Формирование и оценка рыночной стоимости недвижимости, приносящей доход тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.10, кандидат наук Арашукова, Сюзанна Мухамедовна

• Арашукова, Сюзанна Мухамедовна
• кандидат наук
• 2013

Оглавление диссертации кандидат наук Арашукова, Сюзанна Мухамедовна

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение

ГЛАВА 1. Современные концепции оценки рыночной стоимости недвижимости, приносящей доход

1.1. Экономическая сущность понятий оценки рыночной стоимости приносящей доход недвижимости

1.2. Недвижимость, приносящая доход, как объект оценки

1.3. Факторы, влияющие на стоимость приносящей доход недвижимости

ГЛАВА 2. Анализ методических подходов к оценке недвижимости,

приносящей доход

2.1. Специфика оценки стоимости доходной недвижимости методами

доходного подхода

2.2.0собеннности оценки стоимости недвижимости, приносящей доход, с позиции сравнительного подхода

ГЛАВА 3. Совершенствование методов оценки недвижимости, приносящей доход

3.1. Совершенствование методов доходного подхода к оценке доходной недвижимости

3.2. Развитие методов сравнительного подхода к оценке недвижимости, приносящей доход

Заключение

Список литературы

Приложение

Приложение А. Классификация офисных помещений

Приложение Б. Классификация складских помещений

Приложение Г. Ретроспективные данные по гостиничной отрасли

Приложение Д. Корреляция загрузки гостиниц с различными факторами

Приложение Е. Прогноз выручки от реализации оцениваемой гостиницы

Приложение Ж. Прогноз расходов оцениваемой гостиницы

Приложение И. Прогноз денежного потока оцениваемой гостиницы

Приложение К. Динамика изменения стоимости 1 кв.м. гостиниц различного класса в г. Москва (2*-5*)

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Формирование и оценка рыночной стоимости недвижимости, приносящей доход»

Введение

Недвижимое имущество в настоящее время является важным объектом экономического исследования и анализа. Повторяющиеся спады и кризисы экономики, стремление к наличию развитого рынка недвижимости - все это провоцирует его участников постоянно совершенствовать свой инструментарий анализа формирования стоимости недвижимости и ее оценки, а также изучать влияние прямых и косвенных факторов, оказывающих влияние на рынок недвижимости, присутствующих как на самом рынке, так и в смежных областях. При этом развитие рынка недвижимости сопровождается большим количеством заключенных сделок купли-продажи, принятых решений об инвестировании в недвижимость и ее девелопменте. Объективные результаты определения стоимости недвижимости, таким образом, становятся более актуальными и востребованными.

Стоимостные ориентиры объектов недвижимости требуют сегментации рынка недвижимости. В результате анализа рынка недвижимости по способу генерации дохода выявлено четыре сегмента: индустриальная, специализированная, доходная и предназначенная для личного пользования жилая недвижимость.

Исследование рынка доходной недвижимости позволило определить, что по способу генерации дохода существуют два разных класса - типичные и нетипичные объекты доходной недвижимости. Для целей оценки выявлено, что доходы типичной недвижимости создаются сдаваемой в аренду площадью и ставкой аренды (офисы, склады, торговые центры), в то время как доходы нетипичной недвижимости формируются количеством единиц, приносящих доход (номер к гостинице, посадочное место в кинотеатре, фитнес-карта) и стоимостью их предоставления. Очевидно, что у нетипичных объектов доходной недвижимости возникают и дополнительные источники получения доходов (гостиница - поступления от ресторанов, баров, услуг химчистки, фитнес-клуб - поступления от баров, персональных тренировок и т.д.). Таким образом, в объектах нетипичной доходной недвижимости наблюдается синтез элементов недвижимости и бизнеса. Дифференцированные источники получения доходов, важность фактора управления подобными нетипичными объектами доходной недвижимости позволяют сделать

вывод, что с целью определения их стоимости возникает необходимость учета бизнес-составляющей в виде отличных от типичных объектов недвижимости источников получения доходов.

