслевых факторов, особенностей схем финансирования. В ней собраны общие методы оценки, которые могут применяться в качестве базовых подходов при решении конкретных задач, а могут быть уточнены в отраслевых документах. На практике оценка различных инвестиционных проектов базируется на системе показателей определения эффективности инвестиционных проектов, разработанную в «Методический рекомендациях», при этом вносятся дополнительные коррективы с учетом уникальности каждого инвестиционного проекта.

В Постановлении Правительства РФ №134 от 01.03.2008 «Об утверждении правил формирования и использования бюджетных ассигнований Инвестиционного фонда Российской Федерации» приведены критерии отбора проектов, реализуемых с госучастием. Оценку проектов на соответствие данным критериям следует осуществлять, основываясь на положениях утверждаемой Министерством регионального развития РВ по согласованию с Минфином РФ и МЭРТом РФ методики в расчете показателей и применении критериев эффективности проектов, рассчитывающих на получение средств Фонда, а также их предельных значений. На данный момент действует Методика расчета показателей и применения критериев эффективности региональных инвестиционных проектов, претендующих на получение государственной поддержки за счет бюджетных ассигнований Инвестиционного фонда Российской Федерации (далее Методика), утв. Приказ Министерства per. развития РФ от 30 октября 2009 г. N 493.

В указанной Методике расчеты показателей эффективности предлагается осуществлять в текущих ценах: показатели бюджетной и финансовой эффективности ИП определяются на основе цен и валютных курсов, действующих на 1 января года подачи заявки на оказание господдержки для реализации ИП. С точки зрения автора, данный подход не является корректным, поскольку, когда оцениваются проекты в сфере развития объектов федеральной недвижимости строятся долгосрочные денежные потоки, которые, безусловно, подвержены инфляционным изменениям. В случаях, когда денежные потоки номинированы в текущих ценах, имеет место несоответствие между определяемой на начало расчетного периода ставкой дисконтирования, включающей инфляцию, и денежными потоками. Соответственно, результаты расчетов заведомо ложные.

В указанной Методике прогнозный период равен 10 годам (длительности государственного долгосрочного прогнозирования), что, по мнению автора не оправданно, поскольку длительность большинства проектов, реализуемый в

сфере развития объектов федеральной недвижимости многократно превышает срок, который установлен методикой.

В Методике критериальными показателями эффективности названы внутренняя норма доходности и чистая приведенная стоимость. Видится достаточным использование последнего в качестве критерия эффективности, в то время как внутренняя норма доходности будет лишь вспомогательным показателем.

Под чистой приведенной стоимостью ИП подразумевают прогнозные размеры свободных денежных потоков ИП в период (0,Т) и прав собственности на бизнес на момент времени Т, приведенные к начальному периоду времени с использованием средневзвешенной стоимости капитала. Стоимость прав собственности на бизнес приравнивается к стоимости созданных в ходе реализации ИП на момент времени Т активов, но в приведенной в методике формуле дисконтированного срока окупаемости, отсутствует показатель оценки стоимости созданных в ходе осуществления ИП активов на конец расчетного периода. По всей видимости, имеется допущение, что в течение выбранного горизонта планирования проект окупится, но этого может и не произойти. В частности это относится к крупным инфраструктурным проектам (особенно если согласно методике принять срок прогнозирования равным 10 годам). Поэтому, по нашему мнению, в формулу для расчета DDP должно быть добавлено слагаемое, представляющее собой оценку прав стоимости бизнеса на конец расчетного периода.

Отметим также, что в приведенной Методике порядок определения финансовой эффективности, т.е. расчет чистой приведенной стоимости для всех инвесторов основан на показателе средневзвешенной стоимости капитала. Это означает, что на момент оценки целевая структура финансирования должна быть строго определена. Однако любой инфраструктурный проект обладает своими особенностями, и структура капитала в каждом случае индивидуальна. Если обратиться к мировому опыту, то доли инвестированных средств

государством и частным бизнесом также различаются в зависимости от страны, времени и сферы реализации. В рассматриваемом случае имеет смысл воспользоваться оценкой эффективности проекта в целом, приведенной в Методических Рекомендациях.

