Локальный рынок недвижимости: тенденции формирования, функционирования и регулирования тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Синицына, Надежда Моисеевна

• Синицына, Надежда Моисеевна
• кандидат экономических наук
• 2005

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Синицына, Надежда Моисеевна

Введение.

1. Концептуальные основы формирования локального рынка недвижимости

1.1. Содержание понятия «недвижимое имущество», его виды и структура.

1.2. Формирование локального рынка недвижимости.

1.3. Факторы, влияющие на развитие и структуру локального рынка недвижимости.

2. Методические подходы к анализу локального рынка недвижимости----------------------------------—.-.

2.1. Исследование подходов и методик анализа локального рынка недвижимости

2.2. Оценка инвестиционной привлекательности локального рынка недвижимости„

2.3. Анализ нижегородского рынка недвижимости

3. Организация системы регулирования локального рынка недвижимости и тенденции его будущего развития.

3.1. Регулирование локального рынка недвижимости.

3.2. Направления будущего развития рынка недвижимости.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Локальный рынок недвижимости: тенденции формирования, функционирования и регулирования»

Актуальность темы исследования. Формирование в российской хозяйственной системе рыночных отношений, связанных с созданием объектов недвижимости, их функционированием и оборотом, способствовало возникновению различных точек зрения на ряд вопросов теоретического, методического и практического характера, таких как определение недвижимого имущества, его классификация, формирование рынков разных типов, анализ и оценка тенденций их развития, создание механизма регулирования.

В российской и зарубежной литературе по вопросам рынковедения много внимания уделено вопросу анализа внешней среды рынка. Существует ряд t* моделей факторного анализа, однако чаще всего все сводится к перечислению и группировке факторов, при отсутствии в большинстве случаев каких-либо показателей, характеризующих состояние внешней среды рынка в целом. Необходимо отметить, что активные исследования в области оценки инвестиционной привлекательности регионов и городов могут использоваться при рассмотрении макросреды локального рынка недвижимости. Российскими учеными и практиками предлагаются различные варианты анализа данных социально-экономических систем, оценки их инвестиционной привлекательности и уровня риска. Также аналитиками рынка недвижимости проводится анализ различных сегментов рынка на локальном уровне. На наш взгляд, в предлагаемых методиках недостаточно изученными остаются связи и зависимости между самим рынком и средой, в которой он формируется. Следовательно, отсутствие общепринятых методических подходов к оценке уровня сформированности рынка, сравнительного анализа и прогнозирования конъюнктуры рынка на разных территориальных уровнях, актуализирует тему настоящего диссертационного исследования.

Степень научной разработанности проблемы. Общие концептуальные представления о рынке, рыночных отношениях, сложившиеся в рамках научного направления «маркетинг», заложены в фундаментальных работах Т. Амблера, А. Маршалла, Ф. Котлера, М. Портера, О. Курно, Ф. Шерера,

Д. Росса. Специфика развития рынка недвижимости, в т.ч. в территориальном аспекте, рассматривается в трудах А. О'Салливана, Д. Фридмана, Н. Ордуэй, Г. Харрисона, М. Джонка, JI. Гитмана, Д. Логана, X. Молоча и целого ряда других авторов. В отечественной литературе теоретико-методологические и практические аспекты формирования, функционирования и анализа на региональном (локальном) уровне рынка недвижимости представлены работами Е.Г. Анимицы, Л.П. Белых, В.А. Горемыкина, А.Г. Гранберга, А.С. Маршаловой, А.С. Новоселова, В.А. Прорвича, В.И. Ресина, Н.М. Розановой, Г.М. Стерника, Н.М. Сурниной, Р.И. Шнипера, П.И. Юнацкевича и других. Необходимо отметить, что одним из наиболее проработанных направлений в исследованиях, охватывающих рынок недвижимости на региональном уровне, являются исследования по определению инвестиционного климата региона. Разработаны ряд методик по оценке инвестиционной привлекательности регионов, наиболее известными из которых являются методики Института экономики РАН, Института экономики и организации промышленного производства Сибирского отделения РАН, Совета по изучению производительных сил и журнала «Эксперт».

В отличие от вопросов, решаемых в вышеуказанных работах, проблематика исследования касается преимущественно пространственных аспектов формирования локального рынка недвижимости. Поэтому можно говорить, что результаты и выводы этой диссертационной работы являются следующим шагом в развитии научных знаний о локальных рынках товаров и услуг.

Объектом исследования данной работы являются локальные рынки недвижимости, формирующиеся в экономическом пространстве крупнейших российских городов.

Предмет исследования — это процессы, тенденции, отношения становления локальных рынков недвижимости в условиях рыночных преобразований российской экономики, а также формирование механизмов их регулирования.

Цель диссертационной работы состоит в обосновании теоретико-методологических подходов и предложении методического инструментария для анализа функционирования локального рынка недвижимости и исследования тенденций его развития, а также в разработке механизма регулирования локального рынка недвижимости. На достижение указанной цели были направлены следующие исследовательские задачи:

1. Проанализировать, систематизировать и расширить представления о таких основополагающих понятиях, как «имущество», «движимое и недвижимое имущество».

2. Обосновать необходимость наполнения новым содержанием понятия «локальный рынок недвижимости»; определить его структуру и пространственную конфигурацию с учетом специфики функционирования рыночных отношений в сфере недвижимости.

3. Выявить и проанализировать периоды становления локальных рынков недвижимости и определить основные факторы, влияющие на развитие рынка недвижимости на различных территориальных уровнях.

4. Разработать методический подход к оценке уровня развития локального рынка недвижимости, формируемого в пространстве муниципального образования и примыкающих территорий, основанный на факторном анализе внутренней и внешней среды рынка.

5. Провести сравнительный анализ состояния локальных рынков недвижимости в городах, принадлежащих к одной классификационной группе.

6. Обобщить опыт и разработать рекомендации прямого и косвенного регулирования локальных рынков, предложить действенный механизм из регулирования.

Теоретико-методологической основой исследования послужила совокупность соответствующих научных представлений, концепций, подходов, теорий отечественных и зарубежных ученых, позволившая проникнуть в существо процессов, происходящих при формировании рынков недвижимости разных территориальных уровней.

