Формирование стратегических решений в системе управления жилищным рынком тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Купфер Матиас

• Купфер Матиас
• кандидат экономических наук
• 2001

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Купфер Матиас

Введение.

Глава I. Проблемы и тенденции развития жилищной сферы в

России и странах Восточной Европы

1.1. Становление жилищного рынка в России и странах Восточной Европы

1.2. Сущность и закономерности развития рынка жилой недвижимости ^

1.3. Типология рынка жилой недвижимости

Глава II. Экономико-организационные основы функционирования жилищной сферы

2.1. Социально-экономические особенности рыночных процессов в жилищной сфере ^

2.2. Формирование спроса на объекты жилого назначения

2.3. Конъюнктурные условия развития рынка жилой недвижимости

Глава III. Разработка стратегии социально-ориентированного реформирования жилищной сферы

3.1. Принципы формирования жилищной политики в транзитивном периоде

3.2. Методы государственного регулирования жилищного рынка

3.3. Механизмы реализации стратегии реформирования жилищной сферы в России и странах Восточной Европы

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Формирование стратегических решений в системе управления жилищным рынком»

Решение сложного комплекса задач, связанных с повышением уровня жилищной обеспеченности граждан, является важнейшей проблемой, стоящей перед субъектами системы управления в Российской Федерации и ряде европейских государств, осуществляющих политику радикального экономического реформирования.

Развитие жилищной сферы связано с внедрением эффективных рыночных механизмов, способствующих достижению сбалансированности между спросом на жилые объекты и соответствующим предложением; установлению оптимальной пропорциональности структурного состава данной сферы, а также формированию условий, необходимых для количественного роста и качественного совершенствования жилья. Становление рынка жилой недвижимости рассматривается как основа создания социально-экономического базиса, необходимого для развития всех отраслей и сфер хозяйственного комплекса, повышения уровня жизни населения, гармонизации общественных отношений.

В условиях транзитивного периода, сопровождающегося обострением кризисных явлений, характерных как для России, так и для стран Востояной Европы, возрастает необходимость перестройки управленческого механизма, используемого в жилищной сфере; поиска новых стратегических ориентиров; обоснования гибких и адаптивных управленческих решений. Формирование научно-обоснованных методов и подходов к реформированию жилищной сферы и построение целесообразной стратегии развития рынка жилой недвижимости требует широкого использования действенного маркетингового и управленческого инструментария, который основан на концептуальных положениях экономической теории и результатах анализа практического опыта, накопленного в странах достигших наибольших успехов в решении жилищной проблемы.

Отличительной чертой современного этапа в развитии российского и восточноевропейского рынка жилой недвижимости является новый конструктивный подход, идентифицирующий недвижимость не только как средство удовлетворения важнейших общественных потребностей, но и как объект инвестиционной деятельности. Инвестиционный поток в сферу недвижимости постепенно меняет направления. На смену инвестициям в перепродажу приобретенных объектов для получения единовременной и зачастую незначительной прибыли приходят крупные, долговременные инвестиционные проекты, нацеленные на получение постоянных денежных поступлений. Так, уже сегодня финансово-строительные и инвестиционные компании занимаются активной производственно-предпринимательской деятельностью в области нового строительства, капитального ремонта и реконструкции объектов жилого назначения с целью их последующей реализации среди конечных и промежуточных потребителей. При этом интенсивность инвестиционных процессов, характерных для вторичного рынка, постепенно перемещается в сторону первичного рынка, а его участники приобретают статус фирм-застройщиков, реализующих всю совокупность функций по развитию недвижимости.

Рынок недвижимости отражает все проблемы реформируемой экономики. Он характеризуется неравномерным развитием отдельных секторов; несовершенством законодательного обеспечения; отсутствием научных подходов и нормативных актов, регламентирующих оценочную деятельность, а также достаточно корректных методик, адаптированных к условиям транзитивного периода и отражающих его специфику во всем многообразии его форм и проявлений. Среди наиболее значимых вопросов выделяется необходимость поиска логически верных стратегических направлений, выстроенных на принципах социальной ориентации жилищной сферы; разработки методов ее регулирования и механизмов их реализации в динамичных условиях рыночной конъюнктуры. Совокупность данных аспектов представляет несомненный интерес, как для участников российского рынка жилой недвижимости, так и для представителей восточноевропейского рынка, среди которых рассматриваются, в частности, территории, входящие ранее в состав Восточной Германии. Их единство обусловлено множеством схожих черт и единых закономерностей развития основных рыночных процессов, которые не исключают, однако, наличия ряда специфических свойств в области создания и распределения жилого фонда.

Эти обстоятельства обуславливают актуальность выбранной темы.

В диссертации поставлена цель - разработать принципы, методы и механизмы реализации стратегии реформирования жилищной сферы в условиях Российской Федерации и стран Восточной Европы.