Таким образом, при решении методологического вопроса об оценке эффективности инвестиционного проекта развития федерального недвижимого имущества, реализуемого на основании механизмов ГЧП, в частности концессий, представляется нецелесообразным использование рассмотренной Методики Минрегиона РФ. Общий подход должен быть основан на действующих Методических Рекомендациях.

Применяя метод дисконтированных денежных потоков для оценки эффективности реализации инвестиционных проектов развития объектов федерального недвижимого имущества, необходимо учитывать следующие обстоятельства:

- порядок определения требуемой доходности капитала, сальдо денежного потока, объема инвестиций и других показателей может быть изменен в зависимости от вида рассчитываемой эффективности;

- на основании параметров проекта берется период прогнозирования денежных потоков;

- видится нецелесообразным использование прогнозных и текущих цен при моделировании денежных потоков осуществляемых на условиях концессионных соглашений проектов, расчет показателей целесообразно проводить в дефлированных ценах;

- следует учитывать влияние связанных с реализацией проекта рисков на его эффективность;

- обязательный учет косвенных эффектов, продуцируемых за счет роста/уменьшения функциональной и социальной составляющих эффективности.

Модель учета косвенных эффектов позволяет выявить наиболее существенные, возникающие при реализации проекта развития объекта федеральной недвижимости последствия. При этом помимо денежных эффектов, которые непосредственно генерирует проект, в формализованном виде в состав суммарного денежного потока включаются притоки или оттоки денежных средств, продуцируемых косвенным влиянием проекта на экономику страны. Таким образом, математическая модель оценки эффективности проекта с учетом мультипликативных эффектов определяется как:

±чод:р+чодг° А, Э = ЧДД = Ъ-ёЩ,- (Г-к^у" (П.1.1)

Где

ЧОД"р - суммарное сальдо прямого денежного потока от реализации проекта в периоде I, (ден. ед.),

ЧОД""1" - суммарное сальдо косвенного денежного потока от реализации проекта в периоде (ден. ед.),

Я - ставка дисконтирования, требуемая доходность капитала, инвестируемого в проект (%);

А - стоимость активов, созданных в ходе реализации инвестиционного проекта на момент времени ^ (ден. ед.); 1- длина прогнозного периода (год).

Таким образом, алгоритм применения метода дисконтированных денежных потоков для оценки эффективности инвестиционного проекта развития объекта федерального недвижимого имущества выглядит следующим образом: (рис. П.1.1).

1. Определение возможных мультипликативных эффектов от реализации инвестиционного проекта

-¿г_

2. Оценка возможных косвенных эффектов от реализации проекта в денежном выражении

Л

3. Построение денежных потоков проекта с учетом и без учета косвенных эффектов.

П ~

4. Расчет эффективности инвестиционного проекта с учетом без учета косвенных эффектов.

_V

5. Принятие участниками проекта решения о целесообразности инвестирования в проект.

Рис. П.1.1 Алгоритм применения метода дисконтированных денежных потоков для оценки эффективности инвестиционного проекта развития объекта федерального

недвижимого имущества

чод;%: чод

- .Л'

)

ПРИЛОЖЕНИЕ 2 Методический подход к формированию стратегии развития объектов федеральной недвижимости с учетом инвестиционной привлекательности

Решения по управлению объектами государственной недвижимости стратегического характера имеют последствия долгосрочного характера и в конечном итоге могут влиять на социально-экономическую обстановку страны в целом. Основная цель стратегии состоит в обеспечении эффективного сотрудничества по вопросам развития и воспроизводства федерального недвижимого имущества, а также организация эффективных условий для контактов между органами власти, застройщиками и инвесторами по вопросам развития объектов.

