Институт преимущественной покупки чужой недвижимости в российском гражданском праве тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 12.00.03, кандидат юридических наук Гребенкина, Ирина Александровна

• Гребенкина, Ирина Александровна
• кандидат юридических наук
• 2013

Оглавление диссертации кандидат юридических наук Гребенкина, Ирина Александровна

Введение.

Глава 1. Место преимущественного права покупки чужой недвижимости в системе ограниченных вещных прав

§ 1. К вопросу о введении вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости в российское гражданское законодательство.

§ 2. Квалифицирующие признаки преимущественного права покупки чужой недвижимости как ограниченного вещного права.

§ 3. Особенности защиты вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости.

§ 4. Проблема «обязательственных элементов» в вещном преимущественном праве покупки чужой недвижимости.

§ 5. Соотношение вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости с вещным правом приобретения чужой недвижимой вещи в будущем.

§ 6. Определение места вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости в российской системе ограниченных вещных прав.

Глава 2. История формирования и развития института преимущественной покупки чужой недвижимости в гражданском праве России и зарубежных правопорядков

§ 1. Преимущественное право покупки чужой недвижимости в гражданском праве иностранных государств.

§ 2. К вопросу становления и развития института преимущественной покупки чужой недвижимости в российском гражданском праве.

Глава 3. Проблемы закрепления преимущественного права покупки чужой недвижимости в модернизируемом граиеданском праве России

§ 1. Понятие и содержание вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости.

§ 2. Субъекты и объекты вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости.

§ 3. Основания возникновения, государственная регистрация вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости.

§ 4. Анализ некоторых условий договора о возникновении вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости.

§ 5. Механизм реализации вещного преимущественного права покупки чужой недвижимой вещи.

§ 6. Проблема уклонения от соблюдения вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости, пути её решения.

§ 7. Основания прекращения вещного преимущественного права покупки чужой недвижимой вещи.

§ 8. Сфера применения вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости.

§ 9. Проект параграфа 1 «Преимущественное право покупки чужой недвижимости» главы 20.5 Законопроекта Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ».

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Институт преимущественной покупки чужой недвижимости в российском гражданском праве»

Актуальность темы исследования. На современном этапе развития действующее российское гражданское законодательство находится в процессе восстановления классических институтов, составляющих содержание гражданского права и воспринятых из романо-германской правовой семьи.

За последние несколько лет в нашей стране разработаны ключевые программные документы, закрепляющие ориентиры развития отечественного гражданского законодательства: Концепция развития Законодательства о вещном праве от 18 марта 2009 года, Концепция развития гражданского законодательства от 7 октября 2009 года, Проект Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ". Особая роль при этом отводится ограниченным вещным правам, в числе которых планируется закрепить забытое ещё с дореволюционной России вещное преимущественное право покупки чужой недвижимости.

Преимущественное право покупки чужой недвижимости, с одной стороны, является ограничением свободы договора, с другой стороны, ограничением права собственности1. И в этом своеобразие исследуемого института.

Особая сложность в правовом регулировании преимущественного права покупки чужой недвижимости связывается с совокупностью причин:

• в российской доктрине гражданского права не разработана теоретическая модель данного института, предложены лишь фрагментарные решения отдельных практических и теоретических вопросов;

1 Синицын С.А. Вещная природа преимущественных прав // Законодательство. 2008. N 10. С. 13.

• отсутствуют универсальные подходы правоприменительной практики к разрешению споров, вытекающих из преимущественного права покупки чужой недвижимости;

• предлагаемые законодателем решения в Проекте изменений ГК РФ, затрагивающих преимущественное право покупки чужой недвижимости, не свободны от ряда недостатков, не отличаются системностью и логической завершенностью.

Нельзя недооценивать важность комплексного, глубокого и многогранного исследования вновь вводимого в российское гражданское законодательство вещного института преимущественной покупки чужой недвижимости, поскольку значение его для отечественного гражданского оборота велико: 1) это дополнительная правовая возможность участия одного лица в праве собственности другого, 2) гарантия, обеспечение получения недвижимой вещи в собственность в будущем в преимущественном перед третьими лицами порядке, 3) расширение сферы коммерческого оборота недвижимости.

Всё вышеизложенное ещё раз подчёркивает актуальность выбранной темы и её остроту в свете текущего реформирования отечественного гражданского права и законодательства.

Степень разработанности темы диссертационного исследования. На сегодняшний день в российской цивилистической доктрине нет ни одной фундаментальной монографической работы, которая бы комплексно и всесторонне исследовала вещный институт преимущественной покупки чужой недвижимости в российском гражданском праве.

В отечественной науке гражданского права и в современном гражданском законодательстве РФ до сих пор не разработана теоретическая и правовая модель данного института, столь востребованного современной практикой российского гражданского оборота. Предложены лишь фрагментарные решения отдельных практических и теоретических вопросов, затрагивающих преимущественные права. К числу таких работ относятся труды И.А. Емелькиной, С.А. Синицына, Л.Ю. Василевской и др.

Научно-теоретические исследования и анализ вещного института преимущественной покупки чужой недвижимости проводились зарубежными цивилистами: R. Burbulla, Т. Cornelia, К. Schurig, Н. Schmid, С. Walch, О. Gierke, В. Palandt, Н. Westermann и др. Однако, не следует забывать, что данные изыскания осуществлялись с учётом особенностей правовых систем, экономического развития и гражданского оборота соответствующих зарубежных государств. Следовательно, при разработке отечественной теоретической и нормативно-правовой базы, регулирующей вещный институт преимущественной покупки чужой недвижимости, необходимо лишь руководствоваться положительным опытом зарубежных правопорядков, но в первую очередь учитывать национальные особенности и традиции, свойственные российской системе права.

Цели и задачи исследования: Цель настоящего диссертационного исследования заключается в комплексном научно-теоретическом анализе института преимущественной покупки чужой недвижимости в российском гражданском праве, обосновании его вещно-правовой природы, глубоком исследовании исторического генезиса рассматриваемого института в России и за рубежом, изучении понятия, содержания, субъектов, объектов, способов защиты, механизма реализации, оснований возникновения, прекращения, способов защиты и сфер применения преимущественного права покупки чужой недвижимости наряду с выявлением и разрешением актуальных проблем в его закреплении в современном российском гражданском праве с учётом опыта зарубежных правопорядков, разработка совершенно нового проекта параграфа ГК РФ о вещном преимущественном праве покупки чужой недвижимости, отвечающем потребностям современного отечественного гражданского оборота, на основе сформулированных и обоснованных базовых теоретических постулатов и практических рекомендаций.

Достижение указанной цели осуществляется благодаря решению следующих задач:

- исследовать правовую природу преимущественного права покупки чужой недвижимости, выявить признаки преимущественного права покупки чужой недвижимости, квалифицирующие его как вещное, наряду с решением проблемы «обязательственных элементов»;

- рассмотреть и выделить особенности защиты преимущественного права покупки чужой недвижимости с учётом положений действующего российского гражданского законодательства, его последних изменений, опыта зарубежных правопорядков; решить вопрос о необходимости и целесообразности закрепления в российском гражданском праве института преимущественной покупки чужой недвижимости в качестве вещного; определить место преимущественного права покупки чужой недвижимости в современной отечественной системе ограниченных вещных прав; провести сравнительно-правовой анализ преимущественного права покупки чужой недвижимости и права приобретения чужой недвижимой вещи в будущем; рассмотреть вопросы зарождения, становления и развития преимущественного права покупки чужой недвижимости в гражданском праве России и зарубежных правопорядков;

- сформулировать определение понятия преимущественного права покупки чужой недвижимости, исследовать его содержание, объекты, субъекты, механизм реализации, основания возникновения, прекращения, сферы применения в реформируемом российском гражданском праве с учётом опыта зарубежных правопорядков;

- проанализировать основные проблемы в закреплении и реализации преимущественного права покупки чужой недвижимости в модернизируемом гражданском праве России, предложить пути их решения; сформулировать конкретные законотворческие предложения по разработке и совершенствованию правового регулирования вещного института преимущественной покупки чужой недвижимости в российском гражданском праве, представить проект параграфа ГК РФ о вещном преимущественном праве покупки чужой недвижимости в подразделе об ограниченных вещных правах.

Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся при установлении и реализации нового для современного российского гражданского законодательства вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости.

Предметом исследования являются теоретические и практические вопросы, затрагивающие проблемы правовой природы преимущественного права покупки чужой недвижимости, определения его места в современной российской системе ограниченных вещных прав, вопросы определения понятия преимущественного права покупки чужой недвижимости, его содержания, субъектов, объектов, оснований возникновения, прекращения, механизма реализации, сфер применения в модернизируемом российском гражданском праве и гражданском обороте с опорой на действующее российское и зарубежное гражданское законодательство, доктрину и практику применения.

Кроме того, автор исследует исторические аспекты формирования и развития преимущественного права покупки чужой недвижимости в отечественном и зарубежных правопорядках.

Эмпирическую базу исследования составляют нормы действующего российского законодательства, акты официального его толкования, положения судебной практики, ключевые программные документы по совершенствованию и развитию современного российского гражданского права, исторические научно-теоретические концепции и нормативно-правовая база дореволюционной России, советского периода и современности по вопросам формирования и развития преимущественного права покупки, зарубежное гражданское законодательство, цивилистическая доктрина и практика применения вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости в Германии, Франции, Эстонии, Чехии, Латвии, Молдове, США, Великобритании.

Теоретическая основа исследования представлена трудами учёных-цивилистов, посвященными исследованиям в области правового регулирования преимущественных прав, а также категории вещных прав в целом, и, в частности, вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости. В диссертации анализируются фундаментальные научные труды таких выдающихся отечественных цивилистов, как: К.П. Победоносцева, H.H. Товтолеса, В.П. Полежаева, Д.И. Мейера, К.Н. Анненкова, А. О. Кусикова, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича, Е.А. Суханова, В.П. Мозолина, И.А. Емелькиной, Л.Ю. Василевской, М.Г. Пискуновой, К. И. Скловского, М.И. Смирновой, O.E. Блинкова, С.Е. Никольского, Д.М. Генкина, Л.Ю. Леоновой, О.С. Иоффе, Л.В. Кузнецовой, Е.А. Леонтьевой, Р.Е.Пивовар, A.M. Эрделевского, A.B. Егорова, С.П. Жученко и др.

Кроме того, к богатейшей цивилистической литературе по вопросам непосредственно преимущественного права покупки относятся труды известнейших зарубежных правоведов, в первую очередь немецких,: В. Palandt, R. Burbulla, Т. Cornelia, К. Schurig, Н. Schmid, С. Walch, О. Gierke, В. Palandt, Н. Westermann, J. Wilhelm и др.

Методологическую основу диссертационного исследования составляет совокупность научных приемов и методов научного исследования процессов и явлений. Содержащиеся в диссертации научные положения и конкретные предложения по совершенствованию действующего российского гражданского законодательства в части закрепления в нём нового ограниченного вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости сформулированы с использованием следующих методов научного исследования: диалектического, формально-юридического, метода моделирования, конкретно-исторического, структурно-функционального, сравнительно-правового, конкретносоциологического. Основными методами, которые применялись автором в ходе проведения диссертационного исследования, выступили: диалектический метод, метод системного анализа, метод моделирования и сравнительно-правовой метод, которые и позволили разработать новую для российского гражданского права правовую модель вещного института преимущественной покупки чужой недвижимости.

Научная новизна диссертационного исследования. В диссертационном исследовании автор впервые в российской теории гражданского права выдвигает полный перечень весомых аргументов, свидетельствующих исключительно в пользу вещной природы преимущественного права покупки чужой недвижимости, и впервые решает проблему «обязательственных черт, свойств» в исследуемом праве.

Настоящее диссертационное исследование является первым в отечественной цивилистической доктрине опытом всестороннего комплексного исследования, глубокого анализа и полномасштабного теоретического осмысления нового для современного российского гражданского законодательства вещного института преимущественной покупки чужой недвижимости. В частности, впервые в отечественном гражданском праве автором разрабатывается и предлагается внедрение в отечественное гражданское законодательство новой правовой модели вещного права преимущественной покупки чужой недвижимости посредством определения его понятия, содержания, субъектов, объектов, механизма реализации и защиты, оснований возникновения и прекращения, сфер применения с учётом и одновременным разрешением в диссертации существующих и потенциальных законодательных, теоретических и практических проблем в области исследования. Аргументируется целесообразность закрепления данной модели в самостоятельном параграфе Гражданского Кодекса РФ в перечне ограниченных вещных прав в составе группы прав приобретения чужой недвижимой вещи наряду с правом приобретения чужой недвижимой вещи в будущем.

Абсолютно новым для отечественной цивилистической науки является проведенный автором многогранный сравнительно-правовой анализ двух вещных прав: преимущественной покупки чужой недвижимости и приобретения чужой недвижимой вещи в будущем, - востребованных в условиях отечественного гражданского оборота и нуждающихся в законодательном закреплении в нормах современного российского гражданского права.

Новые идеи формулируются и относительно защиты вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости. Глубоко анализируется вопрос о невозможности применения существующих в действующем гражданском праве вещно-правовых исков и неэффективности имеющихся обязательственно-правовых способов для защиты рассматриваемого права в случае его нарушения. Предлагается для защиты вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости использовать особые иски, заимствованные из германского гражданского законодательства, и обосновывается вывод о вещной природе таких исков.

На защиту выносятся следующие положения.

1. Аргументирована необходимость и целесообразность закрепления в современном российском гражданском законодательстве преимущественного права покупки чужой недвижимости в качестве ограниченного вещного права. Вещная природа преимущественного права покупки чужой недвижимости обосновывается его соответствием большинству признаков ограниченных вещных прав, среди которых: 1) господство лица над вещью; 2) абсолютный характер преимущественного права покупки чужой недвижимости; 3) особые вещно-правовые способы защиты преимущественного права покупки чужой недвижимости; 4) непосредственное обременение вещи; 5) наличие права следования за вещью; 6) объектом права выступает индивидуально-определенная недвижимая вещь; 7) непосредственное закрепление в законе содержания преимущественного права покупки чужой недвижимости (при этом его содержание никак не может изменяться волей договаривающихся сторон), оснований его возникновения, прекращения и обязательная государственная регистрация данного права; 8) преимущественное право покупки чужой недвижимости является производным от права собственности на недвижимость и напрямую зависит от него; 9) преимущественное право покупки непосредственно связано с недвижимостью и не является оборотоспособным в отрыве от самого объекта - недвижимой вещи.

2. Следует обратить внимание на наличие в преимущественном праве покупки чужой недвижимости черты, имеющей обязательственный характер, -отношения между обязанным лицом-собственником и управомоченным лицом по преимущественному праву покупки чужой недвижимости носят относительный характер. Однако, отмеченная особенность («обязательственная проблема») ничуть не умаляет вещную природу исследуемого права, поскольку рассматриваемые относительные отношения в качестве договорного основания имеют правовое значение лишь для возникновения вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости, при этом никоим образом не влияют на дальнейшую юридическую судьбу права, его содержание, реализацию и не отменяют его действие в отношении неопределенного круга лиц.