Для достижения указанной цели автором ставились и последовательно решались следующие задачи:

- выполнить научный анализ основных проблем и тенденций становления и развития жилищного рынка России и стран Восточной Европы;

- раскрыть сущность и закономерности развития рынка жилой недвижимости;

- разработать типологию рынка жилой недвижимости;

- определить социально-экономические особенности рыночных процессов, происходящих в жилищной сфере;

- выявить механизмы формирования спроса на объекты жилого назначения;

- раскрыть конъюнктурные условия развития рынка жилой недвижимости;

- сформулировать принципы формирования жилищной политики в транзитивном периоде;

- обосновать методы государственного регулирования жилищного рынка и механизмы реализации стратегии социально-ориентированного реформирования жилищной сферы в России и восточноевропейских странах.

Объектом исследования явилась система управления жилищной сферой, функционирующей в условиях рыночных отношений.

Предметом исследования послужили методы стратегического управления жилищной сферой, адаптированные к специфике транзитивной экономики.

Методологический базис исследования опирается на принципы системного подхода, фундаментальные положения общей экономической теории, социально-экономического планирования и прогнозирования, маркетинга, менеджмента. Использовались методы статистики, функционального и предметного анализа, экспертный и ряд других.

Научная новизна результатов исследования заключается в том, что в нем сформулирован и научно обоснован методический подход к разработке стратегии реформирования жилищной сферы.

Научной новизной обладают:

- обоснование социально-экономических особенностей рынка жилья и закономерностей развития рыночных процессов в жилищной сфере;

- определение совокупности факторов, детерминирующих потребительский спрос на объекты жилого назначения и конъюнктуру жилищного рынка;

- обоснование принципов формирования стратегических решений в области управления жилищной сферой и методов государственного регулирования жилищного рынка в условиях транзитивного периода; разработка механизмов реализации стратегии социально-ориентированного реформирования жилищной сферы.

Практическая значимость выводов и предложений, содержащихся в диссертации, определяется тем, что они доведены до стадии предполагающей возможность их применения в практике социально-экономических обоснований по проблемам формирования стратегических управленческих решений в жилищной сфере.

Апробация работы. Основные положения диссертационного исследования докладывались на международном симпозиуме " . . (январь 2001 г.) в Санкт-Петербургском государственном университете экономики и финансов, а также на ряде конференций профессорско-преподавательского состава в Санкт-Петербургском государственном университете кино и телевидения в 1999-2000 гг.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Купфер Матиас

Заключение

По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.

1. Целью развития любой общественной системы является создание благоприятных условий жизнедеятельности населения. Эти условия формируются под воздействием социальных потребностей, включающих среди прочих, комплексные жилищные потребности. Удовлетворение жилищных потребностей осуществляется на основе использования жилища, которое является одним из ключевых материальных условий жизни человека.

2. Развитие России и стран Восточной Европы связано с проведением сложных социально-политических и экономических преобразований, направленных на постепенный переход от административно-командных методов управления к рыночным формам и методам. Применительно к жилищной сфере и управлению жилищным фондом это означает переход от непосредственного выполнения государством функций финансирования строительства и распределения жилого фонда, а также функций собственника этого фонда к обеспечению правовых и экономических предпосылок и стимулов для формирования рыночных отношений в жилищной сфере.

В транзитивном периоде целью жилищной политики является обеспечение доступности улучшения жилищных условий для всех членов общества, сохранение бесплатного предоставления жилья ряду категорий потребителей.

3. На фоне обострения дефицита жилья, снижения объемов ввода в эксплуатацию и качества жилой площади, а также недееспособности командно-административных распределительных механизмов решить основные жилищные проблемы сложилась объективная необходимость в широком развитии рыночно-ориентированных форм хозяйствования. Становление ранка жилья и процесс его приватизации позволили создать в России и странах Восточной Европы прослойку собственников-владельцев квартир, домов и их частей. Приобретают активность основные рыночные процессы в сфере жилой недвижимости.

4. Социально-экономическая природа рынка недвижимости достаточно сложна и позволяет рассматривать его во взаимосвязи рынка товаров, услуг и финансового капитала. Отсутствуют весомые теоретические основания для его однозначной идентификации. Рынок недвижимости есть интегрированная категория, предполагающая наличие характерных черт, присущих финансовому рынку, а также рынку товаров и услуг.

5. В основе любого научного исследования лежит необходимость верной структуризации объекта изучения. Может быть использовано несколько типологических построений, отражающих структуру рынка недвижимости. Укрупненная типология данного рынка включает четыре его типа:

- рынок земельных участков;

- рынок жилья;

- рынок промышленных объектов;

- рынок общественных зданий и сооружений.

Маркетинговый подход, составляющий идеологию данной работы, предполагает выделение следующих типов городского жилья:

- элитное;

- повышенной комфортабельности;

- массовое;

- низких потребительских характеристик.

6. Рыночные процессы в жилищной сфере обладают рядом специфических черт. Одной из основных социально-экономических особенностей является очевидный регулируемый характер данного рынка. Он обусловлен социальной значимостью жилища и жилищного рынка. Наиболее велика степень государственного вмешательства в развитие рынка культурно-исторических объектов, представляющих собой национальное достояние, применительно к которому ставятся задачи по его восстановлению, сохранению и оптимальному использованию.

