Механизм влияния стоимостного измерения имущества предприятий на конечные результаты функционирования агропромышленного комплекса: На материалах Южного федерального округа тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Донцова, Светлана Викторовна

• Донцова, Светлана Викторовна
• кандидат экономических наук
• 2005

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Донцова, Светлана Викторовна

ВВЕДЕНИЕ.

Глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СТОИМОСТНОГО ИЗМЕРЕНИЯ ХОЗЯЙСТВЕННЫХ СРЕДСТВ ПРЕДПРИЯТИЙ АПК.

1.1. Экономическое содержание стоимостных измерителей в рыночной среде хозяйствования.

1.2. Имущество хозяйствующего субъекта аграрной экономики как объект управления.

1.3. Стоимостное измерение имущественной собственности предприятий АПК.

Глава 2. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВЕННЫМ ПОТЕНЦИАЛОМ ПРЕДПРИЯТИЙ АПК ЮФО И МЕТОДОВ ЕГО ОЦЕНКИ.

2.1. Анализ и оценка хозяйственных средств агропромышленных предприятий.

2.2. Управление предприятием на основе стоимостного измерения оцениваемого собственного имущества.

2.3. Управление предприятием на основе затратного подхода к оценке формируемого собственного имущества.

Глава 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДОВ СТОИМОСТНОГО ИЗМЕРЕНИЯ И ИХ ВЛИЯНИЕ НА УПРАВЛЕНИЕ КОНЕЧНЫМИ РЕЗУЛЬТАТАМИ ПРЕДПРИЯТИЙ АПК.

3.1. Методика классификации стоимостной оценки имущества j предприятий АПК.

3.2. Разработка комплексной программы стоимостного измерения имущества предприятий АПК.

3.3. Моделирование влияния стоимостной оценки на конечные результаты деятельности агропромышленных предприятий.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Механизм влияния стоимостного измерения имущества предприятий на конечные результаты функционирования агропромышленного комплекса: На материалах Южного федерального округа»

Актуальность темы исследования. Процесс формирования рынков ресурсов агропромышленных предприятий существенно тормозится отсутствием стоимостной оценки хозяйственных средств при операциях с ними.

Такие экономические ресурсы, как рабочая сила, производственные фонды, недвижимость, интеллектуальная собственность, хотя и имеют формальную оценку в хозяйственном обороте, но будучи воспроизводимыми ресурсами не имеют экономической оценки, соответствующей своей воспроизводственной стоимости. Поэтому в экономике АПК недостаточная емкость денежного рынка находится в противоречии с воспроизводственной стоимостью используемых ресурсов

Определение «реальной цены» всех хозяйственных ресурсов, соответствующей стоимости их воспроизводства и величины доходов, которые с их помощью можно получать, позволили бы значительно усилить позиции российского агропромышленного комплекса, обеспечив оценку собственности в соответствии с международными правилами.

Выявление стоимости имущественного и неимущественного потенциала предприятий непосредственно связано с оценочной деятельностью -системообразующей деятельностью рыночной инфраструктуры, связующим звеном в управленческом механизме операций с ресурсами промышленного назначения.

Несмотря на практическую необходимость научных исследований в области оценки стоимости национального богатства страны данная проблема не нашла пока должного отражения в работах отечественных экономистов и является дискуссионной. Сложность, многоплановость и недостаточная проработанность проблемы оценки ресурсов промышленного назначения, и имущества АПК в частности, объективная необходимость ее научного осмысления, предопределили выбор темы, цель и содержание настоящего исследования.