Целью разработки стратегии развития недвижимости ФГКУ является отображение существующего и будущего состояния объектов недвижимого имущества, находящихся в оперативном управлении с заданием ориентиров организаций и государственных органов, действующих в инвестиционно-строительной. Основываясь на проведенном анализе практики стратегического планирования, а также современной западной литературы можно сделать вывод об отсутствии какой-либо стандартной структуры стратегического плана развития, типового процесса его разработки и реализации. Применительно к каждому конкретному случаю учитывается множество специфических факторов. Алгоритм принятия решения по выбору стратегии развития портфеля недвижимости ФГКУ представлен на рис.П.2.2

На первом этапе предложенного алгоритма (рис. П.2.2) проводится оценка структуры портфеля недвижимого имущества ФГКУ с позиции востребованности и необходимости развития. В результате выявляется тот перечень объектов, в которые целесообразно вкладывать инвестиции.

На этапе 2 необходимо определить функциональную нагрузку, которую несет объект недвижимости, а также определить его социальную значимость. В

том случае, если объект общественно значим, эффективность функционирования будет рассматриваться в рамках повышения качества и количества выполняемых значимых функций при сохранении на прежнем уровне затрат на содержание, текущий ремонт и т.д., либо сокращения расходов при существующем уровне функциональности. В случае если объект не несет значимой социальной нагрузки, и возможно его коммерческое использование, то приоритетной составляющей выступает экономическая эффективность.

На следующем этапе определяются возможности инвестирования в развитие объектов федеральной недвижимости. На этом этапе оценивается минимальный и максимально возможный уровень инвестиций.

Далее, исходя из уровня инвестиции, принимается решение, проводится реконструкция объекта (либо осуществляется новое строительство) или объект продолжает работать по первоначальному функциональному назначению (рис. П.2.1)

Этап 4. Данный этап включает анализ всевозможных вариантов дальнейшего функционирования объекта исследования для продления его эксплуатационной жизни. С этой целью анализируется рынок наиболее востребованных сфер деятельности, в которых применение объекта будет оптимальным и наиболее выгодным, анализ производится с учетом этапа 2 (т.е. необходимо учитывать функциональную и социальную составляющие эффективности).

Рис.П.2.1 Выбор формы реконструкции (либо новое строительство), оценка

затрат на ее проведение

Оценивается целесообразность использования объекта при выборе нового функционального назначения объекта и дальнейшего его функционирования. На основании полученных результатов, выявленных не соответствий характеристик требуемых инвестором и фактических, выбираются необходимые мероприятия реконструкции для устранения этих несоответствий и износа основных элементов объекта для необходимого уровня.

Этап 5. Определение будущих эффектов при функционировании объекта по новому назначению

Целью данного этапа является проведение объективных прогнозных расчетов будущих денежных потоков (прямых и косвенных) при использовании объекта.

Этап 6. С применением метода дисконтированных денежных потоков производится оценка эффективности реализации инвестиционного проекта развития объекта федерального недвижимого имущества. С учетом мультипликативных эффектов, эффективность проекта определяется следующим образом::

Э.щ.± ЧОД* +ЧОДГ' (П.2.1)

£ (1+яу (1+Л)'

э

Где

ЧОД"р - суммарное сальдо прямого денежного потока от реализации проекта в периоде (ден. ед.),

ЧОдкос*_ Суммарн0е сальдо косвенного денежного потока от реализации проекта в периоде I, (ден. ед.),

К - ставка дисконтирования, требуемая доходность капитала, инвестируемого в проект (%);

А - стоимость активов, созданных в ходе реализации инвестиционного проекта на момент времени I, (ден. ед.);

1- длина прогнозного периода (год).

Поскольку речь идет об объектах государственной недвижимости, имеющим значительные отличия в части эффективности использования, на данном этапе автор предлагает еще раз убедиться, что использование по новому функциональному назначению будет иметь неотрицательный эффект в части социальной и функциональной составляющих.