7. Предметно раскрывая другие особенности рынка жилой недвижимости следует отметить следующее:

- этот рынок функционирует в условиях совпадения места производства и места потребления;

- число продавцов и покупателей недвижимости, как правило, ограничено, хотя емкость рынка может быть чрезвычайно высокой;

- спрос на объекты недвижимости индивидуален и не взаимозаменяем;

- величина спроса на недвижимость обусловлена многими факторами (транспортной оснащенностью района расположения объекта, его экологическим состоянием, наличием объектов социально-культурного и бытового назначения, конструктивно-технологическими и архитектурно-планировочными параметрами и т.д.);

- создание недвижимости требует значительных первоначальных вложений и другие.

8. Предпринимательская деятельность в сфере жилой недвижимости характеризуется сложным симбиозом преимуществ и недостатков.

Среди преимуществ выделяются:

- возможность получения большей, чем на других рынках, прибыли за весь период эксплуатации недвижимости;

- достаточную устойчивость потребительского спроса;

- меньшую подверженность колебаниям экономических циклов;

- наличие определенной защиты от внезапных колебаний рыночной конъюнктуры.

К недостаткам можно отнести:

- отсутствие единого рынка в пределах страны или региона;

- необходимость использования широкой информации о сделках, совершаемых на рынке недвижимости;

- отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости;

-"жесткая" зависимость от местных условий градостроительного регулирования.

9. Одним из основных факторов, детерминирующих спрос на объекты жилого назначения, являются потребительские предпочтения. Его воздействие проявляется во взаимосвязи с фактором платежеспособности населения. При анализе последнего целесообразно пользоваться показателем совокупного семейного богатства, который отражает меру запаса, сумму накопленных семьей экономических ресурсов, а также человеческий капитал, выраженный в знаниях, умениях, опыте.

Фактор платежеспособности тесно переплетается с условиями кредитования операций с недвижимостью и установившемся и прогнозируемым уровнем цен на недвижимость.

10. Сегментация рынка жилой недвижимости базируется на ряде ключевых принципов принципе комплексности, принципе прогнозной ориентации. Эти и ряд других факторов обуславливают выбор критериев сегментации, при формировании которых целесообразно использовать агрегированный подход.

11. Конъюнктурные условия развития рынка жилой недвижимости зависят, в первую очередь, от цикличности рыночных процессов. Эти процессы формируются, в том числе, под воздействием принципов, рассматриваемых экономической наукой с позиций двух теорий - теории "фильтрации" и теории "просачивания". Используя эти принципы в ряде стран Восточной Европы обосновываются концептуальные положения жилищной политики, и разрабатываются методы поддержки различных слоев населения - носителей спроса на жилье.

12. Среди конъюнктурных факторов выделяются особенности конъюнктурной среды. Конкуренция в сфере жилой недвижимости включает функциональную, видовую и маркетинговую конкуренцию. Маркетинговая конкуренция встречается крайне редко в силу уникальности объектов жилого назначения.

В совокупности методов конкуренции особая роль принадлежит коммуникативным аспектам, рассматривающим действия по созданию имиджа и социальной престижности отдельных объектов и градостроительных проектов, а также предприятий - производителей жилой недвижимости.

13. Под жилищной политикой понимается совокупность всех государственных мероприятий, направленных на обеспечение населения соразмерным л гарантированным на длительное время жильем. Основные принципы жилищной политики состоят в следующем:

1. Мероприятия жилищной политики должны по возможности ориентироваться па принцип развития индивидуальных возможностей, самосознания и ответственности личности.

2. Жилищная поли гика должна включать только мероприятия, не про-чиворечащие требованиям рынка.

3. Необходимо координировать жилищную политику со стратегическими ориен тирами в развитии других отраслей и сфер социально-экономического комплекса, обеспечивая его целостность и единство.

Реализация этих принципов создает необходимые условия для претворения в жизнь целевых установок социально-ориентированной жилищной концепции.

В сч ранах Восточной Европы особенно актуальна необходимость регулирование вопросов аренды жилья, которая может рассматриваться как один из принц),нов жилищной политики переходного периода. Этой цели служит выдвигаемые в данной работе предложения по усовершенствованию жилищного права.

14. Процесс реформирования жилищной сферы нуждается в применении адекватного методического инструментария. Базовым элементом такого инструментария является широкое использование программно-целевого метода. Применительно к поставленной задаче этот метод означает необходимость разработки целостной жилищной стратегии.

Различные макроэкономические условия, сложившиеся в России и различных странах Восточной Европы, диктуют необходимость широкой дифференциации мероприятий, реализуемых в рамках жилищной стратегии.

Так, в странах Восточной Европы (в частности в пределах бывшей ГДР), целесообразно использовать меры, предусматривающие разделение существующего государственного жилого фонда по территориальному признаку, что, в принципе, осуществлено в России.

Могут быть выдвинуты и некоторые общие рекомендации, способные дать эффективные результаты, как в условиях России, так и в условиях стран Восточной Европы. Различные причины дают основания для рекомендаций по удовлетворению потребности в новом строительстве, в первую очередь, за счет частнохозяйственных инвесторов. При этом застройщики и покупатели жилой недвижимости имеют принципиальную возможность использовать любую комбинацию собственного и заемного капитала.

15. Важно обеспечить содействие планам нового строительства объектов жилого назначения. Для этого предполагается использовать государственные поручительства по кредитам и предоставление льготных процентных ставок.