Во-первых, это теория регионального развития, обосновывающая формирование в рыночном пространстве страны целостных локальных рынков недвижимости, обладающих собственной спецификой развития.

Во-вторых, это теория эволюционного развития, дающая возможность глубже понять динамику, тенденции формирования и развития локальных рынков недвижимости.

В-третьих, это классические теории пространственного моделирования системы городов (А.Леш), центральных мест (В.Кристалл ер) и концепция экономического пространства (И. фон Тюнен), позволившие построить пространственную модель локального рынка недвижимости во времени и пространстве.

В-четвертых, в диссертации используется ряд общенаучных подходов, среди которых приоритеты отданы системному и диалектическому, расширившим возможность сравнительных оценок и анализов.

В работе применялись как общенаучные методы познания (индукция, дедукция, анализ, синтез, классификация и обобщение), так и специальные (кластерный анализ, метод экспертных оценок, экономико-математическое и графическое моделирование).

Информационную базу исследования составил широкий круг источников: законодательные и нормативные акты царской России, СССР, Российской Федерации, субъектов федерации, муниципалитетов, данные Федеральной службы государственной статистики РФ, российской гильдии риэлтеров, материалы научно-практических конференций, сетевых источников информации и опросов профессиональных участников рынка недвижимости.

Научная новизна диссертационной работы заключается в следующем:

1. Расширены сущностно-содержательные характеристики дефиниции недвижимого имущества и классифицированы его основные признаки.

2. Предложена авторская трактовка понятия «локальный рынок недвижимости» и дана его схематическая пространственная конфигурация.

3. Предложена пространственная модель локального рынка недвижимости и определена система показателей, отражающих количественные и качественные параметры данного рынка.

4. Даны конструктивные предложения по внутриквартальному зонированию территории городов при определении ценности земли для более эффективного регулирования рыночных процессов на локальном уровне.

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что содержащиеся в нем обобщения, выводы и положения могут быть востребованы специалистами, самими участниками рынка недвижимости при разработке планов, программ, проектов развития, а также работниками органов местного самоуправления, регулирующих процессы пространственной организации подведомственных территорий.

Апробация результатов исследования. Основные теоретические положения диссертации докладывались и обсуждались на различных научно-практических конференциях: международных (Воронеж, 2004; Пенза, 2004. 2005; Нижний Новгород, 2005), всероссийских (Орел, 2005; Нижний Новгород, 2003).

Предложения по анализу рынка недвижимости используются в учебном процессе Нижегородского института менеджмента и бизнеса по курсу «Экономика недвижимости», а также в практике компаний, занимающихся оценочной деятельностью. Внедрение результатов исследования документально подтверждается актами, прилагаемыми к диссертации.

Публикации. Основные положения диссертационной работы отражены в 9 публикациях (в т.ч. монографии) общим объемом 8,49 п.л.

Структура и объем диссертации определяются целью и задачами исследования. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка литературы и приложений. Содержание работы изложено на 180 страницах машинописного текста, включает 9 таблиц и 57 рисунков, список литературы из 134 наименований и 4 приложения.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Синицына, Надежда Моисеевна

Заключение

Проведенные исследования по выбранной нами тематике, позволили сделать ряд принципиальных выводов и обосновать следующие результаты:

1. Выделено и дано расширенное толкование экономического содержания понятия «недвижимое имущество», определены его сущностные особенности и структура.

Недвижимое имущество как материальное благо, имеющее вещный характер, составляет основу благосостояния как общества в целом, так и его граждан, в частности, являясь объектом как имущественных прав, так и экономических отношений, вследствие чего, оно рассматривается с различных позиций в юридической и экономической науке. Критически анализируя различные, зачастую противоречивые, подходы и суждения к определению понятия «недвижимое имущество», мы считаем, что недвижимость как экономическая категория - это физический объект или комплекс объектов, зафиксированный в пространстве и осознанный обществом как материальное благо, т.е. благо, способное удовлетворять жизненные потребности людей, а также корпоративные и общественные интересы и приносить пользу.

Четкая классификация недвижимости могла бы способствовать правовому и экономическому регулированию оборотоспособности отдельных видов недвижимости, а также использоваться при оценке, налогообложении и пр.

В частности, мы считаем, что к недвижимому имуществу целесообразно было бы добавить как самостоятельный вид недвижимости имущественные комплексы, закрепив их законодательно, без оговорок. Имущественный комплекс является сложным объектом недвижимости, включающим различное имущество, необходимое для обеспечения технологического цикла или выполнения определенных функций. С экономической точки зрения, имущественный комплекс как целостность может быть товаром и иметь рыночную стоимость.

При определении делимости недвижимости нынешнее законодательство руководствуется только одним признаком — изменение назначения. На наш взгляд, должен быть учтен экономический подход, т.е. возможность раздела должна определяться одновременно и по второму признаку: объект может быть признан делимым, если в результате раздела не утрачена часть рыночной стоимости хотя бы одной из частей объекта недвижимости. Таким образом, сохраняется инвестиционная привлекательность каждой части недвижимого имущества и, следовательно, она может экспонироваться в качестве товара.

Нами обоснована необходимость классифицировать недвижимость на потребительскую, коммерческую и социальную.

По нашему мнению, недвижимое имущество, используемое для удовлетворения постоянных личных потребностей человека — проживание, хранение личных материальных ценностей, отдых и пр., независимо от категории собственника, можно классифицировать как потребительскую недвижимость.

Социальная недвижимость, в нашем представлении, - это недвижимое имущество, используемое для жизнеобеспечения территориальных и локальных социально-экономических систем (так называемые общественные, коллективные блага).

Коммерческая недвижимость, по нашему мнению, — это недвижимое имущество, используемое для ведения и обслуживания бизнеса, так как в широком смысле коммерция в экономической науке трактуется как предпринимательская деятельность или деятельность, где в качестве основной цели является получение прибыли. Таким образом, мы считаем, что понятие «коммерческая» связано или с деятельностью, которую можно осуществлять при эксплуатации данного объекта недвижимости, или с предназначением объекта недвижимости.