3. Установлено, что действующее российское гражданское законодательство, а также ключевые программные документы по его совершенствованию: Концепция развития Законодательства о вещном праве от 18 марта 2009 года, Концепция развития гражданского законодательства от 7 октября 2009 года и принятый в соответствии с ней Проект Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ", - не содержат эффективных способов защиты вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости в случае его нарушения, способных в максимальной степени удовлетворить интересы правомочного лица в получении в собственность конкретной недвижимой вещи. Предлагаем законодательно закрепить в российском гражданском праве следующие способы защиты вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости в случае его нарушения - управомоченное лицо всегда вправе требовать вступить на место покупателя, вступить во владение вещью и требовать внесения регистрационной записи о его праве собственности на недвижимость в ЕГРП на недвижимость с компенсацией третьему лицу - приобретателю покупной цены; а также вправе предъявить иск к нарушившему его преимущественное право покупки собственнику о возмещении убытков. Срок исковой давности по данным требованиям составляет один год.

Реализация носителем вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости правомочий на защиту, включающих перечисленные требования, является одним из способов осуществления исследуемого права в случае его нарушения.

Мы приходим к выводу о том, что требования о вступлении на место покупателя, вступлении во владение вещью и требование об исправлении записи в ЕГРП на недвижимость носят вещный характер и, следовательно, преимущественное право покупки чужой недвижимости, как любое вещное право, защищается с помощью вещно-правовых исков.

Установлено, что закрепление вещной природы преимущественного права покупки чужой недвижимости в российском гражданском законодательстве и введение его в отечественный гражданский оборот в качестве ограниченного вещного права, подлежащего обязательной государственной регистрации и защищающегося с помощью особых вещных исков, позволит эффективно защитить интересы правомочного лица, наделенного преимущественным правом покупки чужой недвижимости, в случае нарушения данного права.

4. Определено, что преимущественное право покупки чужой недвижимости при условии перехода модернизируемой российской системы ограниченных вещных прав от однотипной к трёхтипной должно быть отнесено к группе ограниченных вещных прав приобретения чужой недвижимой вещи наряду с правом приобретения чужой недвижимой вещи в будущем. Преимущественное право покупки чужой недвижимости и право приобретения чужой недвижимой вещи в будущем - два различных ограниченных вещных права, востребованных в условиях современного российского гражданского оборота, отличающихся по следующим критериям: понятие; содержание права; условия осуществления права; правовые последствия реализации права; способы защиты права в случае нарушения; значение исследуемых прав; взаимосвязь существования права с договором купли-продажи между обязанным и управомоченным лицами. Но в то же время данные институты имеют сходства: абсолютный характер, господство лица над вещью, право следования, объектом выступает индивидуальноопределенная недвижимая вещь, публичность, общность цели - приобретение недвижимой вещи в собственность при наличии определенных условий - что и позволяет объединять их в единую группу ограниченных вещных прав приобретения чужой недвижимой вещи.

5. Предлагается законодательно закрепить в российском гражданском праве определение понятия «вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости», наиболее полно отражающее все его существенные характеристики:

Недвижимая вещь может быть обременена вещным преимущественным правом покупки таким образом, чтобы лицо, в пользу которого зарегистрировано данное обременение имело бы преимущественное перед другими лицами право приобрести в собственность отчуждаемую собственником недвижимость, отстраняя приобретателя в связи с преимуществом перед ним и вступая в его права».

Носитель вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости на основании данного права наделен правомочием распоряжения недвижимой вещью посредством приобретения недвижимой вещи в свою собственность преимущественно перед другими лицами при волеизъявлении собственника на её отчуждение.

6. Субъектом вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости (правомочное лицо) и субъектами отношений, возникающих в ходе реализации исследуемого права (обязанное лицо - собственник недвижимой вещи, управомоченное лицо - обладатель вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости, покупатель — третье лицо), могут выступать любые участники гражданского оборота в пределах их «общей сделкоспособности».

В качестве объекта вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости следует рассматривать чужую индивидуально-определенную недвижимую вещь.

7. В числе оснований возникновения вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости необходимо законодательно закрепить в российском гражданском праве: 1) любые сделки: как односторонние, так и двусторонние, многосторонние; 2) законные основания, дополнив существующие случаи следующими: преимущественное право покупки чужой недвижимой вещи в пользу нанимателя жилого помещения, за исключением, если наймодатель продаст жилые помещения члену семьи либо другому лицу, участвующему в его домашнем хозяйстве, или если наниматель проживает в жилом помещении по договору найма менее одного года; преимущественное право покупки земельных участков, например, при строительстве объектов, имеющих целью - обеспечение интересов большинства населения (например, железные дороги, объекты электроэнергетики, газоснабжения и т.д.); преимущественное право покупки стороны предварительного договора купли-продажи недвижимости - будущего покупателя.

Целесообразно законодательно определить исчерпывающий перечень оснований, по которым прекращается вещное преимущественное право покупки чужой недвижимости, и включить в него следующие основания: 1) осуществление преимущественного права покупки чужой недвижимости правомочным лицом; 2) выкуп собственником вещи преимущественного права покупки чужой недвижимости; 3) прекращение договора, из которого возникло преимущественное право покупки чужой недвижимости; 4) истечение срока существования права; 5) гибель недвижимой вещи, обремененной этим правом; 6) неосуществление преимущественного права покупки управомоченным лицом в предусмотренный законом срок для подачи заявления об его осуществлении с момента получения уведомления от собственника (обязанного лица) о заключении договора купли-продажи с третьим лицом, 7) суд вправе принять решение о прекращении преимущественного права покупки чужой недвижимости правомочного лица при наличии трёх условий в совокупности: а) если правомочное лицо неизвестно, б) с момента внесения последней записи о преимущественном праве покупки в ЕГРП на недвижимость истекло 10 лет, в) за данный период собственник недвижимости не заявил о признании права; 8) отказ правомочного лица от преимущественного права покупки чужой недвижимости в письменной форме с внесением соответствующей записи в ЕГРП на недвижимость.

8. Для предотвращения появления проблемы «обхода» вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости в российском гражданском обороте следует законодательно закрепить возможность реализации данного права не только при возмездном отчуждении недвижимости по договору купли-продажи, но и по иным договорам возмездного отчуждения недвижимости, из существа которых не вытекает иное.

9. Введение нового ограниченного вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости в российское гражданское право и законодательство, определение механизмов его реализации и защиты на законодательном уровне позволит разрешить актуальные проблемы в различных сферах современного российского гражданского оборота. Появится долгожданное и востребованное современной практикой правовое регулирование договорных случаев применения преимущественного права покупки чужой недвижимости. Будет осуществлена эффективная защита интересов слабой стороны предварительного договора при неисполнении другой стороной обязанности заключить основной договор; защита интересов собственника здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке; защита интересов собственников комнат в коммунальной квартире; защита интересов субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при нарушении их преимущественных прав; позволит реализовать преимущественное право покупки нанимателю жилого помещения, преимущественное право покупки земельных участков при строительстве объектов, имеющих целью - обеспечение интересов большинства населения, и другие случаи, которые, очевидно, появятся на практике и будут предусмотрены законом в связи с динамичностью гражданских правоотношений.

10. Учитывая все высказанные и обоснованные в диссертационном исследовании предложения относительно разработки и совершенствования вещного института преимущественной покупки чужой недвижимости в российском гражданском праве, автор предлагает в действующем российском гражданском законодательстве об ограниченных вещных правах выделить самостоятельный параграф «Преимущественное право покупки чужой недвижимости» в составе главы «Права приобретения чужой недвижимой вещи».

Практическая и теоретическая значимость диссертационного исследования. Выдвинутые и обоснованные в ходе диссертационного исследования научные положения, теоретические выводы и сформулированные на основе их предложения, а также разработанная автором уникальная отечественная правовая модель вещного института преимущественной покупки чужой недвижимости могут быть положены в основу совершенствования современного российского гражданского законодательства о вещных правах, в частности, о правах приобретения чужой недвижимой вещи, совершенствования и единообразия отечественной судебной практики.