Независимо от целей стимулирования инвестиционной активности в жилищной сфере представляется целесообразным придерживаться некоторых основных рекомендаций, базирующихся на необходимости учета макроэкономических аспектов.

1. Рекомендуется ориентировать субсидирование жилищного хозяйства на народнохозяйственные потребности. Это означает, что предположение, возникающее благодаря мерам стимулирования, не должно превосходить имеющуюся жилищную покупательскую способность населения.

2. Жилищное хозяйство конкурирует с остальной частью экономического комплекса страны по поводу привлечения ограниченного капитала. Предоставление дотаций субъектам жилищной сферы не должно нарушать "естественного" механизма распределения финансовых ресурсов. В противном случае возникает опасность неоптимального использования капитала.

3. Стратегия стимулирования развития жилищной сферы должна формироваться с учетом побочных эффектов.

16. При реализации стратегии реформирования жилищной сферы целесообразно широкое использование принципов и методов, ориентированных на увеличение и интенсификацию потребительского спроса на объекты жилого назначения. В качестве доводов, подтверждающих такой выбор, важно отметить, что конъюнктурные факторы, сложившиеся в России и странах Восточной Европы, отличаются очевидным превышением предложения над спросом, ограниченным низкой платежеспособностью потребителей.

Меры поддержки должны быть направлены на приобретение жилья в собственность. Объектами поддержки должны являться целевые группы, сформированные на основе учета следующих факторов:

- уровня жилищной обеспеченности семей, входящих в тот или иной сегмент;

- социально-демографический состав сегментов;

- уровень финансовой нагрузки, приходящейся на семьи определенного численного и половозрастного состава;

- уровень их докладов.

17. К косвенным методам поддержки относится корректировка налоговой политики. Различаются две соответствующие модели:

А. В рамках концепции потребительского товара объекты, используемые для собственного проживания, рассматриваются так же, как и любые другие потребительские товары в домашнем хозяйстве.

Б. В рамках концепции инвестиционного товара, лично используемые жилые объекты рассматриваются как арендуемые. В этом случае государство имеет возможность установления дополнительных налоговых льгот для владельцев недвижимости.

Для принятия решения о выборе модели, которая будет использоваться при осуществлении реформ в жилищной сфере, необходимо учитывать вопросы облагаемости налогом процентов по кредиту.

Эти и другие механизмы, регулирующие развитие жилищной сферы, базируются на единых закономерностях функционирования рынка жилой недвижимости. Их реализация требует привлечения специфического организационного инструментария, соответствующего особенностям транзитивной экономики в реформируемых хозяйственных комплексах России и стран Восточной Европы.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Купфер Матиас, 2001 год

1. Агеев А.П. Предпринимательство: проблемы собственности и культуры — М.: Наука, 1991.

2. Ардемасов Е.Б., Горбунов А.А., Песоцкая Е.В. Маркетинг в управлении недвижимостью.- СПб.: ИСЭИ РАН, 1997.

3. Азбука бизнесмена-предпринимателя. Законодательные операции с недвижимостью. Терминология рынка недвижимости.- М.: Корпорация "Жилищная инициатива", 1992.

4. Багиев Г.Л., Тарасевич В.Н., Анн X. Маркетинг.- М.: Экономика, 1999.

5. Багиев Г.Л. Методы получения и обработки маркетинговой информации.-СПб.: СПбУЭФ, 1996.

6. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью.- М.: Статистика, 1996.

7. Балабанов И.Т. Анализ и планирование финансов хозяйствующего субъекта.- М.: Финансы и статистика, 1994.

8. Бушуев Б.С. Использование зарубежного опыта при формировании новых экономических структур и рынка в строительстве.- Экономика строительства.- 1994.- № И.

9. Бяков Э. Приватизация и создание рынка недвижимости.- Российский экономический журнал.- 1996,- № 4.

10. Бриль А.Р. Экономическая оценка инвестиций в предпринимательскую деятельность.- СПб.: ЛДНТП, 1992.

11. Верхан П.Х. Предприниматель. Его экономическая функция и общественно-политическая ответственность,- Минск, 1992.

12. Волочков М.Г. Справочник по недвижимости.- М.: Инфра, 1996.

13. Голубков Е.П. Маркетинг: стратегия, планы, структуры.- М.: Дело, 1995.

14. Гонкало Б.М., Крашенинникова П.В. Сделки с недвижимостью.- М.: Менеджер, 1996.

15. Горенбургов М.А. Основы информатизации предпринимательства.- СПб.: СПбУЭФ, 1995.

16. Горбунов А.А. и др. Реформирование экономики при дефиците инвестиций.- СПб., 1995.

17. Долбежкин В.А. Маркетинг в практике малой производственной фирмы. / В сб.: Предпринимательство и новые формы управления производством.-СПб.: СПбГИЭА, 1993.

18. Екатеринославская Ю.Ю. Управленческие ситуации: анализ и решение.-М.: Экономика, 1988.

19. Жариков Ю.Г, Масевич М.Г. Правовое регулирование отношений по поводу недвижимости.- Право и экономика.- 1996,- № 5.

20. Жилищная политика./Под ред. Генри Поляковского.//Пер. с англ.- М.: Дело, 1996.

