Экономическая оценка инвестиций в объекты жилищной сферы тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Деев, Алексей Александрович

• Деев, Алексей Александрович
• кандидат экономических наук
• 2004

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Деев, Алексей Александрович

Введение

Глава 1. Анализ теоретических основ и методологических подходов 12 к оценке эффективности инвестиций в жилищную сферу

1.1. Анализ развития теории оценки эффективности инвестиций

1.2. Классификация показателей экономической эффективности 22 инвестиций

1.3. Концепции формирования и развития жилищной сферы как 30 методологическая основа оценки эффективности инвестиций в жилищную сферу

1.4. Анализ методических подходов оценки эффективности затрат на 55 воспроизводство жилищного фонда

Глава 2. Анализ теоретических основ и социально-экономических 65 проблем инвестирования жилищной сферы

2.1. Анализ макроэкономических преобразований в России и их 65 влияния на реформирование жилищно-коммунального хозяйства.

2.2. Характеристика жилищно-коммунального хозяйства Москвы как 74 объекта исследования

2.3. Анализ состояния жилищно-коммунального хозяйства города и 78 проводимых мероприятий по его реформированию за период 19922002 годов

2.4. Анализ развития конкурентных отношений в жилищной сфере

2.5. Анализ социально-экономических проблем инвестирования 92 жилищной сферы

Глава 3. Методические принципы экономической оценки инвестиций 100 в объекты жилищной сферы

3.1. Общие положения

3.2. Факторы, влияющие на возможность организации бизнеса в 104 жилищной сфере

3.3. Методы и последовательность технико-экономической оценки 119 инвестиций в объекты жилищной сферы

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Экономическая оценка инвестиций в объекты жилищной сферы»

Значимость темы исследований определяется возможностью определения эффективности инвестиционных вложений не только в объекты жилищной сферы государственной, но и иных форм собственности.

При этом важнейшим результатом исследований является выбор такого направления, которое может привести к соблюдению баланса интересов всех заинтересованных органов государственного управления и собственников жилых и нежилых помещений в городской застройке.

С учетом этого сформулирована основная научная гипотеза диссертации: реализация реформы ЖКХ в условиях конкретного города может быть обеспечена при эффективном использовании финансовых ресурсов не только выделяемых из бюджетов разных уровней, но и за счет эффективного использования средств иных источников финансирования. Использование разработанного методического инструментария позволит более четко осуществлять управление ЖКХ и принимать грамотные инвестиционные решения в жилищной-сфере.

Цель работы: разработать теоретические и методологические принципы и положения экономической оценки инвестиций в объекты жилищной сферы для обеспечения поступательного и устойчивого развития ЖКХ муниципального образования и в дальнейшем города в целом.

Задачи исследования:

Цель исследования определила постановку и решение следующих основных теоретико-методологических и практических задач: исследование сферы и методов государственной поддержки предприятий жилищного хозяйства; определение направлений государственного регулирования деятельности инвестиционных институтов в жилищной сфере; определение возможностей реализации высокоэффективных инвестиционных проектов в жилищной сфере и изыскание источников их финансирования; выявление возможностей использования зарубежной методологии и практики экономической оценки инвестиций применительно к жилищной сфере; разработка методических принципов многовариантного формирования, оценки, выбора и мониторинга инвестиционных проектов в жилищной сфере;

- раскрытие особенностей и путей дальнейшей реализации реформы жилищного хозяйства с учетом эффективности инвестиций, направляемых на ее осуществление.

Исследование механизма государственного регулирования на основе оценки эффективности инвестиций при разработке и реализации инвестиционных проектов в жилищной сфере направлено на обеспечение экономической устойчивости предприятий жилищного хозяйства различных организационно-правовых форм в условиях реформирования отрасли.

Предмет исследования: методологические и методические аспекты совершенствования экономической оценки эффективности инвестиций в объекты жилищной сферы.

Теоретической и методологической основой проведенного исследования послужили труды отечественных и зарубежных авторов по вопросам экономической оценки эффективности инвестиций и воспроизводства жилищного фонда. Предложенные в работе научные положения, практические рекомендации и выводы основываются на трудах отечественных и зарубежных- авторов М.Г Дестрема, A.JI. Васютинского, В.А. Яцины, В.А. Сокольского, Ю.В. Ломоносова, И.Г.

Александрова, Б.Е. Веденеева, М.М. Протодьяконова, К.А. Оппенгейма, Т.С. Хачатурова, А.В. Карасева, В. Беренса, П.М. Хавранека, Н.В. Ермолина, Б.М. Колотилкина, В.И. Бабакина, В.К. Соколова, Р.Н. Зельдовича, А.А. Сазонова, Н.П. Сыфсоева, Н.Н.Миловидова, В.А. Осина, М.С. Шумилова, Я. Седлачека, Е.Я. Соковой, А.Ю. Жданьковой и др.

При выполнении работы использовались методы диалектического материализма, научной абстракции и моделирования, экономико-статистические методы, методы экономического анализа и синтеза, системный подход. При обработке данных и в расчетах использовались компьютерные программные продукты: операционная среда Windows ME, текстовой редактор Word 2000 для Windows ME, электронные таблицы Excel 2000.

В процессе исследования были изучены и использованы законодательные акты Российской Федерации, Указы и постановления Президента и правительства России, данные федеральной и региональной статистики, материалы научно-практических конференций, публикаций в периодической печати, методические разработки Министерства экономического развития и торговли РФ, Минфина РФ, жилищной инспекции, академии жилищно-коммунального хозяйства им. Памфилова, МосжилНИИпроекта и др.

Теоретические выводы и методические разработки диссертации могут быть использованы при разработке высокоэффективных инвестиционных проектов, реализуемых в городах России на базе предприятий жилищно-коммунального хозяйства различных организационно-правовых форм.