На одном из завершающих этапов методики, основываясь на полученных данных, производится оценка инвестиционной привлекательности объекта с учетом пересмотра его функционального назначения. При совпадении характеристик исследуемого объекта государственной недвижимости после проведения мероприятий реконструкции с ожиданиями потенциального инвестора, а также на основании результатов этапа 9а принимается решение относительно способа реализации инвестиционного проекта:

- управляющая компания с помощью строительной организации осуществляет реконструкцию (новое строительство) и использует его в дальнейшем по новому функциональному назначению;

- объект сдается в аренду и уже арендатор производит соответствующую реконструкцию и использует его по новому функциональному назначению;

- объект передается в концессию и необходимые мероприятия по реконструкции производит концессионер.

- также следует рассмотреть вариант приватизации.

В конечном итоге решение о выборе способа реализации стратегии, будет приниматься органом управления по согласованию с потенциальным инвестором, а также с учетом этапа 9а.

Если полученный уровень инвестиционной привлекательности низкий, имеет место не совпадение характеристик с ожиданиями потенциального инвестора, происходит возврат к этапу «Пересмотр целевого назначения объекта федеральной недвижимости» и поступательно повторяется реализация всех последующих этапов до тех пор, пока инвестиционная привлекательность объекта недвижимости не достигнет требуемого уровня.

Этап 9а. Цель данного этапа состоит в формировании стратегии развития объекта недвижимости ФГКУ с планируемым объемом инвестиций и денежным потоком. Производится поиск такого варианта развития недвижимого имущества, при реализации которого появится возможность:

- максимально увеличить денежный поток от использования объекта;

- выполнить соответствующие подрядные работы с целью ввода объекта федеральной недвижимости в эксплуатацию;

- создать условия рационального использования объекта в будущем с учетом заданных ограничений по имеющимся ресурсам.

Для описания поставленной задачи может быть применена следующая экономико-математическая модель:

N Т

ЕЕ77»' ">тах (П.2.2)

п=1 1=1

х„,>0

Хп, ^ йП1

+ Г77 , PF Л

^ . m = \,M. t - I, T

N T

,=1 . m = \,M . t = \,T » ?

т

Xwm-x„,<Wml+YJAWm

У (П.2.3)

и-i ,=1 • m = \,M • t = \,T J

5 »

где: t - индекс года планового периода п- индекс объекта;

t„ - индекс года окончания реконструкции (строительства) п-го

объекта;

Пш - приоритет п-го объекта в t-ом году; Q„, - необходимый объем работ при n-м объекте в t-м году, млн. руб; m - индекс имеющихся ресурсов для развития недвижимости; ут- норматив затрат материальных ресурсов rn-го вида, млн. руб. на 1 млн. руб. СМР;

z„, - норматив затрат трудовых ресурсов m-го вида, млн. руб. на 1 млн. руб. СМР;

wm - норматив затрат основных произв. фондов строительного назначения m-го вида, млн. руб. на 1 млн. руб. СМР;

YmnZmf>Wm,- наличие в t-ом году трудовых, материальных ресурсов и основных производственных фондов для строительных работ вида m соответственно, млн. руб.;

х„, - объем работ, требуемый для развития п-го объекта в t-ом году, млн.

руб.;

AYml;AZml;AWml- абсолютное изменение материальных и трудовых ресурсов, основных производственных фондов (оборотных средств) в каждом году планового периода, млн. руб.

Рис. П.2.2. Алгоритм принятие решения по выбору стратегии развития объекта федеральной недвижимости с учетом инвестиционной привлекательности

В предлагаемой экономико-математической модели в качестве основания операции упорядочения вариантов стратегии развития объектов выступает приоритет, как мера предпочтения развития того или иного объекта недвижимости, определяемый как отношение выделенных капитальных вложений в период I для любого объекта к потребности в них, рассчитанной за тот же период для того же объекта.

Соответственно, экономический смысл целевой функции вышеописанной модели состоит в достижении максимального объема строительно-монтажных работ в стоимостном измерении, произведенного в условиях ограничений по имеющимся ресурсам в течение планового периода на объекте, согласно приоритета. Предложенный критерий наилучшим образом благоприятствует инвестиций с целью реализации конкретной стратегии развития объекта федеральной недвижимости и эффективному его использованию.