21. Жилищная реформа в Москве. / Сборник нормативных документов.-М.: Центр содействия жилищной реформе, 1995.

22. Законодательные основы риэлтерской деятельности.- М.: Менеджер, 18X995.

23. Земельно-арендные отношения в г.Москве./ Сборник нормативных документов.- М., 1995.

24. Инвестиционное проектирование: Практическое руководство по экономическому обоснованию инвестиционных проектов.- М.: Минстатинформ, 1995.

25. Коваленко А.И., Войленко В.В. Маркетинговый анализ.- М.: Центр экономики и мсаркетинга, 1996.

26. Кабаков B.C., Шатрова Е.В. Стратегия предпринимательства.- СПб.: СПбГИЭА, 1996.

27. Кларк Дж.Б. Распределение богатства. М., 1994.

28. Ксенчук Е.В., Киянова М.К. Технология успеха.- М.: Дело, 1993.

29. Кустецкий М. Становление "сервисной" экономики ./Проблемы теории и практики управления.- 1995.

30. Когут А.Е. Эффективность промышленного производства.- JL: Наука, 1983.

31. Ланцов В.А. Эффективность строительства и научно-технический прогресс. -Л.: Стройиздат, 1986.

32. Ланцов В.А., Бабкина Л.Н., Песоцкая Е.В. Потенциал региона: Экономический социальный, экологический аспекты.- СПб.: СПбУЭФ, 1995.

33. Литовка О.П. Методические аспекты к разработке инструментария по комплексной оценке, прогнозу и выявлению устойчивых состояний городских структур в условиях экологического кризиса.- СПб, 1995.

34. Лопатников Л.И. Экономико-математический словарь.- М.: Наука, 1993.

35. Львов Ю.А. Основы экономики и организации бизнеса.- СПб.: ГМП "Формика", 1992.

36. Муравьев А.И. Проблемы измерения, оценки и планирования повышения эффективности предпринимательства.- Л.: ЛГУ, 1984.

37. Мир управления проектами. /Под ред. Х.Релика, Х.Шелля.- М.: Аякс, 1994.

38. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования. Официальное издание.- М., 1994.

39. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.- СПб.: Питер, 2000.

40. Маркова В.Д, Кравченко Н.Д. Бизнес-планирование.- Новосибирск, 1994.

41. Методические рекомендации по определению границ и объема товарных рынков.- Экономика и жизнь.- 1993,- № 48.- С. 16.

42. Маршалл А. Принципы экономической науки.- М.: Экономика, 1990.

43. Немчин A.M., Никешин С.Н. Комплексный подход к стратегии развития потенциала производственных систем в строительстве.- СПб.: СПбГИЭА, 1992.

44. Основы предпринимательства. / Словарь-справочник.- М.: Луч, 1993.

45. Основы научного управления социально-экономическими процессами: Учебник.- М.: Мысль, 1989.

46. Пашкус Ю.В., Комарова М.В. Особенности формирования первичного рынка жилья в России.- Вестник СПбГУ.- 1996.- № 4.

47. Песоцкая Е.В. Маркетинг услуг.- СПб.: Питер, 2000.

48. Песоцкая Е.В. Моделирование социально-экономического развития малых и средних городов России.- СПб.: СПбУЭФ, 1995.

49. Питере Т., Устерман Р. В поисках эффективного управления.- М.: Прогресс, 1986.

50. Петров А. Методология выработки стратегии развития предприятия.-СПб.: СПбУЭФ, 1992.

51. Порховник Ю.М., Лисицина Е.Б. Инвестиционный менеджмент.- СПб.: СПбГИЭА, 1996.

52. Повышение эффективности производства и его резервы.- М.: Машиностроение, 1987.

53. Потемкин В.К., Яковлев Н.В. Экономические методы управления в сфере предпринимательской деятельности,- СПб.: ИСЭП РАН, 1995.

54. Предпринимательство и новые формы управления производством.- СПб.: СПбГИЭА, 1993.

55. Предпринимательство в конце XX века.- М., 1992.

56. Речмен Д., Месион М. и др. Современный бизнес.- М.: Республика, 1996.

57. Руководство по подготовке промышленных технико-экономических исследований.- М.: Интерэксперт, 1995.

58. Рекомендации по технико-экономической оценке типов зданий и проектов культурно-просветительских, зрелищных, физкультурно-спортивных учреждений.-М.: Стройиздат, 1988.

59. Рекомендации по технико-экономической оценке проектов жилых и общественных зданий и сооружений.- М.: ЦНИИЭГТ жилище, 1988.

60. Реализовать потенциал государственного предпринимательства,-Российский экономический журнал.- 1992,- № 7.

61. Рапопорт В.Ш. Диагностика управления: практический опыт и рекомендации.- М.: Экономика, 1988.

62. Роботов А. С. Формирование механизма принятия маркетинговых решений на предприятиях строительной индустрии. //Автореферат дисс. на соискание уч. ст. доктора экономических наук.- СПб.: СПбУЭФ, 1997.

63. Советский энциклопедический словарь.- М: Советская энциклопедия, 1985.

64. Системный анализ в экономике и организации производства./Под общей ред. С.А.Вацева и В.И.Войсовой.- JL: Политехника, 1991.

