Арендные отношения на рынке жилья в условиях трансформируемой экономики тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.01, кандидат экономических наук Рябинин, Кирилл Сергеевич

• Рябинин, Кирилл Сергеевич
• кандидат экономических наук
• 2007

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Рябинин, Кирилл Сергеевич

Введение

Глава 1. Теоретические аспекты экономических отношений на жилищном арендном рынке

1.1. Рента как основа арендных отношений на рынке жилой недвижимости

1.2. Место и роль аренды жилья с точки зрения неоинституциональной теории прав собственности

1.3. Внешняя и внутренняя рыночная среда на арендном рынке жилой недвижимости

1.4. Величина и структура арендной платы на рынке найма жилья

Глава 2. Тенденции формирования и развития арендного рынка жилья в России

2.1. Спецификация прав собственности как основа функционирования современного арендного рынка жилья

2.2. Оценка эффективности видов жилья по качеству предоставления жилищных услуг

2.3. Финансово-экономическая модель доходного дома: условия реализации

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Арендные отношения на рынке жилья в условиях трансформируемой экономики»

Актуальность темы. Жилищный рынок является важнейшей частью национальной экономики, а решение жилищной проблемы - главной задачей приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

В настоящее время большая часть населения России имеет в своем распоряжении жилье низкого качества и не может самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Государство и муниципалитеты долгое время осуществляли поддержку наименее обеспеченных и социально-уязвимых слоев населения путем занижения стоимости потока жилищных услуг для данной категории граждан. Следствием такого подхода явилось недофинансирование жилищной сферы.

С другой стороны объективно существует огромная потребность в новом жилье, в удовлетворении потребностей населения в смене мест проживания, в улучшении жилищных условий. Решение жилищной проблемы немыслимо без создания прозрачных рыночных отношений в каждом сегменте рынка недвижимости и сопряженных с ним рынков. Государство, дополняя рынок, должно способствовать созданию оптимальной структуры жилищного фонда. Ведь в Российской Федерации на долю жилищной сферы приходится около 20% воспроизводимого национального богатства. В строительстве, ремонте и техническом обслуживании жилья занято 13% от общей численности работающего населения1.

Развитие арендных отношений в жилищной сфере может и должно стать одними из основных направлений в обеспечении адекватных жилищных условий и оказать огромное влияние на ускорение экономического роста. Стоит отметить, что именно акцент в экономической политике правительства США во времена Великой депрессии на развитие жилищного строительства стал одним из основных факторов преодоления её негативных последствий.

1 Постановление Правительства РФ "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002-2010 годы"// "Российская газета", 26 сентября 2001 г. -№187. - (2799).

Актуальность темы настоящего исследования подтверждается и словами Президента РФ В.В.Путина, отметившего в своем выступлении перед доверенными лицами, которое состоялось 12 февраля 2004 года, что жилье плохого качества приводит к целому ряду последствий: «это и снижение трудовой активности, и плохое здоровье людей, и низкая рождаемость, другие факторы негативного характера». Он указал и на два основных способа решения жилищной проблемы известные мировой практике: «один из наиболее перспективных -это ипотечные кредиты, другой - долгосрочная аренда» . Однако, аренда жилья как направление развития жилищной сферы в документах приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», отсутствует3.

Арендный рынок жилья позволяет увеличить объем внутренней миграции населения, что является необходимым условием эффективного распределения трудовых ресурсов, усиливает аллокативную функцию рынка труда. Эксперты Всемирного банка в недавнем обзоре российской экономики также указывают на то, что территориальное распределение собственных трудовых ресурсов в России неэффективно. А значит, и внешняя, и внутренняя миграция будут иметь все большее значение для развития экономики4. Важность темы диссертационного исследования подтверждается высокой социальной значимостью жилья как товара, наличием существенных социально-экономических противоречий в жилищной сфере и необходимостью поиска путей привлечения значительных объёмов инвестиций в жилищный сектор.

В настоящее время около 65% жилищного фонда находится в частной собственности, около 30% - в социальном найме и менее 5% в коммерческом найме5. Такая структура, на наш взгляд, является неэффективной, так как снижает деловую и жизненную активность большой части населения.

Сдача жилья в наём в экономически развитых странах является одним из

2 Официальный сайт Президента России, раздел «Заявления по важнейшим вопросам», http://w\vw.kremlin.ru/appears/2004,'02/12/1924type6337462215.shtml.-30.01.2007. J Сайт Губернатора Пермского края к.э.н. О.А.Чиркунова, раздел «Статьи и материалы», http://w\vw.chirkunov.ru/articles/?unit=364. - 30.01.2007.

4 Попов А., Говорова Н. Жертвы мифологии // РБК, - 2007. - Л» 2.

5 Российский статистический ежегодник. 2005: Стат. сб. / Росстат. - М., 2006. - С. 231. действенных способов обеспечения населения жильем и ускорения темпов экономического развития. Так в США структура рынка жилья, в котором проживает население, распределяется следующим образом: в собственности находится около 40% жилья и примерно 44% арендуется, оставшаяся часть относится к социальному и кооперативному жилью6.

Для успешного изменения пропорций в структуре жилищного фонда в сторону увеличения доли арендуемой площади необходима разработка и реализация жилищной политики, охватывающей всю совокупность взаимозависимых процессов, протекающих в жилищной сфере и позволяющей осуществлять их эффективное регулирование. Она должна обеспечить достижение установленных ориентиров и развитие воспроизводства жилищного фонда.

Научный интерес автора к данной проблематике обусловлен, как самой актуальностью проблемы, так и отсутствием работ, специально посвященных развернутому обоснованию и исследованию арендных жилищных рынков современной России, которые бы позволили изучать их как подсистему национальной экономики со своей собственной структурой и инфраструктурой, провести системный анализ механизма регулирования этого рынка.