ПРИЛОЖЕИНИЕ 3 Реализация методического подхода к формированию стратегии развития объекта федеральной недвижимости (имущественного комплекса) с учетом инвестиционной привлекательности

Проиллюстрируем методику формирования стратегии развития объекта непрофильной коммерческой недвижимости ФГКУ «Росгранстрой» на примере комплекса нежилых зданий, закрепленном на правах оперативного ведения, находящегося по адресу г. Москва, пр. Энтузиастов, вл.19

Таблица П.3.1

№ п/п Наимено вание объекта оценки Площа дь, кв.м Адрес объекта Тип объек та Назначение Кадастровый номер

1 Нежилое здание 1 856,20 г. Москва, пр. Энтузиастов, д. 19, стр.20 здание административ ное 77-7713/015/2008710

2 Нежилое здание 763,6 г. Москва, пр. Энтузиастов, д. 19, стр.68 здание административ ное 77-7713/014/2008725

3 Нежилое здание 375,3 г. Москва, пр. Энтузиастов, д. 19, стр.24 здание административ ное 77-7713/014/2008497

4 Нежилое здание 370,9 г. Москва, пр. Энтузиастов, д. 19, стр.69 здание административ ное 77-7713/018/2009095

5 Нежилое здание 153,3 г. Москва, пр. Энтузиастов, д. 19, стр.60 здание административ ное 77-7713/017/2008693

6 Нежилое здание 85,6 г. Москва, пр. Энтузиастов, д. 19, стр.53 здание административ ное 77-7713/015/2008928

Объекты расположены по адресу: г.Москва, пр. Энтузиастов, д. 19, шоссе Энтузиастов, вл. 17, в Восточном административном округе г. Москвы (на границе Восточного административного округа и Юго-Восточного административного округа), в районе Соколиная гора (на границе районов Соколиная гора и Лефортово).

Объекты находятся в районе с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью в непосредственной близости к Шоссе Энтузиастов и Третьему Транспортному Кольцу. В 7 минутах пешей доступности от объектов оценки располагается станция метро «Авиамоторная». Окружающей застройкой являются административно-офисные и

производственно-складские объекты.

Таблица П.3.2 Количественные и качественные характеристики объектов

№ п/п Наименование объекта Площадь, кв.м Год постройки Характеристика Строите льный объем, куб.м.

5 Нежилое здание 1 856,20 1938 2-этажное здание, материал стен кирпичный, площадь застройки - 1 641 кв.м., высота потолков - 1 этаж - 2,28 кв.м., 4,02 кв.м, 2 этаж - 3,50 кв.м., состояние хорошее 6 661

8 Нежилое здание 763,6 до 1917 1-этажное здание, материал стен деревянные, площадь застройки - 928 кв.м., высота потолков - 3 м., состояние - среднее 2 784

12 Нежилое здание 375,3 1917 1-этажное здание, материал стен деревянные, площадь застройки - 454 кв.м., высота потолков - 3,29 м, состояние удовлетворительное 1 494

13 Нежилое здание 370,9 1928 1-этажное здание, материал стен деревянные, площадь застройки - 445 кв.м., высота потолков - 2,57 м., 3,60 кв.м., состояние - среднее и хорошее 1 214

21 Нежилое здание 153,3 1917 1-этажное здание, материал стен кирпич, площадь застройки 188 кв.м., высота потолков - 2,70, состояние удовлетворительное 508

22 Нежилое здание 85,6 1945 1 -этажное здание, материал стен 113

Продолжение табл. П.3.2

№ п/п Наименование объекта Площадь, кв.м Год постройки Характеристика Строите льный объем, куб.м.