65. Сивкова А.А. Недвижимость: маркетинг, оценка.- М., 1996.

66. Седугин П.И. Жилищное право,- М.: Норма-Инфра, 1998.

67. Тарасович Е.И. Методы оценки недвижимости.- СПб.: ТОО "Технобалт",1995.

68. Тарасович Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость,- СПб,1996.

69. Томилов В.В. Организационная культура и предпринимательство. // Учебное пособие.- СПб.: СПбУЭФ, 1994.

70. Управление по результатам. /Пер. с финского. /Под ред. и предисл. Д.А.Леймана.- М.: Прогресс, 1993.

71. Фаткутдинов Р. А. Менеджмент конкурентоспособности товара.- М.: АО "Бизнес-школа", 1995.

72. Фридман Дж., Ордуэй М. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.- М.: Дело, 1995.

73. Харисон Генри С. Оценка недвижимости. /Учебное пособие. /Пер. с англ.- М.: Мособлупрполиграфиздат, 1994.

74. Хуторецкий А.Б. Модель прогносрочных равновесий на рынке жилья: анализ и некоторые приложения.- Экономика и математические методы.-1996,-№3.

75. Хождаев Д. Чтобы мечта стала реальностью.- Социальная защита.- 1996.-№5.

76. Хизрич М., Питере Т. Предпринимательство.- Вып. № 5.- М.: Прогресс -Университет, 1991.

77. Хоскинг А. Курс предпринимательства.- М.: Международные отношения, 1993.

78. Хайне П. Экономический образ мышления.- М.: Дело, 1993.

79. Хуторецкий А.Б. Модель краткосрочных равновесий на рынке жилья: анализ и некоторые приложения.- Экономика и математические методы.-1996.-№3.-С. 138-145.

80. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости,- М.: Русская деловая литература, 1996.

81. Человек в системе рыночных отношений. /Тезисы докладов Всероссийской научно-практической конференции (1-3 декабря 1992 г.).- СПб.: СПбУЭФ, 1992.

82. Швальбе X. Практика маркетинга для малых и средних предприятий.- М.: Республика, 1995.

83. Blaus, W. u.a.: Mehr Markt oder mehr Staat im Wohnungswesen

84. Reformperspektiven fur die osterreichische Wohnungspolitik-. Wien- Koln 1991.

85. Biumenroth. V.: Deutsche Wohimngspolitik seil der Reichsgriindmig -Darstellung und kritische Wurdigung. Munster 1975.

86. Bruck, В.: Weg mit Plattenbauten Olwc AbriB stirbt Schwedt. in: Berliner Morgenpost vom 11.10.1998

87. Bundesarchitcktenkammer (Hrsg.): Position der Bundesarchitektenkammer zum kostensparenden Bauen im Wohnungsbau, Bonn 1995.

88. Bundesministcrium fiir Raumordnung, Bauwesen und Stadtebau (Hrsg.): Wohngeld- und Mietenbcricht 1993. Bonn 1993.

89. Bundcsulinisterium fur Raumordnung, Bauwesen und Stadtebau (Hrsg.): Wohngeld- und Mietenbericht 1995, Bonn 1996.

90. Busch-Gecrtsema, V.: Wohnungsnot im Wohniingswohlstand, Wiederspriiche Heft 54. Bremen 1995.i91 .Degner,J.: Wohnimgspolilik. in: Albers, W. (Hrsg.): Handworterbuch der Wirtschaftswissenschaften. Band 9, Sluftgart-Tubingen- Gottingen 1982.

91. Deutscher Bundestag (Hrsg.): Entwurf eines Gesetzes zur Forderung des Wohnungsbaues. Bundestagsdrucksache 12/6616.

92. Deutscher Bundestag (Hrsg.): Ramnordnungsbericht 1991 der

93. Biuidesregierung. Bundestagsdrucksachc 12/1098.

94. Deutscher Stadtetag (Hrsg.): Fiir eine neue Wohiumgspolitik. DST-Beitrage zur Stadientwicklung und zum Umweltschutz. Heft 23, Reihe E. Koln 1995.

95. Duwendag, D.: Methoden und Probleme einer Liberalisierung des Sozialwolmungsbestandes. Sonderveroffentlichung des Institutes fiir Siediungs-und Wohnungswesens der Westfalischen Wilhelms-Universitat Munster. Koln1. Braunsfeld 1965.

96. Duwendag, D.: Inveslitionsdetenninalen im Wohnungs- und Stadtebau wahrend der Deutschen Naclikriegsperiode. in: Jurgensen. H./Predohl. A./ Schelsky. H./ Voigt. F. (Hrsg.): Jahrbuch fur Sozialwissenschaften, Bd. 18, Gollingen 1967.

97. Eekhoff, J. Wohnungspolitik in der sozialen Marktwirtschaft, in: Molitor, В.: Marktwirtschaft und Wohlfahrtsstaat. Veroffentlichung des Instituts fur Wirtschaftsforschung Hamburg (Hrsg.). Hamburg 1982.