Отсутствие четкой трактовки понятий при классификации недвижимости по характеру использования негативно влияет на процесс формирования эффективной структуры государственного и муниципального имущества и не дает возможности определить процедуры обращения недвижимости в зависимости от ее социальной значимости.

Все указанные классификационные признаки недвижимости, на наш взгляд, важны при анализе рынка недвижимости и при формировании концепции регулирования рынка на разных территориальных уровнях.

2. Систематизированы и обобщены различные теории и концепции формирования и развития рынков недвижимости и предложена авторская трактовка понятия «локальный рынок недвижимости».

Одним из новых направлений развития региональной экономики является исследование формирования региональных и локальных рынков, одним из которых является рынок недвижимости. Исследование рынка недвижимости на местном уровне позволяет определить проблемные моменты в его развитии, а также формы регулирования имущественных отношений. Однако представление о том, что такое локальный рынок недвижимости, в том числе и в пространственном аспекте, является, на наш взгляд, неполным. Нами предложено понятие локального рынка недвижимости, определены его первичная сегментация и ареалы его основных сегментов. С учетом специфики рыночных отношений, в которых объектом является недвижимость, к свойствам локального рынка недвижимости, кроме выделенных в других исследованиях, нами отнесены его экономическая и физическая ограниченность, т.к. на основе этих свойств нами формируется концепция анализа внешней среды рынка недвижимости на локальном уровне.

Принимая во внимание мнение российских и зарубежных ученых, локальный рынок недвижимости нами определяется следующим образом. Локальный рынок недвижимости — это рыночная система, включающая: во-первых, совокупность объектов недвижимости, локализованных по уровню доступности в пространстве муниципального образования и примыкающих территорий, функционирующих в едином информационном поле, во-вторых, отношения между покупателями и продавцами на основе устойчивого спроса и равновесного ценообразования на однородное недвижимое имущество.

Учитывая такое свойство земли, как парцелярность, размещение объектов недвижимости можно назвать сотовым. Самый высокий уровень дробления земельных участков и плотности размещения объектов недвижимости на единицу площади характерны для муниципальных образований, наиболее крупный из которых город. Для города также характерна наиболее высокая плотность распределения инвесторов и пользователей и наличие рыночных инфраструктур. Таким образом, локальный рынок недвижимости — это рынок, ядром которого является пространство города, обладающее наиболее высокой плотностью объектов и участников рыночного оборота, а также наличием информационной, обслуживающей и регулирующей инфраструктур. Основываясь на классических работах И. фон Тюнена, А. Лёша и В. Кристаллера, а также работе А. О'Салливана, мы считаем, что вертикальный срез локального рынка недвижимости в общем случае может быть представлен в виде треугольника, в котором показана зависимость плотности распределения объектов недвижимости от центра муниципального образования, во временных границах полуторачасовой доступности. Данная схема в определенных случаях может быть несколько модифицирована, если имеется ввиду городская агломерации, в которой центром является крупный город, имеющий районные центры активности.

Конфигурация горизонтального среза локального рынка формируется в зависимости от рельефа местности и расположения крупной транспортной сети. Останавливаясь на последнем, необходимо отметить, что в основе «рисунка» локального рынка лежит фактор транспортной доступности, который измеряется количеством времени, потраченного на перемещение, на которое, в свою очередь, влияют технические возможности транспортного средства, состояние транспортной сети и скоростной режим. Наибольшая плотность размещения объектов недвижимости наблюдается в центральной части и районах примыкающих к транспортной сети, что соответствует центру деловой активности города, которая характеризуется максимальным дроблением земельных участков, сплошной застройкой и наиболее высоким ценовым уровнем на недвижимость.

Локальный рынок недвижимости представляет собой сложную систему, дифференцированную на подсистемы и имеющую большое количество участников. Нами выделяются структуры отраслевая, территориальная, а также проводится сегментация по видам.

В зависимости от назначения имущества формируются два основных сегмента рынка: рынок потребительской недвижимости и коммерческой. Каждый сегмент имеет сферу первичного и вторичного рынка, а также подсегменты по видам недвижимого имущества.

Анализ показывает, что наиболее устойчивым развитием обладает рынок потребительской недвижимости, так как он имеет очень высокий потенциал, связанный с низким уровнем обеспеченности населения жильем. Нами выделяются характерные особенности данного сегмента: жилые помещения как место проживания, большое количество потенциальных инвесторов, вид инвестиций с наиболее низким уровнем риска, применительно к рынку недвижимости, некрупные объекты для инвестирования, непрофессионализм инвесторов и разнообразие потребностей.

Рынок коммерческой недвижимости обладает рядом особенностей, среди которых мы выделяем отраслевую структурированность, консервативность структуры спроса и профессионализм инвесторов.

Мы считаем, что учитывая специфику объекта исследования — локального рынка недвижимости, а также географические особенности России (масштабность, территориальную удаленность локальных рынков друг от друга, наличие различных климатических поясов в рамках одного региона и пр.) возникает необходимость ввести в существующую систему факторного анализа (например STEP-анализ) эколого-географический анализ. В связи с этим, все факторы сгруппированы по подсистемам: экономическая среда, социально-демографическая среда, организационноправовая, техническая, природно-географическая и экологическая. Нами представлена модель позиционирования макро- и микросреды локального рынка недвижимости при формировании спроса и предложения.

На наш взгляд, будет наиболее обоснованным, отталкиваясь от общепринятого подхода к группировке факторов по видам, разделить их на влияющие, во-первых, на спрос и, во-вторых, на предложение. Очевидно, что в условиях постоянных изменений во внешней и внутренней среде рынка, факторный анализ позволяет нам выделить основные факторы, оказывающие наиболее сильное влияние на локальный рынок недвижимости, а также спрогнозировать, каким образом данные факторы могут изменить рыночную ситуацию как за счет изменения спроса, так и за счет изменения предложения, и использовать их в качестве индикаторов в системе показателей при формировании методики анализа локального рынка недвижимости и концепции регулирования рынка.

3. Предложена авторская методика оценки инвестиционной привлекательности локального рынка недвижимости, представляющая собой генерализированное, концентрированное выражение ее пространственной организации.