Классические методы оценки недвижимости, основанные на показателях сдаваемой в аренду площади и ставки аренды, приемлемы для оценки типичной доходной недвижимости. Анализ объектов доходной недвижимости с бизнес-потенциалом как объекта оценки, исследование факторов, влияющих на их стоимость, которые также отличны от типичных объектов недвижимости в виде необходимости учета загрузки, стоимости предоставления услуг, влияния менеджмента и т.д., позволил сделать вывод, что для их оценки наиболее рациональным представляется использовать сочетание элементов методов оценки недвижимости и оценки бизнеса в виде усовершенствованных методов оценки подобных объектов доходной недвижимости с бизнес-составляющей.

Исследование проблематики оценки объектов недвижимости, приносящей доход, как типичной, так и с бизнес-потенциалом, позволило выявить, что наиболее эффективными представляются методы доходного и сравнительного подходов, которые в большей степени учитывают особенности данных объектов, а именно структуру доходов и расходов, степень риска инвестирования в данные объекты, влияние ценообразующих факторов на их стоимость.

Отсутствие в России регулирующих норм в виде стандартов по оценке доходной недвижимости также определяет актуальность темы исследования. По этой причине и с учетом объективных реалий сложности рынка доходной недвижимости уточнение понятийного аппарата, признаков классификации объектов доходной недвижимости и факторов, влияющих на формирование стоимости и доходы недвижимости, потребовало дополнительных теоретических исследований, результате которых изложены в данной работе.

Степень научной разработанности проблемы. Вопросам оценки недвижимости уделено внимание в исследованиях ряда российских специалистов: Артеменкова И.Л., Григорьева В.В., Грязновой А.Г., Ивановой E.H., Зарубина В.Н., Тарасевича Е.И., Стерника Г.М., Стерника С.Г., Федотовой М.А. Работы названных

авторов больше отражают классический вариант формирования и оценки рыночной стоимости недвижимости. Отдельные вопросы функционирования рынка доходной недвижимости нашли отражение в трудах: Грабового П.Г., Валдайцева C.B., Озерова Е.С., Смоляка С.А., Попова Г.В. и др.

Большой вклад в развитие методов оценки доходной недвижимости внесли российские и зарубежные специалисты: Ассессорс А., Гелтнер Д., Грабовой П.Г., Грибовский C.B., Ленхофф Д.С., Матисяк Г., Меллен С., Миллер Н.Г., Ордуэй Ник, Рубин К., Фридман Дж.

Изучение методов оценки доходной недвижимости с бизнес-потенциалом, в особенности в рамках доходного подхода, нашло отражение в трудах таких ученых как Вулвертон Л., Вернор Д., Дерус Дж., Рашмор С., Ралей Л., Рогински Р.

Анализ работ названных авторов показал, что требует совершенствования методика определения стоимости объектов доходной недвижимости, в особенности нетипичных объектов с бизнес-потенциалом, не рассмотрена методика оценки их стоимости, учитывающая факторы стоимости. Кроме того, не в полной мере исследованы способы расчета ставки дисконтирования для оценки доходной недвижимости с бизнес-потенциалом, не изучено влияние на их стоимость различных ценообразующих факторов.

Необходимость совершенствования методов оценки стоимости недвижимости, приносящей доход, в особенности недвижимости с бизнес-потенциалом, наличие ряда нерешенных и дискуссионных вопросов в области понятийного аппарата доходной недвижимости, обусловливает актуальность темы исследования, предопределяя ее структуру, цели и задачи.

Целью диссертационной работы является решение научной задачи формирования рыночной стоимости недвижимости, приносящей доход, и совершенствования методов ее оценки.

Для достижения цели поставлены и решены следующие задачи, определившие логику диссертационного исследования и его структуру:

• обобщить сложившиеся в экономической литературе представления о сущности понятия недвижимости, приносящей доход, и на этой основе разработать

авторское определение;

исследовать особенности доходной недвижимости как объекта оценки, влияющие на величину ее рыночной стоимости;

• исследовать и предложить классификацию объектов недвижимости, детализированную для объектов доходной недвижимости;

• определить существенные факторы, влияющие на стоимость доходной недвижимости, в том числе и на доходную недвижимость с бизнес-потенциалом;

• систематизировать и обобщить зарубежный и российский опыт оценки недвижимости, приносящей доход, в частности, доходной недвижимости с бизнес-потенциалом;

• разработать и апробировать методику оценки рыночной стоимости доходной недвижимости с бизнес-потенциалом на примере гостиничной недвижимости.

Объектом исследования является недвижимость, приносящая доход, в частности доходная недвижимость с бизнес-потенциалом.

