Географические факторы дифференциации стоимости земель городских поселений Московской области тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 25.00.24, кандидат географических наук Кутилин, Павел Алексеевич

• Кутилин, Павел Алексеевич
• кандидат географических наук
• 2006

Оглавление диссертации кандидат географических наук Кутилин, Павел Алексеевич

Введение.

Глава 1. Анализ основных подходов к оценке земель.

§ 1. Особенности земли как объекта оценки.

§ 2. Территориальная структура поселения. Факторы пространственной дифференциации стоимости земель.

§ 3. Особенности применения основных подходов к стоимости земель в России.

§ 4. Расчет стоимости земель поселений для целей анализа их территориальной дифференциации.

Глава 2. Пространственная дифференциация земель поселений Московской области

§ 1. Кадастровая стоимость земель поселений Московской области и их пространственная дифференциация.

§ 2. Географические факторы влияния на стоимость земель городских поселений

Подмосковья.

§ 3. Дифференциация ставок земельного налога по городским поселениям

Московской области.

Глава 3. Внутригородская дифференциация земель Подмосковья.

§ 1. Дифференциация ставок земельного налога по городским поселениям Московской области (анализ результатов государственной кадастровой оценки)

§ 2. Изменение «ценности» городских земель Подмосковья в 2005-2006 гг. при переходе к новой системе налогообложения.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Географические факторы дифференциации стоимости земель городских поселений Московской области»

С переходом к рыночным условиям хозяйствования в 1990-х гг. в Российской Федерации начал развиваться рынок земли. Наиболее динамично он формируется в городских поселениях, где сделки с земельными участками были разрешены с начала 1990-х гг. и проживает основная часть населения страны. Поступления налогов за пользование и владение земельными ресурсами городских поселений играют важную роль в формировании доходных статей бюджетов всех уровней.

Основой налоговой политики в переходный период, следуя логике развития нормотворчества в данной области, должен стать такой доход государства, получаемый с землепользователей, который бы был экономически обусловленным и приближался к рыночной стоимости земли.

Московская область занимает особое место среди регионов страны, поскольку обладает значительной емкостью рынка земель. Это очень контрастная по стоимости земель территория, представляющая своеобразную модель внутрироссийского рынка земель. Помимо традиционных факторов дифференциации стоимости земель для области, где исключительную роль играет фактор расстояния до столицы, можно выделить и другие факторы формирования пространственной дифференциации стоимости земель.

В настоящее время в структуре пока еще не окончательно сформировавшегося рынка земель региона происходит динамичное формирование новых секторов рынка, и наряду с традиционными для региона факторами (удаленность, людность, вид функционального использования) начинают действовать новые факторы ценообразования.

В области сконцентрировано значительное количество участников рынка с относительно более высокими доходами, что обеспечивает платежеспособный спрос на землю, что также вносит определенные коррективы в общую картину распределения стоимости земель. Одновременно на стоимости земель отражается и проводимая органами местного самоуправления политика по социально-экономическому развитию муниципалитетов посредством утверждения повышающих и понижающих коэффициентов от кадастровой стоимости земель при определении размеров платежей за владение (использование) земель.

Географические факторы дифференциации стоимости земель городских поселений Московской области

Значимость и актуальность темы определили выбор направления исследования, цели и задачи работы.

Объектом исследования является рынок земель городских поселений Московской области.

Предмет исследования - факторы, определяющие территориальную дифференциацию стоимости земель городских поселений Московской области.

Цель работы - выявление факторов, определяющих территориальные различия стоимости земель поселений Московской области.

В соответствии с выбранной целью были поставлены следующие задачи:

1. Определение средней стоимости земель на основании различных баз данных для дальнейшего анализа.

2. Выявление факторов, определяющих территориальную дифференциацию стоимости земель поселений Московской области.

3. Изучение особенностей влияния факторов, определяющих пространственные различия в стоимости земель, для различных типов населенных пунктов.

4. Выявление факторов, определяющих внутригородскую дифференциацию стоимости земель.