Мы предлагаем для анализа внешней среды локального рынка недвижимости, а также для определения степени ее влияния на рыночную ситуацию применять показатель инвестиционного пространства локального рынка недвижимости. Данный показатель дает возможность определить количественную и качественную оценку среды, в которой формируется и функционирует локальный рынок. Для определения возможных тенденций в развитии рынка, его активности и сравнительной оценки нами предлагаются следующие производные показателя инвестиционного пространства:

- коэффициент конъюнктуры локального рынка недвижимости;

- инвестиционная направляющая локального рынка недвижимости;

- коэффициент деловой активности локального рынка недвижимости.

Для анализа локального рынка недвижимости как системы нами выделены основные элементы с критериями оценки внутренней среды рынка.

В нашем исследовании сделан акцент на определении количественных и качественных характеристик локального рынка недвижимости с целью выявления потенциальных возможностей роста рынка или наличия кризисных явлений и последующего формирования системы регулирования локального рынка недвижимости.

Весь массив информации, на основе которой строится анализ внешней среды рынка, нами делится на блоки: географическое положение, масштаб и статус города, являющегося ядром локального рынка; тенденции экономического развития и материальная база; социально-демографическая ситуация и экологическая обстановка. Таким образом, должен быть единый показатель, отражающий состояние внешней среды рынка.

Нам представляется, что для анализа локального рынка недвижимости в качестве объемного показателя можно использовать показатель инвестиционного пространства, в котором функционирует рынок недвижимости. Величина этого пространства, его конфигурация определяют, каким образом ограничен рынок недвижимости и какие он имеет возможности, в зависимости от внешней среды. Совокупность факторов и условий внешней среды формируют инвестиционное пространство, определяющее угрозы и возможности для рынка и соотношение спроса и предложения.

Нами предлагается в качестве модели инвестиционного пространства использовать пирамиду, основанием которой является — потенциал предложения объектов недвижимости на локальном рынке, а высота определяется потенциалом спроса на недвижимость.

Потенциал предложения объектов недвижимости на локальном рынке выступает как количественная характеристика, учитывающая площадь территории, ее насыщенность объектами недвижимости, уровень дробления земельных участков, и ограничен площадью земельного массива, вовлеченного в хозяйственный оборот, включающего площадь города и сопредельных территорий. Основываясь на теории центральных мест В. Кристаллера и А. Лёша, с учетом свойств объектов недвижимости и особенностей рынка недвижимости, в частности, утверждая, что рынок географически дискретен и обладает экономической ограниченностью, а объекты рыночных отношений имеют емкость, которая ограничивается нормативами и физическими объемами объектов, нами построена принципиальная схема пространственной конфигурации условного локального рынка недвижимости.

Данный подход к формированию потенциала предложения на локальном рынке основывается на предложенной группировке факторов внешней среды и учитывает географические, демографические и технические показатели.

Вторая составляющая, формирующая инвестиционное пространство, -показатель потенциала спроса. В нашем представлении потенциал спроса формируется на основе уровня инвестиционной привлекательности региона и системы корректировок на конкретный локальный рынок. При анализе локального рынка недвижимости можно предположить, что макросреда на федеральном уровне оказывает одинаковое влияние на все локальные рынки, в связи с этим коэффициент влияния федеральной подсистемы может быть принят равным единице.

Для определения уровня инвестиционной привлекательности региона предлагается использовать ежегодный рейтинг инвестиционной привлекательности регионов, предлагаемый агентством «Эксперт РА». В данном рейтинге учтены все основные потенциалы регионов: трудовой, потребительский, инфраструктурный, производственный, инновационный, финансовый, институциональный и природно-ресурсный. Доля региона в общероссийском потенциале нами используется в качестве регионального коэффициента инвестиционной привлекательности. Регион представляет собой сотовую систему локальных рынков недвижимости, которые не только соприкасаются, но и пересекаются. Ядром каждой соты является не просто муниципальное образование, а город с рыночной инфраструктурой (институциональной, информационной и пр.). Величина локального рынка недвижимости, его сегментация, виды инвесторов по территориальной принадлежности зависят в первую очередь от масштаба города и его транспортной доступности. Следовательно, потенциал спроса на конкретном локальном рынке определяется факторами, которые необходимо учесть при определении величины локального коэффициента инвестиционной привлекательности: местоположение, производственный потенциал, торговый потенциал, экологическая ситуация, демографическая ситуация и инвестиции. Оценка влияния указанных факторов на локальный рынок может быть скорректирована с помощью коэффициентов: на уровень транспортной доступности города, отклонение климатических условий данной местности от средних по региону, соседство неблагоприятных или нестабильных зон по различным основаниям и так далее.

Теоретически система параметров, включаемых в локальный коэффициент инвестиционной привлекательности, может охватывать различные сферы и быть достаточно разветвленной. В практической деятельности количество показателей зависит от статистических данных и целей анализа. Значение весовых коэффициентов определяется на основе экспертной оценки, или предполагается, что в уровне влияния различных факторов имеются незначительные колебания и весовые коэффициенты принимаются равными. На основе структуры имеющейся статистической информации позиций города по отношению к региону и предположения, что вышеперечисленные факторы оказывают равное влияние, нами предлагается расчет локального коэффициент инвестиционной привлекательности.

При проведении расчетов инвестиционного пространства локального рынка недвижимости формируется не только его объем, но и конфигурация, которая отражается в соотношении потенциалов спроса и предложения на рынке. Это соотношение мы обозначили, как коэффициент конъюнктуры локального рынка недвижимости.

Система указанных расчетов дает возможность отслеживать изменение конъюнктуры рынка в динамике. Однако для определения наиболее привлекательного, с точки зрения инвестирования в объекты, локального рынка, т.е. при сравнительном анализе, необходимо определить инвестиционное пространство на единицу общей или приведенной площади. Данный показатель мы определили как инвестиционную направляющую локального рынка недвижимости.

Таким образом, показатель инвестиционной направляющей локального рынка недвижимости позволяет делать сравнительный анализ локальных рынков недвижимости по качественным критериям.