Отсутствие исследований арендного сектора жилищной экономики современной России объясняется как объективными, так и субъективными причинами. Объективными являются теневой характер данного рынка, отсутствие официальной статистики, невысокая доля жилищного фонда, обращающегося на данном рынке, низкая величина арендных ставок, что снижает инвестиционный интерес к данному рынку и пр. К субъективным следует отнести недостаточное внимание разработчиков жилищной политики России к тем возможностям и проблемам, которые объективно существуют в арендном жилищном секторе экономики.

Настоящее диссертационное исследование в своей основе опирается на работы крупных ученых, исследовавших различные направления экономической теории. Среди них необходимо отметить труды А.Смита, Д.Рикардо, К.Маркса,

6 Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. - М., 1999. - С. 163.

А.Маршалла, Ж.Прудона, Дж.Хикса. Среди научных работ особое место занимают труды, описывающие теорию прав собственности. Основными её представителями являются экономисты неоинституционального направления, к которым следует отнести прежде всего Р.Коуза, А.Алчиана, Г.Демсеца.

В работе использованы и результаты исследований, полученные зарубежными учеными в ходе изучения экономики недвижимости, в том числе жилищной экономики. Среди них необходимо выделить Дж.Дэниелла, Н.Ордуэя, Г.Поляковского, Р.Страйка, Дж.Фридмана, Г.С.Харрисона, Дж.Эккерта и др. Этими учеными обобщён и систематизирован огромный опыт функционирования рынков недвижимости и жилья развитых стран.

В последнее время и в отечественной литературе появились работы, по-свящённые зарождению и развитию современного жилищного рынка и рынков, сопряжённых с ним. Среди таких работ можно выделить исследования

A.Н.Асаула, Э.Р.Бугулова С.Н.Глазунова, В.А.Горемыкина, А.Г.Грязновой,

B.Е.Есипова, С.Н.Максимова, Л.А.Полякова и др. Однако в этих работах рассматривается совокупность элементов современной жилищной системы России без вычленения арендного жилищного рынка, как самостоятельного элемента. Результатом этого явилось отсутствие исследований в области изучения взаимосвязей и взаимозависимостей внутри арендного рынка и с другими рынками, раскрытие которых помогло бы решить многие проблемы, имеющие место в современной жилищной сфере.

Развитие жилищной системы России не может полностью опираться на работы зарубежных авторов, отражающих специфику западной рыночной экономики, не учитывающих сложившихся в российской экономике пропорций и взаимосвязей. Поэтому зарубежные модели финансирования нового строительства за счет средств, составляющих доход от недвижимости, должны быть подвергнуты тщательному анализу с учетом российской специфики.

Целью проводимого исследования является исследование особенностей и тенденций развития арендных отношений на рынке жилья в условиях трансформируемой экономики и научное обоснование мер по созданию и развитию в

России сектора коммерческого найма жилья, способного обеспечить более полное удовлетворение жилищных потребностей населения, вывод из тени существующего рынка жилищного найма, рост мобильности трудовых ресурсов и расширение налогооблагаемой базы.

Задачи исследования. Достижение поставленной цели предопределило постановку и решение следующих задач:

- анализ развития теории ренты, выявление особенностей ее образования на рынке недвижимости с точки зрения статики и динамики;

- исследование условий и тенденций развития арендных отношений в жилищной сфере в России и за рубежом;

- определение основных критериев рассредоточения прав собственности в жилищной сфере экономики для формирования структуры рынка жилья, в соответствии с уровнем дохода населения;

- исследование содержания рынка аренды объектов жилой недвижимости, выявление закономерностей его функционирования и определение его роли в развитии жилищной системы;

- изучение внутренней и ближайшей внешней среды современного российского арендного рынка жилья;

- исследование влияния социального и теневого найма жилья на становление и развитие рынка коммерческого жилищного найма и определение необходимых условий его развития;

- разработка финансово-экономической модели доходного дома с целью обоснования нового направления развития национальной жилищной политики - жилищного коммерческого найма, а так же осуществление анализа чувствительности эндогенных параметров финансово-экономической модели доходного дома к изменениям ее экзогенных параметров.

В качестве гипотезы выдвинуто предположение, что институциональные преобразования, связанные со спецификацией и разграничением прав собственности на рынке жилищного фонда позволят создать легитимный арендный рынок жилья, который способен решить жилищные проблемы значительной части населения, а арендные платежи могут стать одним из значимых источников воспроизводства жилья. Основным направлением развития жилищного найма должно стать создание институциональной основы, то есть тех субъектов, норм и правил, которые и сформируют рынок аренды жилья.

Объектом исследования является внутренняя и внешняя экономическая среда арендного жилищного рынка с точки зрения определения взаимозависимостей между его основными участниками.

Предметом исследования являются условия, экономические отношения и закономерности развития арендного жилищного рынка как в целом, так и на уровне домохозяйства и предприятия (доходного дома).

Теоретическую основу исследования составили общие закономерности функционирования экономики на макро- и микроуровне, а также жилищной сферы, описанные в экономической литературе разных лет, а также идеи и суждения, представленные в отечественной и зарубежной экономической науке, связанные с темой диссертации.

Методология исследования. В основе исследования лежит диалектический метод, предопределяющий изучение явлений в их постоянном развитии и взаимосвязи. Кроме этого, в работе использован системный, формальнологический и неоинституциональный подходы, методы сравнительного, статистического и графического анализа.