Степень разработанности проблемы. Вопросы теории и практики методов стоимостного измерения нашли широкое применение в работах как отечественных, так и зарубежных ученых. Теоретические основы по тематике диссертационного исследования разработаны в трудах И.А.Бланка, В.В.Галасюка, Р.Брейли, Д.Д.джонса, Т.Коллера, С.Майерса, Г.С.Харрисона, Ш.П.Пратта, Дж.Фридмана Н.Ордуэй, А.Маршалла, М.Скотта, В.Шарпа, Ф.Модильяни, М.Миллера и др. Вместе с тем, большинство указанных работ ориентировано на западный рынок, а накопленный за рубежом опыт не всегда может быть применен в современных российских условиях. Особенно острые проблемы возникают при использовании рыночной информации для целей стоимостного измерения собственного имущества при учете высокой степени неопределенности российской экономики. Среди исследований российских ученых по данной тематике следует отметить труды Кошкина В.И., Федотовой М.А., Тарасевича Е.И., Рутгайзера В.М., Зарубина В.Н., Ковалева А.П., Озерова Е.С., Абдуллаева Н.А., Колайко Н.А., Карзаевой Н.Н., Грибовского С.В., Кузнецова Д.Д., И.Н.Герчиковой, А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой и др.

Цель и задачи исследования. Целью настоящего исследования является разработка методических положений и научное обоснование механизма стоимостного измерения имущества предприятий и его влияние на конечные результаты функционирования АПК.

В соответствии с поставленной целью исследования были определены следующие основные задачи:

• обобщить теоретические основы стоимостного измерения имущественной собственности;

• проанализировать современное состояние хозяйственных средств агропромышленных предприятий

• выявить особенности оценки имущества предприятий агропромышленного комплекса;

• определить взаимосвязь стоимостного измерения собственного имущества с управлением предприятием;

• разработать комплексную программу стоимостного измерения имущества предприятий АПК;

• предложить модель влияния стоимостной оценки на конечные результаты деятельности агропромышленных предприятий.

Объектом исследования являются предприятия и организации агропромышленного комплекса Волгоградского региона ЮФО.

Предметом исследования являются проблемы и методология стоимостной оценки имущественной собственности предприятий АПК.

Научная новизна заключается в обосновании и разработке механизма стоимостного измерения имущества и его влияния на конечные результаты функционирования предприятий агропромышленного комплекса. В ходе исследования получены следующие результаты:

• обобщены и уточнены теоретические основы стоимостного измерения имущественной собственности;

• проведен анализ комплексного изучения современного состояния хозяйственных средств агропромышленных предприятий;

• выявлены и систематизированы основные особенности оценки имущественной собственности предприятий агропромышленного комплекса;

• определена взаимосвязь стоимостного измерения собственного имущества с управлением предприятием;

• разработана комплексная программа стоимостного измерения имущества предприятий АПК;

• предложена модель влияния стоимостной оценки на конечные результаты деятельности агропромышленных предприятий.

Теоретическую и методологическую основу диссертационного исследования составляют научные положения, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных экономистов по проблемам рыночной экономики, инвестиционной деятельности, фактору времени в экономических явлениях и процессах, оценке стоимости и эффективности использования недвижимости, Законы РФ, Указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ, а также данные государственных статистических органов, другие официальные документы и материалы периодической печати в их критическом научном осмыслении. В процессе исследования использовались методы исторического и логического исследования, теоретического обобщения и прогнозирования, системного экономического анализа, экономико-математического моделирования и др.

Практическая значимость исследования состоит в том, что предложенные в нем методы и рекомендации направлены на наиболее объективное и обоснованное определение рыночной стоимости имущественной собственности предприятий АПК и, как следствие, использование результатов оценки в текущей хозяйственной деятельности сельскохозяйственных предприятий - принятие управленческих решений, осуществление сделок с имуществом на рынке: купля-продажа, залог, страхование. Содержащиеся в диссертации положения и выводы могут служить основой последующих теоретических и прикладных исследований предмета влияния финансовых инструментов на конечные результаты деятельности агропромышленных предприятий. Научные результаты используются в учебном процессе Волгоградской государственной сельскохозяйственной академии при преподавании следующих дисциплин: «Анализ хозяйственной деятельности предприятий», «Экономика и управление недвижимости», «Оценка бизнеса», о чем имеется справка на внедрение.