И последний показатель, предлагаемый нами для характеристики локального рынка, - это показатель уровня деловой активности, который характеризует текущую активность рынка по отношению к потенциалу предложения на данном рынке. Для характеристики изменения активности рынка, как правило, используются индексы, характеризующие динамику изменения количества совершенных сделок, которые, по нашему мнению, довольно косвенно отражают состояние рынка — является ли рынок активным или пассивным, т.к. нет соотнесения с масштабами города, который находится в основе рынка.

Предложенная нами система показателей позволит определить, в какой среде формируется локальный рынок недвижимости и каким образом внешняя среда оказывает воздействие на рыночные процессы. Нами был проведен анализ внешней среды локальных рынков недвижимости городов, близких по численности населения и имущественному комплексу. На основе приведенных данных сделаны расчеты инвестиционного пространства.

Сравнительный анализ выявил следующее: при существующих различиях в площади городов, уровне региональной инвестиционной привлекательности и удельном весе в региональном потенциале данная группа городов обладает близким по объему инвестиционным пространством. Но показатель инвестиционной направляющей локальных рынков недвижимости исследуемых городов свидетельствует о различиях в конфигурации инвестиционного пространства. Также для данной группы городов характерны высокий потенциал спроса и ограниченность предложения. Относительно высокий уровень показателя конъюнктуры рынка, как правило, подтверждается нестабильной ценовой ситуацией в виде необоснованного роста цен, превышением спросом предложения по основным видам недвижимости, минимальным периодом экспозиции недвижимости на рынке. Последнее, особенно характерно для всех рассматриваемых городов, в которых с 2001 г. наблюдается резкий рост цен на первичном и вторичном рынках жилья.

Задача анализа внутренней среды рынка — выявить, каким образом объем и конфигурация инвестиционного пространства отразились на сложившейся рыночной ситуации. Любой анализ содержит определенную последовательность действий, которая складывается в этапы анализа; рассматриваются основные элементы внутренней среды рынка, их состояние, динамика изменений, внутренние факторы риска. К основным элементам внутренней среды нами отнесены: сегментация рынка, строительная активность, рыночная ситуация, рыночные механизмы, ценовая ситуация и эффективность инвестиций.

При структурированном анализе элементов внутренней среды каждый компонент оценивается по ряду количественных и качественных показателей, также возможно использование соотношение изменений внутренней среды с изменениями во внешней.

Нами предлагается общий алгоритм анализа локального рынка недвижимости с обозначением основных критериев оценки состояния той или иной составляющей рыночной системы. Однако, как правило, в практической деятельности тщательному анализу подвергаются два основных элемента: рыночная и ценовая ситуации.

4. На основе исследований формирования и функционирования локальных рынков недвижимости разработаны рекомендации по совершенствованию системы их регулирования.

Определение рынка недвижимости, как многогранной открытой системы, включающей участников рынка, различные формы экономических отношений, которые возникают по поводу создания, функционирования и обращения объектов недвижимости, предполагает наличие внутренних и внешних устойчивых взаимосвязей и, следовательно, существование инструментария, который воздействует на данную систему. Исследуя, различные точки зрения на формы и методы регулирования, мы пришли к тому, что регулирование рынка формируется на использовании различных методов, оказывающих влияние на группы факторов, которые в свою очередь влияют на спрос и предложение в рамках локального рынка недвижимости. И именно соотношение спроса и предложения является рычагом способным активизировать или вызвать стагнацию рыночных процессов.

В основе построения эффективной системы регулирования рынком недвижимости на локальном уровне, по нашему мнению, должны быть:

I. Организация оценки рыночных процессов на локальном уровне с построением пространственной сегментации рынка на основе разбивки на множество однородных зон, которая строится на основе: создания службы мониторинга рынка недвижимости и единой базы данных по недвижимому имуществу, содержащей экономическую, техническую и правовую информацию; систему статистического учета в разрезе рынков, так называемый, кластерный подход к формированию данных. И последнее, для обеспечения доступности — переход в плоскость Интернет-статистики по информационным блокам, содержащим аналитику рынка.

II. Система налогообложения, которая должна основываться на зонировании территории муниципального образования в зависимости от ценности земли, а не того — какой вид деятельности на ней осуществляется.

III. На каждом локальном уровне должны прорабатываться мероприятия по развитию рыночной инфраструктуры. Особое внимание, мы считаем, должно быть уделено следующему:

1. Разработке торговых систем, на которых осуществляется экспонирование недвижимости. Это может быть как печатное издание, так и создание Интернет-рынка недвижимости.

2. Создание равных конкурентных условий для всех участников рыночных отношений — прозрачности и открытости при продаже и (или) предоставлению в аренду муниципальных земельных участков под застройку; развитие института оценки недвижимости; создание оптимальных условий для застроенной деятельности в части лицензирования, разрешительных и согласовательных процедур.

IV. Законотворческая деятельность, регулирующая оборотоспособность недвижимости.

На каждом локальном уровне должна быть сформирована общая концепция регулирования рыночных отношений, связанных с оборотом недвижимости. В нашем исследовании мы подошли к регулированию, как к системе, которую разделили на блоки в зависимости от объекта регулирования, выделив основные инструменты регулирования предложения, спроса и регулирования рыночных процессов в целом.

5. Обоснована необходимость внедрения внутриквартального зонирования территории муниципальных образований на основе ценности земельных участков и предложены показатели, корректирующие стоимость земельных участков.

Мы считаем, что к существующей системе зонирования территории города на технико-экономические зоны и подзоны необходимо добавить внутриквартальное зонирование с использованием коэффициентов внутриквартального зонирования и линейного дорожного по двум видам недвижимости — потребительской и коммерческой.

Внутриквартальное зонирование основано на линейном типе застройки городов. По нашему мнению, к 1-ой линии застройки относится территория по периметру квартала на глубину в пределах 50 метровой удаленности от красной линии.

Для потребительской недвижимости ценность земельного участка возрастает по мере удаленности от красной линии за счет уменьшения уровня загрязненности воздуха пылью и выхлопными газами, снижения шумового фона. Таким образом, линейный коэффициент внутриквартального размещения для потребительской недвижимости должен отражать увеличение стоимости земельного участка внутри квартала. Для коммерческой недвижимости ситуация диаметрально противоположная. Удаленность от красной линии снижает выручку для торговой недвижимости, уменьшает количество клиентов для организаций, оказывающих услуги и т.д. Таким образом, наиболее высокую ценность для коммерческой недвижимости имеют участки, расположенные вдоль красной линии.

