Развитие массовой оценки недвижимости для целей налогообложения на примере рынка жилья Московского региона тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.10, кандидат экономических наук Лапко, Константин Сергеевич

• Лапко, Константин Сергеевич
• кандидат экономических наук
• 2010

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Лапко, Константин Сергеевич

Введение

Глава 1. Теоретические аспекты массовой оценки недвижимости

1.1 Эволюция методологических основ массовой оценки недвижимости

1.2 Государственная политика РФ в области внедрения массовой оценки с целью определения налоговой базы налога на недвижимость

1.3 Анализ структуры факторов, влияющих на стоимость жилой недвижимости и подлежащих учету при массовой оценке для целей налогообложения

Глава 2. Расчетные методы массовой оценки недвижимости

2.1 Метод корреляционно - регрессионного моделирования (КРМ)

2.2 Метод дискретного пространственно - параметрического моделирования (ДППМ)

2.3 Сравнительный анализ расчетных методов массовой оценки: КРМ и ДППМ

Глава 3. Разработка комплексного практического алгоритма массовой оценки недвижимости для целей налогообложения

3.1 Моделирование структуры факторов стоимости для методологии ДППМ

3.2 Обоснование последовательности этапов массовой оценки на основе методологии дискретного пространственно - параметрического моделирования

3.3. Разработка комплексного практического алгоритма массовой оценки на основе методологии дискретного пространственно - параметрического моделирования

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Развитие массовой оценки недвижимости для целей налогообложения на примере рынка жилья Московского региона»

Одной из основных задач модернизации Российской Федерации является обеспечение стабильного роста национальной экономики, который невозможен без создания эффективной налоговой системы.

Действующая система определения инвентаризационной и балансовой остаточной стоимости не обеспечивает соответствия оценки налоговой базы реальным стоимостям, поскольку не является научно обоснованной унифицированной методикой массовой оценки. Она не может удовлетворять современным рыночным потребностям переходной экономики России: во-первых, с точки зрения принципов равенства субъектов гражданских правоотношений (н.1 ГК РФ), во-вторых — с точки зрения равной защиты всех форм собственности гражданских субъектов - собственников недвижимости (п.4 ст. 212 ГК РФ), а также не может удовлетворять целям формирования экономически объективной и справедливой налоговой базы.

Во всех развитых странах для определения налоговой базы применяется массовая оценка - практика оценки по множеству объектов имущества на данную дату путем систематического и единообразного применения методов оценки и методик, которые учитывают статистическое обозрение и анализ результатов.

На современном этапе развития методик массовой оценки в России наибольшее распространение получила общепринятая в мировой практике методология корреляционно - регрессионного моделирования (КРМ). Указанная методология предполагает построение статистических моделей, описывающих количественную зависимость исследуемого результирующего признака (стоимость, ставка аренды) от характеристик (влияющих признаков, ценообразующих факторов) объектов-аналогов, для которых известна рыночная ценовая информация.

Однако в практическом применении метода КРМ для массовой оценки стоимости недвижимости существует ряд методических недостатков, которые существенно усложняют достижение конечного результата, а также вносят большую субъективность в оценку стоимости.

В этой связи актуальной научной проблемой, имеющей важное народнохозяйственное значение, является развитие и практическое обоснование использования альтернативных методов в массовой оценке с целью получения корректной, статистически достоверной рыночной стоимости. Альтернативная методология представляет собой дискретное пространственно - параметрическое моделирование (ДППМ), базирующаяся на кластерном анализе данных.

Изложенные обстоятельства- определяют актуальность выбранной темы, цель и задачи диссертационной работы.

Теоретические и прикладные' аспекты оценки недвижимости для целей налогообложения, развитие методов оценкиг недвижимости, использование методов сравнительного подхода в массовой оценке рассматриваются в работах зарубежных и отечественных ученых: Джозеф К. Эккерт, Д. Фридман, Н. Ордуэй, Г. Харрисон, Р. Глоудеманс, И.Н. Анисимова* А.Н. Асаул, Н.П. Баринов, C.JI. Бондарчук, Н.В.Волович, С.В. Грибовский, В.В. Григорьев, А.Г. Грязнова, В.Е. Есипов, С.П. Коростелев, JI.A. Лейфер, JI.H. Лыкова, Е.И. Нейман, Б.Д. Новиков, С.А. Сивец, Г.М. Стерник, С.Г. Стерник, Е.И. Тарасевич, М.А. Федотова и других.