Положения диссертации, выносимые на защиту:

- теоретическое обоснование основ стоимостного измерения имущественной собственности

- результаты комплексного изучения современного состояния хозяйственных средств агропромышленных предприятий;

- систематизация основных особенностей оценки имущественной собственности предприятий АПК

- предложения о формировании методического механизма управления предприятием на основе стоимостного измерения оцениваемого собственного имущества;

- предложения о разработке комплексной программы стоимостного измерения имущества предприятий АПК;

- предложения о модели влияния стоимостной оценки на конечные результаты деятельности агропромышленных предприятий.

Апробация результатов исследования. Основные положения комплексной программы стоимостного измерения имущества предприятий АПК, разработанные в диссертационной работе, приняты к практическому использованию при оценке имущества предприятий АПК в оценочных фирмах ООО «Стерх», ООО Бюро консалтинга «Оценка и Патентоведение», о чем имеется справка на внедрение.

Результаты диссертационного исследования докладывались на международных научных конференциях, проводившихся в 2002-2005 годах в Волгоградском Государственном университете (Волжский Гуманитарный институт), Волгоградской государственной сельскохозяйственной академии.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Донцова, Светлана Викторовна

Основные выводы и предложения.

Результаты проведенных исследований позволяют сделать следующие выводы и предложения:

1. Стоимость сельскохозяйственной недвижимости, как и стоимость товара, определяется ее полезностью, величина которой формируется рынком в момент обмена товарами, эта стоимость может быть много меньше или больше, формируемой равновесным рынком объективной стоимости воплощенных в товаре трудозатрат.

2. Анализ международных и российских стандартов оценки выявил, что отличительной особенностью созданной российской системы оценки является, с одной стороны, ее соответствие основным положениям международных систем Стандартов, а с другой стороны, учет национальных особенностей правовой и экономической систем. Следовательно, несмотря на целый ряд сложностей и проблем, в современных условиях России можно создать систему, вполне соответствующую международным требованиям, непротиворечивую существующим внутренним экономическим, правовым институтам и способную решать задачи по защите и обеспечению оборота прав собственности.

3. Сельскохозяйственные объекты являются основными элементами в экономике большинства стран мира и существенно влияют на занятость и благополучие населения. Поэтому создание методической основы для формирования достоверной оценки объектов сельскохозяйственной недвижимости является необходимым элементом современного функционирования рыночной экономики. Разработанная модель оценки сельскохозяйственного предприятия может использоваться для различных целей предприятия: оценка для покупки или продажи, оценка для продажи в течение ограниченного периода времени, оценка земли и зданий для их использования в качестве обеспечения кредитных обязательств, оценка для составления финансовой и бухгалтерской отчетности, оценка для включения в проспекты Фондовой биржи, оценка для решения вопросов при слиянии и поглощении компаний, оценка для страховых компаний, трастовых фондов по управлению недвижимостью.

4. В диссертации проведены следующие исследования:

• обобщение теоретических основ стоимостного измерения имущества

• комплексное изучение состояние хозяйственных средств агропромышленных предприятий;

• классификация факторов и условий, влияющих на стоимость объектов недвижимости предприятий сельскохозяйственного назначения и АПК в частности;

• создание методической основы для формирования достоверной оценки объектов имущества предприятий АПК;

• разработка комплексной программы стоимостного измерения имущества;

• изучение влияния стоимостной оценки на конечные результаты деятельности агропромышленных предприятий.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Наиболее объективно отражающими экономическую сущность стоимостных измерителей являются категории цены и стоимости.

Несмотря на то, что по сути цена является отражением прошлого, а стоимость заключает в себе еще и прогноз будущего, между ними существует определенная взаимосвязь. Иллюстрацией этой взаимосвязи является рефлексивная модель принятия решения о мене субъектами экономических отношений, демонстрирующая каким образом представления каждого из субъектов о стоимости объекта превращаются в конкретную цену сделки мены между ними.

В оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, таким образом, в оценочной деятельности отождествляется рыночная стоимость и наиболее вероятная цена.

Автор отмечает, что нельзя смешивать или отождествлять рыночную стоимость и рыночную цену, так как стоимость — потенциально объективное свойство субъект-объектной связи, а оценка значения рыночной стоимости — субъективное мнение, причем при сделке у субъектов сделки оно различное, но значение рыночной цены свершившейся сделки — уже объективный факт, уравнявший мнения субъектов сделки.