Статистической базой исследования послужили статистические и аналитические материалы Росстата, а также фактические материалы, представленные в специализированных изданиях и средствах массовой информации.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:

- обоснованы дополнительные аргументы возрастания роли арендных отношений в «наборе прав собственности» на рынке жилья в условиях трансформируемой экономики. Основу этих аргументов составляет неизбежный и сопутствующий коммерческому жилищному найму перевод внешних эффектов (экстерналий) во внутренние (интерналии). Это приведёт к уточнению и разграничению прав на рынке жилой недвижимости, снижению тран-сакционных издержек и росту его эффективности;

- дана авторская характеристика внутренней среды коммерческого жилищного найма, представляющая систему соответствующих локальных рынков. Она в отличие от существующих точек зрения рассматривается с позиций различных системообразующих критериев: 1) собственника, инвестора, пользователя; 2) разграничения и получения прав на жилищные услуги; 3) типов домов и 4) масштаба рынков;

- дополнительно аргументировано выделение ближайшей внешней среды арендного жилищного рынка, очерченной рамками системы рынков и секторов жилищной экономики, непосредственно сопряжённых с сектором коммерческого найма жилья. Это позволило более точно её институализировать, то есть точнее определить спецификацию прав собственности и на рынке жилищной аренды;

- адаптирован подход теории порядковой полезности по оценке эффектов дохода и замены к оценке вариантов удовлетворения потребностей домохо-зяйств посредством покупки жилья (жилого фонда) и (или) жилищных услуг (аренды жилья);

- разработан авторский.вариант содержания инфраструктуры сектора коммерческого найма жилья, который определяет ее как систему материальных и информационных условий, обеспечивающих стабильное и эффективное производство жилищных услуг (услуг аренды жилья), посредством эксплуатации как доходных домов, так и других объектов арендного жилищного рынка,

- предложена система мер по выводу из тени рынка жилищной аренды и его дальнейшему развитию, в том числе по развитию бизнеса доходных домов, которая опирается прежде всего на спецификацию прав, снижение налоговой нагрузки, использование возможностей закрытых паевых фондов недвижимости в финансировании нового жилищного строительства и др.

Теоретическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что положения и выводы работы могут быть использованы для дальнейшего теоретического исследования арендного жилищного рынка, исследования особенностей функционирования такого его института как доходный дом.

Практическая значимость диссертационного исследования может быть выражена в разработке спецкурса «Формирование арендного жилищного рынка и строительство нового жилья» в высших учебных заведениях, а также для обоснования нового направления национальной жилищной политики - развития рынка жилищных арендных услуг - и для подготовки специалистов, способных обеспечить его формирование в современной России. Результаты работы могут быть применены для расчётов дополнительных источников финансирования инвестиций в жилищное строительство.

В ходе исследования была доказана высокая общественная эффективность в удовлетворении жилищных потребностей населения такого института жилищного рынка как «доходный дом». Для обоснования этого положения использована матрица критериальных оценок участников жилищного рынка, описывающая относительную эффективность различных видов жилья по достижению целевого параметра - качества предоставления жилищных услуг.

Для обоснования методов более эффективного управления жилищным арендным рынком со стороны различных уровней власти выявлены структура и состав элементов арендной платы в зависимости от местоположения жилого здания, стоимости финансовых ресурсов, используемых на покупку жилья собственником, скорости износа жилого фонда, налоговой нагрузки и рисков арендного бизнеса. Определено основное направление сосредоточения усилий такого управления на ближайшую перспективу. Им является преодоление большого разрыва величины стоимости жилья и генерируемой ею величины потока арендной платы (сокращение величины валового рентного мультипликатора).

Выполненное исследование может быть также использовано в практическом решении социально-значимых народнохозяйственных задач, в следующих областях:

- для оценки соотношения прибыльности и риска при аренде жилья и диверсификации инвестиционного портфеля;

- при определении мер по легитимизации арендных отношений;

- при рассмотрении путей создания специализированного единого муниципального внебюджетного жилищного целевого фонда;

- при инвестиционном проектировании с использованием финансово-экономической модели доходного дома.

Создание в России легитимного арендного рынка жилой недвижимости позволит, на наш взгляд, выровнять диспропорции, сложившиеся на жилищном рынке, которые выражены в безудержном росте цен на объекты жилищного фонда относительно доходов большей части населения7. Достижение указанных ориентиров способно внести значительный вклад в успешное выполнение основных параметров приоритетного национального проекта «Доступное и Q комфортное жилье - гражданам России» . Выводы и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании федеральной, региональной и муниципальной жилищной политики.

Апробация работы. Полученные результаты и выводы были применены при разработке пакета документов, регламентирующих арендные отношения на жилищном рынке Ярославского муниципального района. Кроме того, выводы диссертации использованы при разработке предложений по реформированию арендного жилищного рынка Ярославля.

Основные положения настоящего диссертационного исследования обсуждались на Второй Международной научной конференции молодых ученых, аспирантов и студентов «Молодежь и экономика» в апреле 2005 года и на научной конференции, состоявшейся в Международном Университете Бизнеса и Новых Технологий в 2006 году.

Материалы диссертации были использованы при разработке и чтении курсов лекций по дисциплинам «Реальное инвестирование» (Ярославский филиал

1 Жилье мое // Юность,- 12 мая 2004. -№ 20.

8 Сайт Губернатора Пермского края к.э.н. О.А.Чиркунова, раздел «Статьи и материалы», http://www.chirkunov.ru/articles/?unit=364. - 30.01.2007.

Московского Государственного Университета статистики, экономики и информатики), «Рынок недвижимости и ипотека» (Международный университет бизнеса и новых технологий (институт)).

Результаты исследования отражены в пяти публикациях общим объемом 5,17 п. л.

Структура и объём диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих десять параграфов, заключения, списка литературы и приложений. В диссертации представлены 13 таблиц, 17 рисунков, основной текст изложен на 181 странице печатного текста. Список литературы включает в себя 146 наименований.