Предлагаемый автором проект параграфа «Преимущественное право покупки чужой недвижимости», учитывающий существующие и возможные проблемы применения исследуемого права в условиях современного российского гражданского оборота, коммерческого оборота недвижимости, вобравший всё лучшее из зарубежного законодательства и практики его применения с учётом особенностей отечественной правовой системы, может быть законодательно оформлен в нормах модернизируемого ГК РФ.

Полученные в результате диссертационного исследования аналитические выводы и собранный доктринальный материал представляют собой научный интерес для дальнейшего развития отечественной цивилистики о вещных правах, способны обогатить теоретические концептуальные положения вещно-правовой подотрасли гражданского права и могут быть использованы при преподавании как общего курса гражданского права, так и спецкурсов по вещным правам.

Апробация результатов диссертационного исследования. Диссертация и содержащиеся в ней научные положения, теоретические выводы и практические предложения были обсуждены и одобрены на заседании отдела гражданского законодательства и процесса Института Законодательства и Сравнительного Правоведения при Правительстве РФ, а также изложены автором в докладах и озвучены на международных, всероссийских и региональных научно-практических конференциях, в том числе на: I Международной научно-практической конференции «Современная юриспруденция: правовая мысль и практика применения», г. Йошкар-Ола, 20 октября 2012 г.; Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы гражданского права», г. Коломна, 27 октября 2012г.; Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы юридической науки и правоприменительной практики», г. Харьков, Украина, 29-30 октября 2012 г.; XIII Ежегодной международной научно-практической конференции Юридического факультета МГУ имени М.В. Ломоносова «Правовая политика: вызовы современности», г. Москва, 27 ноября - 02 декабря 2012 г.; 1-ой Межвузовской научно-практической конференции «Теория и практика реализации и защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц», г. Киров, 7 декабря 2012 г.; XII Международной научно-практической конференции молодых ученых «Традиции и новации в системе современного российского права», г. Москва, 5-6 апреля 2013 г., Научно-практической конференции «Современные тенденции развития юридической науки и правоприменительной практики», г. Киров, 19-20 апреля 2013 года.

Основные научные положения и выводы диссертационного исследования нашли полное отражение в опубликованных автором научных работах и были апробированы в процессе преподавания дисциплины «Гражданское право» у студентов очной и заочной форм обучения Волго-Вятского института (филиала) Университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА) и Кировского филиала РАНХиГС при Президенте РФ, а также использованы в практической деятельности юриста.

Структура диссертационного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих семнадцать параграфов, заключения и списка литературы.

Заключение диссертации по теме «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», Гребенкина, Ирина Александровна

Заключение.

Современные тенденции развития отечественного гражданского оборота, острые, требующие своевременного разрешения проблемы коммерческого оборота недвижимости в условиях рыночной экономики и капиталистических отношений обусловили актуальность и целесообразность введения в российское гражданское право и законодательство нового ограниченного вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости, известного ещё дореволюционному гражданскому праву России, однако позже забытого. При этом для большинства современных развитых зарубежных государств данный институт является старейшим и законодательно закоренелым, но до сих пор не утратившим актуальности и востребованным практикой.

Важно отметить, что сама идея внедрения данного права в отечественный правопорядок не раз высказывалась и поддерживалась как современными российскими цивилистами в правовой доктрине, так и реформаторами в Концепции развития Законодательства о вещном праве от 18 марта 2009 года, Концепции развития гражданского законодательства от 7 октября 2009 года, в Проекте Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ".

Однако, до сих пор ни отечественной цивилистике, ни модернизируемому гражданскому законодательству не удалось разработать комплексную теоретическую и правовую модель вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости, которая бы детально характеризовала его содержание, субъекты, объекты, основания возникновения, прекращения, механизм реализации и защиты, сферы применения, причём правовую модель, которая главным образом могла бы иметь практическое применение именно в условиях современного российского гражданского оборота.

В настоящей диссертации на основе глубокого исследования отечественного и зарубежного законодательства, практики его применения, цивилистической доктрины, ключевых программных документов по совершенствованию российского гражданского законодательства о вещных правах разработана и предложена такая правовая и теоретическая модель , учитывающая как существующие, так и потенциальные проблемы закрепления в российском законодательстве и реализации в отечественном гражданском обороте вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости. В результате проведенного научного исследования сформулированы новые для российской цивилистики выводы.

1. В диссертации глубоко изучена правовая природа преимущественного права покупки чужой недвижимости и впервые в отечественной науке гражданского права приведен полный перечень весомых аргументов в пользу её вещного характера. В частности, отмечено наличие у преимущественного права покупки чужой недвижимости большинства признаков ограниченных вещных прав, что и позволило прийти к выводу о вещной природе данного права и очевидности, целесообразности закрепления в российском гражданском законодательстве преимущественного права покупки чужой недвижимости в числе ограниченных вещных прав, а самого института преимущественной покупки чужой недвижимости в числе вещных. Среди вещных признаков преимущественного права покупки чужой недвижимости выделены, охарактеризованы и обоснованы следующие:

• господство лица над вещью;

• абсолютный характер преимущественного права покупки чужой недвижимости;

• особые вещно-правовые способы защиты преимущественного права покупки чужой недвижимости;

• непосредственное обременение вещи;

• наличие права следования за вещью;

• объектом права выступает чужая индивидуально-определенная недвижимая вещь;

• непосредственное закрепление в законе содержания преимущественного права покупки чужой недвижимости (при этом его содержание никак не может изменяться волей договаривающихся сторон), оснований его возникновения, прекращения и обязательная государственная регистрация данного права;

• преимущественное право покупки чужой недвижимости является производным от права собственности на недвижимость и напрямую зависит от него;

• преимущественное право покупки непосредственно связано с недвижимостью и не является оборотоспособным в отрыве от самого объекта — недвижимой вещи.

2. Зарубежная и отечественная практика применения преимущественного права покупки с очевидностью свидетельствует о том, что наиболее частыми случаями нарушения данного права выступают: о Собственник не уведомил о продаже правомочное лицо и продал объект третьему лицу о Собственник уведомил правомочное лицо о продаже объекта, но не дождался его ответа и продал объект недвижимости третьему лицу о Собственник продал объект недвижимости постороннему лицу на иных более льготных условиях, чем те, которые предложил правомочному лицу.

Аргументировано, что основным превентивным средством защиты вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости от нарушения (при условии закрепления данного права в России в качестве вещного, подлежащего обязательной государственной регистрации - признак публичности) выступит его обязательная государственная регистрация в ЕГРП на недвижимость, которая не позволит в свою очередь зарегистрировать право собственности на объект недвижимости за третьим лицом (в нарушение преимущественного права покупки правомочного лица) без представления в регистрирующий орган письменного отказа правомочного лица от осуществления своего преимущественного права покупки данной недвижимости.

Для защиты преимущественного права покупки чужой недвижимости в случае нарушения предложено использовать особые способы защиты, заимствованные из германского гражданского законодательства: управомоченное лицо всегда вправе требовать вступить на место покупателя, вступить во владение вещью и требовать внесения регистрационной записи о его праве собственности на недвижимость в ЕГРП на недвижимость с компенсацией третьему лицу -приобретателю покупной цены; а также вправе предъявить иск к нарушившему его преимущественное право покупки собственнику о возмещении убытков. Срок исковой давности по данным требованиям составляет один год.

Вынужденность подобной рецепции объясняется невозможностью применения для защиты нарушенного преимущественного права покупки чужой недвижимости существующих в российском гражданском законодательстве вещных исков и неэффективности обязательственных, а именно неспособностью их удовлетворить интерес правомочного лица в получении в собственность конкретной недвижимости.