Разница между значением цены и рыночной стоимости товаров определяет стимулы к развитию рыночных отношений. Рынок экономически поощряет процессы перемещения средств и ресурсов в сторону максимального эффективного их применения, несмотря на присущую тягу к состоянию равновесия.

Стоимость товара определяется его полезностью, величина которой формируется рынком в момент обмена товарами, эта стоимость может быть много меньше формируемой равновесным рынком, включающим в себя: спрос, полезность, дефицитность и возможность передачи прав собственности.

Таким образом, для целей стоимостного измерения имущества АПК считаем необходимым выделить следующие категории:

3. Спрос - количество товара (услуг) или объектов собственности, которое может быть куплено на рынке за определенный период времени. Увеличение спроса влечет за собой рост цен:

4. Полезность - способность товаров (услуг) или объектов собственности удовлетворять определенные человеческие потребности. Чем больше потребностей способна удовлетворить данная вещь, тем больше будет спрос на неё. Рост полезности обычно сопровождается увеличением цены.

3. Дефицитность. Несмотря на большой спрос и высокую полезность, никакое имущество не будет иметь стоимости до тех пор, пока не будет дефицитным.

4. Возможность передачи прав собственности. Любая вещь только тогда становится товаром (и, соответственно, приобретает стоимость), когда существует возможность передачи прав собственности на нее.

С другой стороны, в основе науки об оценочной деятельности лежит ряд принципов, которые руководят процессом определения стоимости имущества. По литературным источникам нами просистематизированы и выделены три группы принципов, связанных с управлением имуществом на базе стоимостного измерения: принципы, связанные с представлением владельца об имуществе, включающие принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания; принципы, связанные с рыночной средой - принцип соответствия между спросом и предложением, принцип конкуренции, принцип изменения стоимости; принципы, связанные с управлением имуществом - принцип факторов производства, принцип остаточной продуктивности, принцип вклада, принцип сбалансированности (пропорциональности), принцип наиболее эффективного использования.

Таким образом, перечисленные принципы, проанализированные нами, в обобщенном виде универсальны и применимы ко всем видам имущества, их содержание может меняться в зависимости от специфики объекта.

Как и другие отрасли, сельское хозяйство помимо некоторых благоприятных результатов, таких как, экономическая свобода испытывает на себе и значительные издержки реформы. В агропромышленном комплексе наряду с появлением экономической свободы, новых форм хозяйствования, частной собственности ослаблены важнейшие рычаги воздействия на экономический механизм, и особенно на процесс воспроизводства. Следует отметить, что на долю АПК приходится 30% работников отраслей материального производства и около 25% основных фондов.

Крайне негативно на процесс воспроизводства в АПК повлияли общие макроэкономические изменения, в частности инфляция и диспаритет цен.

Современный кризис не только породил сложные проблемы, но и предоставил АПК определенный шанс обеспечить конкурентоспособность своей продукции хотя бы на внутреннем рынке. Для этого необходимо создать в России эффективный экономический механизм, включающий в себя комплекс мер в области стоимостного измерения и оценки имущественных составляющих аграрного производства. Именно поэтому назрела объективная потребность в эффективном управлении предприятиями АПК на основе использования этих экономических методов и инструментов.

Механизм управления имуществом хозяйствующего субъекта аграрной экономики направлен на достижение следующих целей:

• Оптимизация структуры собственности в интересах обеспечения устойчивых предпосылок для экономического роста;

• Вовлечение максимального количества имущественных объектов в процесс совершенствования управления;

• Использование активов агропромышленных предприятий в качестве инструмента для привлечения инвестиций;

• Повышение конкурентоспособности субъектов аграрной экономики.