Объект исследования: деятельность муниципальных унитарных4 предприятий жилищного хозяйства, товариществ собственников жилья и жилищных объединений.

Научная новизна работы состоит в обосновании методических принципов многовариантного формирования, оценки, выбора и мониторинга межотраслевых и отраслевых инвестиционных проектов, направленных на обеспечение устойчивого и поступательного развития жилищной сферы.

В диссертации впервые проведено исследование факторов, влияющих на возможность реализации предпринимательских инвестиционных проектов в имущественно-земельном комплексе жилищных объединений (ТСЖ, ТСЖВСК, ЖСК и др.). Обоснована возможность государственного бюджетного финансирования и использования внебюджетных финансовых ресурсов для реализации высокорентабельных инвестиционных проектов жилищной сферы.

Обоснована необходимость государственного регулирования экономических преобразований в жилищной сфере переходного периода, намечены основные направления такого регулирования.

Необходимость разработки механизма государственного регулирования экономики для обеспечения экономической устойчивости предприятий в условиях неопределенности экономической среды связана с тем, что предприятия жилищного хозяйства до сих пор являются в большинстве своем планово-убыточными муниципальными унитарными предприятиями. Методические принципы по развитию форм государственного регулирования деятельности этих предприятий на современном этапе представляются наиболее важными и могут быть положены в основу совершенствования мер федерального и регионального регулирования их деятельности.

Выявлены тенденции развития негосударственных жилищных организаций и определены факторы, сдерживающие их развитие.

Разработана поэтапная схема организации инвестиционного процесса в жилищной сфере с учетом развития рыночных отношений во взаимосвязи с развитием социально ориентированных отраслей и средствами снижения инвестиционных рисков.

Дано теоретическое обоснование принципиальных направлений вложений капитала в жилищную сферу за счет централизованных и децентрализованных источников финансирования.

Разработаны методические — принципы многовариантного формирования, оценки, выбора и мониторинга инвестиционных проектов в жилищной сфере.

Выявлена сущность социально-экономической эффективности инвестиций в жилищную сферу и сформулированы основные предложения по ее повышению.

Выявлены причины сдерживающие развитие рыночных отношений в жилищной сфере.

Личный вклад автора в разработку положений, изложенных в диссертации, подтверждается его участием в качестве непосредственного исполнителя в выполнении научно-исследовательских работ, выполненных на кафедре Экономики и организации городского хозяйства Московского института коммунального хозяйства и строительства по теме диссертации.

Научными результатами, полученными в ходе исследований, являются:

1. Выполнен анализ макроэкономических преобразований в России и их влияния на реформирование жилищно-коммунального хозяйства.

2. Проведен анализ развития конкурентных отношений в сфере управления, содержания и обслуживания жилищного фонда Москвы.

3. Установлены основные проблемы инвестирования объектов жилищной сферы.

4. Выполнен анализ тарифного регулирования коммунальных предприятий и социально-экономических проблем инвестирования жилищной сферы.

5. Сформулированы основные направления общей политики инвестиционной деятельности в жилищной сфере.

6. Выявлены аналитические зависимости, позволяющие определять эффективную область предпринимательской деятельности в жилом образовании и инвестиционную емкость предприятий отрасли.

7. Разработаны методические основы построения моделей финансирования инвестиционных проектов в жилищной сфере с учетом реализации социально-экономических, градостроительных и экологических проектов в ее имущественно-земельных комплексах.

8. С учетом выполненного анализа разработана классификация показателей и критериев, характеризующих эффективность инвестиций в развитие жилищной сферы.

9. В результате проведенного исследования научно обоснованы принципы многовариантного формирования муниципальных, межотраслевых и отраслевых инвестиционных проектов, реализуемых в имущественно-земельных комплексах жилых образований, а также принципы и положения мониторинга процесса реализации муниципальных, межотраслевых и отраслевых инвестиционных проектов.

Практическая ценность диссертационной работы сводится к следующему:

1. На основе проведенного анализа разработаны практические алгоритмы, позволяющие оценить факторы, влияющие на возможность организации бизнеса в жилищной сфере.

2. Разработана схема экономической оценки инвестиций в объекты жилищной сферы.

3. Разработанные методические рекомендации могут применяться как разработчиками инвестиционных проектов, реализуемых в жилищной сфере, инвесторами, государственными и коммерческими структурами жилищной сферы.

4. Содержащиеся в диссертационной работе выводы и предложения мбгут представлять интерес для работников органов местного самоуправления жилищной сферы, ответственных за разработку инвестиционной политики в жилищной сфере, а также использоваться в учебном процессе при подготовке специалистов-менеджеров жилищно-коммунального хозяйства.

По теме диссертации опубликовано 7 работ общим объемом 2,93 печатных листа, в том числе лично автора 1,35 печатных листов.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации доложены на семинарах в ИПК Госслужбы в 2000 году, на научно-практической конференции кафедры правовых дисциплин ГАСИС в 2001 и в 2002 годах, а также на Юбилейной научно-технической конференции МИКХиС в 2001 году и на научно-технической конференции МИКХиС в 2002 году.

Материалы диссертационной работы использованы в учебном процессе МИКХиС и ГАСИС при чтении лекций и подготовке учебно-методических материалов по дисциплинам «Экономическая оценка инвестиций», «Экономика недвижимости», (кафедра Экономики и организации городского хозяйства МИКХиС), Введение в специальность (кафедра Коммерции МИКХиС), Бухгалтерский учет торговых операций, Валютный бухгалтерский учет и Международная система бухгалтерского учета (GAAP) (кафедра Правовых дисциплин ГАСИС).