5. Исследование влияния роли отдельных факторов, определяющих стоимость земель поселений, на основе анализа динамики кадастровой стоимости городских земель Подмосковья по изменению поступлений налогов в бюджеты разных уровней в 2005-2006гг.

В силу обобщающего характера данного исследования в работе использовались материалы, доступные в открытых и специализированных средствах массовой информации, что позволило с высоким уровнем доверия использовать цены предложений на рынке квартир Московской области для массовых расчетов стоимости земель в поселениях:

1. Статистические данные о социальном и экономическом положении муниципальных образований Московской области и инвестиционной деятельности в Московской области;

2. Результаты государственной кадастровой оценки земель поселений Московской области;

Географические факторы дифференциации стоимости земель городских поселений Московской области

3. Данные органов муниципальной власти, размещенные на официальных интернет-сайтах;

4. Находящиеся в свободном доступе печатные издания с объявлениями о продаже квартир.

Научная новизна и теоретическая значимость работы состоит в следующем:

- предложена методика массовой оценки стоимости земель городских поселений населенных пунктов, основанная на показателях основе общедоступных данных о ценах предложений квартир;

- проведены авторские расчеты массовой оценки рыночной стоимости земель городских поселений Московской области;

- выполнен экономико-географический анализ результатов государственной кадастровой оценки земель городских поселений Московской области;

- выявлены факторы формирования стоимости земель городских поселений Московской области;

- проведен сравнительный анализ факторов ценообразования стоимости земель для поселений различных функциональных типов.

Практическая значимость работы определяется введением с 2006г. новой системы налогообложения. С начала текущего года ставки земельного налога определяются в зависимости от кадастровой стоимости земель, утвержденных в конце 2005 года. Это позволило выявить территориальные различия в стоимости земель поселений на основе сравнительного анализа кадастровой стоимости и рыночной стоимости, основанной на ценах предложений по землям многоэтажной жилой застройки городов Подмосковья в целом, а также сравнить внутригородские различия.

Полученные автором результаты могут быть использованы для дальнейшего изучения пространственной дифференциации стоимости земель поселений, уточнения результатов государственной кадастровой оценки земель.

Работа также может послужить основой для выработки управленческих программ, индивидуальных решений по оптимизации на основе рыночного механизма перераспределения земельных ресурсов, оказания влияния на

Географические факторы дифференциации стоимости земель городских поселений Московской области размещение тех или иных видов деятельности посредством регулирования налоговых платежей.

Заключение диссертации по теме «Экономическая, социальная и политическая география», Кутилин, Павел Алексеевич

Заключение

Единый рынок земель в регионе или поселении можно рассматривать как совокупность нескольких взаимосвязанных сегментов рынка, ситуацию на которых определяют различные социально-экономические и другие явления.

Точно таким же образом в работе исследуется рынок земель поселений Московской области с целью выявления ценообразующих факторов - он разделен в по разным территориальным уровням - на уровне области в целом и на уровне отдельных поселений, ситуация в которых является наиболее типичной для большинства городов Подмосковья.

Стоимость земель, используемых по определенному назначению, определяется как совокупность факторов, под влиянием которых она формируется. Действуя вместе, они определяют выгоды от использования этого участка или размещения тех или иных видов деятельности в определенном поселении.

Географические факторы дифференциации стоимости земель - те социальные, экономические и другие (демографические, политические) явления, которые определяют пространственную дифференциацию стоимости земель в поселениях.

Отдельные факторы, оказывающие влияние на стоимость земель могут вносить свой вклад и влиять на стоимость земель, но в сравнении с другими не проявляться, то есть так же как и другие иметь количественное выражение, но не оказывающее качественно значимого влияния, а, следовательно, не определяющими пространственную дифференциацию земель. Такие социально-экономические явления (факторы) могут оказывать влияние на пространственную дифференциацию стоимости земель, но не проявляться в масштабе региона или конкретного поселения. Общий же уровень стоимости земель в поселениях Подмосковья в целом определяется только несколькими ведущими факторами. Последние определяя пространственные различия в стоимости земель должны быть отнесены к географическим.