Механизм применим на различных стадиях принятия управленческих решений: инвестиции в сельское хозяйство, кредитование агропромышленного комплекса, решение стратегических задач: оценка стоимости для покупки или продажи, оценка стоимости для продажи в течение ограниченного периода времени, оценка стоимости земли и зданий для их использования в качестве обеспечения кредитных обязательств, оценка стоимости для составления финансовой и бухгалтерской отчетности, оценка стоимости для включения в проспекты фондовой биржи, оценка стоимости для решения вопросов при слиянии и поглощении компаний, оценка стоимости для пенсионных фондов, страховых компаний, трастовых фондов по управлению недвижимостью.

Таким образом, механизм управления предприятием на основе стоимостного измерения имущества можно кратко сформулировать в следующем виде:

• определение тенденций изменения основных макро- и микроэкономических показателей, влияющих на динамику изменения экономической ситуации;

• определение текущего и перспективного позиционирования объекта имущества на рынке с учетом прогнозов изменения экономической ситуации.

По своей сути решение таких задач является достаточно серьезным экономическим исследованием, которое, как показывает профессиональная практика, целесообразно выполнять поэтапно:

• анализ социально-экономической ситуации в регионе;

• анализ местоположения объекта оценки;

• анализ рынка недвижимости.

На этапе анализа социально-экономической ситуации в регионе следует, обратить внимание на основные макроэкономические показатели: экономические показатели, социальные показатели, финансовое состояние предприятий в основных отраслях, анализе потребительского рынка и рынка труда.

На уровне анализа местоположения проводится исследование отрицательных и положительных характеристик конкретного местоположения, которые могут повлиять на стоимость оцениваемой недвижимости. К таким характеристикам можно отнести: природно-климатические особенности района, характер окружающего типа землепользования, транспортная доступность, инженерные сети и коммунальное обслуживание, социальная инфраструктура, экономическое местоположение, экологическое состояние района, социальная репутация, криминогенная обстановка.

Процедуру анализа рынка недвижимости можно условно разделить на две части: анализ общего состояния рынка недвижимости, анализ характеристик отдельных сегментов рынка недвижимости.

По результатам проведенных исследований можно утверждать, что в любой текущий момент времени максимальная стоимость собственности соответствует ее наиболее эффективному использованию, которое, в свою очередь, определяется текущим состоянием рынка.

Таким образом, в хозяйственной практике все чаще возникает необходимость в определении стоимости собственности, без чего не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д.

При определении стоимости имущества АПК следует придерживаться основных методических подходов к оценке: затратного, доходного и сравнительного.

Для большей достоверности и точности оценки рассматриваемого объекта целесообразно выполнять оценки по всем трем методическим подходам, обобщая полученные результаты по данным комплексного анализа с учетом рыночной конъюнктуры, экспертных оценок и других социально-экономических характеристик.

Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от объекта оценки, возникающих от предоставления объекта оценки недвижимости в аренду. В основе проведения расчетов доходным подходом лежат две величины: ставка арендной платы и коэффициент дисконтирования (ставка капитализации).

Реалии, присущие рынку сельскохозяйственной недвижимости, свидетельствуют о том, что арендные отношения в сельскохозяйственных предприятиях вообще не развиты. Это неудивительно, поскольку брать в аренду коровник или зернохранилище нет смысла, если в аренду не берется основное средство производства в сельском хозяйстве - земля. До последнего времени аренда земли не была распространена, а аренда недвижимости практически вообще исключалась. Поэтому установление каких-либо арендных ставок за 1 кв. метр сельскохозяйственной недвижимости практически всегда носит надуманный характер и является ни чем иным, как «средством достижения результата».

В отношении ставки дисконта и коэффициента капитализации следует отметить следующее: при определенных обстоятельствах, значения этих двух величин равны, в ином случае (отсутствия равенства) - это соизмеримые величины. Для того, что вести суждения о размере этих ставок и коэффициентов, в независимости от приемов и методов, к которым прибегает оценщик, обязательным является оценка уровня (диапазона) в котором находятся искомые значения. В практике оценки недвижимости отличной от сельскохозяйственной, для этой цели принято производить анализ сделок о покупке недвижимости при известных арендных отношениях. Результатом данных исследований является получение коэффициента капитализации -коэффициента связывающего доход от объекта с его текущей стоимостью. Изза отсутствия значений, как стоимости, так и доходов, выполнить это арифметическое действие проблематично.