Опыт применения методов массовой оценки отражен в международных стандартах оценки (MP 13 МСО), стандартах международной ассоциации налоговых оценщиков (IAAO), американских стандартах оценки(и8РАО).

Как было сказано выше, наибольшее распространение в научной литературе получили работы по развитию методологии корреляционно -регрессионного моделирования (КРМ). Основными недостатками применения регрессионных моделей и методов при решении задач оценки сравнительным подходом являются:

1) контролируемый характер (подборка параметров объектов — аналогов, направленных на результат);

2) в методе КРМ гипотезу о нормальности распределения выборки рыночных данных нельзя рассматривать как принимаемую автоматически, и требуется проверка специальными предусмотренными процедурами. Как правило, обеспечение отсутствия в выборке грубых погрешностей и нормальность ее распределения в методе КРМ приводит к отсечению предложений по элитной недвижимости.

3) для метода КРМ нежелательно введение большого числа факторов, так как они чаще всего оказываются незначимыми, следует отбирать факторы, находящиеся в тесной' корреляционной связи с выбранным результирующим показателем.

Альтернативная методология - дискретное пространственно — параметрическое моделирование (ДППМ), - разработана в интересах анализа рынка недвижимости и получила развернутое отражение в работах Г.М. Стерника и С.Г Стерника. Ее применение в массовой оценке апробировано также в совместных работах вышеуказанных авторов с С.В. Грибовским и М.А.Федотовой: апробированы способы использования дискретных моделей (ДППМ) в интересах массовой оценки квартир для целей налогообложения, нежилых помещений г. Москвы для формирования ставок аренды государственного и муниципального имущества, и др.

Несмотря на большое количество публикаций различных аспектов проблематики использования метода КРМ и альтернативных методов, существующие научные исследования носят однонаправленный характер освещения и развития изучаемой методики автором. В связи с этим не исследована задача сравнительного анализа эффективности использования в России методик массовой оценки на рынках с большим колебанием цен, что характерно для массовой оценки, с точки зрения получения достоверных результатов.

Целью диссертационного исследования является методическое развитие массовой оценки стоимости жилой недвижимости для практического использования в российских условиях в целях налогообложения.

Поставленная цель определила следующие основные задачи исследования:

- определение и систематизация методических проблем внедрения в РФ ■ массовой оценки недвижимости для целей налогообложения, с учетом зарубежного опыта;

- уточнение системы основных понятий, категорий и терминов, применяемых в массовой оценке стоимости недвижимости, формулирование недостающих понятий;

- исследование и уточнение'принципов; которые целесообразно учитывать при массовой оценке стоимости жилой недвижимости для целей налогообложения;

- исследование ценообразующих факторов рынка жилой недвижимости как факторов расчета стоимости при массовой оценке, анализ вариантов группировки факторов в массовой оценке стоимости жилой недвижимости для целей налогообложения; проведение сравнительного анализа эффективности метода корреляционно - регрессионного моделирования и метода дискретного пространственно - параметрического моделирования для массовой оценки недвижимости. Обоснование выбора метода с позиции наибольшей эффективности и пригодности для использования в российской практике массовой оценки стоимости жилой недвижимости для целей налогообложения;

- разработка практического алгоритма и развитие методики массовой оценки недвижимости на основе дискретного пространственно параметрического моделирования рынка.

Объектом исследования являются методы массовой оценки недвижимости для целей налогообложения: метод корреляционно регрессионного моделирования и метод дискретного пространственно -параметрического моделирования.

Предметом исследования является механизм формирования итоговой рыночной стоимости объектов недвижимости в моделях массовой оценки с целью налогообложения.