Квартальная застройка городов определила то, что ценность земельного участка зависит не только от внуриквартального размещения, но и от интенсивности движения по транспортной линии, к которой он примыкает. Интенсивность движения, в стандартной ситуации, отражает количество полос движения дорожного полотна. Введение линейного дорожного коэффициента могло бы определить цену влияния дороги на стоимость земельного участка примыкающего к ней. Интенсивность движения оказывает различное влияние по тем же причинам, которые мы привели при линейном зонировании кварталов. На практике, одним из наиболее важных моментов является определение диапазона корректировок, который ограничивает величину вышеуказанных коэффициентов как в сторону увеличения, так и сторону уменьшения рыночной стоимости земельного участка.

В заключение, хотелось подчеркнуть, что формирование и развитие локальных рынков недвижимости, их высокая степень воздействия на местную экономическую и социальную ситуации в условиях активных интеграционных процессов, определили наше видение методического инструментария для их анализа, оценки тенденций развития, что и нашло свое отражение в данном диссертационном исследовании.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Синицына, Надежда Моисеевна, 2005 год

1. Барон В. Майдель, Белюстнн В. Систематический сборник решений правительствующего Сената, разъясняющих Городовое положение. — СПб.: Типография В. Киршбаума, 1879. 394 с.

2. Ведомости СНД и ВС РСФСР, 11.07.91, №28, 959 с.

3. Водный кодекс Российской Федерации. 2-е изд. - М.: Ось-89,2002. - 80 с.

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации. — М.: Проспект, 2001. 72 с.

5. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая.- М.: Норма-Инфра-М, 1998. 560 с.

6. Жилищный кодекс Российской Федерации. М.: Юрайт-Издат, 2002. — 60 с.

7. Земельный кодекс Российской Федерации. М.: ВИТРЕМ, 2002. — 96 с.

8. Лесной кодекс Российской Федерации. — М.: Норма, 2002. 56 с.

9. Материалы по вопросу об экспроприации недвижимого имущества для правительственных и общественных надобностей. — СПб.: Государственная типография, 1905. 172 с.

10. Навроцкий В. Закон от 5 декабря 1912 г. «Об улучшении земских и городских финансов». Объяснительная записка Министра финансов и Министра внутренних дел. СПб.: Сотрудник, 1913. - 168 с.

11. Налоговый кодекс Российской Федерации: Части первая и вторая (по состоянию на 20 мая 2004 г.). — Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2004. 521 с.

12. Отечественное законодательство XI-XX вв. / Под ред. О.И. Чистякова. Ч. 2. М.: Юристъ, 2000. - 352 с.

13. Постановление ВС РФ «О разграничениях государственной собственности в РФ на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность» от 27 декабря 1991 г. № 3020-1.

14. Постановление Правительства РФ № 1 от 1 января 2002 г. «О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы».- М.: Ось-89, 2002. 48 с.

15. Предоставление объектов муниципального нежилого фонда для осуществления предпринимательской деятельности на территории города Нижнего Новгорода: Справочник предпринимателя Н.Новгород: Администрация города Нижнего Новгорода, 2001. - 40 с.

16. Свод Законов. Т. X. Ч. 1 — СПб.: Государственная типография, 1914. 868 с.

17. Устав города Нижнего Новгорода. Н.Новгород: Налоговые известия Нижегородской области, 2001. - 80 с.

18. ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: Инфра-М, 2001. - 25 с.

19. ФЗ РФ «О недрах» (В ред. от 03 марта 1995 г. с изменениями СНС «Гарант» № 2395-1).

20. ФЗ РФ № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г. М.: Ось-89, 2002. - 48 с.2. Статистические материалы

21. Алабин П., Коновалов П. Сборник сведений о настоящем состоянии городского хозяйства в главнейших городах России. — Самара: Типография И.П. Новикова, 1889. 908 с.

22. Анализ нижегородского рынка недвижимости: Отчет рабочей группы / Под руководством ст. преподавателя кафедры экономики и финансов НИМБ Н.М. Синицыной. Н.Новгород: НИМБ, 2003 (июль).

23. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2002: Стат. сб. / Госкомстат России. — М., 2002 863 с.

24. Регионы России. Основные характеристики субъектов Российской Федерации. 2003: Стат. сб. / Госкомстат России. М., 2002 — 620 с.

25. Регионы России. Основные характеристики субъектов Российской Федерации. 2002: Стат. сб. / Госкомстат России. М., 2003.- 807 с.

26. Российский статистический ежегодник. 2002: Стат. сб. / Госкомстат России. М., 2002. - 690 с.3. Книги

27. Амблер Т. Практический маркетинг// Перевод с англ. СПб.: Питер, 1999 г.-400 с.

28. Анимица Е.Г., Сурнина Н.М., Лысенко А.Г. Региональный имущественный комплекс: методология и практика. — Екатеринбург: Изд-во Урал. гос. экон. ун-та, 2000. — 271 с.

29. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. М.: ФиС,1999. 264 с.

30. Беляевский И.К. Маркетинговое исследование: информация, анализ, прогноз: Учеб. пособие. М.: Финансы и статистика, 2001. - 320 с.

31. Березин И.С. Маркетинг и исследование рынков — М.: Русская деловая литература, 1999 г.—416 с.

32. Бледный С.Н. Правовые основы управления недвижимостью: Учебник для вузов. М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2002. - 272 с.

33. Вагацума С., Ариндзуни Т. Гражданское право Японии / Пер. с англ. под ред. P.O. Халвиной. М., 1983. - 351 с.

34. Вебер М. Избранные произведения//Перевод с нем. М.: Прогресс, 1990 г.- 804с.

35. Велихов Л.А. Основы городского хозяйства. — М.: Государственная типография, 1928.-302 с.

36. Гитман Л.Дж., Джонк М.Д. Основы инвестирования / Пер. с англ. -М.: Дело, 1997.-992 с.