Заключение диссертации по теме «Экономическая теория», Рябинин, Кирилл Сергеевич

Заключение

Рассмотрение федеральной и муниципальной жилищной политики, а также основных направлений проводимой жилищной реформы показало, что применяемые сегодня способы решения жилищной проблемы не носят системного и комплексного характера, позволяющего, в короткие сроки приблизится к ее решению. Об этом говорит недостаточное внимание, уделяемое созданию легитимного рынка аренды жилищного фонда. Сложившаяся в стране система арендных отношений в жилищной сфере страдает отсутствием необходимых мер качественного административного регулирования и государственной поддержки. Нет адекватной политики стимулирования спроса и предложения на рынке жилищных услуг, мер повышения инвестиционной активности в арендной сфере и по социальной защите малоимущих слоев населения. Отсутствует единая концепция и стратегия реформирования жилищной сферы, которая охватывала бы, в том числе, и способы предоставления жилищных услуг путем развития арендных отношений.

Теория и практика арендных отношений в жилищной сфере рассматриваются без учета их тесной взаимной связи. Например, проблемы расширения финансирования нового жилищного строительства в настоящее время в основном сводят к расширению ипотеки физических лиц, а не к разработке действенных механизмов финансирования нового строительства гарантированных будущим потоком жилищных услуг. Это приводит к увеличению совокупных общественных затрат и снижению эффективности процесса воспроизводства жилищного фонда.

Немаловажная роль в решении проблем арендных отношений принадлежит административным органам муниципальных образований. Существующая сегодня система социальных гарантий привела к крайне низкой стоимости потребляемых жилищных услуг в социальном жилье. Однако по статистическим данным его объем составляет 30% от структуры жилищного фонда . Без разработки и реализации целенаправленной программы, которая решала бы прои: Российский статистический ежегодник. 2005: Стат. сб. / Росстат. - М., 2006. - С. 231. блему эффективного предоставления жилищных услуг малообеспеченной части населения, невозможно планомерное поступательное развитие арендной части и всей жилищной сферы.

Проводимое сегодня в стране реформирование системы оплаты жилья в полной мере не соответствует принципам социальной справедливости и эффективности использования бюджетных средств. Так, за счет средств муниципальных бюджетов финансируется большая часть затрат на техническое обслуживание частного жилого фонда муниципального образования без учета прав собственности на занимаемую конкретной семьей или гражданином площадь и получаемых доходов. В настоящем диссертационном исследовании доказана необходимость увеличения стоимости предоставления жилищных услуг по договорам социального найма не ниже уровня амортизации объекта жилищного фонда.

До сих пор отсутствует обоснованная государственная и муниципальная концепция формирования и поддержки арендных отношений, которая в совокупности с ипотечным кредитованием призвана сыграть ключевую роль в решении жилищной проблемы и вывести жилищную систему на новый виток развития. Помимо решения жилищной проблемы развитие арендных отношений позволило бы увеличить уровень деловой активности населения путем повышения территориальной трудовой мобильности населения.

Развитие арендных отношений в настоящее время во многом носит хаотичный характер, а получаемые таким образом денежные средства не участвуют в воспроизводстве жилищного фонда, а почти полностью идут в сферу потребления или накопления. Это связано, прежде всего, с тем, что в аренду сдаются излишние площади лиц, которые уже решили свои жилищные проблемы.

Поэтому, разработанная в настоящем диссертационном исследовании концепция, объясняющая необходимость создания такой структуры жилищного фонда, где вопрос рассредоточения прав собственности на объекты жилищного фонда носил бы системный характер, так как механизм рассредоточения прав собственности, то есть переход прав от менее эффективных экономических агентов к более эффективным, позволил бы повысить общую эффективность использования существующего и создания нового жилищного фонда. На наш взгляд, развитие жилищной экономики немыслимо без создания адекватной институциональной среды направленной на формирование легитимного арендного рынка жилищного фонда. Экономической основой арендного рынка жилой недвижимости должна стать рента, получаемая владельцами объектов жилищного фонда. Настоящая работа является попыткой выявить условия необходимые для появления эффективных рентных отношений на арендном рынке жилья.

Диспропорции в экономическом развитии различных отраслей экономки, явившиеся результатом действия старой экономической системы, не преодолены до сих пор. Это послужило возможностью для образования нового вида ренты - дифференциальной ренты третьего порядка. В работе указано на воздействие, которое она оказывает, на рынок жилой недвижимости.

В связи с тем, что рынок жилой недвижимости относится к рынку несовершенной конкуренции, мы можем утверждать, что цена на каждый объект недвижимости устанавливается не в точке равновесия спроса и предложения, как это происходило бы на рынке совершенной конкуренции, а определяется величиной спроса, в то время как цена предложения соответствует ей. При этом существует необходимость развития легитимного рынка аренды жилищного фонда для уравновешивания спроса и предложения на рынке жилищного фонда. Для развитых стран характерной особенностью является соответствие доли жилищного фонда, используемого для предоставления жилищных услуг на арендном рынке жилья, той, которая используется владельцами для удовлетворения собственных потребности в жилье.

Для поступательного развития жилищного арендного рынка необходимо сократить долю жилья, сдаваемого внаем по договорам социального найма, вследствие его низкой социально-экономической эффективности. Такое жилье следует использовать только для решения жилищных проблем низшего слоя населения. В остальных случаях следует осуществлять государственную поддержку через дотацию определенной величины арендной ставки в частном доходном доме. В случаях заключения договора социального найма в муниципальном жилищном фонде для определения ее стоимостной величины необходимо применять поправочные коэффициенты, которые должны зависеть от нормы амортизации жилья. Так же в работе была объяснена зависимость между степенью развития легитимного рынка аренды жилищного фонда и разграничением прав собственности в муниципальном жилищном фонде, квартиры в котором сдаются в аренду.