Сформулирован вывод, что реализация носителем вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости правомочий на защиту, включающих требования о вступлении на место покупателя, вступлении во владение вещью и требование об исправления записи в ЕГРП на недвижимость, является одним из способов осуществления исследуемого права в случае его нарушения.

Обосновано, что требования лица, обладающего преимущественным правом покупки чужой недвижимой вещи, в случае нарушения права (о вступлении на место покупателя, вступлении во владение вещью и требование об исправления записи в ЕГРП на недвижимость) носят вещный характер и, следовательно, преимущественное право покупки чужой недвижимости, как любое вещное право, защищается с помощью вещно-правовых исков.

3. Отмечена недопустимость отождествления двух схожих и востребованных в условиях современного российского гражданского оборота вещных прав: преимущественного права покупки чужой недвижимости и права приобретения чужой недвижимой вещи в будущем. Данный вывод сделан на основе проведенного глубокого и всестороннего сравнительно-правового анализа данных прав. Выявлены их отличия по следующим критериям: понятие; содержание права; условия осуществления права; правовые последствия реализации права; способы защиты права в случае нарушения; значение исследуемых прав; взаимосвязь существования права с договором купли-продажи между обязанным и управомоченным лицом. Но в то же время обращено внимание на наличие у рассматриваемых прав и схожих черт: абсолютный характер, господство лица над вещью, право следования, объектом выступает индивидуально-определенная недвижимая вещь, публичность, общность цели -приобретение недвижимой вещи в собственность при наличии определенных условий - что и позволяет объединять их в единую группу ограниченных вещных прав приобретения чужой недвижимой вещи.

Определено место преимущественного права покупки чужой недвижимости в российской системе ограниченных вещных прав (при условии её перехода от однотипной - права пользования чужой вещью - к трёхтипной: права пользования чужой вещью, её принудительной реализации и приобретения чужой вещи) в составе группы прав приобретения чужой недвижимой вещи наряду с правом приобретения чужой недвижимости в будущем

4. Рассмотрены вопросы зарождения и последующей эволюции преимущественного права покупки и, в частности, преимущественного права покупки чужой недвижимости, как в зарубежных правопорядках, так и в отечественном.

Отражены особенности закрепления и реализации преимущественного права покупки чужой недвижимости в иностранных государствах: Германия, Латвия, Эстония, Чехия, Квебек, Франция, США, Великобритания.

Показана изменчивость законодательно закрепляемой на различных этапах существования нашего государства правовой природы данного права со всеми вытекающими последствиями: от вещной - в дореволюционной России, до обязательственной — в советский период и настоящее время. Обращено внимание на востребованность современными условиями и тенденциями отечественного оборота недвижимости и в целом гражданского оборота именно вещной природы преимущественного права покупки чужой недвижимости.

Отражено различное отношение цивилистов, законодателей и общества в различные исторические эпохи к вопросам целесообразности закрепления в российском законодательстве преимущественного права покупки, его правовой природы, сфер применения.

5. Сделан вывод о востребованности отечественной практикой нового ограниченного вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости, грамотное и эффективное правовое регулирование которого, соответственно определение механизмов его реализации и защиты на законодательном уровне способны и позволят разрешить ряд острых и насущных проблем российского гражданского оборота. Появится долгожданная правовая база, регламентирующая договорные случаи применения преимущественного права покупки чужой недвижимости. Будет осуществлена эффективная защита интересов слабой стороны предварительного договора при неисполнении другой стороной обязанности заключить основной договор; защита интересов собственника здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке; защита интересов собственников комнат в коммунальной квартире; защита интересов субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при нарушении их преимущественных прав; позволит реализовать преимущественное право покупки нанимателю жилого помещения, преимущественное право покупки земельных участков при строительстве объектов, имеющих целью -обеспечение интересов большинства населения, и в другие случаи, которые, очевидно, появятся на практике и будут предусмотрены законом в связи с динамичностью гражданских правоотношений.

6. Определено понятие «вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости», наиболее полно отражающее все его существенные характеристики. Предлагается законодательно закрепить его в российском гражданском праве:

Недвижимая вещь может быть обременена вещным преимущественным правом покупки таким образом, чтобы лицо, в пользу которого зарегистрировано данное обременение имело бы преимущественное перед другими лицами право приобрести в собственность отчуждаемую собственником недвижимость, отстраняя приобретателя в связи с преимуществом перед ним и вступая в его права».

Установлено, что носитель вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости на основании данного права наделен правомочием распоряжения недвижимой вещью посредством приобретения недвижимой вещи в свою собственность преимущественно перед другими лицами при волеизъявлении собственника на её отчуждение. Причём данное правомочие распоряжения можно рассматривать как в узком, так и в широком смысле. Кроме того, управомоченное лицо в силу своего вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости такой недвижимостью непосредственно не владеет и не пользуется.

Отмечено, что субъектом вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости (правомочное лицо) и субъектами отношений, возникающих в ходе реализации исследуемого права (обязанное лицо -собственник недвижимой вещи, управомоченное лицо - обладатель вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости, покупатель - третье лицо), могут выступать любые участники гражданского оборота в пределах их «общей сделкоспособности».

В качестве объекта вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости следует рассматривать чужую индивидуально-определенную недвижимую вещь.

6. В числе оснований возникновения вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости необходимо законодательно закрепить в российском гражданском праве: 1) любые сделки: как односторонние, так и двусторонние, многосторонние; 2) законные основания, дополнив существующие случаи следующими: преимущественное право покупки чужой недвижимой вещи в пользу нанимателя жилого помещения, за исключением, если наймодатель продаст жилые помещения члену семьи либо другому лицу, участвующему в его домашнем хозяйстве, или если наниматель проживает в жилом помещении по договору найма менее одного года; преимущественное право покупки земельных участков, например, при строительстве объектов, имеющих целью - обеспечение интересов большинства населения (например, железные дороги, объекты электроэнергетики, газоснабжения и т.д.); преимущественное право покупки стороны предварительного договора купли-продажи недвижимости - будущего покупателя и другие случаи, предусмотренные законом.

Целесообразно законодательно определить исчерпывающий перечень оснований, по которым прекращается вещное преимущественное право покупки чужой недвижимости, и включить в него следующие основания: 1) осуществление преимущественного права покупки чужой недвижимости правомочным лицом; 2) выкуп собственником вещи преимущественного права покупки чужой недвижимости; 3) прекращение договора, из которого возникло преимущественное право покупки чужой недвижимости; 4) истечение срока существования права; 5) гибель недвижимой вещи, обремененной этим правом; 6) неосуществление преимущественного права покупки управомоченным лицом в предусмотренный законом срок для подачи заявления об его осуществлении с момента получения уведомления от собственника (обязанного лица) о заключении договора купли-продажи с третьим лицом, 7) суд вправе принять решение о прекращении преимущественного права покупки чужой недвижимости правомочного лица при наличии трёх условий в совокупности: а) если правомочное лицо неизвестно, б) с момента внесения последней записи о преимущественном праве покупки в ЕГРП на недвижимость истекло 10 лет, в) за данный период собственник недвижимости не заявил о признании права; 8) отказ правомочного лица от преимущественного права покупки чужой недвижимости в письменной форме с внесением соответствующей записи в ЕГРП на недвижимость.