37. Голубков Е. П. Основы маркетинга М.: Финпресс. 1999 г. - 656 с.

38. Гранберг А.Г. Основы региональной экономики. М.: ГУ, ВШЭ,2000. 495 с.

39. Гранова И.В. Оценка недвижимости. СПб.: Питер, 2001. - 208 с. — (Серия «Учебное пособие»).

40. Грибовский С.В., Иванова Е.Н. и др. Оценка стоимости недвижимости. — М.: Интерреклама, 2003. 704 с.

41. Губина М.В. Основы градостроительного менеджмента и мониторинга: Уч. пос. К.: ВИРА-Р, 2002. - 248 с.

42. Дей Д. Стратегический маркетинг// Перевод с английского — М.: ЭКСМО-Пресс, 2002г.- 640с.

43. Дибб С., Симкин Л. Практическое руководство по сегментированию рынка// Перевод с английского — СПб.: Питер. 2001г.- 240 е.: ил. — (серия «Маркетинг для профессионалов»)

44. Занадворовы B.C., А.В. Экономика города. М.: Магистр, 1998. - 263 с.

45. Инвестиционный климат регионов России: Опыт оценки и пути улучшения. М.: Институт экономики РАН, 1997.

46. Иоффе О.С., Мусин В.А. Основы римского гражданского права. JL, 1974.

47. Кабаева Е.В. Статистический анализ конъюнктуры рынка жилья в России: Дис. канд. экон. наук. — М.: МЭСИ, 1998. 162 е., ил.

48. Кисельников А.А. Зарубежный опыт проведения рыночных реформ и управления региональной экономикой Новосибирск: 1998 г. - 185 с.

49. Ковалев А.И., Войленко В.В. Маркетинговый анализ — М.: Центр экономики и маркетинга, 2000. 256 с.

50. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы, теория, практика. — М.: Международный центр фин.-экон. развития, 1998. 294 с.

51. Конкурентные позиции региона и их экономическая оценка / Под ред. Г.А. Унтуры. Новосибирск: ИЭиОПП СО РАН, 1997. - 212 с.

52. Котлер Ф., Армстронг Г, Сондерс Д., Вонг В. Основы маркетинга / Пер. с англ. 2-е европ. изд. - М.; СПб.: Вильяме, 1999. - 1056 с.

53. Ламбен Ж.-Ж. Стратегический маркетинг. Европейская перспектива / Пер. с фр. СПб.: Наука, 1996. - 589 с.

54. Маршалл А. Принципы экономической науки // В 3 т. Перевод с английского -М.: Прогрес-Универс,1993 г.-Т 1.-414 е.; Т 2-309 е.; Т 3-350 с.

55. Маршалова А.С., Марчук Е.А. Анализ финансово- экономических отношений в регионе. Новосибирск: 1995 г.- 202 с.

56. Маршалова А.С., Новоселов А.С. Основы теории регионального воспроизводства. -М.: Экономика, 1998. 192 с.

57. Мейер Д.И. Русское гражданское право. 10-е изд-е. — Петроград: Издательство Н.К. Мартынова, 1915. - 398 с.

58. Микерин Г.И., Недужий М.И., Павлов Н.В., Яшина Н.Н. Международные стандарты оценки. Кн. 1-М.: Новости, 2000. 421 с.

59. Мониторинговые показатели реформы в сфере земли и недвижимости в городах России: Результаты первого года реализации проекта. Информационно-аналитический сборник / Под ред. О.З. Кагановой. — М.: Фонд Институт экономики города, 1998. 151 с.

60. Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции / Вступ. ст. Е.А. Флейшиц. Том 1. -М.: Изд-во иностр. лит-ры, 1958. 742 с.

61. Морозова Г.А. Управление маркетингом в регионе — Н.Новгород: Изд-во Волго-Вятской академии гос. службы, 2002 г. 240 с.

62. Неволин К. История российских гражданских законов. Т. 2. Книга об имуществах. - СПб.: Типография императорской Академии наук, 1851. — 452 с.

63. Новоселев А.С. Рыночная инфраструктура региона: проблемы формирования и развития-Новосибирск: ЭКОР, 1996 г.-315 с.

64. Новоселов А.С. Теория региональных рынков: Учебник. — Ростов н/Д.: Феникс; Новосибирск: Сибирское соглашение, 2002. 448 с.

65. О'Салливан А. Экономика города / Пер с англ. — 4-е изд. М.: Инфра-М., 2002. - 706 с.

66. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2002. - 496 с.

67. Оценочная деятельность в России: Сборник научных трудов. — Вып. 4. Ч. 1.-М.: ФА, 2001.- 172 с.

68. Панкрухин А.П. Маркетинг территорий: Учебное пособие — М.:РАГС, 2002, -328 с.

69. Портер М.Э. Конкуренция / Пер с англ. М.: Вильяме, 2000. - 495 с.

70. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. — М.: Дело, 1998.-336 с.

71. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. 2-е изд., исправ. — М.: ИНФРА-М, 1998. - 479 с.

72. Региональная стратегия устойчивого социально-экономического развития // Под редакцией Татаркина — Екатеринбург: УрО РАН, 1998 г.— 637 с.

73. Ресин В.И. Управление развитием крупного города. Опыт системного подхода. М.: Голос, 1996. - 336 с.

74. Российской научно-практической конференции. Екатеринбург: Изд-во Урал. гос. экон. ун-та, 2001. - 168 с.

75. Сиденко А.В., Матвеева В.М. Международная статистический учет. Словарь-справочник от А до Я. — М.: Финансы и статистика, 1999. 208 с.

76. Стерник Г.М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости. М.: РГР, 1998. - 60 с.

77. Сурнина Н.М. Методы стратегического анализа и планирования на национальном, региональном и корпоративном уровнях (исследование конкретных ситуаций): Учебное пособие / Под ред. Е.Г. Анимицы. -Екатеринбург: Изд-во Урал. гос. экон. ун-та, 2004. 200 с.

78. Тарасова С. В. Экономическая теория благосостояния — М. ЮНИТИ-ДАНА, 2001 г.-239 с.

79. Теория маркетинга / Под. ред. М. Бейкера-СПб.: Питер, 2002 г. -464 с.