деревянные, площадь застройки - 115 кв.м, высота потолков - 2,36 м, состояние - хорошее

Этап 2. Оценка составляющих эффективности функционирования объекта недвижимости, выбор возможных приоритетных направлений развития объекта (П„,), с учетом Эупр ={ Эфушч;Э10Ч;Эмт }->шах

Поскольку, как уже было отмечено ранее, объекты относятся к числу непрофильных коммерческих активов, эффективность функционирования будет рассматриваться в русле экономической составляющей. Среди возможных приоритетных направлений развития можно выделить перепрофилирование, аренда, продажа (приватизация). В соответствии с проведенным в рамках исследования анализом, продажу объектов следует рассматривать лишь по адекватной рыночной цене.

Этап 3. Оценка инв. привлекательности при существующем использовании объекта фед. недвиж. Определение минимального/

максимального уровня инвестирования (1т,п ^ ^тзх)

В целях оценки инвестиционной привлекательности был проведен анализ всех критериев для различных вариантов использования объектов, таких как: складские, производственные, торговые, офисные помещения. Так как объект относится к нежилому фонду, автор не рассматривает жилое назначение, как несоответствующее юридически и документально закрепленному функциональному назначению объектов. Далее рассматриваются критерии инвестиционной привлекательности объектов.

Потенциал местоположения. Объекты расположены в ЮВАО г.Москвы по адресу пр. Энтузиастов, д. 19. Окружающую застройку составляют административно-офисные, складские и производственно-складские здания. Объекты с данными характеристиками местоположения наиболее эффективно возможно использовать в качестве административно-офисных и производственно-складских помещений. Помещения объектов недвижимости с данными характеристиками местоположения используются в своем текущем качестве достаточно эффективно.

Рыночный спрос. Проанализировав ситуацию на рынке недвижимости, автор пришёл к заключению, что в целом спросом пользуются здания и помещения административно-офисного и производственно-складского, торгового функционального назначения. Стоит отметить, что представленные

здания, имеют конструкционные и технические помещения, спланированные и построенные таким образом, что изменение функционального назначения или любое другое альтернативное использование и эксплуатация повлечет за собой снижение рыночного спроса и как следствие, снижение конкурентоспособности объектов. Так как объекты расположены на закрытой территории, использование их в качестве торговых нецелесообразно.

Юридическая правомочность. Использование объектов в качестве всех рассматриваемых видов функционального назначения юридически законно, так как объекты зарегистрированы как нежилые.

Финансовая осуществимость. Использование объектов в том качестве, в котором объекты используются на момент исследования, с финансовой точки зрения, вполне оправдано, так как не требует дополнительных финансовых вложений в ремонт, реконструкцию, перепланировку и т.д. Изменение функционального назначения или любое другое альтернативное использование и эксплуатация потребует у собственника дополнительных капитальных вложений в перепланировку, соответствующий ремонт объекта, что финансово обременительно и не целесообразно, учитывая характер объекта недвижимости.

Максимальная доходность. Вариант функционального использования объектов в том качестве, в котором объекты используются на момент исследования, по мнению автора, принесёт оптимальный и продолжительный поток денежных средств, так как в этом случае не требуется затрат на перепрофилирование объектов. В свою очередь затраты на перепрофилирование, т.е смену функционального назначения, не покроются будущими доходами, поскольку, наиболее оптимальным видится нынешнее назначение объектов. При любом другом использовании объектов, при проведении перепланировки и соответствующего ремонта и реконструкции помещений, данные объекты принесут поток денежных средств в менее достаточном количестве из-за финансовых вложений, связанных с достаточно большим объемом ремонтных работ и перепрофилирования объектов оценки.

Таблица П.3.3

Оценка инвестиционной привлекательности объектов недвижимости с текущим использованием под административное здание

Критерий Торговые помещения Офисные помещения Производственно-складские помещения

Потенциал местоположения Да Да Да

Рыночный спрос Да Да Да

Юридическая правомочность Да Да Да

Финансовая осуществимость Нет Да Нет

Максимальная доходность Нет Да Нет

Итого 3 5 3

Таким образом, основываясь на проведенном анализе и принимая во внимание потенциал месторасположения объектов, состояние рыночного спроса на рынке коммерческой недвижимости, юридические и правовые условия эксплуатации, финансовые возможности и возможности экономического использования, можно сделать вывод, что для исследуемых объектов, использование их в том качестве, в котором они используются, по мнению автора, обладает высокой инвестиционной привлекательностью.