Разработаны компьютерные тесты для контроля знаний слушателей кафедры Правовых дисциплин ГАСИС по дисциплинам: Рынок ценных бумаг, Финансы, Международная система бухгалтерского учета (GAAP), Деньги, кредит, банки, Бюджетная система Российской Федерации.

Основные фрагменты, составляющие основу методики экономической оценки инвестиций в объекты жилищной сферы внедрены в ДЕЗ «Даниловская» и АРУ «Даниловское».

На защиту выносятся:

1. Аналитические зависимости, позволяющие определять эффективную область предпринимательской деятельности в жилом образовании и инвестиционную емкость предприятий отрасли;

2. Методические основы построения моделей финансирования инвестиционных проектов в жилищной сфере с учетом реализации социально-экономических, градостроительных и экологических проектов в ее имущественно-земельных комплексах;

3. Классификация показателей и критериев, характеризующих эффективность инвестиций в развитие жилищной сферы;

4. Научно обоснованные принципы многовариантного формирования муниципальных, межотраслевых и отраслевых инвестиционных проектов, реализуемых в имущественно-земельных комплексах жилых образований;

5. Принципы и положения мониторинга процесса реализации муниципальных, межотраслевых и отраслевых инвестиционных проектов. и

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Деев, Алексей Александрович

Основные выводы диссертационной работы:

1. Неэффективное хозяйствование жилищно-эксплуатационных организаций, способствует продолжению ветшания жилищного фонда, снижению надежности работы инженерных систем, увеличению задолженности муниципальных бюджетов перед энерго-, газо-, теплоснабжающими организациями.

2. В настоящее время основными источниками финансирования простого и расширенного воспроизводства жилищного фонда являются: бюджетные фонды (около 20%); внебюджетные источники средств (более 80%);

К внебюджетным источникам финансирования жилищной сферы относятся: собственные средства застройщиков (предприятий и организаций различных форм собственности); собственные средства покупателей строящегося жилья; средства финансовых и кредитных учреждений; международные финансовые ресурсы.

К формам привлечения ресурсов из упомянутых источников можно отнести:

- внутренние жилищные займы;

- жилищные сертификаты;

- государственные жилищные (облигационные) займы;

- собственные средства предприятий и населения.

Внутренние жилищные займы осуществляются в двух формах жилищные сертификаты» и «государственные жилищные (облигационные) займы».

3. В связи с выдвижением на первый план вопросов эффективности финансовых вложений и получения дохода существенно повышается роль и ответственность органов государственного управления и финансовых подразделений предприятий ЖКХ. В жилищной сфере на современном этапе такая работа под силу лишь специальным органам местного самоуправления в рамках подведомственной им территориальной единицы. На основе проведенного автором исследования сделан вывод о том, что значительная часть отечественных предприятий жилищной сферы не готова к самостоятельному переходу на такие принципы деятельности и не имеет определенной линии поведения в современных условиях. Поэтому для стабилизации экономики и снижения социальной напряженности в диссертации обосновываются меры государственного участия в этом процессе.

4. Сумма капитальных вложений складывается из части национального дохода, используемой для накопления и амортизационного фонда. Следовательно, капитальные вложения состоят из части вновь созданной стоимости и части перенесенной стоимости. Если вновь созданная стоимость дает возможность расширения воспроизводства основных фондов по стоимости и по объемам, то перенесенная стоимость по своей сути предназначена для простого воспроизводства основных фондов, возмещающих выбывающие.

В условиях социалистической экономики как правило, в состав капитальных вложений не включались затраты на капитальный ремонт зданий и сооружений. Однако капитальный ремонт представляет собой частичное воспроизводство элементов основных фондов, следовательно, по своему экономическому содержанию совпадает с затратами на простое воспроизводство основных фондов, осуществляемое за счет капитальных вложений.

При производстве реконструктивных мероприятий в существующем жилищном фонде в результате перепланировки квартир в ряде случаев происходят потери жилой площади, обусловленные улучшением объемно-планировочных показателей с целью снижения их морального износа. Следовательно, потери жилой площади органически присущи ремонтно-реконструктивным мероприятиям, что вызывает необходимость учета стоимости возмещения указанных потерь в составе затрат.

5. В работе рассмотрена динамика развития теории экономической оценки инвестиций начиная с момента зарождения данной теории и до современного ее уровня. Имеющиеся исследования в значительной степени освещают главные моменты, которые необходимо учитывать при оценке экономической эффективности инвестиций в жилищную сферу. При этом не учитывался такой важный фактор, как форма собственности в жилищной сфере. В ходе проведенных исследований выявлено, что исследование эффективности затрат в строительство, реконструкцию, капитальный ремонт и техническое содержание жилых зданий (названную нами жилищной сферой) следует осуществлять в зависимости от форм собственности этих зданий. Эффект, который может быть получен от вложения капитала в объекты жилищной сферы, может быть выражен для инвестора чистым дисконтированным доходом на вложенный капитал. Жильцы при этом получат достойное жилье. В последствии они сами смогут накапливать денежные средства на последующие ремонты, причем в увеличенном размере.

6. Реализация мер макроэкономического регулирования экономики позволила бы в ближайшем будущем реанимировать производственную сферу, в которой работает основная часть населения страны. Обретя рабочие места, производя нужную рынку продукцию (на которую имеется платежеспособный спрос) население станет платежеспособным и сможет в полном объеме оплачивать услуги предприятий и организаций непроизводственной сферы, включая жилищную сферу. Только после реанимации экономики страны можно применять решительные меры по реформированию такой важной и социально значимой сферы, как жилищная сфера, перекладывая бремя технического содержания и оплаты услуг предприятий ЖКХ на плечи граждан.