Факторы пространственной дифференциации стоимости земель могут действовать как на территории всех населенных пунктов, определяя общий уровень стоимости земель на какой-либо территории, так и в пределах одного или группы поселений.

Состав факторов пространственной дифференциации может также определяться целью, задачами, методами исследования. Можно исследовать распределение стоимости земель в поселении с использованием различных групп показателей, характеризующих разные стороны его функционирования -экономических, социальных, демографических, политических. В зависимости от этого состав факторов также может отличаться.

Формируя стоимость в каждом конкретном населенном пункте, некоторые факторы определяют, таким образом, пространственные различия в стоимости земель и выявление таких факторов и является целью настоящего исследования.

Значение многих факторов влияния на стоимость земель можно выявить при индивидуальной оценке, но не с применением массовых подходов. При этом, только методы массовой оценки позволяют выявить закономерности пространственной дифференциации стоимости земель, а соответствующие модели отражают весь комплекс факторов, которые проявляются и на уровне поселений и их функциональных зон.

Совокупность географических факторов, определяющих территориальной дифференциацию стоимости земель можно объединить в две группы.

На региональном уровне (система поселений Подмосковья) действуют факторы, которые определяют общерегиональные пространственные диспропорции в стоимости земли (расстояние, направление, размер (людность) населенного пункта, престижность, экологическая привлекательность, величина среднедушевого дохода, по которой можно судить о платежеспособный спрос населения, функциональный тип поселения). Такие факторы названы в работе общими, так как действуют для всех населенных пунктов Подмосковья.

Расстояние имеет значение при формировании стоимости земель в регионе в целом, им определяется связь спутников со столицей, за счет чего стоимость в них выше. Фактор расстояния участвует в формировании стоимости земли и на более низком уровне - внутри поселения, им определяется доступность до объектов культурно-бытового обслуживания населения, мест приложения труда.

Высокий уровень доходов населения образует платежеспособный спрос на недвижимость, поэтому стоимость земли в городах-спутниках Москвы первого порядка сравнима со столичной.

Более высокие доходы населения ближайших спутников Москвы, спрос со стороны имеющих высокие доходы жителей столицы обеспечивают большую покупательную способность, что позволяет инвесторам устанавливать более высокие цены на квартиры, с чем и связано незначительное уменьшение доступности жилья для жителей ближайших спутников столицы. Платежеспособный спрос в этих городах ниже, чем в дальних поселениях.

Одним из факторов пространственной дифференциации стоимости земель рекреационно-ориентированных поселений является престижность западного направления.

Пространственные различия обуславливаются социально-экономическим развитием города в переходный период. Более успешно развивающиеся города имеют более высокие показатели стоимости жилья и земли.

Тем не менее, ведущую роль в формировании стоимости земель поселений Подмосковья играет расстояние. Можно сказать, что территориальная дифференциация стоимости земель сильно зависит от расстояния до столицы, но также определяется незначительными территориальными колебаниями людности населенных пунктов.

Сочетание видов деятельности в конкретном населенном пункте, или, иначе говоря, суммарное значение величин факторов, определяя его функциональный тип на конкретной территории, формирует среднюю стоимость земель населенного пункта. Различия во внутригородской стоимости земель определяются несколькими факторами.

Одним из них является видоизмененный фактор расстояния - положение участка по отношению к центру города. В зависимости от удаленности от объектов городской инфраструктуры, стоимость может изменяться в несколько раз в пределах населенного пункта. Экстремальные значения стоимости приходятся на центральные периферийные участки.

Амплитуда значений стоимости во многом зависит от установленной цели оценки (налогообложение, продажа); рельеф может получиться более пологим (рыночная стоимость) или более резким (кадастровая).

Рыночная стоимость земель на границе города отражает произведенные вложения города в инженерную и транспортную инфраструктуру. Ниже этого значения она может опускаться только в случае, если освоение городской территории связано с необходимостью трансформации ранее произведенных улучшений, смены вида использования.