Обоснование необходимости формирования легитимного арендного жилищного рынка основывалось на методе бальных оценок, который доказал эффективность частных доходных домов, как вида городского жилья, по сравнению с остальными видами жилья. Кроме этого была разработана финансово-экономическая модель эксплуатации доходного дома, благодаря которой определена точка безубыточности. Данная модель позволила провести анализ чувствительности внутренней нормы доходности, чистой приведенной стоимости и индекса прибыльности относительно ее основных параметров. Полученные данные позволяют говорить о том, что эксплуатация доходных домов является прибыльным бизнесом, но для его функционирования необходимо привлекать «длинные деньги» со сроком возврата более 15 лет. Источником таких ресурсов могли бы стать средства негосударственных пенсионных фондов, которые в настоящее время используются при финансировании ипотечных кредитов частным лицам.

Используя рассмотренную в главе 2.3. финансово-экономическую модель доходного дома можно сделать следующие выводы об экономической целесообразности строительства и последующей эксплуатации такого вида городского жилья в современных условиях. Во-первых, приобретение жилищного фонда инвесторами по инвестиционной стоимости объекта, позволит снизить стоимость жилищных услуг в данном виде жилья. В настоящее время владельцы квартир приобретают объекты жилищного фонда по рыночной цене, которая существенно выше инвестиционной. Во-вторых, использование такого вида жилья для удовлетворения потребностей населения в жилищных услугах позволит увеличить налоговые поступления в местные бюджеты. В-третьих, строительство доходных домов и развитие легитимного рынка аренды жилищного фонда позволит снизить долю жилья находящегося в социальном найме и улучшить условия проживания большей части населения. В-четвертых, развитие легитимного рынка аренды жилищного фонда снизит коррупционную составляющую жилищного сектора экономики. В-пятых, положительные финансовые показатели рассмотренной модели указывают на возможность привлечения значительного объема финансовых ресурсов на арендный рынок жилищного фонда.

Развитие арендных жилищных отношений в РФ должно привести к следующим основным результатам:

- снижению стоимости строительства объектов жилой недвижимости в результате появления новых институциональных инвесторов на рынке аренды жилой недвижимости;

- легализации найма жилья и созданию необходимых институциональных и экономических условий необходимых для появления новой формы предложения в специально предназначенных для этих целей строениях - доходных домах;

- арендный жилищный рынок должен стать более полноценным рынком, на котором будут присутствовать отраслевые компании, специализирующиеся на строительстве и сдаче в наем жилья в доходных домах;

- развитие арендного рынка жилой недвижимости и совершенствование механизмов защиты прав каждого из участников этого рынка должно привести к изменению объёмов и структуры спроса и предложения на жилищных рынках;

- увеличение доходной части бюджетов всех уровней, благодаря расширению налогооблагаемой базы по налогу на прибыль организаций, налогу на доходы физических лиц, налогу на имущество, налогу на добавленную стоимость, в результате вывода рынка аренды жилья из тени.

182

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Рябинин, Кирилл Сергеевич, 2007 год

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 16 апреля 2001 г. №45-ФЗ с изменениями и дополнениями. / Российская газета. 28.11.2001. -№233.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ. / Российская газета. 12.01.2005.-№ 1.

3. Инструкции по определению экономической эффективности капитальных вложений в строительстве. СН-423-71. ГОССТРОЙ СССР. М.: Стройиз-дат, - 1979 г.

4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 г. №117-ФЗ (принят ГД ФС РФ 19.07.2000) (ред. от 30.12.2006). // Парламентская газета.-10.08.2000.-№151-152.

5. Постановление Правительства РФ "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002-2010 годы" // Российская газета. 26 сентября 2001 г. -№187.-(2799).

6. Постановление Правительства РФ от 25.07.2002 №564 (ред. от 13.11.2006) "О типовых правилах доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом" // Собрание законодательства РФ. 05.08.2002 -№31.-ст. 3113.

7. Федеральный закон от 16.10.2003г. № 131-ФЭ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // Российская газета. 08.10.2003. - №202.1.. Официальные издания по статистике

8. Российский статистический ежегодник. 2005: Стат. сб. / Росстат. М., 2006.-819 с.

9. Социально-экономическое положение Ярославской области // январь-ноябрь 2003. Ярославль, 2003. - 167 с.1.I. Книги

10. Большой энциклопедический словарь / Под ред. А.Н. Азрилияна. 5-е изд. доп. и перераб. - М.: Институт новой экономики, 2002. - 1280 с.

11. Амортизация. Износ. М.: ПРИОР, 2004. - 128 с.

12. Асаул А.Н. Экономика недвижимости / А.Н. Асаул. СПб.: Питер, 2004. -512 с.

13. Аксенов Л.Ф., Болдырева И.А. Реформирование жилищно-коммунального комплекса на современном этапе. Ростов-на-Дону: ЗАО «Книга», 2002. -176 с.

14. Бабурин С.Н. Российский торгово-экономический словарь / Под ред. Бабурина С.Н. М.: Экономисть, 2005. - 525 с.

15. Баранов Д.А. Сроки амортизации и обновления основных производственных фондов: Вопросы, теория, методология. М.: Наука, 1977. - 157 с.

16. Бахвалов Н.С., Жидков Н.П., Кобельков Г.М. Численные методы. М., 2003.-246 с.

17. Белова В. За чужой счет или почему люди, живущие в тесноте, содержат комфортные квартиры. Жилищная программа: проблемы и решения /

18. Сост. Б.Д. Лебедева. М.: Стройиздат, - 1990. - С. 403-409.

19. Бланк И.А. Управление прибылью. Киев: НИКА-Центр, 1998. - 544 с.

20. Блауг М. Экономическая мысль в ретроспективе. М.: Дело ЛТД, 1994. -687 с.

21. Блех Е.М. Экономические проблемы морального износа и модернизации жилых зданий. М.: Стройиздат, 1985. - 108 с.