98. Eekhoff,J.: Wohnungs- und Bodenmarkt. Tubingen 1987.

99. Eekhoff,J.: Wohnungspolitik, Tubingen 1993.

100. Eichener, V., Heinze, R. G.: Dilemmata der sozialen Wohiumgspolitik, in: Institut fiir Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft. Stadt- und Regionalentwicklung (Hrsg.), WIS-Bericht Nr. 4/94, Bochum 1994.

101. Eichhorn, A.: Zieladaquanz wohnungspolitischer Instnimente der offentlichen Hand, in: Jenkis, H. (Hrsg.): Kompendium der Wohnungswirtschaft, MCinchen 1996.

102. Expertenkommission Wohnungswirtschaft: Wohnungspolitik auf dem Priifstand, Gutachten der Kommission, im Auftrag der Bundesregierung, Bonn 1994.

103. Fichtel, L.: Wohnungspolitik in der Sozialen Marktwirtschaft Darstellung und Analyse des Systems der Wohnungspolitik in der Bundesrepublik Deutschland, Augsburg 1980 Fischers Weltalmanach 1997. Frankfurt a. M. 1996.

104. Fleischmann, H.G.: Viele offciie Fragen bei den Steuerpiaiicn. Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 13.11.1998 Gablers Wirtseliaftslexikon. 13. Auflage. Wiesbaden 1993.

105. Gesamtverband Gemeinniitziger Wohnungsunternelinieu e.V. (Hrsg.): Der Lange Weg. Positionen der gemeinnutzigen Wohnuneswirtsciiaft. Koln 1986.

106. Gesamtverband der Wohnungswirtschaft (Hrsg.): Wohneigentum m Deutschland. Geschichte. Bedeutung. Perspektiven. GdW-Schriften 37. Koln

107. Hapke, U.: Soziale Komponenten der Wolinungsnachfrage. in: Heuer. J.H.B./ Kuhne-Btinine. L. (Hrsg.): Gnuidlagen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, Frankfurt a.M. 1994.

108. Haring, D.: Zur Geschichte und Wirkung staatlicher Interventionen im Wohnungssektor Gesellschaftliche und sozialpolitische Aspekle der Wohnungspolitik in Deutschland, Frankfurt a.M. 1974.

109. Hampe, A.: Die freie Mietpreisbildung. in: Okonomische Studien, Heft 2, Stuttgart 1958.

110. Hecht, M.: Subventionsformeii in der Wohnungswirtschaft, Seluriftenreihc Wirtschaftswissenschaftliche Forschung und Entwieklung, Band 20, Mtinchen 1978.

111. Institut der deutschen Wirtschaft Koln (Hrsg.): iwd-Bericht vom 30. September 1993. Nr. 39.

112. Jaedicke, W.: Wirkung wolmungspolitischer Instrumente, in: Jcrikis, H.W. (Hrsg.): Kompendium der Wohnungswirtschaft, Munchen 1996.

113. Jenkis, H. W.: Die Talfahrt des Wohnungsbaus, in: QRDO Jahrbuch fur die Ordnung von Wirtschaff und Gesellschaft, Bd. 33. Stuttgart- New York 1982.

114. Jenkis, H.W.: Einluhrung in die Wohmingswirtschaflspolifik. in Jenkis, H.W. (Hrsg.) Kompendium der Wohnungswirtschaft. Munchen 1996.

115. Jetter, F.: Wohnungsnot als Schlussel des sozialen Friedens, in: WSI-Mitteiliuigen 1/1995.

116. Kirchner, J.: Fehlsubventioneii vermeiden Kritische Anmerkungen zu den Vorschlagen der Expertenkommission /.u Objektforderung. Woluigeld und Belegungsrechten, in: Die Wohiumgswirtsciiaft, Heft 7/95.

117. Kommission zur Kostensenkung und Verringerung von Vorschriften im Wohnungsbau: Mehr Wohnung fur weniger Geld, im Auftrag des Bimdesmuiisteriiims fur Raumordnung. Bauwesen und Stadtebau (Hrsg.). Bonn 1994.

118. Kornemann. R.: Fehlsubventioneii im offentlich geforderten sozialen Wohnungsbau. Bilanz einer systemwidrigen Marktintervention, in: Schriftenreihe des Instituts fur Stadtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen e.V. (Hrsg.). Band 25. Bonn 1973.

119. Kuhne-Biining, L.: Charakteristika des Wirtschaftsgutes "Wohnung und seiner Nutziuigsleitung, in: Heuer, J.H.B./ Kuhne-Biining, L. (Hrsg.): Grundlagen der WAohmmgs- und Immobilienwirtschaft, Frankfurt a.M. 1994.

120. Kiihne-Biining. L.: geringe Elastizitat der Anpassung an Marktanderungen, in: Heuer. J.H.B./ Kuhne-Biining, L. (Hrsg.): Grundlagen der Wolmungs- und Immobilienwirtschaft. Frankfurt a.M. 1994.

121. Kiihne-Biining, L.: fehlende Markttransparenz, in: Heuer, J.H.B./ Kiihne-Biining, L. (Hrsg.): Grundlagen der Wohnungsind Immobilienwirtschaft, Frankfurt a.M. 1994.

122. Kiihne-Biining, L.: Interdependenz wohnungswirtschaftlicher Teilmarkte. iii: Heuer. J.H.B./ Kiihne-Biining. L.(Hrsg.): Grundlagen der Wolinuiigs- mid Immobilienwirtschaft, Frankfurt a.M. 1994.