Сравнительный (рыночный) подход основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Использование данного подхода при оценке недвижимости в АПК практически невозможно ввиду того, что число подтвержденных сделок с сельскохозяйственной недвижимостью ничтожно мало. Информация в прессе о продажах сельскохозяйственной недвижимости практически не встречается.

Существует отдельный рынок имущества, предлагаемого в залог кредитным организациям, информация о котором не всегда в состоянии отразить рыночную стоимость недвижимости, поскольку недвижимость, переданная в залог, фигурирует в прайс-листах бирж и иных организаций, работающих с залогами чаще по остаточной балансовой стоимости, чем по рыночной. Зачастую сделки, которые оформляются с сельскохозяйственной недвижимостью, имеют специфический характер. По неподтвержденным данным до 70% сделок - продажа невостребованных в технологическом процессе объектов под разборку. Другими словами наблюдаются нетипично рыночные мотивации и отношения участников рынка.

Затратный подход характеризуется совокупностью методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения основных элементов объекта с учетом его износа. Метод затрат это по сути единственный метод который возможно использовать при оценке сельскохозяйственной недвижимости. Недостаток информации по строительству, использованным материалам, размерам и параметрам может быть легко устранен в результате визуального осмотра и проведении необходимых замеров. Расчеты выполняются согласно многолетней практике, с использованием целого ряда нормативных документов (УПВС, Правила определения физического износа., Индексы удорожания. и т. д.).

Теоретически, на сбалансированном и совершенном рынке недвижимости, рыночные издержки на создание объекта недвижимости, рыночная информация по продажам аналогов и капитализированный доход от объекта недвижимости должны соответствовать одному и тому же значению стоимости, которое уравновешивает в каждый текущий момент времени силы спроса и предложения.

Рассмотрение приведенных выше методов оценки хозяйственных средств АПК, а именно недвижимости, это результат понимания той ситуации, что методы и приемы, ставшие привычными при оценке промышленной и иной недвижимости, в данной ситуации использовать некорректно. Поскольку данные расчеты также имеют определенную степень допущений, то их использование должно сопровождаться тщательным подбором строительных аналогов, являющихся основой проведения расчетов, внимательным изучением и учетом объективных факторов, сопровождающих недвижимость, являющуюся предметом оценки. Все объективные факторы, разделены по отношению к объекту оценки на внутренние и внешние исходя из механизма их влияния на стоимость. Внутренние факторы влияют на стоимость оцениваемой недвижимости непосредственно, так как они определяются свойствами самой недвижимости и составом имеющихся прав на нее. Внешние же факторы влияют опосредованно, через связи объекта с внешним миром. Соответственно, и состав внешних факторов, и степень их влияния определяются наличием и силой этих связей.

Основные цели управления имущественным потенциалом предприятий АПК могут быть достигнуты, если субъектами аграрной экономики будут осуществлены меры:

• Полная инвентаризация объектов собственности, разработка и реализация системы учета этих объектов и оформление прав на них;

• Классификация объектов собственности по признакам, определяющим специфику управления;

• Повышение эффективности управления имуществом агропромышленных предприятий с использованием комплексной программы стоимостного измерения имущества.

На основании выявленных сложностей, которые возникают при расчете стоимости сельскохозяйственной недвижимости различными подходами, нами разработана комплексная программа стоимостного измерения имущества предприятий АПК, основанная на определении рыночной стоимости затратным методом:

Основные этапы процедуры оценки рыночной стоимости затратным подходом основных средств предприятия включают в себя:

1) посещение предприятия и сбор сведений об основных средствах;

2) анализ технико-экономических показателей деятельности предприятия;

3) анализ рынка отрасли;

4) анализ состава и состояния основных средств;

5) оценка рыночной стоимости ликвидных активов;

6) оценка стоимости замещения за вычетом износа специализированных (неликвидных) активов;

7) тест на экономическое обесценивание (анализ дополнительного внешнего износа);

8) контрольные мероприятия, подготовка заключения и необходимой статистики.