22. Бочаров В.В. Финансово-кредитные методы регулирования рынка инвестиций. М.: Финансы и статистика, 1993. - 144 с.

23. Брокгауз Ф.А., Ефрон И.А. Энциклопедический словарь. Т. 14. СПб. -1895.-960 с.

24. Бронер Д.Л. Современные проблемы жилищного хозяйства. М.: Высш. Школа, 1961.-248 с.

25. Будавей В.Ю. Проблемы Амортизации в промышленности. М.: Финансы., 1970.- 191 с.

26. Васильев В.М., Панибратов Ю.П., Резник С.Д., Хитров В.А. Управление в строительстве: Учебник для вузов / Под общ. ред. В.М. Васильева. Изд. 2-е, перераб. и доп. М.: Изд-во АСВ, 2001. - 352 с.

27. Словарь по экономике. Пер. С англ. Под ред. П.А. Ватника. СПб.: Экономическая школа, 1998. - 752 с.

28. Глазунов С., Самошин В. Доступное жилье. Люди и национальный проект. М.: Европа, 2006. - 137 с.

29. Горемыкин В.А. Лизинг: Практическое учебно-справочное пособие. М.: ИНФА-М, 1997.-384 с.

30. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999. - 592 с.

31. Городов О.А. О реформе жилищной сферы в Российской Федерации.

32. СПб: Интел-Пресс, 1995. 142 с.

33. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. - 704 с.

34. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2005. - 496 с.

35. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. -М.: Финансы и статистика, 1998. 512 с.

36. Данилов Ю.Я. Источники финансирования нового строительства, М., 1997.- 156 с.

37. Неформальный сектор в российской экономике / Под ред. Т.Г. Долгопято-ва. -М., 1998.-274 с.

38. Егоров Е.В., Потапова М.В. Экономика жилищного хозяйства в России. М.: Теис, 2002., - 157 с.

39. Еремихин Б.М., Игнатущенко В.П., Шабанова Н.Н. Лизинг для предпринимателя. Практическое пособие. М.: Агрокосалт, 1998. - 204 с.

40. Ипотечно-инвестиционный анализ: Учебное пособие / Под ред. В.Е. Еси-пова. СПб., 2001.-207 с.

41. Исаев А.А. Переселение в русском народном хозяйстве. СПб.: Изд-е А.Ф. Цицерлинга, 1891. - 192 с.

42. Исаев А.А. Начала политической экономии. СПб.: Изд-во А.Ф. Цицерлинга, 1908. - 842 с.

43. Исправников В.О., Куликов В.В. Теневая экономика в России: иной путь и третья сила. -М., 1997. 193 с.

44. Кабатова Е.В. Лизинг: правовое регулирование, практика. М.: ИНФРА-М., 1998.-204 с.

45. Капелюшников Р.И. Экономическая теория прав собственности. М.: ИМЭМО, 1990.-90 с.

46. Кларк Дж. Распределение богатства. М.: Гелиос АРВ, 2000. - 193 с.

47. Ковалев В.В. Уланов В.А. Курс финансовых вычислений. М.: Финансы и статистика, 1999. - 328 с.

48. Кобринский Н.Е., Матлин A.M. Экономико-математические модели и планирование. М.: Экономика, 1968. - 219 с.

49. Кондратьев Н.Д. Избранные сочинения. -М.: Экономика, 1993. 543 с.

50. Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондоминиум. Общая собственность в многоквартирных домах. М., 1995. - 157 с.

51. Кремер Н.Ш., Путко Б.А. Эконометрика. М: Юнити, 2002. - 311 с.

52. Лисичкин В.А. Теория и практика прогностики. М.: Наука, 1972. - 189 с.

53. Львов Ю.А. Основы экономики и организации бизнеса. СПб.: ГМП «Формика», 1992.-383 с.

54. Любимцев Ю.И. Цикл воспроизводства и амортизация основных фондов. -М.: Экономика, 1973.- 174 с.

55. Макконнелл К.Р., Брю С.Л., Экономикс: Принципы, проблемы и политика. Пер. с англ. М.: Республика, 1992. - 2 т.

56. Максимов С.Н. Основы бизнеса на рынке недвижимости. Ассоциация риэлтеров и домостроителей Санкт Петербурга. СПб., 1997. - 154 с.

57. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости / С.Н. Максимов. СПб: Питер, 2000. - 272 с.

58. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости): Организация, управление, финансирование. СПб: Питер, 2003. - 256 с.

59. Маркс К. Капитал, Т. 1-3 //К. Маркс и Ф. Энгельс. Соч. 2-е изд. М.: Политиздат, 1989.

60. Маршалл А. Принципы политической экономии. Т.1. М., 1983. - 392с.

61. Матвеев Ю.Ф., Субботин М.А. Рентный подход в недропользовании. -М.: НИА-Природа, 2003. 244 с.

62. Жилищная экономика. Под ред. Г. Поляковского М.: Дело, 1996. - 224 с.

63. Почекина В.В. Жилищное хозяйство в зарубежных странах. Минск.: БелНИИНТИ, 1986.- 134 с.

64. Прилуцкий Л.Н. Финансовый лизинг. Правовые основы, экономика, практика. М.: Изд-во «Ось - 89», 1997. - 272 с.

65. Поляков Л.А. Рынок недвижимости и ипотека: Учебное пособие. Ярославль, 1999.-2 кн.

66. Прудон Ж.П. Что такое собственность? М.: Республика, 1998. - 368 с.

67. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш. Современный экономический словарь. -М.: ИнфраМ, 1996.-496 с.

68. Рикардо Д. Начало политической экономии и податного налогообложения.-М., 1929.

69. Робинсон Дж. Экономическая теория несовершенной конкуренции / Дж. Робинсон. М.: Прогресс, 1986. - 347 с.