Предметом исследования являются подходы и методы оценки недвижимости, приносящей доход, в частности доходной недвижимости с бизнес-потенциалом (на примере гостиничной недвижимости).

Методические и теоретические основы исследования.

Методологической и теоретической основной диссертации послужили работы отечественных и зарубежных ученых в области экономической теории, оценки стоимости недвижимости и бизнеса, специализирующихся на оценке недвижимости, приносящей доход, диссертационные работы по указанной проблематике, а также законодательные и нормативные документы Российской Федерации, Федеральные стандарты оценки, Международные стандарты оценки, Стандарты МСЭ.

Методология исследования базируется на использовании классических научных методов и приемов: системного подхода к объекту и предмету исследования, анализа и синтеза, сравнения и обобщения, группировки, моделирования, методов исторического и логического анализа теоретического и практического материала, что обеспечивает целостность, всесторонность и

достоверность диссертационной работы.

Исследование выполнено в рамках п. 5.1. и п. 5.2. Паспорта специальности 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит (экономические науки). Информационная основа

Информационной основой исследования послужили монографии и публикации в периодических изданиях, в том числе зарубежных специалистов, нормативные документы. В работе также использованы ресурсы информационных агентств Блумберг (Bloomberg), СПАРК, Reuters Group, информационные и методические материалы крупнейших оценочных и консалтинговых компаний, материалы научных конференций, финансовая и бухгалтерская отчетность российских гостиниц.

Научная новизна исследования состоит в развитии комплекса теоретических и методических положений стоимостной оценки недвижимости, приносящей доход, в частности доходной недвижимости с бизнес-потенциалом. Новыми являются следующие научные положения:

1. Уточнено понятие недвижимости, приносящей доход, функциональные способности которой обеспечивают возможность генерировать доход, но только эффективное управление и/или рациональное использование ею дают возможность извлечения дохода;

2. Выявлены особенности недвижимости, приносящей доход, как объекта оценки: а) служит потребительским ресурсом для бизнеса; б) является объектом вложения инвесторов; в) способна генерировать доход при ее эффективном управлении и/или рациональном использовании; г) может приносить среднерыночный доход лишь при реализации ее бизнес-потенциала;

3. Предложена классификация недвижимости с детальным разделением доходной недвижимости на типичную, доходы которой создаются сдаваемой в аренду площадью и ставкой аренды, и доходную недвижимость с бизнес-потенциалом, доходы которой формируются количеством единиц, приносящих доход (номер в гостинице, посадочное место в кинотеатре, фитнес-карта) и стоимостью их предоставления;

4. В результате разработки глобальной системы функционирования рынка недвижимости представлена и обоснована совокупность факторов стоимости недвижимости, приносящей доход, дополненная детально для доходной недвижимости с бизнес-потенциалом:

• первичные фундаментальные факторы: состояние национальной и локальной экономики, социальные, экологические факторы и т.д.;

• вторичные фундаментальные факторы: наличие государственного регулирования и правовая среда;

® общие факторы стоимости недвижимости, приносящей доход: площадь, местоположение, износ и т.д.;

• детализированные факторы стоимости доходной недвижимости с бизнес-потенциалом, в частности класс, сегмент объекта недвижимости и т.д.;

5. Разработана методика оценки доходной недвижимости, учитывающая новейшие положения зарубежных методик оценки доходной недвижимости с бизнес-потенциалом, основанная на:

• учете возможных источников доходов - при расчете его совокупной величины в рамках доходного подхода;

• использовании ставки дисконтирования, учитывающей как бизнес доходной недвижимости, так и риски инвестирования;

• обосновании применения метода отраслевых мультипликаторов, который в большей степени отражает драйверы стоимости объекта недвижимости и приводит к получению наиболее объективной рыночной стоимости;

6. Разработаны и научно обоснованы рекомендации по совершенствованию методов оценки недвижимости, приносящей доход, на примере гостиничной недвижимости, в основе которых лежит: а) применение ставки дисконтирования, рассчитанная как для оценки бизнеса по модели САРМ, и адаптированная под каждый тип объектов доходной недвижимости за счет изменения соответствующего коэффициента бета; б) использование метода отраслевых мультипликаторов, учитывающий выявленные факторы стоимости для нетипичных объектов доходной недвижимости с бизнес-потенциалом, -

единицу, приносящую доход (номер в гостинице, посадочное место в кинотеатре и т.п.), количество этих единиц и стоимость их предоставления.