123. Kuhne-Biining, L.: Wohnuiigspolitische Strategien. in: Heuer. J.H.B./ Kuhiie-Biining, L, (Hrsg.): Grundlagen der Wohnungs- und Iminobilienwirtschaft, Frankflirt a.M. 1994.

124. Kuhne-Biining, L.: Instmmente imd Wirkungen steuerlicher FordermaBnahmeii. in: Heuer, J.H.B./ Kiihne-Biining. L (Hrsg.), Grundlagen der Wolmungs- mid Immobilienwirlschaft. Frankfurt a.M. 1994.

125. Leidner, R. M.: Wohnungspolitik und Wohiiungsmarktwirtschaft -Gegensatz oder Erganzung?. Frankfurt a.M. 1981.

126. Leonhardt, К: Woluiungspolitik m der sozialen Marktwirtschaft, m: Tuchtfeld. E.(Hrsg.): Beitrage zur Wirtschaftspolitik. Band 64, Leipzig- Bern-Stuttgart- Wien 1996.

127. Lerehenmiller, 0.: Politisches Marketing, in: Kyrein. R. (Hrsg.): Arbeiten im Ballungsraum und Wohnen?. Munchen 1992.

128. Lowinski, L.: Grundtagen, Zielsetzungen und Methoden der Wohnungspolitik in der sozialen Marktwirtschaft, Koln-Braunsfeld 1964.

129. Ludwig, J.: Die deutsche Wohnmisere. Hamburg 1995.

130. Lutge.F.: Wohnungswirtschaft. 2. Auflage, Stuttgart, 1949.

131. Makescheidt, K./ Deichmann, W.: Zur Leistungsfahigkeit von Subventionen in der Wohnungswirtschaft, in: Schriften des Instituts fur Wohnungsrecht und Wohnungswirtschaft an der Universitat Koln (Hrsg.), Band 50, Frankfurt a.M. 1982.

132. Ministerium fur Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen (Hrsg.): Wohnungswirtschanlicher Bericht 1988, Dusseldorf 1988.

133. Murfeld, E. (Hrsg.): Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Grundstticks-und Wohnungswirtschaft, Hamburg 1995.

134. Nachtkamp, H.H.: Diskussionsbeitrage, in: Schneider, H.K. (Hrsg.): Der Abbau der Wohnungszwangswirtschan. Koln 1964.

135. Pfeiffer, U.: Die Notwendigkeit einer verstarkten Wohnungsbestandspolitik. in: Pfeiffer, U., Ernst, W. Thoss, R. (Hrsg.): Wohnungsbeslandspolilik. Material zum Siedlungs- und Wohnungswesen und zur Raumplanung, Bd. 9. Munster 1974.

136. Pfeiffer U.: Wohnen fur alle. Bonn 1993.

137. Presse- und Inforniationsamt der Bundesregierung (Hrsg.) Wohngeld. Bonn 1992

138. Ratcliff. R.U., Lowry, LS.: Filtering andHousing Standards, A Conceptional Anaivsis. in: Land Economics, Vol. 36, Nr. 4, I960.

139. Riege, M.: Staatliche Wohnungsbaupolitik in der BRD, in: Korte, H. (Hrsg.): Soziologie der Stadt, Munchen 1974.

140. Riege, М.: Aufhebung der Gemeinniitzigkeit Die Deregulierung des Wohnungsmarkfes schreitet voran, in: WSI-Mitteilungen 9/1989.

141. Rost, S.: Maisonette-Wohnungen als Lockmittel In Schwedl wird wegen Leerstand ein Neubaugebiet abgerissen, in: Berliner Zeitung vom 16.11.1998

142. Schlich. H.: Die Mieter als Nachfrager, in: Jenkis, H.W. (Hrsg.): {Compendium der Wohnungswirtschafi. Munchen, Wien 1991.

143. Schneider, Н.К./ Deichmann, W.: Der Weg zur sozialen Wohnungsmarktwirtschafl. Forschungsberichl Nr. 36 der Konrad Adenauer Stiftung. Meile 1984.

144. Spitz, В.: Das Mietrecht in der Bundesrepublik, in: Novy, A./ Norton, K.(Hrsg.): Soziale Wohnungspolitik der 90er Jahre aus britisch deutscher Sicht, Basel- Boston- Berlin 1990.

145. Statistisches Bundesamt (Hrsg.): Statistisches Jahrbuch fur die Bundesrepublik Deutschland, 1962. 1972, 1982, 1992, 1996 und 1998

146. Ulbrich, R.: Wohniingsmarktsituationen in den westlichen Bundeslandern, in: Wohnungswirtschafi und MietrechL 5/91

147. Volker, A.: Sozialer Wohnungsbau 1993, Bundesbaublatt 1994.

148. Winkelmann, W: Staatliche EinfluBnahme auf die Wohnungsversorgung Motive, Formen und Wirkungen. Dissertation an der Universitat Mannheim, Koln 1983.

149. Wohe, G.: Einfiilirung in die Allgemeine Betriebswirtschaflslelire. 18. Auflage. Munchen 1993.