Кадастровая стоимость земель может принимать значения, близкие к нулевым (когда разница между максимальным и минимальным составляет несколько порядков, можно считать, что стоимость на окраине условно нулевая) на территориях, неперспективных с точки зрения собираемости налога, рыночная -никогда не опускается ниже «инфраструктурного» минимума города.

Другим фактором внутригородской дифференциации является интенсивность использования земель (вид использования). Территории с низкой интенсивностью использования земель (берега рек, незастроенные земли, земли занятые индивидуальной жилой застройкой) имеют более низкую стоимость.

Перечисленные ситуации характеризуют кадастровую оценку как рассчитанную на современное состояние, а не на перспективу, учитывающую только необходимые капитальные вложения в инфраструктуру по сравнению с освоенными территориями.

Налоговая нагрузка на территории при переходе на новую систему налогообложения меняется радикально. До введения новой системы налогообложения земли промышленности, в городах Подмосковья, были «дороже» селитебных территорий, несли основную налоговую нагрузку.

С точки зрения налогообложения в 2005 году самыми «ценными» землями были промышленные зоны в городах. Начиная с 2006г. ими стали центральные, занятые селитебными территориями (например, многоэтажной застройкой). Бремя налогообложения, таким образом, ослабло для промышленных предприятий и в настоящее время перенесено на селитебные территории.

То же самое происходит при увеличении количества типов функционально-планировочных зон происходит больший перекос в сторону. Что явилось следствием общей тенденции понижения «ценности» всех других видов использования земель в поселениях, которая формировалась под влиянием административного фактора, когда в результате принятых решений нагрузка перенесена с промышленности на население, что свидетельствует о повышении доходов населения области и необходимости ослабления налоговой нагрузки на промышленные предприятия.

Список литературы диссертационного исследования кандидат географических наук Кутилин, Павел Алексеевич, 2006 год

1. Антонов В.П., Лойко П.Ф. Оценка земельных ресурсов // Институт оценки природных ресурсов. 1999.

2. Артеменко В., Севостьянов А., Шнитман А. Рыночная цена земли в городах // М.: Проект. 1995 г. № 1.

3. Бурмакина Н.И., Прорвич В.А., Филатов A.B. Основные подходы и предварительные результаты кадастровой оценки городских земель Москвы // Вопросы оценки 1998г. №2.

4. Быкова Е. Н. Анализ недостатков экономического зонирования городской территории Российской Федерации Проблемы землеустройства, землепользования и земельного кадастра, 2003, стр.27-36

5. Быкова E.H. Анализ недостатков экономического зонирования городской территории Российской Федерации // Проблемы землеустройства, землепользования и земельного кадастра. 2003г.

6. Власов А.Д. Оценка рыночной стоимости земли города Новосибирска // Недвижимость №49(345). 2003.

7. Власов А.Д. Проблемы развития земельного рынка г.Новосибирска // Земельный вестник России. Новосибирск. 2004. №2.

8. Волков С. Н. Экономика землеустройства. М., - 1996 г.

9. И.Волков С.Н., Варламов A.A., Лойко П.Ф. Новые земельные отношения в Российской Федерации // Земельный вестник России 2005г. № 1-2.

10. Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости. М., 1996 г.

11. Гвоздева О.В. Организационно-экономический механизм регулирования земельного рынка: Автореф. дис. канд. экономич. наук. Воронеж, 2004г.

12. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. М., РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.

13. Горемыкин В.А. Стоимость земли и методы ее оценки // Вопросы оценки. 1996г. №1.

14. Градостроительный кодекс РФ. Федеральный закон от 07.05.98 № 73-Ф3.

15. Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью // Издательство «Паритет», 1997г.

16. Дуденко C.B., Мосунов В.П., Сысоева Н.М. Учет пространственных отношений при решении проблем оценки городских земель // География и природные ресурсы. 2001. №3.

17. E.H. Перцик Города мира: География мировой урбанизации // Международные отношения. 1999г.

18. Евтеев O.A. Проектирование и составление социально-экономических карт // Издательство МГУ. 1999г.