80. Тютрюмов И.М. Законы гражданские с разъяснениями. В 2 т. — 5-е изд. -Петроград: Издание юридического книжного магазина И.И. Зубкова, 1915. -2293 с.

81. Управление социально-экономическими процессами региона / Под ред. А.С.Новоселова. Новосибирск: Изд. СО РАН, 2000. - 300 с.

82. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер.с англ. — М.: Дело, 1997. 480 с.

83. Шарп У., Александер Г., Бейли Дж. Инвестиции / Пер. с англ. М.: Инфра-М, 1998. - 1028 с.

84. Шерер Ф., Росс Д. Структура отраслевых рынков / Пер.с англ. М.: Инфра-М, 1997. - 349 с.

85. Широков А.Н. Основы местного самоуправления в Российской Федерации М.: РИЦ «Муниципальная власть», 2000. - 302 с.

86. Шнипер РИ. Регион: диагностика и прогнозирование — Новосибирск: Наука, 1996 г.- 236 с.

87. Шнипер Р.И., Новоселов А.С. Региональные проблемы рынковедения: экономический аспект. Новосибирск: Наука, 1993. - 248 с.

88. Экономика предприятия: Учебник для вузов / Под ред. проф. В.П. Грузинова. М: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1998. - 535 с.

89. Юнацкевич П.И. Маркетинг недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. А.Н. Мошкова. СПб.: Сентябрь, 2002. - 264 с.

90. Armstrong Н., Taylor Y. Regional Economics and Policy. 1993.

91. IREM Course 500. by the Institute of Real Estate Management. 1994.

92. Feagin J. The Urban Real Estate Game. Englewood Cliffs. (NJ): Prentice-Hall, 1983.

93. Gottdiener M. Urban life in transition. Newbury park: London, Sage publications, 1991.

94. Harvey D. The urban experience. Oxford: Basil Blackwell, 1989.

95. Logan J., Molotch H. Urban fortunes: The Political Economy of Place. Berkeley, (CA): University of California Press.1987;

96. Nagaev S., Worgotter A. Regional Risk Rating in Russia/ Bank Austria Actiengesellschaft Economic Department. Vienna, 1995.4. Статьи

97. Архангельская О. Проблема и перспективы инвестирования в объекты недвижимости в регионах России // РЦБ. 2001. - № 11. - С. 77-80.

98. Бузырев В.В. и др. Моделирование оптимальной структуры жилищного строительства в крупном городе // Экономика строительства. -2002. № 2. - С. 29-37.

99. Гранберг А.Г. Российские особенности в региональном разрезе // ЭКО, 1998 г.- №6 с. 48- 64.

100. Довгялло М. Инвестиции в недвижимость — время пришло? // РЦБ. 2000. - № 24. - С. 10-16.

101. Исследование рынков городского жилья в России // Вопросы экономики. 1994. -№ 10.

102. Каганова О., Мальгин А. Что происходит на жилищном рынке С.Петербурга //Вопросы экономики. — 1994. — № 10. — С. 120-130.

103. Карасев А.В., Штейн Е.М., Паньковский А.А. Становление и развитие рынка жилья в Москве // Экономика строительства. 2002. - № 2. -С. 39-46.

104. Кириллова А.Н., Хачатрян С.Р. Методологические подходы к определению индекса доступности // Экономика строительства. 2000. - № 9. - С. 9-20.

105. Кузнецова О. Теоретические основы государственного регулирования экономического развития регионов// Вопросы экономики. 2002 г. №4 с. 46-66.

106. Куперштох В.Л., Соколов В.М. и др. Методические основы выделения депрессивных отсталых регионов// Регион: экономика и социология. 1996. - № 2. - С. 3-33.

107. Маркетинговый инструментарий //Маркетинг в России и за рубежом. 2002. - № 1. - С. 26-27.

108. Материалы конференции «Итоги 10-летнего развития рынка недвижимости. Проблемы регионов». Самара. 29 октября-3 ноября 2001 г.

109. Мхитарян B.C., Кабаева Е.В. Анализ данных рынка жилой недвижимости в г. Москве // Вопросы статистики. 1999. — № 3. - С. 32-34.

110. Панкрухин А. П. Территориальный маркетинг.// Маркетинг в России и за рубежом.- 1999 г.- № 5, с. 99-122.; 1999 г.- № 6, с. 101-121.

111. Печатникова С.М. Организация и механизм функционирования жилищного рынка // Экономика строительства. 2004. - № 4. - С. 2-11.

112. Полякова М.Б. Модель жилищно-строительного индекса -индикатора макроэкономической конъюнктуры // Экономика строительства. -2003. -№3.- С. 39-46.

113. Развитие и регулирование рынка недвижимости на примере Московского региона // Вестник Московского Университета. — Серия 6 «Экономика». 2000. - № 1. - С. 86-94

114. Рахман И.А. Формирование рынка недвижимости в России // Экономика строительства. 2001. — № 4. - С. 52-63.

115. Реестр строительных и риэлтерских фирм // Недвижимость Нижнего Новгорода. 2004. - № 321. - С. 4.

116. Ройзман И., Шахназаров А., Гришина И. Оценка эффективности инвестиционных проектов: Учет региональных рисков // Инвестиции в России. 1998. -№ 10. - С. 13-20.

117. Стерник Г.М. Рынок недвижимости России: закономерности становления и развития в условиях переходной экономики России // Вопросы оценки. 1999. - № 3. - С. 2-25.

118. Страйк Р. Исследование рынков городского жилья в России // Вопросы экономики. 1994. - № 10. - С. 4-160.

119. Фишер И. Как превратить Россию в привлекательный рынок для иностранных инвесторов // Вопросы экономики 2002, № 2., С. 83-101

120. Цуканов И.Л., Цыпкин Ю.А., Орлов С.В., Цветков Д.А. Массовая оценка городских земель // Экономика строительства. 2000. - № 11. - С. 21-34.

121. Щуров Б.В., Иванов С.А. Формы инвестирования и организационно-экономическое обеспечение жилой застройки крупных городов // Экономика строительства. 2000. - № 2. - С. 11-23.