Методологическая основа исследования опирается на развивающиеся методы массовой оценки в рамках сравнительного подхода, методы статистического и качественного анализа баз данных по недвижимости московского региона, методы экономико-правового анализа институциональных и административных условий внедрения массовой оценки для целей налогообложения в России, теоретические и практические положения отечественных исследователей по вопросам использования методов массовой оценки с целью определения и обоснования налоговой базы налога на недвижимость. В процессе анализа изучаемых материалов и научной литературы применяются общенаучные и частные методы экономико-статистического анализа, выборочного исследования, графический метод и>др.

Научно-практической основой диссертационного исследования является анализ теоретических и эмпирических работ, посвященных изучению вопросов массовой оценки, использования регрессионных моделей в оценочной деятельности, применения математических методов в массовой оценке недвижимости, статистического мониторинга и моделирования рынка недвижимости.

При работе над диссертацией были использованы законодательные и нормативно-справочные акты Российской Федерации в области оценочной деятельности, данные риэлтерских компаний, труды зарубежных и отечественных ученых, экспертные оценки, расчеты исследователей и практических работников.

Научная новизна исследования диссертационного исследования заключается в разработке комплексного практического алгоритма массовой оценки стоимости жилой недвижимости с использованием в этих целях наиболее эффективного^ адаптированного к особенностям российского рынка недвижимости метода дискретного пространственно-параметрического моделирования. Конкретные элементы научной новизны заключаются в следующем:

По специальности 08.00d0

- Финансы, денежное обращение и кредит

- сформулировано развитие принциповs массовой; оценки жилой недвижимости в целях: налогообложения: предложен- принцип предварительного кластерного исследования, статистического влияния ценообразующих факторов рынка как факторов расчета? стоимости при массовой оценке, позволяющий отказаться от субъективных методов,, основанных на экспертных мнениях;

- предложена структура ценообразующих факторов; влияющих на расчетную стоимость, необходимых И'достаточных для; массовой оценки жилой недвижимости в целях налогообложения;

- разработан комплексный алгоритм массовой^ оценки жилой недвижимости, обеспечивающий высокую достоверность и точность в интересах экономически справедливого налогообложения.

По специальности 08.00.13

- Математические и инструментальные методы экономики

- выявлена, обоснована теоретически и доказана расчетным путем неудовлетворительная эффективность (низкая; статистическая достоверность и точность) метода, корреляционно - регрессионного моделирования в массовой оценке на рынках с большим колебанием цен;

- выявлена, обоснована теоретически и доказана расчетным путем целесообразность и эффективность использования метода дискретного пространственно - параметрического моделирования в массовой оценке недвижимости для целей налогообложения;

- разработан расчетный метод моделирования структуры факторов, повышающий достоверность расчета рыночной стоимости в методе дискретного пространственно-параметрического моделирования, основанный на ранжировании отклонений средних по выборкам с учетом и без учета категорий (уровней) каждого исследуемого фактора.

Практическая значимость диссертационной работы. Результаты проведенного исследования, обосновывающие эффективность использования метода ДППМ в массовой оценке недвижимости для целей налогообложения, могут служить основой определения налоговой базы налога на недвижимость в РФ, а также применяться для массовой оценки в других целях: кадастровая оценка земельных участков, формирование арендных ставок и аукционных цен продажи государственного?и муниципального имущества и др.

Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты исследования использованы в практической деятельности организаций проводящих кадастровую оценку земли. Отдельные аналитические, методические и практические результаты диссертационного исследования используются в учебном процессе в Международной академии оценки и консалтинга, обсуждались на заседании кафедры антикризисного, государственного и муниципального управления Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов РФ и используются при преподавании дисциплины «Оценка недвижимости».

Информационную основу исследования составили базы данных риэлторских компаний Московского региона, ретроспективный анализ отчетов по массовой оценке земельных участков и недвижимости в различных регионах России, мониторинговые отчеты по анализу региональных рынков России.