Теоретическая значимость исследования

Теоретическая значимость результатов исследования заключается в развитии методологических основ стоимостной оценки недвижимости, приносящей доход, детализированной для нетипичной доходной недвижимости с бизнес-потенциалом.

Практическая значимость исследования заключается в том, что ее основные положения, результаты, разработанные методики и рекомендации ориентированы на широкое использование компаниями, занимающимися оценочной деятельностью, особенно при оценке недвижимости, приносящей доход с бизнес-потенциалом, на примере гостиничной недвижимости.

Самостоятельное практическое значение имеют:

- предложенный уточненный способ расчета ставки дисконтирования, рассчитанной как для оценки бизнеса по модели САРМ, и адаптированной под каждый тип объектов доходной недвижимости с бизнес-потенциалом, позволяющей избежать искажения величины дисконтированного денежного потока в рамках доходного подхода;

- представленный расчет рыночной стоимости недвижимости, приносящей доход, с бизнес-потенциалом, на примере гостиничной недвижимости, с помощью метода отраслевых мультипликаторов, который основан на учете всех уникальных характеристик каждого типа доходной недвижимости с бизнес-потенциалом и позволяющий в итоге получить более точный и объективный результат определения ее рыночной стоимости.

ГЛАВА 1. Современные концепции оценки рыночной стоимости недвижимости, приносящей доход.

1.1. Экономическая сущность понятий оценки рыночной стоимости приносящей доход недвижимости.

Оценка являлась и является основной совершения различного рода операций. Если обратиться к истокам оценки, то в Древне м Риме ее результатом выступала стоимость имущества для последующего определения суммы налога как процента от нее, то есть оценка изначально строилась на самообложении, которое получило название трибут. Был введен ценз (лат. census— подсчет, оценка), который представлял собой определение суммы налога и проводилось мероприятие по налогообложению каждые пять лет специально избранными для этого чиновниками высокого ранга — цензорами1.

Современная теория стоимости начала развиваться с 18 века, когда впервые были выделены основные факторы производств, а именно рабочая сила, капитал, управление и земля, а также взаимосвязь между факторами стоимости - спросом и предложением. В рамках классической школы была сформулирована теория стоимости, которая относила создание стоимости к факторам производства. Великий шотландский экономист дам Смит рассматривал стоимость как объективное явление, а предметы имеют полезность, так как они в принципе существуют. Таким образом, стоимость предмета представляет собой произведённые затраты на его изготовление. Сторонниками классической школы также были Давид Рикардо, Дж.Стюарт Миль.

Сторонником трудовой теории стоимости был Карл Маркс, который критиковал классическую теорию стоимости. К.Маркс утверждал, что величина стоимости данной потребительной стоимости определяется лишь количеством труда, или количеством рабочего времени, общественно необходимого для её изготовления2.

Классическая школа и теория трудовой стоимости были подвержены критике австрийскими экономистами, которые разработали теорию предельной полезности. В рамках австрийской школы была разработана теория предельной полезности, которая стоимость связывала с полезностью и спросом на добавочную единицу предмета. То есть

1 Словарь античности. М., «Прогресс», 1989. - С. 630-631

2 К.Маркс, Капитал-Том 1, 1867.-С.62-63

стоимость рассматривается как функция спроса, при этом большое значение уделено полезности.

Основой же современной теории стоимости послужили труды А. Маршалла, который считал, что в процессе образования рыночной цены одинаково неправильно отдавать предпочтение либо предложению продавца, либо спросу покупателя. Поэтому в центр исследования он поставил формирование на товарном рынке и рынке производства цен под влиянием взаимодействия спроса и предложения. Начиная с работ Маршалла подобный подход быстро завоевал в буржуазной политэкономии господствующее положение.

За рубежом необходимость создания центра, регулирующего деятельность оценки, возникла в 80-ые годы и был образован Международный Комитет по Стандартам Оценки Имущества, с деятельностью которого связана разработка Международных Стандартов Оценки (МСО). Главным требованиям к МСО являлось и является обеспе чение ясного представления о практическом использовании определяемых понятий и их системных основ.