7. В результате анализа платежей населения за услуги ЖКХ установлено, что в первую очередь население оплачивает продукцию естественных локальных монополий, либо потенциально наиболее прибыльные отрасли (например, вывоз ТБО). В результате, поступающие от населения "живые деньги" в первую очередь направляются в отрасли, где определение оптимальной стоимости услуг возможно только путем сложной и до конца не отработанной процедуры регулирования тарифов естественных локальных монополий. И наоборот, отрасли, где определение оптимальной цены услуги возможно на основе конкурса (жилищная услуга), практически полностью зависят от бюджетных дотаций. Капитальный ремонт жилья в Москве полностью финансируется за счет бюджета города.

Плата за наем включается в структуру ежемесячных платежей граждан за жилье, в виде отдельного платежа, который не относится к платежам, взимаемым за жилищные или коммунальные услуги. Средства, собранные в виде платы за наем муниципального жилья, являются доходом собственника и должны направляться, с учетом условий реформирования системы финансирования жилья, на цели модернизации, реновации жилищного фонда, решения проблемы ликвидации ветхого жилья и реконструкции ветхого жилищного фонда.

8. С 1 января 2001 года весь жилищный фонд города обслуживается на конкурсной основе. В то же время многие проблемы не удается решить, пока сохраняется монопольное положение Дирекций единого заказчика, предоставляющих услуги по управлению жилищным и нежилым фондом. Создание активной конкурентной среды в сфере предложения услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда показало возможность снижения стоимости ремонтно-эксплуатационных работ и повышения их качества.

9. Инвестиции в жилищную сферу представляют собой вложения капитала в организацию бизнеса (реализацию высокорентабельных инвестиционных проектов) в жилищной сфере с целью получения прибыли (дохода) и достижения социального эффекта, проявляющегося в обеспечении стандартных условий проживания.

Автором диссертационного исследования обосновано, что следует законодательно закрепить размер земельного участка придомовой территории, в зависимости от площади застройки. Площадь зеленых насаждений в городе (административном округе) должна быть также узаконена в виде социального норматива на одного жителя. Где эта норма не выдерживается, требуются дополнительные компенсационные Ф экологические мероприятия за счет бюджета города, а где фактическое положение превышает социальный норматив, там, соответственно, объяснимы дополнительные платежи тех, кто пользуется дополнительными благами.

Для эффективного управления инвестиционным процессом в условиях проводимой реформы отрасли важно определить особенности различных объектов инвестиций в жилищной сфере и как они соотносятся между собой с точки зрения воспроизводственной и технологической структуры инвестиций. В годовых финансовых планах муниципалитетов ф необходимо руководствоваться научным обоснованием структуры этих затрат.

При определении объема инвестиций в жилищную сферу автором диссертационного исследования предлагается предусматривать выделение затрат из государственного (муниципального) бюджета на капитальный ремонт как муниципального, так и приватизированного жилья, которое на момент приватизации требовало этих работ до тех пор пока указанный жилищный фонд не станет технически исправным. Затраты на Ш капитальный ремонт жилищного фонда, по мнению автора работы, необходимо законодательно утвердить как часть «государственного внутреннего долга», который должен быть выплачен собственникам квартир в сроки, установленные в свое время правилами планово-предупредительных ремонтов (111IP). Эту задолженность государства можно рассматривать как затраты на расширенное воспроизводство жилищной сферы, так как они будут иметь единовременный характер. В последствии эти затраты должны нести собственники жилья.

После проведения капитального ремонта обосновывается необходимость включения в состав коммунальных платежей амортизационной и инвестиционной составляющих. Амортизационную * составляющую предлагается формировать на часть вложенных в капитальный ремонт средств. Амортизационная составляющая позволит собственникам или нанимателям жилья накапливать необходимую сумму денежных средств на простое воспроизводство отремонтированной части здания. Инвестиционная составляющая коммунальных платежей обосновывается в диссертации как часть денежных средств, накапливаемая для выполнения капитального ремонта после проведенного ремонта через 30 лет, т.е. через установленный системой планово-предупредительных ремонтов межремонтный период лучшего качества, чем в настоящее время. Полученные таким образом жилищно-эксплуатационной организацией денежные средства позволят жилищно-эксплуатационной организации не только формировать ремонтный фонд, но и увеличивать его путем финансирования полученных от жильцов средств в высокорентабельные инвестиционные проекты, реализуемые в жилищной сфере или в государственные ценные бумаги. Причем инвестиции такого рода должны быть, безусловно, подконтрольны государственным органам власти или органам местного самоуправления. Большую роль могут сыграть при этом открытость объективной информации и созданный инвестиционный страховой фонд, защищающий интересы жителей.

10. В диссертации обосновано оптимальное распределение средств государственной поддержки между инвестициями в жилищное строительство (субсидирование объектов жилищного строительства) и ссудами на покупку жилья (субсидирование субъектов жилищного строительства), т.е. передача всех идущих на него бюджетных денег семьям-покупателям жилья.

В настоящее время происходит перераспределение инвестиционных затрат между простым и расширенным воспроизводством в жилищной сфере с учетом разных факторов и разной их оценки. Если земля не участвует в рыночном обороте товарно-материальных ценностей, то это выражается, прежде всего, в уменьшении величины чистого дохода города.

При заданной величине инвестиций в основной капитал возрастает доля чистого дохода, направляемого на расширенное воспроизводство средств труда и жилищного фонда и, соответственно, снижается доля, направляемая на простое воспроизводство. При необходимости сокращения инвестиций это происходит за счет уменьшения средств, направляемых как на простое, так и на расширенное воспроизводство, при этом происходит разрыв в темпах спада инвестиций, как в целом применительно к инвестиционному блоку в жилищной сфере, так и в ее воспроизводственной структуре.

11. Технологическая и воспроизводственная структуры инвестиций в жилищную сферу взаимосвязаны. Амортизационный фонд в значительной мере предопределяет долю в составе основного капитала средств труда, т.е. активной части; чистые капитальные вложения, обеспечивают прирост основного капитала и воплощаются во вновь построенных зданиях, сооружениях, приобретенных земельных участках и т.п. выражаются в росте пассивной части основного капитала.