В результате проведенных исследований рыночная стоимость недвижимости сельскохозяйственного назначения определяется как стоимость замещения (восстановления) за вычетом износа и сводится к следующим оценочным мероприятиям по имущественно-хозяйственному комплексу:

• земли как свободной и доступной для наиболее эффективного использования.

• восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений объекта оценки на действительную дату оценки.

• косвенных издержек, имеющих место в период после окончания строительства и до придания новому, первоначально свободному сооружению, соответствующего рыночному уровня занятости и обустройства.

• подходящей для данного проекта величины предпринимательской прибыли.

• величины общего накопленного износа зданий и сооружений объекта оценки.

• восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений объекта оценки с учетом общего износа.

• рыночной стоимости полного права собственности недвижимости.

Производственные комплексы сельскохозяйственных предприятий в основном являются специализированными. Они продаются преимущественно в составе бизнеса. В связи с этими особенностями преобладающей базой оценки основных средств, а именно, недвижимости, выступает стоимость замещения за вычетом износа или амортизированные затраты замещения [АЗЗ], которые представляют собой применение затратного подхода к оценке стоимости специализированных активов, где прямые рыночные свидетельства ограничены. Как частный случай применения затратного подхода амортизированные затраты замещения также основываются на принципе замещения.

Основные этапы процедуры оценки рыночной стоимости недвижимости методом амортизированных затрат замещения включают в себя:

1. понимание актива, его функции и его среды;

2. исследование и анализ для определения остаточного физического срока службы (для расчета физического износа) и экономического срока службы актива;

3. знание требований бизнеса (для расчета функционального /технического устаревания);

4. оценка будущих потребностей отрасли (для расчета экономического/внешнего устаревания);

5. знакомство с данным классом имущества благодаря доступу к имеющимся рыночным данным;

6. знание техники строительства и материалов (для расчета затрат приобретения современного эквивалентного актива);

7. достаточные знания для определения влияния экономического /внешнего устаревания на стоимость улучшения.

Влияние стоимостного измерения имущества предприятий АПК на конечные результаты деятельности агропромышленных предприятий продиктовано следующими факторами:

• Финансово-экономические показатели деятельности предприятий, многие из которых загружены далеко не на полную мощность, имеют избыточные и неэффективные активы, работают в условиях высоких производственных издержек, не находят отражения в стоимости основных средств.

• Нормативные сроки использования основных средств, применяемые предприятиями на протяжении десятилетий, превышают сроки полезного использования активов. Нормативы, принятые в период плановой экономики не в полной мере учитывают моральное устаревание активов и необходимые современные темпы обновления парка основных средств.

• Реорганизации предприятий, сопровождавшиеся сделками купли-продажи активов, привели к существенному искажению остаточной и первоначальной стоимостей основных средств, и, следовательно, износу.

Предложенная модель влияния стоимостной оценки на конечные результаты деятельности агропромышленных предприятий имущества систематизирует процесс принятия управленческих решений в отношении объекта хозяйственных средств предприятий АПК.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Донцова, Светлана Викторовна, 2005 год

1. Законодательные и нормативные акты

2. Гражданский кодекс Российской Федерации, 4.1 от 21.10.1994, 4.2 от 22.12.1995.

3. Земельный Кодекс Российской Федерации, принят Государственной Думой РФ 28.09.2001.

4. Федеральный закон «О закупках и поставках сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд» от 02.12.94г. №53-ФЗ.

5. Федеральный закон (действующая редакция) «О бухгалтерском учете» от 21.11.96г. №129-ФЗ.

6. Федеральный закон. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98г. №135-Ф3.

7. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98г. №102-ФЗ.

8. Текст законопроекта. О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98г. №135-Ф3.

9. Постановление Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» от 06.07.2001г. №519.

10. Государственные требования к программам профессиональной переподготовки оценщиков в РФ от 19.04.2000г. № СМ-14/6174

11. Постановление Министерства труда и социального развития РФ № 11 от 27 ноября 1996г.