В соответствии с международными стандартами оценками (МСО) определено, что стоимость является экономическим понятием, касающимся цены, относительно которой с наибольшей вероятностью договорятся покупатели и продавцы товаров или услуг, доступных для приобретения3.

Среди многих русских экономистов вошло в обычай употреблять термины «стоимость» и «ценность» как тождественные понятия. Это объясняется в том числе и неправильным первым переводом «Капитала» Маркса, где немецкое слово «Wert» было переведено словом «стоимость», а не «ценность». Данному вопросу уделил большое внимание также экономист Карл Менгер, который считал, что ошибочно говорить о ценностях как о самостоятельных реальных предметах, благодаря чему ценность объективируется. Объективно существуют только вещи, а ценность есть нечто, существенно от них отличное, а именно суждение, которое хозяйствующие индивиды себе составляют о значении благ для поддержания жизни и благосостояния4.

'Международные стандарты оценки 2011, 9-я редакция (International Valuation Standards), утвержденный Международным Комитетом по Стандартам Оценки и вступивший в силу 01.01.2012 г.

4 Основания политической экономии/Австрийская школа в политической экономии - К.Менгер, Е.Бем-Баверк,

Актуальным также является разграничение терминов стоимость и цена. С термином «цена» связана сделка, свершившееся действие и подразумевается некий обмен в результате. Конечная цена представляет собой такую сумму, которую определённый покупатель готов заплатить за товар определенному продавцу, который готов совершить действия в конкретных условиях, сложившихся на рынке. Уплаченная цена может отличаться от стоимости, которую другие лица могут приписывать активу в силу конкретных финансовых возможностей, мотивов или особых интересов данного покупателя или продавца.

Значение термина «стоимость» целесообразнее рассматривать на данный момент, так как рынки и рыночные условия могут меняться, то для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Таким образом, на данный конкретный момент стоимость является отражением денежной ценности собственности, товаров или услуг для покупателя и продавца. Однако стоимость не является фактом, а представляет собой мнение о наиболее вероятной цене, которая была бы заплачена за актив при его обмене, либо об экономических выгодах от владения активом.

В рамках действующего законодательства Российской Федерации в отчетах об оценке указывается конкретный вид стоимости в соответствии с предполагаемым использованием результата оценки. Используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная, инвестиционная, ликвидационная кадастровая5. Предметом данного исследование является рыночная стоимость.

Если обратиться к международным стандартам оценки, то рыночная стоимость есть расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения6.

Ф.Визер. М.:Экономика, 1992

5 Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255

6 Международные стандарты оценки 2011, 9-я редакция (International Valuation Standards), утвержденный Международным Комитетом по Стандартам Оценки и вступивший в силу 01.01.2012 г.

В соответствии с европейскими стандартами оценки рыночная стоимость означает цену, по которой землю и здания можно было бы продать согласно частному контракту между готовым продать продавцом и коммерческим покупателем на дату оценки, при допущении, что недвижимость публично выставлена на рынок, условия рынка позволяют должным образом осуществить продажи и что для заключения контракта о продаже имеется необходимый период времени, соответствующий данному виду недвижимости 1.

При определении рыночной стоимости объекта оценки в соответствии с российскими стандартами оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства8.

Таким образом, автором уточнено понятие термина «рыночная стоимость» как наиболее вероятная цена, за которую объект оценки должен переходить от добровольного продавца к добровольному покупателю в результате соблюдения всех условий справедливой сделки, обе стороны которой действуют благоразумно, информировано и на величине сделки не отражаются отягощающие обстоятельства под влиянием незаконного принуждения.

К , истокам методологических основ процесса оценки справедливо отнести исследования английского экономиста Альфреда Маршалла. Впервые наряду с теорией стоимости были предложены концепция «оценки стоимости имущества» и три общепринятых в настоящее время подхода к оценке стоимости, а именно: сравнение сопоставимых продаж, по затратам на замещение и капитализация доходов.

В дальнейшем Ирвинг Фишер, влиятельный американский экономист неоклассической школы, разработал концепцию доходов в рамках теории стоимости, которая стала основой метода капитализации доходов, используемого современными оценщиками. Становление же экономики землепользования в качестве научной дисциплины явилось важным фактором развития в конце 19 - начале 20 века формирования практики оценки недвижимости.