Рост производительности труда при относительном снижении стоимости воспроизводства элементов основного капитала в промышленных отраслях экономики позволяет использовать амортизационный фонд в качестве источника его простого воспроизводства, а в жилищной сфере амортизационный фонд до настоящего времени не формировался, поэтому такого источника финансирования, как простого ее воспроизводства в России не существует. В связи с этим возникает объективная необходимость формирования этого фонда в дальнейшем путем включения амортизационных отчислений в состав коммунальных платежей населения, а на современном этапе сумму не начисленной амортизации на жилищный фонд определить как сумму государственных инвестиций в простое воспроизводство жилищного фонда. Только после возмещения государством финансовых ресурсов на воспроизводство жилищного фонда можно объективно требовать, по нашему мнению, с собственников жилья оплаты жилищно-коммунальных услуг в полном объеме.

12. Воспроизводственная структура инвестиций в жилищной сфере предопределяет структуру инвестиционного блока, т.е. соотношение между вложениями в строительное и коммунальное машиностроение и жилищное строительство, а также в ремонтно-строительные работы в жилищной сфере. Учет в качестве объектов инвестиций земли и др. природных ресурсов по их рыночным ценам позволяет установить правильные стоимостные соотношения и натуральные пропорции внутри жилищной инвестиционной сферы, соотношение цен на продукцию и услуги в жилищной сфере и в целом в общественном воспроизводстве.

Критерием прогрессивности или отсталости воспроизводственной структуры инвестиций является уровень их эффективности. Актуальным является определение воспроизводственной структуры инвестиций в жилищную сферу для органов местного самоуправления при планировании текущих и единовременных затрат. Это позволит избежать потерь, предусматривая в местном бюджете необходимые финансовые ресурсы в соответствии с потребностями муниципального хозяйства. Технологическая структура инвестиций в жилищной сфере позволяет определить приоритеты в развитии предприятий различных отраслей экономики (промышленности строительных материалов и конструкций, предприятий по производству инженерного оборудования для жилищной сферы и др.).

13. Право собственности - это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту. Право собственности на жилище состоит из трех прав:

- владение — фактическое обладание жильем, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на него;

- пользование - право использования жилья непосредственно по его назначению без непосредственного воздействия на него;

- распоряжение - определение юридической судьбы жилища путем осуществления динамики имущественных отношений.

Жилище как товар включает в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества жилища проявляются в виде его полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Общую потребительскую ценность жилища составляет его полезность, т.е. возможность использования для осуществления определенной экономической функции или личного потребления.

Полезность - это способность жилища удовлетворять владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени.

Как и любой товар, жилище имеет потребительную и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость жилища для конкретного пользователя. Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи на открытом и конкурентном рынке. На предложение жилища влияет действие закона редкости и ограниченности: чем выше редкость товара - тем выше цена. Ни в одном городе или другом населенном пункте нет даже двух одинаковых зданий. У них всегда будут различия в местоположении, линии горизонта, доступности к солнечному свету, микроклимату и др. показателям.

Жилище - наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих. Его нельзя забыть или потерять. Земля, на которой находится жилой дом, - вечна, а здания имеют нормативные сроки службы от 15 до 200 лет. Жилые здания обеспечивают надежность инвестиций, т.к. их стоимость со временем может возрастать из-за увеличения спроса, улучшений и др. факторов.

Сделки с жилыми домами представляют собой движение капитала, приносящего доход. Жилые дома используются по месту их расположения, что создает особую их экономическую характеристику — территориальные предпочтения, т.е. изменения в общественном мнении, традициях и стремлениях, которые делают одни районы популярными (предпочтительными), а другие - нет.

К экономическим особенностям жилища как товара относятся: неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента.

Денежные потоки по этапам инвестиционного цикла в жилище отличаются противоположной направленностью и неравномерностью. На начальной стадии имеют место отрицательные потоки денежных средств на строительство или покупку объекта. В период его использования (например, сдачи в аренду) отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные, и собственник получает уже стабильные доходы, хотя одновременно необходимы затраты на ремонт и техническое обслуживание здания. При перепродаже объекта, владелец обычно возвращает капитал с приращением.

14. Разработанные в диссертации методические принципы многовариантного формирования, оценки, выбора и мониторинга инвестиционных проектов в жилищной сфере учитывают особенности и пути дальнейшей реализации реформы жилищного хозяйства с учетом организации финансирования инвестиций в объекты жилищной сферы.

При реализации коммерческих инвестиционных проектов в жилищной сфере (например, в ТСЖ, жилищной общине и т.п.) может быть принята действующая методика экономической оценки инвестиций. При этом дополнительный доход от реализации этих проектов должен быть направлен на техническую эксплуатацию и ремонтно-восстановительные работы жилого дома (домов), собственником которого являются жильцы домов, на базе которых создано ТСЖ (жилищные общины).

15. Государство в лице органов управления региона, муниципального образования может регулировать как «нижнюю» границу качества услуг жилищно-эксплуатационных организаций, так и «верхнюю» ее границу. Нижняя граница качества продукции регулируется преимущественно административными методами.

Регулирование «верхней» границы качества может осуществляться путем финансовой поддержки неэффективных с точки зрения рыночных критериев инвестиционных проектов, направленных на повышение качества услуг ЖКХ.

16. Недвижимое имущество, включая жилищный фонд, находится под влиянием окружающей городской среды, и само влияет на эту среду. Поэтому при определении возможностей организации бизнеса в жилищной сфере необходимо учитывать факторы окружающей среды.