Публикации. Научные результаты и выводы, изложенные в диссертации, нашли отражение в печатных работах автора. По теме диссертации опубликовано 6 работ, общим объемом — 6,7 п.л. (лично авторских 5,4 п.л.).

Структура диссертации определена поставленной целью и задачами исследования и состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложения.

Заключение диссертации по теме «Финансы, денежное обращение и кредит», Лапко, Константин Сергеевич

Заключение

На основании проведенного диссертационного исследования получены следующие научные и методические разработки и сформированы необходимые рекомендации, обобщающим результатом которых является разработанный на современной основе практический алгоритма наиболее эффективной методики массовой оценки - ДППМ.

1. Дополнены основные принципы, которые следует учитывать при формировании (построении) системы массовой оценки жилой недвижимости для целей налогообложения.

2. Проанализированы и определены основные факторы, влияющие на стоимость и подлежащие учету при проведении массовой оценки жилой недвижимости, а также обоснована необходимость их группировки с целью получения наиболее релевантной рыночной стоимости недвижимости.

3. На основании проведенного сравнительного анализа доказана несостоятельность наиболее распространенной методики массовой оценки' -КРМ.

4. Разработан принцип моделирование факторов стоимости с целью их ранжирования и повышения качества модели при проведении последовательного сечения в методе ДППМ, экспериментально доказано состоятельность предложенного моделирования.

5. Разработан практический алгоритм массовой оценки методом ДППМ.

Совокупность решенных в диссертации теоретических и методических вопросов можно квалифицировать, как разработку вполне завершенной концепции, позволяющей формировать современную систему массовой оценки стоимости жилой недвижимости для целей налогообложения, а также служить одним из этапов развития:существующих методов массовой оценки.

Таким образом,. благодаря разработке практического алгоритма на базе наиболее эффективного на современном этапе развития массовой оценки метода ДППМ, решена задача, имеющая важное народнохозяйственное значение. Эта народнохозяйственная значимость проявляется в достижении более высокой экономической эффективности национальной экономики в целом благодаря внедрению массовой оценки стоимости недвижимости, способствующей развитию рыночных отношений.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Лапко, Константин Сергеевич, 2010 год

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 27.12.2009) // Российская газета, 08.12.1994, № 238239.

2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 №117-ФЗ (ред. от 30.07.2010) // Собрание законодательства РФ, 07.08.2000, № 32.

3. Земельный кодекс Российской? Федерации от 25.10.2001 № 136-Ф3 (ред. от 22.07.2010) // Российская газета, 30.10.2001, № 211-212.

4. Федеральный^ закон; от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 27.12.2009) «О государственном кадастре недвижимости» // Российская газета, 01.08.2007, № 165.

5. Федеральный закон от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный; закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета, 26.07.2010, №163.

6. Федеральный закон от 20.11.1999 № 196-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О проведении эксперимента поналогообложению недвижимости в городах Новгороде и Твери» // Российская газета, 23.11.1999, № 232.

7. Приказ Минэкономразвития РФ от .20:07.2007 № 256; «Об утверждении федерального стандарта- оценки г «Общие понятия оценки, подходыSк оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» // Российская газета, 04.09.2007, № 194.

8. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки? «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» // Российская газета, 04.09.2007, № 194.

9. Бюджетное послание Президента РФ Федеральному Собранию от 30.05.2006 «О бюджетной политике в 2007 году» // Пенсия. 2006, № 6.

10. Решение Новгородской городской Думы от 28 января 2000 г. № 837 «Об утверждении методики оценки стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения» // СПС «Гарант Эксперт», 2010.

11. Методика определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки. Приложение №1 к распоряжению губернатора СПб от 22.12.97 № 1291-р.

12. Отчет о результатах введения налога на недвижимость на территории Великого Новгорода и предложения по совершенствованию налогообложения недвижимости Утвержден решением Думы.Великого Новгорода от 03.03.2006 Jfe267.

13. Отчет «Разработка методики определения1 уровня арендной платы за нежилые помещения в- Санкт-Петербурге». СПб:: Администрация СанктI

14. Петербурга; КУГИ; ГУИОН; 1997.