7 Европейские стандарты оценки недвижимости (European Valuation Standards), утвержденные членами TEGOVA

8 Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255

Важным событием в развитии теории оценки стала публикация работы «Оценка недвижимости» Артуром Дж.Мертцке в 1927 году, которая основывалась на идеи А. Маршалла и в результате чего образовалась связь между теорией стоимости и теорией оценки стоимости. Мертце выделил три метода оценки стоимости и объяснил применение ставок капитализации как показателей надежности. Важность этих трех методов для практики оценки стоимости была отмечена в публикациях К.Ли. Гайдера, Г.Г. Аткинсона и Дж.Л. Шмутца 9. Последним же автором была разработана модель определения стоимости, которая была включена в 1951 году в первую публикацию Американского института оценщиков недвижимости «Определение стоимости недвижимости».

В толковом словаре современного английского языка Random House слово valuation -оценка - для экономических текстов имеет два основных толкования: во-первых, как акт расчета или установления стоимости чего-либо, а во-вторых, как расчетная стоимость10. В американских национальных стандартах оценки USPAP используется термин appraisal, что в большей мере соответствует первому из указанных толкований термина valuation, то есть близкому по смыслу «оценочной деятельности»11. По мнению автора и в контексте исследуемой темы оценка представляет собой деятельность лиц, обладающих профессиональными навыками и осуществляющих деятельность в соответствии с действующим законодательством, используя системный набор процедур по определению стоимости объекта оценивания.

Понятие «недвижимость» закреплено в Гражданском кодексе РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги,

9 Оценка недвижимости.-! 1-е изд./Пер. с англ. Под общ.ред. И.Л. Артеменкова.-2-е изд., испр. и доп.-М.: 00 «Российское общество оценщиков», 2007. -С. 100

10 Random House Unabridged Dictionary. New York: Random House, 1995

" Uniform standards of professional appraisal practice USPAP

признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе»12.

Список литературы диссертационного исследования кандидат наук Арашукова, Сюзанна Мухамедовна, 2013 год

Список литературы

I. Нормативно-правовые акты и инструкции.

1. Воздушный кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 N 60-ФЗ (принят ГД ФС РФ 19.02.1997) (ред. от 07.02.2011)), статья 32, глава 2

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г., № 190-ФЗ

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51 -ФЗ (принят ГДФС РФ 21.10.1994), статьи 130, 131,209

4. Европейские стандарты оценки недвижимости (European Valuation Standards), утвержденные членами TEGOVA

5. Земельный кодекс Российской Федерации, от 25.10.2001 № 136-Ф3 (принят ГД РФ 28.09.2001, одобрен ФС РФ 10.10.2001), статья 1, пункт 1, подпункт 5

6. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 N 81-ФЗ (принят ГД ФС РФ 31.03.1999) (ред. от 22.11.2010)), п. 2, статья 33, глава 3

7. Международные стандарты оценки 2011, 9-я редакция (International Valuation Standards), утвержденный Международным Комитетом по Стандартам Оценки и вступивший в силу 01.01.2012 г.

8. Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО)

9. Стандарты для проведения оценки (6 редакция) издания "Королевского Института Чартерных Сервейеров" (RICS), (также известные под названием "Красная Книга"), вступившие в силу 01.01.2008 г.

10. Федеральный закон Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" 122-ФЗ от 21 июля 1997 года (в ред. Федерального закона от 29 декабря 2010 г. 435-Ф3).

11. Федеральный закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ним», 31-Ф3 от 14 марта 2009 года, пункт 1, статья 9, глава 2

12. Федеральный закон РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", 135-Ф3 от 29 июля 1998 года (в ред. Федерального закона от 24 июля 2007 г. 220-ФЗ)

13. Федеральный стандарт оценки 2 - Цель оценки и виды стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255

14. Приказ об утверждении «Порядка классификации объектов туристической индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи» от 07.05.2010 № 461

15. Приказ об утверждении «Порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи" от 25.01.2011 №35

16. Распоряжение Правительства РФ №1715-р от 13 ноября 2009 года «Об утверждении Энергетической стратегии России в период до 2030 года.

II. Монографии, учебники, коллективные работы и статьи из периодических изданий

17. Асаул А. Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К. Экономика недвижимости. 3-е изд., исправл. - СПб.: AHO "ИПЭВ", 2009. — 304 с.