Раскрыт механизм реализации преимущественного права покупки чужой недвижимости, который необходимо закрепить в отечественном гражданском законодательстве. Суть его в следующем. Субъект преимущественного права покупки чужой недвижимости может реализовать своё право только после того, как собственник недвижимости - обязанное лицо заключит с третьим лицом -покупателем договор купли-продажи данной недвижимости. При этом собственник недвижимости (обязанное лицо) должен незамедлительно уведомить правомочное лицо, имеющее преимущественное право покупки, о содержании заключенного с третьим лицом договора. Обязанность по уведомлению правомочного лица может быть возложена и на третье лица. Затем непосредственно преимущественное право покупки осуществляется посредством письменного заявления правомочного лица, направленного обязанному лицу. Срок для осуществления преимущественного права покупки чужой недвижимости составляет два месяцев после получения уведомления, если в договоре об установлении преимущественного права покупки чужой недвижимости между правомочным лицом и обязанным лицом не определен иной срок. Собственник недвижимости, получив от правомочного лица заявление о намерении приобрести недвижимость, должен заключить с ним договор купли-продажи недвижимости на условиях, определенных в договоре купли-продажи данной недвижимости с третьим лицом. Далее осуществляется государственная регистрация права собственности на недвижимость за правомочным лицом. При этом правомочное лицо должно возместить покупную цену третьему лицу при условии, что она уже уплачена третьим лицом собственнику недвижимости.

7. Создана теоретическая и правовая модель вещного института преимущественной покупки чужой недвижимости, максимально приемлемая для российского гражданского законодательства и хозяйственного оборота. Сформулированы конкретные законотворческие решения, а также разработан проект параграфа 1 «Преимущественное право покупки чужой недвижимости» в составе главы 20.5 «Права приобретения чужой недвижимой вещи» Законопроекта изменений ГК РФ, которую в ближайшем будущем планируется включить в ГК РФ 1995 года. Представленный проект учитывает все высказанные и обоснованные в настоящей работе предложения относительно разработки и совершенствования вещного института преимущественной покупки чужой недвижимости в российском гражданском праве, все существующие и возможные проблемы при закреплении и реализации преимущественного права покупки чужой недвижимости на практике с одновременным их разрешением, а также учитывает положительный опыт зарубежных государств, законодательства, доктрины и практики применения аналогичного института за рубежом.

203

Список литературы диссертационного исследования кандидат юридических наук Гребенкина, Ирина Александровна, 2013 год

1. Агарков М.М. Избранные труды по гражданскому праву: В 2 т. М.: Центр ЮрИнфоР, 2002. Т. 2.

2. Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву // Избранные труды по гражданскому праву: В 2 т. М., 2002.

3. Аккуратов И.Ю., Коршунов Н.М., Хорев A.A. К вопросу об ограничениях и обременениях права собственности // Государство и право. 2000. N 10.

4. Александровский С. Гражданский кодекс с постатейно-систематизированными материалами. Изд. 3-е. М., 1928.

5. Алексеев С.С. Общая теория права. М., 1982.

6. Алексеев С.С. Односторонние сделки в механизме гражданско-правового регулирования // Антология уральской цивилистики, 1925 1989: Сборник статей. М., 2001.

7. Андреев Ю.Н. Ограничения в гражданском праве России// Юридический центр Пресс, 2011

8. Анненков К.Н. Система русского гражданского права. СПб.: Тип. М.М. Стасюлевича, 1895.

9. Бабаев А.Б. Система вещных прав: Монография. М., 2006.

10. Ю.Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001.11 .Баринова Е. Вещные права самостоятельная категория? // Хозяйство и право. 2002. N 8.

11. Белов В.А. Гражданское право: Общая и Особенная части: Учебник. М., АО "Центр ЮрИнфоР", 2003.

12. З.Белов В.А. Основы учения о преимущественных правах. М., 2001. С. 51.

13. Н.Блинков O.E. Преимущественные права в наследственном праве России и зарубежных стран: Монография. М.: ИГ Юрист, 2006.

14. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. М.: Статут, 1997.

15. Брагинский М.И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений // Гражданский кодекс. Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М.: МЦФЭР, 1998.

16. Братусь С.Н. Субъекты гражданского права. М., 1950.

17. Василевская Л.Ю. Вещные сделки по германскому праву. Методология гражданско-правового регулирования: Дисс. . доктора юрид. наук. М.: Российский государственный торгово-экономический университет, 2004.

18. Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М., 2004.

19. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. М., 2003.

20. Венкштерн М. Основы вещного права // Проблемы гражданского и предпринимательского права Германии. М.: Статут, 2001.

21. Виндшейд Б. Об обязательствах по римскому праву / Пер. с нем. А.Б. Думашевского. СПб.: Тип, 1875.

22. Гаврилов Э. Преимущественное право покупки // Российская юстиция. 2001. N2.

23. Гамбаров Ю.С. Вещное право. Общая часть: лекции, читаемые Ю.С. Гамбаровым на экон. отделении СПб. политехнического ин-та в 19081909 г. СПб., 1909.

24. Гамбаров Ю.С. Гражданское право. Общая часть / Под ред. В.А. Томсинова. М., 2003.

25. Генкин-Д.М. Гражданское и торговое право капиталистических стран. М.: Юриздат, 1949.

26. Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М.: Статут, 1961.

27. Герасин С.И. Анализ отдельных проблемных вопросов в проекте Концепции развития законодательства о вещном праве // Закон. 2009. N 5.

28. Гетманова А. Д. Логика. М.: Изд-во „ Омега-Л 2007.

29. Гойхбарг А.Г. Основы частного имущественного права. М., 1924.

30. Гонгало Б.М. Понятие недвижимого имущества // Правовое регулирование оборота недвижимого имущества: сб. науч. ст. Екатеринбург, 2002. С. 4

31. Грибанов В.П. «Осуществление и защита гражданских прав». М., 2000 г.

32. Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права / Под ред. В.А. Томсинова. М.: Зерцало, 2003.

33. Гуляев A.M. Русское гражданское право. Обзор действующего законодательства, кассационной практики Правительствующего Сената и проекта Гражданского уложения: Пособие к лекциям. Спб., 1913.

34. Денисов С.А. Преимущественное право на заключение договора как институт, устанавливающий пределы свободы заключения договора // Законодательство, N 2, 1997.

35. Дернбург Г. Пандекты. Т. 1, ч. 2: Вещное право. СПб.: Тип, 1905.

36. Джеров А. Вещно право. София, 1995.

37. Димитриев М.А. К вопросу об ограниченных вещных правах // Налоги (газета), 2010, N36.

38. Дождев Д.В. Римское частное право. М., 2004.

39. Егоров А. В., Ерохова М. А., Ширвиндт А. М. Обобщение применения арбитражными судами норм ГК РФ о вещно-правовых способах защиты права //Вестник гражданского права. 2007. № 4.

40. Емелькина И.А. Вещное преимущественное право покупки недвижимости //Вестник гражданского права. 2010. N3.

41. Емелькина И.А.Вещные обременения как ограниченные вещные права на недвижимое имущество // Вестник гражданского права. 2009. 3.

42. Емелькина И. А. К дискуссии о разграничении вещных и обязательственных прав //Нотариус. 2006. № 2. С. 17-18.

43. Емелькина И.А. Система вещных прав на землю в российском праве и некоторых зарубежных правопорядках // Законодательство. 2010 . № 12.

44. Емелькина И. А. Система ограниченных вещных прав на земельные участки: Дис. докт. юрид. наук. М., 2010.

45. Емелькина И.А. Право ожидания и право приобретения чужой недвижимой вещи как вещные права //Вещные права: постановка проблемы и ее решение. Сборник статей / Рук. авт. колл. и отв. ред. М.А. Рожкова. М.: Статут, 2011.

46. Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и право. 1998. N 10.

47. Ивачев И. «Преимущественное право покупки акций», «Финансовая газета» №17, 18 апрель 2004 г.

48. Иеринг Р. Интерес и право. Ярославль, 1880.

49. Илларионова Т.И., Гонгало Б.М., Плетнев В.А. Гражданское право: Учебник для вузов. Ч. 1. М.: Норма, 1997.

50. Иоффе О.С. Гражданское право. Избранные труды. М., Статут, 2003.

51. Иоффе О.С. Правоотношения по советскому гражданскому праву. Избранные труды. М.: Издательство "Статут", 2000.

52. Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М., 2000.

53. Коновалов A.B. Владение и владельческая защита в гражданском праве. СПб., 2002.

54. Козырь О.М., Маковская A.A. "Единая судьба" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. N 2.

55. Копылов A.B. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М., 2000.

56. Крашенинников Е.А. К разработке теории права собственности // Актуальные проблемы права собственности. Материалы научных чтений памяти профессора С.Н. Братуся. М.: ИД "Юриспруденция", 2007.

57. Кубарь И.И. Договорные преимущественные права в гражданском праве России // "Журнал российского права". 2007. № 10.

58. Кубарь И.И. Категория преимущественных прав в гражданском праве России: диссертация . кандидата юридических наук. М., 2008.

59. Кузнецова Л.В. Некоторые проблемы осуществления преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности // Журнал российского права. 2006. N 4.

60. Кузнецова Л.В. Защита преимущественных прав в российской цивилистике: проблемы теории и практики правоприменения // Вестник ВАС РФ. 2005. N 11.

61. Кузнецова Л.В. Пределы преимущественного права// эж-ЮРИСТ. 2006. N 27.

62. Кузнецова Л.В. Преимущественное право: понятие и правовая природа // Журнал российского права. 2004. N 10.

63. Кусиков А. О праве совладельца на преимущественную покупку продающейся доли соучастника//Вестник советской юстиции. 1927. N23.

64. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. // Allpravo.ru, 2004.

65. Латыев А.Н. Вещные права в гражданском праве: понятие и особенности правового режима: Автореф. дис. .к. ю. н. Екатеринбург, 2004.

66. Леонова Г.Б. Категория вещных прав в советском гражданском праве // Вестник МГУ. Сер. 11. 1991. N 5.

67. Леонова Л. Ю. Преимущественные права в гражданском праве. Дис.канд. юрид. наук. М.,2005.

68. Леонова Л.Ю. Преимущественное право покупки: история возникновения, осуществление и защита // Законодательство. 2002. № 9.

69. Леонтьева Е.А. Концепция единого объекта недвижимости в германском гражданском праве // Право. Журнал Высшей школы экономики. 2011. №2.

70. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства //Журнал российского права. 2010. N 1.

71. Л.Ж. де ла Морандьер. Гражданское право Франции. Т. 2 / Пер. с франц. Е.А. Флейшиц. М.: Статут, 1960.

72. Маковский А.Л. Гражданское уложение Германии: Вводный закон к Гражданскому уложению / Пер. с нем. и др. М., 2004.

73. Малиновский Д.А. Понятие субъективного вещного права // Юрист. 2001. N12.

74. Малышев КМ. Курс гражданского права, составленный по лекциям, читанным в 1880-1881 гг. Спб., 1878.

75. Малько A.B. Стимулы и ограничения в праве. Теоретико-информационный аспект. Саратов, 1994.

76. Медикус Д. Отдельные виды обязательств в Германском гражданском уложении // Проблемы гражданского и предпринимательского права Германии М.: Статут, 2001.

77. Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. М.: Статут, 1997 (по изданию 1902 г.).

78. Микрюков В.А. Ограничения и обременения гражданских прав. М., 2007.

79. Мисник H.H. "Свой интерес" как "индикатор" вещного права // Государство и право. 2005. N 12.

80. Мозолин В.П., Масляев А.И. Гражданское право/Часть первая. М.: ЮРИСТЪ, 2007.

81. Нарышкина Р. А. Гражданское и торговое право капиталистических государств. М., 1983.

82. Никольский С. Е. Правовая природа преимущественных прав в гражданском праве // Юрист. 2004. №4.

83. Никольский С. Е. Правовая природа преимущественных прав: Некритический анализ существующих точек зрения //Гражданское право. 2008. № 2.

84. Новицкая Т.Е. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года. М., 2002.

85. Новицкая Т.Е. Кодификация гражданского права в советской России 19201922 гг. М. 1989.

86. Новицкий И.Б. Римское право. М. 1999.

87. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М., 1999.

88. Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилистические записки: межвуз. сб. науч. тр. Вып. 2. М., Екатеринбург, 2002.

89. Пивовар P.E. Понятие преимущественных прав и их место в системе субъективных гражданских прав // Юриспруденция. 2005. №7.

90. Пискунова М.Г. О делимости недвижимых вещей // Журнал «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование». 2003. № 1-2 (1415).

91. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Вотчинное право. Спб., 1892.

92. Покровский И.А. История римского права. Спб. 1999.

93. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998.

94. Полежаев В.П О праве собственности по русским законам // Журнал

95. Министерства юстиции. 1861. - Т. VII.

96. Потяркин Д.Е. Виды преимущественного права // Право и государство: теория и практика. 2006. N 3.

97. Рабель Э. Римское частное право. Основные черты. Екатеринбург: Издательство Института частного права, 2005.

98. Райхер В.К. Абсолютные и относительные права // Известия экономического факультета Ленинградского политехнического института. Вып. 1. 1928.

99. Резе А.Г. К вопросу об определении принципов вещного права // Актуальные проблемы гражданского права / под ред. О.Ю. Шилохвоста. Вып. 9. М., 2005.

100. Рубанов A.A. Понятие владения в советском гражданском праве: дис. . канд. юрид. наук. М. 1956.

101. Русское гражданское уложение. Кн. III, т. 1: Вотчинное право. СПб., 1902.

102. Русское гражданское уложение. Кн. V, т. 1: Обязательственное право. Ст. 232. СПб., 1899.

103. Сарбаш С. Обеспечительная купля-продажа в арбитражной практике // Вестник ВАС РФ. 1999. N 11.

104. Сенчищев В.И. О понятии обременения права // Вестник ВАС РФ. 2003. N 5.

105. Сергеев А.П. Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 1. М.: ТК Велби, 2009.

106. Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002.

107. Синицын С. А. Вещная природа преимущественных прав // Законодательство. 2008. N 10.

108. Синицын С.А. Владение и владельческая защита в гражданском праве государств континентальной Европы. М., 2012.

109. Синицын С.А. Защита владения и вещных прав в гражданском праве России и Германии: Дис.канд. юр. наук. М., 2010.

110. Синицын С.А. Проблемы исковой защиты вещных прав на объекты недвижимости в гражданском праве России и правопорядках германского типа// Журнал зарубежного законодательства и сравнительного правоведения. 2012. № 4.

111. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006.

112. Скловский К. И., Смирнова М.И. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве //Хозяйство и право. 2003. №10.

113. Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Научно-практический комментарий. Практические вопросы. М., 2004.

114. Скловский К. Применение норм о доброй совести в гражданском праве России // Хозяйство и право. 2002. N 9.

115. Скрябин C.B. Гражданско-правовые проблемы понятия вещного права: Автореф. канд. юрид. наук. Алматы, 1998.

116. Слыщенков В.А. Отчуждение движимого имущества и виды владения // Ежегодник сравнительного права. М., 2011.

117. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004.

118. Смирнова М.И. Привилегированные приобретатели // ЭЖ-Юрист. 2003. N28.

119. Субботин М.В. Преимущественные права в российском гражданском праве. Дис. к.ю.н. Москва, 2007.

120. Сулейменов М.К. Избранные труды по гражданскому праву. М., 2006.

121. Сулейменов М.К., Басин Ю.Г. Обременение вещных прав в гражданском обороте // Басин Ю.Г. Избранные труды по гражданскому праву. СПб.: Юридический центр "Пресс", 2003.

122. Суханов Е.А. Вещные права в новом Земельном кодексе Российской Федерации // Экологическое право. 2003. № 1.

123. Суханов Е.А. Гражданское право в 4 т. Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права. М.: Статут, 2004. Т.2.

124. Суханов Е.Л. Кодификация законодательства о вещном праве // Кодификация российского частного права / Под ред. Д.А. Медведева. М., 2008.