15. Анисимова И.Н. Применение регрессионных методов в задачах индивидуальной оценки объектов; недвижимости при сравнительном подходе: отчет по НИР. СПб.: СПбГИЭУ, 2003.

16. Федотова М.А., Грибовский С.В., Стерник Г.М. Разработка методических рекомендаций по оценке квартир в целях налогообложения: отчет о НИР. — М.: Финансовая академия при Правительстве РФ, 2004.

17. Коростелев С.П. Эволюция методологических основ массовой, оценки недвижимости. Материалы конференции «Статистические методы массовой и индивидуальной оценки недвижимости и земельных участков». Нижний Новгород, 2010 г.

18. Стерник Г.М. Массовая оценка недвижимости для целей налогообложения: проблемы и пути их решения. Материалы конференции «Статистические методы массовой и индивидуальной оценки недвижимости и земельных участков». Нижний Новгород, 2010 г.

19. Стерник Г.М., Черных Е.В. Эволюция качества жилья в переходной экономике России (на примере Москвы). Материалы международной конференций «Жилищная культура — конвергенция и расслоение» Европейской сети исследователей жилья. Вена, 2002.

20. Айвазян С.А., Енюков И.С., Мешалкин Л.Д. Прикладная статистика: основы моделирования и первичная' обработка данных. — М.: Финансы и статистика, 1983.

21. Ван дер Варден Б.Л. Математическая статистика. М.: Иностранная литература, 1960.

22. Базаров В.Р. Корреляционно — регрессионный анализ связи показателей коммерческой деятельности с использованием программ Excel. Учебное пособие. Екатеринбург: ГОУ ВПО «УГТУ-УПИ», 2005.

23. Гранова И.В. Оценка недвижимости. СПб.: Питер, 2001.

24. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости: СПб.: Питер, 2001.

25. Грибовский С.В., Иванова Е.Н.,. Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. -М.: Интерреклама, 2003.

26. Грибовский С.В., Сивец С.А. Математические , методы оценки стоимости недвижимого имущества. -М.: Финансы и статистика, 2008.

27. Грязнова А.Г., Федотова М.А. и д.р. Оценка недвижимости. М.: Финансы и статистика, 2007.

28. Елисеева И.И. Эконометрика. М.: Финансы и статистика, 2003.

29. Котюков В.И. Многофакторные кусочно-линейные модели: М.: Финансы и статистика, 1984.

30. Куприенко Н.В., Пономарева О.А., Тихонов Д.В. Статистика. Методы анализа распределений. Выборочное наблюдение. СПб.: ГПУ, 2009.

31. Магнус Я.Р., Катышев П.К., Пересецкий А.А. Эконометрика. Начальный: кур с: Учеб. -М.: Дело, 2001.

32. Манд ель И. Д. Кластерный анализ. М.: Финансы и статистика. 1988.

33. Мостеллер Ф., Тьюки ДЖ. Анализ данных и регрессия. — М.: Финансы и статистика, 1982.

34. Ронова Г.Н., Кузьмина Т.В. Теория и практика оценочной деятельности: Учебно-методический комплекс. — М.: ЕАОИ. 2008.

35. Рябушкин Т.В., Ефимова М.Р., Ипатова И.М., Яковлева Н.И. Общая теория статистики. М.: Финансы и статистика, 1981.

36. Сивец С.А., Левыкина И.А. Эконометрическое моделирование в оценке недвижимости. — Запорожье: «Полиграф», 2003.

37. Симионова Н.Е., Шеина С.Г. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. М.: МарТ; Ростов н/Д: МарТ, 2006.

38. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. М.: Экономика, 2009.

39. Харламов А.И., Башина О.Э., Бабурин В.Т. и^ др. Общая теория статистики. -М.: Финансы и статистика, 1996.

40. Джозеф К. Эккерт. Организация оценки и налогообложение недвижимости. -М.: Стар Интер,1997.

41. Становление оценочной деятельности в России М.: Институт оценки природных ресурсов, 2001.