18. Бучило Н.Ф., Чумаков А.Н. Философия - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: ПЕР СЭ, 2001.-447 с.

19. Брейли Ричард, Майерс Стюарт. Принципы корпоративных финансов / Пер. с англ. - М.: ЗАО «Олимп-Бизнес», 2004. - 1008 с.

20. Вечер Н.Ф. Ольховский A.A. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Жизненный цикл объекта, СПб.: Издательский дом «Бизнес-пресса», 2005.-176 с.

21. Витте С.Ю. Конспект лекций о народном и государственном хозяйстве, читанных его Императорскому высочеству великому князю Михаилу Александровичу в 1900-1902 годах, Спб. Тип. Акц. Общ. Брокгауз-Ефрон, 1912.-588 с.

22. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты,- М.: ИНФРА-М, 1997.- 320с.

23. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости", СПб.: Изд-во Питер, 2000.-с.343

24. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие, М.: Маросейка, 2009. - 432 с.

25. Дамодаран А., Инвестиционная оценка: Инструменты и методы оценки любых активов, Пер. с англ. 4-е изд.-М.: Альпина Бизнес Букс, 2007., 1340 с.

26. Ефимова О.П., Экономика гостиниц и ресторанов: учеб. пособие/О.П. Ефимова, H.A. Ефимова, Т.А. Олефиренко; под ред. Н.И. Кабушкина.-З- изд., стер.-М.: Новое знание, 2006.-392 с.

27. Зорин И.В., Т. П. Каверина, В. А. Квартальное, Е. Н. Ильина, E.H. Гаранина, Н. И. Гаранин, Т. С. Элиарова. Менеджмент туризма. Туризм как вид деятельности: Учебник. -М.: Фи-нансы и статистика, 2005.-288 с.

28. Иванова Е,Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие/Е.Н. Иванова; под ред. М.А. Федотовой.-М.: Кнорус,2077.-344 с.

28. Иванов В.В., Волов А.Б. Гостиничный менеджмент, М.:Инфра - М, 2007.-384 с.

29. К.Маркс, Капитал - Том 1, 1867.-900 с.

30. Коупленд Том, Коллер Тим, Муррин Джек. Стоимость компаний: оценка и управление-2 издание, пер. с англ.-М.:ЗАО «Олимп-Бизнес», 2000.-576с.

31. Маршалл А., Принципы политической экономии, Пер. с англ. Р.И. Столпера, общ. ред. С.М. Никитина / М.: Издательство Прогресс, 1983 г. - 416 с.

32. Мерсер З.К., Хармс Т.У. «Интегрированная теория оценки стоимости бизнеса», М.: «Маросейка», 2008 - 220 с.

33. Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И. Методологические основы оценки стоимости имущества, Москва «Интерреклама», 2003.-688 с.

34. Никитушкина, Е.В. Методика анализа высокоэффективных компаний, сохраняющих устойчивые финансовые результаты в долгосрочном периоде / Е.В. Никитушкина, М.А. Лайкова // Научные исследования экономического факультета. Электронный журнал.-2011.-№ 2. (1,0 /0,5 п.л.) Режим доступа: http://archive.econ.msu.ru/extyiib/Category/x0c/xe7/3303/file/5_Nikitushkina_Laikova.pdf

35. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2007. - 736 с.

36. Оценка рыночной стоимости недвижимости./ Под общей редакцией Зарубина В.Н I Рутгайзера В.М., М.: Дело, 1998 Г.-357 с.

37. Сейс С., Смит Дж, Купер Р., Венмор-Роуланд П., "Оценка недвижимого имущества: от стоимости к ценности." Пер. с англ. Микерина Г.И, Артеменкова А.И.; под ред. Микерина Г.И., Артеменкова И.Л. - М.: Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», 2009.-504 с.

38. Словарь античности. М., «Прогресс», 1989. С. 630-631

39. Анализ рынка недвижимости для профессионалов/ Г.М. Стерник, С.Г. Стерник.-М. ЗАО «Издательство «Экономика», 2009.-606 с.

40. Стерник, С.Г. Актуальные проблемы теории массовой оценки недвижимости для целей налогообложения / С.Г. Стерник, Г.М. Стерник // Имущественные отношения в РФ.-2010.-№ 4.