Соответственно, в дальнейшем предлагается использовать объект в существующем функциональном назначении.

Согласно представленной методике дальнейшие действия сводятся к расчетам будущих финансовых потоков и выбору способа реализации стратегии.

Определение будущих доходов и рыночной стоимости при использовании объекта

Расчёт рыночной арендной ставки для объектов и потенциального валового дохода

Для определения размера рыночной арендной ставки для помещений, был произведен анализ характеристик аналогов, определение корректировок цен их предложения и определение арендной ставки объекта оценки методом сравнения продаж. При сравнительном анализе производится анализ цен предложения. Такой подход оправдан с той точки зрения, что прежде, чем принять решение о покупке объекта, следует проанализировать текущее рыночное предложение и тогда прийти к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно всех объектов сравнения.

Расчёт действительного валового дохода и чистого операционного дохода

Далее необходимо определить чистый операционный доход, остающийся после вычета из потенциального валового дохода затрат на недозагрузку помещений и всех эксплуатационных расходов.

Процент недозагрузки помещений, отражает потери, относительно потенциального валового дохода, сопутствующие периоду смены арендатора. Данный процент рассчитан как отношение среднего периода, необходимого на смену арендатора (простоя объекта), к среднему периоду заключения договоров аренды на рынке коммерческой недвижимости (3 года или 36 месяцев).

Далее необходимо определить чистый операционный доход от объекта оценки, остающийся после вычета из действительного валового дохода всех эксплуатационных расходов.

Эксплуатационные расходы представляют собой текущие расходы, которые подразделяются на постоянные или фиксированные, величина которых не зависит от степени загруженности помещений, и переменные (операционные расходы), зависящие от степени загрузки.

К постоянным расходам операционным расходам при рассмотрении объекта оценки относятся:

— Налоги на имущество;

— Платежи по страхованию собственности;

— Оплата управленческих услуг.

— К переменным расходам операционным расходам при рассмотрении объекта относятся:

— Оплата коммунальных услуг;

— Заработная плата персонала, обслуживающего объект;

— Расходы по обеспечению безопасности;

— Затраты на обустройство и благоустройство территории.

Величина операционных расходов для административных помещений при расчете чистого операционного дохода от объектов оценки принималась равной 70 долл. США/кв.м. в год. Величина операционных расходов для производственно-складских помещений при расчете чистого операционного дохода от объектов оценки принималась равной 25 долл. США/кв.м./год. Данные величины определялись на основании анализа рынка коммерческой недвижимости Москвы.

Расчет ставки капитализации

Важным этапом метода прямой капитализации доходов является выбор и обоснование коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации характеризуется как коэффициент, применяемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, которая будет выплачена или получена в будущем. Таким образом, коэффициент капитализации применяется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений.

Коэффициент капитализации является коэффициентом эффективности вложений капитала, ожидаемого инвестором при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения. Видится необходимым дать определение риска, используемого в методике оценки, поскольку риск является существенным фактором при определении коэффициента капитализации.

Риск характеризует уровень оправданности ожиданий получения будущих доходов. Для прогнозирования потока денежных средств риск можно представить как степень или вероятность реализации прогнозных оценок, иными словами, как вероятность реализации прогноза.

Расчет ставки капитализации производится методом кумулятивного построения.

Ставка капитализации состоит из ставки дохода вложенные средства, или первоначальные инвестиции (капитал) и нормы возврата, которая учитывает возмещение средств первоначально вложенных в проект.

Соответственно расчет коэффициента капитализации с корректировкой на изменение стоимости актива учитывает как доход на инвестиции, так и компенсацию изменения стоимости объекта за рассматриваемый период.