42. Tom Kauko,- Maurizio d'Amato: Mass Appraisal Methods: An International Perspective for Property Valuers (Real Estate Issues). UK: Blackwell publishing, 2008.

43. Douglas Scarrett. Property valuation: the five methods. UK: Routledge, 2008.

44. J.K. Eckert. Property Appraisal and Assessment Administration. General editor. Chicago: International Association of Assessing Officers, 1990.

45. Александрова О. Затяжной налог // Коммерсантъ Дом.-2010.-№24.

46. Андреев Д.М. Оптимизационная модель назначения балльных оценок значениям ценообразующих факторов // Вопросы оценки.-2002.-№3,.

47. Горшак Е.В. Анализ модели массовой оценки двухкомнатных квартир г. Красноярска // Вестник СибГТУ.-2001.-№1.

48. Грибовский С.В., Баринов Н.П. Оценка недвижимости для налогообложения // Имущественные отношения в Российской Федерации.-2006.-№5, №6, №7.

49. Грибовский С.В., Баринов Н.П., Анисимова И.Н. Учет разнотипных ценообразующих факторов в многомерных регрессионных моделях оценки недвижимости // Вопросы оценки.-2004.-№2.

50. Грибовский С.В., Баринов Н.П., Анисимова И.Н. О повышении достоверности оценки рыночной стоимости методом сравнительного анализа // Вопросы оценки.-2002.-№ 1.

51. Грибовский С.В., Сивец С.А., Левыкина И.А. Новые возможности сравнительного подхода при решении старых проблем' // Вопросы оценки.-2002.-№4.

52. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Исследование рынка коттеджей Московского региона // POO. М., 2001.

53. Стерник Г.М., Стерник С.Г., Муратова Е.В. Экономико-правовой анализ понятий «недвижимый объект» и «недвижимость» в целях рыночного классифицирования недвижимых объектов по юридическому статусу // Экономика. Налоги. Право.-2010.-№2.

54. Попов С.А., Лазаревский А. Кадастровый проект. Часть II. Оценка. // ЭЖ-Юрист.-2007.-№4.

55. Стерник Г.М., Стерник С.Г., Лапко К.С. Массовая оценка недвижимости для целей налогообложения: проблемы и пути их решения // Финансы и кредит.-2010.-№12.

56. Проскурин А.Г. Налог на недвижимость как средство обеспечения решения вопросов местного значения // Налоги.-2007.-№ 5.

57. Сивец С.А. Построение и практическое применение многофакторной гибридной модели оценки доходной недвижимости // Вопросы оценки.-2001.-№4.

58. Ходов Л.Г. Налоги на недвижимость: зарубежный опыт, российские проблемы // Жилищное право.-2009.-№ 2.

59. Юферова Н.Ю. Моделирование стоимости однокомнатных квартир г. Красноярска в докризисный период 1998 г. // Вестник СибГТУ.-№2.-2001.

60. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости Электронный ресурс. -М. 2001. Режим доступа: http://www.aup.ru/books/m76/, свободный.- Загл. с экрана.

61. Свод стандартов оценки 2010 Российского общества оценщиков Электронный ресурс. М.: Российское общество оценщиков, 2010. Режим доступа: http: //www.sroroo.ru/, свободный. - Загл. с экрана.

62. Mass Appraisal. For Property Taxation Электронный ресурс. UK.: IVSC Technical Paper, March 2005. Режим доступа: http://www.ivsc.org/pubs/papers/tp050516-massappraisal.pdf, свободный. - Загл. с экрана.

63. Standard on Ratio Studies Электронный ресурс. USA: International Association of Assessing Officers technical standards, 2010. Режим доступа: http://www.iaao.org/uploads/StandardonRatioStudies.pdf, свободный. - Загл. с экрана.

64. Standard on Automated Valuation Models (AVMs) Электронный ресурс. USA: International Association of Assessing Officers technical standards, 2003. Режим доступа: http://www.iaao.org/uploads/AVMSTANDARD.pdf, свободный. — Загл. с экрана.