19. Замков O.K. Методы экономической оценки земель и земельный кадастр. // География СССР. Т. 14 География сельского хозяйства. 1979г.

20. Занадворов B.C., Занадворова A.C. Экономика города // ИКЦ «Академкнига». 2003 г.

21. Земельный кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст.4147.

22. Кабакова С.И. Экономические проблемы использования земель в строительстве // Строй издат, 1981г.

23. Кадастровая оценка земли и связанной с ней недвижимости в Испании. Материалы Госкомзема-М.: 1997 г.

24. Карпова O.A., Махт В.А. Сибирский филиал Российского центра по научному обеспечению земельной реформы (РосНИЦ «Земля») // Вестник Омского государственного аграрного университета. 1997г. №1.

25. Конституция Российской Федерации: Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. //Российская газета от 25.12.1993г.

26. Костин А. М., Сибрикова М. А. Значение экономической оценки городских территорий в оптимизации городского землепользования // Вестн. ЮУрГУ. Сер. Строительство и архитектура. 2003 г. №7.

27. Кресникова Н.И. Механизмы функционирования земельного рынка // Земельный вестник России. 2003. № 3. С. 10-15.

28. Лепешкин Н. Управление земельными ресурсами // Государственное управление. 1999г. №1.

29. Лунин В.В. Земельный рынок в г. Москве. Методика расчета цены земельного участка под строительство // 3 Международная конференция «Новые идеи в науках о Земле». Москва 1997г.

30. Малышев E.H., Рогатнев Ю.М. Актуальные проблемы оценки земли в городах // Вестник Омского государственного аграрного университета 1997г. №1.

31. Махрова А.Г. Ноздрина H.H. Дифференциация на рынке жилья в Москве как проявление социального расслоения населения // Вестн. Моск. ун-та. Сер. География. 2002г. №3.

32. Махрова А.Г. Рынки жилья в городах России: анализ территориальных различий // Проблемы урбанизации на рубеже веков. Смоленск. Ойкумена. 2002г.

33. Мерлен П. Город. Количественные методы изучения. Пер. с франц. М., «Прогресс», 1977г.

34. Методика государственной кадастровой оценки земель поселений. Утв. приказом Росземкадастра от 26.04.2000. М., 2000 г.

35. Назаренко В.И., Шмелев Г.И. Земельные отношения и рынок земли // Памятники исторической мысли. 2005г.

36. Нестерова А. Л. Почему необходима государственная кадастровая оценка земель -«Земля», № 4 М., - с. 21-34. - 2001 г.

37. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России // Экзамен. 2000г.

38. О плате за землю: Закон РСФСР от 11.10.1991 N 1738-1 //РГ. 1991.

39. Оверчук А.Л., Мирошниченко С.Г. Правовое регулирование землеустройства и его развитие // Земельный вестник России. 2003. № 2. С. 9-11.

40. Озеров Е.С. К вопросу об оценке рыночной ставки арендной платы для целей управления объектом недвижимости // Проблемы недвижимости. 2004г., № 1.

41. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса) // Под ред. В.И. Кошкина. ИКФ «Эксмос». 2002г.

42. Организация оценки и налогообложения недвижимости. Под ред. Дж. К.Эккерта М.: 1997г.

43. Оценка земельной собственности. Под общей редакцией Дж.К. Эккерта. -Красногорск: Издательство "Красная гора", 1993 г.

44. Оценка земли: опыт, проблемы, перспективы. М., 108 с. - 1997 г.

45. Оценка объектов недвижимости. Под ред. В. В. Григорьева. М., 1997 г.

46. Пахомова О.М., Федоров В.П. Земля в городе и проблема ее массовой рыночной оценки. / Модельное и информационное обеспечение массовой оценки территории города) // Вопросы оценки. 1997г. № 4.

47. Положение о порядке определения нормативной цены земли. Утв. Постановлением Правительства РФ от 15.03.97.