70. Родина Г.А. Специфика экономических отношений в новой экономике: Монография. Ярославль: РИЦ МУБиНТ, 2005. - 258 с.

71. Самуэльсон П. Экономика. М.: Дело, 2001. - 688 с.

72. Сенчагов В.К., Остапенко В.В., Миляев В.А. Амортизационный фонд в условиях интенсификации производства. М.: Финансы, 1975. - 190 с.

73. Серегин В.П., Халевинская Е.Д. Организация, учет и налогообложение лизинговых операций. -М.: Юрист, 1999. 176 с.

74. Сидорова Н.А. Тенденция решения жилищной проблемы. Жилищная программа: проблемы и решения / Сост. Е.Д. Лебедева М.: Стройиздат, 1990.-432 с.

75. Смит А. Исследования о природе и причинах увеличения богатства народов / А. Смит. М., 1962. - 467 с.

76. Страйк Р., Косарева Н. Реформа жилищного сектора России, 1991-1994. -М.: Институт экономики города, 1994. 246 с.

77. Тамбовцев. В.Л. Государство и переходная экономика: пределы управляемости.-М.: Экономический факультет МГУ. «ТЕИС», 1997. 125 с.

78. Теплова Т. В. Финансовый менеджмент: управление капиталом и инвестициями: учебник для вузов / Т. В. Теплова. М.: ГУ-ВШЭ, 2000. - 504 с.

79. Умов В. Договор найма имуществ по Римскому праву и новейшим иностранным законодательствам. М., 1872. - 359 с.

80. Фридман Дж., Н.Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости-М.: Дело, 1997.-461 с.

81. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Генри С. Харри-сон.-М.: РИО Мособлупрполиграфиздат, 1994.-231 с.

82. Хейне П.Экономический образ мышления. -М.: Изд-во «Новости», 1991. 704 с.

83. Хикс Дж. Стоимость и капитал. М.: Прогресс, 1993. - 448 с.

84. Хикс Дж. Теория экономической истории. М.: НП «Журнал «Вопросы экономики», 2003. - 224 с.

85. Холод Н.И. Экономико-математические методы и модели: Учеб. Пособие / Холод Н.И., Ф.В. Кузнецов, Я.Н. Жихар и др. Минск: БГЭУ, 2000. -412 с.

86. Чекмарева Е.Н. Лизинговый бизнес. М: Экономика, 1994. - 125с.

87. Чемберлин Э. Теория монополистической конкуренции / Э. Чемберлин. -М.: Экономика, 1996. 350 с.

88. Чернышев Л.И. Формирование рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве. Проблемы. Перспективы. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. - 256 с.

89. Шаститко А.Е. Неоинституциональная экономическая теория. 2-е изд. Перераб. и доп. - М.: Экономический факультет МГУ, «ТЭИС», 1999. -465 с.

90. Шикин Е.В., Чхартишвили А.Г. Математические методы и модели в управлении: Учеб. Пособие. М.: Дело, 2000. - 440 с.

91. Шмойлова Р.А., Минашкин В.Г. Садовникова Н.А., Шувалова Е.Б. Теория статистики: Учебник. -М.: Финансы и статистика, 2006. 656 с.

92. Шомина Е.С. Жители и дома. М.: Редакционно-издательский центр "Муниципальная власть", 1999. - 89 с.

93. Шульман С.И. Основные фонды и амортизация. М.: Наука и техника, 1977.-240 с.

94. Шумилов М.М. Городское самоуправление, жилищный вопрос и деятельность жилтовариществ в пореформенной России. Новгород, 1998.187 с.

95. Шумпетер Е. Теория экономического роста. / Пер. с нем. М.: Прогресс, 1982.-455 с.

96. Яковец Ю.В. Рента, антирента, квазирента в глобально-цивилизационном измерении. М: Академкнига ИКЦ, 2003. - 240 с.

97. Buchanan J. Rent seeking and profit seeking // Toward a theory of the rent seeking society / Eds. by J. Buchanan, R. Tollison, G. Tullock. Texas A&M Univ., 1980.-438 p.

98. Chueng S. N. S. Structure of a contract and the theory of non-exclusive resources. / In: The economics of property rights. Ed. by Furuboth E. G., Pe-jovich S., Cambridge, 1974. 574 p.

99. De Alessi L. The economics of property rights: a review of evidence. / Research in Law and Economics. 1980. - V. 2. - 398 p.

100. Demsetz H. Toward a theory of property rights. "American Economic Review". - 1967. - V. 57. -№ 2.

101. Furudoth E.G. The economics of property rights / Ed. by Furudoth E. G., Pe-jovich S. Cambridge, 1974. - 369 p.

102. Newsletter. European Network for Housing Research. 1993. - № 4.

103. Nutzinger H. G. The economics of property rights: a new paradigm in economic science? In: Philosophy of economics. Ed. by Stegmuller W. - Berlin, 1982.-247 p.

104. Pejovich S. Fundamentals of economics: a property rights approach. Dallas, 1981.- 142 p.

105. Pejovich S. Towards an economic theory of the creation and specification of property rights / Ed. by Ogus A. I., Veljanovsky С. C. Oxford, 1984. - 249 p.

106. Toumanoff R.G. Theory of failure // "Kyklos", 1984. V. 37. -№ 4.

107. Tullock G. The economics of special privilege and rent seeking. Boston, 1989.-259 p.1.. Диссертации, авторефераты диссертаций

108. Асаул M.А. Формирование методических основ управления лизинговыми операциями в строительстве: Автореферат дис. канд. экон. наук. Санкт-Петербург, 2000. -16 с.

109. Глазунов С.Н. Модели и методы управления структурой собственности жилого фонда: Дис. канд. экон. наук. Москва, 2005. - 126 с.

110. Ларионов А.Н. Методология регулирования регионального рынка жилья: Дис. д-ра. экон. наук. Санкт-Петербург, 2002. - 299 с.