Для оценки возможностей организации бизнеса в жилищной сфере при оформлении земельно-имущественных комплексов (кондоминиумов) и создании на их базе товариществ собственников жилья (жилищных объединений), из общих выбранных нами факторов использованы те из них, которые по нашему мнению в наибольшей степени оказывают влияние на эффективную организацию бизнеса и развитие самоуправления.

Следует отметить, что в разных городах — разные условия для организации бизнеса. В одном и том же городе и в одном и том же районе эти условия могут отличаться в значительной степени. Наиболее благоприятные условия позволяют активным жителям реализовать свои бизнес-идеи и возможности в своем доме и направлять заработанные финансовые ресурсы на техническое содержание жилищного фонда, на дальнейшее улучшение условий проживания в своем доме, на улучшение экологической обстановки, безопасности жизнедеятельности и получать дополнительный доход.

В некоторых случаях возможности для организации бизнеса в жилом образовании являются минимальными или вообще отсутствуют. Причиной этому являются неудовлетворительное техническое состояние жилищного фонда, социальный состав проживающего населения (например, высокий процент малоимущих граждан), непонимание жильцами преимуществ системы самоуправления, местонахождение дома в городе, районе, улице.

Понимая, что даже при неблагоприятных условиях все же возможна организация бизнеса в жилищной сфере (при наличии достойной бизнес-идеи и специалистов способных ее реализовать), мы пришли к выводу о том, что в современных условиях во всех жилых домах пока невозможно одновременно организовать высокорентабельный бизнес. Это связано с тем, что не все население одинаково заинтересовано и подготовлено к этому. Поэтому задача первого этапа - показать жильцам, как можно самостоятельно управлять своим жилищем и при этом зарабатывать. Учитывая, что население оплачивает 43,7 % стоимости жилищно-коммунальных услуг, а в недалеком будущем, им придется платить сполна, эта задача представляется одной из важнейших социально значимых и актуальных.

17. Задачи, решаемые при помощи моделирования экономических, социальных и коммерческих процессов в земельно-имущественном комплексе жилого образования, отличается большой размерностью, высокой степенью сложности взаимосвязи параметров, которые обладают такими чертами как нелинейность, динамичность, вероятный характер. Разработать универсальную модель и адекватный метод ее реализации достаточно сложно.

Тем не менее, выбор оптимальной системы характеристик и показателей земельно-имущественных комплексов для формирования экономически эффективных кондоминиумов с целью рекомендации создания товариществ собственников жилья (жилищных объединений), проживающих на территории этих комплексов социально активным гражданам, предоставлен в работе в виде алгоритма факторной оценки.

18. В рассмотренном примере значение показателей, характеризующих оптимальные условия для формирования кондоминиумов с целью создания товариществ собственников жилья, оценивается в баллах.

Выбор лучшего технического решения инвестиционного проекта осуществляется на основе альтернативного выбора, в котором каждый фактор оценивается по шкале с учетом принятого количества оценочных показателей.

Минимальному значению обобщающего оценочного показателя 0,13 соответствует 1 балл.

Максимальное значение оценки соответствует 4 баллам. При этом варианте расчета финансовые риски минимальны.

Приведенный в работе условный пример расчета оценки факторов и условий для организации бизнеса в земельно-имущественном комплексе при наличии бизнес-идеи, специалистов и начального капитала позволил получить значение комплексного оценочного показателя 0,28 соответствующего 2,2 баллам. Значение обобщающего оценочного показателя позволяет сделать вывод о том, что риск вложения капитала в организацию бизнеса в этом случае будет в 2,2 раза ниже, чем при самых неблагоприятных условиях.

19. Отношение полученного эффекта (прироста прибыли, уменьшения затрат) к величине полных инвестиционных затрат, обусловивших его получение, представляет собой коэффициент рентабельности инвестиций. В диссертации обосновывается, что этот показатель характеризует их эффективность и может быть принят в качестве основы для оценки их целесообразности в течение короткого периода времени.

В жилищной сфере чаще всего получение прибыли не предполагается. Жилищная сфера функционирует главным образом для обеспечения стандартных социальных условий проживания. Стандарт проживания должен включать установленную законодательством страны норму жилищной обеспеченности, стандарт удобства проживания в доме, заключающийся в наличии всех элементов благоустройства и высокого качества отделки помещений и т.д. Указанные стандарты должны согласовываться с системой стандартизации жилищного строительства ГОСТ Р 1.0 «Государственная система стандартизации Российской Федерации. Основные положения». Стоимостная оценка стандартного жилья может быть принята в качестве «доходного» показателя в формуле чистого приведенного дохода (NPV). В качестве затрат при экономической оценке инвестиций в жилищную сферу принимаются затраты на капитальный ремонт, необходимые для приведения жилища в соответствие ГОСТу Р 1.0.

Разработанные методические рекомендации могут применяться как разработчиками инвестиционных проектов, реализуемых в жилищной сфере, инвесторами, государственными и коммерческими структурами жилищной сферы.

Содержащиеся в диссертационной работе выводы и предложения могут представлять интерес для работников органов местного самоуправления жилищной сферы, ответственных за разработку инвестиционной политики в жилищной сфере, а также использоваться в учебном процессе при подготовке специалистов-менеджеров жилищно-коммунального хозяйства.

В заключении следует отметить необходимость продолжения исследований в области совершенствования экономической оценки инвестиций в объекты жилищной сферы в связи с изменением технического состояния жилищного фонда, развитием городской инфраструктуры, социально-экономическим развитием общества. создания товариществ собственников жилья (жилищных объединений), проживающих на территории этих комплексов социально активным гражданам, предоставлен в работе в виде алгоритма факторной оценки.

18. В рассмотренном примере значение показателей, характеризующих оптимальные условия для формирования кондоминиумов с целью создания товариществ собственников жилья, оценивается в баллах.