48. Постановление Правительства РФ № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» // Собрание законодательства РФ, 17.04.2000. № 16, ст. 1709.

49. Постановление Правительства РФ № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» // Собрание законодательства РФ, 30.08.1999. № 35, ст.326.

50. Прорвич В. Г. Методы оценки городских земель. М. 1997 г.

51. Прорвич В.А. Оценка земли в Москве: модели, алгоритмы, практический опыт -М.: Экономика, 1996 г.

52. Районная планировка // Стройиздат. 1986г.

53. Родоман Б.Б. Поляризованная биосфера / Смоленск. Ойкумена. 2002г. С. 198-210.

54. Ромм А.П. Концепция кадастровой оценки городских земель на основе градостроительного подхода // RWAY Июнь 1998 г. № 39.

55. Ромм А.П. Основные принципы оценки городских земель // Аудиторские ведомости. 1998г. №12.

56. Ромм А.П. Программное обеспечение комплексной оценки и функционального зонирования городских территорий // Вопросы оценки. 1998г. № 1.

57. Руднев A.B. Землепользование и экономическая основа развития малых и средних городов / Материалы Научной конференции молодых ученых и студентов Государственной академии управления // Реформы в России и проблемы управления. Москва. 1996г.

58. Севастьянов A.B. Оценка земель с помощью коэффициента дифференциации // М.: Проект. 1994г. № 2.

59. Сизов А.П. Оценка качества городских земель в системе их мониторинга // Известия РАН. Сер. геогр. 2002г. №4.

60. Сообщение Территориальный орган федеральной службы государственной статистики по Московской области от 28 апреля 2005 года «Об экономическом и социальном положении Московской области за январь март 2005 года».

61. Социальное и экономическое положение муниципальных образований Московской области Москва. Статистический сборник. 2005г.

62. Статистический сборник. Инвестиционная деятельность в Московской области за январь-сентябрь 2005 года. Статистический бюллетень. Москва. 2005г.

63. Стерник Г. М. Прогнозы на штиль // Континент Сибирь. 2004г. №3.

64. Стерник Г.М., Рынок недвижимости московского региона: Итоги 2004 года // www.realtymarket.org.

65. Стрельбицкий В.П. Нормативно правовые аспекты землепользования и землевладения в современных условиях // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 1999г. №1.

66. Сушков Ю.С. Правовое зонирование городских территорий / Промышленное и гражданское строительство. 1997г. №3.

67. Тоскин Е.Г., Заруцкий A.C. Основа развития города правовое зонирование его территории // Информационный бюллетень // ГИС-Ассоция. 1999г. №5.

68. Управление земельными ресурсами, земельный кадастр, землеустройство и оценка земель (зарубежный опьгг) / Под ред. С.Н. Волкова, B.C. Кислова. М.: Технология ЦЦ, 2003г.

69. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.06.1998г.

70. Федоров А.Е. Недвижимость в городах. Опыт Москвы // Материалы 4 Ежегодной конференции «Муниципальные геоинформационные системы». Обнинск. 1997г.

71. Фридман Дж., Ордуей Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости // Дело. 1997г. \

72. Хаггет П. География: синтез современных знаний // Прогресс. 1979.

73. Хамецкий Р.И. Рентно-системный подход к определению ценности и цены земли в городах, различающихся по величине и типу // Промышленное и гражданское строительство 1998г. №11-12.

74. Хромов Ю. Б. Формирование жилищного рынка в Санкт-Петербурге // Жилищное строительство. 1997г. №4.

75. Численность и состав населения Московской области на 1 января 2005 года.

76. Шалмин Н.П. Проблемы управления земельными ресурсами города // Вестник Омского государственного аграрного университета 1997г. №1.

77. Щетинин Я.В., Баранов И.С. Анализ доступности жилья в Московском регионе // www.stk.ru).

78. Яровой А.М. Арендная плата за землю, как составляющая в процессе управления земельными ресурсами (на примере Пензенской области) // Итога научных исследований сотрудников Государственного университета по землеустройству в 2001 г. 2002г.