111. Поляков Л.А. Теория мультипликатора и экономический механизм регулирования рынка: Дис. канд. экон. наук. Ярославль, 2000. - 186 с.

112. Суюмбаева Р.А. Лизинг как форма инвестиций в переходной экономике: Дис. канд. экон. наук. Москва, 2000. - 157 с.1. V. Периодические издания

113. Абрамов С.И. Оценка риска инвестирования / Экономика строительства. -1996.-№12 (456).- 114 с.

114. Бимон М. Skanska за доходный дом / Деловой Петербург. - 20 июня 1996.

115. Борисова Е. Аренда квартир или продажа мыльных пузырей // Спрос, -апрель 2002. С.44-46.

116. Жилищную проблему необходимо решать сообща / Деловой Петербург, -4 апреля 1997. №23 - (282).

117. Жилье мое // Юность, 12 мая 2004. - №20.

118. Глазунов В.Н. Инвестиционная политика предприятия // Финансы, 1999. -№12.-С. 24.

119. Гоголев А.К. Бухгалтерский стандарт: учет основных средств // Бухгалтерский учет. 1998. - №7. - С. 84-87.

120. Заренков В. Поддержите строительный комплекс и он даст толчок экономическому росту // Час пик. 1996. - №202.

121. Коуз Р. Институциональная структура производства // Вестник СпбГУ, -1992.-№4.-С. 100-108.

122. Лукашенко О. Накопление и формирование инвестиционных ресурсов // Экономист. 1995. - №7. - С. 92-96.

123. Норт Д. Институты и экономический рост: историческое введение // THESIS. 1993. - Весна. Т.1. - Вып.2. - С. 69-91.

124. Попов А., Говорова Н. Жертвы мифологии // РБК. 2007. - №2. - С. 12-18.

125. Синочкин Д., Костров В., Ясинская А. Время жить: аренда квартир и комнат / Недвижимость Петербурга. 1996. -№10 - (128).

126. Смирнов Е.Б., Вогачев В.Н. Особенности форм и инвестирования воспроизводства основных фондов жилищного хозяйства в условиях рынка / Проблемы ремонта и эксплуатации жилищного фонда в условиях проводимой реформы. СПб: Оргтехиздат, 1994. - С. 8-22.

127. Средняя стоимость строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и цены на рынке недвижимости по регионам РФ на ноябрь 2006 года// Инвестиции и строительство. -2006. -№9-10 (38-39).

128. Ткач В.И. Международные принципы учета амортизационных отчислений // Экономист. 1995. - №7. - С. 63-71.

129. Шаститко А.Е. Институты как общественные блага // Вестник МГУ. Серия 6. Экономика. 1996. - №5. - С. 89-96.

130. Шаститко А.Е.Фридрих Хайек и неоинституционализм // Вопросы экономики. 1999. - №6. - С. 43-53.

131. Alchian A. A., Demsetz H.'The property rights paradigm. // "Journal of Economic History". 1973. - V. 33. - № 1. - P. 70.

132. Barzel Y. Measurement costs and the organization of markets. // "Journal of Law and Economics". 1982. - V. 25/ - № 1.

133. Crecine J., Davis O., Jackson J. Urban Property Markets: Some Empirical Results and Their Implications for Municipal Zoning. // Journal of Law and Economics. 1967.- № 10. P. 79-100.

134. Kain J., Quigley J. Measuring the Value of Housing Quality. // Journal ofthe American Statistical Association. 1970. - № 65. - P. 532-538.

135. Сборник Интернет публикаций Важно.ги, http://www.vazlino.ru/economics/6890.html. 03.12.2004.

136. Осипов А. Теоретические аспекты лизинга, http://builleasing.narod.ru/manual-2.aij. 08.11.2006.

137. Лента.Ру, «Единая Россия» нашла способ увеличить среднюю зарплату до 25 тысяч рублей, http://www.lenta.ru/. 14.11.2006.

138. Официальный сайт органов местного самоуправления Ярославля, раздел «Социально-экономическое положение», http://city.yar.ru/home/economics.html/. 21.11.2006.

139. Деловая газета «Взгляд», http://www.vz.ru/top/. 23.11.2006.

140. Официальный сайт Президента России, раздел «Заявления по важнейшим вопросам»,http://www.kremlin.ru/appears/2004/02/12/1924type6337462215.shtml.-30.01.2007.

141. Сайт Губернатора Пермского края к.э.н. О.А.Чиркунова, раздел «Статьи и материалы», http://www.chirkunov.ru/articles/?unit=364. 30.01.2007.

142. Трембицкий А.Сайт энциклопедии ипотеки. -http://www.ipodom.ru/stream/realty/russia/id22289/. 25.03.2005.

143. Причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости'

144. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости

145. Перечень факторов, воздействующих на рынок недвижимости Характеристика воздействующих факторов

146. Гряпюпа Л. Г.Оцсика недвижимости.- М.: Финансы и ста! пешка, 2004. С. 33.

147. Перечень факторов, воздействующих на рынок недвижимости Характеристика воздействующих факторов

148. S.2. притоки капитала; Снижение процентной ставки, что приводит к увеличению стоимости недвижимости

149. Динамика пены прел доже пня аренды 1 комн. квартиры в Ярославле1. Время, квартал

150. Динамика иены предложения аренды 2 комн. квартиры в Ярославле

151. U |y ж,ж ж,* У,Ж Ж,Ж Ж,Ж ;1. Время, кваргал

152. Стоимость аренды 1 комнатной квартиры без мебели и без телефона

153. Стоимость аренды 1 комнатной квартиры или с мебелью или с телефоном

154. Стоимость аренды I комнатной квартиры и с мебелью и с телефоном

155. Средняя стоимость аренды 1 коми квартиры

156. Величина социального найма