Выбор лучшего технического решения инвестиционного проекта осуществляется на основе альтернативного выбора, в котором каждый фактор оценивается по шкале с учетом принятого количества оценочных показателей.

Минимальному значению обобщающего оценочного показателя 0,13 соответствует 1 балл.

Максимальное значение оценки соответствует 4 баллам. При этом варианте расчета финансовые риски минимальны.

Приведенный в работе условный пример расчета оценки факторов и условий для организации бизнеса в земельно-имущественном комплексе при наличии бизнес-идеи, специалистов и начального капитала позволил получить значение комплексного оценочного показателя 0,28 соответствующего 2,2 баллам. Значение обобщающего оценочного показателя позволяет сделать вывод о том, что риск вложения капитала в организацию бизнеса в этом случае будет в 2,2 раза ниже, чем при самых неблагоприятных условиях.

19. Отношение полученного эффекта (прироста прибыли, уменьшения затрат) к величине полных инвестиционных затрат, обусловивших его получение, представляет собой коэффициент рентабельности инвестиций. В диссертации обосновывается, что этот показатель характеризует их эффективность и может быть принят в качестве основы для оценки их целесообразности в течение короткого периода времени.

В жилищной сфере чаще всего получение прибыли не предполагается. Жилищная сфера функционирует главным образом для обеспечения стандартных социальных условий проживания. Стандарт проживания должен включать установленную законодательством страны норму жилищной обеспеченности, стандарт удобства проживания в доме, заключающийся в наличии всех элементов благоустройства и высокого качества отделки помещений и т.д. Указанные ' стандарты должны согласовываться с системой стандартизации жилищного строительства ГОСТ 1Р. Стоимостная оценка стандартного жилья может быть принята в качестве «доходного» показателя в формуле чистого приведенного дохода (NPV). В качестве затрат при экономической оценке инвестиций в жилищную сферу принимаются затраты на капитальный ремонт и/или реконструкцию, необходимые для приведения жилища в соответствие ГОСТу 1Р.

Разработанные методические рекомендации могут применяться как разработчиками инвестиционных проектов, реализуемых в жилищной сфере, инвесторами, государственными и коммерческими структурами жилищной сферы.

Содержащиеся в диссертационной работе выводы и предложения могут представлять интерес для работников органов местного самоуправления жилищной сферы, ответственных за разработку инвестиционной политики в жилищной сфере, а также использоваться в учебном процессе при подготовке специалистов-менеджеров жилищно-коммунального хозяйства.

В заключении следует отметить необходимость продолжения исследований в области совершенствования экономической оценки инвестиций в объекты жилищной сферы в связи с изменением технического состояния жилищного фонда, развитием городской инфраструктуры, социально-экономическим развитием общества.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В диссертационной работе проанализирован современный этап развития экономики России, причины спада производства во всех сферах экономики, разрыв сложившихся хозяйственных связей, финансовая нестабильность, изменение спроса на продукцию отечественных производителей, неконтролируемый рост цен и устаревшие неэффективные технологии. Значительная часть предприятий является нерентабельными. Большинство из них стоят на грани банкротства. Это усиливает внимание различных инвесторов к предприятиям, которые в сложившейся экономической ситуации можно скупить за бесценок. Кризис неплатежей и неурегулированность взаимозачетов предприятий усиливает стагнацию экономики.

Условия, в которых оказалась экономика, характеризуются также возрастающей криминализацией экономической жизни и повышенным риском финансовых вложений. В этих условиях осуществляется реформирование жилищно-коммунального хозяйства страны, нуждающееся в государственном регулировании. Переход экономики нашей страны к рыночным отношениям обусловил необходимость переосмысления принципов и методов определения экономической эффективности инвестиций. В условиях рыночной экономики экономическая эффективность должна оцениваться с позиции субъекта (собственника), финансирующего капиталоемкое мероприятие.

Необходимость реформирования жилищно-коммунальной сферы Российской Федерации определена, прежде всего, техническим состоянием и проблемами управления жилищного фонда. Неразвитость или отсутствие конкуренции в жилищной сфере, отсутствие эффективного антимонопольного регулирования деятельности естественных локальных монополий отрасли сформировали затратную природу ее функционирования, что привело не только к завышению стоимости, но и к низкому качеству предоставляемых ею услуг.

Ситуация в жилищной сфере требует резкого повышения эффективности использования финансовых ресурсов, обеспечения прозрачной структуры затрат на техническое содержание жилища, создание ситуации, когда условия предоставления услуг определяет их потребитель, а не поставщик. Все это предусматривает поэтапный переход от бюджетного дотирования хозяйствующих субъектов, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, к оплате услуг потребителями при условии адресной социальной защиты малоимущих слоев населения.

Помимо социального аспекта реформирования жилищно-коммунальных отношений в органах государственной власти и местного самоуправления все больше внимания уделяется экономической необходимости таких преобразований.

В этих условиях перед предприятиями жилищной сферы, государственными органами управления и инвесторами возникает проблема выбора наиболее эффективных инвестиционных проектов, обеспечивающих максимально возможный социальный эффект, выраженный в обеспечении социального стандарта проживания, или экономический эффект, выраженный в получении максимального дохода предприятий жилищной сферы. Предложенные в диссертации методы позволяют принять грамотные инвестиционные решения в жилищной сфере, обеспечивающие получение как социального, так и экономического эффекта.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Деев, Алексей Александрович, 2004 год

1. Werner Behrens, Peter M. Hawranek. Manual for the preparation of industrial feasibilitj studies. Newlj revised and expanded edition. UNIDO (United Nations Industrial Development Organization) Viena, 1991.

2. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования. Официальное издание. М., 2000.