125. Суханов Е.А. К понятию вещного права // Правовые вопросы недвижимости. 2005. N 1.

126. Суханов Е.А. Ограниченные вещные права в гражданском праве// ЭЖ-Юрист. 2003. №3.

127. Суханов Е.А. О видах сделок в германском и российском гражданском праве // Вестник гражданского права. 2006. Т. 6. N 2.

128. Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. N 12.

129. Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. N 4. С. 6-16.

130. Телюкина М.В. «Проблемы реализации права преимущественной покупки акций акционеров ЗАО», «Законодательство» №7, 2004 г.

131. Товтолес H.H. Общая собственность по русскому гражданскому праву //Журнал Министерства юстиции. 1900. N8.

132. Толстой Ю.К. О Концепции развития гражданского законодательства // Журнал российского права. 2010. N 1.

133. Толчеев Н. «Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры)»// «Российская Юстиция», №7, 2000 г.

134. Толчеев Н. Является ли извещение о преимущественном праве покупки офертой? // Российская юстиция. 2003. N 7.

135. Фоков A.JI. Правовая природа общей долевой собственности: исторические и гражданско-правовые аспекты преимущественного права приобретения доли // История государства и права. 2003. N 5.

136. Фрейтаг-Лоринговен А.Л. Материальное право проекта Вотчинного устава. Т. 1. Юрьев, 1914.

137. Хвостов В .М. История римского права, М., 1910.

138. Халфина P.O. Право личной собственности граждан СССР. М., 1955.

139. Чеговадзе Л.А. «К дискуссии о природе имущественного права», «Законодательство» №11, ноябрь 2003 г.

140. Шанадрина Ю.В. Институт предварительного договора в гражданском праве России: Дис. канд. юрид. наук. Тюмень, 2006.

141. Шапп Я. Система германского гражданского права: Учебник/ Пер. с нем. C.B. Королева. М.: Международные отношения, 2006

142. Шершеневич Г.Ф. Наука гражданского права в России (по изд. 1893 г.). М. 2003.

143. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М. "Спарк", 1995.

144. Щенникова Л.И. Вещные права в гражданском Праве России. Учебное пособие. М. 1996.

145. Эрделевский А.М. О защите права собственности на недвижимое имущество // Хозяйство и право. 2007. N 3.

146. Монографии, учебники, диссертации, научные статьи на иностранныхязыках

147. Amann Н. Durchsetzung der Reallast ohne Verlust der Reallast auch nach Beschluss des BGH V.2.10.2003-V ZB 38/02, DnotZ, 2004.

148. Bänke B. Das Anwartschaftsrecht aus eigentumsforbehalt in der Einzelzwangsvollstrekung. Berlin, 1991.

149. Bauer HJ., Oefele H. Grundbuchordung. AT III.

150. Baur E., Sturner R. Lehrbuch des Sachenrecht. 16. Aufl. München, 1992.

151. Binz-Gehring D. Das gesetzliche Vorkaufsrecht im schweizerischen Recht. Bern; Frankfurt a.M., 1975.

152. Burbulla R. Der Vorkaufsfall im Zivilrecht. Köln, 2006.

153. Brehm W., Berger С Sachenrecht. Tuebingen, 2000.

154. Cornelia T. Das Vorkaufsrecht an GmbH-Anteilen. Baden-Baden, 2005

155. CosackK., Mitteis H. Lehrbuch des bürgerlichen Recht. В. II: Sachenrecht. Gemeinschaftsrecht. Familienrecht. Erbrecht. 7, 8. Aufl. Jena, 1927.

156. Dauner-Lieb В., Heidel Т., Ring (Hrsg.) G. BGB Anwaltkommentar. Band 3. Sachenrecht. 2004.

157. Dietz F. Das dingliche Vorkaufsrecht nach dem B.G.B. Dusseldorf, 1908.

158. Erman BuergerlichesGesetzbuch. Handkommentar Muenster-Koeln. § 1094. Rn. 1

159. Ferid M. Das Franzosische Zivilrecht. Bd. 2: Sachenrecht, Familienrecht, Erbrecht, Register. Frankfurt am Main, 1971.

160. Fröhlich G. Das dingliche Vorkaufsrecht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch fur das Deutsche Reich. Schwarzenberg, 191015. lro G. Bürgerliches recht. B. IV: Sachenrecht. Wien; N. Y., 2008.

161. Gallaway E., JR. Cox & Smith Incorporated. Those Pesky Preferential Rights. Raymond (Ray). 1998.

162. Gary B. Conine, Property Provisions of the Operating Agreement Interpretation, Validity, and Enforceability, 19 Tex. Tech L Rev. 1263, 1317 (1988).

163. Gavella N. Sachenrecht in Kroatien: Einführung und Textubersetzung. Wien; Berlin, 2000.

164. Gierke O. Deutshes Privatrecht. Zweiter Band. Sachenrecht. Leipzig, 1905.

165. Haegele K., Schoener H., Stoeber K. Handbuch der Rechtspraxis. Bd. 4. Grundbuchrecht. Muenchen, 1997.

166. Kohller J. Verwendungsersatzansprueche das Zwischenerwerbers gegen den Vormerhungs geschuetzten. NJW 89, 912

167. Kostkiewiez J.K., Nobel P., Scwander I., Wolf S. Schweizerisches Zivilgesetzbuch. Kommentar. Zuerich, 2011.

168. Koziol H., Welser R. Grundriss des bürgerlichen Rechts. Bd. 1 : Allgemeiner Teil, Sachenrecht, Familienrecht. Wien, 2006.

169. Kuntze J., Hermann H., Eickmann D. Grundbuchrecht. Berlin; N.Y., 1999.

170. Lipmann. Die rechtliche Natur des Anfechtungsrecht // Jherings jahrbuecher fuer die Dogmatik des buergerlichen Rechts. Bd. 36. Jenna, 1896.

171. Meikel Kommentar-Grundbuchrecht. Neuwied; Kriftel; Berlin, 1997.

172. Munchener Kommentar zum Bürgerlicher Gesetzbuch. 4. Auflage. Band 6. Sachenrecht. München, 2004.

173. Padfîeld C.F. Law Made Simple. Heimann: London, 1981.

174. Palandt Kommentar zum Bürgerliches Gesetzbuch. Muenchen, 2004. § 1094 Rn. 2.

175. Reuss A. Vergleichung des personlichen und dinglichen Vorkaufsrechtes nach dem Bürgerlichen Gesetzbuche für das Deutsche. Rostock, 1902

176. Schmid H. Das Vorkaufsrecht. Basel, 1934

177. Schurig K. Das Vorkaufsrecht im Privatrecht. Geschichte, Dogmatik, ausgewählte Fragen. Berlin, 1975

178. Schwab K.H., Prutting H. Sachenrecht. 32. Aufl. München, 2006.

179. Schwimann M. ABGB. Praxiskommentar. 3 Auf. D.U. Wien, 2005. 35' Schumer H. Das obligatorische Vorkaufsrecht. Zürich, 1925.

180. Sturner R. Lehrbuch des Sachenrecht. 16. Aufl. München, 1992.

181. Vieweg K., Werner A. Sachenrecht. 3. Auflage. Köln; München, 2007.

182. Walch C.F. Das Naherrecht: Systematisch entworfen. 3, verm. Aufl. Jena: Croker, 1795

183. Westermann H. Sachenrecht. Heidelberg, 1998.

184. Wieling H. Sachenrecht. Berlin; Heidelberg; N. Y.; Tokyo, 1997.

185. Wilhelm J. Sachenrecht. Berlin, 2007.

186. Wolff M., Raiser L Sachenrecht. Tuebingen, 1957.

187. Zimmermann F. Koennen dingliche Vorkaufsrechteim Gleichrang bestell werden? Berlin, 1998.