Существует функциональная связь между ставкой капитализации и конечной отдачей:

Я = I - Д * БвРСмО, (П.3.1)

где

Л - коэффициент капитализации;

I- ставка дисконтирования;

Л = (БУ - У)/У - долевое изменение стоимости объекта оценки;

ББР^п) - член уравнения, корректирующий или компенсирующий изменение стоимости, или норма возврата (при потере стоимости).

Это выражение представляет собой уравнение Элвуда при условии, что недвижимость инвестируется без привлечения заемного капитала.

Особенностью объекта недвижимости, является падение стоимости с возрастом (за исключением уникальных объектов и памятников архитектуры), которая достигает нуля в конце срока службы.

Фактор фонда возмещения 88Р дает возможность создать денежный поток, равнозначный величине изменения первоначальной стоимости. Этот показатель представляет собой регулярные отчисления в фонд возмещения по мере потери стоимости - норму возврата.

Ставка дисконтирования - это процентная ставка, применяемая для приведения будущих потоков доходов к текущей (сегодняшней) стоимости, выступающей базой для расчетов рыночной стоимости объекта. В экономическом смысле ставка дисконтирования - это требуемая ставка доходности по возможным альтернативным вариантам инвестиций с сравнимым уровнем риска на дату оценки. Кумулятивная формула имеет вид:

К = (П.3.2)

/

где

• И.бр - безрисковая ставка дохода;

• Е Яр1 - суммарная премия за риск;

• Яр! - 1-я компонента суммарной премии за риск.

С помощью кумулятивного метода есть возможность наилучшим образом учесть все виды рисков инвестиционных вложений, обусловленных как спецификой оцениваемого объекта так и общими для отрасли и экономики факторами.

Данный метод расчета ставки дисконтирования базируется на экспертной оценке связанных с вложением средств рисков. Ставка дисконтирования определяется путем интегрирования всех выявленных рисков и суммирования полученного результата с безрисковой ставкой дохода.

В качестве безрисковой ставки традиционно принимают норму сложного процента, которую можно получить в виде прибыли при вложении денег в абсолютно надежные финансовые активы. Такая ставка применяется в качестве базовой, к ней плюсуются ранее перечисленные составляющие. На Западе в качестве безрисковой ставки берется доходность по государственным долгосрочным облигациям (сроком погашения 10 лет). Целесообразным видится за безрисковую ставку принимать эффективную доходность к погашению валютных облигаций. Анализ показывает, что средняя эффективная доходность по ставке рынка ГКО-ОФЗ в период на 23.07.2012 года составляет 6,04% (источник: www.cbr.ru , раздел Ставки рынка ГКО-ОФЗ). Поэтому за безрисковую ставку доходности инвестиций принимаем значение 6,04%.

Расчеты ставки капитализации приведены в конце раздела.

Определение премии за риск

Компоненты премии за риск определяются по следующим факторам.

Таблица П.3.4

Компоненты риска для объекта оценки

Риски Премия

Премия за риск вложения в объект недвижимости Расчёт по формуле

Премия за низкую ликвидность Расчёт по формуле

Премия за инвестиционный менеджмент 0 - 5%

Данные риски подразделяются на две группы. Первая категория включает статичные и динамичные риски, вторая - систематические и несистематические.

Систематический риск преобладает в целом на рынке. Примерами такого вида риска могут служить, например: увеличение уровня безработицы в связи с ликвидацией градообразующего предприятия, увеличение количества конкурирующих организаций.

Несистематический — это связанный с конкретным объектом оценки риск, не зависящий от распространяющихся на аналогичный объект рисков. Например: неуплата арендных платежей, изъятие земли для общ. нужд, разрушение сооружения пожаром.

Статичный риск можно переложить на страховые компании. Риски определены экспертно на основании макроэкономического анализа и прогноза развития социально-экономического развития Российской Федерации.

Расчёт премии за риски вложения в объект оценки представлен в табл. П.3.5.

Таблица П.3.5

Расчет премии за риск

Вид и наименование риска 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Систематический риск