3. Методика определения годового экономического эффекта, получаемого в результате внедрения новой техники. Утверждена ГКНТ Совета Министров СССР 18.02.61 г. М.: ГНТК.1961.

4. Методика определения экономической эффективности внедрения новой техники, механизации и автоматизации производственных процессов в промышленности./ Отв. ред. Хачатуров Т. С. М.: Издательство АН СССР, 1962.

5. Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (с изменениями от 19 июня 1995 г.)

6. Федеральный закон N 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в РФ» от 25.06.99

7. Постановление Правительства РФ от 13 .10.95 № 1016 «О комплексной программе стимулирования отечественных и иностранных инвестиций в экономику РФ» ( в ред. Постановления Правительства РФ от 27.12.95 № 1294)

8. Закон № 2446-1 «О безопасности» (В ред. Закона РФ № 42351 от 25.12.92, Указа Президента РФ № 2288 от 24.12.93)

9. Алексеев М.Ю. Рынок ценных бумаг. М.: Финансы и статистика, 1992.

10. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента.- М.: Финансы и статистика, 1995.

11. Бернстайн JI.A. Анализ финансовой отчетности: Пер. С англ./ Научн. Ред. Перевода чл.-кор. РАН И.И. Елисеева. Гл. Ред. Серии проф. Я.В. Соколов. М.: Финансы и статистика, 1996.

12. Буров В.П., Морошкин В.А., Новиков O.K. Бизнес-план: методика составления. М.: ЦИПКК АП, 1995.

13. Бунин П.Г. Рынок, собственность, налоги, цены.- В кн. Рыночная экономика пути выбора, М.: Профиздат, 1991.

14. Бромвич М. Анализ эффективности капиталовложений / Пер. с англ. -М.: ИНФРА-М, 1996.

15. Березин «История экономического развития» м. 2000 г.

16. Бирман Г Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов: Пер. с англ./Под ред. Л.П.Белых. М.:Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997.

17. Березин «История экономического развития» м. 2000 г.

18. Дегтяренко В.Н. Оценка эффективности инвестиционных проектов. М.: «Экспертное бюро-М», 1997.

19. Ван Хорн Дж. Основы управления финансами: Пер. С англ./ Гл. Ред. Серии Я.В. Соколов. М.: Финансы и статистика, 1996.

20. Ван Хорн Дж.К. Основы управления финансами: Пер. с англ./Гл.ред.серии Я.В.Соколов.-М.:Финансы и статистика,2001.:ил.-(Серия по бухгалтерскому учету и аудиту).

21. Журнала "Эксперт" от 21.07.97

22. В.В. Ковалев. Управление финансами. Учебное пособие/ Академия бухгалтера и менеджера. - М.: ФБК-ПРЕСС, Tacis, 1998.

23. Г. Харрисон. Оценка недвижимости. Пер. с англ. М.: 1994.

24. Е.Чекмарева "Экономическая сущность лизинга"."Хозяйство и право"№4 1994 г.;

25. Е.Я. Сокова, A.M. Стражников. Пятиэтажные полносборные здания: проблемы реконструкции. М., СИ, 1997.

26. Жилищный кодекс РСФСР. Официальный текст с изменениями и дополнениями на 15 окт. 2000 г. М.: ТАНДЕМ, 2000.

27. Крылов Э.И.,Журавкова И.В. Анализ эффективности инвестиционной и инновационной деятельности предприятия:Учеб.пособие.-М.:Финансы и статистика,2001.:ил.

28. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов.-М.: Финансы и статистика, 1998.

29. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционнных проектов.-М. .Финансы и статистика,2002.:ил.

30. Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. М.: Финансы и статистика, 1996.

31. Лурье А. Л. Об экономическом смысле нормы эффективности и процентирования капиталовложений.// Экономика и математические методы. М.: 1965. - т. 1, вып.

32. Липсиц И.В., Коссов В.В. инвестиционный проект: методы подготовки и анализа: Учебно-справочное пособие. М.: Издательство БЕК, 1996.

33. Норткотт Д. Принятие инвестиционных решений: Пер. с англ./Под ред. А.Н. Шохина. М.: Биржи и банки, ЮНИТИ, 1997.

34. Л. Н. Прилуцкий " Финансовый лизинг. Правовые основы, экономика, практика" М.; Издательство "Ось-89", 1997г.

35. М.Гайнетдинов "Лизинг — выгодная форма предпринимательства". "Хозяйство и право"№5 1994 г.;

36. Официальные сайты предприятий . http://yandex.ru

37. Павлова Л.Н. Финансовый менеджмент. Управление денежным оборотом предприятия Учебник,- М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1995.

38. Планирование и анализ эффективности инвестиций. А.Б. Идрисов. М.: PRO-INVEST Consulting, 1995.

39. Планирование и анализ эффективности инвестиций. А.Б. Идрисов. -М.: PRO-INVEST Consulting, 1995.

40. Порядок разработки, согласования, утверждения и состава обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений (СП II-I0I-95).

41. Пугачёв В. Ф. О критерии оптимальности экономики./ Экономико-математические методы. М.: 1963. - вып. 1. Народнохозяйственные модели. Теоретические вопросы потребления.

42. Российский инвестиционный бюллетень: вып. №2, Издательский Дом «Экономическая газета» «АИН-ИНВЕСТ», октябрь 1995.

43. Р.А. Фатхутдинов. Система менеджмента, М., 1997 г.

44. Управление проектами: Учебник / Под ред. В.Д. Шапиро -Санкт-Петербург, 1996.

45. Шарп У.Ф., Александер Г.Дж., Бейли Дж. Инвестиции: Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 1997.

46. Экономическая теория . Под ред. В.Д. Камаева, М. 1999 г.

47. В диссертационный совет Д.212.153.02 При Московском институте коммунального хозяйства и строительства1. Справка о внедрении