41. Стерник, С.Г. Методология прогнозирования российского рынка недвижимости. Часть 1. Основные допущения, ограничения и рабочие гипотезы / С.Г. Стерник, Г.М. Стерник // Механизация строительства.-2013.-№ 8

42. Стерник, С.Г. Экономико-правовой анализ понятий «недвижимый объект» и «недвижимость» в целях рыночного классифицирования недвижимых объектов по юридическому статусу / С.Г. Стерник, Г.М. Стерник, Е.В. Муратова // Экономика. Налоги. Право.-2010.-№ 2

43. Российская газета «Единый налог на недвижимость в России может быть введен в 2013 году, 19.11.2011, режим доступа: www.rg.ru/2011/10/19/nalog-nedvigimost-anons.html

44. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости: учебник, СПб.: Издательство «МКС», 2007.-583 с.

45. Татарова Т.А. Оценка недвижимостью и управление собственностью, учебное пособие, Таганрок: Изд-во ТРТУ, 2003.-70 с.

46. Тришин В.Н. О методе дисконтированных денежных потоков и стандартах оценки //Российский оценщик. - 2007. -№ I.e. 17-18.

47. Уокер, Джон Р. Введение в гостеприимство: учебное пособие, 4-е изд., перераб. и доп., перевод с английского,- М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008г.-735 с.

48. Девелопмент в недвижимости:монография/ Федотова М.А., Тазихина Т.В., Бакулина А.А.-М.: КНОРУС,2010.-264с.

49. Фридман Д, Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, Пер. с англ. - М.Дело, 1997.-480 с.

50. Шарп У., Александер Г., Бэйли Дж. Инвестиции: Пер. с англ. - М: ИНФРА-М, 1998.-XII.

III. Интернет ресурсы

51. Анализ рынка гостиничной недвижимости, итоги 2012 года, Knight Frank

52. www.micex.com данные Московской межбанковской валютной биржи (ММВБ)

53. www.bloomberg.com

54. www.damodaran.com

55. www.finance.yahoo.com

56. www.raexpert.ru

57. www.rusbonds.ru/cmngos.asp

58. www.apex-realty.ru/view.php?id=20056

59. www.smao.ru

60. www.spark.ru

IV. Иностранные источники

61. Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, 12th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 2001), 497

62. Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, 12th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 2001), 438

63. European Valuation Standards 2000, IVS 2000

64. European Valuation Standards 2012, p. 80

65. Uniform standards of professional appraisal practice, USPAP

66. Buck O., "Holding periods of offices in institutional real estate portfolios in the UK and Germany: a comparative study", Unpublished dissertation, Kingston University unpublished, 2003

67. Collett D., Lizierim C, and Ward C., "Timing and the holding periods of institutional real estate/ Real Estate Economics", 2003

68. David C. Lennhoff, «Business Enterprise Value Debate: Still a Long Way to Reconciliation,» The Appraisal Journal (October 2009): 422-428. Stephen R. Clark and John R. Knight, «Business Enterprise Value in Special Purpose Properties,» The Appraisal Journal (January 2002): 53-59.

69. Gelbtuch H., Mackmin D, Milgrim M., "Real Estate Valuation in Global Markets", Illinois: The appraisal Institute, 1997

70. James R. DeLisle., " Real Estate: a distinct asset class or an industry sector?", Reprint, October 2002, www.reuw.washington.edu

71. Lennhoff D.C., "A business enterprise value, second edition", Appraisal Institute, Chicago, 2011.

72. Martin E. Benson, «Real Estate and Business Value: A New Perspective», The Appraisal Journal (April 2009): 205-212.

73. Robert W. Owens, «How Business Enterprise Value Applies in Nearly All Appraisals», The Appraisal Journal (April 2008): 117-125.

74. Appraisal Institute, "The Appraisal of Real Estate", 12th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 2001), 497.

75. Coastal Eagle Point Oil Company v. West Deptford Township and Westville Borough, 15 NJ Tax 190 (App. Div. 2005).

76. Random House Unabridged Dictionary, New York: Random House, 1995

77. FINANCE: «В центре Москвы нет дешевых отелей и их не будет еще очень долго», №24 (210) 25 июня - 01 июля 2007г.

78. Royal Institution of Chartered Surveyors. "The Calculation of Worth: An information Paper", London: RICS, 1997